DER WEG ZUM BAUWERK Ein Kompendium für Bauherren, Planer und Unternehmer

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1 DER WEG ZUM BAUWERK Ein Kompendium für Bauherren, und Unternehmer Bauherr Unternehmer Projetentwiclung Bedarfsermittlung, Grundstücssuche, Finanzierungsrahmen,»Projetstrutur«Projetstart Beratung Beratung* * In dieser Phase nur bei speziellen Anforderungen, z.b. Baugrund Entwurfsphasen Entscheidung Freigabe Grundlagenermittlung, Vorplanung / Alternativen Entwurfsplanung Beratung über Produte, Herstellung etc. Architetenvertrag, verträge Genehmigungsplanung Baugenehmigung Ausführungsplanung Freigabe Ausführungsplanung Beratung über Ausführungsarten etc. Ausschreibung und Vergabe Ggf. Vertragsbedingungen Entscheidung Ausschreibung, Versand Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnisse Angebotsprüfung, Vergabevorschlag Angebotsalulation Bauverträge Bauleitung Ausführung Fertigstellung: Abnahmebegehren Bauphase Abnahmeunterschrift Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Mitwirung, fachliche Bestätigung Teilnahme Abnahmebescheinigung Ggf. Mängelbeseitigung Übergabe, Inbetriebnahme Nutzungsphase Nutzung Vor Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche: Begehung Ggf. Mängelbeseitigung

2 DER WEG ZUM BAUWERK

3 DER WEG ZUM BAUWERK Vorwort Ein Haus zu planen und zu bauen ist ein Prozess, bei dem in der Regel viele Partner beteiligt sind. Bauherr, Architet, Statier, Prüfingenieur, Fachplaner, Sachverständige, Genehmigungsbehörden, ausführende Unternehmen, Lieferanten sie alle gemeinsam bilden ein Netzwer, in dem jeder seinen Beitrag zum Ergebnis des Vorhabens leistet. Die Qualität des Gesamtergebnisses hängt in hohem Maße davon ab, wie gut die einzelnen Beiträge aufeinander abgestimmt sind. Dem Abstimmungsprozess zwischen den Projetbeteiligten ommt deshalb eine zentrale Bedeutung für die Ausführungsqualität eines Bauvorhabens zu. Unter dieser Prämisse wurde zur Förderung des qualitäts- und ostenbewussten Bauens das vorliegende Kompendium»Der Weg zum Bauwer«entwicelt. Von den ersten Überlegungen des Bauherrn zur Planung und Errichtung eines Gebäudes bis zur nachhaltigen Nutzung werden die wesentlichen Arbeitsschritte aller Projetbeteiligten im Kontext zueinander dargestellt. Ziel der Arbeitshilfe ist es, eine verbesserte Vernetzung aller Projetbeteiligten für den gesamten Lebenszylus eines Gebäudes zu erreichen und dadurch zu einer Optimierung von Ausführungsqualität und Kosten beizutragen. Das Nachschlagewer richtet sich an alle Baubeteiligten. Bauherren ann es dazu dienen, sich im Dicicht der Projetabwiclung besser zurechtzufinden und die eigene Rolle innerhalb des Netzweres genauer zu erennen und wahrzunehmen. Architeten, Ingenieuren und ausführenden Handwerern ann es Gelegenheit zur Reflexion über die eigene Arbeit und Anregungen zu neuen oder veränderten Ansätzen geben. Berufsanfänger önnen einen Überblic über die Systemati der Projetbearbeitung gewinnen. Das Kompendium ist in Kooperation der Architetenammer Berlin mit der Bundesarchitetenammer, der Bundesingenieurammer und der Bauammer Berlin erarbeitet worden. Es wurde ermöglicht durch die finanzielle Unterstützung des Bundesministeriums für Verehr, Bau und Stadtentwiclung im Rahmen der Initiative»Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen«. Architetenammer Berlin

4 DER WEG ZUM BAUWERK Impressum Herausgegeben von der Architetenammer Berlin Texte Fran Assmann, Jürgen Becer, Xaver Egger, Ulrich Heimann, Ecart Hermann, Andrea Lossau, Joachim Plesse, Jürgen Steinee, Sven Thomas-Woyton, Bernd Tibes Idee Bernd Tibes Konzeption und Redation Bernd Tibes, Barbara Christiane Schlesinger, Sven Thomas-Woyton, Andrea Lossau Grafi-Design Karin Dohle, Braunschweig Das Projet ist gefördert durch das Bundesministerium für Verehr, Bau und Stadtentwiclung im Rahmen der Initiative»Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen«

5 1 DER WEG ZUM BAUWERK Inhaltsverzeichnis 2 Einführung 6 Benutzerhinweise 9 Arbeitspaet 1.1 Bauherr Projetentwiclung 17 Arbeitspaet 1.2 Projetentwiclung 21 Arbeitspaet 1.3 Projetentwiclung 23 Arbeitspaet 2.1 Bauherr Entwurfphasen 29 Arbeitspaet 2.2 Entwurfsphasen 35 Arbeitspaet 2.3 Entwurfsphasen 37 Arbeitspaet 3.1 Bauherr Ausführungsplanung 43 Arbeitspaet 3.2 Ausführungsplanung 47 Arbeitspaet 3.3 Ausführungsplanung 49 Arbeitspaet 4.1 Bauherr Ausschreibung und Vergabe 55 Arbeitspaet 4.2 Ausschreibung und Vergabe 59 Arbeitspaet 4.3 Ausschreibung und Vergabe 61 Arbeitspaet 5.1 Bauherr Bauphase 67 Arbeitspaet 5.2 Bauphase 73 Arbeitspaet 5.3 Bauphase 77 Arbeitspaet 6.1 Bauherr Nutzungsphase 83 Arbeitspaet 6.2 Nutzungsphase 87 Arbeitspaet 6.3 Nutzungsphase 89 Anhang 91 Checlisten Versicherungen 100 Glossar 104 Verwendete und weiterführende Literatur

