Berliner Prärie 1 Vorwort 17. Berlin in Transformation 21 Berliner Raumressourcen 28 Flächenprofile 31 Raumpioniere 36 Zwischennutzungsprofile 48

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1 Berliner Prärie 1 Vorwort 17 P H Ä n o M e N Berlin in Transformation 21 Berliner Raumressourcen 28 Flächenprofile 31 Raumpioniere 36 Zwischennutzungsprofile 48 D i s k u r S Einleitung 101 Stadtentwicklung Stadtentwicklung ohne Städtebau Planerischer Alptraum oder gelobtes Land? 102 Beispiel Amsterdam 110 Beispiel Leipzig 111 Zwischennutzung als strategisches Element der Stadtentwicklung Beispiel Basel 112 Beispiel Basel 115 Spielfeld Zwischennutzung Regelwerke und Instrumentarien in Bewegung? 118 Kultur + Gesellschaft Kulturen der Raumaneignung 124 Perspektiven der Berliner Kreativwirtschaft 130 Ökonomie Unternehmen Zwischennutzung 135 Zwischennutzung: Chance für die Immobilienwirtschaft? 143 Neue Arbeit leerer Raum: Nische, Melting Pot oder Inkubator? 150 p r a x i s Einleitung 159 Kommunale Werkzeuge 160 Entwicklungsmodelle 172 Ratgeber für Zwischennutzer 180 Autorenverzeichnis, Literaturverzeichnis, Bildnachweis 190 Impressum 193

2 1 12 Gastronomie/Gewerbe Gastronomie/Gewerbe Name Bundespressestrand Ort Kapelleufer / Reinhardstraße, Mitte Größe / Eigentümer der Fläche 3000 qm / Land Berlin, Bezirksamt Mitte Nutzungstyp Eventlocation / Gastronomie / Strandbar Zeitliche Entwicklung 2003 am Bundespresseamt / wechselnde Standorte an der Spree im Regierungsviertel / seit 2005 am Kapelleufer Akteure / Konsumenten gegründet von einer Ich-AG / heute 50 Mitarbeiter und Walksandtalks GmbH/ hauptsächlich besucht von Politikern, Journalisten, Lobbyisten, Touristen Rolle der Kommune Bezirksamt erteilte Sondernutzungserlaubnis, Schankerlaubnis und Baugenehmigung Vertragsform / Rechtlicher Rahmen 2003 / 2004 Sondernutzungserlaubnis für Grünflächen / Veranstaltungshaftpflichtversicherung / 2005 / 2006 Mietvertrag mit Bundesvermögensamt Finanzierung Eigenmittel / 20 % Sponsoring Name Federal Press Beach. Location Kapelle Ufer/ Reinhardt Strasse, Mitte. Size 3000sq.m. Owned by State of Berlin, Mitte district council. Type of Use event location/ gastronomy/ beach bar. Development Timeframe 2003 at the Federal Press Office/ various Spree riverside locations in the government district/ since 2005 on Kapelle Ufer. Initiated by one-person on enterprise allowance / today has 50 employees; Walksandtalks GmbH offers guided tours. Visited by politicians, journalists, lobbyists, tourists. Role of Local Authorities granted planning permission, temporary lease, bar licence. Legal Framework district council Parks & Recreation Department granted temporary licence/ public liability indemnity insurance/ lease agreement with Federal Ministry of Finance. Finance private capital/ 20% sponsorship. Outlay/ Infrastructure 600t sand, stage, deckchairs, Portaloos, catering outlets, wooden decks, water supply. Hurdles/ Conflicting Interests media pressure and political clout were necessary to acquire licences/ noise pollution control limits number of customers after 10pm. Name Oststrand Ort Mühlenstraße 70, Friedrichshain Größe / Eigentümer der Fläche qm / Bundesvermögensamt Nutzungstyp Strandbar / Eventlocation Zeitliche Entwicklung 2002 Eröffnung / längerfristige Nutzung angestrebt Akteure / Konsumenten Betreiber ist eine GmbH / betreiben zudem den Hexenkessel, das Hoftheater, die Strandbar Mitte, das Cafe Altes Europa und das Ballhaus Mitte / im Sommer 150 Mitarbeiter (Schauspieler und Barpersonal) / im Winter 10 Mitarbeiter / junges Berliner Publikum, Touristen Rolle der Kommune genehmigende Behörde Vertragsform / Rechtlicher Rahmen Pachtvertrag mit Bundesvermögensamt, befristet von April bis September Euro Pacht Finanzierung Einnahmen aus Gastronomie Name East Side Beach. Location Mühlen Strasse 70, Friedrichshain. Size 10,000sq.m. Owned by Federal Ministry of Finance. Type of Use beach bar/ event location. Development Timeframe opened in 2002/ is striving for a permanent licence. Initiated by a plc that also runs Hexenkessel, Hoftheater, Strandbar Mitte, Café Altes Europa and Ballhaus Mitte/ employs 150 actors and bar staff in summer, 10 people in winter. Visited by young Berliners and tourists. Role of the Local Authority granted licences. Legal Framework lease agreement with