Lernfeld 8 Bauprojekte entwickeln und begleiten. Öffentliches und Privates Baurecht Modul - Lernaufgaben

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1 Lernfeld 8 Bauprojekte entwickeln und begleiten Öffentliches und Privates Baurecht Modul - Lernaufgaben Inhalte: Gesetzliche Grundlagen Die am Bau Beteiligten Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, zulässige Nutzung von Bauflächen Wichtige bau(ordnungs)rechtliche Begriffe Architektenhonorar Bauvertrag, Vergabe von Bauleistungen Erschließung Bauversicherungen Vorbemerkung Die Neubautätigkeit stellt für ein Immobilienunternehmen meist eine besondere Herausforderung dar. Erstens lassen sich Erfahrungen von anderen Bauprojekten nur zum Teil übertragen, zweitens werden verhältnismäßig hohe Geldbeträge umgesetzt und drittens sind eine Vielzahl öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vorschriften zu beachten. Auf dem Markt findet man deshalb vielfach Immobilienunternehmen, die sich auf die Bautätigkeit spezialisiert haben und die spätere Bewirtschaftung nicht mehr selbst vornehmen. Mit diesem Modul werden Sie sich die Thematik des Neubaus von Gebäuden von der Grobplanung bis zur Bauabnahme und Gewährleistung unter Berücksichtigung der entscheidenden Rechtsgrundlagen erarbeiten. Sie sind nach der Modulbearbeitung in der Lage, die Zulässigkeit von Bauvorhaben zu beurteilen, den allgemeinen Ablauf eines Neubauvorhabens zu planen und Aussagen zu Bau(neben)kosten zu treffen. Öffentliches und Privates Baurecht lässt sich beim Ablauf eines Bauprojekts kaum trennen und wird deshalb hier auch in einem Modul behandelt. Bei der Beantwortung der Aufgaben sollten Sie sich keinesfalls mit den angebotenen Musterlösungen zufrieden geben, sondern die Materie mittels Fachliteratur und natürlich den entsprechenden Gesetzestexten genauer erarbeiten Seite 1 von 5 bi_08_1_2_baurecht_aufg.doc 1

2 Lernaufgaben Hinweis: In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich die Antworten der folgenden Lernaufgaben zuerst selbstständig mittels Literaturstudium, Seminarthemen, Unterrichtsgesprächen und Internet-Recherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen vergleichen! Aufgabe 1: Nennen Sie die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen des öffentlichen Baurechts. Frage 2: Nennen Sie die vier allgemeinen verschiedenen Baunutzungsflächen lt. BauNVO und die zehn möglichen Arten von Baugebieten und erläutern Sie stichpunktartig die entscheidenden Kriterien. Frage 3: Erläutern Sie folgende Begriffe: Vollgeschoss, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baulinie, Baugrenze, Bauweise Frage 4: Welche Angaben lassen sich aus einem qualifizierten Bebauungsplan entnehmen, welche Arten von Bebauungsplänen kennen Sie noch? Frage 5: Was unterscheidet einen Flächennutzungsplan von einem Bebauungsplan? Frage 6: Welche baurechtlichen Auswirkungen hat der Beschluss eines qual. BBP für das Neubauvorhaben eines Bauwilligen? Frage 7: Welche Angaben beinhaltet ein Bauantrag, welche Bauvorlagen sind dem Bauantrag mind. beizufügen? Frage 8: Nennen Sie mindestens fünf Regelungen, die nicht bundeseinheitlich, sondern nur in den Landesbauordnungen geregelt sind. Frage 9: Ihr Bekannter Paul Pumpelhuber hat ein unbebautes Grundstück geerbt und möchte darauf ein EFH bauen. Es existiert ein FNP, der für dieses Grundstück ein Wohngebiet ausweist. Ein BBP existiert nicht. Wird Paul eine Baugenehmigung erhalten? Frage 10: Was versteht man allgemein unter dem Begriff Erschließung eines Grundstücks? Frage 11: Was bedeutet der Begriff Erschließung nach dem Baugesetzbuch? Frage 12: In welcher Höhe trägt die Gemeinde (mindestens) die Erschließungskosten, nach welchem Maßstab kann der Rest auf die GS-Eigentümer umgelegt werden? Frage 13: Die Gesamtkosten einer Erschließung nach BauGB betragen ,-. Öffentliche Mittel werden in Höhe von ,- bewilligt. Die Gemeinde hat die Erschließung durchzuführen. je Straßenseite 12 Grundstücke, Frontbreite je GS 20 m, Tiefe je GS 36 m, gesamte GS-Flächen m², zul. Geschossfläche je GS 280 m², Ges.GF m² Lt. Satzung sind die Erschließungskosten lt. BauGB von der Gemeinde zu tragen, der Rest wird nach folgendem Schlüssel auf die Eigentümer umgelegt: 40 % nach zul. Geschossfläche, 30 % nach GS- Fläche, 30 % nach Frontbreite. Wie hoch sind die Erschließungskosten für den Eigentümer eines Grundstücks? Seite 2 von 5 bi_08_1_2_baurecht_aufg.doc 2

