jovis Berlin: Stadtentwicklung durch Zwischennutzung

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1 u r b a n p i o n E e R s jovis Berlin: Stadtentwicklung durch Zwischennutzung Temporary Use and Urban Development in Berlin

2 Berliner Prärie / Berlin Prairie Vorwort / Preface P H Ä n o M e N / P h E n o m e n a Berlin in Transformation / Berlin in Transformation Berliner Raumressourcen / Berlin s Spatial Resources Flächenprofile / Site Profiles Raumpioniere / Space Pioneers Zwischennutzungsprofile / Profiles of Temporary Use Projects D i s k u r S / D I s c o U r s e Einleitung / Introduction STADTENTWICKLUNG / URBAN DEVELOPMENT Stadtentwicklung ohne Städtebau Planerischer Alptraum oder gelobtes Land? / Urban Development without Urban Planning A Planner s Nightmare or the Promised Land? Beispiel Amsterdam / Case Study: Amsterdam Beispiel Leipzig / Case Study: Leipzig Zwischennutzung als strategisches Element der Stadtentwicklung / Temporary Use as a Strategic Element of Urban Planning Beispiel Basel / Case Study: Basle Spielfeld Zwischennutzung Regelwerke und Instrumentarien in Bewegung? / The Scope of Temporary Use Regulations, Models and Tools in Flux KULTUR UND GESELLSCHAFT / CULTURAL AND SOCIAL FACTORS Kulturen der Raumaneignung / Taking Space Perspektiven der Berliner Kreativwirtschaft / Creative Milieus ÖKONOMIE / ECONOMIC FACTORS Unternehmen Zwischennutzung / Entrepreneurial Temporary Use Zwischennutzung: Chance für die Immobilienwirtschaft? / Temporary Use from the Real Estate Market s Perspective Neue Arbeit leerer Raum: Nische, Melting Pot oder Inkubator? / Vacant Space and New Forms of Labour: the Niche, the Melting Pot or the Incubator? p r a x i s / T h E P R A c t I C e Einleitung / Introduction Kommunale Werkzeuge / Municipal Tools and Models Entwicklungsmodelle / Development Models Ratgeber für Zwischennutzer / A Manual for Temporary Users Autorenverzeichnis, Literaturverzeichnis, Bildnachweis / Index of Authors, Bibliography, Picture Credits Impressum / Imprint

3 1 Gastronomie/Gewerbe Name Bundespressestrand Ort Kapelleufer / Reinhardstraße, Mitte Größe / Eigentümer der Fläche 3000 qm / Land Berlin, Bezirksamt Mitte Nutzungstyp Eventlocation / Gastronomie / Strandbar Zeitliche Entwicklung 2003 am Bundespresseamt / wechselnde Standorte an der Spree im Regierungsviertel / seit 2005 am Kapelleufer Akteure / Konsumenten Gegründet von einer Ich-AG / heute 50 Mitarbeiter und Walksandtalks GmbH/ hauptsächlich besucht von Politikern, Journalisten, Lobbyisten, Touristen Rolle der Kommune Bezirksamt erteilte Sondernutzungserlaubnis, Schankerlaubnis und Baugenehmigung Vertragsform / Rechtlicher Rahmen 2003/2004 Sondernutzungserlaubnis für Grünflächen / Veranstaltungshaftpflichtversicherung / 2005/2006 Mietvertrag mit Bundesvermögensamt Finanzierung Eigenmittel / 20% Sponsoring Name Federal Press Beach. Location Kapelleufer/ Reinhardtstrasse, Mitte. Size 3000sq.m. Owned by State of Berlin, Mitte district council. Type of Use event location/ gastronomy/ beach bar. Development Timeframe 2003 at the Federal Press Office/ various Spree riverside locations in the government district/ since 2005 on Kapelleufer. Initiated by one-person on enterprise allowance / today has 50 employees; Walksandtalks GmbH offers guided tours. Visited by politicians, journalists, lobbyists, tourists. Role of the Local Authority granted planning permission, temporary lease, bar licence. Legal Framework district council Parks & Recreation Department granted temporary licence/ public liability indemnity insurance/ lease agreement with Federal Ministry of Finance. Finance private capital/ 20% sponsorship. Outlay/ Infrastructure 600t sand, stage, deckchairs, Portaloos, catering outlets, wooden decks, water supply. Hurdles/ Conflicting Interests media pressure and political clout were necessary to acquire licences/ noise pollution control limits number of customers after 10pm. Räumliche Interventionen 600 t Sand, Bühne, Liegestühle, Strandkörbe, Miettoiletten, Gastronomiestände, Holzdecks, Wasseranschluss Hemmnisse / Konflikte Die Genehmigung wurde erst nach Medienberichten und politischer Einflussnahme erteilt. Die Lärmschutzauflagen erfordern eine Begrenzung der Personenzahl nach 22 Uhr

4 2 Gastronomie/Gewerbe Name Oststrand Ort Mühlenstraße 70, Friedrichshain Größe / Eigentümer der Fläche qm / Bundesvermögensamt Nutzungstyp Strandbar / Eventlocation Zeitliche Entwicklung 2002 Eröffnung / längerfristige Nutzung angestrebt Akteure / Konsumenten Betreiber ist eine GmbH / betreiben zudem den Hexenkessel, das Hoftheater, die Strandbar Mitte, das Café Altes Europa und das Ballhaus Mitte / im Sommer 150 Mitarbeiter (Schauspieler und Barpersonal) / im Winter 10 Mitarbeiter / junges Berliner Publikum, Touristen Name East Side Beach. Location Mühlenstrasse 70, Friedrichshain. Size 10,000sq.m. Owned by Federal Ministry of Finance. Type of Use beach bar/ event location. Development Timeframe opened in 2002/ is striving for a permanent licence. Initiated by a plc that also runs Hexenkessel Hoftheater, Strandbar Mitte, Café Altes Europa and Ballhaus Mitte/ employs 150 actors and bar staff in summer, 10 people in winter. Visited by young Berliners and tourists. Role of the Local Authority granted licences. Legal Framework lease agreement with the Federal Ministry of Finance, valid from April to September/ rent is 25,000 Euro. Finance from bar and catering. Outlay/ Infrastructure sand, containers, bars, deckchairs, Portaloos, a barge on the Spree. Hurdles/ Conflicting Interests none to date. Rolle der Kommune Genehmigende Behörde Vertragsform / Rechtlicher Rahmen Pachtvertrag mit Bundesvermögensamt, befristet von April bis September Euro Pacht Finanzierung Einnahmen aus Gastronomie Räumliche Interventionen Sand / Container / Bargebäude / Liegestühle / Strandkörbe / Miettoiletten / Lastkahn auf der Spree Hemmnisse / Konflikte Keine bekannt 51 51