the Federal Ministry of Finance, valid from April to September/ rent is 25,000 Euro. Finance from bar and catering. Outlay/ Infrastructure sand, containers, bars, deckchairs, Portaloos, a barge on the Spree. Hurdles/ Conflicting Interests none to date. Räumliche Interventionen 600t Sand, Bühne, Liegestühle, Strandkörbe, Miettoiletten, Gastronomiestände, Holzdecks, Wasseranschluss Räumliche Interventionen Sand / Container / Bargebäude / Liegestühle / Strandkörbe / Miettoiletten / Lastkahn auf der Spree Hemmnisse / Konflikte Die Genehmigung wurde erst nach Medienberichten und politischer Einflussnahme erteilt. Die Lärmschutzauflagen erfordern eine Begrenzung der Personenzahl nach 22 Uhr. Hemmnisse / Konflikte keine bekannt

3 DISKURS STADTENTWICKLUNG / CASE STUDY Basel Standortfördernde Zwischennutzung Seit Juni 2000 organisiert der Baseler Verein k.e.i.m, eine Gruppe von Stadtforschern und Kulturschaffenden, auf dem nt*/areal eine kulturelle Zwischennutzung. nt* steht für non territorial und bezeichnet den offenen Charakter, den das 18 ha große, stillgelegte Güterbahnhofsareal in der Zeit zwischen dem Ende des Bahnbetriebs und der neu geplanten Nutzung vermittelt. Die Umnutzung einer ehemaligen Kantine zum Restaurant Erlkönig war Initialzündung für eine Vielzahl weiterer Zwischennutzungsprojekte. Über einen öffentlichen nt* boulevard ist das Gelände inzwischen frei für die Öffentlichkeit zugänglich. Flohmärkte, Kunst- und Gartenprojekte, Freiluftgastronomie und Trendsportfelder, die mit Jugendlichen gestaltet wurden, verdeutlichen die hohe öffentliche Akzeptanz der neuen Raumaneignungen auf dem Areal. Ziel des Vereins ist die Schaffung preiswerter Freiräume für Projekte aus den benachbarten Stadtquartieren und die Impulssetzung für urbane Qualität. Die Studie Akupunktur für Basel der Vereinsgründer hat die Vivico Real Estate GmbH als Eigentümerin des Geländes erstmals überzeugt, Zwischennutzungen bewusst in die Standortentwicklung zu integrieren. Der nur 3,2 qkm große Kanton Basel-Stadt verfügt über 7 Prozent der registrierten Brachflächen in der Schweiz. Dennoch ist die Situation ambivalent. Die Stadt im Dreiländereck befindet sich in einer ökonomischen Boom - Phase. Der Verwertungsdruck auf Immobilien ist entsprechend hoch. Die kommunale Stadtentwicklung sucht die Zusammenarbeit mit der Bevölkerung, mit öffentlichen Institutionen und Investoren. Wichtigstes Teilprojekt ist es gemeinsam mit der Vivico den stillgelegten Güterbahnhof zu dem neuen Stadtquartier Erlenmatt zu entwickeln. Auf dem Areal sollen im Verlauf von etwa 10 Jahren ca. 700 Wohnungen, bis zu Arbeitsplätze und 8 ha Grünflächen entstehen soll das erste Baufeld mit 220 Wohnungen erschlossen und die Hälfte des geplanten Parks realisiert werden. Die Kommune hat bei der Entwicklung der Zwischennutzung bisher eine untergeordnete Rolle gespielt. Sie unterstützte genehmigungspflichtige Nutzungen durch befristete Bewilligungen, konzentrierte sich jedoch im Wesentlichen auf die Steuerung des formellen Planungsprozesses. Durch den bevorstehenden kommunalen Erwerb der künftigen öffentlichen Freiflächen kommt der Stadt Basel im Umgang mit den bisherigen Zwischennutzungen eine besondere Rolle zu. Die Restaurantnutzung der ehemaligen Kantine soll erhalten bleiben. Darüber hinaus werden Konzepte diskutiert, wie die Bespielung von Freiräumen durch interessierte Gruppierungen organisiert und getragen werden können. Basle Temporary Use as a Motor of Location Development Since June 2000 the k.e.i.m. Association in Basle, a group of urban researchers and cultural scientists, has maintained a temporary cultural project on the nt*/site. nt* stands for non-territorial and describes the open character conveyed by the circa 18 hectare disused rail-freight depot since its original purpose was revoked and until its planned redevelopment takes place. Converting a canteen into the Erlkönig restaurant was the initial spark for a whole string of projects. The site is freely accessible via a public boulevard. Flea markets, art and garden projects, open-air gastronomy and playing fields for trend sports draw a large and diverse public. The goal is to create affordable spaces for projects from neighbouring districts and to act as a motor for quality urban living. It was a report compiled by k.e.i.m, Acupuncture