SCHWÄBISCH GMÜND. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Textilkaufhauses in. Ludwigsburg, im Juli 2012

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Textilkaufhauses in SCHWÄBISCH GMÜND Auftraggeber: Stadt Schwäbisch Gmünd Projektleitung: Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Fabian Heumann Ludwigsburg, im Juli 2012 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße 14, Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: Telefax: Internet:

2 Vorbemerkung Im Mai 2012 erteilte die Stadt Schwäbisch Gmünd der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Textilkaufhauses in Schwäbisch Gmünd. Im Fokus der Analyse stehen die Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die Stadt Schwäbisch Gmünd und die umliegenden Kommunen. Gegenstand der Untersuchung ist der konkret zu untersuchende Einzelfall und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Standortstrukturen im Umfeld. Dabei wird geprüft, ob Auswirkungen nach 11 Abs. 3 BauNVO, den Vorgaben der Landes- und Regionalplanung sowie nach dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg vorliegen. Im Rahmen der Untersuchung erfolgte eine Standortbesichtigung im Juni Dabei wurde der Planstandort des Textilkaufhauses und die Standorte relevanter Wettbewerber im Untersuchungsraum erhoben und begutachtet. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Schwäbisch Gmünd. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Juli 2012 BE HNF wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I. Aufgabenstellung und Vorhaben 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtsrahmen 2 3. Projektbeschreibung Marktentwicklung Firma Modepark Röther Projektplanung 7 II. Standortbeschreibung und -bewertung 9 1. Makrostandort Schwäbisch Gmünd 9 2. Mikrostandort Schlachthof-Areal 13 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Abgrenzung des Einzugsgebiets des Textilkaufhauses Berechnung der Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet nach Zonen und Sortimenten Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Textilkaufhauses 19 IV. Wettbewerbssituation Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes Wettbewerbsplanungen Bewertung der Wettbewerbssituation in Schwäbisch Gmünd 26 V. Wettbewerbliche, städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen 28

4 1. Umsatzerwartung anhand des Marktanteilkonzepts Kaufkraftströme Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen Integrationsgebot Kongruenzgebot Beeinträchtigungsverbot 34 VI. Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise 38 VII. Zusammenfassung 40

5 I. Aufgabenstellung und Vorhaben 1. Aufgabenstellung Auf dem Schlachthof-Areal in Schwäbisch Gmünd plant das Unternehmen Röther die Ansiedlung eines sog. Modeparks. Auf dem Areal soll eine Gesamtverkaufsfläche von insgesamt ca m² realisiert werden. Neben den im Bau befindlichen Einkaufszentrum auf dem Horten-Areal soll damit ein weiterer Einzelhandelsschwerpunkt entlang der Bundesstraße B 29 entstehen, die im Zuge städtebaulicher Maßnahmen in diesem Abschnitt unterirdisch verlegt wird. Mit der vorgesehenen Dimensionierung wird das Vorhaben nicht nur die Einzelhandelsstruktur der Stadt Schwäbisch Gmünd, sondern ggf. auch darüber hinaus die Struktur in den Nachbargemeinden beeinflussen. Einerseits sind mit dem Vorhaben Chancen zu einer Profilierung der Stadt Schwäbisch Gmünd als regionaler Einzelhandelsstandort verbunden, andererseits könnte eine Überdimensionierung auch negative Auswirkungen auf die bestehende und geplante Einzelhandelsstruktur der Schwäbisch Gmünder Innenstadt haben. Für dieses Vorhaben ist eine raumordnerische Auswirkungsanalyse durchzuführen, die sich an den Bewertungskriterien des LEP Baden-Württemberg, des Regionalplanes Ostwürttemberg sowie des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg orientiert. Im Einzelnen werden folgende Aspekte bearbeitet: Definition und Beschreibung des Vorhabens Darstellung und Bewertung des Standortes im Hinblick auf die geplante Einzelhandelsnutzung Abgrenzung und Zonierung des voraussichtlichen betrieblichen Einzugsgebietes und Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials Darstellung und Beurteilung der gegenwärtigen Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 1

6 Berechnung der zu erwartenden Umsätze des Planobjektes anhand des Marktanteilkonzeptes Bewertung möglicher wettbewerblicher, städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen des Vorhabens abschließende Empfehlungen. Mit der Ausarbeitung der aufgeführten Aspekte werden die wesentlichen Grundlagendaten zur Entscheidungsvorbereitung zusammengestellt. 2. Rechtsrahmen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Nach 11 Abs. 3 BauNVO ist für Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels (ab m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche 1 2 ) die Ausweisung eines Kernoder entsprechenden Sondergebietes erforderlich. Es ist zu belegen, dass dabei keine raumordnerischen oder städtebaulichen Auswirkungen wie Schädigungen der Umwelt, der infrastrukturellen Ausstattung, des Verkehrs, der Versorgung der Bevölkerung, der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, des Orts- und Landschaftsbildes oder des Naturhaushaltes eintreten können. 1 2 Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit Pack- und Entsorgungszone und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C und 4C vom ). Gemäß aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4 C vom ). 2

7 Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten ist zusätzlich der das Verwaltungshandeln konkretisierende Einzelhandelserlass 1 heranzuziehen. Demnach sind bei Standorten für großflächigen Einzelhandel folgende Prüfkriterien zu beachten: 1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein). Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, sodass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen. (vgl. Nr Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 2. Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen) Grundsätzlich sind Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie dürfen i. d. R. nur in Ober-, Mittelund Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i. d. R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 3. Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen) 1 Raumordnerische Kernregelung; Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass), Februar 2001 AZ: /7-3

8 Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich dann vor, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen: Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % [ ] im vorhabenspezifischen Sortiment (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württem-berg). Darüber hinaus werden im Rahmen der vorliegenden Untersuchung die Vorgaben des Landesentwicklungsplanes Baden-Württemberg (LEP 2002) berücksichtigt. Dieser sagt zu Einzelhandelsgroßprojekten folgendes aus: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [ ] Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sollen nur an Standorten realisiert werden, wo sie zeitnah an den Öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen werden können. (Grundsatz) Im Regionalplan Ostwürttemberg 2010 werden weitere Vorgaben für die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten festgelegt: Nach Plansatz des Landesentwicklungsplans sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächigen Handelsbetriebe für Endverbraucher nur an solchen Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden, wo sie sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen. Des Weiteren dürfen sie weder durch ihre Lage oder Größe noch durch ihre Folgewirkung das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen 4

