Sanierungsverträge - ein hervorragendes Instrument zur Lösung von Altlastenproblemen. Rechtsanwalt Ulrich Steffen München

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1 Sanierungsverträge - ein hervorragendes Instrument zur Lösung von Altlastenproblemen Rechtsanwalt Ulrich Steffen München

2 Einerseits: rund dokumentierte Altlastenverdachtsflächen großer Anteil an Brachflächen (kontaminierte Altstandorte oder nicht mehr betriebsnotwendige Flächen in entwickelten städtischen Gebieten) Andererseits: Täglicher Flächenverbrauch in Deutschland: ca. 113 ha (entspricht etwa 160 Fußballfeldern) neue Siedlungsflächen: 88 ha pro Tag neue Verkehrsflächen: 25 ha pro Tag (hiervon 6 ha für Erschließung neuer Baugebiete) 2

3 Reduktionsziele für den täglichen Siedlungs- und Verkehrsflächenzuwachs 1997: 1998: 2002: Enquête-Kommission des Bundestags fordert Reduktion auf 12 ha/tag bis 2010 Programmentwurf des Bundesumweltministeriums fordert 30 ha/tag bis 2020 Rot-grüne Bundesregierung nimmt 30-ha-Ziel in Nationale Nachhaltigkeitsstrategie auf 2005: Schwarz-rote Bundesregierung bekennt sich im Koalitionsvertrag zum 30- ha-ziel 2007: 2009: Beschluss der Umweltministerkonferenz >>> Ziel ist Senkung der täglichen Versiegelung von rund 115 ha bis 2020 auf 30 ha Koalitionsvertrag der schwarz-gelben Bundesregierung >>> Reduzierung der Inanspruchnahme neuer Flächen für Verkehrs- und Siedlungszwecke durch Stärkung der Innenentwicklung 3

4 Sanierung von Altlasten dient in mehrfacher Hinsicht dem Umweltschutz: Beseitigung ökologischer Schäden (Boden- und Grundwasserbelastungen) Beseitigung von Gefahren, die von kontaminierten Böden ausgehen >>> Schutzgüter Mensch, Wasser, Nutzpflanze bei Revitalisierung von Brachflächen ( Flächenrecycling ): Verminderung der Neuversiegelung 4

5 Sanierungspflichtige ( 4 BBodSchG) Verursacher ( Handlungsstörer ) Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers Grundstückseigentümer u. U. früherer Grundstückseigentümer Inhaber der tatsächlichen Gewalt ( Zustandsstörer ; z. B. Mieter, Pächter) wer aus handels- oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für eine juristische Person einzustehen hat, der ein belastetes Grundstück gehört 5

6 Komplexe Altlastensanierungen Fachliche Grundlage: Sanierungsplan ( 13 Abs. 1 BBodSchG) Rechtliche Grundlage Sanierungsanordnung oder Sanierungsvertrag ( 10 Abs. 1 BBodSchG) ( 13 Abs. 4 BBodSchG) 6

7 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen 1) Präambel >>> Beschreibung der bisherigen Nutzungen der vorhandenen Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen der ggf. bisher durchgeführten Untersuchungs- und Sanierungsmaßnahmen der ggf. vorgesehenen künftigen Grundstücksnutzung 7

8 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen 2) Detaillierte Beschreibung der geplanten Sanierungs- und Überwachungsmaßnahmen: räumlicher Umgriff der Sanierungspflicht (zu sanierende Flächen) Festlegung des Sanierungsziels (zulässige Restkonzentrationen und / oder Schadstofffrachten im Bodenmaterial oder Wasser nach den Sanierungsmaßnahmen) genaue Beschreibung der Sanierungsmaßnahmen Darstellung des zeitlichen Ablaufs ergänzend Bezugnahme auf Sanierungsplan (Anlage zum Sanierungsvertrag) 8

9 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen 3) Verpflichtung des Sanierungsverantwortlichen zur Durchführung der Maßnahmen 4) Verpflichtung der Behörde, ggf. erforderliche öffentlich-rechtliche Gestattungen zu erteilen bzw. auf Erteilung hinzuwirken; Beispiele: Genehmigung nach BImSchG für Bodenreinigungsanlage wasserrechtliche Erlaubnis für Grundwasserabsenkung Erteilung ggf. notwendiger Genehmigungen etc. ist Voraussetzung für Entstehung der Sanierungspflicht 9

