HOTELMARKT WIEN 2013 EIN BERICHT VON KOHL & PARTNER

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1 HOTELMARKT WIEN 2013 EIN BERICHT VON KOHL & PARTNER

2 Die Hoteleröffnungen gehen weiter Im Jahr 2013 wird der Hotelmarkt Wien einen weiteren signifikanten Kapazitätszuwachs erleben neue Hotelzimmer in allen Kategorien werden die Kapazität auf mehr als Zimmer ansteigen lassen. Prominente Eröffnungen sind das Kempinski im Palais Hansen sowie das Luxushotel The Guesthouse, die sich damit in den Reigen der neuen Wiener 5-Stern Hotels einreihen. Nicht zu unterschätzen sind die Kapazitäten der zehn weiteren Eröffnungen, die Großteils dem 3-Stern bzw. Midscale Segment zuzuordnen sind. Einen Schatten voraus wirft hier der neue Wiener Hauptbahnhof. Die ersten Züge verkehren zwar erst seit Dezember letzten Jahres doch schon drei neue Hotels im Economy- und Midscale Bereich öffnen ihre Pforten. Damit ist die Entwicklung noch lange nicht abgeschlossen. Bis 2014 werden allein am Hauptbahnhof mehr als neue Zimmer entstehen. Neben den oft diskutierten Zuwächsen im Luxussegment und den Befürchtungen vor einem noch stärkeren Preiskampf wird das Economy Segment den Wiener Hotelmarkt in den nächsten Jahren nachhaltig prägen. Von 2010 bis 2014 verdoppelt sich die Kapazität auf Zimmer. Rekord über Rekord In 2012 reihte sich Rekordmonat an Rekordmonat. Die Nächtigungen erreichten ein Rekordvolumen von 12,5 Millionen. Der prozentuelle Anstieg lag damit im Vergleich zum Vorjahr bei 7,5%. Der europaweite Trend zu Städtereisen sowie der konstant steigende Kongresstourismus sind zwei der Gründe die zu den außerordentlichen Wachstumsraten beitragen. Die durch den MICE Markt induzierten Nächtigungen stiegen seit 2002 um das Doppelte, auf 1,4 Millio- nen. Vergleicht man die Nächtigungsbilanzen bedeutender deutschsprachiger Städtedestinationen wie Hamburg oder Berlin sind die Zuwächse sogar noch deutlich höher. Die Nächtigungen stiegen hier in den letzten 10 Jahren um 100%, im Gegensatz zu Wien mit rund 60%. Die deutschen Metropolen profitieren dabei vor allem von der starken Inlandsnachfrage Millionen Ankünfte / Nächtigungen Tausende Zimmer Ankünfte Nächtigungen Zimmerangebot Wien Quelle: Wiener Tourismusverband

