Mietvertrag Geschäftsräume

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1 Mietvertrag Geschäftsräume zwischen ABC, (Strasse, Ort) (nachfolgend Vermieter genannt) und XYZ, (Strasse, Ort) (nachfolgend Mieter genannt) 1. Mietobjekt Liegenschaft: Mietobjekte: Verwendung: (Strasse, Ort) Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss, ca. 175 m2 Büro 2. Mietbeginn, Dauer und Kündigung Mietbeginn: 1. Oktober 2000

2 2 Dauer und Kündigung: Das Mietverhältnis wird fest abgeschlossen bis Nach Ablauf der festen Mietdauer kann der Vertrag durch Einschreibebrief unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist jeweils auf Ende jeden Monats, ausser Dezember, gekündigt werden. Das erste mal frühestens auf den 30. September Verlängerung: Die Mieterin ist berechtigt, den Mietvertrag nach Ablauf der ersten festen Vertragsdauer um weitere fünf Jahre zu den gleichen Mietbedingungen zu verlängern, das heisst für die Zeit vom 1. Oktober 2005 bis am 30. September Der Mietvertrag verlängert sich automatisch um fünf Jahre, sofern die Mieterin nicht zwölf Monate vor Ablauf der ersten festen Mietdauer, das heisst bis spätestens am 30. September 2004, der Vermieterin mitteilt, sie wolle auf die Verlängerungs-Option verzichten. Verzichtet die Mieterin auf die Verlängerungsoption, gelten die vertraglichen Kündigungsbestimmungen, ebenso nach Ablauf der festen Mietdauer. 3. Mietzins und andere Kosten Nettomietzins Fr. /Jahr Fr. /Quartal Nebenkosten: Akonto Heizung/Nebenkosten Fr. /Jahr 4. Bruttomietzins Fr. /Jahr Fr. /Quartal Die Mietzinszahlungen sind jeweils für 3 Monate im voraus zu erbringen.

3 3 5. Mietzinsanpassung / Mindestmiete 5.1. Mindestmiete Der Nettomietzins von Fr.... pro Jahr basiert auf dem Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise des BIGA per 30. September 2000 und dem Hypothekarzinssatz der Zürcher Kantonalbank für 1. Hypotheken auf Geschäftshäusern von 4 ¾ %. Es handelt sich dabei um den Mindestmietzins Anpassung der Mindestmiete Die Mindestmiete wird je zu 50 % nach den prozentualen Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise des BIGA und nach den prozentualen Veränderungen des Hypothekarzinssatzes der Zürcher Kantonalbank für 1. Hypotheken auf Geschäftshäusern angepasst Reduktion der Mindestmiete Der in Ziffer 5.1. festgelegte Mindestmietzins wird nicht reduziert, auch dann nicht, wenn eine Anpassung gemäss Ziffer 5.2. eine Miete unter der Mindestmiete ergäbe Mietzinsanpassungen, Termin Die Mietzinsanpassungen erfolgen jeweils jährlich per 1. Januar, erstmals per 1. Januar Für die Festlegung des neu geschuldeten Mietzinses ist der Stand des BIGA-Indexes und des Hypothekarzinssatzes für 1. Hypotheken auf Geschäftshäusern am 31. Juli des Vorjahres massgebend Ausserordentliche Mietzinsanpassung Ausserordentliche Erhöhungen infolge der Neueinführung von Steuern und Abgaben auf Grundeigentum oder Verkaufsflächen, sowie wertvermehrende Investitionen der Vermieterin können zusätzlich auf den Mietzins überwälzt werden.

4 Anpassung bei unbefristeter Vertragsdauer Fällt der Vertrag in einen unbefristeten Modus, z.b. bei nicht Einlösung der Verlängerungsoption oder bei Auslauf der festen Vertragsdauer, wird der Mietzins weiterhin gemäss Ziffer 5.2. angepasst. 6. Nebenkosten (Heiz- und übrige Betriebskosten) Im Nettomietzins nicht inbegriffen und von der Mieterin separat zu bezahlen sind folgende Neben- und Gemeinschaftskosten: 6.1. Die Nebenkosten die die Mieträume dieses Vertrages direkt betreffen, insbesondere dann, wenn sie durch separate Zahlung oder Messung erfasst werden können. Dazu gehören hauptsächlich, soweit für diese Liegenschaft zutreffend: a) Kaltwasser nach speziellem Wasserzähler plus eventuellen Aufbereitungskosten. b) Warmwasserkosten Abgeltung pauschal oder aufgrund Kalorienmessung c) Heizung der Mietflächen nach Kalorienzählern oder Durchlaufzählern, zuzüglich Anteil an der Bedienung der Heizung, Motorenstrom, Brennerservice, Haftpflichtversicherung, Kaminfeger, Rauchgasfilter, Steuerung, Brennmaterialvorsorge, Verwaltungskosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung, Boilerentkalkung, Tankreinigung. d) Kehricht, Verwertung, Abfuhr inkl. diesbezügliche Gebühren, nach effektivem Aufwand im Verhältnis zum Gesamtaufwand. e) Kraft- und Lichtstrom für die Mieträume, Schaufensteranlagen und Lichtreklamen. f) interne Reinigung g) interne Technik