10 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen 5) Nach Durchführung der Sanierung: Grundstückszustand muss mit Sanierungsziel übereinstimmen! Insbesondere: Restbelastung im Boden bzw. Grundwasser darf vereinbarte Sanierungszielwerte nicht überschreiten. 10

11 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen 6) Präzise Beschreibung, auf welche Weise die Erreichung des Sanierungsziels nachzuweisen ist >>> Art, Zahl und Ort der Probenahmen Rückstellproben (um etwaige Wiederholungen der Messungen zu ermöglichen) anzuwendende Analyseverfahren [Stichworte: Feststoff, Eluat, Einzelproben, Mischproben (>> Gemisch aus mehreren Probenahmen), Sieben (>> Feinkornfraktion) etc.] 11

12 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen Verpflichtungen der Behörde nach erfolgreicher Sanierung: vom Sanierungsverantwortlichen keine Untersuchungs-, Sanierungs- und / oder Überwachungsmaßnahmen mehr zu verlangen Ausschluss derartiger Nachforderungen auch ggü. Grundstückserwerben oder sonstigen Rechtsnachfolgern (insoweit Vertrag zugunsten Dritter >>> unmittelbares Abwehrrecht der Rechtsnachfolger) allerdings: bei gravierender Änderung der Verhältnisse ggf. Anpassung des Vertragsinhalts oder Vertragskündigung (Art. 60 BayVwVfG) >>> kein absoluter Schutz durch derartige Freistellungsklauseln 12

13 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen Verpflichtungen der Behörde nach erfolgreicher Sanierung: Veranlassung eines Sanierungsvermerks im Altlastenkataster des LfU; vgl. Art. 3 BayBodSchG Feststellung des Abschlusses der Sanierung und Entlassung aus dem Altlastenverdacht durch Bescheid (vgl. Ziff BayBodSchVwV) 13

14 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen 8) Problem: Verlässliche Schätzung der Sanierungskosten oft nicht möglich (insb. bei Grundwasserkontaminationen) >>> unkalkulierbares Risiko für Sanierungspflichtigen (Budgetierungserfordernisse, Rückstellungsverpflichtungen) Mögliche Lösung: betragsmäßige Höchstbegrenzung der Sanierungsverpflichtung im Sanierungsvertrag Problem: rechtlich zulässig? 14

15 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen Grundsatz der Vertragsfreiheit ist im öffentlichen Recht eingeschränkt: Art. 20 Abs. 3 GG: Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung >>> Beachtung des 4 Abs. 3 BBodSchG: Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern sind so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. >>> Betragsmäßige Höchstbegrenzung grundsätzlich unzulässig, wenn Vertragsparteien bei Vertragsschluss wissen, dass vereinbarte Summe nicht ausreicht. Vertrag gem. Art. 59 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG ggf. nichtig. 15

16 Ausnahmen: Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen Betragsmäßige Höchstbegrenzung zulässig a) im Rahmen von Vergleichsverträgen (Art. 55 BayVwVfG) >>> Beseitigung einer Ungewissheit bzgl. Sach- oder Rechtslage durch gegenseitiges Nachgeben b) wenn durch summenmäßige Begrenzung Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt werden soll Beispiel: Art. 14 GG >>> beim Zustandsstörer Verkehrswert des Grundstücks i. d. Regel Obergrenze für Sanierungskosten (vgl. BVerfG, Beschluss vom ) 16

17 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen Problem, wenn bei betragsmäßiger Höchstbegrenzung vereinbarte Summe nicht zur vollständigen Sanierung ausreicht: Ist weiterer, nicht am Sanierungsvertrag beteiligter Störer vorhanden, kann Behörde gegen diesen ergänzende Sanierungsanordnung erlassen. Mögliche Folge: Ausgleichsanspruch des weiteren Störers gegen den Erstsanierenden nach 24 Abs. 2 BBodSchG. >>> Risiko, dass nach Sanierungsvertrag Verpflichteter trotz vereinbarter Obergrenze zusätzlich vom weiteren Störer in Anspruch genommen wird! 17

18 Behörde Sanierungsvertrag mit betragsmäßiger Höchstbegrenzung * * und Freistellungsvereinbarung ergänzende Sanierungsanordnung, wenn Höchstbetrag zur vollständigen Sanierung nicht ausreicht Handlungsstörer (Verursacher) Ausgleichsanspruch Zustandsstörer (Grundstückseigentümer) 18