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7 23 Kultur Name TIPI Das Zelt am Kanzleramt Ort Große Querallee, Tiergarten Größe / Eigentümer der Fläche 2000 qm, Kapazität des Zeltes 580 Sitzplätze / Haus der Kulturen der Welt Nutzungstyp Theaterzelt, Showprogramm, Gastspiele, exklusive Vermietung Zeitliche Entwicklung 2002 Initiierung durch die Bar jeder Vernunft / Zelt für Jubiläumsveranstaltung auf ehemaligem Standort des Tempodrom / lediglich 3 Monate Vorbereitungszeit, durch Kontakte zur Politik Genehmigung erst bis 2003, dann bis 2006 verlängert. Akteure / Konsumenten Bar jeder Vernunft, Veranstaltungs-Organisations-GmbH, 2 Gesellschafter, 2 Eigentümer, 1 künstlerischer Leiter, 1 Geschäftsführer, 100 Mitarbeiter / Besucher pro Jahr, Publikum wechselt je nach Programm, 70% Berliner, 30% Touristen Rolle der Kommune Genehmigende Behörde Vertragsform / Rechtlicher Rahmen Mietvertrag, Sondernutzungsgenehmigung Finanzierung Eigenkapital, Sponsoren, Netzwerk Name TIPI theatre and cabaret tent. Location Große Querallee, Tiergarten. Size 2,000sq.m/ tent seats 580. Owned by HdKW (House of World Cultures). Type of Use theatre and cabaret tent adjacent to the Federal Chancellor s Office offering international entertainment; can be rented for VIP events. Development Timeframe initiated in 2002 by the venue, Bar jeder Vernunft / first had a tent for Jubilee Events at the former Tempodrom site/ had only 3 months to relocate/ lobbied politicians to acquire licence, initially valid until 2003, extended to Initiated by Bar jeder Vernunft, Veranstaltungs- Organisations-GmbH: 2 shareholders, 2 owners, 1 artistic director, 1 manager, 100 employees. Visited by people p.a./ audience varies according to programme/ 70% Berliners, 30% tourists. Role of the Local Authority granted licences. Legal Framework lease/ exceptional use licence. Finance private capital, sponsorship, networks. Outlay/ Infrastructure tent, restaurant kitchen, offices, technical equipment, trailers, flying buildings, electricity obtained from HdKW. Hurdles/ Conflicting Interests none known. Räumliche Interventionen Zelt, Küche, Gastronomie, Büros, Technik, Container, fliegende Bauten. Strom vom Haus der Kulturen der Welt Hemmnisse / Konflikte Keine bekannt 76 76

8 38 Garten/Park Name Holderhof Ort Reaumurstraße 17 19, Lichterfelde Süd Größe / Eigentümer der Fläche 30 ha/ Vivico Real Estate GmbH Nutzungstyp Tierhaltung auf Grünfläche/ Naturschutz-Projekt: Erhaltung der durch militärische Nutzung entstandenen Trocken- und Magerrasen durch ganzjährige Freilandhaltung von Pferden in halboffener Weidelandschaft Zeitliche Entwicklung Langjährige Nutzung als militär. Übungsgelände/ nach Rückübertragung an Vivico Mietvertrag mit Reitgemeinschaft zwecks Offenhaltung bis Realisierung von Bauvorhaben Akteure / Konsumenten Gemeinschaft naturschutzinteressierter Pferdehalter/ Schwerpunkt: Gelände- und Distanzreiten/ Engagement in verschiedenen sozialen Bereichen Vertragsform / Rechtlicher Rahmen Mietvertrag zwischen Eigentümer und Privatperson/ vierteljährliche Kündigungsfrist Finanzierung Eigenleistung der Mitglieder (Kosten- und Arbeitsteilung) Räumliche Interventionen Umbau bestehender Gebäude/ Errichtung von Zäunen/ Müll- und Schuttberäumung/ aufwendige Landschaftspflege, Anlage von Krötenlaichplätzen, Schichtholzhecken etc. Hemmnisse / Konflikte Hohe Miete durch praktizierte Nutzung schwer aufzubringen/ häufig kostenintensive Schäden durch Vandalismus und Schwarzwild/ fehlende Planungssicherheit hochproblematisch für nachhaltigen Naturschutz und verantwortungsbewusste Tierhaltung/ naturschutzorientierte Landschaftspflege nicht im Interesse des Eigentümers Name Holderhof Location Reaumurstrasse 17 19, Lichterfelde-Süd Size 30 ha Owned by Vivico Real Estate GmbH. Type of Use nature conservation project with livestock: the dry, neglected grasslands left over from the site s use as a military training ground are now used throughout the whole year as pasture for horses. Development Timeframe was used for many years as a military training ground; then ownership reverted to Vivico that, until its proposed building development is implemented, continues to sublet the site to a horse-riders association. Initiated by a horse-owners association interested in nature conservation. Visited by horse-riders, mainly for hacking and trekking/ They are also engaged in various social initiatives. Legal Framework lease agreement between Vivico and a private individual/ period of notice is 3 months. Financed by association members who share costs and labour. Outlay/Infrastructure conversion of existing buildings/ fencing/ clearance of rubbish and rubble/ extensive landscape maintenance, including toad-spawn ponds, hedges etc. Hurdles/ Conflicting Interests current use barely covers the high rent/ vandals and wild boars cause costly damage/ the lack of a long-term tenancy makes it difficult to plan sustainable conservation and responsible care of livestock/ the owner sees no personal benefits in ecological landscape development