9 Versorgungskernes oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich beeinträchtigen. Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher sind nur in den Mittel- und Unterzentren der Region zulässig. Sie dürfen nur in den zentralörtlichen Versorgungskernen errichtet werden. 3. Projektbeschreibung 3.1 Marktentwicklung Textilkaufhäuser müssen sich in ihrer Branche nicht nur mit konkurrierenden Bekleidungsund Textilfachmärkten und Warenhäusern, sondern zunehmend auch mit Lebensmitteldiscountern, SB-Warenhäusern und dem Versandhandel auseinandersetzen. Unter den Vertriebsformen des Einzelhandels mit Bekleidung und Textilien durften sich Textilfachmärkte, bei rückläufigen Umsatzzahlen im gesamten Textileinzelhandel, in den vergangenen Jahren als Gewinner der Branchenentwicklung fühlen. V. a. discountorientierte Anbieter haben dabei von der gewachsenen Preissensibilität der Konsumenten profitiert. Abbildung 1: Marktanteile der verschiedenen Vertriebsformen im deutschen Einzelhandel mit Bekleidung und Textilien % 2% 4% 13% 2% 2% 61% 11% Textil-Fachhandel insgesamt Sportgeschäfte Bau- und Heimwerkermärkte Kauf- und Warenhäuser Versandhandel ambulanter bzw. Markthandel Einrichtungsgeschäfte Lebensmittelhandel andere EH-Branchen Quelle: EHI

10 3.2 Firma Modepark Röther Die Firma Modepark Röther betreibt nach eigenen Angaben derzeit in Deutschland insgesamt 25 Modehäuser, wovon sich der überwiegende Teil in Baden-Württemberg befindet erzielte das Unternehmen nach Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger einen Umsatz von mehr als 118 Millionen. Seitens der Expansionsabteilung werden folgende Anforderungen an neue Standorte gestellt: ca Einwohner im Einzugsgebiet ca. 400 m² Nebenfläche min. 100 eigene Stellplätze gute Verkehrsanbindung, gute Einsehbarkeit max. 2 Geschosse. Als Besonderheit des Unternehmens ist festzuhalten, dass Modepark Röther einer der wenigen Textilfilialisten ist, der große Flächen bespielen kann. Zudem sind die Standorte, welche Modepark Röther belegt, zum Teil in Innenstädten, die von anderen Textilunternehmen mangels Potenzialen gemieden werden oder an Fachmarktstandorten, deren Ankermieter (z. B. SB-Warenhäuser) leer stehen oder nur schlecht wieder vermietbar sind. Aufgrund der Markenorientierung des Anbieters Röther ist das Modepark-Konzept nicht den klassischen Textilfachmärkten zuzuordnen. Bezogen auf die Wertigkeit des Angebotes ist im Vergleich zu typischen Textilfachmärkten wie Kik oder Takko von einem deutlich höheren Niveau auszugehen. Das Angebot ist durch eine Vielzahl namhafter Marken wie Tom Tailor, Gerry Weber, Eterna, Esprit oder s.oliver geprägt, die in Form von Markeninseln angeordnet sind. 6

11 Abbildung 2: Markeninseln im Modepark Röther Weinstadt Quelle: GMA Projektplanung Der geplante Modepark Röther soll eine Gesamtverkaufsfläche von ca m² haben. Die Verkaufsfläche teilt sich nach Angaben des Anbieters wie folgt auf: Tabelle 1: Sortiment Flächenkonzept Modepark Röther Verkaufsfläche absolut in % Bekleidung Schuhe Mode-Accessoires* * Das Teilsortiment Mode-Accessoires wurde im vorliegenden Gutachten nicht weiter in die Betrachtung einbezogen. Dieses Teilsortiment wird im Zusammenhang mit dem Bekleidungssortiment dargestellt und dient lediglich der Abrundung des Sortiments, ist jedoch kein eigenständiger Kundenanziehungspunkt. Quelle: Modepark Röther (ca.-werte) Mit der Ansiedlung des Modepark Röther soll das am nördlichen Innenstadtrand gelegene Schlachthof-Areal in eine attraktive Einzelhandelsnutzung überführt werden. In Verbindung mit der bereits angelaufenen städtebaulichen Neuordnung der Verkehrsführung, in deren Zuge die an dieser Stelle die Innenstadt umlaufende B 29 unter die Erde verlegt wird, wird eine Chance zur weiteren Profilierung der Stadt Schwäbisch Gmünd als regionalem Einzelhandelsstandort gesehen. In diesem Zusammenhang wurde bereits im In- 7

12 nenstadtentwicklungskonzept von eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bezogen auf die Einwohnerzahl von Schwäbisch Gmünd festgestellt. Potenzial wurde dabei in der Ansiedlung von Marken bzw. sog. Retail-Brands gesehen. 1 Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Schwäbisch Gmünd; GMA

13 II. Standortbeschreibung und -bewertung 1. Makrostandort Schwäbisch Gmünd Die Stadt Schwäbisch Gmünd liegt im Ostalbkreis und ist im Regionalplan Ostwürttemberg 2010 als Mittelzentrum ausgewiesen 1. Schwäbisch Gmünd liegt ca. 40 km östlich der Landeshauptstadt Stuttgart; aktuell zählt die Große Kreisstadt ca Einwohner. 2 Verkehrlich ist Schwäbisch Gmünd primär durch die in West-Ost-Richtung verlaufende Bundesstraße B 29 (Stuttgart-Aalen) an benachbarte zentrale Orte und das großräumige Verkehrssystem (Autobahnen A 8 und A 7) angebunden. Die Landeshauptstadt Stuttgart kann so mit dem Pkw innerhalb von ca. 45 Minuten, die Kreisstadt Aalen innerhalb von ca. 25 Minuten erreicht werden. Darüber hinaus besteht v.a. nach Norden und Süden ein dicht verzweigtes Netz an Landes- und Kreisstraßen. Durch einen eigenen Bahnhof ist Schwäbisch Gmünd an das überregionale Schienennetz (Stuttgart Aalen) angeschlossen. Die Siedlungsstruktur lässt sich charakterisieren durch eine relativ kompakte Kernstadt mit innerstädtischem Stadtzentrum und die vier angrenzenden Stadtteile Bettringen, Hussenhofen, Wetzgau / Rehnenhof und Straßdorf sowie die sieben z. T. deutlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteile Rechberg, Großdeinbach, Lindach, Herlikofen, Bargau, Weiler und Degenfeld. Die Innenstadt wird begrenzt durch die B 29 / Remsstraße im Norden (die zurzeit unterirdisch verlegt wird), die Baldungstraße im Osten, die Königsturmstraße und den Sebaldplatz im Süden sowie durch die Robert-von-Ostertag-Straße im Westen. Die wesentlichen Gewerbegebiete befinden sich v. a. entlang der B 29 am Westund Ostrand der Kernstadt (z. B. Lorcher Straße, Ost ), zwischen Kernstadt und dem Stadtteil Hussenhofen ( Im Benzfeld ) sowie östlich des Stadtteiles Oberbettringen ( Gügling, Gügling Nord ) und in untergeordnetem Maß an den Rändern der größeren Stadtteile (z. B. in Straßdorf und Herlikofen). 1 2 Der Mittelbereich Schwäbisch Gmünd umfasst die Unterzentren Lorch und Heubach sowie die Kleinzentren Mutlangen, Leinzell und Gschwend. Derzeit wird die Anhebung der zentralörtlichen Funktion durch die Ausweisung eines Mehrfachoberzentrums mit Aalen, Ellwangen und Heidenheim forciert. Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: ) 9