19 Wesentlicher Inhalt von Sanierungsverträgen Problem nachträgliche Inanspruchnahme durch weiteren Störer >>> Lösung: Vereinbarung eines Rückgriffsanspruchs (Freistellungsanspruchs) gegen die Behörde im Sanierungsvertrag Formulierungsbeispiel: Sollte der Sanierungspflichtige über die in diesem Vertrag vereinbarten Untersuchungs-, Sanierungs- und Überwachungspflichten hinaus von einer oder mehreren anderen natürlichen oder juristischen Personen im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs in Anspruch genommen werden, so stellt ihn das Landratsamt von den Kosten dieser Inanspruchnahme frei. (kann - je nachdem, was in den Verhandlungen durchsetzbar ist - auch noch weiter gefasst werden) 19

20 Vorteile eines Sanierungsvertrags 1) für den Sanierungspflichtigen: Möglichkeit, im Einzelfall kostengünstige Sanierungsvarianten zu vereinbaren Begrenzung der Haftungsrisiken (Ausschluss behördlicher Nachforderungen; eventuell Kostenobergrenze) Erlangung von Rechtssicherheit ohne gerichtliche Hilfe 20

21 Vorteile eines Sanierungsvertrags 2) für die zuständige Behörde: Festlegung der Sanierungsverantwortlichkeit (ansonsten volle Beweislast der Behörde) Frühzeitige Rechtssicherheit und beschleunigte Sanierung (bei Sanierungsanordnung evtl. jahrelanger Rechtsstreit sowie zumindest verzögerte Sanierung) 21

22 Vorteile eines Sanierungsvertrags für beide Seiten: Flexibel gestaltbarer Sanierungsvertrag meist besser geeignet als Sanierungsanordnung, um mit Altlasten verbundene naturwissenschaftlich-technische Probleme zu lösen komplexe Entscheidungen zu treffen zu einem fairen Interessenausgleich zu kommen. 22

23 Integrierte Brachflächenentwicklung der Königsweg zur Altlastensanierung >>> Gesamtkonzept, das Altlastensanierung und Immobilienentwicklung (zwecks Wiedernutzung der Brachfläche) beinhaltet. 23

24 Vorteile: Integrierte Brachflächenentwicklung der Königsweg zur Altlastensanierung Orientierung des Sanierungsziels an künftiger Nutzung Finanzierung der Sanierung aus entwicklungsbedingter Wertsteigerung Meist geringere Erschließungskosten, da i. d. R. integrierter Standort Vermeidung weiterer Flächenversiegelung Verfahrenserleichterung durch Bebauungspläne der Innenentwicklung ( 13 a BauGB) Interessenausgleich Eigentümer / öffentliche Hand durch flexible vertragliche Regelungen (Kombination Sanierungsvertrag / städtebaulicher Vertrag) 24

25 Integrierte Brachflächenentwicklung der Königsweg zur Altlastensanierung INA ein Projekt der LVI Beratungs- und Service GmbH Plattform zur Vermittlung und Wiedernutzung von Industrie- und Gewerbegrundstücken Zusammenführung von Grundstückseigentümern und Grundstückssuchenden Entwicklung und Begleitung der Umsetzung von integrierten Konzepten (Sanierung / Baurechtsschaffung / Erschließung / Bebauung) >>> 25

26 Schleifscheibenfabrik Stella (Stadt Marktredwitz) Vorher: Boden und Grundwasser mit Quecksilber, Antimon, Chrom, Vanadium und Titan belastet gesamte Bausubstanz verfallen und zum Teil verunreinigt Mit freundlicher Genehmigung der Gesellschaft zur Altlastensanierung in Bayern mbh 26

27 Schleifscheibenfabrik Stella (Stadt Marktredwitz) Nachher: Altstandort ist vollständig saniert; Grundwasserschaden und Grundwassergefährdung sind beseitigt Auf dem Gelände befindet sich heute ein Einkaufszentrum mit Parkhaus Mit freundlicher Genehmigung der Gesellschaft zur Altlastensanierung in Bayern mbh 27

28 RA Ulrich Steffen Steffen Rechtsanwälte Innere Wiener Straße München Tel.: 089 / Fax: 089 / Mail: ulrich.steffen@steffen-ra.de Web: 28