9 Diskurs In Berlin sind an den temporären Nutzungen städtischer Brachflächen unterschiedlichste Akteurskonstellationen beteiligt. Die vielfältigen Aktivitäten wirken auf die Handlungsbereiche von Stadtplanung, Kultur und Ökonomie ein. Welche Vorteile oder Probleme, welcher Handlungsbedarf werden in diesen Sparten im Umgang mit den Zwischennutzungen erkannt? Das Phänomen Zwischennutzung ist noch weitgehend ein Novum im Diskurs der Stadtplanung. In zwei Artikeln werden die Potentiale temporärer Nutzungen für eine prozessorientierte Stadtentwicklung dargestellt sowie deren planerische Rahmenbedingungen und Relationen zu übergeordneten Leitbildern eruiert. Anschließend beleuchten internationale Projektbeispiele aus den Städten Basel, Amsterdam und Leipzig das Phänomen Zwischennutzung in anderen räumlichen und gesellschaftlichen Kontexten. Wie positionieren sich andernorts Kommunen gegenüber den temporären Nutzungen? Am Beispiel des Baseler nt*/areals werden vertiefend die Vorteile einer Integration von temporären Nutzungen in die Standortentwicklung von verantwortlichen Akteuren diskutiert. Temporäre Nutzungen fördern vielfältig die städtische Kultur und Innovation. Sie sind eine attraktive Einstiegsoption für zahlreiche Start-Ups der Kreativwirtschaft. Wie funktionieren die unterschiedlichen Kulturen der Raumaneignung? Vorteile und klassische Problemstellungen im Prozess von Zwischennutzungsprojekten werden in einer Diskussion aus der Innenperspektive von Akteuren aufgezeigt. Ein Interview mit der verantwortlichen Referentin bei der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen gibt Auskunft über die strategische Zielsetzung bei der Förderung der städtischen Kreativwirtschaft Berlins. Zwischennutzungen sind auch für verschiedene Bereiche der Ökonomie zunehmend von Interesse. Das Unternehmen Zwischennutzung kann der Nährboden für eine städtische Kreativwirtschaft sein. Drei Beiträge verdeutlichen den ökonomischen Konsolidierungsprozess eines Zwischennutzers, erläutern das Phänomen aus Perspektive der Immobilienwirtschaft und beschreiben die Chancen und die Bedeutung für zivilgesellschaftliche Projekte jenseits der klassischen Arbeitsgesellschaft. Discourse Extensive constellations of players and organisations participate in the temporary use of urban disused sites and buildings in Berlin. Their various activities have repercussions on urban planning, culture and the economy. Which benefits and problems can be identified in these respective fields regarding temporary use projects, and what action needs to be taken? Temporary use is still a relatively new phenomenon in discourse on urban planning. Two articles here assess the potential of temporary uses for process-oriented urban development and establish its basic parameters and their relation to superordinate models. Subsequent examples of international projects from Basle, Amsterdam and Leipzig highlight the phenomenon of temporary use in different spatial and social contexts. How do different local authorities relate to temporary use? The benefits of integrating temporary uses in location development as exemplified by the nt*/site in Basle are discussed in depth by the people behind the project. Temporary uses promote urban culture and innovation in many different ways. They are an attractive first step for numerous start-up ventures in the creative economy. In which ways do people set about acquiring space? Players involved share their insider perspective on the advantages and classical problems that arise for temporary projects. An interview with a consultant from the Senate Department of the Economy, Employment and Women s Issues explains the strategies currently employed to boost Berlin s creative economy. Temporary uses are also an increasingly important factor for different aspects of the economy. Entrepreneurial temporary use can catalyse the urban creative economy. Three contributions here respectively illustrate how temporary users consolidate their business, consider the phenomenon of temporary use from the real estate market s perspective, and finally, assess its potential and significance for social initiatives beyond the bounds of traditional concepts of work. 101