6 DER WEG ZUM BAUWERK 2 Einführung Ein Netzwer stellt eine Arbeitsgemeinschaft auf Zeit dar, die sich bei einem Bauprojet jedes Mal ganz oder teilweise neu zusammenstellt. Wenn es sich bei dem gewünschten Gebäude nicht um ein Produt von der Stange (z. B. ein Fertighaus) handelt, ist auch die Aufgabenstellung immer wieder anders. Daher verläuft die Abstimmung unter den Beteiligten des Netzweres, die zu einem oordinierten Gesamtergebnis führen soll, nicht automatisch erfolgreich. Sie bedarf vielmehr einer gezielten Struturierung und Führung. Das Kompendium vermittelt durch die systematische Darstellung der Abläufe eines Bauprojetes Hilfestellungen für diese Struturierung. Damit soll das Ziel jedes Bauwilligen unterstützt werden, ein Haus zu beommen, das den eigenen Vorstellungen und Anforderungen in bestmöglicher Qualität der Gestaltung und Techni entspricht. Dieses Ziel soll zudem ostengünstig und in einem festgelegten Zeitrahmen erreicht werden. Es geht im Kompendium nicht darum, bautechnische Zusammenhänge zu erlären. Diese Aufgabe erfüllen viele andere Publiationen, von denen eine Auswahl für weiterführende Informationen im Kompendium erwähnt werden. Hier wird vielmehr der Prozess der Vernüpfung der Beteiligten des Netzweres erlärt, in dem Einzelleistungen und Informationen zu einem Gesamtergebnis zusammengeführt werden. Der geeignete Experte für die Struturierung und Führung des Prozesses ist der Architet. Das Kompendium will also nicht den Eindruc vermitteln, dass Bauwillige diese Aufgabe selbst bewältigen müssen. Sie erhalten vielmehr eine»navigationshilfe«für den Weg zum Bauwer, damit sie die Arbeit der beauftragten Fachleute richtig begleiten und beurteilen önnen. Architeten, und erhalten mit dem Kompendium eine Unterstützung für ihre Aufgaben im Netzwer. Richtiges Verhalten in der Zusammenarbeit und das Verständnis für die Arbeit des jeweils anderen tragen zum Erfolg eines Projetes entscheidend bei und nutzen letztlich allen Beteiligten. Die Qualität des fertigen Gebäudes wird wie folgt definiert: volle Tauglicheit für den beabsichtigten Zwec, alle zugesicherten Eigenschaften (juristisch:»vereinbarte Beschaffenheit«1 ), nicht mit Fehlern behaftet (juristisch»sachmangel«2 ). Diese Ziele sollen in einem Prozess erreicht werden, der durch einen struturierten und zielgerichteten Ablauf geennzeichnet ist. Die Prozessqualität ist umso größer, je umfassender die zu Beginn festgelegten Ziele tatsächlich erreicht werden. Grundlegende Voraussetzungen für die im Kompendium beschriebenen Methoden stellen folgende allgemeingültige Zusammenhänge dar: Klare Definition der Ziele Um Ziele sicher erreichen zu önnen, müssen sie lar definiert und beschrieben sein. Sie müssen allen Projetbeteiligten beannt sein. Sorgfältige Auswahl geeigneter Lösungen Bei der Arbeit in Netzweren ann die Mobilisierung von Fachwissen durch eine stärere und dabei rechtzeitige Einbindung der notwendigen Fachleute in den Projetablauf erreicht werden BGB 2 ebenda

7 3 DER WEG ZUM BAUWERK Qualitätssicherung und Fehlervermeidung durch selbstregulierende Mechanismen Ein besonders wichtiger Aspet der Qualitätssicherung sind Abläufe, in denen Fehler rechtzeitig identifiziert und orrigiert werden. Dies geschieht durch eine erneute Betrachtung vorangegangener Arbeitsschritte. Leistungen und Informationen, die innerhalb des Netzweres ausgetauscht werden, sind jeweils Vorleistungen für die eigene Arbeit. Der entscheidende selbstregulierende Mechanismus ist deshalb die Prüfung der Vorleistungen hinsichtlich ihrer Eignung für die eigene Arbeit. Sorgfältige Kontrolle der ausgeführten Leistung Sie erfolgt im Hinblic auf zugesicherte Eigenschaften und Fehlerfreiheit. Ein weiterer wichtiger Aspet sind die Kosten. Jeder Bauherr legt Wert auf ostengünstige Lösungen und die Einhaltung des einmal festgelegten Budgets. Dieser Wunsch widerspricht nicht dem beschriebenen Qualitätsbewusstsein, sondern ergänzt es. Kostenbewusstes Planen und Bauen ann folgendermaßen erreicht werden: Festlegung der Bauosten als eines von mehreren Projetzielen Eine Optimierung von Bauosten tritt dann ein, wenn sie innerhalb des Prozesses richtig definiert wurden und ihre Einhaltung durch fortlaufende Kontrolle und Anpassung der Planung und Ausführung gesichert wird. Unerwartete und unausweichliche Erhöhungen der Kosten treten bei einem richtig struturierten Projet nicht auf. Planmäßigeit im Projetablauf Planmäßig ablaufende Prozesse sind weniger aufwendig und mit weniger Fehlern behaftet als ungeordnete Abläufe. Trotz der Verschiedenheit unterschiedlicher Projete und Vergabeformen treten gleiche oder ähnliche Prozesse immer wieder auf, sodass Potenzial für Vereinfachungen, Routinen und die Vermeidung von Doppelarbeit vorhanden ist. Dieser Aspet ist insbesondere für und von Bedeutung. Vermeidung von Änderungen zu einem späten Zeitpunt Änderungen, die entgegen den Festlegungen in früheren Projetphasen zu einem späteren Zeitpunt notwendig oder gewünscht sind, osten immer dann zusätzliches Geld, wenn hiermit eine erneute Bearbeitung vorheriger Leistungen in der Planung oder Realisierung erforderlich wird. Eine sorgfältige Abstimmung in frühen Planungsphasen ist daher für die Kostensicherheit von großer Bedeutung. Qualitätvoll und ostengünstig bauen für dieses Ziel hat der Bauherr die Wahl zwischen unterschiedlichen Vertragsgestaltungen beim Bauablauf. Da das Kompendium eine theoretische Abhandlung ist, sondern onrete Arbeitshilfen für Bauwillige und andere Projetbeteiligte anbieten will, ann es nicht auf alle am Mart existierenden vertraglichen Formen der Bauabwiclung eingehen. Am Beispiel des unten beschriebenen lassischen Modells werden vielmehr grundlegende und allgemeingültige Verfahrensabläufe geschildert, die mehr oder weniger alle Bauprojete ennzeichnen.

8 DER WEG ZUM BAUWERK 4 Die unterschiedlichen Formen der Projetorganisation, die sich bis heute am Mart herausgebildet haben, önnen im Wesentlichen in die folgenden Hauptgruppen unterteilt werden: Klassisches Modell Bauen mit einem Architeten, Fachplanern und einzelnen Baugeweren (Architet als Sachwalter des Bauherrn). Die Grundlage dieses traditionellen Modells ist der Wunsch des Bauherrn, Gestaltung und Details seines Hauses eigenverantwortlich festzulegen, von einem Architeten seiner Wahl planen und von Handwerern in diretem Vertragsverhältnis nach seinen Vorgaben errichten zu lassen. Damit hat er die Möglicheit, Ziel und Weg innerhalb des Planungs- und Bauprozesses mit der größtmöglichen Freiheit selbst zu bestimmen. Wichtig für das Gelingen ist hierbei, dass der Architet eine stringente»prozesssteuerung«unter Einbeziehung des Bauherrn und aller Planungsbeteiligten und n vornimmt. Bauteam- Modelle Im zuvor beschriebenen lassischen Modell sind Planung und Ausführung getrennt, da die ausführenden Firmen in der Regel nach Fertigstellung der Ausführungsplanung beauftragt werden. Spezialisierte Kenntnisse einer Firma zu Baustoffen, Bauteilen oder Verfahren, die Kosteneinsparungen oder optimierte Ergebnisse erbringen önnten, sind so nur schwer in das Projet einzubringen. Beim Bauteam- Modell findet eine frühere Einbindung von Know-how aller Projetbeteiligten, insbesondere der ausführenden Seite, statt. Weit verbreitet ist das Modell in einigen anderen europäischen Ländern, z. B. den Niederlanden. 3 In Deutschland stellt dieses Verfahren derzeit noch ein übliches Vorgehen dar, sodass das Bauteam in seinen unterschiedlichen Ausprägungen bis heute eine Sonderform der Projetabwiclung darstellt. Bauträger / Hausanbieter Häufig werden Projete auch von Bauträgern / Hausanbietern abgewicelt, die zunächst auf eigene Rechnung und Risio ein Projet realisieren, um es dann an einen Nutzer oder Investor zu veraufen. Der Bauträger / Hausanbieter ist in diesem Fall Auftraggeber sämtlicher Planungs- und Bauleistungen. Grundsätzlich nicht anders als der private Bauherr es tun würde, beauftragt der Bauträger alle erforderlichen Planungs- und Bauleistungen. Der Haus-Interessent ann durch den Kauf einer Immobilie beim Bauträger / Hausanbieter seine eigene Beschäftigung mit dem Bauprozess deutlich reduzieren. Durch den Kauf vor Fertigstellung ist es ihm möglich, in beschräntem Umfang auf das Ergebnis trotzdem noch Einfluss zu nehmen. Generalübernehmer Bauherren önnen die Abwiclung eines Projetes für sich selbst dadurch vereinfachen, dass sie die Anzahl ihrer vertraglichen Ansprechpartner reduzieren. Bei der Beauftragung aller Planungs- und Bauleistungen an einen einzigen Vertragspartner ist dies der Fall. Der Generalübernehmer führt selbst nur den Teil der Leistungen aus, für die sein Betrieb eingerichtet ist, während er alle anderen Planungs- und Handwererleistungen an Nachunternehmer weitervergibt und dabei die Gesamtabwiclung selbst oordiniert. Oft onzentriert er sich auch ausschließlich auf eine Steuerungsund Koordinierungsfuntion. 3 Vertiefend: Weeber, Bosch: Unternehmensooperationen und Bauteam-Modelle. Forschungsarbeit der Stiftung für Forschungen im Wohnungs- und Siedlungswesen.

