Stadt Schwäbisch Gmünd

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1 Kennzahlenvergleich für den Einzelhandel und Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Schwäbisch Gmünd Im Auftrag von: Stadt Schwäbisch Gmünd Projektleitung: Projektbearbeitung: Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Fabian Heumann Ludwigsburg, im März 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg I Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße 14, Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: Telefax: info@gma.biz Internet:

2 INHALTSVERZEICHNIS SEITE I. Kennziffernvergleich 1 1. Aufgabenstellung und methodische Hinweise 1 2. Innenstadterweiterungsvorhaben in der Region 2 3. Verkaufsflächenentwicklung in Schwäbisch Gmünd 7 4. Schwäbisch Gmünd im interkommunalen Vergleich Bestandsverkaufsflächen im Vergleich Verkaufsflächenzuwächse im Vergleich 9 5. Zusammenfassende Betrachtung 10 II. Zentraler Versorgungsbereich Schwäbisch Gmünd Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Der Zentrale Versorgungsbereich Schwäbisch Gmünds unter Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungsmaßnahmen 13 Anhang

3 I. Kennziffernvergleich 1. Aufgabenstellung und methodische Hinweise In Schwäbisch Gmünd ist die Ansiedlung eines Röther-Textilkaufhauses (ca m² VK) auf dem ehemaligen Schlachthof-Areal geplant. Der Mikrostandort grenzt an die Einkaufsinnenstadt Schwäbisch Gmünds an, wird jedoch durch den aktuellen Verlauf der B 29 räumlich von dieser getrennt. Dies wird durch die im Bau befindliche Tunnelführung geändert, sodass auch eine funktionale Verknüpfung des Standortes mit der Innenstadt ermöglicht wird. Ziel dieses Einzelhandelsvorhabens ist zum einen die Erweiterung und Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels in Schwäbisch Gmünd und zum anderen eine Verbesserung der Ausstattung vor dem Hintergrund einer rückläufigen Entwicklung der Verkaufsflächen in Schwäbisch Gmünd in den letzten Jahren sowie expandierender Mittelzentren in der Region. Die Planung kann als typisch für funktionale Innenstadterweiterungen gesehen werden, die mangels verfügbarer geeigneter Flächen in der Innenstadt vermehrt in angrenzenden Standortlagen stattfinden. Dies soll durch vergleichbare Planungen in der Region verdeutlicht werden. Als Vergleichsstädte werden die Mittelzentren Aalen, Backnang, Göppingen und Schwäbisch Hall herangezogen, in denen Einzelhandelsvorhaben im Sinne funktionaler Innenstadterweiterungen stattgefunden haben oder in Planung sind. Um neben der Typik der funktionalen Innenstadterweiterung auch die Ausstattungssituation Schwäbisch Gmünds im Rahmen eines bestehenden interkommunalen Wettbewerbs darzustellen, erfolgt eine Gegenüberstellung von Kennzahlen des Einzelhandels mit den angeführten Städten. Anhand der Kennzahlen kann die Bedeutung Schwäbisch Gmünds im regionalen Einzelhandel eingeordnet werden. Zudem erfolgt eine retrospektive Betrachtung der Verkaufsflächenentwicklung in Schwäbisch Gmünd selbst. Um weiterhin die zukünftigen Veränderungen im interkommunalen Wettbewerbsgefüge aufzuzeigen, wird eine prognostische Betrachtung über die Berücksichtigung der Innenstadterweiterungsplanungen in den Vergleichsstädten angestellt. Um die Wirkung nur der Innenstadterweiterungsvorhaben auf die Einzelhandelsausstattung in den Städten aufzuzeigen, erfolgt die prognostische Betrachtung auf Basis eines gemeinsamen Vergleichszeitraums, der die Ausstattung der 4 Umlandstädte und Schwäbisch Gmünds innerhalb eines Zeitfensters von ca. 1 1,5 Jahren aufzeigt. Der Kennzahlenvergleich erlaubt einen Rückschluss auf die Einzelhandelsausstattung und bedeutung Schwäbisch Gmünds im interkommunalen Vergleich und verdeutlicht auf intrakommunaler Ebene die Einzelhandelsentwicklung in Schwäbisch Gmünd selbst. 1