10 DISKURS STADTENTWICKLUNG Stadtentwicklung ohne Städtebau Planerischer Alptraum oder gelobtes Land? Philipp Misselwitz, Philipp Oswalt, Klaus Overmeyer (Urban Catalyst) Wenn ein städtisches Areal zu entwickeln ist, haben Kommune, Eigentümer, Investor und Architekt in der Regel ein klares Modell vor Augen. Es gibt einen Grundbesitzer oder Investor, der einen Planer mit der Entwicklung eines Bebauungskonzeptes beauftragt, oder eine Kommune, die einen solchen Entwurf selbst erarbeiten lässt, um anschließend Investoren hierfür zu finden. Entworfen wird ein Endzustand, der die bauliche Dichte definiert, Nutzungen festschreibt und Gestaltungsvorgaben fixiert. Dabei sind die üblichen Instrumentarien wie Masterplan, städtebaulicher Rahmenplan, Bebauungsplan und Baugenehmigungsverfahren in einen formalisierten Planungsprozess eingebettet und sollen die sukzessive Umsetzung von Projektidee in gebaute Struktur gewährleisten. Sowohl für den Eigentümer und Investor als auch für die Kommune ist die Kontrolle über diesen Prozess ausschlaggebend, um die an die Realisierung gekoppelten Gestaltungsvorgaben und finanziellen Rahmenbedingungen wie Renditen, Steigerung des Bodenwertes und nicht zuletzt Steuereinnahmen, die durch die Nutzung des neuen Stadtteiles generiert werden, möglichst verlässlich kalkulieren zu können. Dementsprechend ausgeprägt ist das Interesse, die Zeitlücke zwischen Planung und Umsetzung so gering wie möglich zu halten. Denn je mehr sich die bauliche Realisierung zeitlich verzögert, desto anfälliger werden die klassischen Planungssysteme für Störungen. Urban Development without Urban Planning A Planner s Nightmare or the Promised Land? Urban Catalyst: Philipp Misselwitz, Philipp Oswalt, Klaus Overmeyer When an urban site is up for development, local authorities, property owners, investors and architects generally have a clear model in view. There is a site-owner or investor that commissions a development plan from a planner, or a local authority that has a plan drafted, and finally they look for investors. What is planned is an end product that defines architectural density and stipulates prospective uses and design specifications. Standard planning tools and models, embedded in a formal process, are thereby intended to guarantee the successive transformation of the project idea into a built structure. For the owner and investor as well as for the local authority, control over this process is crucial, in order that design proposals, eventual returns, the value of a site and, not least, tax receipts generated eventually by the new district s consumers might be calculated as reliably as possible. Interest in keeping the Wohngebiet Mitte Wohngeb. Süd Persp.-werkst. Erschließung Gewerbezentrum Neubau Bahnallee und Bahnhof Fuß- und Radwegetunnel Wohngebiet Ost seit 1903 Ausbesserungswerk der Bahn Kletterhalle Kulturausbesserungswerk Sanierung Halle Aufgegebene Nutzung Zeitlücke Geplante Nutzung Klassische Planung versucht die Zeitlücke zwischen aufgegebener und neuer Nutzung zu überbrücken. Es wird ein Endzustand entworfen und durch die planerischen Instrumentarien festgelegt. Classical planning attempts to bridge the gap between the former and future uses of a site. Standard planning tools are employed to define an end product. 102

11 DISKURS STADTENTWICKLUNG / CASE STUDY Amsterdam Brutplätze für die städtische Kreativwirtschaft Die NDSM Werft an den Ufern des IJ in Amsterdam Noord ist seit 2002 die größte Kreativwerkstätte der Niederlande. Das Areal wurde über ein Wettbewerbsverfahren der Gemeinde Amsterdam-Noord an die Organisation Kinetisch Noord vergeben, die sich aus dem ehemaligen Hausbesetzer-Milieu bildete. Kinetisch Noord gewann das Verfahren mit einem Konzept, das die Einteilung der qm großen Halle in thematische Zonen vorsieht: Kunststadt (7000 qm); Skatepark (4000 qm); Nordstrook (Ausstellungen, Cafés, Galerien und Wohnungen auf 6000 qm); Oostvleugel (Theaterstudios 2300 qm) und Dazzleville (Performance Outdoor-Bereich auf 1000 qm). Künstler, Handwerker, Jugendprojekte und Unternehmen der Kreativwirtschaft können sich als Einzelpersonen oder unabhängige Organisationen bei Kinetisch Noord um preiswerte Raumangebote bewerben. Die NDSM Werft ist eines der prestige-trächtigsten Förderprojekte des Broed-plaatsfonds Amsterdam (BPA). Der BPA wird seit 2000 von einer kommunalen Projektgruppe zur Förderung der städtischen Kreativwirtschaft organisiert. Die kommunale Strategie will durch Flächenfreigabe und Subventionen den Verlust von kreativen und sozialen städtischen Angeboten kompensieren, der in der Boom - Periode und durch den hohen Verwertungsdruck auf Immobilien Anfang der 1990er Jahre in Amsterdam entstanden war. Von investierte der Fonds 41 Millionen Euro in 37 innerstädtische Brutplatzprojekte. Insgesamt wurden so etwa 2000 Ateliers oder Werkstätten und 1000 Kulturschaffende subventioniert. Die Budgets für die Brutplätze werden an verantwortliche Dachvereine oder Stiftungen zur Herstellung oder Sicherung der notwendigen Infrastruktur auf den brachliegenden Arealen vergeben, die durch Eigenarbeit der Gruppen durchgeführt wird. Brutplatzprojekte können auf den unterschiedlichsten Wegen entstehen: die Legalisierung von Squats, über den Wettbewerb unter kreativen Gruppen oder auf Initiative von Eigentümern oder des Broedplaatsfonds. Die Areale werden an die Kulturgruppen für einen Zeitraum von 10 bis 50 Jahren vergeben. Die Initialphase des Fonds ist von 2000 bis Die NDSM-Werft wurde durch den Broedplaatsfonds mit circa 7 Millionen Euro gefördert und erhielt von der Kommune Amsterdam Noord als Eigentümerin des Areals einen Mietvertrag über 10 Jahre. Der städtischen Verwaltung von Amsterdam Noord dient das Kulturprojekt als Keimzelle für ein städtisches Entwicklungsgebiet. Auf den Hafen- und Industriebrachen an den Ufern des Flusses soll ein neues Stadtquartier mit circa 3 Millionen qm Geschossfläche entstehen. Das