9 5 DER WEG ZUM BAUWERK Generalunternehmer Der Unterschied zum zuvor beschriebenen Generalübernehmer besteht im Umfang der Leistungen, die er übernimmt. Ein Generalunternehmer beschränt sich auf die Übernahme der reinen Bauleistungen ohne Planung. Ein häufig verwendeter Begriff hierfür ist auch die»schlüsselfertige Erstellung«eines Gebäudes. Eine Sonderform des Generalunternehmers ist die Handwererooperative. Hier schließen sich einzelne Handwersbetriebe zu einer Arbeitsgemeinschaft zusammen, die dann ebenfalls die schlüsselfertige Erstellung eines Gebäudes»aus einer Hand«anbietet. Da es sich hierbei häufig um leine und mittelständische Betriebe handelt, beschränen sich solche Arbeitsgemeinschaften auf die Abwiclung leinerer Projete wie z. B. Einfamilienhäuser. Fertighaushersteller Die Fertighausprodution hat sich von allen dargestellten Modellen am weitesten von den traditionellen Verfahren der Bauprodution entfernt. Der Grundgedane dieser Arbeitsweise ist es, ein Haus so weit wie möglich in der Fabri zu produzieren und lediglich Montagearbeiten, die auf das absolute Minimum reduziert werden, auf der Baustelle durchzuführen. Dies wird durch eine weitgehende Standardisierung und Elementierung ermöglicht. Beim Fertighaushersteller»auft«man also einen bestimmten Haustyp, den man ähnlich eines Autos mit einer definierten Liste von Sonderwünschen ausstatten ann. Die Produtionsart bedingt auch eine Spezialisierung auf wenige typisierbare Gebäudearten. Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Formen der Projetrealisierung sollten zu Beginn eines Projetes sorgfältig abgewogen werden.

10 DER WEG ZUM BAUWERK 6 Benutzerhinweise Auf den folgenden Seiten finden Sie eine Darstellung der typischen Abläufe beim Planen und Bauen in Form von Arbeitsblättern mit ergänzenden Praxishinweisen und Checlisten. Das Thema wird in omprimierter und gegliederter Form dargestellt. Dadurch haben Sie die Möglicheit, einzelne Themen von besonderem Interesse wie in einem Nachschlagewer durchzuarbeiten und anhand der Querverweise weiter zu verfolgen. Projetphasen Um die Komplexität der Planungs- und Bauabläufe überschaubar zu machen, wird der Projetablauf in sechs Phasen gegliedert, die den gesamten Lebenszylus eines Gebäudes umfassen: Projetentwiclung Entwurfsphasen Ausführungsplanung Ausschreibung und Vergabe Bauphase Nutzungsphase Entwurfsphasen sind die Grundlagenermittlung, die Vorentwurfsplanung, der Entwurf und die Genehmigungsplanung. Projetbeteiligte Jede dieser Phasen stellt wiederum spezifische Anforderungen an die einzelnen Projetbeteiligten. So ist zum Beispiel der Bauherr in der Phase der Projetentwiclung sehr zentral gefordert, während er in der Phase der Ausführungsplanung eher puntuell eingebunden ist, um z. B. wichtige Entscheidungen zu treffen. Deshalb wird der Beitrag der Beteiligten Bauherr, und für jede Projetphase gesondert dargestellt. In der letzten Projetphase ommt der Nutzer ins Spiel, der mit dem Bauherrn identisch sein ann, aber nicht sein muss. Deshalb wird in den Texten der Nutzungsphase jeweils auf den»bauherrn bzw. Nutzer«Bezug genommen. In der Rubri sind alle Planungsbeteiligten, Architeten, Landschaftsarchiteten, Statier, Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung etc., zusammengefasst. Um die Lesbareit der Texte zu erleichtern, wird nur die männliche Form verwendet, es sind jedoch stets beide Formen gemeint. Arbeitspaete Die Schnittstellen der Phasen und Beteiligten werden als Arbeitspaete bezeichnet.

11 7 DER WEG ZUM BAUWERK Beispiel Das Arbeitspaet 4.1 stellt dar, wie der Bauherr in der Phase der Ausschreibung und Vergabe mit den anderen Beteiligten vernetzt ist und welchen Beitrag er zum reibungslosen Ablauf dieser Projetphase leisten ann. Die Arbeitspaete gliedern sich jeweils in acht Abschnitte: Erwartungen Die Erwartungen des jeweiligen Ateurs an das Ergebnis der betreffenden Projetphase werden benannt. Voraussetzungen Alle hier aufgeführten Ativitäten sollten bereits erledigt sein; die hier aufgeführten Unterlagen (z. B. Genehmigungen, Freigaben) sollten vorhanden sein, bevor mit der Phase begonnen werden ann. Beteiligte und ihre Zusammenarbeit Hier wird zum einen dargestellt, welche Beteiligten in dieser Phase vorommen und welche Beiträge von ihnen erwartet werden önnen, zum anderen, wie diese Beiträge sich mit denen der anderen Beteiligten verzahnen. Ativitäten und Termine Die für die betreffende Projetphase wesentlichen und notwendigen Handlungen des im Arbeitspaet angesprochenen Ateurs werden aufgeführt, Hinweise zur Termin- und Kostenplanung in dieser Phase gegeben, außerdem werden die von den Projetbeteiligten jeweils zu beachtenden Versicherungsfragen beschrieben. Ergebnisse Konrete Folgen der Ativitäten: Pläne, Genehmigungen, Ausschreibungsunterlagen, Angebote etc. Literaturhinweise, z. B. auf die Merblätter des Kompetenzzentrums, sind im Text mit einem Pfeil geennzeichnet. Informationen zum vollständigen Titel und Fundort finden Sie unter»verwendete und weiterführende Literatur«. Umfangreiche Checlisten werden ab Seite 91 angeboten. Fachbegriffe werden in einem Glossar im Schlussteil des Kompendiums erläutert. Das Kompendium erhebt einen Anspruch auf Vollständigeit.