14 Innerhalb der Region Ostwürttemberg kommt dem Wirtschaftsstandort Schwäbisch Gmünd eine herausgehobene Stellung zu. Mit ca Beschäftigten nimmt Schwäbisch Gmünd auf dem Arbeitsmarkt neben Aalen eine dominierende Stellung ein. Differenziert nach den Wirtschaftssektoren, arbeiten ca. 1 % der Beschäftigten der Stadt Schwäbisch Gmünd in der Landwirtschaft, ca. 47 % im produzierenden Gewerbe und ca. 52 % im Dienstleistungsbereich. Damit kommt dem produzierenden Gewerbe eine große Bedeutung für den Wirtschaftsstandort Schwäbisch Gmünd zu wie auch insgesamt in der Region Ostwürttemberg knapp die Hälfte der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe arbeiten. 1 Die Einzelhandelsstruktur lässt sich wie folgt charakterisieren: Die Hauptversorgungsbereiche in der Schwäbisch Gmünder Innenstadt umfassen insbesondere die historisch gewachsene Lage entlang des Marktplatzes, der Bocksgasse, Kappelgasse, Postgasse und den Kalten Markt sowie angrenzende Seitenstraßen. In den etwas abseits liegenden Straßen (z. B. Ledergasse, Rinderbacher Gasse) sind keine durchgehenden Ladenfronten mehr vorhanden. Die Innenstadt bietet Waren aller Bedarfsstufen an, Branchenschwerpunkte sind aber in den Bereichen Bekleidung / Schuhe festzustellen. Neben kleinstrukturierten Fachgeschäften in der gesamten Haupteinkaufslage ist schwerpunktmäßig auf zwei großflächige Einzelhandelsagglomerationen in der Innenstadt hinzuweisen, die allerdings relativ weit auseinander liegen. Dabei handelt es sich um das Einkaufszentrum City Center am Kalten Markt und der Einkaufslage Parler Markt am Westrand der Innenstadt; das Woha-Kauf- und Modehaus in der Rinderbacher Gasse / Marktplatz musste nach Insolvenz schließen. Weiterhin entsteht durch die erneute Inwertsetzung des Horten-Areals in der Ledergasse ein bedeutsamer Einzelhandelsschwerpunkt. Als bedeutendste dezentrale Fachmarktstandorte sind die Gewerbegebiete am Ost- und Westrand der Kernstadt an der B 29 zu nennen (Fachmarktzentrum Ost u. a. mit Mömax und Media Markt, Fachmarktzentrum Lorcher Straße u. a. mit Takko, Deichmann). Ein weiterer dezentraler Einzelhandelsschwerpunkt liegt westlich des Stadtteiles Hussenhofen im Gewerbegebiet Benzfeld (u. a. Kaufland, OBI) und nördlich des Bahnhofs (Taubental, u. a. mit Vögele, Intersport). 1 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: ). 10

15 Der Einzelhandelsbesatz in den Stadtteilen wird im Wesentlichen von Betrieben zur Nahversorgung geprägt. 11

16 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsgebiet Legende Mittelbereich Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung

17 2. Mikrostandort Schlachthof-Areal Der Planstandort Schlachthof-Areal grenzt im Nordosten an die Schwäbisch Gmünder Innenstadt an, deren Grenze dort durch den Verlauf der B 29 markiert wird. Von dort zweigt die B 298 Richtung Mutlangen ab, die somit als nördlicher Innenstadteingang fungiert. Die Bahngleise, die dem Remstal folgen, grenzen direkt nördlich an das Planareal an. Durch den Verlauf der B 298 westlich und der B 29 südlich des Areals ergibt sich somit zusammen mit der Barrierewirkung der Bahngleise eine Inselwirkung, welche die Erreichbarkeit und Einsehbarkeit der Fläche derzeit einschränkt. Die Fläche des Schlachthof-Areals, das zurzeit zu Veranstaltungszwecken genutzt wird, ist zu großen Teilen bebaut. Eine Pkw-Anbindung ist von der südlich verlaufenden B 29 aus einer Richtung möglich; eine Anbindung über den ÖPNV besteht mittels einer nördlich des Areals auf der anderen Seite der Bahngleise befindlichen Bushaltestelle. Eine Querung der Bahngleise aus dem nördlichen Bereich ist über einen Fußgängersteg möglich, der sowohl nördlich als auch südlich der B 29 einen Treppenabgang aufweist. Über den nördlichen Treppenabgang ist schließlich das Schlachthof-Areal fußläufig erreichbar, während der südlich der B 29 vorhandene Treppenabgang auf die Parkfläche der Schwäbisch Gmünder Stadtwerke führt. Von dieser Parkfläche aus sind die Haupteinkaufslagen der Altstadt wie City Center und Marktplatz in wenigen Gehminuten erreichbar. Das Schlachthof-Areal kann hinsichtlich Flächengröße und zuschnitt (ca m²) für die vorgesehene Einzelhandelsnutzung als grundsätzlich geeignet gesehen werden. Als prägendes Standortkriterium ist die Lage zwischen den Bahngleisen und den Hauptverkehrsträgern B 29 und B 298 zu sehen, die in Stoßzeiten einer hohen Verkehrsbelastung ausgesetzt sind, da sie den Verkehr in Richtung West und Ost sowie in Richtung Norden abführen. Die dadurch aktuell eingeschränkte Erreichbarkeit sowie Einsehbarkeit ist jedoch vor dem Hintergrund des zurzeit durchgeführten Tunnelbaus zu relativieren, der nach heutigem Stand Ende 2012 fertig gestellt sein wird. Dadurch wird ein Großteil des Verkehrs unterirdisch verlagert, so dass sich auch ebenerdige Querungsmöglichkeiten in Richtung Innenstadt ergeben. 13