NDSM- Projekt steht damit sowohl für die bewusste Förderung städtischer Kreativwirtschaft als auch für die gezielte Instrumentalisierung von Zwischennutzungen für die kommunale Stadtentwicklungsplanung. Amsterdam Incubators for the Urban Creative Economy The NDSM Wharf in Amsterdam Noord has since 2002 become the Netherlands largest creative workshop. The site was handed over to Kinetisch Noord, an organisation formed in the squat scene, following a competition organised by the district council. Kinetisch s winning concept anticipated dividing the 20,000sq.m hall into thematic zones: ArtTown (7,000sq.m), SkatePark (4,200sq.m), Nordstrook (exhibitions, cafés, galleries and apartments on 6,000sq.m), and DazzleVille (outdoors performance area on 1,000sq.m). Artists, craftspeople, youth projects and creative commercial ventures can apply to rent these reasonably priced spaces. The NDSM Wharf is one of the most prestigious projects funded by the Broedplaatsfond Amsterdam (BPA) that has been run since 2000 by a local authority working-group as a means of promoting the urban creative economy. The municipal policy of providing subsidised space is intended to compensate the drop in cultural and social provision that occurred in the wake of a boom phase in the early 1990s, when commercial interests drove up the price of real estate. Between 2000 and 2006 the Fonds invested 41 million Euro in 37 inner-city incubator projects, thereby subsidising in total some 2,000 workshops and 1,000 jobs in creative fields. Incubator projects come into being in all kinds of ways, initiated either by ex-squatters, creative groups, competition entries, property owners or the Broedplaatsfond itself. Sites are leased for periods of between 10 and 50 years. The initial phase of the Fonds expires in The NDSM Wharf received 7 million Euro in funding from the Fonds and a 10-year lease from Amsterdam Noord district council. The cultural project serves the local authority as a catalyst for urban development in the area. A new neighbourhood with circa 3 million sq.m of floor-space is planned for the former industrial site and harbour. The NDSM project is hence a good example of how the urban creative economy might be directly funded, and also of how temporary use is manipulated to serve local authority targets in urban development planning. 110

12 DISKURS STADTENTWICKLUNG / CASE STUDY Leipzig Zwischennutzungen durch Bürgerprojekte In Leipzig-Neustadt wird gegenwärtig der Bürgergarten Meißner Straße auf den Privatgrundstücken der Meißner Straße realisiert. Die ehemals vorhandenen, ruinösen Gebäude wurden schon vor geraumer Zeit abgebrochen. Nachdem die erhoffte zügige Wiederbebauung mit Stadthäusern bisher nicht realisiert werden konnte, hat sich bereits 2000 der Bürgerverein Neustädter Markt e.v. für die Gestaltung und Nutzung der Flächen stark gemacht. Nach fünf Jahren Projektvorbereitung mit verschiedenen Eigentümern, lokalen Akteuren und der Stadt Leipzig konnte im Mai 2005 der erste Abschnitt des Gartens mit Spielangeboten und einem kleinen Schulgarten in Besitz genommen werden. Mit Hilfe von privatrechtlichen Nutzungsvereinbarungen sollen die betreffenden Flächen für eine Interimsnutzung gesichert werden. Die Stadt Leipzig ist in den gründerzeitlichen Altstadtquartieren und den Großwohnsiedlungen durch Schrumpfungsprozesse geprägt (2003 circa 27 Prozent Wohnungsleerstand). Trotz reger Sanierungstätigkeit wird der Verfall von Baussubstanz in vielen Quartieren nicht vollständig gestoppt werden. Nach Jahren des Wachstums und der Investitionstätigkeit muss sich der Stadtorganismus heute längerfristig auf das Fehlen von Mietern, Kunden und Kindern einstellen. Ein Überfluss an nutzbaren Flächen bietet andererseits neue Chancen, mehr Wohn- und Lebensqualität. Das hat die Kommune motiviert, offensiv mit Eigentümern und Bürgern an Lösungen für die Revitalisierung der Flächen zu arbeiten. Bereits im Jahr 2000 wurden vom Verein dem Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung erste Ideen vorgestellt. Auf der Grundlage von Gestattungsvereinbarungen sollte die zeitlich befristete öffentliche Nutzung von privaten Grundstücken geregelt werden. Die Eigentümer stellen ihr Grundstück für mindestens fünf Jahre einer öffentlichen Nutzung zur Verfügung. Im Gegenzug erhält der Eigentümer Fördermittel, z.b. für den Abbruch von Baulichkeiten, Bodenbearbeitung oder Begrünung und kann die Befreiung von der Grundsteuer für die vereinbarte Vertragslaufzeit beantragen. Die Verkehrssicherungspflicht sowie die Grundstücksunterhaltung zählen weiter zu den Pflichten der Eigentümer. Darüber hinaus sind weitere für den Eigentümer wichtige Vereinbarungen ämterübergreifend beschlossen worden, wie z.b. der Erhalt des Baurechts und bestehender Baugenehmigungen trotz Zwischennutzungen oder, dass Baumpflanzungen nicht zur Verhinderung zukünftiger baulicher Maßnahmen führen. Seit Initiierung des Programms sind über 100 Gestattungsvereinbarungen für über 200 Flurstücke abgeschlossen worden (Stand 01/2006). Hinzu kommen über 100 erfasste Grundstücke, die einen interessierten Nutzer suchen. Die Stadtverwaltung unterstützte im Fallbeispiel Bürgerpark Meißnerstraße neben der organisatorischen Unterstützung die Erarbeitung eines Nutzungskonzeptes und die