Die Einführung des Kapitalanlagegesetzes

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1 Institutioneller Anlagenotstand Immobilien erfreuen sich einer verschärften hohen Nachfrage seitens institutioneller Investoren und es tut sich einiges in der Branche, schreibt Clemens Schuerhoff, Vorstand bei Kommalpha. Die Einführung des Kapitalanlagegesetzes (KAGB) samt Notwendigkeit der Lizensierung aller relevanten Anbieter als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ist überwiegend verdaut. Das extrem schwierige Kapitalmarktumfeld mit winzigen Renditen im Zinsbereich, volatilen Aktienmärkten, sehr expansiver Notenbankpolitik und sich wandelnden Risiken noch lange nicht. Das insgesamt ist ein sehr gutes Fundament für das institutionelle Immobiliengeschäft in Deutschland. Der Markt der Immobilien-KVGen professionalisiert und standardisiert sich sukzessive weiter und HAlf page ad 185w x 130h 20 Februar März 2015

2 TITELTHEMA KEY FACTS An der dpn-immobilien- KVG-Umfrage nahmen 14 Anbieter teil. Die teilnehmenden Häuser vereinen ein Bruttofondsvermögen (Nettofondsvermögen zuzüglich Fremdkapital) an Immobilienfonds in Höhe von rund 73 Milliarden Euro, davon rund 39 Milliarden Euro an Spezialfonds. Ein starker Trend im Geschäft mit Immobilienfonds ist die Trennung von Administration, Asset Management und Immobilienverwaltung. Zudem steigt die Bedeutung eines individuellen, aussagekräftigen und konsolidierten Reportings. institutionelle Investoren suchen Immobilien-Investments als Beitrag zur Lösung ihres Anlagedilemmas. Ein guter Zeitpunkt, um einen genauen Blick auf die Anbieterstruktur zu werfen. Zunehmende Bedeutung des Immobiliengeschäfts Bei der insgesamt fünften dpn-immobilien-kvg-umfrage, die in Zusammenarbeit mit dem Beratungshaus Kommalpha durchgeführt wurde, haben sich 14 Anbieter beteiligt. Das ist im Vergleich zu acht Teilnehmern bei der letzten Umfrage Ende 2012 ein deutlicher Zuwachs und bedeutet Rekordteilnahme. Zudem ist es ein klares Indiz für die Zunahme der Bedeutung des Immobiliengeschäfts mit institutionellen Investoren. Die teilnehmenden Häuser vereinen ein Bruttofondsvermögen (Nettofondsvermögen zuzüglich Fremdkapital) an Immobilienfonds in Höhe von rund 73 Milliarden Euro, davon rund 39 Milliarden Euro in Spezialfonds. Das ist eine sehr belastbare Stichprobe für das indirekte Immobilienfondsgeschäft mit institutionellen Investoren. Die wesentlichen Informationen der Umfrageteilnehmer gehen aus der Tabelle auf den Seiten 24 und 25 hervor. Neben den Angaben über die Volumina kann hervorgehoben werden, dass die Fremdkapitalquoten der teilnehmenden Immobilien-KVGen im Durchschnitt rund ein Drittel des Bruttofondsvermögens betragen. Banken sind somit konstruktiv in der Begleitung der Vorhaben dieser KVGen und die Kreditklemme, die im Nachgang der Finanzkrise seit 2008 immer wieder diskutiert wurde, ist zurückgegangen und lässt sich aktuell nicht verzeichnen. Im Produktangebot lässt sich durch das vollständige Angebot von Individualfonds ein wesentlicher Trend ablesen. Alle teilnehmenden Immobilien-KVGen bieten diese Gattung an. Der Trend in die Bündelung von interessengleichen institutionellen Investoren, die im Rahmen von Club Deals ihre Anlagepräferenzen in Immobilien bündeln. Luxemburger Fondsvehikel werden ebenfalls von einem Großteil der Anbieter angeboten. Trend zur Aufsplittung der Wertschöpfungskette Ein sehr starker Trend im Geschäft mit Immobilienfonds ist die Trennung von Administration und Asset Management sowie Immobilienverwaltung. Treiber dafür ist zum Februar März