18 Zusammenfassend können die Eigenschaften des Planareals somit folgendermaßen bewertet werden: Positive Standortfaktoren + Lage am Stadtring, die perspektivisch durch den durchgeführten Tunnelbau und die Verlagerung der B 29 mit der Innenstadt verknüpft werden kann + Möglichkeit zu Kundenaustauscheffekten zwischen Planstandort und fußläufig erreichbaren Innenstadtlagen + ergänzende städtische Parkflächen in unmittelbarer Nähe + überregional gute Erreichbarkeit durch Lage an B 29 und nördlichem Innenstadteingang Negative Standortfaktoren aktuell trennende Wirkung durch den Verlauf der umgebenden Verkehrswege (Bahngleise, B 29, B 298) aktuell unzureichende verkehrliche Zugänglichkeit sowie zeitweise hohe Verkehrsfrequenz der umlaufenden Verkehrswege als städtische Hauptverkehrsträger eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit aus nördlichem Stadtgebiet Die gegenwärtige Erweiterung der Einzelhandelslandschaft in Schwäbisch Gmünd durch die Entwicklungen auf dem Horten-Areal im nordwestlichen Teil der Innenstadt und die einhergehende städtebauliche Aufwertung des westlichen Stadteingangs in Rahmen der Landesgartenschau 2014 (Gamundia-Areal) werden perspektivisch zu einer Verschiebung des Einzelhandelsschwerpunktes in Richtung Westen führen. Die Ansiedlung eines Textilkaufhauses an der nordöstlichen Grenze der Innenstadt bietet somit die Möglichkeit zur Schaffung eines Gegenpols i. S. eines weiteren Magneten, der zusammen mit dem City Center im östlichen Bereich der Innenstadt aufgrund der fußläufig geringen Entfernung Kundenaustauscheffekte generieren kann. Entscheidend hierfür ist jedoch eine gelungene städtebauliche Integration der Planfläche. 14

19 Karte 2: Lage des Planstandorts Legende P Planstandort Tunnelbau B 29 P Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd; GMA-Bearbeitung

20 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Abgrenzung des Einzugsgebiets des Textilkaufhauses Die Abgrenzung des Einzugsgebietes stellt eine der wesentlichen Grundlagen zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Kriterien berücksichtigt: die aktuellen Verkehrsbedingungen und die topografischen Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet die projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum ausgewählte Zeit-Distanz-Werte Ergebnisse aus anderen Untersuchungen in der Stadt Schwäbisch Gmünd. Vor diesem Hintergrund lässt sich das Einzugsgebiet für das Textilkaufhaus wie folgt abgrenzen: Zone I Schwäbisch Gmünd, Waldstetten, Mutlangen Zone II Lorch, Spraitbach, Durlangen, Iggingen, Göggingen, Schechingen, Leinzell, Ruppertshofen, Eschach, Täferrot, Obergröningen, Heubach, Gschwend, Böbingen a. d. Rems, Mögglingen, Bartholomä, Heuchlingen Einwohner Einwohner Zone I + II Einwohner Die Ausdehnung des Einzugsgebietes deckt sich mit dem raumordnerisch relevanten Mittelbereich Schwäbisch Gmünd. Jedoch wurde zur Differenzierung der Intensität der Kundenbeziehungen an den Standort Schwäbisch Gmünd eine Zonierung des Einzugsgebietes vorgenommen. Dabei ist aus Richtung Schwäbisch Gmünd, Mutlangen und Waldstetten mit den höchsten Kundenbindungseffekten an den Standort zu rechnen. Das westlich gelegene Lorch und die nördlich von Schwäbisch Gmünd gelegenen Kommunen im Schwäbischen Wald werden Zone II des Einzugsgebietes zugeordnet. 16

21 Karte 3: Einzugsgebiet des Vorhabens Legende Zone I Zone II Mittelbereich P Planstandort P Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung

22 Dabei bestehen in Lorch sowohl Kundenverflechtungen nach Schwäbisch Gmünd als auch nach Schorndorf. Im nördlich gelegenen Gebiet des Schwäbischen Waldes sind ebenfalls Kundenbeziehungen in Richtung Aalen anzunehmen. Im Südosten des Einzugsgebietes werden ebenfalls geringere Kundenbeziehungen angenommen, da hier auch Kundenverflechtungen nach Aalen bestehen. In Richtung Osten und Westen wird das Einzugsgebiet durch bereits existierende Röther- Modeparks in Weinstadt und Aalen begrenzt. In Richtung Süden wird das Einzugsgebiet durch die ansteigende Topografie bzw. die deutliche Orientierung der südlich von Waldstetten gelegenen Kommunen auf Anbieter entlang der Fils (v. a. in Göppingen) begrenzt. Jedoch sind auch von außerhalb des Einzugsgebietes Umsatzzuflüsse zu erwarten. So ist v. a. das nordwestlich von Mutlangen gelegene Alfdorf z. T. auf den Standort Schwäbisch Gmünd orientiert. Auch die touristische Bedeutung der Stadt trägt zu einem zusätzlichen Kundenpotenzial bei, das durch die Landesgartenschau 2014 und den dadurch umgesetzten städtebaulichen Aufwertungen nachhaltig gefestigt werden kann. Daher werden Umsätze von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes im Verlauf der Untersuchung durch sog. Streuumsätze abgebildet. 2. Berechnung der Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet nach Zonen und Sortimenten 2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft im Jahr 2011 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Unterteilt man den gesamten Bedarfsgüterbereich in die Nahrungs- und Genussmittel einerseits und in die Nichtlebensmittel andererseits, dann betragen die Pro-Kopf- Ausgaben für 18