4 2. Innenstadterweiterungsvorhaben in der Region Für die Vergleichsstädte sowie für Schwäbisch Gmünd sollen funktionale Innenstadterweiterungsvorhaben den Einzelhandelsstandort Innenstadt synergetisch unterstützen und gleichzeitig eine angemessene Ausstattung von Einzelhandels- und ggf. ergänzenden Angeboten sichern. Durch Innenstadterweiterungen kann das Verkaufsflächenverhältnis von Innen- und Außenstadt korrigiert bzw. verbessert werden (vgl. Abb. 1). Aalen: Eröffnung des Mercatura im Herbst 2011 im Norden der Innenstadt, ca m² VK, u. a. Lebensmittel, Bekleidung / Schuhe Backnang: Fertigstellung des Areals Obere Walke östlich der Innenstadt für Herbst 2013 geplant, ca m² VK, u. a. Lebensmittel, Elektrowaren Göppingen: Fertigstellung des Areals Bleichstraße im Osten der Innenstadt für Herbst 2015 geplant, ca m² VK, u. a. Bekleidung, Elektrowaren Schwäbisch Hall: Eröffnung des Kocherquartiers im Frühjahr 2011 im Norden der Innenstadt, ca m² VK, u. a. Lebensmittel, Bekleidung Abb. 1: Verkaufsflächenanteil von Innen- und Außenstadt inkl. Innenstadterweiterungsvorhaben 100% 90% 80% 70% % Innenstadterw. 50% Innenstadt restliche Stadt 40% 30% % 10% 0% Aalen Backnang Göppingen Schwäbisch Hall Schwäbisch Gmünd Aufgrund eines fehlenden innerstädtischen Flächenangebots handelt es sich bei allen Vorhaben um räumlich nicht unmittelbar der Innenstadt bzw. Haupteinkaufslage zugeordnete Standorte. Über eine funktionale Anbindung der Einzelhandelsangebote soll eine Integration der hinzukommenden Sandortlage im Sinne einer Innenstadterweiterung erfolgen (vgl. Karten 1 4). 2

5 Karte 1: Funktionale Innenstadterweiterung in Aalen Legende Mercatura Einkaufsinnenstadt Haupteinkaufslage Datengrundlage: LGL, GMA-Darstellung

6 Karte 2: Funktionale Innenstadterweiterung in Backnang Legende Obere Walke Einkaufsinnenstadt Haupteinkaufslage Datengrundlage: LGL, GMA-Darstellung

7 Karte 3: Funktionale Innenstadterweiterung in Göppingen Legende Bleichstraße Einkaufsinnenstadt Haupteinkaufslage Datengrundlage: LGL, GMA-Darstellung

8 Karte 4: Funktionale Innenstadterweiterung in Schwäbisch Hall Legende Kocherquartier Einkaufsinnenstadt Haupteinkaufslage Datengrundlage: LGL, GMA-Darstellung

9 3. Verkaufsflächenentwicklung in Schwäbisch Gmünd Die Verkaufsflächenausstattung in Schwäbisch Gmünd im Jahr 2007 hat sich gegenüber 1997 sowohl gesamt- als auch innerstädtisch verringert. Der Verkaufsflächenrückgang richtet sich dabei stärker auf die Innenstadt: Gesamtstadt: gg VK Gesamtstadt (m²) % VK-Ausstattung Gesamtstadt (m² / EW) % Innenstadt: VK Innenstadt (m²) % VK-Ausstattung Innenstadt (m² / EW) % VK-Anteil Innenstadt (%) % Seit 2007 sind weiterhin mehrere innerstädtische, überwiegend dem Bekleidungssegment zuzurechnende Anbieter des Woha-Portfolios (Woha Mode- und Kaufhaus sowie Multistore, Spontan, Gin Tonic im City Center) geschlossen worden. Das ehemalige Horten-Kaufhaus, dass seit dem Jahr 2000 leer stand, wird bis Herbst 2013 durch das neue Einkaufszentrum Ledergasse ersetzt. Unter Berücksichtigung der neuen Planung Modepark Röther ergibt sich seit 2007 somit ein nur moderater Verkaufsflächenzuwachs: Gesamtverkaufsfläche 2007: m² abzgl. Woha-Insolvenz: m² zuzgl. Einkaufszentrum Ledergasse: kompensiert ehem. Horten-Kaufhaus zuzgl. Modepark Röther: m² Verkaufsflächenzuwachs: m² 1 Angaben nach Fa. Econ-Consult 7