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13 9 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Unternehmer Projetentwiclung Projetentwiclung Bedarfsermittlung, Grundstücssuche, Finanzierungsrahmen,»Projetstrutur«Projetstart Beratung Beratung* * In dieser Phase nur bei speziellen Anforderungen, z.b. Baugrund Entwurfsphasen Entscheidung Freigabe Grundlagenermittlung, Vorplanung / Alternativen Entwurfsplanung Beratung über Produte, Herstellung etc. Architetenvertrag, verträge Genehmigungsplanung Baugenehmigung Ausführungsplanung Freigabe Ausführungsplanung Beratung über Ausführungsarten etc. Ausschreibung und Vergabe Ggf. Vertragsbedingungen Entscheidung Ausschreibung, Versand Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnisse Angebotsprüfung, Vergabevorschlag Angebotsalulation Bauverträge Bauleitung Ausführung Fertigstellung: Abnahmebegehren Bauphase Abnahmeunterschrift Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Mitwirung, fachliche Bestätigung Teilnahme Abnahmebescheinigung Ggf. Mängelbeseitigung Übergabe, Inbetriebnahme Nutzungsphase Nutzung Vor Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche: Begehung Ggf. Mängelbeseitigung

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15 11 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projetentwiclung Arbeitspaet 1.1 Erwartungen des Bauherrn Grundlagen Ausreichende und sichere Grundlagen für das eigene Projet Klarheit über die eigenen Wünsche und Bedürfnisse hinsichtlich Wohnung oder Haus (Raumprogramm und Standards) über die Art der Projetrealisierung über die Projetbeteiligten über den Finanzierungsrahmen über den Terminrahmen Voraussetzungen»Selbstfindung«des Bauherrn Der Bauherr muss sich zu Beginn des Projets darüber lar werden ob und in welchem Umfang er ein Bauvorhaben durchführen will und ann. Mehrere Eigentümer oder potenzielle Bauherren sollten eine gemeinsame Willensbildung durchgeführt haben, deren Ergebnis in schriftlicher Form vorliegen sollte., Vom Traum zum Haus Wege zum Bauen Grundstüc Die Frage des Grundstücs oder des geeigneten Bestandsobjets ist eine zentrale Frage, die in dieser Phase entweder bereits gelärt ist oder zur ersten zentralen Aufgabe des Bauherrn / der Gruppe wird. Beteiligte und ihre Zusammenarbeit Architeten als Berater Vor der Inanspruchnahme von Beratungsleistungen önnen allgemeine Informationsquellen herangezogen werden: projetunabhängige Informationen der Hersteller von Bauproduten, der Hersteller- und Fachverbände sowie ausführender Unternehmen mit entsprechendem Angebot. Durch eine direte Anfrage bei Architeten und / oder Sachverständigen önnen Vorschläge und Hilfestellungen etwa zum Raumbedarf oder zur Grundstücslage zu dem vorgesehenen Projet eingeholt werden. Besonders in folgenden Fällen sollte Beratung in Anspruch genommen werden: bei einer außergewöhnlichen Grundstücssituation hohem Grundwasserstand schlechtem Baugrund oder schwer zugänglicher Baustelle Bauträgerfirmen und Hausanbieter, Info-Blatt 1.2 Der Kauf vom Bauträger; Fertig-, Ausbau- oder Selbstbauhäuser Banen Die Konditionen einer Kreditfinanzierung önnen unverbindlich abgefragt werden: Zinssatz Höhe des erforderlichen Eigenapitals Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren Gutachterosten und Bereitstellungszinsen grundsätzliche Kreditwürdigeit des Vorhabens und des Bauherrn Es ist für diese Ausünfte ein Vertragsabschluss erforderlich und eine Gebühr fällig, es sei denn, der Grundstücsauf muss finanziert werden., Info-Blatt 2.1 Baufinanzierung

16 Arbeitspaet 1.1 Projetentwiclung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 12 Förderinstitute Informationen über die Bedingungen von Förderprogrammen sollten in jedem Fall eingeholt werden, weil sie den Finanzierungsrahmen erheblich erweitern önnen. Dies gilt für bundesweite Programme, z. B. KfW-Programme, ebenso wie für regionale Programme der Bundesländer und Kommunen. Die Förderanträge sind meist vor Baubeginn zu stellen., Info-Blatt 2.2 Staatliche Förderung beim Erwerb von Wohneigentum, Info-Blatt 2.3 Eigentumserwerb im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung / Wohngeld, Info-Blatt 2.4 Staatliche Förderung bei Instandsetzung, Modernisierung und Energieeinsparmaßnahmen Bauaufsichtsamt, Stadtplanungsamt Mit dem Stadtplanungsamt und / oder dem Bauaufsichtsamt sollte gelärt werden, ob die geplante Nutzung und Bebauung für das vorgesehene Grundstüc möglich ist und welches Genehmigungsverfahren in Frage ommt. Finanzamt, Steuerberater Informationen über steuerliche Vergünstigungen und deren Bedingungen erteilen die Finanzämter, Steuerberater oder Lohnsteuerhilfevereine. Versorgungsträger Mit den Stadtweren oder anderen Strom-, Gas- und Wasserversorgern sollten die Anschlussmöglicheiten und die entsprechenden Kosten gelärt werden. Ativitäten und Termine In dieser Projetstufe gibt der Bauherr den Projetanstoß. Neben der grundlegenden Entscheidung, das Projet zu beginnen, ist es ratsam, folgende Festlegungen zu treffen: Grundstücs- oder Objetsuche Wenn das Grundstüc noch nicht feststeht, ist die Inanspruchnahme professioneller Hilfe sinnvoll, um die Bebaubareit und Eignung von angebotenen Grundstücen zu lären. Bei Bestandsobjeten sind Bestandsuntersuchungen erforderlich, insbesondere, wenn das Objet erst erworben werden muss. Der Schadensgrad eines Gebäudes ist nicht immer auf den ersten Blic erennbar. Die Kosten der Schadensbeseitigung önnen einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen., Info-Blatt 1.1 Haus- und Grundstücsauf, Vom Traum zum Haus Umbauten, Ausbauten, Bauen im Bestand, Info-Blatt 7.2 Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme Grundstüc oder Bestandsobjet erwerben, Raumprogramm und Standards sowie Budget und Termine festlegen, Projetbeteiligte auswählen und beauftragen, Projetordner anlegen. Ermittlung des Raumprogramms und der Standards Raumprogramm: Wofür sollen die Räume und Freiflächen genutzt werden? Beispielsweise Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Handwer, Gewerbe etc.? Standards: Welche Ansprüche werden an die Räume gestellt hinsichtlich ihrer Größe, ihrer technischen Ausstattung und ihrer Materialien., Info-Blatt 3.1 Bedarf, Funtion und Gestaltung, Vom Traum zum Haus Wege zum Bauen / Kostengünstiges Bauen, Checliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Einund Zweifamilienhäuser, Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser

17 13 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projetentwiclung Arbeitspaet 1.1 Die Festlegungen (sogenannter Zielatalog) sollen nicht dem Planungsprozess vorgreifen, sondern die Grundlagen dafür legen. Es geht um die grundsätzliche Zieldefinition, an der sich die Leistungen der Planungsbeteiligten (siehe Arbeitspaet 2.2) orientieren sollen. Beispiel: Definition des gewünschten Energieverbrauchs des Gebäudes, nicht aber Festlegung der Art der Fenster, mit denen das Ziel erreicht werden ann. Ermittlung des Finanzierungs- und Kostenrahmens Eigenapital und Fremdfinanzierung: Bestandteil jeder Projetdefinition ist das zur Verfügung stehende Budget. Dies setzt sich in den meisten Fällen aus Eigenapital und zusätzlich erforderlichem Fremdapital zusammen. Das Fremdapital wiederum besteht aus einem von einer Ban, Versicherung oder Bausparasse vergebenen Kredit und unter Umständen darüber hinaus aus Fördergeldern, die als Zuschuss oder vergünstigter Kredit vergeben werden., Info-Blatt 2.1 Baufinanzierung Engpässe bei der Finanzierung önnen dann auftreten, wenn der tragbare Finanzierungsrahmen und die Programmdefinition nicht miteinander im Einlang stehen. Deshalb sind diese beiden Aspete möglichst frühzeitig zur Decung zu bringen. Nötigenfalls müssen Raumprogramm und Standards an den Finanzierungsrahmen angepasst, günstigenfalls der Finanzierungsrahmen reduziert werden. Vor der Planung sollte dem Architeten eine eindeutige Vorgabe zur Kostenhöhe gegeben werden. Bei der Angabe der Kostenhöhe sollte immer festgelegt werden, welche Kosten gemeint sind (Gesamtosten oder Kosten des Gebäudes, mit oder ohne Außenanlagen etc.) Erste grobe Kostenermittlungen des Architeten helfen dem Bauherrn, die richtigen Entscheidungen zum Raumprogramm zu treffen. Festlegung des Kostenrahmens unter Berücsichtigung aller Kostenarten, z. B.: Grunderwerbssteuer Baunebenosten Finanzierungsosten Kosten für Zwischenfinanzierung Bauosten Einrichtungsosten Umzugsosten»Doppelte Miete«sowie auch Grundüberlegungen zu Folgeosten, Unterhalt und Instandsetzung der Immobilie, Vom Traum zum Haus Kostengünstiges Bauen Möglicheiten der Kostenbeeinflussung: Qualitäten (Material- und Ausstattungsstandards) Optimierung der Bauosten Optimierung sowohl der Bauosten als auch der Nutzungsosten (Konsequenzen für die Auslegung der Energieversorgung und der übrigen technischen Systeme sowie für die Bewertung von Konstrutionen und Oberflächenmaterialien), Info-Blatt 3.2 Bauen im Lebenszylus, Info-Blatt 5.2 Energieausweise und Kennwerte, Vom Traum zum Haus Energieoptimiertes Bauen Kosten der Beteiligten: interne Kosten der Projetdefinition, ggf. Beratungsosten für die Projetentwiclung

18 Arbeitspaet 1.1 Projetentwiclung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 14 Klärung und Festlegung des Terminrahmens Die Klärung und Festlegung des Terminrahmens hat entscheidenden Einfluss auf das Projet. Bei allen reditfinanzierten Projeten entsteht ab dem Moment, in dem die ersten Zahlungen fällig werden, ein stetig zunehmender Druc, der zur Fertigstellung drängt. Es empfiehlt sich, diesen Druc vorwegzunehmen und frühzeitig realistische Ectermine (Meilensteine) festzulegen. Terminverzögerungen osten immer Geld, auf Seiten des Bauherrn mindestens die länger anfallenden Zinsosten bis zur Fertigstellung. Die wesentlichen Meilensteine eines Projetes sind: Planungsbeginn Einreichen des Bauantrags Baugenehmigung Vergabe Baubeginn Fertigstellung Rohbau Gesamtfertigstellung Abnahme Ende der Verjährungsfrist für Mängelansprüche Klärung der Finanzierungsabwiclung Wann beginnt die Fremdfinanzierung? In welchen Chargen und Zeitabständen soll sie bereitgestellt werden? Wie lange ist ggf. der Zwischenfinanzierungszeitraum bis zur Geltung des Hypotheenredits? Wie hoch ist die Belastung durch Bereitstellungszinsen?, Info-Blatt 2.1 Baufinanzierung Entscheidung über die Art der Projetrealisierung Es ist eine Grundsatzentscheidung darüber zu treffen, mit welchem vertraglichen Partner das Projet verwirlicht werden soll (siehe Einführung, Seite 4 5). Festlegung der Projetbeteiligten Wie in der Einführung erwähnt, wird in dieser Ausarbeitung das Planen und Bauen mit dem Architeten dargestellt. Einen geeigneten Architeten ann man zum Beispiel über Internet-Suchmaschinen der Architetenammern finden. Kriterien für die Auswahl eines geeigneten Architeten önnen sein: Berufserfahrung und Erfahrung bei vergleichbaren Projeten Größe des Büros (Umsatz, Mitarbeiterzahl) in Relation zum vorgesehenen Projet Sicherheit bei der Einhaltung von vorgesehenen Kosten und Terminen Architetursprache der Referenzprojete, Gestaltungsqualität Persönlicheit des Architeten, gegenseitiges Vertrauen Herangehensweise an das Projet, Info-Blatt 3.3 Individuelle Planung mit Architeten und Ingenieuren, Vom Traum zum Haus Wege zum Bauen Bauträgerfirmen und Hausanbieter, die besonders im Einfamilienhausbereich die omplette Herstellung des Gebäudes einschließlich der Planung anbieten, stellen eine Alternative zur Beauftragung eines Architeten dar., Info-Blatt 1.2 Der Kauf vom Bauträger; Fertig-, Ausbau- oder Selbstbauhäuser

19 15 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projetentwiclung Arbeitspaet 1.1 Unabhängig von der Entscheidung, ob ein Architet, Bauträger, Generalübernehmer oder Hausanbieter beauftragt wird, ist die Benennung einer verantwortlichen Person für die Projetabwiclung sehr wichtig. Eine Optimierung des Planungsprozesses ist nur mit laren Verantwortlicheiten möglich. Der Bauherr sollte eine geeignete Person seines Vertrauens als Projetverantwortlichen benennen, der die Koordination aller Beteiligten besorgt. In der Regel ist dies der Architet, da er von seinem Berufsbild her ohnehin diese Aufgabe zu erfüllen hat. Die Befugnisse des Projetleiters sollten dabei eindeutig festgelegt werden. Verträge mit den Projetbeteiligten Sinn und Zwec von Verträgen ist die Vorsorge für den Konflitfall und die Regelung der beiderseitigen Rechte und Pflichten. Verträge mit wem und worüber: Grundstüc: Kaufvertrag Kosten: Finanzierung Architet: Projetentwiclungsvertrag Sondergutachten: z. B. Bodenverhältnisse Nachbar: Nachbarrechte regeln Vertragsform: schriftlicher Vertrag: sicherster Weg mündliche Vereinbarung: streitträchtig onludentes Zustandeommen: noch streitträchtiger notarielle Form: für den Grundstücserwerb und Belastungen vorgeschrieben Notwendige Versicherungen für den Bauherrn Die folgenden Versicherungen sind besonders wichtig, wenn das Grundstüc / Objet neu erworben wurde und es sich bei dem Objet um eine Bestandsimmobilie handelt: Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm / Hagel, Elementargefahren wie Überschwemmung, Schneedruc, Erdbeben etc.) Gebäude-Glasversicherung Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung für Heizöltan Die Versicherer müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden. Haftpflichtversicherungen versichern nur die Haftung desjenigen, der in der Police namentlich genannt ist.

