HOTELMARKT WIEN 2012 EIN BERICHT VON KOHL & PARTNER
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- Leonard Böhme
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1 HOTELMARKT WIEN 2012 EIN BERICHT VON KOHL & PARTNER
2 WIEN IM EUROPAVERGLEICH BEI AUSLASTUNG STARK Betrachtet man den REVPAR (Revenue per available Room), eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bestimmung der Marktkraft in der Hotellerie, in seinen zwei Bestandteilen (Auslastung und Nettodurchschnittsrate), wird Wiens größte Stärke aber auch Schwäche deutlich. Im europäischen Vergleich liegt die Bundeshauptstadt bei der Auslastung im Spitzenfeld, nicht hingegen bei der durchschnittlichen Nettozimmerrate. Hier kann der Wiener Hotelmarkt mit vergleichbaren europäischen Top-Destinationen wie Zürich und München nicht Schritt halten. Als Gründe sind neben der historischen Entwicklung unter anderem die geringere Markenvielfalt, der starke Anteil an preissensiblen Leisure Gästen und wenige ausgefallene Hotelprodukte im Design & Architektur Segment zu nennen. Aber auch das weitestgehende Fehlen von internationalen Luxusmarken und eine vergleichsweise geringen Anzahl an institutionellen Hotelinvestoren gilt es anzumerken. Aufgrund der hohen Auslastung im Jahresvergleich (Schwächen im Jänner und Februar) werden mit niedrigen Durchschnittsraten dennoch wieder hohe REVPARs erzielt. Paris London Zürich Paris London Hamburg Frankfurt München Barcelona 72,3% Occ Wien München Barcelona Hamburg Zürich Wien 95,06 ADR Berlin Berlin Prag Prag Frankfurt Budapest Budapest Quelle: STR Global, Städte ausgewählt von Kohl & Partner Pentahotel Wien 25hours Wien
3 DER WIENER HOTELMARKT WIRD WEITER WACHSEN Die starke Zunahme der Hotelkapazität wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Viele der noch nicht in Wien präsenten Betreiber, vor allem aus der europäischen Markenhotellerie, wagen den Schritt in die österreichische Bundeshauptstadt. Dabei sind die weiterhin steigenden Nächtigungszahlen sowie das Vertrauen in die Stabilität des Marktes als wesentliche Gründe zu nennen. Im 3-Stern Segment konnten von mit rund 27% Bettenzuwachs die größten Steigerungsraten verzeichnet werden. Mit einem Bettenzuwachs von 20% in den letzten fünf Jahren folgt mit der 4-Stern Kategorie das in Wien am stärksten vertretene Hotelsegment. Es stellt rund die Hälfte der gesamten Kapazität. Neben mehreren Hotels der Luxusklasse in der Innenstadt wird es starke Zuwächse vor allem rund um den neuen Hauptbahnhof und in den ausgewiesenen Stadtentwicklungsgebieten geben. Produktseitig stehen die meisten Entwicklungen im gebrandeten (Low) Budget und Economy Bereich an. NÄCHTIGUNGSZAHLEN WEITERHIN AUF REKORDJAGD Das Jahr 2011 war für den Wiener Tourismus mit 11,4 Millionen Nächtigungen ein weiteres Rekordjahr, das entspricht einem Plus von 5,0% im Vergleich zum Vorjahr. Die Gründe für das stetige Wachstum sind vielseitig. Neben der überaus erfolgreichen Arbeit des Wiener Tourismusverbandes mit dem dazugehörigen Vienna Convention Bureau sind auch neue gebrandete Hotelimmobilien zu nennen, die zusätzliche Nächtigungen in Wien generieren. Die Entwicklung der Nächtigungszahlen ist daher neben der erwähnten professionellen touristischen Vermarktung auch einer Immobilienentwicklung geschuldet Millionen Tausend Ankünfte Nächtigungen Zimmerangebot Wien Quelle: Wiener Tourismusverband
4 POSITIVER AUSBLICK FÜR DIE WIENER HOTELLERIE Wien entwickelt sich als führender Kongressstandort in Europa weiter. Auch für das Jahr 2012 konnten bereits mehrere Großveranstaltungen für Wien gesichert werden, darunter z.b. der Europäische Radiologenkongress mit rund Teilnehmern. Um die Auslastung trotz gestiegener Hotelka- pazitäten bei mittel- bis langfristiger Sicht auf hohem Niveau halten zu können, ist vor allem eine Weiterentwicklung der touristischen Infrastruktur (dritte Piste am Flughafen Schwechat, kulturelle Einrichtungen, Anschluss an das europäische Hochgeschwindigkeitsnetz etc.) erforderlich. ERHOLUNG BEI DEN ZIMMERPREISEN Der