for Basle that first persuaded the owners of the site, Vivico Real Estate GmbH, to consciously integrate temporary uses in location development. Basle, a city surrounded by three countries, is currently in a boom phase. Pressure to commercially exploit real estate is high. The local City Council is pursuing guidelines formulated by the project, Integrale Aufwertung Kleinbasel (IAK) the management of which seeks to plan and implement sustainable developments in close cooperation with the local population, public institutions and investors. The IAK s most important sub-project is to develop the disused rail-freight yard as a new neighbourhood in cooperation with Vivico. Some 700 apartments, up to 1,500 jobs and 8 hectares of park and recreational areas are to be created within the next 10 years. The local authority has hitherto played only a minor role in the development of temporary uses. It granted temporary licences where necessary, but remained primarily focused on steering formal planning processes. In the light of the imminent purchase of a large public site, Basle City Council has a particular role to play in dealing with temporary users. Use of the former canteen as a restaurant is to continue. It is further being discussed, how public use of open spaces might be organised by interested groups. 115

4 Praxis Warum spontan entstandene Zwischennutzungen fördern, wenn diese sich ohnehin von selbst entwickeln? Lässt sich das Ungeplante überhaupt planen? Was auf den ersten Blick als Widerspruch erscheint, ist bei genauer Betrachtung eine ernstzunehmende Option für die Stadtplanung. Angesichts knapper Kassen der öffentlichen Hand sind die Kommunen zunehmend auf die Kooperation mit Akteuren angewiesen, die freie öffentliche Flächen eigenverantwortlich neuen Nutzungen zuführen. Ihre Rolle ändert sich von der rein fürsorgenden hin zu einer aktivierenden Position. Als Flächeneigentümer, genehmigende oder planende Behörde, als Förderer oder auch Initiator haben Kommunen es heute mit temporären Nutzungen zu tun. Die Position der Verwaltung und die Anwendung der kommunalen Instrumentarien können sich im Umgang mit Zwischennutzungen sehr unterscheiden. Ihre Haltung kann wesentlich den Erfolg oder das Scheitern einer temporären Nutzung beeinflussen: Fördern. Die Kommune kann Projekte mit Finanzierungen und Bürgschaften direkt unterstützen. Aber auch indirekte Förderungen durch Vermittlungstätigkeit, Hilfe bei der Flächensuche, Konfliktmanagement oder Erleichterungen im Genehmigungsverfahren können den Projekten eine große Hilfe sein. Rahmenbedingungen schaffen. Die lokale Verwaltung kann positive Rahmenbedingungen schaffen, indem sie Planungsinstrumente und Leitbilder in der Stadtentwicklung an die Voraussetzungen für Zwischennutzungen anpasst. Beauftragen/ Betreiben. Die Kommune beauftragt Firmen, Planungsbüros, freie oder öffentliche Träger mit der Durchführung einer Zwischennutzung. In der Regel geschieht dies über die Kofinanzierung und Inanspruchnahme externer Fördermittel wie beispielsweise Urban II- oder LOS-Mittel. Kooperieren. Der Nutzer wird als gleichwertiger Partner betrachtet. In Form einer Public Private Partnership werden Vereinbarungen zum beiderseitigen Vorteil getroffen. So wird oftmals das kostenlose Überlassen einer Fläche mit der Pflegeverantwortung des Interessenten vereinbart. Vermarkten. Die Fläche wird an den Zwischennutzer zu den marktüblichen Konditionen vergeben. Dulden. Zwischennutzungen können trotz fehlender Baugenehmigungen geduldet werden. Ohne die Duldung durch die genehmigenden Behörden wäre eine Vielzahl von Projekten nicht möglich. Ein bekanntes Beispiel der Duldung von nicht genehmigungsfähigen Nutzungen sind Wagenburgen. Verhindern. Die Fläche wird an unerwünschte Interessenten nicht vergeben oder Genehmigungen werden nicht ausgestellt. Ein Leitbild mit eindeutigen Kriterien kann sehr hilfreich sein bei den Entscheidungen, welche The Practice. Why support temporary uses that have developed spontaneously when they will in any case develop under their own steam? Can such unplanned endeavours be planned at all? What at first seems to be a paradox is, under closer scrutiny, an option that urban planning needs to take seriously. Given the current scarcity of public funding, local authorities are increasingly constrained