23 Nahrungs- und Genussmittel ca Nichtlebensmittel ca Für die nachfolgende Kaufkraftberechnung wurden die Verbrauchsausgaben auf die projektrelevanten Sortimente 1 abgestimmt. Unter Verwendung von Angaben des Statistischen Bundesamtes und eigener Berechnungen werden folgende Pro-Kopf-Ausgaben angesetzt: Bekleidung (Damen-, Herren-, Kinderbekleidung, Wäsche) ca. 472 Schuhe ca Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Textilkaufhauses Im Rahmen dieser Untersuchung wurde bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet von einem durchschnittlichen bis leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftniveau ausgegangen. Gemäß aktueller Kennziffer der GfK liegt das Kaufkraftniveau in Schwäbisch Gmünd bei 99,2 (100,0 = Bundesdurchschnitt). Unter Berücksichtigung des spezifischen Kaufkraftkoeffizienten ergeben sich für das Einzugsgebiet die aufgeführten projektspezifischen Kaufkraftpotenziale. Tabelle 2: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Einzugsbereich Zone I Zone II Gesamt Sortiment Angabe in Mio. Bekleidung 34,9 28,3 63,2 Schuhe 9,6 7,8 17,4 Gesamt 44,5 36,1 80,6 Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-werte, gerundet) 1 Das Teilsortiment Mode-Accessoires wurde im vorliegenden Gutachten nicht weiter in die Betrachtung einbezogen. Dieses Teilsortiment wird im Zusammenhang mit dem Bekleidungssortiment dargestellt und dient lediglich der Abrundung des Sortiments, ist jedoch kein eigenständiger Kundenanziehungspunkt. 19

24 IV. Wettbewerbssituation Zur Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum wurde von der GMA im Juni 2012 eine Vor-Ort-Erhebung der Wettbewerbsstandorte durchgeführt. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Warengruppen anbieten, die in dem Vorhaben geführt werden sollen. Die Erhebung bezog sich auf alle Wettbewerber im Bekleidungs- und Schuhsegment unabhängig von Verkaufsflächengrößen. In Zone II des Untersuchungsraumes erfolgt eine Fokus auf die Zentralen Orte. 1. Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet In Schwäbisch Gmünd sind im Bereich Bekleidung (ohne Sport) derzeit ca m 2 Verkaufsfläche vorhanden. Diese Betriebe erwirtschaften in diesem Sortimentsbereich ca. 39,3 Mio.. Im Bereich Schuhe besteht in Schwäbisch Gmünd eine Verkaufsfläche von ca m². Die Betriebe erreichen einen Umsatz von ca. 8,2 Mio.. Zum Zeitpunkt der Erhebung waren 71 % der Betriebe im Bereich Bekleidung und Schuhe in der Innenstadt angesiedelt. 1 In den Nachbargemeinden Mutlangen und Waldstetten in Zone I existieren neben AWG in Mutlangen nur vereinzelt kleinere, inhabergeführte Betriebe (z. B. Schuhhaus Hieber, Modehaus Reissmüller) mit einer Verkaufsfläche von unter 200 m². Wettbewerber in Zone I (ab ca. 300 m² VK) sind in nachfolgender Tabelle aufgeführt. 1 ohne Projekt am ehemaligen Horten-Kaufhaus; siehe hierzu S

25 Tabelle 3: Wettbewerbssituation in Zone I (ab ca. 300 m² VK) Betrieb Lage VK-Größenklasse Bemerkung Adler innerstädtisch, Parler Markt > ehemals Gentner, Neueröffnung Anfang des Jahres, mittleres Preisniveau H & M innerstädtisch, Marktplatz > integriert in restauriertes Gebäude, Verkauf auf 2 Ebenen, modern und zeitgemäß Vögele nicht integriert, Taubental > 800 in Taubental-Center hinter Bahnhof, Standort nicht optimal, mittleres Preisniveau Kik innerstädtisch, City Center > 800 in UG des City-Centers, gegenüber Tedi, unteres Preisniveau AWG dezentral, Benzfeld > 800 im Vorkassenbereich von Kaufland, zeitgemäß, u. a. mit Marken von Vero Moda, Jack Jones, Jim Spencer, Lisa Tossa, Esprit, s.oliver Röttele Männermode innerstädtisch, Kalter Markt > 800 gegenüber City Center, moderne Warenpräsentation auf 2 Etagen, hochwertige Markenware u. a. von Hugo Boss, drycorn, s. Oliver, Hilfiger Kik dezentral, Benzfeld im Vorkassenbereich von Kaufland, zeitgemäß, unteres Preisniveau H & D shoes and more Takko Deichmann nicht integriert, Lorcher Straße dezentral, FMZ Lorcher Straße dezentral, FMZ Lorcher Straße Schuhfachmarkt in Lorcher Straße, auf Teilflächen Angebot von Bekleidung u. a. von Street One, Esprit Modemarkt gegenüber Deichmann, zeitgemäß, unteres bis mittleres Preisniveau gegenüber Takko, modern und zeitgemäß Deichmann innerstädtisch, Bocksgasse Ecke Augustinerstraße, moderne Warenpräsentation Cool shoes innerstädtisch, Vordere schräg gegenüber Eingang City-Center, Damenschuhe im mittleren Preisniveau Schmidgasse K1 family store innerstädtisch, Kornhausstraße langgezogene Warenpräsentation auf einer Ebene, unteres bis mittleres Preisniveau Schuh Mann dezentral, Benzfeld im Vorkassenbereich von Kaufland, modern und zeitgemäß Mode Rettenmayr innerstädtisch, Marktplatz zeitgemäßes Erscheinungsbild, Damenmode u. a. mit Marken von Gerry Weber, Comma, Betty Barclay AWG Ortsrandlage, Mutlangen Fachmarktzentrum, im Verbund mit u. a. dm, Penny, Eröffnung 2011 Quelle: GMA-Bewertung

