Seite Was Sie zuerst wissen müssen 9. Was Sie alles ersteigern können 21. Die wichtigste Frage: Was soll es kosten? 31

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2 Schnellübersicht Seite Was Sie zuerst wissen müssen 9 Was Sie alles ersteigern können 21 Die wichtigste Frage: Was soll es kosten? 31 Wenn das Haus noch bewohnt ist 37 Der Entschluss ist gefasst: Sie bieten mit! 43 Jetzt wird's ernst: Heute ist Versteigerungstermin! 57 Gratuliere, das Haus gehört hnen! 69 Wenn Sie besondere Objekte ersteigern 89 Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft 103 Mustertexte und Erläuterungen 125 Stichwortverzeichnis 141 V V V V V X X X 12 13

3 Was Sie zuerst wissen müssen 1. Wo werden mmobilien versteigert? Wer versteigert? Was wird versteigert? Wann wird versteigert? Warum eine Ortsbesichtigung unerlässlich ist Was bei Akteineinsicht zu beachten ist Gibt es eine Gewährleistung?... 19

4 Was Sie zuerst wissen müssen 1. Wo werden mmobilien versteigert? mmobilienversteigerungen erfolgen beim Amtsgericht, und zwar grundsätzlich beim Amtsgericht, in dessen Grundbuchbezirk die mmobilie eingetragen ist ( 1 ZVG). Ausnahmsweise kann aber bestimmt sein, dass ein Amtsgericht (meist am Sitz des Landgerichtes) für mehrere Amtsgerichte die Versteigerung durchführt. Die Versteigerung selbst erfolgt meist im Sitzungssaal des Gerichts, ausnahmsweise aber besonders in Dörfern in Gemeinderäumen oder Gastwirtschaften. 2. Wer versteigert? Die Versteigerung wird vom Rechtspfleger durchgeführt, also weder vom Notar noch vom Gerichtsvollzieher; Letzterer versteigert nur Mobilien, z. B. einen Fernseher. Der Rechtspfleger ist ein besonders ausgebildeter Beamter des gehobenen Dienstes, welcher Entscheidungen zu treffen hat, die früher vom Richter getroffen worden sind. Seine Entscheidungen sind somit vollgültige Gerichts-Entscheidungen. Wer immer mit einem Anliegen zum Gericht kommt, z. B. zum Nachlass-, Familien- oder Registergericht, wird meist als Gesprächspartner einen Rechtspfleger haben. Dem Rechtspfleger zur Seite steht die Geschäftsstelle, in der Beamte des mittleren Dienstes oder Angestellte die organisatorische Arbeit erledigen und die Akten verwahren. 3. Was wird versteigert? Unser Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) enthält eine eiserne Regel, wonach der Eigentümer eines Grundstücks auch immer der Eigentümer des darauf errichteten Hauses sein muss. Wer daher ein Grundstück ersteigert, erhält zugleich auch das Eigentum an dem Gebäude, das auf diesem Grundstück steht. Das Gericht versteigert keine Häuser, sondern Grundstücke, auf welchen eben Häuser stehen können. Deshalb wird im Versteigerungs- 10