5 5 h) Abonnemente und Taxen für Telefon, Telex, Radio und TV etc Die Gemeinschaftskosten Die Gemeinschaftskosten für den Betrieb, den Unterhalt, die Reinigung und die Reparaturen aller Räume, Flächen, Einrichtungen und Anlagen, die der Liegenschaft als Ganzes dienen, sowie die Dienstleistungen und andere Leistungen in diesem Zusammhang. Es könnten dies insbesondere sein, soweit für diese Liegenschaft zutreffend: a) automatische Türschliesser, Beleuchtung b) Wasserenthärtung c) Liftanlagen im öffentlichen Bereich d) Abfälle, Abfuhr, Abwasser, Kanalisations- und Dollenreinigung e) Beleuchtung der Gemeinschaftsanlagen f) Stromverbrauch der Gemeinschaftsanlagen g) Wasserverbrauch der Gemeinschaftsanlagen h) Wartung und Amortisation der Maschinen und Geräte, die für den Unterhalt und die Reinigung der öffentlichen Raumflächen und Anlagen dienen. i) Hauswart- und Verwaltungskosten soweit sie den Gemeinschaftsanlagen und flächen zuzuordnen sind. Die in dieser Bestimmung umschriebenen Gemeinschaftskosten werden der Mieterin nach Aufwand überbunden. Die Kosten für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft und Anlagen, die nicht ausschliesslich den anderen Büroflächen (1. Obergeschoss (OG) bis Dachgeschoss (DG)), dienen, werden vorweg im Verhältnis der Beanspruchung berechnet und von den Gesamtgemeinschaftskosten in Abzug gebracht.

6 6 Der Restbetrag, d.h. die den Büros an der (Strasse), 1. OG bis DG, zugeordneten Gemeinschaftskosten, werden im Verhältnis der gesamten zur Verfügung stehenden Mietflächen zur Mietfläche der einzelnen MieterIn aufgeschlüsselt. Für das vorliegende Mietverhältnis entfallen demzufolge auf die Mieterin 24/ Abrechnung, Akontozahlung Die Abrechnung über die Neben- und Gemeinschaftskosten erfolgt jährlich per 31. Dezember. Die Mieter sind berechtigt, die Abrechnung zu prüfen und die Belege einzusehen. Akonto der Neben- und Gemeinschaftskosten hat die Mieterin jährliche Zahlungen von Fr... zu entrichten, die in 3-monatlichen Raten von Fr.... zum voraus, je auf den Ersten eines Monats, zu bezahlen sind. Die Vermieterin behält sich vor, die monatlichen Raten, je nach Ergebnis der Betriebskostenabrechnung, neu festzulegen. 7. Mietzinsgarantie Die Vermieterin ist berechtigt, von der Mieterin für einen Jahreszins eine Mietzinsgarantie zu verlangen. Die Mietzinsgarantie kann in bar oder in der Form einer zeitlich unbefristeten Bankgarantie erbracht werden. Auf eine Mietzinsgarantie wird einstweilen verzichtet. 8. Ausbaustand Die Uebernahme des Lokales, aufgrund des vorliegenden Vertrages, erfolgt im bestehenden aktuellen Zustand.