20 Arbeitspaet 1.1 Projetentwiclung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 16 Projetorganisation Eine lare Struturierung der Kommuniation und der Abstimmungsprozesse der Projetbeteiligten ist sehr wichtig. Der Bauherr ann hierfür einen Architeten beauftragen, der ihn bei der Projetorganisation unterstützt. Alle Festlegungen hierzu sollten schriftlich doumentiert werden. Das Ergebnis ist ein Projetordner in Form einer Hausate mit folgenden Inhalten: Planungsabstimmungen, Freigaberoutinen, Zuständigeiten, Entscheidungsfindungen und Informationsfluss., Hausate Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verehr, Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: bbr.bund.de Planungsabstimmungen: Wie werden Abstimmungen zwischen Bauherrn und den anderen Projetbeteiligten durchgeführt? Sitzungsalender Protoollführung Planverteilung Freigaberoutinen: Wie gebe ich als Bauherr den n die Freigabe zur weiteren Bearbeitung? Was bedeutet die Freigabeunterschrift des Bauherrn? Zuständigeiten: Wer ümmert sich um Aufgaben, die außerhalb der üblichen Leistungen liegen? Je genauer die Zuständigeiten festgeschrieben sind, umso weniger Aufgaben bleiben zwischen den Beteiligten unerledigt liegen. Entscheidungsfindung (besonders bei mehreren Personen, die gemeinsam bauen wollen wie Bauherrengemeinschaften, Baugruppen): Wie werden Entscheidungen getroffen und vor allem auch doumentiert? Wer vertritt die Gemeinschaft gegenüber den übrigen Beteiligten mit welchen Vollmachten? Entwiclung von Entscheidungsvorlagen durch Planungsbeteiligte unter Abwägung aller Folgen für Qualitäten, Kosten und Terminrahmen vor der endgültigen Festlegung durch den Bauherrn Informationsfluss: Wer wird von welchen Vorgängen und Terminen informiert, welcher Vorlauf ist erforderlich, Protoollverteiler etc.? Offene Fragen zu Aufgaben und Zuständigeiten sowie zum Informationsfluss önnen mit einem Architeten als Berater gelärt werden. Ergebnisse Erwerb bzw. Festlegung eines Grundstücs oder Bestandsobjetes Raumprogramm und Standards Finanzierungs- und Kostenrahmen Terminrahmen Art der Projetrealisierung Festlegung und Beauftragung der Projetbeteiligten notwendige Versicherungen Projetorganisation (Projetordner / Hausate)

21 17 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projetentwiclung Arbeitspaet 1.2 Erwartungen der Klarheit der Aufgabenstellung Voraussetzung für die Entwiclung onreter Planungsansätze für ein Gebäude ist die Festlegung wesentlicher Rahmenbedingungen des Projetes durch den Bauherrn. Hierzu gehören: Raumprogramm, Standards Kostenbudget Terminrahmen Voraussetzungen Angebot von Beratungsleistungen Beratungsleistungen zur Bedarfsplanung und Projetentwiclung als Bestandteil des eigenen Leistungsspetrums Beratungsauftrag bzw. qualifizierte Anfrage zum Projet Der Bauherr ohne Fachenntnisse ist in der Regel nur bei sehr einfachen Bauvorhaben in der Lage, die Aufgabenstellung selbst so zu formulieren, dass eine weitere Bearbeitung ohne Weiteres möglich ist. Ihm sollte deshalb bereits in dieser Phase die Hilfe von Fachleuten empfohlen werden. Ative Beteiligung des Bauherrn Ausünfte des Bauherrn zu allen wesentlichen Aspeten, auch zu seinen finanziellen Voraussetzungen Beteiligte und ihre Zusammenarbeit Bauherr Er erfragt die Qualifiation für das vorgesehene Projet und gibt Vorgaben, z. B. um Kreditförderung in Anspruch nehmen zu önnen. In der Zusammenarbeit erfolgt ein intensiver Austausch über die Wünsche des Bauherrn. Sachverständige In Einzelfällen ist es hilfreich, zu speziellen Fragen entsprechende Sachverständige zu onsultieren, etwa bei schwierigen Gründungsverhältnissen oder hohem Grundwasserstand. Architeten müssen den Bauherrn darauf hinweisen, wenn ihr eigenes Fachwissen für bestimmte technische Fragen oder die Einschätzung von technischen Risien nicht ausreicht. Dem Bauherrn ist dann zu empfehlen, einen Spezialisten einzuschalten. Unternehmen Eine frühzeitige Einbindung von handwerlichem Fachwissen und Umsetzungsompetenz sollte vom erwogen werden, besonders wichtig ist dies bei einer außergewöhnlichen Grundstücssituation oder einer extrem schwer zugänglichen Baustelle, um Probleme frühzeitig gemeinsam zu erörtern und die damit verbundenen Kosten abzuschätzen. Stadtplanungsamt, Bauaufsichtsamt Mit dem Stadtplanungsamt und / oder dem Bauaufsichtsamt ist zu lären, ob die geplante Nutzung und Bebauung für das vorgesehene Grundstüc möglich ist. In besonderen Fällen, wenn ein gültiger Bebauungsplan vorliegt oder die Genehmigungsfähigeit der vorgesehenen Nutzung oder Bebauung nicht gesichert ist, ist eine Bauvoranfrage zu stellen. Versorgungsträger Mit den Stadtweren oder anderen Strom-, Gas- und Wasserversorgern sind die Anschlussmöglicheiten und die entsprechenden Kosten zu lären.

22 Arbeitspaet 1.2 Projetentwiclung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 18 Ativitäten und Termine Klärung der Voraussetzungen Der unterstützt den Bauherrn bei der Klärung der inhaltlichen, technischen und finanziellen Voraussetzungen seines Vorhabens. Grundstücssuche und -beurteilung Eignung, Baurecht, Planungsrecht: Der Bauherr benötigt fachliche Unterstützung bei Verhandlungen mit Stadtplanungsund Bauaufsichtsämtern, der Interpretation von Bebauungsplänen, dem Einholen weiterer planungsrechtlicher Informationen und Bindungen (etwa des Baulastenverzeichnisses) in Bezug auf das geplante Vorhaben. Bestandsobjete Schadensartierungen, Sanierungsvorschläge, Ermittlung der Sanierungsosten sowie Auswirungen von Änderungen des Tragwers bei Umbauten sind Leistungen des s, die in dieser Phase die grundsätzliche Projetentscheidung des Bauherrn wesentlich beeinflussen. Beratung des Bauherrn zur Eignung des Grundstücs oder Bestandsobjets, zu Raumprogramm und Standards sowie zur Auswahl der Projetbeteiligten, Anlegen eines Projetordners in Form einer Hausate. Bestandsuntersuchungen sollten insbesondere umfassen: Kellerwände und -decen (bei Feuchte Hausschwammgefahr) Balenöpfe von Holzbalendecen, insbesondere im Sanitärbereich Tragfähigeit und Schäden der Dachonstrution (Holzboc, Feuchteschäden) Funtion der Dachdecung, -abdichtung und -entwässerung Funtionsfähigeit und Sicherheit der technischen Anlagen Fenster Fassaden Um die Eignung des Objets für die vorgesehene Nutzung einzuschätzen, sind die Tragstrutur und die daraus resultierenden Bedingungen für mögliche Umbaumaßnahmen zu untersuchen. Besondere Untersuchungen sind je nach Art des Objets erforderlich, etwa Holzschutzgutachten oder Altlastenuntersuchungen. Der Architet sollte dem Bauherrn bei Bedarf die Beauftragung dieser Leistungen an geeignete Fachleute empfehlen., Info-Blatt 7.2 Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme, Info-Blatt 8.1 Instandsetzung, Modernisierung, Umbau Ermittlung des Raumprogramms und der Standards Raumbedarf: Wofür sollen die Räume und Freiflächen genutzt werden? Beispielsweise Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Handwer, Gewerbe etc. Wie groß müssen die Räume jeweils sein? Grundfläche, Raumhöhe? Standards: Wie müssen die Räume beschaffen sein, damit sie der vorgesehenen Nutzung entsprechen? Wand- und Decenoberflächen, Fußboden, Fenster, Belichtung, Zugänglicheit, technische Versorgung (Strom, Beleuchtung, EDV, Telefon, Antenne, Lüftung, Sanitär), Schallschutz innerhalb des Hauses und zur Umgebung, Info-Blatt 3.1 Bedarf, Funtion und Gestaltung