to seek cooperation partners willing to assume responsibility for the development of vacant public properties and sites. The role of the local authority therefore shifts from that of provider to facilitator. Be it as site-owners, arbiters of building and planning permission, funding bodies or initiators of projects there s no getting away from temporary use for local authorities. Both the attitude of different administrative departments and the municipal tools they choose in dealing with the issue of temporary use vary enormously. Yet their attitude can essentially make or break a project. Support. Local authorities can directly support projects with funding or by acting as guarantor in negotiations with third parties. Yet indirect support mediation, help in finding a location, conflict management or less stringent licensing procedures - can also be of great assistance to projects. Improve the Overall Framework. Local authorities can improve the overall framework by adapting urban planning tools and models to meet temporary users specific requirements. Commission/ Manage. Local authorities can commission companies, planning offices and independent or public agencies to implement temporary use. Generally they achieve this by co-financing a project or drawing on external funding programmes such as Urban II or LOS-funds. Cooperate. The user is seen as an equal partner. A Public Private Partnership, for example can stipulate terms that are of mutual benefit. These often entail a site being given free of charge to a project that will voluntarily maintain it. Marketing. A site is handed over to temporary users on regular market terms. 159

5 DISKURS STADTENTWICKLUNG Stadtentwicklung ohne Städtebau Planerischer Alptraum oder gelobtes Land? Philipp Misselwitz, Philipp Oswalt, Klaus Overmeyer (Urban Catalyst) Wenn ein städtisches Areal zu entwickeln ist, haben Kommune, Eigentümer, Investor und Architekt in der Regel ein klares Modell vor Augen. Es gibt einen Grundbesitzer oder Investor, der einen Planer mit der Entwicklung eines Bebauungskonzeptes beauftragt, oder eine Kommune, die einen solchen Entwurf selbst erarbeiten lässt, um anschließend Investoren hierfür zu finden. Entworfen wird ein Endzustand, der die bauliche Dichte definiert, Nutzungen festschreibt und Gestaltungsvorgaben fixiert. Dabei sind die üblichen Instrumentarien wie Masterplan, städtebaulicher Rahmenplan, Bebauungsplan und Baugenehmigungsverfahren in einen formalisierten Planungsprozesses eingebettet und sollen die sukzessive Umsetzung von Projektidee in gebaute Struktur gewährleisten. Sowohl für den Eigentümer und Investor als auch für die Kommune ist die Kontrolle über diesen Prozess ausschlaggebend, um die an die Realisierung gekoppelten Gestaltungsvorgaben und finanziellen Rahmenbedingungen wie Renditen, Steigerung des Bodenwertes und nicht zuletzt Steuereinnahmen, die durch die Nutzung des neuen Stadtteiles generiert werden, möglichst verlässlich kalkulieren zu können. Dementsprechend ausgeprägt ist das Interesse, die Zeitlücke zwischen Planung und Umsetzung so gering wie möglich zu halten. Denn je mehr sich die bauliche Realisierung zeitlich verzögert, desto anfälliger werden die klassischen Planungssysteme für Störungen. Urban Development without Urban Planning A Planner s Nightmare or the Promised Land? Urban Catalyst: Philipp Misselwitz, Philipp Oswalt, Klaus Overmeyer When an urban site is up for development, local authorities, property owners, investors and architects generally have a clear model in view. There is a site-owner or investor that commissions a development plan from a planner, or a local authority that has a plan drafted, and finally they look for investors. What is planned is an end product that defines architectural density and stipulates prospective uses and design specifications. Standard planning tools and models, embedded in a formal process, are thereby intended to guarantee the successive transformation of the project idea into a built structure. For the owner and investor as well as for the local authority, control over this process is crucial, in order that design proposals, eventual returns, the value of a site and, not least, tax receipts generated eventually by the Der postindustrielle Strukturwandel hat besonders in ostdeutschen aber auch