3 Der Trend zur weiteren Aufsplittung der Wertschöpfungskette hält unverändert an. Michael Schneider, Geschäftsführer, Intreal einen das KAGB, welches die ehemalige Branche der geschlossenen Fondsanbieter seit rund anderthalb Jahren in die Regulierung einbezieht und somit eine KVG-Lizensierung vorsieht oder die Zusammenarbeit mit einer externen Service-KVG erfordert. Der Trend zur weiteren Aufsplittung der Wertschöpfungskette hält unverändert an. Investoren setzen auf Spezialisten sowohl im Bereich der Immobilienverwaltung als auch bei der Fondsadministration, stellt Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal, fest, welche sich ausschließlich auf Administration von Immobilienfonds konzentriert. Damit nimmt auch die Bedeutung eines individuellen und detaillierten Reportings zu, betont Schneider. Von den 14 teilnehmenden Adressen bieten bereits neun Häuser Service-KVG-Dienstleistungen für Immobilienfonds an. Das ist eine starke Entwicklung, wenn man bedenkt, dass eine Service-KVG-Ausrichtung im Immobilienfondsgeschäft vor zehn Jahren noch nicht vorzufinden war. Dr. Christoph Schumacher, Geschäftsführer der Union Investment Institutional Property, erläutert die Trends im Reporting: Es wird ein konsolidiertes Reporting mit hoher Durchschau sowohl auf Objekt- als auch auf Finanzierungsebene nachgefragt. Neben dieser Entwicklung der Granularisierung und Professionalisierung des Reportings besteht einhellig in der Branche die Anforderung nach weiterer Standardisierung des Berichtswesens sowohl auf Anbieter- als auch auf Investorenseite, Stichworte Solvency II/VAG und Basel III. Institutionelle Investoren haben zum Teil individuelle formelle Reporting-Anforderungen mit oft identischen Inhalten, was einen hohen Aufwand der Erstellung und Entwicklung von Reports für die Anbieter bedeutet. Es hapert immer noch an Schnittstellen und Vergleichbarkeit mit anderen Segmenten der Kapitalanlagen institutioneller Investoren sowie einem integrativen Datenmanagement. Das liegt zum einen an der Natur der HAlf page ad 185w x 130h 22 Februar März 2015

4 TITELTHEMA Abb.: Nutzungsstruktur in den Spezialfonds (Angaben in Prozent) 0 aik Immobilien 64% 22% 2% 8% 4% BNP Paribas 69% 14% 5% 1% 4% 7% Deka Immobilien 45% 23% 15% 12% 0 7% Hamburg Trust 0 4% 0 93% 2% HANSAINVEST 87% 11% 2% IntReal 15% 28% 29% 0 17% 11% IVG 54% 15% 0 3% 0,3% 28% KGAL 38% 4% 12% 5% 12% 29% La Salle 40% 44% 12% 0 4% 0 mondial 89% 12% Union Investment 60% 20% 5% 11% 4% 0 Universal Investment Warburg-Henderson 43% 27% 2%0 7% 21% 47% 37% 8% 0,6% 2% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Büro Handel Logistik Hotel Wohnen Sonstige * Institutional Investment Partners: keine Informationen zu Nutzungsarten; Quelle: dpn/kommalpha. Immobilie als Investment-Objekt, aber zum anderen immer noch an der Professionalisierungsnotwendigkeit des gesamten Marktes. Das indirekte institutionelle