Realisierung mit circa Euro. Leipzig Citizens Initiatives for Temporary Use The Meissner Strasse Citizens Garden is currently taking shape on privately owned sites (Meissner Strasse 42 54) in Leipzig-Neustadt. When, following demolition of derelict buildings there, plans to replace them with town houses proved unviable, the citizens initiative, Neustädter Markt e.v. campaigned in the year 2000 for the right to design and use the properties. After five years spent preparing the project in cooperation with the various owners, local players and the City Council, the initiative took over the first section of the garden, which includes a playground and a school-garden, in May Licence agreements are to be concluded under civil law to secure the sites for temporary use. Both 19th century historical residential districts and large modern housing estates in Leipzig have been dramatically hit by shrinking processes: the vacancy rate in 2003 was c. 27%. Nor can decline in building stock be completely halted in all areas, despite redevelopment schemes. Surplus sites offer new opportunities to increase the quality of urban life however. The local authority, in cooperation with site-owners and citizens, is actively seeking ways to revitalise inner-city sites. A new form of licence agreement to regulate temporary, public uses of private properties stipulates that owners make these available for public use for a period of at least five years. In return they are given grants, for example, to demolish existing buildings and, where necessary, to level or decontaminate or ultimately, to landscape their sites. They are also exempt from rates for the duration of the contract. Owners retain responsibility for public liability and site maintenance however. Further important concessions to site-owners include, for example, the continuing validity despite temporary uses of planning permission already obtained. Over 100 licence agreements for over 200 field parts have been signed since the scheme began (statistic from 01/2006). In addition to organisational support for the case study, Meissner Strasse Citizens Park, Leipzig City Council also funded concept development and implementation with circa 35,000 Euro. 111

13 DISKURS STADTENTWICKLUNG / CASE STUDY Basel Standortfördernde Zwischennutzung Seit Juni 2000 organisiert der Baseler Verein k.e.i.m, eine Gruppe von Stadtforschern und Kulturschaffenden, auf dem nt*/areal eine kulturelle Zwischennutzung. nt* steht für non territorial und bezeichnet den offenen Charakter, den das 18 ha große, stillgelegte Güterbahnhofsareal in der Zeit zwischen dem Ende des Bahnbetriebs und der neu geplanten Nutzung vermittelt. Die Umnutzung einer ehemaligen Kantine zum Restaurant Erlkönig war Initialzündung für eine Vielzahl weiterer Zwischennutzungsprojekte. Über einen öffentlichen nt* boulevard ist das Gelände inzwischen frei für die Öffentlichkeit zugänglich. Flohmärkte, Kunst- und Gartenprojekte, Freiluftgastronomie und Trendsportfelder, die mit Jugendlichen gestaltet wurden, verdeutlichen die hohe öffentliche Akzeptanz der neuen Raumaneignungen auf dem Areal. Ziel des Vereins ist die Schaffung preiswerter Freiräume für Projekte aus den benachbarten Stadtquartieren und die Impulssetzung für urbane Qualität. Die Studie Akupunktur für Basel der Vereinsgründer hat die Vivico Real Estate GmbH als Eigentümerin des Geländes erstmals überzeugt, Zwischennutzungen bewusst in die Standortentwicklung zu integrieren. Der nur 3,2 qkm große Kanton Basel-Stadt verfügt über 7% der registrierten Brachflächen in der Schweiz. Dennoch ist die Situation ambivalent. Die Stadt im Dreiländereck befindet sich in einer ökonomischen Boom -Phase. Der Verwertungsdruck auf Immobilien ist entsprechend hoch. Die kommunale Stadtentwicklung sucht die Zusammenarbeit mit der Bevölkerung, mit öffentlichen Institutionen und Investoren. Wichtigstes Teilprojekt ist es, gemeinsam mit der Vivico den stillgelegten Güterbahnhof zu dem neuen Stadtquartier Erlenmatt zu entwickeln. Auf dem Areal sollen im Verlauf von etwa 10 Jahren ca. 700 Wohnungen, bis zu 1500 Arbeitsplätze und 8 ha Grünflächen entstehen soll das erste Baufeld mit 220 Wohnungen erschlossen und die Hälfte des geplanten Parks realisiert werden. Die Kommune hat bei der Entwicklung der Zwischennutzung bisher eine untergeordnete Rolle gespielt. Sie unterstützte genehmigungspflichtige Nutzungen durch befristete Bewilligungen, konzentrierte sich jedoch im Wesentlichen auf die Steuerung des formellen Planungsprozesses. Durch den bevorstehenden kommunalen Erwerb der künftigen öffentlichen Freiflächen kommt der Stadt Basel im Umgang mit den bisherigen Zwischen-nutzungen eine besondere Rolle zu. Die Restaurantnutzung der ehemaligen Kantine soll erhalten bleiben. Darüber hinaus werden Konzepte diskutiert, wie die Bespielung von Freiräumen durch interessierte Gruppierungen organisiert und getragen werden kann. Basle Temporary Use as a Motor of Location Development Since June 2000 the k.e.i.m. Association in Basle, a group of urban researchers and cultural scientists, has maintained a temporary cultural project on the nt*/site. nt* stands for non-territorial and describes the open character conveyed by the circa 18 hectare disused rail-freight depot since its original purpose