10 4. Schwäbisch Gmünd im interkommunalen Vergleich 4.1 Bestandsverkaufsflächen 2 im Vergleich Um die Ausstattung Schwäbisch Gmünds im Einzelhandel mit anderen Angebotsstandorten vergleichen zu können, kann die Verkaufsfläche je Einwohner als Kennziffer herangezogen werden. Der Vergleich für die Gesamtausstattung und die Ausstattung im innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung / Schuhe / Sport verdeutlicht die schwache Wettbewerbsposition Schwäbisch Gmünds (vgl. Abb. 2 und 3). Abb. 2: Verkaufsflächenausstattung Gesamt (in m² / EW) Abb. 3: Verkaufsflächenausstattung Bekleidung / Schuhe / Sport (in m² / EW) Aalen Backnang Göppingen Schwäbisch Hall Schwäbisch Gmünd restliche Stadt inkl. Innenstadt Durchschnitt BW ( EW) Aalen Backnang Göppingen Schwäbisch Hall Schwäbisch Gmünd restliche Stadt inkl. Innenstadt 2 Bestandsdaten Ende 2007 bis Mitte 2009; Angaben für Aalen nach Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung, Angaben für Schwäbisch Hall inkl. GE Michelfeld 8

11 4.2 Verkaufsflächenzuwächse im Vergleich Die Innenstadterweiterungsvorhaben in den Vergleichsstädten und Schwäbisch Gmünd äußern sich quantitativ in einer höheren Ausstattungskennziffer. Es zeigt sich, dass Schwäbisch Gmünd selbst bei Berücksichtigung der Erweiterungsplanung im Vergleich mit den Umlandstädten sowie vergleichbarer Gemeinden in Baden-Württemberg mit m² VK / EW weiterhin die geringste Ausstattungskennziffer aufweist (vgl. Abb. 4). Zudem wird deutlich, dass die Innenstadterweiterung in Schwäbisch Gmünd verkaufsflächenseitig am geringsten ausfällt (vgl. Abb. 5). Abb. 4: Verkaufsflächenausstattung inkl. Innenstadterweiterungs- Abb 5: Verkaufsflächenzuwachs durch Innenstadterweiterungsvorhaben (in m² / EW) vorhaben Aalen Backnang Göppingen Schwäbisch Hall Schwäbisch Gmünd restliche Stadt inkl. Innenstadt Innenstadterw. Durchschnitt BW ( EW) Aalen Backnang Göppingen Schwäbisch Hall Schwäbisch Gmünd 9

12 5. Zusammenfassende Betrachtung Zusammenfassend wird durch die Entwicklung in Schwäbisch Gmünd selbst sowie im Vergleich mit Umlandgemeinden die insgesamt schwache Ausstattung des Gmünder Einzelhandels deutlich: die Verkaufsfläche hat sich zwischen 1997 und 2007 gegen den allgemeinen Trend (Verkaufsflächenwachstum) verringert, insbesondere in der Innenstadt der Verkaufsflächenzuwachs wird auch unter Berücksichtigung neuerer Entwicklungen durch die geplante Innenstadterweiterung Modepark Röther nur sehr moderat ausfallen im interkommunalen Vergleich weist Schwäbisch Gmünd die mit Abstand geringste Verkaufsflächenausstattung auf, sowohl in der branchenübergreifenden Betrachtung als auch im innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung / Schuhe / Sport auch unter Berücksichtigung der Innenstadterweiterungsmaßnahme bleibt Schwäbisch Gmünd im interkommunalen Vergleich zurück dabei ist die geplante Erweiterungsmaßnahme im Vergleich zu Projekten in anderen Städten am geringsten. 10