26 Neben den o. g. Wettbewerbern, die überwiegend als Textil- und Schuhfachmärkte oder Textilkaufhäuser am Markt sind, sind in Schwäbisch Gmünd eine Vielzahl an Fachanbietern bzw. Markenshops angesiedelt. Diese konzentrieren sich insbesondere in den Einzelhandelslagen Bocksgasse, Marktplatz und Kalter Markt (City Center) sowie in den angrenzenden Seitenstraßen. Die filialisierten Markenshops (u. a. Mister and Lady Jeans, Jeans Fritz, s.oliver, Pimkie, Betty Barclay, Gerry Weber, Street One, Bonita, Cecil) bevorzugen dabei die 1a-Lagen Bocksgasse sowie Marktplatz. Tabelle 4: Vergleich des Markenbesatzes Modepark Röther Weinstadt (Auswahl) Innenstadt Schwäbisch Gmünd Bench z. B. no tabu, Soho Betty Barclay als Markenshop vorhanden, z. B. auch Mode Rettenmayr Brax z. B. Röttele Männermode Bugatti z. B. Röttele Männermode Cecil als Markenshop vorhanden comma z. B. Mode Rettenmayr Gerry Weber als Markenshop vorhanden, z. B. auch Mode Rettenmayr Jack Jones z. B. Soho Levi s z. B. Röttele Männermode s. Oliver als Markenshop vorhanden, z. B. auch Ensinger, Röttele Männermode Street One als Markenshop vorhanden Tom Tailor z. B. Röttele Männermode Triumph z. B. kurvenreich weitere Marken*: edc (Esprit), Esprit, Madonna, Only, Pioneer, QS (s. Oliver), Roy Robson, Tally Weijl, Vero Moda, Zero * Auswahl; Überschneidungen mit innerstädtischem Angebot nicht auszuschließen Quelle: GMA-Erhebungen 2012 Die Bestandssituation in den Zentralen Orten der Zone II (Unterzentren Lorch und Heubach, Kleinzentren Gschwend und Leinzell) beschränkt sich auf wenige kleinstrukturierte Anbieter (größere Anbieter über 300 m² VK sind Inter Jeans Outlet Store in Lorch und NKD in Heubach). Insgesamt besteht in den Zentralen Orten der Zone II im betrachteten 22

27 Sortimentsbereich eine Verkaufsfläche von ca m², auf der ein Umsatz von ca. 3,2 Mio. erwirtschaftet wird. Diese Betriebe werden aufgrund ihres Angebotscharakters nur in untergeordneter Form vom Vorhaben betroffen sein. 2. Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes In den Mittelzentren außerhalb des Einzugsgebietes (v. a. in Aalen, Göppingen, Schorndorf) ist im Bekleidungs- und Schuhsegment jeweils ein überdurchschnittlicher Besatz vorhanden. Außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes sind als wesentliche Wettbewerber diejenigen großflächigen Bekleidungs- und Schuhangebote (ab ca. 800 m² VK) relevant, die das Einzugsgebiet von Schwäbisch Gmünd begrenzen: Stadt VK-Größenklasse Aalen, Gentner Modecenter m² VK Aalen, Modepark Röther m² VK Aalen, Mode Funk m² VK Aalen, H&M m² VK Aalen, AWG m² VK Aalen, Saturn Herrenmode m² VK Aalen, Markenschuhe Herrmann m² VK Aalen, KiK m² VK Aalen, Vögele m² VK Aalen, K&L Ruppert m² VK Aalen, C&A m² VK Göppingen, Kaufhof > m² VK Göppingen, C&A m² VK Göppingen, Woolworth m² VK Göppingen, H&M m² VK Göppingen, New Yorker m² VK Schorndorf, Fachkaufhaus Bantel m² VK Schorndorf, C&A m² VK 23

28 3. Wettbewerbsplanungen Die Entwicklungsfläche Horten-Areal (ehem. Horten-Kaufhaus, Engel-Brauerei, angrenzende Flächen) befindet sich in Scharnierlage im nordwestlichen Teil der Innenstadt. Nach Süden wird der Standort durch die Ledergasse, nach Norden durch die Remsstraße / B 29 begrenzt. Da die Lage verkehrlich sehr gut erreichbar und einsehbar ist, ist der Standort grundsätzlich sehr gut für Einzelhandel geeignet. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Standortlage als Verbindung zwischen dem Bahnhof und der Haupteinkaufslage fungiert. Als Einzelhandelsmagnet im westlichen Innenstadtbereich auf der Achse City Center Marktplatz wird die Frequenz der zwischenliegenden Bereiche gesteigert und das gesamte Quartier deutlich aufgewertet. Die Projektkonzeption sieht die Realisierung eines Einkaufszentrums mit ca m² VK vor. Aus dem Bekleidungs- und Schuhsegment sind folgende Verkaufsflächen vorgesehen: C&A ca m² VK Anbieter der Görgens Gruppe (z. B. Kult) ca m² VK Shoe4You ca. 400 m² VK 1 Daneben sind ein REWE-Supermarkt (ca m² VK) als Frequenzbringer sowie weitere Shops im Bereich Bekleidung, Dienstleistung und Gastronomie vorgesehen. Die Eröffnung ist für September 2013 vorgesehen. Das Projekt Gamundia, das im Rahmen der Landesgartenschau 2014 realisiert wird, sieht neben städtebaulichen Maßnahmen zur Neugestaltung des westlichen Stadteingangs auch den Bau eines Hotels sowie Büro- und Dienstleistungsflächen entlang der Lorcher Straße vor. Eine größere Einzelhandelsnutzung ist nach heutigem Stand nicht Teil der Planung. 1 geschätzt, da konkrete Verkaufsfläche noch nicht bekannt. 24

29 Karte 4: Verkaufsflächenausstattung innerstädtische Hauptlagen und Modepark Röther Legende P Modepark Röther ca m² VK Planstandort VK-Austattung Bekleidung / Schuhe (ohne angrenzende Bereiche) City Center ca m² VK EKZ Ledergasse ca m² VK Marktplatz ca m² VK Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung

30 4. Bewertung der Wettbewerbssituation in Schwäbisch Gmünd Zur Bewertung der quantitativen Wettbewerbssituation in Schwäbisch Gmünd als wichtigster Einzelhandelsstandort im Einzugsgebiet wird im Folgenden die Verkaufsflächenausstattung herangezogen: Die relative Verkaufsflächenausstattung ist die Verkaufsfläche im Bekleidungs- und Schuhsektor bezogen auf Einwohner. In Deutschland insgesamt liegt diese Ausstattungskennziffer bei 241 m² VK je Einwohner. 1 In Baden-Württemberg liegt die Ausstattungskennziffer für Gemeinden zwischen und Einwohner bei ca. 407 m² je Einwohner. Schwäbisch Gmünd weist im Vergleich einen Wert von ca. 297 auf. 2 Im Vergleich mit den benachbarten Mittelzentren Aalen (ca. 475) und Göppingen (ca. 546) ist die Ausstattung in Schwäbisch Gmünd, gemessen an der Einwohnerzahl, jedoch deutlich schwächer ausgeprägt. Abbildung 3: Verkaufsflächenausstattung im regionalen Vergleich Schwäbisch Gmünd Aalen Göppingen VK-Ausstattung Bestand VK-Ausstattung inkl. Horten Durchschnitt BW ( EW) Quelle: GMA-Berechnungen Quelle: EHI Handelsdaten Durch die Wiedernutzung des Horten-Areals wird sich der Wert auf ca. 347 erhöhen. 26