5 Was wird versteigert? termin auch immer nur vom Grundstück und nicht vom Haus gesprochen werden. Daher wird auch in diesem Buch nur vom Grundstück als Erwerbsobjekt die Rede sein. Neben Häusern versteigern die Gerichte natürlich auch unbebaute Grundstücke, z. B. Bauplätze, Äcker, Gärten oder Wiesen. Zwei Besonderheiten Schon bald nach der Jahrhundertwende hat die vorgenannte eiserne Regel zu Problemen geführt, da es nicht genügend Bauplätze gab und deren Eigentümer auch nicht verkaufen wollten. Der Gesetzgeber musste sich etwas einfallen lassen, um diese eiserne Regel zu umgehen das Erbbaurecht wurde eingeführt. Erbbaurecht Man denke sich einen unsichtbaren Teppich, der über das Grundstück ausgebreitet wird; das Haus wird nicht auf dem Grundstück, sondern auf diesem Rechts-Teppich erbaut. Grundstückseigentümer und Eigentümer des Hauses können dann auseinanderfallen, denn das Haus steht rechtlich gesehen nicht auf dem Grundstück. Ein solches Erbbaurecht kann man ebenfalls ersteigern. Dabei erwirbt man den Rechts-Teppich zusammen mit dem Eigentum am Haus. Was hierbei besonders zu beachten ist, lesen Sie in Kapitel V.1. Wohnungseigentum Schließlich reichte auch dies in Ballungsgebieten nicht mehr aus, um genügend Wohnraum zu schaffen man erfand das Wohnungseigentum. Hier wird der eiserne Grundsatz dadurch gewahrt, dass der Wohnungseigentümer zugleich Miteigentümer des Grundstücks (oder Mitberechtigter des Erbbaurechtes) wird. hm gehört somit ein Teil des Grundstücks und des Gemeinschaftseigentums und dazu (als Alleineigentum) seine Wohnung, eventuell noch ein Garagenplatz oder auch ein kleiner Abstellraum im Keller. Garagenplätze können auch als Sondernutzungsrecht ausgewiesen sein. Auch dieses Wohnungseigen- 11

6 Was Sie zuerst wissen müssen tum kann ersteigert werden; in Städten kommt dies sogar häufig vor. Besonderheiten hierzu sind in Kapitel V.2 erklärt. 4. Wann wird versteigert? Die Gerichte müssen ihre Versteigerungstermine grundsätzlich frühzeitig veröffentlichen. Wo dies geschieht, bestimmt das jeweilige Landesrecht. n Betracht kommt eine Zeitung häufig ein Amtsblatt, das kaum jemand liest oder neuerdings ein elektronisches nformations- und Kommunikationssystem. Diese Amtsveröffentlichung ist für die Bieter kaum von nteresse. Auch ist ( 40 ZVG) eine zusätzliche Veröffentlichung, z. B. in einer Tageszeitung, möglich, wovon die Gerichte auch meist Gebrauch machen. Aber auch das ist aus zwei Gründen für die Bieter nur bedingt hilfreich: K Einmal erfolgt diese freiwillige Veröffentlichung manchmal recht spät, und es bleibt wenig Zeit, sich auf den Termin vorzubereiten. K Außerdem sind die Texte der Annonce oft unverständlich formuliert, obwohl der Rechtspfleger bei der Abfassung der freiwilligen Anzeige keinen Regelungen unterliegt. Häufig werden Versteigerungskalender zum Kauf angeboten. Sie mögen für professionelle Anleger eine gute Hilfe sein, da sie meist ein großes Gebiet mit vielen Amtsgerichten umfassen. Dem nteressenten, der nur in seinem Umfeld erwerben will, sind sie weniger dienlich. Achtung: Um möglichst viele nteressenten anzulocken und so höhere Gebote zu erzielen, weisen die Gläubigerbanken manchmal in eigenen nseraten auf die Versteigerung hin und bieten gleichzeitig telefonische nformationen an. Hiergegen ist nichts einzuwenden, solange diese nserate den Leser ohne Weiteres erkennen lassen, dass es sich bei der angebotenen Auskunft um jene der Bank, nicht des Gerichts handelt. Üblich sind Formulierungen wie: Näheres durch die beteiligte Bank unter Telefon... oder Auskunft durch die betreibende Gläubigerin unter Telefon... Hinter einem Sonderbeauftragten steht nie das Gericht. 12