Rückgang der Zimmerpreise in Wien konnte im Jahr 2011 gestoppt werden. Mit einem Plus von 5,5% befindet sich die Average Daily Roomrate (ADR) auf dem Niveau von Wird von der ADR die Inflation abgezogen, ist von einem Wachstum knapp über der Null-Linie zu sprechen. Bei einer nahezu konstant gebliebenen Auslastung stieg daher der REVPAR (Revenue per available Room) um 5,4%. Vom Aufwärtstrend profitierte am deutlichsten das Upscale Segment mit einem Plus von 5,6% bei der ADR sowie von 6,2% beim REVPAR. Der starke Zuwachs von Betten (Dezembervergleich 2010 und 2011) verhinderte trotz Rekordnächtigungen eine positivere Entwicklung der Auslastung. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist weiterhin rückläufig. DER WIENER HOTELMARKT IM ÜBERBLICK Key Performance Indicators Wien Ankünfte Nächtigungen ADR Occupancy REVPAR 2011 % Veränderung zum Vorjahr ,2% ,0% 95,06 5,6% 72,3% -0,2% 68,71 5,4% Quelle: Wiener Tourismusverband, STR Global Motel One Wien Westbahnhof Hotel Daniel Vienna
5 ZUVERSICHT DER HOTELLERIE UNGEBROCHEN Dem Jahr 2012 sehen die Wiener Hoteliers mit Zuversicht entgegen. Laut ÖHV Inside Befragung unter deren Mitgliedsbetrieben rechnen knapp 60% mit Übernachtungszuwächsen zwischen 1% und 5%. Von einem Wachstum über 5% gehen sogar 6,4% der befragten Betriebe aus. Rund 21% rechnen mit einer negativen Entwicklung der Nachfrage in diesem Jahr. Zuwachs über 10% 0,0% Zuwachs über 5% 6,4% Zuwachs zwischen 1% und 5% 59,6% Keine Veränderung zum Vorjahr 10,6% Rückgang zwischen 1% und 5% Rückgang über 5% Rückgang über 10% keine Angabe 2,1% 0,0% 2,1% 19,1% Einschätzung der Nächtigungsentwicklung 2012 (Einzel- und Konzern-/ Kettenbetriebe) Quelle: Österreichische Hoteliervereinigung WACHSTUMSPOTENZIAL IM DESIGN UND LIFESTYLE SEGMENT Kohl & Partner sieht wie in den vergangenen Jahren im Lifestyle und Design orientierten Segment, hier speziell im (Low) Budget und Midscale Segment weiteres Wachstumspotenzial. Mit der Eröffnung von Motel One, Pentahotel und 25hours hat diese Entwicklung bereits begonnen. Die Stadt München hat bei vergleichbaren Nächtigungszahlen mit Zimmern doppelt so viel Kapazität im gebrandeten (Low) Budget Segment wie Wien. Segment Budget Midscale Upscale Luxury Vergangenheit Zukunft Immobilieneigentümer und Immobilienbetreiber werden gefordert sein, attraktive, moderne Hotelkonzepte auf den Markt zu bringen bzw. bestehende Hotelimmobilien weiterzuentwickeln. Es gilt nach wie vor das Motto: kein more of the same. Wien mangelt es nicht an guten Betrieben, jedoch sind Kreativität und genaue zielgruppenorienierte Positionierung nicht stark ausgeprägt. Bei unklarer Positionierung kann schlussendlich nur der niedrige Preis als Verkaufsargument herangezogen werden.
6 HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE BRANCHE Nachhaltigkeit gewinnt in der Gesellschaft und daher auch im Tourismus immer mehr an Bedeutung. Kohl & Partner entwickelt im Rahmen eines Projektes Konzepte, die sich mit der nachhaltigen Reduzierung des CO2 Footprints befassen. Nachdem die Kostenseite in den meisten Betrieben ausgereizt ist, sind Produktivitätssteigerungen auf Ertragsseite wichtiger denn je. Zur Erreichung desselben GOPs müssen bei steigenden Kosten die Erträge erhöht werden. Kluges Packaging, Revenue Management und eine detaillierte Betrachtung der Deckungsbeiträge sind hier erprobte Werkzeuge. Provisionen für einen immer höheren Anteil an Buchungen von Online Plattformen und der höhere Kreditkartenanteil sind Kostentreiber im Vertrieb. Für den Kunden bleibt der Preis stabil, allerdings fehlen dem Hotelier zwischen 15% und 30% seines Umsatzes. STUTTGART MÜNCHEN INNSBRUCK ZÜRICH SÜDTIROL WIEN VILLACH BUDAPEST BUKAREST TIRANA Auswahl von Kohl & Partner Leistungen: ASSET MANAGEMENT & ADVISORY STRATEGISCHE KONZEPTENTWICKLUNGEN FEASIBILITY UND SECOND OPINION STUDIEN BETREIBERSUCHEN SOFIA SKOPJE Kohl & Partner Wien GmbH Hotel & Tourismusberatung Wallnerstraße Wien Österreich Tel.: wien@kohl.at
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