3 Frage 14: Im BBP ist für ein m² großes GS festgelegt: [MI II GRZ 0,3 g] Bestimmen Sie die max. GFZ Wäre es zulässig, im Erdgeschoss einen Supermarkt zu errichten (Begründung) Letztendlich werden ausschließlich Wohnungen gebaut. Wie viel Wohnungen dürfen bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 m² max. errichtet werden, wenn von 1 m² Geschossfläche 0,75 m² Wohnfläche anrechenbar wäre. Frage 15: Ihnen liegt folgender Auszug aus dem genehmigten Bebauungsplan vor mit folgenden Angaben: WS 0,4 ED II 0, 0,8 KWD Baulinie 5 m parallel zur Straßenbegrenzung Bebauungstiefe: 30 m Grundstück: Straßenfront 20 m, Tiefe 100 m 15.1) Welche gesetzlichen Vorschriften sollten Sie hierzu kennen? 15.2) Was bedeuten die Buchstaben, Ziffern und sonstigen Angaben in diesem Plan? 15.3) Welche praktische Bedeutung haben diese Informationen, wenn Ihr Käufer kurzfristig mit dem Bau eines Hauses beginnen will? Frage 16 Im Inserat für ein zu verkaufendes Baugrundstück lesen Sie: Das Grundstück ist nach 34 BauGB bebaubar. Was bedeutet diese Aussage? Aufgabe 17: Nennen Sie die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen des privaten Baurechts. Aufgabe 18: Grenzen Sie die Aufgaben des Bauherren, des Architekten und der am Bau beteiligten Baufirmen voneinander ab. Aufgabe 19: Nennen und beschreiben Sie die neun Leistungsphasen des Architekten nach der HOAI Frage 20: Was versteht man unter den Verwaltungsleistungen des Bauherren im Zusammenhang mit den Kosten eines Neubauvorhabens? (s. dazu auch 7, 8 II. BV) Frage 21: Nennen und erläutern Sie die Arten der Vergabe von Bauleistungen (Ausschreibungen) nach der VOB Frage 22: Welche Bedeutung hat die VOB? Frage 23: Der o. g. Paul Pumpelhuber hat nun glücklich seine Baugenehmigung in den Händen. Von einer Baufirma wurden ihm zwei Bauverträge angeboten einmal nach BGB, einmal nach VOB. Sie schlagen ihm die Vereinbarung der VOB als Vertragsgrundlage vor. Erklären Sie ihm drei wichtige Vorteile und zwei wichtige Nachteile der VOB, die Ihre Entscheidung aus Sicht des Bauherren rechtfertigen. Seite 3 von 5 bi_08_1_2_baurecht_aufg.doc 3