Immobiliengeschäft ist bezüglich der Evolution, Standardisierung und Regulierung im Vergleich zum Wertpapiergeschäft noch relativ jung. Beim Thema Standardisierung und Technisierung von Reporting und Datenmanagement wird von der Immobilienfondsbranche noch einiges getan werden müssen. Die Wertpapierbranche befand sich vor rund 10 bis 15 Jahren in einer vergleichbaren Phase. Es wird ein konsolidiertes Re-porting mit hoher Durchschau sowohl auf Objektals auch auf Finanzierungsebene nachgefragt. Dr. Christoph schumacher, Geschäftsführer, Union investment institutional property Indirekte Immobilien-Investments im Fokus Die Nachfrage nach indirekten Immobilien-Investments ist seitens institutioneller Investoren hoch und es ist zu erwarten, dass dies noch eine geraume Zeit so bleiben wird. Aus diesem Trend resultieren Fakten, die das aktuelle Geschäft prägen. Insbesondere sind die Einkaufsrenditen unter Druck und wirken sich somit insgesamt dämpfend auf die Renditen für indirekte Immobilien-Investments aus, speziell an den klassischen Standorten und in etablierten Nutzungsarten. Dieser Entwicklung folgend wird zunehmend Fokus auf bisher weniger nachgefragte Standorte, Länder/Regionen und Nutzungsarten gelegt, um sowohl attraktive Renditen zu realisieren als auch Diversifizierung im Immobilienportfolio zu erreichen. Bei Gewerbeimmobilien ist immer noch die Lageund Objektqualität wichtig, aber Investoren sind zum Beispiel bei der Vermietungssituation spürbar risikobereiter, wenn die grundsätzliche Investment-Story passt, beobachtet Steffen Ricken, CEO von IVG Institutional Funds. Ganz wesentlich sind für ihn konkrete Investment-Möglichkeiten, die eine sofortige Investition ohne lange Commitment-Phasen ermöglichen. Das bedeutet, dass die Qualität der Objekt-Pipeline um so mehr zum entscheidenden Kriterium im Wettbewerb wird. Die bereits jetzt zu verzeichnende sektorale Diversifizierung und die unterschiedlichen Profile der Umfrageteilnehmer werden in der Abbildung auf Seite 23 auf einen Blick Februar März

5 Tab.: Immobilien-KVG-Anbieter in der Übersicht Name des Anbieters aik Immobilien BNP Paribas Deka Immobilien Hamburg Trust HANSAINVEST Institutional Investment Partners Allgemein Bruttofondsvermögen Mio Mio Mio. 820 Mio Mio. k. A. davon in Spezialfonds Mio Mio Mio. 23 Mio Mio. k. A. Immobilienvermögen Immobilienfonds gesamt Mio Mio Mio. 535 Mio Mio. k. A. Nettofondsvermögen Spezialfonds gem. BVI Mio Mio Mio. k. A Mio. k. A. Fremdkapitalquote Spezialfonds 32 % 16% 33% k. A. 20% k. A. Anzahl Immobilienspezialfonds Anzahl Investoren in Immobilienspezialfonds > Produktangebot Pool-/Individual-/ Einbringungsfonds ja ja ja ja/ja/nein ja ja Lux. Vehikel (SICAV, FCP) nein ja ja ja ja ja Asset Management für Dritte nein ja nein nein nein nein Service-KVG (Geschäftsbesorgung) nein ja nein nein ja ja Märkte Anzahl investierter Länder Anzahl Länder mit eigener örtlicher Präsenz k. A. Anzahl Länder mit Präsenz von Partnern Transaktionen (3 Jahre) k. A. k. A. Käufe k. A. Verkäufe k. A. Reporting-inhalte und -prozesse Reporting nach VAG/KWG/IFRS ja ja ja ja ja ja Added-Value-Inhalte Reporting nein ja ja nein ja ja integrative Data-Warehouse- Lösung (alle Daten) Integration von direkten gehaltenen