3 Inflation kompensiert steigende Zimmerpreise Laut Statistik des Wiener Tourismusverbands sowie STR Global gab es in 2012 einen leichten Anstieg der Zimmerpreise. Der Nettoumsatz pro Nächtigung im Beobachtungszeitraum Januar bis November stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2,5% auf 44,02 an. STR Global beziffert den Anstieg der ADR (Average Daily Roomrate) mit einem Plus von 2,4%. Die in den Betrieben erhobene Auslastung ist laut STR jedoch leicht gesunken, wodurch der REVPAR (Revenue per available Room) nur ein Plus von 1,4% aufweist. Vergleicht man die Steigerungsrate der Zimmerpreise mit der Inflationsrate von 2,4% (Quelle: Statistik Austria) gibt es also effektiv keine Zuwächse. Demgegenüber stehen jedoch überproportional steigende Ausgaben, vor allem für Vertrieb, Marketing und Energie. Gespaltener Ausblick der Hoteliers für 2013 Dem Jahr 2013 stehen die Wiener Hoteliers gespalten gegenüber. Laut ÖHV Inside Befragung unter deren Mitgliedsbetrieben erwarten 61% einen weiteren Nächtigungszuwachs. Weitere 24% sehen nach dem Rekordjahr 2012 zumindest keine negative Entwicklung voraus. Nur rund 15% der Hoteliers rechnen mit Nächtigungsrückgängen. Ein deutlich schlechteres Stimmungsbild kann beim Thema Preis festgestellt werden. Für das 1. Quartal 2013 erwarten 33% der befragten Mitgliedsbetriebe keine Veränderung zum Vorjahr und sogar 22% rechnen mit einem Rückgang der Preise zwischen 1% und 5%. Lediglich 37% sehen die Möglichkeit höhere Preise durchzusetzen. Die Befragung spiegelt damit das in Wien seit Jahren dominierende Preisthema wieder. Zuwachs über 10% 5,6% Zuwachs über 5% 1,9% 11,1% Zuwachs zwischen 1% und 5% 35,2% 44,4% Keine Veränderung zum Vorjahr 24,1% 33,3% Rückgang zwischen 1% und 5% 9,3% 22,2% Rückgang über 5% 3,7% Rückgang über 10% 1,9% keine Angabe 7,4% Einschätzung der Nächtigungsentwicklung für 2013 (Einzel- und Konzern-/Kettenbetriebe) Einschätzung der Preisentwicklung 1. Quartal 2013 (Einzel- und Konzern-/Kettenbetriebe) Quelle: Österreichische Hoteliervereinigung

4 Wenn Wachstum, dann individuell Kohl & Partner sieht trotz der starken Kapazitätszuwächse noch Potenzial für neue Projekte, sofern diese nicht dem klassischen Standard Hotel entsprechen. Nischen Produkte, insbesondere im Lifestyle und Design orientierten Segment, unabhängig der Kategorie, sowie noch nicht in Wien ansässige Brands internationaler Hotelgruppen können zur Attraktivität des Standortes beitragen. Eine weitere Nische stellt temporäres Wohnen dar. Für Long Stay Konzepte mit ausgeprägtem Hotelcharakter gibt es noch Potenzial, sofern sie zentrumsnahe Lagen aufweisen. Auf Grund der Knappheit an Immobilien bzw. Grundstücken wird dies jedoch zunehmend schwierig. Neue Hotelprojekte werden sich daher vermehrt auf Stadtentwicklungsgebiete konzentrieren. Weitere positive Nachfrageentwicklung erwartet Nach drei Rekordjahren in Folge schätzt Kohl & Partner die Nachfrageentwicklung weiterhin positiv ein. Die weltweite Reiseintensität nimmt konstant zu, ebenso der Trend zu Städtereisen. Auch Länder wie Russland und China, die vor Jahren noch auf Grund ihres geringen Gesamtvolumens belächelt wurden, sind mittlerweile wichtige und überdurchschnittlich performende Herkunftsmärkte. Zum positiven Ausblick tragen auch die internationale Bekanntheit Wiens, das vielfältige Kultur- und Erlebnisangebot, der Kongresstourismus sowie die erstklassige Arbeit des Wiener Tourismusverbandes bei. Der Wiener Hotelmarkt im Überblick Key Performance Indicators Wien Ankünfte Nächtigungen ADR Occupancy REVPAR Netto-Umsatz/Nächtigung* 2012 % Veränderung zum Vorjahr ,2% ,5% 97,32 2,4% 71,6% -1,0% 69,67 1,4% 44,02 2,5% Quelle: Tourismusverband, STR Global, *Jan-Nov 2012 The Ritz-Carlton, Vienna Palais Hansen Kempinski Wien