13 II. Zentraler Versorgungsbereich Schwäbisch Gmünd 1. Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen: 3 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs kann somit ausdrücklich auch unter dem Aspekt einer zukünftigen Entwicklung erfolgen. Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass keine allgemein gültige Definition vorliegt. Nach einem Urteil des OVG Münster (Beschluss vom , 7 A 964/05) übernehmen Zentrale Versorgungsbereiche die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Kommune bzw. eines Teilbereichs der Kommune mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche im Sinne des Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen durch Einzelhandelsneuansiedlungen in der Kommune und in Nachbarkommunen nicht geschädigt werden. 3 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f. 11

14 Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden als zusammenhängende Versorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab kann hier die fußläufige Erreichbarkeit und ein Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren Lücken angesetzt werden. Eine ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeblich von größeren Magnetbetrieben gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität eines zentralen Versorgungsbereiches auch aus einer bestimmten Anzahl kleinerer Betriebe begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist. Abb. 3: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- bauliche Einzelhandel / Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte) städtebauliche Gegebenheiten: Einzelhandel (= Basis) - stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle). Gegebenheiten (= (= Rahmenbedingung) Quelle: GMA-Darstellung 2013 Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Straßenführung, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.b. Rathaus / Kirche) zum Tragen (siehe Abb. 2). Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss; die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. 12

15 2. Der Zentrale Versorgungsbereich Schwäbisch Gmünds unter Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungsmaßnahmen Der Zentrale Versorgungsbereich (siehe Karte 5) wird durch den historischen Altstadtkern dargestellt und folgt dem ehemaligen Verlauf der Stadtmauern, wo Ringstraßen als Hauptverkehrsträger den Altstadtkern umfließen: Im Westen sind dies die Robert-von-Ostertag-Straße und die Parlerstraße, im Süden die Parler-, Untere Zeiselberg- und die Königsturmstraße und im Osten die Baldungstraße. Dort schließt sich Richtung Norden das Schlachthof-Areal an, das durch das Vorhaben Modepark Röther, die Verlagerung der B 29 in den Untergrund sowie die geplante Verkehrsberuhigung der Hinteren Schmiedgasse in die Haupteinkaufslage funktional integriert werden soll. An diesen Bereich anschließend folgt der Zentrale Versorgungsbereich dem Verlauf der Remsstraße. 13

16 Karte 5: Vorschlag zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Schwäbisch Gmünd unter Berücksichtigung der geplanten funktionalen Innenstadterweiterung Legende Röther- Textilkaufhaus Zentraler Versorgungsbereich Datengrundlage: OpenStreetMap; GMA-Darstellung

17 Anhang Anhang 1: Vergleich von Ausstattungsmerkmalen mit Umlandstädten Vergleichsstadt Aalen 1 Backnang Göppingen Schwäbisch Schwäbisch Hall 2 Gmünd Datenstand Mitte 2008 Mitte 2009 Mitte 2009 Mitte 2008 Ende 2007 Gesamtstadt Strukturdaten Einwohner VK gesamt in m² VK Innenstadt in m² Betriebe gesamt Betriebe Innenstadt VK-Ausstattung in m² / EW VK-Ausstattung Innenstadt in m² / EW VK-Anteil Innenstadt in % Kennziffern Betriebsanteil Innenstadt in % VK / Betrieb in m² VK / Betrieb in m² Innenstadt Umsatz-Kaufkraft-Relation (Zentralität) Leitsortiment Bekleidung / Schuhe / Sport VK gesamt in m² Strukturdaten VK Innenstadt in m² Betriebe gesamt Betriebe Innenstadt VK-Ausstattung in m² / EW VK-Ausstattung Innenstadt in m² / EW VK-Anteil Innenstadt in % Kennziffern Betriebsanteil Innenstadt in % VK / Betrieb in m² VK / Betrieb in m² Innenstadt Umsatz-Kaufkraft-Relation Angaben nach Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Gutachten als Grundlage für eine Einzelhandelskonzeption für die Stadt Aalen; Sortimentseinordnung geringfügig abweichend 2 inkl. GE Michelfeld Quelle: GMA-Zusammenstellung 2013 (ca.-werte, gerundet) beste Kennziffer schlechteste Kennziffer 15