7 Wann wird versteigert? Praxis-Tipp: Sollte ein nserat so abgefasst sein, dass der Leser davon ausgehen muss, es handele sich um die Auskunft des Gerichts, so ist Vorsicht angebracht. Wer nichts zu verbergen hat, versteckt sich nicht! Meldet sich bei einem Anruf auf ein solches nserat statt des Gerichts eine Bank, dann sollte man sofort auflegen und auch später allem Vorbringen der Bank misstrauen. Schauen Sie auf die Gerichtstafel! Die beste nformation ist immer noch die Gerichtstafel ( 40 Abs. 1 ZVG), an welcher die Versteigerungstermine sehr frühzeitig ausgehängt werden (siehe folgenden Muster-Aushang). Es wäre daher zunächst zu überlegen, welche Gemeinden als Erwerbsgebiet in Frage kommen und zu welchen Amtsgerichten diese gehören. Praxis-Tipp: Vorher sollten Sie fragen, ob die Versteigerungssachen zentralisiert sind (dazu Kapitel.3). Dann können Sie meist an der Gerichtstafel des Zentralgerichts die Termine aus allen Amtsgerichtsbezirken ablesen und ersparen sich somit unnötige Wege. Muster-Aushang Amtsgericht Kaiserslautern, 3. Januar K 99/08 Terminsbestimmung: m Wege der Zwangsvollstreckung sollen die im Grundbuch von Hohenecken Blatt 665 eingetragenen, nachstehend bezeichneten Grundstücke am 16. April 2010 um 14 Uhr 13

8 Was Sie zuerst wissen müssen im Amtsgerichtsgebäude, Bahnhofstraße 24, Kaiserslautern, Sitzungssaal 3 versteigert werden: lfd.nr. Gemarkung FlSt. Wirtschaftsart und Lage Größe 1 Hohenecken 443 Hof- und Gebäudefläche 0,0133 ha Winzergasse 16 2 Hohenecken 444 Garten in der Winzergasse 0,0244 ha Verkehrswerte 74a ZVG: lfd.nr , EUR lfd.nr , EUR Der Versteigerungsvermerk ist am in das Grundbuch eingetragen worden. 1 (Es folgt eine Belehrung, welche für Bieter ohne nteresse ist) Seufer (Rechtspfleger) Hinweis: K K Wenn es sich um eine Teilungsversteigerung handelt, ist der Satz m Wege der Zwangsvollstreckung... meist ersetzt durch Zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft... 0,0133 ha = 133 qm (Quadratmeter) 0,0244 ha = 244 qm (Quadratmeter) Was für Sie wichtig ist Sind interessante Objekte dabei, sollte man Folgendes notieren: Links oben steht gewöhnlich das Aktenzeichen. Es enthält den Buchstaben K, sodann eine Zahl und hinter einem Strich die Jahreszahl der Anordnung der Versteigerung, z. B. K 99/08 (diese Versteigerung hat im Jahr 2008 begonnen). Das ist für den nteressenten nicht unwichtig. Entweder bringt der Schuldner immer wieder etwas Geld für eine Verschiebung auf (dann ist 1 Mit Rücksicht auf eine Gesetzesänderung wird der Name des Eigentümers nicht mehr angegeben. Damit wird besonders bei unbebauten Grundstücken in ländlicher Gegend die dentifizierung des Grundstücks vor Ort sehr erschwert. 14

9 Stichwortverzeichnis 70-Prozent-Grenze 34 Abrechnungsspitzen 96 Akteneinsicht 17, 85 Alleineigentum 11 Altenteil 27, 38 Amtsgericht 10 Anliegerbeiträge 81 Annonce 12 Antragsgegner 112 Antragsteller 112 Ausgleichsgemeinschaft 107 Ausländer 47 Bankbürgschaften 53 Bargebot 33 Baubeschränkungen 20 Baulastverzeichnis 18, 30 Beglaubigung, öffentliche 84 Beglaubigungsbehörden 48 Bestandteile, wesentliche 22 Bestellungsurkunde 27 Biete-Sicherheit 50 Biete-Sprünge 63 Biete-Vollmacht 48 Bietezeit 54, 61, 64 Bodenschutzvermerk 29 Bonität 51 Brandversicherung 72 Briefrechte 120 Bruchteilsgemeinschaft 45, 60, 104 Bundesbank-Schecks 52 Doppelausgebot 28 Eigentümer 45 Eigentumswohnung 93 Einstellung, einstweilige 34, 62, 112 Einstellungsantrag 113, 114 Einstellungsbeschluss 113 Eintragungsgebühr 77, 123 Einzelausgebot 59, 79 Erbbaurecht 11, 90 Erbbauvertrag 90 Erbbauzins 90 Erbengemeinschaft 105 Erbschein 111 Erbvertrag 111 Erteilung des Zuschlags 86 Fabriken 23 Finanzierung 44 Firma 46 Freigabe-Beschluss 24 Freigrenze 78 Gaststätten 23 Gebäude-Eigentum 100 Gemeinschaftseigentum 11 Gerichtskosten 122 Gerichtstafel 13 Geringstes Gebot 32 Gesamtausgebot 60, 79 Gesamthandsgemeinschaft 105 X 141