23 19 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projetentwiclung Arbeitspaet 1.2 Nutzungsarten, Raumbedarf, Qualitäten alle vom Bauherrn formulierten Vorstellungen und Hintergründe sind wichtig und sollten vom im Sinne von Ergebnisprotoollen wiedergegeben werden, um gemeinsam Klarheit über das Projetziel zu erlangen. Die Beratung des Bauherrn sollte im Anschluss daran zu möglichst laren Festlegungen von Nutzungsarten, Flächenbedarf und Qualitäten führen, ohne den Entwurfsprozess vorwegzunehmen und allzu große Detailgenauigeit in Form oder Material zu erlangen. Ein Standardatalog ist eine Baubeschreibung. Detaillierte Form- und Materialfestlegungen zu diesem Zeitpunt önnen in Sacgassen führen, wenn sie nicht mit Funtionen und Nutzungen orrespondieren. Ermittlung des Kostenrahmens Erst bei vollständiger Erfassung aller notwendigen Kosten und zusätzlichen Ausgaben ann das reine Baubudget festgelegt werden. So wird unter anderem rechtzeitig verhindert, dass sich ein Bauherr finanziell «übernimmt«. Letzteres gilt insbesondere beim Erwerb einer bestehenden Immobilie (z. B. ausbaufähiges Dachgeschoss als Teileigentumseinheit), da oftmals der eigentliche onstrutiv notwendige Bau- oder Sanierungsaufwand unterschätzt wird., Info-Blatt 8.6 Instandsetzungs- und Modernisierungsosten Eine Unterstützung des Bauherrn ist erforderlich, um Programm und Kostenrahmen in Einlang zu bringen. Eine erste grobe Kostenermittlung anhand der abgestimmten Programmflächen und Qualitäten soll darüber Aufschluss geben, ob Anpassungen erforderlich sind (siehe hierzu auch Arbeitspaet 1.1). Optimierung der Bau- / Nutzungsosten: Der Bauherr sollte im Rahmen der festgelegten Qualitäten zu einer Grundsatzentscheidung beraten werden, ob sich die Kostenoptimierung allein auf die Bauosten oder auf die weitaus höheren Nutzungsosten beziehen soll. Bei den Nutzungsosten sind insbesondere die Energieosten von Bedeutung, die durch Entwurf (Orientierung, Passivelemente) und Techni (Nullenergiehaus) star beeinflusst werden önnen., Info-Blatt 3.2 Bauen im Lebenszylus, Info-Blatt 5.2 Energiebauweise und Kennwerte, Vom Traum zum Haus Energieoptimiertes Bauen Kosten der Beteiligten: Architeten und Ingenieure sollten dem Bauherrn die Grenzen zwischen Aquisition und honorarfähiger Leistung aufzeigen und hierüber eine Vereinbarung treffen. Die Durchsetzung von Honorarforderungen ohne schriftlichen Vertrag ist schwierig (siehe Arbeitspaet 1.2). Vertragsgestaltung Projetentwiclung im Vorfeld eines Architetenvertrages bei ungelärter Grundstücsfrage bei zweifelhafter öffentlich-rechtlicher Bebauungsmöglicheit zur Klärung der Finanzierung bei paralleler Einschaltung mehrerer Architeten durch den Bauherrn zum Zwec der Auswahl Charater: Dienstvertrag Vergütung: frei aushandelbar, z. B. Stundensatz auf Nachweis Klärung der Anrechnung bei späterem Abschluss des Architetenwervertrages Haftung bei schuldhafter Verletzung der übernommenen Beratungspflichten und darauf beruhendem Schaden (z. B. Erwerb eines untauglichen Grundstücs)

24 Arbeitspaet 1.2 Projetentwiclung Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 20 Versicherungen Beratung des Bauherrn zu notwendigen Versicherungen: Der sollte den Bauherrn auf die Notwendigeit hinweisen, eine Bauleistungs-, eine Bauherren-Haftpflichtversicherung und ggf. andere baubezogene Versicherungen abzuschließen. Berufshaftpflichtversicherung überprüfen: Der sollte seine Berufshaftpflichtversicherung überprüfen, ob sie den Anforderungen des Bauvorhabens entspricht. Möglicherweise ist es sinnvoll, eine objetbezogene Versicherung zu wählen., Siehe Checlisten»Prüfung der Berufshaftpflichtversicherung für ein einzelnes Bauvorhaben«,»Überprüfung durchlaufender Jahres-Berufshaftpflichtversicherungen«,»Überprüfung des Decungsumfangs einer Objetversicherung«ab Seite 91 Terminplanung Gemeinsam mit dem Bauherrn sollte ein Terminrahmenplan (Meilensteinplan) abgestimmt und vereinbart werden (siehe Arbeitspaet 1.1). Mit den übrigen Planungsbeteiligten sollte der Planungsablauf abgestimmt und in einem Planungsterminplan vereinbart werden. Projetorganisation Die Vorgehensweise im Projetverlauf ist in dieser Phase gemeinsam mit dem Bauherrn zu bestimmen. Der muss als projeterfahrener Sachwalter des Bauherrn die Abläufe so rationell und gleichzeitig transparent wie möglich gestalten. Gemeinsam sollte ein Projetordner in Form einer Hausate angelegt werden, der alle Festlegungen zur Projetorganisation enthält: Planungsabstimmungen Wie führe ich die übrigen Planungs- und Projetbeteiligten zum vom Bauherrn gewünschten Ergebnis? Wie oordiniere ich die Fachplaner untereinander und in meine Planung? Sitzungsalender, Protoollführung Planverteilung, Planumläufe Freigabe Wie prüfe und integriere ich die Fachplanung? Wie erhalte ich vom Bauherrn die Freigabe der Planung zur weiteren Bearbeitung? Zeichnungsroutinen Zuständigeiten: möglichst genaue und vorausschauende Festlegung aller anfallenden Aufgaben unter den Projetbeteiligten Wege zur Entscheidungsfindung: Entwiclung von Entscheidungsvorlagen durch Planungsbeteiligte unter Abwägung aller Folgen für Qualitäten, Kosten und Terminrahmen vor endgültiger Festlegung durch den Bauherrn Informationsfluss innerhalb des Projetteams und gegenüber dem Bauherrn: Wer wird von welchen Vorgängen und Terminen informiert, welcher Vorlauf ist erforderlich, Protoollverteiler etc.?, Hausate Herausgegeben vom damaligen Bundesministerium für Verehr, Bau- und Wohnungswesen im Internet unter: bbr.bund.de Ergebnisse Festlegung eines Grundstücs oder Bestandsobjetes Raumbedarfsplan, Raumprogramm, Qualitäten, Standardatalog Kostenrahmen Terminrahmen, Planungsterminplan Entscheidung zur Art der Projetrealisierung Festlegungen zur Projetorganisation (Projetordner / Hausate)

25 21 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Projetentwiclung Arbeitspaet 1.3 Erwartungen der n Beratungsmöglicheiten Gelegenheit zur objetiven Beratung zu technischen Fragen und zu Einsparpotenzialen Aquisition Nutzung von Aquisitionspotenzial durch technische und wirtschaftliche Beratung der Bauherren Voraussetzungen Angebot von Beratungsleistungen: Beratung zur Bedarfsplanung als Bestandteil des eigenen Leistungsspetrums qualifizierte Anfrage zum Projet onretes Grundstüc bzw. Bestandsobjet Beteiligte und ihre Zusammenarbeit Bauherr Er erfragt die Qualifiation für das vorgesehene Projet, liefert Basisinformationen und teilt Vorgaben mit. Ativitäten und Termine Beratung zu technischen Fragen und Einsparpotenzialen. Klärung der Voraussetzungen Der unterstützt den Bauherrn bei der Klärung der technischen Voraussetzungen (z. B. Gründungsfragen). Aufzeigen von Optimierungsmöglicheiten Konstrutionen, Methoden, Materialien Vertragsgestaltung Beratungsleistung im Vorfeld eines Kostenvoranschlags, Vergütung ist frei vereinbar, Haftung siehe Arbeitspaet 1.2. Versicherungen Überprüfung der Betriebshaftpflichtversicherung, ob sie den Gegebenheiten des Bauvorhabens gerecht wird Ergebnisse Informationsgewinn für den Bauherrn Werbung, Möglicheit der Selbstdarstellung