Immobilienbeständen? Lieferung der Daten für Gesamtreporting (mit WP-Bereich)? Konkrete eigene Projekte 2015 nein ja nein nein ja ja ja ja nein nein ja ja ja ja nein nein ja ja Angebot von sicherheitsorientierten Immobilienfonds mit Wohnund Gewerbeimmobilien Erweiterung des Länderportfolios und der Investment-Klassen globale Investitionsstrategien, Themenfonds (Deutschland/Einzelhandel) offener Spezial-AIF Schwerpunkt Wohnen, offener Spezial-AIF Schwerpunkt Shoppingcenter, geschl. Spezial- AIF für Stiftungen aufgrund von Service- KVG-Ausrichtung von Partnern abhängig k. A. Kontakt Ansprechpartner Dr. Stephan Hinsche Bianca Kraus Burkhard Dallosch Dirk Hasselbring Ralph Petersdorff Georg Klusak Telefon 0211/ / / / / / info@aik-invest.de bianca.kraus@ burkhard.dallosch@ dirk.hasselbring@ ralph.petersdorff@ georg.klusak@2ip.de bnpparibas.com deka.de hamburgtrust.de hansainvest.de Datenstichtag: ; 1 ) Über Tochtergesellschaft IntReal; Quelle: dpn/kommalpha. 24 Februar März 2015

6 TITELTHEMA IntReal IVG KGAL LaSalle mondial Union Investment Real Estate Universal- Investment Warburg- Henderson Mio Mio Mio. 653 Mio. 241 Mio Mio Mio Mio Mio Mio Mio. 653 Mio. 241 Mio Mio Mio Mio Mio Mio Mio. 518 Mio. 207 Mio Mio Mio Mio Mio Mio. k. A. k. A. k. A Mio Mio Mio. 43% 32 % 52 % 30 % 45 % 31 % 38 % 30 % > k. A > 100 ja ja nein/ja/nein ja ja ja ja ja nein ja ja ja ja ja ja ja nein ja nein nein ja ja nein nein ja; in den unten genannten Zahlen sind die durch IntReal im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages administrierten Fonds/AuM nicht berücksichtigt. ja nein ja Ja ja ja 1 ) nach Bedarf ja ja ja ja ja ja ja ja ja nein nein ja ja ja nein ja ja ja nein nein ja ja nein ja ja nein nein ja ja ja ja ja Ja, nach Abstimmung nein nein ja nein ja ja ja Umsetzung Regulierungsvorgaben, Erweiterung Reporting-Leistungen, Erweiterung Administrationsspektrum gem. KAGB um geschlossene Spezial-/Publikums-AIF, weitere Investitionen IT- Infrastruktur Umsetzung Club-Deal- Opportunitäten in Europa, selektive Auflage Einzelmandate zur Umsetzung spezialisierter Investitionsstrategien, Verbreiterung Investorenbasis Retail-Fonds in allen Retail-Segmenten (Fachmarktzentren, Frequenzlagen, High Street) in Deutschland, Club Deal mit Premium-/Landmark-Investments in Deutschland Individualfonds, Hotelfonds, Übernahme Bestandsportfolios Auflage zweier weiterer Spezialitätenfonds mit sektoral bzw. regional abgegrenzter Anlagestrategie Ausbau des institutionellen Publikums-, Spezialfonds- und Master-KVG-Geschäfts in Bestands- und Neuprodukten Weiterentwicklung der Reporting-Services, Ausbau Real-Assets- Angebote mit Blick auf neue KAGB-Vehikel Auflage Central European Retail Fund, Erweiterung Produktspektrum um USA-Produkte, Fondsansätze mit Ausrichtung auf ausgewählte europäische Immobilienmärkte Michael Schneider Jan Kuhn Andrea Fusenig Claus P. Thomas Michael Vogt Dr. Christoph Schumacher, Hubertus Bäumer Alexander Tannenbaum Andreas Beckers 040/ / / / / / , / / mschneider@ jan.kuhn@ivg.de andrea.fusenig@ claus.thomas@ michael.vogt@ intreal.de kgal.de lasalle.com mondial-kvg.de christoph.schumacher@ union-investment.de, hubertus.baeumer@ union-investment.de com abeckers@ warburg-henderson. com Februar März