4 Frage 24: Welche Versicherungen sollte Paul Pumpelhuber als Bauherr für die Bauzeit unbedingt abschließen? Frage 25: Wie verläuft eine öffentliche Ausschreibung eines Bauvorhabens? Was versteht man in diesem Zusammenhang unter dem Begriff Submissionstermin? Frage 26 Wie hoch ist das Netto-Architektenhonorar lt. 16 HOAI für ein Bauprojekt im öff. gef. Wohnungsbau (Zone III, Mindestsatz) mit anrechenbaren Baukosten von 26.1) ,- EUR? 26.2) ,- EUR? 34 HOAI Honorare für Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten (1) Die Mindest- und Höchstsätze der Honorare für die in 33 aufgeführten Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten sind in der folgenden Honorartafel festgesetzt: Honorartafel zu 34 Absatz 1 Gebäude und raumbildende Ausbauten Anrechenbare Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Kosten von bis von bis von bis von bis von bis Euro Euro Euro Euro Euro Euro Frage 27a Ein Bauprojekt mit 17 spiegelgleichen Bauwerken bei Vereinbarung von Honorarzone III, unterer Wert, mit einer Bausumme von netto gesamt EUR errichtet. Errechnen Sie das Architektenhonorar, wenn nur die Leistungsphasen 3 bis 5 und zusätzlich eine Nebenkostenpauschale von 6.000,- EUR vereinbart wurde. Frage 27b: Für ein anderes Bauprojekt von 8 gleichen EFH wird mit anrechenbaren Baukosten von ,- EUR pro Haus gerechnet. Ein Architekt wird mit den Leistungsphasen 3 bis 9 beauftragt. Wie viel Euro stellt der Architekt in Rechnung, wenn Honorarzone 4 unterer Wert vereinbart wurde? Seite 4 von 5 bi_08_1_2_baurecht_aufg.doc 4

5 Frage 28: Welche der Ihnen bekannten Versicherungen des Bauherren während der Bauzeit regulieren folgende Schadensfälle? 28.1) Ein Gewitter setzt die Baugrube unter Wasser, das Fundament wird beschädigt. 28.2) Die auf dem Baugelände stehenden Fensterscheiben kippen um und zerbrechen. 28.3) Bohrmaschinen aus der Baubude der Handwerker werden gestohlen 28.4) Waschbecken, die am nächsten Tag montiert werden sollten, wurden in der Nacht gestohlen. 28.5) Der Dachstuhl brennt in Folge von Schweißarbeiten 28.6) Ein gerade gedecktes Dach verliert bei einem Sturm einige Dachziegel, die einen Passanten verletzen. Frage 29 (muss man als IMK vielleicht nicht unbedingt wissen): Für die Verwaltungsleistungen des Bauherren (wirtschaftliche Baubetreuung) schreibt die II. BV bestimmte Höchstsätze vor. Berechnen Sie diese Kosten für den Bau von Kaufeigenheimen bei einer Bausumme von ,- EUR entspr. 8 II. BV Auszug 8 II. BV: Kostenstufe 1 bis ,97 EUR einschl. 3,4 % Kostenstufe 2 bis ,94 EUR einschl. 3,1 % Kostenstufe 3 bis ,88 EUR einschl. 2,8 % [Sollte Ihnen eine aktuellere II. BV vorliegen, finden Sie möglicherweise geglättete Beträge] Frage 30: Unterscheiden Sie die bauordnungsrechtlichen (öffentlichen) Bauabnahme(n) nach BauGB von den vertraglichen (privatrechtlichen) Bauabnahmen nach BGB bzw. VOB. Frage 31: Welchen Zeitraum umfassen die Gewährleistungsfristen nach Fertigstellung und Abnahme eines Bauwerks beim BGB- und VOB-Bauvertrag? Seite 5 von 5 bi_08_1_2_baurecht_aufg.doc 5