was revoked and until its planned redevelopment takes place. Converting a canteen into the Erlkönig restaurant was the initial spark for a whole string of projects. The site is freely accessible via a public boulevard. Flea markets, art and garden projects, open-air gastronomy and playing fields for trend sports draw a large and diverse public. The goal is to create affordable spaces for projects from neighbouring districts and to act as a motor for quality urban living. It was a report compiled by k.e.i.m, Acupuncture for Basle that first persuaded the owners of the site, Vivico Real Estate GmbH, to consciously integrate temporary uses in location development. Basle, a city surrounded by three countries, is currently in a boom phase. Pressure to commercially exploit real estate is high. The local City Council is pursuing guidelines formulated by the project, Integrale Aufwertung Kleinbasel (IAK) the management of which seeks to plan and implement sustainable developments in close cooperation with the local population, public institutions and investors. The IAK s most important sub-project is to develop the disused rail-freight yard as a new neighbourhood in cooperation with Vivico. Some 700 apartments, up to 1,500 jobs and 8 hectares of park and recreational areas are to be created within the next 10 years. The local authority has hitherto played only a minor role in the development of temporary uses. It granted temporary licences where necessary, but remained primarily focused on steering formal planning processes. In the light of the imminent purchase of a large public site, Basle City Council has a particular role to play in dealing with temporary users. Use of the former canteen as a restaurant is to continue. Discussions as to how public use of open spaces might be organised by interested groups are underway. 115

14 DISKURS ÖKONOMIE Zwischennutzung: Chance für die Immobilienwirtschaft? Gespräch mit Dr. Rainer Emenlauer (Geschäftsführer ProStadt, Gesellschaft für Projektsteuerung im Städtebau mbh) Herr Emenlauer, welche Faktoren sind aus Sicht der Eigentümer für oder gegen eine Zwischennutzung ihrer Immobilie ausschlaggebend? Ob Eigentümer eine Zwischennutzung zulassen, ist immer abhängig vom Zustand der Immobilie, der ökonomischen Lage und Erwartung und den hinter der Immobilie stehenden Verwertungsabsichten. Die Hereinnahme einer Zwischennutzung wird in der Immobilienbranche oftmals als Indiz dafür gewertet, dass eine Immobilie verbrannt ist, sie also nicht mehr zu normalen Preisen vermarktet werden kann. Dennoch werden gerade in Berlin viele Immobilien zu besonderen Konditionen zwischenvermietet. Ja sicherlich, aber es sind sehr unterschiedliche Gründe, die für Eigentümer eine Zwischennutzung dennoch sinnvoll machen. Also wenn zum Beispiel schon vor Fertigstellung eines Neubaus realisiert wird, dass er schwer vermietet werden kann, dann greift man von Eigentümerseite gerne auf vorwiegend kulturelle Zwischennutzungen zurück, um eine Adresse zu bilden und so langfristig etablierte Mieter anzuziehen (z. B. das Galerie-Center in der Friedrichstraße). Ich denke aber, die größten Chancen für Zwischennutzer liegen bei sehr großen Bestandshaltern von Immobilien, wie der Vivico oder dem Liegenschaftsfonds, weil diese mit der großen Anzahl der Flächen unterschiedliche Strategien fahren können, um ihr Portfolio über lange Zeiträume zu vermarkten also auch bei bestimmten Arealen die Zeit haben, abzuwarten, bis die Konjunktur oder auch andere Sachverhalte wie das politische Umfeld eine lukrative Verwertung der Immobilie versprechen. Ein weiteres Beispiel sind die Zwischennutzungen von leer stehenden Ladenlokalen, die Wohnungsbaugesellschaften oder andere lokale Interessengemeinschaften fördern, um das Viertel über die Erdgeschosszonen zu beleben. Ist die Möglichkeit einer Zwischennutzung von der Art des Eigentümers abhängig? In gewisser Weise schon. Sie haben bei großen Bestandshaltern bessere Chancen als bei Projektentwicklern, denn diese sind nur Zwischenhändler und Temporary Use from the Real Estate Market s Perspective A Conversation with Rainer Emenlauer (CEO of ProStadt GmbH: Project Development in Urban Planning) Mr. Emenlauer, from the perspective of real estate owners, which factors speak for or against a temporary use of their properties? Whether or not owners authorise temporary use always depends on the state the property is in, on the current and prospective economic situation, and on how the property is to be marketed in the future. The real estate market often takes a temporary lease to be a sign that a property is a dead loss, that is, can no longer be rented or sold at the going price. Nevertheless, in Berlin in particular, a large number of properties are temporarily leased on special terms. Certainly. But there s a whole range of reasons why temporary use appeals to owners. If for example, even before a new building has been completed, it becomes evident that it will be difficult to lease it, then owners happily rely on temporary use, particularly by cultural initiatives, in order simply to establish the address and so be in a better position to attract tenants in the long-term: the Gallery Centre in the Friedrichstrasse is one such example. I think the best chance for temporary users lies in approaching companies with large amounts of building stock, such as Vivico or the Real Estate Trust, because these have sites enough to be able to simultaneously follow different strategies suited to marketing their portfolio over a long period. They can therefore afford to bide their time with certain properties until the conjuncture or other factors such as the political climate promise lucrative returns. Temporary leases for vacant shops that give directly onto the street are a further example: a method employed by housing societies and 143

15 Praxis Warum spontan entstandene Zwischennutzungen fördern, wenn diese sich ohnehin von selbst entwickeln? Lässt sich das Ungeplante überhaupt planen? Was auf den ersten Blick als Widerspruch erscheint, ist bei genauer Betrachtung eine ernstzunehmende Option für die Stadtplanung. Angesichts knapper Kassen der öffentlichen Hand sind die Kommunen zunehmend auf die Kooperation mit Akteuren angewiesen, die freie öffentliche Flächen eigenverantwortlich neuen Nutzungen zuführen. Ihre Rolle ändert sich von der rein fürsorgenden hin zu einer aktivierenden Position. Als Flächeneigentümer, genehmigende oder planende Behörde, als Förderer oder auch Initiator haben Kommunen es heute mit temporären Nutzungen zu tun. Die Position der Verwaltung und die Anwendung der kommunalen Instrumentarien können sich im Umgang mit Zwischennutzungen sehr unterscheiden. Ihre Haltung kann wesentlich den Erfolg oder das Scheitern einer temporären Nutzung beeinflussen: Fördern. Die Kommune kann Projekte mit Finanzierungen und Bürgschaften direkt unterstützen. Aber auch indirekte Förderungen durch Vermittlungstätigkeit, Hilfe bei der Flächensuche, Konfliktmanagement oder Erleichterungen im Genehmigungsverfahren können den Projekten eine große Hilfe sein. Rahmenbedingungen schaffen. Die lokale Verwaltung kann positive Rahmenbedingungen schaffen, indem sie Planungsinstrumente und Leitbilder in der Stadtentwicklung an die Voraussetzungen für Zwischennutzungen anpasst. Beauftragen/Betreiben. Die Kommune beauftragt Firmen, Planungsbüros, freie oder öffentliche Träger mit der Durchführung einer Zwischennutzung. In der Regel geschieht dies über die Kofinanzierung und Inanspruchnahme externer Fördermittel wie beispielsweise Urban II- oder LOS-Mittel. Kooperieren. Der Nutzer wird als gleichwertiger Partner betrachtet. In Form einer Public-Private-Partnership werden Vereinbarungen zum beiderseitigen Vorteil getroffen. So wird oftmals das kostenlose Überlassen einer Fläche mit der Pflegeverantwortung des Interessenten vereinbart. Vermarkten. Die Fläche wird an den Zwischennutzer zu den marktüblichen Konditionen vergeben. Dulden. Zwischennutzungen können trotz fehlender Baugenehmigungen geduldet werden. Ohne die Duldung durch die genehmigenden Behörden wäre eine Vielzahl von Projekten nicht möglich. Ein bekanntes Beispiel der Duldung von nicht genehmigungsfähigen Nutzungen sind Wagenburgen. Verhindern. Die Fläche wird an unerwünschte Interessenten nicht vergeben oder Genehmigungen werden nicht ausgestellt. Ein Leitbild mit eindeutigen Kriterien kann sehr hilfreich sein bei den Entscheidungen, welche The Practice Why support temporary uses that have developed spontaneously when they will in any case develop under their own steam? Can such unplanned endeavours be planned at all? What at first seems to be a paradox is, under closer scrutiny, an option that urban planning needs to take seriously. Given the current scarcity of public funding, local authorities are increasingly constrained to seek cooperation partners willing to assume responsibility for the development of vacant public properties and sites. The role of the local authority therefore shifts from that of provider to facilitator. Be it as site-owners, arbiters of building and planning permission, funding bodies or initiators of projects there s no getting away from temporary use for local authorities. Both the attitude of different administrative departments and the municipal tools they choose in dealing with the issue of temporary use vary enormously. Yet their attitude can essentially make or break a project. Support. Local authorities can directly support projects with funding or by acting as guarantor in negotiations with third parties. Yet indirect support mediation, help in finding a location, conflict management or less stringent licensing procedures can also be of great assistance to projects. Improve the Overall Framework. Local authorities can improve the overall framework by adapting urban planning tools and models to meet temporary users specific requirements. Commission/Manage. Local authorities can commission companies, planning offices and independent or public agencies to implement temporary use. Generally they achieve this by co-financing a project or drawing on external funding programmes such as Urban II or LOSfunds. Cooperate. The user is seen as an equal partner. A Public Private Partnership, for example can stipulate terms that are of mutual benefit. These often entail a site being given free of charge to a project that will voluntarily maintain it. Marketing. A site is handed over to temporary users on regular market terms. 159

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