7 7 9. Hausordnung Zum vorliegenden Mietvertrag wird keine Hausordnung vereinbart. Die Vermieterin ist berechtigt, Empfehlungen und Richtlinien als Weisungen der Mieterin zu unterbreiten. 10. Schilder/Leuchtreklamen Die Mieterin ist berechtigt, im Rahmen der bestehenden Bestimmungen und behördlichen Auflagen Werbung und Reklameschilder anzubringen, soweit diese die Konstruktion des Baues und den Gesamteindruck des Gebäudes nicht beeinträchtigt. Die Inanspruchnahme von Werbeflächen ausserhalb der gemieteten Räumlichkeiten setzt den Abschluss einer besonderen Vereinbarung mit der Vermieterin voraus. Das Anbringen der Werbemittel geschieht ausschliesslich auf Kosten der Mieterin. Im Falle der Vertragsauflösung sind die benutzten Reklameflächen in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Die Mieterin haftet für alle Schäden, die im Zusammenhang mit dem Anbringen von Reklamemitteln und Werbeanlagen entstehen. Der Unterhalt der gesamten Werbeflächen und Einrichtungen obliegt ausschliesslich der Mieterin. Voraussetzung dafür sind die behördlichen Bewilligungen, die sie auf eigene Kosten einholen muss. Die Vermieterin unterstützt die Mieterin beim Einholen der Bewilligung. 11. Allgemeine Vertragsbestimmungen a) Uebergabe des Mietobjektes Per 1. Oktober 2000 b) Gebrauch des Mietobjektes Die Mieterin gebraucht die Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck. Gebrauchsänderungen bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin und können eine Mietzinserhöhung zur Folge haben.

8 8 Die Mieterin ist gehalten, das Mietobjekt mit Sorgfalt zu gebrauchen, vor Schaden zu bewahren und insbesondere zu lüften auch wenn dieses nicht benutzt wird. c) Private Apparate Die Verwendung von privaten Apparaten mit Wasseranschluss in der Liegenschaft (Waschmaschinen, Tumbler, Geschirrspüler usw.) ist nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin gestattet. d) Unterhalt des Mietobjektes Mietobjekt ist in jedem Fall der Rohbau, auch wenn die Mieträumlichkeiten der Mieterin in ausgebautem Zustand zur Verfügung gestellt werden. Der Unterhalt und Ersatz aller zum Mietobjekt gehörenden Einrichtungen gehen zu Lasten der Mieterin. Mängel sind von der Mieterin der Vermieterin zu melden. Unterlässt die Mieterin die Meldung, so haftet sie für den Schaden, der der Vermieterin daraus entsteht (Art. 257g OR). Bei Schadenfällen, die dringende Reparaturen oder Massnahmen erfordern, ist die Mieterin gehalten, die unbedingt notwendigen Vorkehrungen, soweit möglich und zumutbar, selber zu treffen oder treffen zu lassen. Im Unterlassungsfall haftet sie für Folgeschäden. Die Vermieterin ist berechtigt, im Mietobjekt und an den dazugehörenden Einrichtungen sowie im Treppenhaus, in den allgemein zugänglichen Räumlichkeiten und an der Gebäudehülle, unter Einhaltung einer angemessenen Anzeigefrist, die erforderlichen Reparaturen ungehindert auszuführen. Notwendige, für die Sacherhaltung unaufschiebbare Arbeiten hat die Mieterin jederzeit zu dulden. Verweigert sie den Handwerkern den Zugang zum Mietobjekt, kann sie für allfällige Mehrkosten und Folgeschäden haftbar gemacht werden (Art. 257h OR).

9 9 e) Besichtigungsrecht Die Vermieterin oder deren Vertreter sind berechtigt, unter Voranzeige Besichtigungen durchzuführen, die zur Wahrung der Eigentümerinteressen und zwecks Vornahme der ihnen obliegenden Reparaturen und Renovationen sowie zur Wiedervermietung oder zum Verkauf notwendig sind (Art. 257h Abs. 2 OR). f) Veränderungen an der Mietsache Erneuerungen und Aenderungen an der Mietsache bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Hat die Vermieterin einer Aenderung zugestimmt, so kann sie die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Art. 260a Abs. 1 und 2 OR). Die Mieterin haftet für alle Sach-, Personen- und Vermögensschäden, die aus Veränderungen an der Mietsache entstehen. Der Unterhalt aller von der Mieterin getätigten Veränderungen liegt bei ihr. Weist die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses durch die Investitionen der Mieterin einen erheblichen Mehrwert auf, kann die Mieterin dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen, falls dies nicht schriftlich ausgeschlossen wurde und die Vermieterin mit der Erneuerung einverstanden war. g) Versicherungen Ausser der üblichen Gebäudeversicherung, deren Prämie von der Vermieterin übernommen wird, versicherte Mietereinbauten ausgenommen, sind sämtliche weiteren Versicherungen Sache der Mieterin. h) Mietzinserhöhungen Mietzinserhöhungen erfolgen gemäss Punkt 5.