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27 23 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Unternehmer Projetentwiclung Entwurfsphasen Bedarfsermittlung, Grundstücssuche, Finanzierungsrahmen,»Projetstrutur«Projetstart Entscheidung Freigabe Beratung Grundlagenermittlung, Vorplanung / Alternativen Entwurfsplanung Beratung* Beratung über Produte, Herstellung etc. * In dieser Phase nur bei speziellen Anforderungen, z.b. Baugrund Architetenvertrag, verträge Entwurfsphasen Genehmigungsplanung Baugenehmigung Ausführungsplanung Freigabe Ausführungsplanung Beratung über Ausführungsarten etc. Ausschreibung und Vergabe Ggf. Vertragsbedingungen Entscheidung Ausschreibung, Versand Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnisse Angebotsprüfung, Vergabevorschlag Angebotsalulation Bauverträge Bauleitung Ausführung Fertigstellung: Abnahmebegehren Bauphase Abnahmeunterschrift Gemeinsame Abnahmebegehung und Mängelfeststellung Mitwirung, fachliche Bestätigung Teilnahme Abnahmebescheinigung Ggf. Mängelbeseitigung Übergabe, Inbetriebnahme Nutzungsphase Nutzung Vor Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche: Begehung Ggf. Mängelbeseitigung

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29 25 DER WEG ZUM BAUWERK Bauherr Entwurfsphasen Arbeitspaet 2.1 Erwartungen des Bauherrn Gestalterische Umsetzung Der Bauherr erwartet die Umsetzung der in der»projetentwiclung«geäußerten Vorstellungen und Wünsche sowie deren Konretisierung und Optimierung Mangelfreie und genehmigungsfähige Planung Entgegennahme einer mangelfreien und genehmigungsfähigen Planung von hoher Qualität in Übereinstimmung mit den Vorstellungen und Wünschen des Bauherrn im vorgegebenen Kosten- und Terminrahmen Voraussetzungen Grundstüc oder Bestandsobjet Ergebnisse der»projetentwiclung«: Raumprogramm und Standards, Finanzierungsonzept, Art der Projetrealisierung, Auswahl der Projetbeteiligten, Projetorganisation (Projetordner / Hausate) Beteiligte und ihre Zusammenarbeit Architet Der Architet berät den Bauherrn in technischen, energetischen, wirtschaftlichen und baurechtlichen Fragen, plant und entwirft das Gebäude, trägt die Beiträge aller fachlich Beteiligten zu einer Gesamtlösung zusammen, stimmt die Planung mit dem Bauherrn und den Behörden bis zur Genehmigungsreife ab und berät den Bauherrn, welches Genehmigungsverfahren für ihn in Frage ommt (z. B. Baugenehmigungsverfahren, vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder Genehmigungsfreistellung). Der Architet ist bauvorlageberechtigt und reicht gemeinsam mit dem Bauherrn oder auch als dessen bevollmächtigter Vertreter den Bauantrag bzw. bei genehmigungsfrei gestellten Bauvorhaben die erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) zur Genehmigung ein. Boden- und Gründungsgutachter, Statier und Prüfstatier, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und andere önnen bereits in der Anfangsphase des Projetes wichtige Informationen beitragen. Je nach Planungsbedarf sind sie im späteren Planungsverlauf vom Bauherrn zu beauftragen., Info-Blatt Nr. 3.3 Individuelle Planung mit Architeten und Ingenieuren Behörden Vom Katasteramt erhält der Bauherr Unterlagen mit Aussagen zu Grundstücslage, -zuschnitt und -größe sowie zu ggf. eingetragenen Nutzungseinschränungen (Baulasten). Das Bauaufsichtsamt erteilt die Baugenehmigung und ggf. Ausnahmegenehmigungen (z. B. Überschreitung der zulässigen Geschosszahl) oder überprüft bei genehmigungsfrei gestellten Vorhaben die Bauvorlagen auf Vollständigeit. Das Stadtplanungsamt informiert über Art und Maß der Nutzung des Grundstüces (soweit ein Bebauungsplan vorhanden ist). Bei Erwerb und Umbau eines denmalgeschützten oder im Ensembleschutz stehenden Gebäudes sind Vorgaben der Denmalpflege zu berücsichtigen. Bauträger und Hausanbieter Diese bieten Musterhauslösungen an., Info-Blatt Nr. 1.2 Der Kauf vom Bauträger; Fertig-, Ausbauoder Selbstbauhäuser

30 Arbeitspaet 2.1 Entwurfsphasen Bauherr DER WEG ZUM BAUWERK 26 Produthersteller und Bestimmte Ziele, Anforderungen oder Teillösungen önnen durch frühzeitigen Kontat mit Produtherstellern und n grundlegend technisch und wirtschaftlich abgestect und im Vorfeld gelärt werden. Nachbarn Für den Fall, dass nachbarschaftliche Rechte durch die Baumaßnahme beeinträchtigt werden, bedarf es jeweils der nachbarschaftlichen Zustimmung. Ativitäten und Termine Projetsteuerung Der Bauherr steuert das Projet und bestellt alle zur Realisierung notwendigen Planungs- und Bauleistungen. Er ann diese Aufgabe auch dem Architeten oder bei größeren Bauvorhaben einem Projetsteuerer übertragen. Verträge mit den Planungsbeteiligten Der Architetenvertrag sowie weitere Verträge mit Planungsbeteiligten sollten vor dem Beginn der Planungstätigeit vorliegen. Die Vergütung einschließlich Regelungen zu Abschlagszahlungen sollte Bestandteil des Vertrags sein. Architetenvertrag: Charater: Wervertrag Regelungsinhalt / Pflichten des Architeten: geschuldeter Erfolg Beratungspflichten Ausunftspflichten Regelungsinhalt / Pflichten des Bauherrn: Mitwirungspflichten Vergütungspflicht Urheberrecht: Urhebernutzungsrechte Vergütung: zwischen Mindest- und Höchstsatz der HOAI, wenn schriftlich bei Auftragserteilung vereinbart anderenfalls Mindestsatz Abschlagszahlungen Regelung bei Pflichtverletzungen: nur erforderlich, wenn Abweichungen zu den gesetzlichen Bestimmungen gewünscht sind, Info-Blatt Nr. 3.3 Individuelle Planung mit Architeten und Ingenieuren Anforderung von Unterlagen bei Behörden Der Bauherr ann diese Leistung an den Architeten delegieren, wenn er ihm eine entsprechende Vollmacht erteilt. Unterlagen: amtlicher Lageplan (Vermessungsingenieur) Bebauungsplan (Bauamt / Stadtplanung) bei Alt- bzw. Umbauten Bestandspläne (Auszug aus der Bauate des Bauamtes, aus Archiven etc.) Steuerungsaufgaben in den Entwurfsphasen: vor Beginn der Planung Architetenvertrag abschließen, Planungsunterlagen bei den Behörden anfordern, Entscheidungen zu Ausführungs- und Ausstattungsstandards sowie zu den Kosten treffen, Planungsleistungen des Architeten abnehmen.