31 Zusammenfassend ist im Bereich Bekleidung und Schuhe in Schwäbisch Gmünd in quantitativer Hinsicht eine deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Hinblick auf die zentralörtliche Funktion feststellbar. Auch erreicht die Stadt in diesem Sortimentsbereich eine vergleichsweise geringe Bedeutung für ein Mittelzentrum im ländlichen Raum. Dies ist v. a. darauf zurückzuführen, dass durch die Insolvenz der Eigentümer der Woha-Objekte und weiterer im Portfolio befindlicher Betriebe (Multistore, Spontan, Gin Tonic im City Center) mehrere Anbieter im Bekleidungsbereich weggefallen sind und (noch) nicht durch neue, branchengleiche Anbieter ersetzt werden konnten. Als ehemalige Magnetbetriebe fallen hier insbesondere die Woha-Häuser mit entsprechend großer Verkaufsflächenausstattung ins Gewicht. Die mittelfristige Eröffnung des Einkaufszentrums auf dem Horten-Areal kann dieses Defizit nur eingeschränkt kompensieren, da dieses Projekt mit dem ehemaligen Horten-Kaufhaus einen früheren Einzelhandelsbestand ersetzt. Somit ist durch den Wegfall verschiedener Betriebe im Bekleidungs- und Schuhsegment in den vergangenen Jahren ein Verkaufsflächenrückgang von ca m² zu verzeichnen. In qualitativer Hinsicht konnte die im Innenstadtentwicklungskonzept von 2007 empfohlene stärkere Markenorientierung der Angebotsstruktur teilweise umgesetzt werden. Der Anteil der filialisierten Markenshops bzw. Retail Brands ist mit ca. 19 % gemessen an der Betriebszahl in der Innenstadt jedoch noch ausbaufähig. 27

32 V. Wettbewerbliche, städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen Bei der Bewertung des Vorhabens Modepark Röther ist zu prüfen, ob wesentliche schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in Schwäbisch Gmünd sowie auf die Versorgungssituation und die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsbereich zu erwarten sind. Das Vorhaben Modepark Röther wird mit der geplanten Verkaufsfläche von ca m² im innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung und Schuhe eine herausgehobene Marktposition in Schwäbisch Gmünd und dessen Umland erlangen. Als bisherige Einzelhandelsschwerpunkte im projektrelevanten Sortimentsbereich sind die Lagen Bocksgasse und Parler Markt, Marktplatz und angrenzende Bereiche sowie Kalter Markt mit dem City Center zu nennen. Zukünftig wird im westlichen Innenstadtbereich das Einkaufszentrum Ledergasse einen Kundenanziehungspunkt bilden. Die Verkaufsfläche des Planvorhabens entspricht etwa 35 % der Gesamtverkaufsfläche der Innenstadt inkl. zukünftigem Einkaufszentrum Ledergasse im Sortimentsbereich Bekleidung und Schuhe. Das räumlich konzentrierte Angebot des Vorhabens wird aufgrund seiner Dimensionierung und seines auch in der Innenstadt hinsichtlich Wertigkeit vergleichbaren Sortiments über eine hohe Kundenattraktivität verfügen und zu Verschiebungen im Marktgefüge führen. 1. Umsatzerwartung anhand des Marktanteilkonzepts Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebots mit dem für das abgegrenzte Einzugsgebiet errechneten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Wesentliche Rahmenbedingungen zur Einschätzung der Umsatzerwartung sind die dargelegte Wettbewerbssituation, die Dimensionierung des Planobjektes und die verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes. Die mit Hilfe des Marktanteilkonzeptes ermittelten Marktanteile und Kaufkraftabschöpfungen im Bekleidungs- und Schuhsegment ergeben eine Umsatzleistung i. H. von ca. 10,6 Mio. ; dabei erzielt das Planobjekt: 28

33 in Zone I einen Marktanteil von max. 15 % in Zone II einen Marktanteil von max %. Zudem sind Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes zu erwarten, welche auf ca. 10 % (1,1 Mio. ) zu taxieren sind. Tabelle 5: Zonen Zone I Zone II Marktanteile und Umsatzleistung des geplanten Textilkaufhauses Sortiment Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Bekleidung 34,9 15 5,2 Schuhe 9,6 5 0,5 Bekleidung 28, ,5 Schuhe 7, ,3 Streuumsätze Bekleidung --- 1,0 Streuumsätze Schuhe --- 0,1 Gesamt 80, ,6 davon Bekleidung 63,2 15 9,7 davon Schuhe 17,4 5 0,9 --- Ausweis nicht sinnvoll Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-werte, gerundet) Das geplante Textilkaufhaus lässt somit einen Umsatz von etwa 10,6 Mio. erwarten. Dies entspricht einer für den Anbieter Röther in einer untersuchungsrelevanten Größenordnung von ca m² VK durchschnittlichen Flächenproduktivität von ca pro m² Verkaufsfläche. 1 1 Die durchschnittliche Flächenproduktivität von Röther beträgt ca / m² VK bei Verkaufsflächen zwischen und m². Bei großen Verkaufsflächen sinken in der Regel die Flächenproduktivitäten. Quelle: GMA-Berechnung nach Umsatzveröffentlichung im Elektronischen Bundesanzeiger. 29