5 Chancen bieten sich in jedem Segment Die Liste der Neuprojekte in Wien für die nächsten Jahre ist lang. Neue Hotels ziehen zum einen neue Gästeschichten an führen aber auch gleichzeitig zu einem Verdrängungswettbewerb, der vor allem nicht positionierte Hotels trifft. Diese können sich auf Grund der Austauschbarkeit nur noch über den Preis definieren und befinden sich daher in einer Abwärtsspirale. Auch eigentümergeführte Hotels spüren den zunehmenden Wettbewerbsdruck der großen Ketten, die vor allem mit ihren sehr guten Vertriebs- und Kostenstrukturen punkten. Trotz der oft in Diskussionen dargestellten düsteren Aussicht sieht Kohl & Partner für eigentümergeführte Wiener Hotelbetriebe Chancen sich erfolgreich am umkämpften Markt zu etablieren. Folgende fünf strategische Ansätze werden dabei empfohlen: 1. Das bestehende Hotelkonzept kritisch prüfen 4. und eine klare Positionierung ausarbeiten! Hotels in Wien haben gute Chancen wenn sie Nischen besetzen und dadurch einzigartig sind, z.b. mit dem besten Frühstück der Stadt, von Künstlern gestalteten Hotelzimmern oder einem speziellen Angebot für Langzeitgäste. Professionalisierung des Sales & Marketings! Marketing muss zielsicher eingesetzt werden. Kohl & Partner erkennt in vielen Marketings-Checks bei Stadthotels, dass Budgets nicht effizient eingesetzt werden, z.b. ist eine Ausgabenumschichtung zum Online-Marketing nicht wirkungsvoller? Sind beim Stammgästemarketing noch Reserven vorhanden? Langfristige Planung als Wettbewerbsvorteil! Permanente Investitionen sichern die Überlebensfähigkeit des Betriebs und sollten nicht durch kurzfristige Renditeerwartungen in Frage gestellt werden. Das Bilden einer FF&E Reserve (Furniture, Fixtures and Equipment) ist dafür zwingend notwendig. 5. Revenue Management als Erfolgsstrategie! Das Ziel für die Hotellerie in Wien kann heutzutage nicht mehr nur lauten: 75%ige Auslastung über das ganze Jahr. Das ist zwar wünschenswert, aber bei der stark steigenden Zahl der Zimmer-Kapazitäten unrealistisch. Cleveres Ratenmanagement ist ein wichtiges Tool in der Stadthotellerie um das Betriebsergebnis zu maximieren. Durch genaues Markt-Screening sollen die Zimmerpreise je nach Nachfrage angepasst werden. Mitarbeiter- wie Gästemarketing! Zufriedene und motivierte Mitarbeiter können Gäste begeistern und dem Betrieb damit einen Wettbewerbsvorteil verschaffen. Ständige Weiterbildung, faire Bezahlung sowie großzügiger Entscheidungsspielraum sind Erfolgsfaktoren für eine langfristige Mitarbeiterbindung in Hotelbetrieben. Hotel Topazz Harry s Home Wien

6 Herausforderungen für die Branche Hoteleigentümer und -betreiber werden gefordert sein, attraktive, moderne Hotelkonzepte auf den Markt zu bringen bzw. bestehende Immobilien weiterzuentwickeln. Wien mangelt es nicht an guten Betrieben, jedoch sind Kreativität und genaue, zielgruppenorienierte Positionierung nicht stark ausgeprägt. Bei unklarer Positionierung kann schlussendlich nur der niedrige Preis als Verkaufsargument herangezogen werden. Nachdem die Kostenseite in den meisten Betrieben ausgereizt ist, drücken steigende Vertriebs- und Marketing- sowie Energiekosten zusätzlich auf das Ergebnis. Produktivitätssteigerungen auf Ertragsseite sind daher wichtiger denn je. Zur Erreichung desselben GOPs müssen bei steigenden Kosten die Erträge erhöht werden. Revenue Management und eine detaillierte Betrachtung der Deckungsbeiträge sind hier erprobte Werkzeuge. Standorte von Kohl & Partner STUTTGART MÜNCHEN INNSBRUCK ZÜRICH SÜDTIROL WIEN VILLACH BUDAPEST BUKAREST TIRANA SOFIA SKOPJE Auswahl von Kohl & Partner Leistungen: FEASIBILITY UND SECOND OPINION STUDIEN OPERATIVE BETRIEBSOPTIMIERUNG STRATEGISCHE KONZEPTENTWICKLUNG Betreibersuchen Kohl & Partner Wien Hotel & Tourismusberatung Wallnerstraße Wien Österreich Tel.: wien@kohl.at