in westdeutschen Städten zu immensen, ungenutzten Flächenpotenzialen durch aufgegebene Bahn- und Industrieareale geführt, für die es nur begrenzt eine neue Nachfrage gibt. Das bestehende Planungsinstrumentarium wurde für Wachstumsprozesse geschaffen und greift nur unzureichend unter schrumpfenden oder stagnierenden Bedingungen. Dass sich heutige Stadtentwicklung nur noch bedingt in einer linearen städtebaulichen Umsetzung von Masterplänen vollzieht, zeigen eine Vielzahl von Planungsverfahren, die nie oder nur in Teilen umgesetzt wurden. Wird erst die Zeitlücke zwischen Planung und Umsetzung unberechenbar sei es, dass der lokale Immobilienmarkt eine schwache Phase durchläuft, dass die Anwohner Widerspruch einlegen, oder dass Altlasten entdeckt oder Altbauten unter Denkmalschutz gestellt werden droht die Planung wie ein Kartenhaus in sich zusammenzufallen. Der Widerspruch zwischen Planung und realer Stadtentwicklung ist zum Bestandteil des städtischen Alltags geworden. Unrealistische Entwicklungsprognosen und unvorhersehbare Ereignisse führen zu einer Unmenge an Immobilien und Vorhalteflächen, die sich auch mittelfristig nicht wirtschaftlich verwerten lassen. Millionen von Quadratmetern Büro- und Gewerbefläche stehen in deutschen Großstädten leer. Inselurbanismus Ein breites Spektrum an unvorhersehbaren Faktoren nimmt Einfluss auf die Raumproduktion und mündet in eine ungleichwertige Raumentwicklung die sich nicht mehr aus einem Guss planen lässt. Die wirklich nach Plan gebaute Stadt reduziert sich heute zunehmend auf die investitionsrelevanten Standorte mit entsprechend hohem Verwertungsdruck. Gebiete mit guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Kaufkraftpotenzial und geeignetem Umfeld werden von privaten Investoren entwickelt. Aufgrund der angespannten öffentlichen Haushalte konzentriert sich die heutige Planungspolitik vor allem auf die Schaffung guter new district s consumers might be calculated as reliably as possible. Interest in keeping the period between planning and implementation as brief as possible is accordingly high. For the longer the delay in project implementation, the more susceptible to disruption classical planning systems become Current planning systems were created to deal with phases of growth and prove inadequate in the face of shrinking processes or stagnation. That urban development is today undergoing a dramatic transformation and cannot always be conducted as a linear implementation of urban planners masterplans is illustrated by numerous planning proposals that were never, or only partially implemented. If the period between planning and implementation becomes incalculable because the local property market is at a low, local residents oppose plans, a site proves to be contaminated, or historical buildings are listed for preservation planning threatens to cave in like a house of cards. Island-Urbanism A broad spectrum of unpredictable factors influences the production of space and leads to uneven development, for which one size fits all planning is inadequate. Today, the only parts of a city developed according to plan are investment-relevant locations expected to yield correspondingly high returns. Private investors develop areas with good infrastructure and transport, strong potential spending power and a decent environment. Public building proposals, by contrast, are widely held to be financially unviable. In terms of the city landscape this manifests as island-urbanism. Projects at commercially in- Wohngebiet Mitte Wohngeb. Süd Persp.-werkst. Erschließung Gewerbezentrum Neubau Bahnallee und Bahnhof Fuß- und Radwegetunnel Wohngebiet Ost seit 1903 Ausbesserungswerk der Bahn Kletterhalle Kulturausbesserungswerk Sanierung Halle Aufgegebene Nutzung Zeitlücke Geplante Nutzung Klassische Planung versucht die Zeitlücke zwischen aufgegebener und neuer Nutzung zu überbrücken. Es wird ein Endzustand entworfen und durch die planerischen Instrumentarien festgelegt. Persp.-werkst. Erschließung seit 1903 Kletterhalle Ausbesserungswerk der Bahn Fuß- und Radwegetunnel Kulturausbesserungswerk Gewerbezentrum Neubau Bahnallee und Bahnhof Wohngebiet Ost Wohngebiet Mitte Sanierung Halle Wohngeb. Süd Aufgegebene Nutzung Zeitlücke Geplante Nutzung Bleibt die Nachfrage aus, droht das langfristige Planungskonzept zu scheitern