7 Bei Gewerbeimmobilien ist immer noch die Lageund Objektqualität entscheidend. Steffen ricken, ceo, ivg institutional funds deutlich. Gewerbe, sprich Büro und Handel, ist im Schnitt immer noch dominierend, aber Sektoren wie Logistik, Wohnen, Hotel und sonstige Nutzungsarten sind in Summe wahrnehmbar auf dem Vormarsch. Die gegenwärtigen Renditezahlen, die am Markt kommuniziert werden, liegen bei Core-Investments in Kernmärkten wie Deutschland bei 4 bis 6,5 Prozent. In Südeuropa können in vergleichbaren Segmenten 8 Prozent erzielt werden. Für Projektentwicklung und opportunistische Strategien in Kernmärkten werden Renditeziele von 10 bis 12 Prozent genannt. Die höchsten am Markt kursierenden Zielrenditen basieren auf der Kombination der größten Risiken und liegen in der Spitze sogar bei über 20 Prozent, zum Beispiel bei Projektentwicklungen in vergleichbar risikobehafteten Ländern. Siegeszug des Immobilienspezialfonds hält unvermindert an Hinsichtlich der Organisationsform von indirekten Immobilien-Investments wird der Siegeszug des deutschen Immobilienspezialfonds mit hoher Wahrscheinlichkeit weitergehen. Dabei geht der Trend zu Individualfonds und Club Deals und weg von Fonds mit großen und heterogenen Anlageausschüssen. Gleichgesinnte institutionelle Investoren schließen sich zusammen und bündeln ihre indirekten Immobilien-Investments. Auf diese Weise bekommen sie Zugang zu großvolumigen Objekten in sehr guten Lagen. Ganz wesentlich an dieser Entwicklung ist, dass Investoren ein Mitspracherecht haben wollen. Die Zeiten von Blind Pools, diskretionären Mandaten oder Konstrukten mit langen Abrufphasen ohne Investitionsgarantie sind vorbei, zumindest für große und mittelständische Investorensegmente. Für Ein-Objekt-Fonds hat das KAGB die Investment KG geschaffen. Die Immobilie wird sich als indirektes Investment für institutionelle Investoren weiterhin stetig etablieren. Die Renditen werden zyklusbedingt in den Kernmärkten und klassischen Nutzungsarten leicht sinken, die Kosten für Administration bleiben konstant oder steigen aufgrund von regulatorischen Sachverhalten sogar leicht. Durch die hohe Nachfrage wird die regionale und sektorale Differenzierung weitergehen und Spezialthemen wie beispielsweise altersgerechtes Wohnen, Pflegeimmobilien oder universal nutzbare Immobilien mehr auf die Agenda kommen. In naher Zukunft sind wichtige Informationen zu erwarten, die auch maßgeblich Einfluss auf die Immobilien-KVGen haben werden, wie beispielsweise die finale Anlageverordnung betreffend die Kapitalanlage von Versicherungen plus Inkrafttreten von Solvency II sowie Klärung von Themen rund um grunderwerbs steuerliche Sachverhalte. Der Risikoappetit institutioneller Investoren nach indirekten Immobilien-Investments wird sich generell in umgekehrtem Verhältnis zu der Situation an den Zinsmärkten entwickeln. Die große KVG-Lizensierungswelle scheint vorbei zu sein. Der Wettbewerb wird zunehmen und es ist zu erwarten, dass aufgrund von sinkenden Margen, Investitionsnotwendigkeiten sowie der konjunkturellen Zyklen von Immobilienmärkten eine Konsolidierung der Anbieter zu erwarten ist. Bis dahin wird aber viel Geld in Immobilien fließen. Quarter page ad 185w x 65h 26 Februar März 2015