34 2. Kaufkraftströme Mit der Neuansiedlung von Einzelhandelsobjekten werden i. d. R. Kaufkraftbewegungen bzw. Umsatzumverteilungsprozesse ausgelöst. Dabei stellt das Kaufkraftbewegungsmodell einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der wettbewerblichen und städtebaulichen Folgewirkungen des Vorhabens dar. Für die Ermittlung der Umsatzumverteilungseffekte wurden die Umsätze aller Wettbewerbsbetriebe im Bekleidungs- und Schuhbereich in Zone I sowie der Betriebe in den Zentralen Orten der Zone II berücksichtigt, soweit sie den Endverbrauchern zuzurechnen sind. Weiterhin wurden Mehrbranchenbetriebe mit Sortimentsüberschneidungen (SB- Warenhäuser und Lebensmittelmärkte) in der Modellrechnung berücksichtigt. In die Betrachtung miteinbezogen wurden zudem die zusätzlich entstehenden projektrelevanten Verkaufsflächen im bereits im Bau befindlichen Einkaufszentrum Ledergasse auf dem Horten-Areal. Bezogen auf die im Marktanteilkonzept ermittelte Umsatzleistung von ca. 10,6 Mio. für das gesamte Vorhaben sind folgende Kaufkraftströme zu erwarten: Durch die Ansiedlung des Textilkaufhauses ist eine Erhöhung der Kaufkraftbindung zu erwarten, die i. W. zu Lasten wesentlicher Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes geht. Diese resultiert aus einer Verringerung der Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Schwäbisch Gmünd in Nachbarstädte, die eine bessere Ausstattung im Bekleidungs- und Schuhsegment aufweisen. Neben der Erhöhung der Kaufkraftbindung der Wohnbevölkerung von Schwäbisch Gmünd ist ebenfalls ein erhöhter Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet an den Standort Schwäbisch Gmünd zu erwarten. Die Angebotssituation im Mittelbereich von Schwäbisch Gmünd ist insgesamt schwach ausgeprägt, so dass derzeit z. T. Kaufkraft aus dem Mittelbereich in die umliegenden Mittelzentren abfließt. Der gesteigerte Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet an den Standort Schwäbisch Gmünd geht somit zu Lasten der Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes (u. a. Aalen, Göppingen). Zudem kommt es in Schwäbisch Gmünd zu Umsatzumverteilungseffekten, welche insbesondere solche Anbieter betreffen, die hinsichtlich Betriebstypen- und Sortimentscharakter Überschneidungen aufweisen. Bei den betrachteten Sortimenten 30

35 handelt es sich um zentrenrelevante Sortimente, die als innerstädtische Leitbranchen den dortigen Einzelhandel prägen. Somit werden Umverteilungseffekte insbesondere gegenüber entsprechenden Anbietern der Innenstadt zu erwarten sein. Betrachtet man die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet im Bekleidungs- und Schuhsegment, stellen die Innenstadt von Schwäbisch Gmünd sowie die dezentralen (Fachmarkt-)Standorte Lorcher Straße, Taubental und Benzfeld (v. a. Takko, Deichmann, H & D Shoes and more, Vögele, AWG, Kik) die Hauptwettbewerbslagen des geplanten Textilkaufhauses dar. Daneben sind auch Überschneidungen mit den großflächigen Angebotsstrukturen in den benachbarten Mittelzentren zu erwarten. Für die Stadt Schwäbisch Gmünd muss perspektivisch zudem das geplante Einkaufszentrum auf dem Horten- Areal mit ca m² Gesamtverkaufsfläche (davon ca m² VK für Bekleidung und Schuhe) in die Betrachtung eingestellt werden. Für das geplante Textilkaufhaus der Fa. Modepark Röther wird von einem Planumsatz von ca. 10,6 Mio. ausgegangen. Unter Berücksichtigung des hinzukommenden Einkaufszentrums auf dem Horten-Areal werden durch das Vorhaben voraussichtlich folgende Umsatzumverteilungseffekte ausgelöst werden: In Schwäbisch Gmünd werden im Bekleidungssegment lageübergreifend Umsatzumverteilungseffekte von ca. 13 % zu erwarten sein. Hierbei werden zum einen Textilfachmärkte in nicht integrierter Lage in Schwäbisch Gmünd (Lorcher Straße, Taubental, Benzfeld) mit Umsatzverlusten zu rechnen haben. In stärkerem Maße werden jedoch Anbieter in der Schwäbisch Gmünder Innenstadt und insbesondere filialisierte Markenshops aufgrund der ausgeprägten Sortimentsüberschneidung betroffen sein. Auch wird das zukünftige Einkaufszentrum Ledergasse als weiterer Einzelhandelsschwerpunkt mit einem räumlich konzentrierten Bekleidungs- und Schuhangebot von der Ansiedlung tangiert werden. Im Schuhsegment sind lageübergreifend Umsatzumverteilungseffekte von ca. 6 % zu erwarten. Dabei sind Fachmärkte in überwiegend dezentraler Lage sowie innerstädtische Anbieter in etwa gleichem Maße betroffen. In Mutlangen und Waldstetten, welche nur ein äußerst geringes Angebot im projektrelevanten Sortimentsbereich aufweisen, sind kaum Wettbewerbswirkungen zu erwarten. Der Wettbewerber AWG in Mutlangen befindet sich innerhalb eines Fachmarktzentrums und wird daher nur geringen Wettbewerbswirkungen ausgesetzt sein. 31

36 In Zone II bewegen sich die Umsatzumverteilungseffekte im Bekleidungssegment lageübergreifend auf einem Niveau von ca. 4 6 %. Im Schuhsegment ist im überörtlichen Einzugsgebiet kein nennenswerter Besatz vorhanden. Ein Teil der Umsätze wird außerhalb des Mittelbereichs von Schwäbisch Gmünd umsatzumverteilungswirksam werden. Dies resultiert zum einen aus der erhöhten Kaufkraftbindung der Wohnbevölkerung von Schwäbisch Gmünd und den verstärkten Kaufkraftzuflüssen an den Standort Schwäbisch Gmünd aus Zone II des Einzugsgebietes. Außerhalb des Einzugsgebietes werden sich die Umsatzumverteilungseffekte rechnerisch auf ca. 2 % belaufen und dabei auf die umliegenden Mittelzentren (insbesondere Aalen, Göppingen, Schorndorf) verteilen. 3. Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen Zur Bewertung der potenziellen raumordnerischen Auswirkungen i. S. der Ziele der Raumordnung und Landesplanung Baden-Württemberg sind insbesondere die raumordnerischen Kernregelungen des LEP Baden-Württemberg 2002 sowie des Einzelhandelserlasses zu berücksichtigen. Hierzu zählen insbesondere das Integrationsgebot, das Kongruenzgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot. 3.1 Integrationsgebot Das Integrationsgebot besagt, dass Einzelhandelsgroßprojekte städtebaulich integriert sein sollen. [ ] ein Einzelhandelsgroßprojekt (soll) im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden [ ] (vgl , Einzelhandelserlass). Der Planstandort von Röther auf dem Schlachthof-Areal befindet sich in einer in das Siedlungsgefüge der Stadt Schwäbisch Gmünd integrierten Standortlage, die gegenwärtig durch den Verlauf der B 29 vom Innenstadtkern getrennt ist. Somit befindet sich der Planstandort außerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns, jedoch in dessen unmittelbaren Nähe. 32