10 Stichwortverzeichnis X Gesellschaft des bürgerlichen Rechts 105 Gewährleistung 19 Gläubigerbanken 12 Gleitklausel 90 Grundbuch 25 Grundbuchabschrift 110 Grundbuchauszug 17 Grundbuchbezirk 10 Grunderwerbsteuer 78, 123 Grundpfandrechte 25 Grundschulden 25, 120 Grundsteuer 80 Grundstücke, verpachtete 41 Grundstücks-Bruchteil 99 Grundstücksbezeichnung 15 Gruppenausgebot 60 Gutachten des Sachverständigen 17 Gütergemeinschaft 47, 105 Gütertrennung 47 Gütervertrag 47 Haftung, dingliche 80 Hausgeld 95, 96 Hypotheken 25, 117, 119 nserate 12 nternet 15 nternetfirmen, private 15 Jahresrechnung 96 Kaution 41 Kinder mehrere 110 minderjährige 45 nichteheliche 109 Kostenrechnung 87, 112 Kündigung 38 Kündigungsfristen 38, 39 Landwirtschaft 48 Lasten, öffentliche 80 Lebenspartner 47, 78, 79, 107, 108, 123 Leibgeding 25, 27, 38, 73 Liegenlassungsvereinbarung 82 Mehrwertsteuer 80 Meistgebot 75 Mietkaution 41 Mietverträge 39 Mindestbargebot 33 Miteigentümer 118, 122 Nachlassurkunden 111 Nebenkostenabrechnung 87 Nießbrauch 25, 38 Nutzungsentschädigung 74 Ortsbesichtigung 16 Parkplatz-Pflichten 18 Partnerschaftsvertrag 58, 105 Räumung 73 Räumungsschutz 74 Rechte, bestehen bleibende 119 Rechtsbehelfe 85 Rechtspfleger 10, 12 Rückstände

11 Sachverständigen- Gutachten 17 Schulden 24 Sicherheit 50, 51, 63, 116 Sicherheit, dingliche 44 Sicherungsmittel 52, 53 Sondereigentum 94 Sonderkündigungsrecht 41, 117 Sonderleistungen 96 Sondernutzungsrecht 11, 94 Teilungserklärung 95 Teilungsversteigerung 40, 100, 116 Terminbestimmung Teilungsversteigerung 117 Veröffentlichung 12 Testament, notarielles 111 Testamentsvollstreckung 107 Verbrauchsgebühren 81 Verein 46 Verkehrswert 15, 51 Verkehrswert, halber 33 Verkündungstermin 66 Verrechnungsscheck 52 Versagung 86 Versteigerungsantrag 110 Versteigerungsbedingungen 19, 59 Versteigerungskalender 12 Versteigerungstermine 13, 58, 116 Verteilungstermin 82, 118 Verwalter 95 Vollmacht 63 Vollstreckungsklausel 71 Vorkaufsrechte 25 Vorschüsse 81 Wegerecht 18, 25 Wirtschaftsplan 96 Wohnrecht 38 Wohnungseigentum 11, 93 Wohnungsrecht 73 Zinspflicht 76 Zubehör 22, 23, 71 Zuschlag 65, 70 Zuschlagsbeschluss 70, 75 Zuschlagsgebühr 77, 122 Zuschlagsgrenze 70 Prozent 33 halber Verkehrswert 33 Zustellungskosten 112 Zwangsräumung 74 Zwangsversteigerung 41 Zwangsversteigerungsvermerk 84 Zwangsverwaltung 18 X 143