10 10 i) Kündigung Die Kündigung durch die Mieterin hat mit Einschreibebrief, jene durch die Vermieterin mit amtlichem Formular zu erfolgen. Die Kündigung ist gültig, wenn sie spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Gegenpartei eintrifft oder bei der Post abholbereit vorliegt. Für ausserterminliche Kündigungen gilt Art. 264 OR. Die Mieterin kann die Sache auf ein Monatsende zurückgeben, ohne Kündigungsfrist oder termin einzuhalten. Sie ist von der Mietzinsbezahlung nur befreit, wenn sie der Vermieterin einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, welcher zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Die mit der ausserterminlichen Wiedervermietung des Mietobjektes verbundenen Kosten für notwendige zusätzliche Umtriebe sind von der ausziehenden Mieterin zu übernehmen. k) Rückgabe des Mietobjektes Das Mietobjekt ist in gutem Zustand, unter Berücksichtigung der aus der vertragsgemässen Benutzung sich ergebenden Abnützung oder Veränderung sowie des Zustandes bei Mietantritt zurückzugeben. Die Rückgabe des vollständig geräumten und gründlich gereinigten Mietobjektes erfolgt mit allen Schlüsseln, bis spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um Uhr. Die von der Mieterin vorzunehmenden Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten müssen fachgemäss ausgeführt und bis zum Schluss des Mietverhältnisses beendet sein. Spannteppiche und textile Bodenbeläge, die zum Mietobjekt gehören, sind fachmännisch zu reinigen bzw. zu extrahieren. Schäden und Mängel, für welche die Vermieterin die Mieterin haftbar machen will, sind bei der Rückgabe der Mietsache in einem Protokoll festzuhalten und von der Mieterin unterzeichnen zu lassen. Wenn dies nicht möglich ist, kann die Vermieterin entweder der Mieterin die Mängel innert 14 Tagen mit eingeschriebenem Brief mitteilen, oder wo möglich bei der zuständigen Amtsperson ein amtliches Protokoll auf Kosten der Mieterin verlangen. Erhebt die Mieterin gegen die ihm mitgeteilten Mängel nicht schriftlich innert 14 Tagen bei der Vermieterin Einsprache, so gelten sie als anerkannt.

11 11 Die Vermieterin verzichtet auf die Wiederherstellung des Rohbauzustandes. Bei Vertragsende gehen die fest mit dem Gebäude verbundenen Mieterausbauten entschädigungslos in das Eigentum der Vermieterin über. l) Anwendbares Recht Soweit vorliegend nicht geregelt, gelten die Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches und insbesondere des Schweizerischen Obligationenrechtes. In diesem Vertrag gemachte Verweise auf Artikel des Obligationenrechts oder der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) bedeuten, dass diese Artikel unverändert Anwendung finden. Für alle Streitigkeiten aus diesem Mietvertrag gilt, auch nach Beendigung der Miete, als Gerichtsstand der Ort der gemieteten Sache. Aenderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind durch Nachträge in Schriftform zu diesem Mietvertrag zu vereinbaren. Folgende, der Mieterin ausgehändigten und von den Parteien ausdrücklich, unterschriftlich anerkannten Beilagen bilden ferner integrierenden Bestandteil des Mietvertrages: keine Beilagen. 12. Vormerkung im Grundbuch Die Vermieterin ermächtigt die Mieterin, den Mietvertrag im Grundbuch auf eigene Kosten vormerken zu lassen. Die jeweiligen Grundeigentümer haben das Recht, der Mietvertragsvormerkung Grundpfandrechte in beliebiger Höhe im Rang voranzustellen. 13. Vertragsexemplare Der Mietvertrag ist in vier Exemplaren erstellt. Nach deren Unterzeichnung haben die Vertragspartner je zwei Ausfertigungen erhalten.

12 Weitere Bestimmungen a) Die rechtliche Grundlage für diesen Vertrag sind die Bestimmungen von Art. 363 ff. OR über den Vertrag. b) Abänderungen und/oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. c) Auf diesen Vertrag ist schweizerisches Recht anwendbar. c) Als Gerichtsstand für allfällige Streitigkeiten aus diesem Vertrag anerkennen die Parteien die ordentlichen Gerichte am Sitz der Vermieterin. Ort/Datum: Ort/Datum: Die ABC: Die XYZ: