GESCHÄFTSBERICHT 2005

Transkript

1 GESCHÄFTSBERICHT 25

2

3 L e b e n s r ä u m e z u m G e n i e ß e n 3 Inhalt BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25 Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Mitgliedschaften und Beteiligungen / Veröffentlichung Mitglieder der Vertreterversammlung Aufsichtsrat, Vorstand / Geschäftsführer Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 25 Bericht der Geschäftsführung Aufbau und Struktur der Unternehmensgruppe Bestandsverwaltung Nutzungsgebühren Umlagen Wohnumfeld / Leistungsbilanz BAUVEREIN ZU LÜNEN / KONSOLIDIERT Bilanz Konsolidiert Gewinn- und Verlustrechnung BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH Lagebericht Geschäfts und Rahmenbedingungen 2. Darstellung der Lage 3. Nachtragsbericht 4. Risikobericht 5. Prognosebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen 3. Angaben zur Bilanz 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 5. Sonstige Angaben Aufsichtsrat, Vorstand / Geschäftsführer BAUVEREIN ZU LÜNEN EG Lagebericht Geschäfts und Rahmenbedingungen 2. Darstellung der Lage 3. Nachtragsbericht 4. Risikobericht 5. Prognosebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen 3. Angaben zur Bilanz 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 5. Sonstige Angaben 6. Beteiligungsverhältnisse Aufsichtsrat, Vorstand / Geschäftsführer BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH Lagebericht Geschäfts und Rahmenbedingungen 2. Darstellung der Lage 3. Nachtragsbericht 4. Risikobericht 5. Prognosebericht Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen 3. Angaben zur Bilanz 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 5. Sonstige Angaben Aufsichtsrat, Vorstand / Geschäftsführer

4 4 L e b e n s r ä u m e z u m l a n g s c h l a f e n

5 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN Bericht über das Geschäftsjahr 25 5

6 6 Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen BAUVEREIN ZU LÜNEN EG Gründung Eintragung / Genossenschaftsregister in Lünen / GnR. 457 Amtsgericht Dortmund BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH Gründung Eintragung / Handelsregister / HRB Amtsgericht Dortmund BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH Gründung Eintragung / Handelsregister / HRB Amtsgericht Dortmund SITZ DER UNTERNEHMEN Spormeckerplatz 1a Lünen Telefon: 236/ Telefax: 236/ info@bauverein.de Internet: BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

7 7 Mitgliedschaften und Beteiligungen / Veröffentlichung Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Düsseldorf, Münster (Genossenschaftlicher Prüfungs- und Beratungsverband sowie Interessenverband) GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.v., Berlin WRW - Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland- Westfalen GmbH, Düsseldorf / Münster Volksbank Lünen - Waltrop eg Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen Hamm, Lünen, Unna, Werne Forschungsgesellschaft für Genossenschaftswesen Münster e.v., Münster Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem Gebiet des Siedlungs- und Wohnungswesens e.v., Münster DESWOS - Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v., Köln WGZ-Bank AG, Westdeutsche Genossenschafts- Zentralbank, Düsseldorf Kommunale Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbh, Lüdinghausen BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums Bochum- Springorum mbh Besitz- und Betriebs-KG, Bochum Verein Wohnen in Genossenschaften e. V., Münster Ring der Wohnungsbaugenossenschaften, Berlin VERÖFFENTLICHUNG Die Veröffentlichung des Jahresabschlusses 24 der Genossenschaft erfolgte im August 25. Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.v., Düsseldorf

8 8 Mitglieder der Vertreterversammlung (gewählt Mai 25) WAHLBEZIRK 1 STADTMITTE, SÜGGEL WEST Norbert Althoff Peter Brunn Kerstin Brunn Fritz Hageneuer Erhard Knittel Erhard Lüttich Uwe Lüttich Stefan Mali Wolfgang Preugschat Britta Schwenke Joachim Stutzriem Paul Tuschik Horst Watermann WAHLBEZIRK 2 STADTMITTE, SÜGGEL OST Petra Bendziecha Ulrich Fehring Helga Hertling Helmut Lüttich Heinz Puder Helmut Schmidt Werner Seiche Sabine Titz Matthias Wiechert Margret Zolper WAHLBEZIRK 3 LÜNEN-MITTE, OSTERFELD Horst Burchardt Gabriele Dornau Jürgen Erichsen Andreas Feldmann Christoph Günther Melanie Herget Günter Kassing Günter Konhoff Josef Mengelkamp Manfred Reimann Ingo Schluff Carl Schulz-Gahmen Siegfried Stober Georg Stroscher WAHLBEZIRK 4 STADTMITTE, ZENTRUM Margarete Bendziecha Maren Czyborra Heribert Epping Dieter God Birgit Hasenpusch Udo Kobus Beate Mehring Michael Meyer Gerhard Mues Sabine Rodorff Christian Schäfer Dr. Rainer Urbahn Karl-Heinz Wagener Ursula Wietfeld Werner Wolski WAHLBEZIRK 5 LÜNEN-SÜD, HORSTMAR Christa Ammerpohl Uwe Born Heidi Burek Boris Deuter Alexander Hübscher Björn Schwarz Frank Sosna Andreas Zaremba BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

9 L e b e n s r ä u m e z u m S p i e l e n 9 WAHLBEZIRK 6 GAHMEN, DO-DERNE Jürgen Güntermann Thomas Kamm Werner Kellner Ralf Kräkel Friedhelm Loeser Klaus Raudszus Christian Stepputat Hans-Ulrich Strunk WAHLBEZIRK 7 LÜNEN-NORD, WETHMAR Wilhelm Blomenkemper Benjamin Breitfeld Hartmut Hausmann Stephan Heupel Reiner Horstmann Claudia Glaubitt Peter Kiesewetter Friedrich Krummnack Falko Lücke Kurt Ludwig Gisela Müller Carlo Schlüter Dr. Karl Schürmann Konrad Stähler Helmut Stutzriem Ingrid Winkler WAHLBEZIRK 8 BRAMBAUER Eberhard Ertelt Bernhard Feilert Alfred Haack Lothar Heidasch Michael Hövelmeier Waldemar Keller Harry Mesteck Detlef Rempe Otto Schweinberger Melanie Weiland Wilfried Weiland Dieter Winter WAHLBEZIRK 9 WERNE-STOCKUM Max Hein Theodor Linnemann Fritz Schalmann Thomas Zawisza Herbert Zimmer WAHLBEZIRK 1 HAMM Clemens Blasum Werner Lückenkemper Klaus-Dieter Thiem

10 L e b e n s r ä u m e z u m Wa c h w e r d e n 1 BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

11 11 Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Dipl.-Ing. Hubert Scharlau hauptamtlich Vorsitzender Dipl.-Betriebswirt Vorsitzender Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt Friedhelm Deuter hauptamtlich stellv. Vorsitzender Bautechniker Michael Bartsch Bankkaufmann Ferdinand Beckmann nebenamtlich Steuerberater Christian Dieckmann Rechtsanwalt Horst Eggermann Technischer Angestellter Günter Feldmann Vulkaniseur-Meister Max Gatzke Dipl.-Ing. Hubert Meier Handelsvertreter Ferdinand Schulz Industriekaufmann Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.

12 12 Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 25 Die Lage der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ist trotz der nachhaltigen Veränderungen am regionalen Wohnungsmarkt und der bestehenden Angebotsüberhänge gesichert und fundiert, erfordert jedoch sehr intensive anhaltende Bemühungen, um den vielfachen Aufgaben unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen gerecht zu werden. Im Geschäftsjahr 25 ist der Aufsichtsrat seiner gesetzlichen und satzungsmäßigen Pflicht der Förderung, Beratung und Kontrolle des Vorstandes und der Geschäftsführung nachgekommen. In gemeinsamen Beratungen von Aufsichtsrat und Vorstand sowie Geschäftsführung, in Aufsichtsratssitzungen, in Arbeitssitzungen des Prüfungsausschusses sowie des Bau- und Wohnungsausschusses, ließ sich der Aufsichtsrat über alle relevanten Angelegenheiten der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen unterrichten. Die letzte ordentliche Gesellschafterversammlung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH fand am statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 24 erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Die letzte ordentliche Gesellschafterversammlung der Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH fand am statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 24 erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Düsseldorf, stellte in seinen Prüfungsberichten vom fest, dass Vorstand bzw. Geschäftsführer und Aufsichtsrat den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen nachgekommen sind. Alle Prüfungen wurden nach 53 GenG durchgeführt, d.h. neben den Jahresabschlüssen, wurde in allen Fällen u.a. auch die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung in die Prüfung einbezogen. Die letzte ordentliche Vertreterversammlung der Genossenschaft Bauverein zu Lünen eg fand am statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 24 und dem Geschäftsbericht 24 des Vorstandes erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Die Herren Christian Dieckmann, Horst Eggermann und Günter Feldmann wurden wieder gewählt. Die Prüfung nach der Makler- und Bauträgerverordnung führte ebenfalls zu keinen Anmerkungen. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind ausgeglichen. Die Liquiditätslage ist ohne Bedenken. Verstöße gegen gesetzliche und satzungsmäßige Vorschriften wurden nicht festgestellt. BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

13 L e b e n s r ä u m e z u m A u f w a c h s e n 13 Die Bilanzen, die Gewinn- und Verlustrechnungen sowie die Anhänge und die Geschäftsberichte einschließlich Lageberichte 25 des Vorstandes bzw. der Geschäftsführer wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Es ergaben sich dazu keine Bemerkungen. Der Aufsichtsrat erklärt sich mit den Vorlagen einverstanden. Er schließt sich den Ergebnisverwendungsvorschlägen von Vorstand und Geschäftsführung an. Die wirtschaftliche Lage der Unternehmen ist insgesamt zufrieden stellend. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Die Risikovorsorge nach dem KonTraG und TransPuG wurde für 25 beachtet. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand bzw. den Geschäftsführern und ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die erfolgreiche Tätigkeit. Lünen, im April 26 Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Georg Siebert

14 14 Bericht der Geschäftsführung Der Bauverein zu Lünen wurde am gegründet und feiert am sein 1-jähriges Bestehen. Als bodenständiges Unternehmen ist der Bauverein zu Lünen in der Stadt Lünen und Umgebung eine stets verlässliche Institution und über die gesamte Zeit des Bestehens seinem in der Satzung verankerten genossenschaftlichen Prinzip treu geblieben. Die Dienstleistungen für seine Mitglieder sind nach wie vor Mittelpunkt des Handelns. Mitglieder und Menschen stehen unter dem Motto Wir gestalten Lebensräume. So hat der Bauverein das Lebensumfeld in Lünen mitgeprägt und gestaltet und präsentiert sich auch dem Handwerk als verlässlicher Partner ohne wirtschaftliche Belange zu verkennen. Aus kleinen Anfängen wurde ein mittelständisches Unternehmen und der genossenschaftliche Gedanke war, ist und soll auch zukünftig prägend sein. Die Bauleistungen sind respektabel. So zählen inzwischen nicht nur rd. 4.6 Genossenschaftswohnungen zum Bestand, zusätzlich sind in den 1 Jahren auch eine Vielzahl von Eigenheimen und Eigentumswohnungen gebaut und an Genossenschaftsmitglieder veräußert worden. Die gesamte Bauleistung umfasst rd. 6.5 Wohneinheiten. Seit Gründung des Bauvereins hat es eine Menge an gesetzlichen Änderungen gegeben. Dabei spielen die verschiedenen Novellierungen des Genossenschaftsgesetzes nur eine vergleichsweise bescheidene Rolle, auch wenn die derzeitige Diskussion zur Anpassung des Genossenschaftsgesetzes an europäische Normen Zeit und Kraft kostet. In seinen Inhalten haben die Genossenschaften ihr Grundgesetz trotz aller Annäherungen an das Aktienrecht im Wesentlichen erhalten können. Wachsamkeit ist dennoch angesagt. Eine für die Entwicklung des Bauvereins wichtige Veränderung war die Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen am 16. Januar Dadurch wurden die Wohnungsunternehmen aller Rechtsformen gleichgeschaltet und in ihren Aktivitäten deutlich begrenzt. Dieses Gesetz wurde zum 1. Januar 199 aufgehoben. Ab diesem Zeitpunkt hatte der Bauverein seine genossenschaftliche Freiheit der unternehmerischen Entwicklung zurückgewonnen und durch eine Vielzahl von Maßnahmen, auch sehr innovativen Objekten, unter Beweis gestellt. Genossenschaftliches Handeln ist Leitlinie des Engagements. Der Fächer spannt sich über die Realisierung von Wohn- und Geschäftsbauten in traditioneller Form, über neue Wohnformen bis hin zum Public Private Partnership (PPP). Anlässlich der 1 Jahre, die der Bauverein in der Stadt Lünen und der angrenzenden Region tätig ist, haben Vertreter, Aufsichtsrat und Vorstand beschlossen, eine Bürgerstiftung für Lünen zu gründen. Verantwortung übernehmen ist das Motto. Die Geschäftsleitung hat festgelegt, dass die Erstausstattung des Kapitalstocks der Stiftung 5. betragen wird. Zum Jubiläum hat der Bauverein um Spenden und Zustiftungen gebeten. BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

15 15 Weiterhin wird die Stiftung durch den Bauverein in den Folgejahren bedacht. Ziel der Bürgerstiftung für Lünen ist, nach Ablauf von 5 Jahren, ein Stiftungskapital von mindestens 125. generiert zu haben. Die Stiftung will erreichen, dass Bürger und Wirtschaftsunternehmen der Stadt Lünen mehr Mitverantwortung für die Gestaltung des Gemeinwesens übernehmen. Dies soll zum einen durch einwerben von Zustiftungen und Spenden geschehen, die die Stiftung in die Lage versetzt, Projekte in Lünen aus dem Bereich Jugend, Kultur und Soziales zu fördern. Zum anderen sollen die Bürger und Wirtschaftsunternehmen der Stadt Lünen dazu motiviert werden, sich ehrenamtlich in der Stiftung und den von ihr unterstützten Projekten zu engagieren. Der Leitfaden, der bei Gründung der Bürgerstiftung für Lünen Pate gestanden hat, ist die Vernetzung bestehender Stiftungen im Stadtgebiet Lünen und die Abstimmung mit Vereinen und Organisationen, deren Zweck die Förderung von Bürgerengagement ist, z.b. der Verein PRO Lünen. Unter Beachtung dieser Prämissen setzen sich die Organe der Bürgerstiftung für Lünen zusammen. Das Expertengutachten Wohnungsgenossenschaften Potenziale und Perspektiven welches im April 24 dem Bundesminister für Verkehr, Bauund Wohnungswesen übergeben wurde zeigt mit dem genossenschaftlichen Wohnen den Dritten Weg des Wohnens neben dem Wohnen zur Miete und im Eigentum auf. Auch der Koalitionsvertrag der amtierenden Bundesregierung aus CDU/CSU und der SPD hat das genossenschaftliche Wohnen als Dritten Weg der Wohnversorgung aufgegriffen. DIE MARKANTEN PUNKTE DES DRITTEN WEGS ZUM WOHNEN KÖNNTEN WIE FOLGT LAUTEN: Sicher wie Eigentum flexibel wie Miete Mitglied nicht nur Mieter, Kunde und Anteilseigner in einer Person Qualität trifft auf Vorteile Lebenslanges Wohnrecht Moderner Service rund ums Wohnen Flexible und fundierte Beratung Wohnen für jedes Alter und jede Situation Wirtschaftliche Sicherheit Schutz vor Ausverkauf und Eigenbedarfskündigungen Gelebte Nachbarschaft Gleiche Rechte, gleiche Pflichten So gut wie Eigentum, besser als Miete Für das Jubiläumsjahr und die weitere Zukunft unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen wünschen wir, der Vorstand, allen Mitgliedern und Mitarbeitern sowie den Geschäftspartnern unserer Genossenschaft alles erdenklich Gute. Genossenschaftliches Bauen und Wohnen hat Zukunft.

16 L e b e n s r ä u m e z u m A r b e i t e n 16 Aufbau und Struktur der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Traditionell berichten wir an dieser Stelle über die genossenschaftliche Unternehmensgruppe. BAUVEREIN ZU LÜNEN und zwar, BAUVEREIN ZU LÜNEN EG Vermietungsgenossenschaft BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH 1-%ige Tochter der Vermietungsgenossenschaft BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH Enkelin der Vermietungsgenossenschaft durch eine 1-%ige Beteiligung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH Seit 1988 ist der Bauverein gemeinsam mit der WBG Lünen und der LWSG in der GbR Kabelanschluss tätig. Ziel ist die günstige Versorgung der Mieter mit einem Kabelanschluss. Die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH ist an der GbR Lippewohnpark Lünen gemeinsam mit den Stadtwerken Lünen und der WBG Lünen zu gleichen Anteilen beteiligt. Diese im Jahr 22 gegründete GbR hat die Entwicklung, Erschließung und Veräußerung des Geländes des ehemaligen Heizwerkes an der Graf-Adolf-Straße zur Aufgabe. Des Weiteren ist die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs- GmbH gemeinsam mit der WBG Lünen zu gleichen Anteilen an der GBR Lüner Heide beteiligt. Der Gesellschaftszweck besteht in der Entwicklung, der Erschließung und Vermarktung einer Fläche von ca. 15. m² Nettobauland in Lünen im Bereich der Wehrenbold-/Steinstraße. Die notwendigen Grundstückskäufe wurden Anfang 24 abgewickelt. Mit der Erschließung und Vermarktung wurde im Laufe des Geschäftsjahres begonnen. Die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH ist gemeinsam mit der WBG zu gleichen Anteilen an der GbR Rathaus Lünen beteiligt. Diese GbR Rathaus Lünen hat zum im Wege des Erbbaurechtes das Rathaus der Stadt Lünen übernommen und dieses für die Dauer von 3 Jahren mit einem BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

17 17 einmaligen Optionsrecht von weiteren 1 Jahren an die Stadt Lünen vermietet. Die durchzuführende Innensanierung wurde Ende 25 abgeschlossen. Mietvertrag und Erbbaurechtsvertrag sind aneinander gekoppelt. Die Untergliederung der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen ist nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sowohl aus steuerlichen Gründen als auch aus Gründen der Zweckmäßigkeit entstanden. Durch diese von uns entwickelte Strukturierung ist eine Minimierung der steuerlichen Belastung einerseits, sowie die Schaffung von überschaubaren Tätigkeitsfeldern andererseits entstanden. Durch die bestehende Personalunion von Aufsichtsrat und Vorstand bzw. Geschäftsführung bleibt auch in der Tochter-/Enkelingesellschaft die Willensbildung der Mitglieder der Genossenschaft gewährleistet. Die Unternehmenspolitik ist nach wie vor am Genossenschaftsgesetz unter Beachtung des Fördergrundsatzes ausgerichtet. Alle Unternehmen erfüllen den Auftrag zu Gunsten unserer Mitglieder. Willensbildungen sind mit den gewählten Vertretern und dem Aufsichtsrat abgestimmt. 25 spiegelt sich in den Jahresabschlüssen der Genossenschaft und ihrer Tochter-/Enkelingesellschaft wieder. Die planmäßigen Ergebnisse haben sich auf gutem Niveau gefestigt. Detaillierte Angaben finden sich in den Lageberichten der Gesellschaften auf den folgenden Seiten wieder. Die vorstehende Leistungsbilanz der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zeigt, dass wir den genossenschaftlichen Auftrag der Förderung unserer Mitglieder ernst nehmen. Wir wollen auch in Zukunft in diesem Sinne für unsere Mitglieder aktiv sein. Die Mitgliedschaft in unserer Genossenschaft ist mit dem Eigentum an selbstgenutztem Wohnraum vergleichbar. Genossenschaftsrechtlich vermitteltes Eigentum ist kein Eigentum zweiter Klasse sondern vermittelt Sicherheit und Kontinuität. Die Entwicklung unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe war deutlich positiver als die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in der Bundesrepublik. Das erfolgreiche Berichtsjahr

18 ENTWICKLUNG WOHNUNGSBESTAND Bestandsverwaltung Von den 4.61 Genossenschaftswohnungen besitzen 1 % ein Bad bzw. eine Dusche und 99,5 % sind mit einer Zentraloder Etagenheizung ausgestattet Wohnungen sind öffentlich gefördert, darunter 11 Altenwohnungen. Bis Ende 29 entfällt für weitere 99 Wohnungen die Bindung. Die Rückzahlung von öffentlichen Mitteln und damit die spätere Auflösung von Bindungswirkungen, bleiben unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erklärtes Ziel. Zusätzlich bezog sich unsere Verwaltung auf 16 Eigentumswohnungen und 11 Eigentumspraxen in 11 Eigentümergemeinschaften. Weiterhin hat die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen die Hausverwaltung für 211 WE, 1 Gewerbe, 52 Einstellplätze und 98 Garagen privater Eigentümer übernommen. Unsere in 1992 begonnene Aktion, einen Teil der Genossenschaftstwohnungen auf Wunsch unserer Mitglieder alten- bzw. behindertengerecht umzubauen, wird fortgesetzt. Barrierefreies Wohnen in allen Wohnungen der Neubauten zu schaffen, ist erklärtes Ziel unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe. Der überwiegende Teil des Grundbesitzes der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen besteht aus zwei- und dreigeschossigen Wohnquartieren mit Hausgärten und großzügigen Grünanlagen. Den Kindern unserer Wohnanlagen stehen ca. 7 Spiel- und Bolzplätze in unterschiedlichen Größen zur Verfügung. BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

19 19 Nutzungsgebühren Obwohl uns die Konstanz der Nutzungsgebühren im Interesse unserer Mitglieder willkommen und sympathisch ist, waren einige Anpassungen unvermeidbar. Hier wirken sich die hohen Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung positiv und stabilisierend aus. Wesentlichste Punkte waren die Anpassung der Mieten an den Mietwertspiegel. Dabei ist die Untergrenze des Mietwertspiegels die von unserer Genossenschaft gesetzte Obergrenze. Diese Preisdisziplin entspricht dem Förderprinzip nach Genossenschaftsgesetz. Von der gebotenen Möglichkeit, die Nutzungsgebühren auf tragbarem Niveau zu halten, werden wir auch künftig intensiven Gebrauch machen. Hinsichtlich gezielter Beratungen auf diesem Sektor stehen wir unseren Mitgliedern mit Rat und Tat zur Seite. Die Vollvermietung des Bestandes war in den Vorjahren im Wesentlichen gegeben. Durch das weitere Abflachen der Wohnungsnachfrage am regionalen Markt war in Teilbereichen ein vorübergehender Leerstand nicht mehr auszuschließen. Bei den Mitwettbewerbern im regionalen Teilmarkt sind ebenfalls Leerstände zu konstatieren. Diese Situation dürfte aber für die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zu keiner nennenswerten wirtschaftlichen Belastung führen, da durch ein hohes Maß an Produktpflege die nachhaltige Vermietbarkeit für die überschaubare Zukunft gewährleistet ist.

20 L e b e n s r ä u m e z u m E r i n n e r n 2 Umlagen Die zweite Miete bedarf eines straffen Kostenmanagements. Kostensenkungspotenziale sind im Interesse der Mitglieder konsequent zu nutzen. Das ist ein erklärtes Ziel der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen. Die im März 26 durchgeführte Abrechnung der Betriebskosten für 25 führte regelmäßig zu Erstattungen, da die von uns bei der Berechnung der Vorauszahlungen kalkulierten Beträge mehrheitlich unterschritten wurden. Die Abrechnungssalden sind zeitnah ausgeglichen worden. Entsprechende Vorauszahlungsanpassungen an gestiegene Kostenstrukturen wurden durchgeführt. Ein Teil der Mehrkosten ist auf zusätzliche Serviceleistungen, wie z.b. Treppenhausreinigung durch Dritte u.ä. zurückzuführen. Diese Mehrkosten führen natürlich und ausschließlich bei den Empfängern dieser Zusatzleistung zu zusätzlichen Betriebskosten. Wärmedämmung konnte ein Anstieg der Heizkosten nicht verhindert werden. Dies ist insbesondere auf deutlich gestiegene Energiekosten zurück zu führen. Im Bereich von Neubauten wird ein hoher Wärmeschutz (Niedrigenergiestandard) realisiert. Dennoch liegt der bewusste Umgang mit Energie im eigenen Interesse unserer Mitglieder; dem sparsamen Einsatz der Heizenergie ist nach wie vor hoher Stellenwert beizumessen. Dies gilt auch im Hinblick auf unsere Umweltbilanz. Infolge der Entwicklung des Rohölpreises ist weiterhin mit steigenden Heizenergiekosten zu rechnen. Die Energiekosten betragen rd. 5 % der Heizkosten, die restlichen 5 % des Kostenvolumens sind Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung. Wir wünschen uns für die Mitglieder unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe eine überschaubare und tragbare Entwicklung der Gebühren und Umlagen. Die Vorauszahlungen auf Heizkosten mussten im Berichtsjahr aufgrund gestiegener Energiekosten angepasst werden. Die Abrechnungen führten dennoch regelmäßig zu Guthaben unserer Mitglieder, die unverzüglich zur Auszahlung gelangten. Trotz intensiver Modernisierungsmaßnahmen mit entsprechender BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 25

21 21 Wohnumfeld Leistungsbilanz Wie bereits in der Vergangenheit häufig festgestellt, ergibt sich der Wohnwert einer Wohnung aus der Qualität des Wohnumfeldes mindestens im gleichen Maße wie aus der Beschaffenheit der Wohnung selbst. Die Frei- und Grünflächen haben also einen entscheidenden Anteil am Wohnwert. Der Wunsch im Wohnquartier nach mehr Grün und Natur ist somit verständlich und begründet. Dieser Trend wurde innerhalb unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe schon recht frühzeitig aufgegriffen und in die Tat umgesetzt. Großzügige Freiräume mit üppiger Begrünung wurden bereits im Planungsstadium berücksichtigt. Durch diese ökologisch wichtigen Entscheidungen sind parkähnliche Anlagen und Mietergärten entstanden, die es zu pflegen und zu erhalten gilt. Der Pflege, Gestaltung und Verschönerung des Wohnumfeldes werden wir auch in Zukunft hohe Aufmerksamkeit schenken, damit die Wohnquartiere unserer Genossenschaft lebens- und liebenswert bleiben. Vorstehende Maßnahmen stehen unter dem Motto: Wir gestalten Lebensräume. Uns ist bewusst, dass dies nicht zum Nulltarif zu haben ist. Es ist richtig, in die Qualität dieser Lebensräume zu investieren, da sie Grundlage dauerhaft zukunftsfähiger Wohnungsbestände sind. Nachfolgend möchten wir Ihnen die Leistungsbilanz 25 unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zur Kenntnis bringen. Wir haben die Jahresabschlüsse der Genossenschaft mit denen der Tochter und Enkelin zusammengefasst dargestellt. Die Konsolidierungsgrundsätze nach 3 ff. HGB haben dabei Pate gestanden, sind aber nicht in allen Einzelheiten umgesetzt worden. Daher ist nur bedingt von einem konsolidierten Jahresabschluss 25 der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen auszugehen. Seit Verabschiedung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ist in der Wohnungswirtschaft das Risikomanagementsystem zu berücksichtigen. Das Transparenz und Publizitätsgesetz (TransPuG) ist bereits weitgehend durch das Genossenschaftsgesetz sowie Mustersatzungen und Mustergeschäftsanweisungen umgesetzt. Dieser Verpflichtung haben wir uns gestellt und ein Risikofrühwarnsystem als Element des Risikomanagements neben dem internen Kontrollsystem und dem Controlling entwickelt. Kennzahlen werden wir im Lagebericht und im Anhang zu den jeweiligen Unternehmen der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen darstellen.

22 22 L e b e n s r ä u m e z u m E n t s p a n n e n

23 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN Bilanz konsolidiert 23

24 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 25 IN ANLEHNUNG AN DIE KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE DES HGB Aktiva GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / 24 A. ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4. Bauten auf fremden Grundstücken 5. Grundstücke mit Rechten Dritter 6. Technische Anlagen und Maschinen 7. Betriebs- und Geschäftsausstattung 8. Anlagen im Bau 9. Bauvorbereitungskosten III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen 2. Wertpapiere des Anlagevermögens 3. Andere Finanzanlagen 4. Sonstige Ausleihungen , , , ,78 9,16 1, , , , , , , , , , , , , ,66 8,16 1, , , , ,33 Anlagevermögen insgesamt , ,12 B. UMLAUFVERMÖGEN I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2. Bauvorbereitungskosten 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 4. Unfertige Leistungen 5. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 5. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten 2. Bausparguthaben , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,95 C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 931,56 931, , , ,29 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE / BILANZ KONSOLIDIERT

25 Passiva GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / A. EIGENKAPITAL I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2. der verbleibenden Mitglieder 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: ,15 II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage, davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: Bauerneuerungsrücklage, davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr entnommen: Andere Ergebnisrücklagen, davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: ,22, davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 15. III. Bilanzgewinn 1. Verlustvortrag 2. Jahresüberschuss/ Jahresfehlbetrag 3. Entnahme aus Ergebnisrücklage 4. Einstellung in Ergebnisrücklagen , , , , , , , , , , , , , ( ,26) ,3 (92.) ,74 (35.) ,14 ( ,93) (13.) , , Eigenkapital insgesamt , ,24 B. RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Steuerrückstellungen 3. Sonstige Rückstellungen , , , , , , ,67 C. GENUSSRECHTSKAPITAL 1. Inhaberschuldverschreibungen , ,74 D. VERBINDLICHKEITEN 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern 8. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 9. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: ,79 davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: , , , , , , , , , , , , , , ,88 (13.724,11) () E. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN , ,29

26 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG (IN ANLEHNUNG AN DIE KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE DES HGB) FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 25 Gewinn- und Verlustrechnung GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,3 6. Rohergebnis , ,2 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung u. Unterstützung, davon für Altersversorgung: ,28 8. Abschreibungen 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1. Erträge aus Beteiligungen 11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 13. Abschreibungen auf Finanzanlagen 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , , , , , , , , , , ,18 ( ,72) , ,79 69, , , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,1 15. Steuern vom Einkommen und Ertrag 16. Sonstige Steuern , , , , Jahresüberschuss , , Verlustvortrag 2. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 21. Entnahme aus Ergebnisrücklage , , Bilanzgewinn , ,87 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE / GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

27 L e b e n s r ä u m e z u m O r d n e n 27

28 28 L e b e n s r ä u m e z u m F e i e r n

29 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN Bauverein zu Lünen eg 29

30 Lagebericht Geschäft und Rahmenbedingungen 1.1 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS UND DES GESCHÄFTSERGEBNISSES In einem begrenzten regionalen Immobilienmarkt konnte sich die Bauverein zu Lünen eg in 25 gut behaupten. Aus dem Jahresüberschuss von 961,3 T. wurden der satzungsgemäßen Rücklage und den anderen Ergebnisrücklagen 67, T. zugeführt. Das Geschäftsjahr 25 war geprägt durch die Fertigstellungen von 15 Wohnungen und 41 Garagen in Lünen, Blücherstraße 4 und 6 Wohnungen und 6 Garagen in Werne, Homanshof 2. Im Umfeld der Residenz Osterfeld, die durch die Enkelin GmbH gebaut wird, wurde mit der Errichtung von 3 Häusern mit insgesamt 75 Wohnungen und 1 Gruppenwohnungen für Senioren begonnen. Die Fertigstellung erfolgt in den Geschäftsjahren 26/27. Im Rahmen der Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit haben wir einige sehr komplexe Maßnahmen aufgelegt. Sie dienen der Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit unserer Bestände. Die gezielte Produktpflege behält einen hohen Stellenwert, damit die Zukunft gemeistert werden kann. Diese Produktpflege bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf das Haus und das gesamte Wohnumfeld, also auf das Wohnen im Premium-Segment. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes hat sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 25 im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um,9 % erhöht. Dies ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der Exportwirtschaft zurückzuführen. Jedoch stagnierte der private Konsum weiter (real +, %). Wesentliche Ursache war erneut die schwache Dynamik am Arbeitsmarkt. Die Nettolöhne stiegen nur leicht und gaben keinen wesentlichen Impuls für den Konsum. Zudem fehlte es den Verbrauchern nach wie vor an Vertrauen in die Zukunft. Die Preissteigerungsrate lag bei 1,3 % (Vorjahr: 1,6 %), insbesondere durch die gestiegenen Energieund Gesundheitskosten. 1.2 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das Geschäftsjahr 25 ist für die Genossenschaft erfolgreich verlaufen. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung belaufen sich auf ,5 T. und lagen somit 3,3 % über dem Vorjahr. Im Wesentlichen ist die Steigerung auf Bestandszuwächse und auf geringfügige Erhöhungen der Nettomiete zurückzuführen. Die durchschnittliche Miete beträgt 4,61 je qm im Monat. Der regionale Wohnungsteilmarkt hat sich zugunsten der Nachfrager entwickelt; aus Nachfrageüberhängen sind BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / LAGEBERICHT 25

31 31 Angebotsüberhänge geworden. Eine kurzfristige Änderung ist nicht in Sicht. Diese Markteinschätzung ist zusätzlich im Zusammenhang mit dem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel zu beurteilen. Auch erhöhte Mobilität lässt die Kündigungsquoten der letzten Jahre ansteigen. Die Altersstruktur in den Beständen der Baujahre 1949 bis 1969 trägt zu vermehrten Wohnungswechseln bei und die Verweildauer in den Wohnungen nimmt kontinuierlich ab. So stieg die Fluktuationsquote von 7,1 % in 1995 über 12,7 % in 1999 auf 9,9 % in 25. Unter Berücksichtigung von Wohnungstausch und Vertragsanpassungen vermindert sich dieser Wert um 2 %-Punkte auf 7,9 %. Situationsbedingt war es auch für unsere Genossenschaft nicht möglich, ungewollte Leerstände von mehr als drei Monaten zu vermeiden. Durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen sind weitere Leerstände verursacht. Dieses spiegelt sich auch in den gestiegenen Erlösschmälerungen wieder. Die Leerstandsquote liegt jedoch mit,7 % deutlich unterhalb des Branchendurchschnittes. Instandhaltungsquote von 16,96/m² im Jahr zu berücksichtigen. 1.3 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Bedingt durch die Geschäftsbesorgung, die die Tochter- GmbH für die Genossenschaft leistet, sind entsprechende Anlastungen für Dienstleistungen anstelle des üblicherweise ausgewiesenen Personal- und Sachaufwandes festzustellen. Daneben sind bei der Genossenschaft 36 nebenberufliche Hausmeister und ein Sozialarbeiter tätig. Die gesamten Personalkosten von 183,2 T (Vorjahr: 178,5 T ) sind auf gleich bleibenden Niveau. Neben den Instandhaltungskosten von insgesamt 5.268,5 T wurden weitere Investitionen in den Bestand von 3.369,5 T getätigt. Damit sichert der Bauverein zu Lünen eine nicht unerhebliche Anzahl von Arbeitsplätzen in der Region. Die Eigenkapitalrentabilität beträgt 1,52 %, dabei ist jedoch die

32 2. Darstellung der Lage 2.1 ERTRAGSLAGE 25 T % 24 T % VERÄNDERUNG T 32 ERTRAGSLAGE Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen (einschl. Bestandsveränderungen) Andere aktivierte Eigenleistungen Bestandsveränderungen ,%,%,%,4%,%,9% ,5%,%,%,4%,%,5% GESAMTLEISTUNG ,2% ,4% 729 Andere betriebliche Erträge 4 1,8% 344 1,6% 56 BETRIEBSLEISTUNG ,% ,% 785 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Aufwendungen für Betreuungstätigkeit Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Personalaufwand Abschreibungen Andere betriebliche Aufwendungen Zinsaufwand Sonstige Steuern ,4%,%,% 11,9%,8% 12,5% 1,% 14,6% 2,4% ,4%,%,% 11,9%,8% 1,1%,9% 15,5% 2,4% AUFWENDUNGEN FÜR DIE BETRIEBSLEISTUNG ,6% ,% BETRIEBSERGEBNIS 986 4,4% ,% 549 Beteiligungs- und Finanzergebnis Neutrales Ergebnis ERGEBNIS VOR ERTRAGSTEUERN Steuern vom Einkommen und Ertrag JAHRESÜBERSCHUSS BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / LAGEBERICHT 25

33 L e b e n s r ä u m e z u m E i n l a d e n ERTRAGSLAGE Die Ertragslage unserer Genossenschaft war auch im Berichtsjahr zufrieden stellend. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen sind geprägt durch Heizkostenlieferungen für die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH. Das Betriebsergebnis ist fast ausschließlich im Bereich der Hausbewirtschaftung entstanden. Allerdings sind in der Hausbewirtschaftung unter Berücksichtigung des Kalkulationsschemas für öffentlich geförderten Wohnungsbau nennenswerte, ungedeckte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu verzeichnen, da die gesetzlich normierten Kalkulationsansätze nicht zeitnah angepasst wurden. Die Nutzungsgebühren sind, u.a. im freifinanzierten Wohnungsbestand, bedingt durch die Anpassungen an den geltenden Mietwertspiegel, leicht gestiegen. Belastungen waren auch in 25 durch vermehrte Wohnungswechsel zu verzeichnen. Um bei einigen Objekten die Vermietbarkeit zu gewährleisten, werden dort vertretbare Ertragsverzichte ausgesprochen. Für das Jahr 26 ist mit einer zufrieden stellenden Ertragslage zu rechnen. Die Fortschreibung der ordentlichen Ergebnissituation ist gesichert. Die Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung sind insbesondere durch Bestandserweiterungen und Modernisierungsmaßnahmen gestiegen. Daneben haben sich auch Anpassungen durch angestiegene Kostenstrukturen ausgewirkt. Bei den Erlösschmälerungen wirken sich insbesondere die gewollten Leerstände wegen Modernisierung als auch die gestiegene Fluktuation aus.

34 CASHFLOW / T Jahresüberschuss Abschreibungen Cashflow planmäßige Tilgungen außerplanmäßige Tilgungen 912,3 2.24, , , ,5 961, , , 4.638,4 298, FINANZLAGE Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Liquide Mittel für notwendige Investitionen waren verfügbar. Auch für das laufende Geschäftsjahr stehen disponible Mittel in ausreichender Höhe bereit. Eine umfangreiche Beleihungsreserve ist darüber hinaus vorhanden. Die hohen außerplanmäßigen Tilgungen sind auf vorzeitige Rückzahlungen von öffentlichen Mitteln zurückzuführen. Die planmäßigen Tilgungen ergeben sich unter der Berücksichtigung, dass Unternehmensfinanzierungsmittel im Zinsfestschreibungszeitraum (i.d.r. 1 Jahre) zurückgezahlt werden. Das geldrechnungsmäßige Ergebnis sichert unter Berücksichtigung der Beleihungsreserven die geplanten Investitionen. Leasingverpflichtungen zum bestanden nicht. STICHTAGSLIQUIDITÄT / T ABWEICHUNG Langfristiger Bereich: a) Vermögenswerte b) Finanzierungsmittel Deckung Mittelfristiger Bereich: a) Vermögenswerte b) Finanzierungsmittel Deckung Saldo lang- und mittelfristiger Bereich Kurzfristiger Bereich: a) Finanzmittelbestand b) Kurzfristige Verbindlichkeiten Stichtagsliquidität BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / LAGEBERICHT 25

35 5 4 ABSCHLUSSZAHLEN / T Bilanzsumme Anlagevermögen Eigenkapital Genussrechtskapital Jahresüberschuss , , , , 912, , , , ,2 961,3 Veränderungen + 922, , , ,2 + 49, VERMÖGENSLAGE Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind nach wie vor geordnet. Das Anlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Der tatsächliche Verkehrswert liegt deutlich über den ausgewiesenen Buchwerten. Die Erhöhung des Anlagevermögens ist auf Investitionen in den Neubau zurückzuführen. Das Eigenkapital der Genossenschaft konnte im Wesentlichen durch Gewinnthesaurierung gestärkt werden. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt 38,84 %. Auch die Dauerfinanzierungsmittel wurden u.a. investitionsbedingt aufgestockt und durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen gemindert. Im Saldo beträgt der Abgang 1.97,7 T Den Investitionen ins Sachanlagevermögen von 3.369,6 T und den ausgewiesenen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten von 5.268,5 T stehen Abschreibungen von 2.821,7 T gegenüber.

36 VERMÖGENSLAGE VERMÖGENSSTRUKTUR / T ABWEICHUNG Anlagevermögen langfristig Sachanlagen Finanzanlagen Umlaufvermögen lang- und mittelfristig Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Bilanzsumme KAPITALSTRUKTUR / T ABWEICHUNG Eigenkaptial langfristig Geschäftsguthaben Ergebnisrücklagen Bilanzgewinn Fremdkapital einschl. RAP lang- und mittelfristig Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Bilanzsumme BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / LAGEBERICHT 25

37 37 3. Nachtragsbericht 4. Risikobericht NACHTRAGSBERICHT Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. 4.1 RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Das wirtschaftliche Umfeld unseres Unternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großen Wettbewerb. Der Bauverein zu Lünen ist als Dienstleister in der Wohnungswirtschaft tätig und daher mit einer Vielzahl von Risiken konfrontiert. Diese Risiken sind untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden. Ziel unseres Handelns ist, dass wir die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen überschaubaren Risiken eingehen, um die Chancen der Wertschöpfung zu nutzen. Dies wird insbesondere durch hohe Qualität des Produktes Wohnen erreicht. Auch unsere Mitglieder als Kunden und Anteilseigner sind ihrerseits an Wettbewerbsvorteilen unserer Unternehmensgruppe zur Nutzung von Marktchancen interessiert. Durch die so erzielten Gewinne, die in den wesentlichen Teilen thesauriert werden, können wir auch in Zukunft preisgünstigen Wohnraum für unsere Mitglieder schaffen und erhalten. Die Rahmenbedingungen in Deutschland werden sich möglicherweise nicht wesentlich verbessern. Mögliche Risiken für die Weltwirtschaft sehen wir in einem weiteren Anstieg der Rohstoffpreise und, insbesondere der Energiepreise, durch die weiter steigende Nachrage am Weltmarkt. Dies könnte die Konjunktur weltweit negativ beeinflussen. Darüber hinaus wächst das Risiko von unerwartet eintretenden Ereignissen wie Naturkatastrophen oder terroristischen Anschlägen.

38 L e b e n s r ä u m e z u m L i e b e n 38 Bei allen Geschäften streben wir profitables Wachstum an. Investitionsentscheidungen wurden und werden grundsätzlich nach diesem Kriterium beurteilt. Im Moment sehen wir keine nennenswerten Risiken, die unsere Ertrags-, Vermögens- und Liquiditätslage negativ beeinflussen können. 4.2 CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Durch die konsequente und frühzeitige Ausrichtung des Unternehmens auf den sich ändernden Teilmarkt ist auch für die Zukunft mit positiven Ergebnissen zu rechnen. Insbesondere die nachhaltige Produktpflege zeichnet sich hierfür verantwortlich. Der Kunde ist Mittelpunkt unseres Handelns. Dabei wird die Leistungsfähigkeit gegenüber unseren Kunden laufend verbessert und unsere Marktpositionen kontinuierlich erweitert. Mit unseren gut qualifizierten und motivierten Mitarbeitern sowie unserer Innovationskraft und bewährten Strategie sehen wir uns entsprechend gut disponiert. Entsprechend anspruchsvolle Ziele haben wir uns auch für die nächsten Jahre gesetzt. 4.3 FINANZINSTRUMENTE Der Bauverein versteht effizientes und vorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element in der Unternehmensentwicklung. Primäres Ziel ist die frühzeitige Erkennung und somit aktive Steuerung im Rahmen der Risikostrategie. Zur Erfassung und Steuerung von Risiken werden existierende Instrumente permanent weiterentwickelt. So wurde im Geschäftsjahr 23 ein Portfoliomanagement implementiert und im laufenden Geschäftsjahr 25 weiterentwickelt. Mit diesem Instrument können unter Berücksichtigung der sich verändernden Märkte Entscheidungen auf gesicherten Basisdaten getroffen werden. Daneben werden die wichtigsten finanzwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßig erstellt und analysiert. Unser Geschäft ist Zinsänderungs- und Kreditrisiken ausgesetzt. Um Zinsänderungsrisiken weitesgehend auszuschließen, wird insbesondere durch Unternehmensfinanzierung und hohen Tilgungsraten darauf geachtet, das kein Klumpenrisiko entsteht. Hierfür stehen ungesicherte Kreditvolumen in ausreichender Höhe zur Verfügung. Die Zinsausgaben hierfür orientieren sich größtenteils am variablen kurzfristigen Marktzins (Euribor) zuzüglich einer Marge. Das Risiko des Forderungsausfalls wird verringert durch das konsequente Einholen von Schufaauskünften, sowie ein aktives Debitorenmanagement einschließlich Mahnwesen und offensiven Inkassos. BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / LAGEBERICHT 25

39 39 5. Prognosebericht Für die nächsten beiden Geschäftsjahre erwarten wir eine leichte positive konjunkturelle Entwicklung. Das Gebiet in dem die Genossenschaft tätig ist, wird in Zukunft mit leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen rechnen müssen. Die Anzahl der Haushälte wird mittelfristig mindestens konstant bleiben. Bis zum Jahr 215 wird die Bevölkerung im optimistischen Szenario insgesamt noch stagnieren, setzt sich dagegen der Trend der letzten Jahre fort, wird die Bevölkerungszahl sinken. Insgesamt muss sich das Unternehmen auf die Bevölkerungsveränderung, die weniger, grauer und bunter wird einstellen. D.h. mit abnehmender Bevölkerungszahl ist zu rechnen. Auch werden die Bewohner im Durchschnitt deutlich älter und die Ausstattungen der Haushalte individueller. Auf diese Situation hat sich die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen bereits eingestellt und wird diese Strategie auch in den nächsten Jahren fortsetzen. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit erfolgen Investitionen in 26 auf gleich bleibend hohem Niveau. Mit Blick auf die älter werdenden Haushalte werden Investitionen insbesondere im Bereich des Seniorenwohnens vorgenommen. Aber auch steigende Energiekosten beeinflussen unser Handeln. So werden wir, wie bereits in der Vergangenheit, auch die energetische Modernisierung unserer Gebäude weiter vorantreiben. Im Mittelpunkt unseres Handeln stehen unsere Kunden. Das Eingehen auf die Bedürfnisse unserer Kunden wird die Marktposition unseres Unternehmens weiter stärken. Insgesamt erwartet der Vorstand für die Geschäftsjahre 26/27 eine Geschäftsentwicklung, die auf dem Niveau des Vorjahres liegen wird. Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der geschäftsbesorgenden Tochter-GmbH für den umsichtigen und bereitwilligen Einsatz sowie für die mit viel Engagement geleistete Arbeit. Diese Elemente haben sehr zum gemeinsamen Erfolg in der Genossenschaft beigetragen. Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Mitglieder. Den Mitgliedern der Vertreterversammlung danken wir für ihre Anregungen und Beiträge.

40 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 25 Aktiva GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / 4 A. ANLAGEVERMÖGEN I. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Rechten Dritter 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 6. Anlagen im Bau 7. Bauvorbereitungskosten II. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Wertpapiere des Anlagevermögens 4. Andere Finanzanlagen , ,88 7,14 7,65 12, , , , , , , , ,88 7,14 6,65 12, , , , Anlagevermögen insgesamt , ,91 B. UMLAUFVERMÖGEN I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2. Bausparguthaben , , ,28 663, , , , , , , , , ,41 663, , , , , , ,27 BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / BILANZ

41 Passiva GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / A. EIGENKAPITAL I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2. der verbleibenden Mitglieder 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: ,15 II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage (davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 97. ) 2. Bauerneuerungsrücklage (davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 36. ) 3. Andere Ergebnisrücklagen (davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: ,22 / davon aus Jahresüberschuß Geschäftsjahr eingestellt: 15. ) III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss 2. Einstellung in Ergebnisrücklagen , , , , , , , , , , , , ( ,26) ,3 (92.) ,74 (35.) ,76 (57.275,93) (13.) , Eigenkapital insgesamt , ,11 B. RÜCKSTELLUNGEN 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen , 25. C. GENUSSRECHTSKAPITAL / INHABERSCHULDVERSCHREIBUNGEN 1. Genussscheine / Inhaberschuldverschreibungen , ,74 D. VERBINDLICHKEITEN 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern 7. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 15.93, , , , , , , , , , , , , , , ,15 (12.32,15) , ,27

42 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 25 Gewinn- und Verlustrechnung GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / Umsatzerlöse: a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge , , , , , , , , ,54 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , , , ,62 5. Rohergebnis , ,99 6. Personalaufwand: a) Löhne und Gehälter b) Sozialabgaben 7. Abschreibungen auf Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus Beteiligungen , , , , , , , , ,51 69,24 1. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen: 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus verbundenen Unternehmen: Zinsen und ähnliche Aufwendungen 171, 59.81, , ,82 145, () ,45 (58.587,5) , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag 15. Sonstige Steuern , , , , Jahresüberschuss , , Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen Bilanzgewinn , ,38 BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

43 L e b e n s r ä u m e f ü r Z w e i s a m k e i t 43

44 Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätzen Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 25 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgegebenen Formblatt; die Vergleichszahlen des Vorjahres sind aufgeführt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt. SACHANLAGEN Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten der Gebäude sind keine anteilig zurechenbaren Kosten für eigene Leistungen der Genossenschaft sowie anteilig zuzuordnende Fremdzinsen einbezogen worden. Die Modernisierungskosten sind im Berichtsjahr, wie auch in den Vorjahren, grundsätzlich als Aufwand behandelt worden. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Wohngebäuden grundsätzlich auf der Basis einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 8 Jahren ermittelt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Garagenobjekte wurde mit 2 Jahren festgestellt. Im laufenden Geschäftsjahr wurde eine Analyse mit Hilfe des Portfoliomanagements durchgeführt. Dabei wurde bei Objekten mit einer kürzeren wirtschaftlichen Nutzung eine Neueinschätzung der Restnutzungsdauern vorgenommen (von 1-2 Jahren). Dies führte zu einer höheren Abschreibung von 194 T. Bei zwei Objekten, bei denen in den letzten beiden Geschäftsjahren eine Kernsanierung durchgeführt wurde, waren außerordentliche Abschreibungen auf den beizulegenden Wert erforderlich. Diese Abschreibungen belaufen sich auf 45,3 T. BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

45 45 FINANZANLAGEN Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet. Abwertungen waren nicht erforderlich. UMLAUFVERMÖGEN Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Heiz- und Reparaturmaterialien wurden zu Anschaffungskosten (Anwendung Fifo-Verfahren) bewertet. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Bewertungsabschläge berücksichtigt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung ausreichend Rechnung getragen. Im laufenden Geschäftsjahr wurde von dem Passivierungswahlrecht der Bildung einer Rückstellung für unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung Gebrauch gemacht. Die Nachholung der Aufwendungen erfolgt im 4. bis 12. Monat nach Bildung. VERBINDLICHKEITEN / GENUSSRECHTE / INHABERSCHULDVERSCHREIBUNGEN Die Verbindlichkeiten und Genussrechte / Inhaberschuldverschreibungen sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert worden. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Vom Aktivierungswahlrecht der Geldbeschaffungskosten wurde - wie im Vorjahr - kein Gebrauch gemacht. Sämtliche Beträge des Geschäftsjahres konnten sofort als Aufwand erfasst werden. RÜCKSTELLUNGEN Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

46 3. Angaben zur Bilanz 46 DIE ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IST IM NACHFOLGENDEN ANLAGESPIEGEL DARGESTELLT: ANSCHAFFUNGS- KOSTEN ZUGÄNGE ABGÄNGE A. SACHANLAGEN / Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit Rechten Dritter Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten , ,14 7,14 6,65 12, , , , , , , , B. FINANZANLAGEN / Anteile an verbundenen Unternehmen Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens Andere Finanzanlagen , , , , , BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

47 47 UMBUCHUNGEN ABSCHREIBUNGEN (KUMULIERTE) BUCHWERT AM BUCHWERT AM ABSCHREIBUNGEN DES GESCHÄFTSJAHRES , , , , , ,88 7,14 7,65 12, , , , ,88 7,14 6,65 12, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,79

48 L e b e n s r ä u m e z u m B a d e n 48 Unter den unfertigen Leistungen sind 6.627,6 T noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. In den Positionen Sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfanges enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. RÜCKLAGENSPIEGEL / T BESTAND AM ENDE DES VORJAHRES EINSTELLUNGEN AUS BILANZGEWINN DES VORJAHRES EINSTELLUNG AUS JAHRESÜBER- SCHUSS DES GESCHÄFTSJAHRES ENTNAHME FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR BESTAND AM ENDE DES GESCHÄFTSJAHRES Gesetzliche Rücklage Bauerneuerungs-rücklage Andere Ergenisrücklagen 5.24, , ,1,, 55,9 97, 36, 15,,,, 5.121, , , In den sonstigen Rückstellungen sind Beträge für Prüfungskosten von 27 T enthalten. Eine Rückstellung für unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung, deren Nachholung im 4. bis 12. Monat erfolgt, wurde in Höhe von 59 T gebildet. BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

49 49 DIE FORDERUNGEN MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR STELLEN SICH WIE FOLGT DAR: DIE FORDERUNGEN MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR / DAVON 25 MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR DAVON 24 MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR Forderungen aus Vermietung Sonstige Vermögensgegenstände 612, ,35 387, ,23

50 Verbindlichkeiten 5 DIE FRISTIGKEITEN DER GENUSSCHEINRECHTE/VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERUNG GEWÄHRTEN PFANDRECHTE O.Ä. STELLEN SICH WIE FOLGT DAR ( 285 ZIFF. 1 A,B HGB) / VORJAHRESZAHLEN IN GRAU DARGESTELLT. GENUSSSCHEINE / VERBINDLICHKEITEN / INSGESAMT DAVON RESTLAUFZEIT UNTER 1 JAHR DAVON RESTLAUFZEIT 1-5 JAHRE C1. Genussscheine / Inhaberschuldverschreibungen , , , , , ,37 D1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , , ,51 D2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , , ,6 D3. Erhaltene Anzahlungen , , , ,7 D4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , , , ,5 D5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , , ,65 D6. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern , , , , , ,59 D7. Sonstige Verbindlichkeiten 15.93,89 (12.32,15) 15.93, ,15 Gesamtbetrag , , , , , ,7 BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

51 L e b e n s r ä u m e z u m K o c h e n 51 DAVON RESTLAUFZEIT ÜBER 5 JAHRE DAVON GESICHERT ART DER SICHERUNG , , , , , ,8 GS, Hyp , , , ,24 GS, Hyp , , , ,32 Unter den Genussrechten / Inhaberschuldverschreibungen werden Darlehen von Kapitalgebern ausgewiesen. Die Laufzeiten betragen 2, 3, 5 oder 1 Jahre.

52 ENTWICKLUNG DER MITGLIEDER Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind keine wesentlichen Posten nach 277 HGB enthalten. Bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag sind Steuernachforderungen für frühere Jahre in Höhe von 8,4 T enthalten. Die sonstigen Steuern enthalten Grundsteuern. AUS DER BILANZ NICHT ERSICHTLICHE HAFTUNGSVERHÄLTNISSE / T NICHT ERSICHTLICHE HAFTUNGSVERHÄLTNISSE DAVON GEGENÜBER VERBUNDENEN UNTERNEHMEN grundpfandrechtliche Verpflichtungen Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank eg Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Lüner Heide Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Rathaus Lünen übernommene Bürgschaft gegenüber der Stadt Bergkamen BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

53 MITGLIEDERBEWEGUNG IM JAHRE Bestand am Anfang des Geschäftsjahres Zugang an Mitgliedern Abgang an Mitgliedern MITGLIEDER ANTEILE Bestand am Schluß des Geschäftsjahres Sonstige Angaben Darüber hinaus wurde eine unbegrenzte Patronatserklärung gegenüber der Aareal Bank AG zugunsten der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH und Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH abgegeben. Zum wurde für die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH ein Betrag von, T (115,7 T ) und für die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH, T (166,3 T ) in Anspruch genommen. MITARBEITER Im Geschäftsjahr wurden ein Sozialarbeiter und 36 Hausmeister beschäftigt. NICHT BILANZIERTE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Zukünftige Bauinstandhaltungen und Modernisierungen können unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. Zur endgültigen Abwicklung am Bilanzstichtag noch laufender Neubaumaßnahmen werden Herstellungskosten von ca. 8.43,3 T erwartet. Finanzierungsmittel aus verbindlich zugesagten Kapitalmarktmitteln stehen in Höhe von 6.724,5 T aus. BETRIEBSORGANISATION Mit der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit sind sämtliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Genossenschaft mit bestehenden Verträgen und Pensionsverpflichtungen durch die Tochter-GmbH übernommen worden. Diese wird im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages für die Mutter tätig. Für Leistungen sind der Genossenschaft im Berichtsjahr 2.763,9 T in Rechnung gestellt worden. Dieser Aufwand ist vertretbar und angemessen. MITGLIEDERBEWEGUNG, GESCHÄFTSGUTHABEN Im Geschäftsjahr sind unserer Genossenschaft 482 Mitglieder mit 821 Anteilen beigetreten. Davon übernahmen 86 Mitglieder weitere 339 Anteile. Den Zugängen standen durch Kündigungen, Tod, Übertragung und Ausschluss 469 Abgänge mit 579 Anteilen gegenüber. Der saldierte Zugang beträgt somit 13 Mitglieder. Zum verzeichnet die Genossenschaft: Mitglieder mit Anteilen. Die Geschäftsguthaben betragen am insgesamt ,52. Sie teilen sich wie folgt auf: Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder: ,71 Geschäftsguthaben aus gekündigten Geschäftsanteilen: ,57 Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder: ,24

54 ENTWICKLUNG DER ANTEILE Beteiligungsverhältnisse Die Guthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um ,9. Die Genossenschaft ist zu 1 % an der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH mit Sitz in Lünen beteiligt. Der Gesamtbetrag der Haftsummen zum beläuft sich auf , also mehr als am Ende des Vorjahres. Die rückständigen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen ,15 oder rund 2,35 % der Haftsumme, gegenüber 3,6 % in 24. VORSCHLAG FÜR DIE VERWENDUNG DES BILANZGEWINNS Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn in Höhe von ,22 wie folgt zu verwenden: Die Kapitalausstattung beträgt 6.881,6 T. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt 7.341,4 T, das Geschäftsjahr 25 wurde mit einem Bilanzgewinn von 34,7 T abgeschlossen. Weitere Beteiligungen bestehen an der KSG-Lüdinghausen mit 511,29 und an der WRW GmbH Düsseldorf mit 5.112,92 (Nominal: 3.834,69 ). Zahlung einer Höchstdividende nach Satzung: ,71 Einstellung in andere Ergebnisrücklagen ,51 PRÜFUNGSVERBAND Die gesetzliche Prüfung erfolgt durch den Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Goltsteinstraße 29, 4211 Düsseldorf. BAUVEREIN ZU LÜNEN EG / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

55 L e b e n s r ä u m e z u m L a n g m a c h e n 55 Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Dipl.-Ing. Hubert Scharlau hauptamtlich Vorsitzender Dipl.-Betriebswirt Vorsitzender Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt Friedhelm Deuter hauptamtlich stellv. Vorsitzender Bautechniker Michael Bartsch Bankkaufmann Ferdinand Beckmann nebenamtlich Steuerberater Christian Dieckmann Rechtsanwalt Horst Eggermann Technischer Angestellter Günter Feldmann Vulkaniseur-Meister Max Gatzke Dipl.-Ing. Hubert Meier Handelsvertreter Ferdinand Schulz Industriekaufmann Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.

56 56 L e b e n s r ä u m e z u m a u f w ä r m e n

57 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH 57

58 Lagebericht Geschäft und Rahmenbedingungen 1.1. DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS UND DES GESCHÄFTSERGEBNISSES In einem begrenzten regionalen Immobilienmarkt konnte sich die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH in 25 gut behaupten. Der Bilanzgewinn beträgt 34,7 T. Das Geschäftsjahr 25 war insbesondere geprägt durch die Geschäftsbesorgung für die Mutter bzw. Tochter-GmbH und durch den Verkauf von unbebauten Grundstücken in Bergkamen-Overberge. Fertig gestellt wurden 4 Eigentumswohnungen und 4 Garagen in Selm-Cappenberg, Kreutzkampswiese 3. Aufgrund der mangelnden Nachfrage beim Verkauf wurde das Objekt vermietet und in das Anlagevermögen übernommen. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes hat sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 25 im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um,9 % erhöht. Dieses ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der Exportwirtschaft zurückzuführen. Jedoch stagnierte der private Konsum weiter (real +, %). Wesentliche Ursache war erneut die schwache Dynamik am Arbeitsmarkt. Die Nettolöhne stiegen nur leicht und gaben keinen wesentlichen Impuls für den Konsum. Zudem fehlte es den Verbrauchern nach wie vor an Vertrauen in die Zukunft. Die Preissteigerungsrate lag bei 1,3 % (Vorjahr: 1,6 %), insbesondere durch die gestiegenen Energieund Gesundheitskosten. Der regionale Wohnungsteilmarkt hat sich zugunsten der Nachfrager entwickelt; aus Nachfrageüberhängen sind Angebotsüberhänge geworden. Eine kurzfristige Änderung ist nicht in Sicht. Diese Markteinschätzung ist zusätzlich im Zusammenhang mit dem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel zu beurteilen. Auch erhöhte Mobilität lässt die Kündigungsquoten der letzten Jahre ansteigen. 1.2 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das Geschäftsjahr 25 ist für die Gesellschaft erfolgreich verlaufen. Die Umsatzerlöse belaufen sich auf 6.616,7 T. und lagen somit 18,4 % über dem Vorjahr. Im Wesentlichen ist die Steigerung auf die gestiegenen Verkäufe von unbebauten Grundstücken zurückzuführen. Eine gewollte Zunahme der Eigentumsquote ist in unserer Region zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Eigentum ist in den letzten Monaten differenziert zu betrachten. Durch die Aktivitäten einer Vielzahl von Bauträgern ist es zu einem Angebotsüberhang in diesem Marktsegment gekommen, das derzeit nur sehr langsam abschmilzt. Ausreichend bebaubare Grundstücke BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

59 L e b e n s r ä u m e z u m E r h o l e n 59 stehen der Gesellschaft zur Verfügung. Nennenswerte Gewinne sind lediglich aus dem Bereich der Grundstücksentwicklung, Erschließung und dem anschließenden Verkauf zu verzeichnen. Mit ordentlichen Gewinnmargen ist auch die Werklieferung von Mehrfamilienhäusern zu Festpreisen versehen. Eine weitere Ausdehnung dieses Marktsegmentes wird angestrebt. Die Nachfrage im Bauträgergeschäft wird dauerhaft nur unwesentlich gestärkt werden können. Gleiches gilt für die niedrigen Gewinnmargen in diesem Segment. Das Bauträgergeschäft wird bewusst gegen Null gesteuert; die freiwerdenden Potenziale werden in gewinnbringende Geschäftsfelder geleitet. Das Parkhaus Am Tobiaspark hat eine gute Auslastung. Aufgrund des Parkraummangels innerhalb des Stadtgebietes ist mit einer ansteigenden Inanspruchnahme zu rechnen. Die Zahl der Dauerparker überschreitet bereits die der Kurzzeitparker. Von einer Erhöhung der Parkgebühren wird derzeit abgesehen.die Auslastung des Parkhauses Mersch, das im Jahre 1999 als Zukunftsinvestition für das Entwicklungsgebiet Mersch errichtet wurde, ist nicht zufrieden stellend. Im Rahmen der strukturellen Veränderung des Gebietes wird das Parkhaus mit einbezogen. Die entstehenden Personalkosten sind angemessen. 1.3 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Nahezu konstant gegenüber dem Vorjahr beschäftigt die Gesellschaft 68 Mitarbeiter, darunter 7 Auszubildende. Bei der Besetzung vakanter Stellen wird, wenn möglich, auf eigenes ausgebildetes Personal zurückgegriffen. Die hohe durchschnittliche Betriebszugehörigkeit werten wir als Hinweis auf die hohe Identifikation unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit ihrem Arbeitsplatz. Dies ist die Voraussetzung für motivierte Arbeit und Teamgeist. Ebenso wichtig, wie die eigenen Mitarbeiter, ist die Bedeutung der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen für den regionalen Arbeitsmarkt in der Region. Durch hohe Investitionen können eine nicht unerhebliche Zahl an Arbeitsplätzen gesichert werden. Die Eigenkapitalrentabilität beträgt,4 %. Dies ist jedoch durch die Änderung der Berechnung der Teilwerte für Pensionsrückstellungen belastet.

60 6 2.1 ERTRAGSLAGE Die Ertragslage unserer Gesellschaft war im Berichtsjahr zufrieden stellend. Das positive Betriebsergebnis ist sowohl aus der Geschäftsbesorgung, als auch durch die Entwicklung und den Verkauf unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens entstanden. Auch durch Erträge aus dem Verkauf von Anlagevermögen (12 T ) wurden positive Beiträge erwirtschaftet. Für das Jahr 26 ist mit einer zufrieden stellenden Ertragslage zu rechnen. Die Fortschreibung der ordentlichen Ergebnissituation ist gesichert. BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

61 2. Darstellung der Lage 2.1 ERTRAGSLAGE 25 T % 24 T % VERÄNDERUNG T ERTRAGSLAGE Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen (einschl. Bestandsveränderungen) Andere aktivierte Eigenleistungen Bestandsveränderungen ,2% 21,6% 1,2% 57,8%,% 1,2% ,9% 8,2%,9% 47,6%,% 36,5% GESAMTLEISTUNG ,% ,1% 1.51 Andere betriebliche Erträge 155 2,% 172 1,9% 17 BETRIEBSLEISTUNG ,% ,% AAufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Aufwendungen für Betreuungstätigkeit Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Personalaufwand Abschreibungen Andere betriebliche Aufwendungen Zinsaufwand Sonstige Steuern ,3% 26,1%,% 7,7% 41,1% 5,4% 9,7% 3,3%,3% ,7% 42,4%,% 8,6% 32,5% 3,3% 8,1% 2,8%,6% AUFWENDUNGEN FÜR DIE BETRIEBSLEISTUNG ,9% ,% 1.95 BETRIEBSERGEBNIS 289 3,9% 79 1,% 368 Beteiligungs- und Finanzergebnis Neutrales Ergebnis ERGEBNIS VOR ERTRAGSTEUERN Steuern vom Einkommen und Ertrag JAHRESÜBERSCHUSS

62 FINANZLAGE Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Liquide Mittel für notwendige Investitionen waren verfügbar. Auch für das laufende Geschäftsjahr stehen disponible Mittel in ausreichender Höhe bereit. Das geldrechnungsmäßige Ergebnis sichert unter Berücksichtigung der Beleihungsreserven die geplanten Investitionen. Leasingverpflichtungen zum bestehen mit der Grenke Leasing AG für Kopierer und Drucker. Der Aufwand hierfür beläuft sich im Geschäftsjahr auf 3 T. STICHTAGSLIQUIDITÄT / T ABWEICHUNG Langfristiger Bereich: a) Vermögenswerte b) Finanzierungsmittel Deckung Mittelfristiger Bereich: a) Vermögenswerte b) Finanzierungsmittel Deckung Saldo lang- und mittelfristiger Bereich Kurzfristiger Bereich: a) Finanzmittelbestand b) Kurzfristige Verbindlichkeiten Stichtagsliquidität

63 CASHFLOW / T Jahresüberschuss Abschreibungen Veränderungen d. langfristigen Rückstellungen Cashflow planmäßige Tilgungen außerplanmäßige Tilgungen , VERMÖGENSLAGE Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind nach wie vor geordnet. Das Anlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Die Zunahme des Anlagevermögens ist auf die Umwidmung des Objektes Kreutzkampswiese 3 aus dem Umlaufvermögen zurückzuführen. Das Eigenkapital der Genossenschaft konnte durch Gewinnthesaurierung gestärkt werden. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt 31,18 %. Ein geringverzinsliches Darlehen der Genossenschaft wurde zur Gegenfinanzierung zur Verfügung gestellt.

64 4 ABSCHLUSSZAHLEN / T Bilanzsumme Anlagevermögen Eigenkapital Jahresüberschuss , , 7.312,2 38, , , ,3 29,1 Veränderungen 4.766, ,4 + 29,1 9, VERMÖGENSLAGE VERMÖGENSSTRUKTUR / T ABWEICHUNG Anlagevermögen langfristig Sachanlagen Finanzanlagen Umlaufvermögen lang- und mittelfristig Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Bilanzsumme KAPITALSTRUKTUR / T ABWEICHUNG Eigenkaptial langfristig Gezeichnetes Kapital Ergebnisrücklagen Bilanzgewinn Fremdkapital einschl. RAP lang- und mittelfristig Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Bilanzsumme BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

65 65 3. Nachtragsbericht 4. Risikobericht 3. NACHTRAGSBERICHT Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. 4.1 RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Das wirtschaftliche Umfeld unseres Unternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großen Wettbewerb. Der Bauverein zu Lünen ist als Dienstleister in der Wohnungswirtschaft tätig und daher mit einer Vielzahl von Risiken konfrontiert. Diese Risiken sind untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden. Ziel unseres Handelns ist, dass wir die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen überschaubaren Risiken eingehen, um die Chancen der Wertschöpfung zu nutzen. Dies wird insbesondere durch hohe Qualität des Produktes Wohnen erreicht. Auch unsere Mitglieder als Kunden und Anteilseigner sind ihrerseits an Wettbewerbsvorteilen unserer Unternehmensgruppe zur Nutzung von Marktchancen interessiert. Durch die so erzielten Gewinne, die in den wesentlichen Teilen thesauriert werden, können wir auch in Zukunft preisgünstigen Wohnraum für unsere Mitglieder schaffen und erhalten. Die Rahmenbedingungen in Deutschland werden sich möglicherweise nicht wesentlich verbessern. Mögliche Risiken für die Weltwirtschaft sehen wir in einem weiteren Anstieg der Rohstoffpreise durch die weiter steigende Nachfrage am Weltmarkt. Dies könnte die Konjunktur weltweit negativ beeinflussen. Darüber hinaus wächst das Risiko von unerwartet eintretenden

66 L e b e n s r ä u m e z u m Wo h l f ü h l e n 66 Ereignissen wie Naturkatastrophen oder terroristischen Anschlägen. Bei allen Geschäften streben wir profitables Wachstum an. Investitionsentscheidungen wurden und werden grundsätzlich nach diesem Kriterium beurteilt. Im Moment sehen wir keine nennenswerten Risiken, die unsere Ertrags-, Vermögens- und Liquiditätslage negativ beeinflussen können. 4.2 CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Durch die konsequente und frühzeitige Ausrichtung des Unternehmens auf den sich ändernden Teilmarkt ist auch für die Zukunft mit positiven Ergebnissen zu rechnen. Insbesondere die nachhaltige Produktpflege zeichnet sich hierfür verantwortlich. Der Kunde ist Mittelpunkt unseres Handelns. Dabei wird die Leistungsfähigkeit gegenüber unseren Kunden laufend verbessert und unsere Marktpositionen kontinuierlich erweitert. Mit unseren gut qualifizierten und motivierten Mitarbeitern sowie unserer Innovationskraft und bewährten Strategie sehen wir uns entsprechend gut disponiert. Entsprechend anspruchsvolle Ziele haben wir uns auch für die nächsten Jahre gesetzt. 4.3 FINANZINSTRUMENTE Der Bauverein versteht effizientes und vorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element in der Unternehmensentwicklung. Primäres Ziel ist die frühzeitige Erkennung und somit aktive Steuerung im Rahmen der Risikostrategie. Zur Erfassung und Steuerung von Risiken werden existierende Instrumente permanent weiterentwickelt. So wurde im Geschäftsjahr 23 ein Portfoliomanagement implementiert und im laufenden Geschäftsjahr 25 weiterentwickelt. Mit diesem Instrument können, unter Berücksichtigung der sich verändernden Märkte, Entscheidungen auf gesicherten Basisdaten getroffen werden. Daneben werden die wichtigsten finanzwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßig erstellt und analysiert. Unser Geschäft ist Zinsänderungs- und Kreditrisiken ausgesetzt. Um Zinsänderungsrisiken weitestgehend auszuschließen, wird insbesondere durch Unternehmensfinanzierung und hohen Tilgungsraten darauf geachtet, das kein Klumpenrisiko entsteht. Hierfür stehen ungesicherte Kreditvolumen in ausreichender Höhe zur Verfügung. Die Zinsausgaben hierfür orientieren sich größtenteils am variablen kurzfristigen Marktzins (Euribor) zuzüglich einer Marge. Das Risiko des Forderungsausfalls wird verringert durch das konsequente Einholen von Schufaauskünften, sowie ein aktives Debitorenmanagement einschließlich Mahnwesen und offensiven Inkassos. BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

67 67 5. Prognosebericht Für die nächsten beiden Geschäftsjahre erwarten wir eine leichte positive konjunkturelle Entwicklung. Das Gebiet in dem die Gesellschaft tätig ist, wird in Zukunft mit leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen rechnen müssen. Bis zum Jahr 215 wird die Bevölkerung im optimistischen Szenario insgesamt noch stagnieren, setzt sich dagegen der Trend der letzten Jahre fort, wird die Bevölkerungszahl sinken. Insgesamt muss sich das Unternehmen auf die Bevölkerungsveränderung, die weniger, grauer und bunter wird einstellen. D.h. mit abnehmender Bevölkerungszahl ist zu rechnen. Auch werden die Bewohner im Durchschnitt deutlich älter und die Ausstattungen der Haushalte individueller. Auf diese Situation hat sich die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen bereits eingestellt und wird diese Strategie in den nächsten Jahren fortsetzen. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit erfolgen Investitionen in 26 auf gleich bleibend hohem Niveau. Mit Blick auf die älter werdenden Haushalte werden Investitionen insbesondere im Bereich des Seniorenwohnens vorgenommen. Aber auch steigende Energiekosten beeinflussen unser Handeln. So werden wir, wie bereits in der Vergangenheit, auch die energetische Modernisierung unserer Gebäude weiter vorantreiben. Im Mittelpunkt unseres Handelns stehen unsere Kunden. Das Eingehen auf die Bedürfnisse unserer Kunden wird die Marktposition unseres Unternehmens weiter stärken. Insgesamt erwartet die Geschäftsführung für die Geschäftsjahre 26/27 eine Geschäftsentwicklung, die auf dem Niveau des Vorjahres liegen wird. Die Geschäftsführung dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für den umsichtigen und bereitwilligen Einsatz sowie für die mit viel Engagement geleistete Arbeit. Diese Elemente haben sehr zum gemeinsamen Erfolg in der Gesellschaft beigetragen. Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Kunden.

68 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 25 Aktiva GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / 68 A. ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte m. Geschäfts- und and. Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Technische Anlagen und Maschinen 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Sonstige Ausleihungen , , ,26 1, , ,32 4., , , , , , , , ,26 1, , ,32 25., ,33 Anlagevermögen insgesamt , ,96 B. UMLAUFVERMÖGEN I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2. Bauvorbereitungskosten 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 4. Unfertige Leistungen II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit davon länger als 1 Jahr: ,3 4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 5. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 6. sonstige Vermögensgegenstände davon länger als 1 Jahr: III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 3.8.8, , , , , , , , , , , , , ,5 973, , ,77 ( ,1) , , ,96 () ,17 C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 931, , , ,23 BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / BILANZ

69 Passiva GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / A. EIGENKAPITAL 1. Gezeichnetes Kapital 2. Kapitalrücklage davon im Geschäftsjahr eingestellt: 3. Andere Gewinnrücklagen davon aus Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt: Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 2. Jahresüberschuss 5.593, , , , , , ,94 (1.6.) 385. (7.) 7.212, ,87 69 Eigenkapital insgesamt , ,14 B. RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Steuerrückstellungen 3. Sonstige Rückstellungen , , , , , ,67 C. VERBINDLICHKEITEN 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 7. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern ,5 davon im Rahmen der sozialen Sicherheit , , ,45 352, , , , , , , , , , , ,17 (82.544,4) () , ,23

70 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 25 Gewinn- und Verlustrechnung GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / 7 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,45 5. Rohergebnis , ,98 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung u. Unterstützung (davon für Altersversorgung ,28 ) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus Beteiligungen 1. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 12. Abschreibungen auf Finanzanlagen 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundenen Unternehmen: , , , , , , , , , , , ,95 ( ,73) , , , , ,79 (35.755,56) 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag 16. Sonstige Steuern , , , , Jahresüberschuss 29.14, , Gewinnvortrag 5.593, , Bilanzgewinn , ,1 BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

71 L e b e n s r ä u m e z u m Ta n z e n 71

72 Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 25 wurde nach handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Für das Geschäftsjahr wurde eine gesonderte Steuerbilanz aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgegebenen Formblatt; die Vergleichszahlen des Vorjahres sind aufgeführt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt. BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

73 73 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen SACHANLAGEN Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. RÜCKSTELLUNGEN Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Die Gebäude wurden i.d.r. linear gemäß den steuerrechtlichen Bestimmungen abgeschrieben. Ausgenommen hiervon sind die Gebäude in Lünen, Langestraße 94 a/b und Selm, Kreutzkampswiese 3, welche degressiv nach $ 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben werden. Daraus ergibt sich für das laufende Geschäftsjahr eine Mehrabschreibung von ca. 92 T. Der Teilwert der Pensionsverpflichtungen wurde nach versicherungsmathematischen Methoden auf der Basis eines Zinsfußes von 5,5 % errechnet und der neuen biometrischen Rechnungsgrundlage (Sterbetafel von Dr. Heubeck 25G) ermittelt. Die Rückstellungen umfassen sowohl die laufenden als auch die Anwartschaften auf Pensionen. UMLAUFVERMÖGEN Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten auch die noch nicht abgerechneten Kosten für Werkleistungen erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Bewertungsabschläge berücksichtigt. Beim Umlaufvermögen führten bis zur Bilanzaufstellung eingetretene, negative Wertschwankungen zu angemessenen Abwertungen. VERBINDLICHKEITEN Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert worden. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Vom Aktivierungswahlrecht der Geldbeschaffungskosten wurde - wie im Vorjahr - kein Gebrauch gemacht. Sämtliche Beträge des Geschäftsjahres konnten sofort als Aufwand erfasst werden.

74 3. Angaben zur Bilanz 74 DIE ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IST IM NACHFOLGENDEN ANLAGESPIEGEL DARGESTELLT: ANGABEN ZUR BILANZ / ANSCHAFFUNGS- KOSTEN ZUGÄNGE ABGÄNGE A. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE 58.37, ,1 B. SACHANLAGEN Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung , , , , , , , , , , , ,2 C. FINANZANLAGEN Anteile an verbundenen Unternehmen Beteiligungen Sonstige Ausleihungen ,32 25., , , , , , , ,79 BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

75 75 UMBUCHUNGEN ABSCHREIBUNGEN (KUMULIERTE) BUCHWERT AM BUCHWERT AM ABSCHREIBUNGEN DES GESCHÄFTSJAHRES ,12 * a , , , , ,48 * b , , , , , , ,26 1, , , , ,26 1, , , , , , , , , , ,32 4., , , ,32 25., , , , , , , ,55 * a Umwidmung vom Anlagevermögen ins Umlaufvermögen. * b Umwidmung vom Umlaufvermögen ins Anlagevermögen.

76 76 Unter den unfertigen Leistungen sind 34,2 T noch nicht abgerechnete Betriebskosten sowie 21,4 T Kosten für noch nicht abgerechnete Erschließungsleistungen enthalten. In den Positionen Sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfanges enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Das gezeichnete Kapital beträgt ,19. KAPITALRÜCKLAGE / T BESTAND AM ENDE DES VORJAHRES EINSTELLUNGEN WÄHREND DES GESCHÄFTSJAHRES ENTNAHME WÄHREND DES GESCHÄFTSJAHRES BESTAND AM ENDE DES GESCHÄFTSJAHRES Kapitalrücklage 6.83,5,, 6.83,5 RÜCKLAGENSPIEGEL / T BESTAND AM ENDE DES VORJAHRES EINSTELLUNGEN AUS BILANZGEWINN DES VORJAHRES EINSTELLUNG AUS JAHRESÜBER- SCHUSS DES GESCHÄFTSJAHRES ENTNAHME FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR BESTAND AM ENDE DES GESCHÄFTSJAHRES Andere Gewinnrücklagen 385, 4,,, 425, BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

77 L e b e n s r ä u m e z u m A u s t o b e n 77 Die Pensionsrückstellungen wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Teilwertverfahren unter Zugrundelegung eines Rechnungsfußes von 5,5 % gebildet. Der Teilwert ermittelte sich nach den Richttafeln 25 G. In den sonstigen Rückstellungen sind Beträge für noch anfallende Baukosten für verkaufte Grundstücke von 281,6 T enthalten. DIE FORDERUNGEN MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR / DAVON 25 MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR DAVON 24 MIT EINER RESTLAUFZEIT VON MEHR ALS EINEM JAHR Forderungen aus Betreuungstätigkeit , ,1

78 Verbindlichkeiten 78 DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERUNG GEWÄHRTEN PFANDRECHTE O.Ä. STELLEN SICH WIE FOLGT DAR ( 285 ZIFF. 1 A,B HGB) / VORJAHRESZAHLEN IN GRAU DARGESTELLT. VERBINDLICHKEITEN / INSGESAMT DAVON RESTLAUFZEIT UNTER 1 JAHR DAVON RESTLAUFZEIT 1-5 JAHRE Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , , ,5 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , , ,16 Erhaltene Anzahlungen , , , ,11 Verbindlichkeiten aus Vermietung 352, ,94 352, ,94 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , , ,69 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , , , ,88 Sonstige Verbindlichkeiten 71.77, , , ,17 Gesamtbetrag , , , , , ,21 BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

79 L e b e n s r ä u m e z u m A u s r u h e n 79 DAVON RESTLAUFZEIT ÜBER 5 JAHRE DAVON GESICHERT ART DER SICHERUNG , , , ,6 GS, Hyp , , , ,53 GS, Hyp , , , ,13

80 8 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind 12,7 T aus dem Verkauf von Objekten des Anlagevermögens enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind keine wesentlichen Posten nach 277 HGB enthalten. Bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag handelt es sich im Wesentlichen um Gewerbesteuern für das laufende Geschäftsjahr. Die sonstigen Steuern enthalten überwiegend Grundsteuern. 5. Sonstige Angaben Zukünftige Bauinstandhaltungen und Modernisierungen können unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. NICHT AUS DER BILANZ ERSICHTLICHE HAFTUNGSVERHÄLTNISSE / T NICHT ERSICHTLICHE HAFTUNGSVERHÄLTNISSE DAVON GEGENÜBER VERBUNDENEN UNTERNEHMEN Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank eg Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Lüner Heide übernommene Bürgschaft gegenüber der Stadt Bergkamen BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

81 81 BETEILIGUNGSVERHÄLTNISSE SITZ ANTEIL % EK T. ERGEBNIS T. GESCHÄFTSJAHR Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH GbR Lüner Heide GbR Lippe- wohnpark BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums in Bochum-Springorum mbh Besitz- und Betriebs KG. Lünen Lünen Lünen Bochum 1 % 5 % 33,33 % 8, % 5.7,9 113, ,2 46,2 35,2 1,7 76, DIE NACHSTEHENDE ÜBERSICHT ZEIGT DIE ORGANISATION UND DURCHSCHNITTLICHE STELLENBESETZUNG JEWEILS AM : BETRIEBSORGANISATION Kaufmännischer Bereich Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Technischer Bereich Vollzeitbeschäftigte Regiebetrieb Hausmeister/Parkhaus/Aufsichtspersonen

82 82 GESELLSCHAFTERVERHÄLTNISSE Alleinige Gesellschafterin der Unternehmung ist die Muttergenossenschaft Bauverein zu Lünen eg. Gegenüber der Gesellschafterin bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Verbindlichkeiten von 5.572,9 T (Vorjahr: 5.631,2 T ). Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von ,25 wie folgt zu verwenden: Einstellungen in andere Gewinnrücklagen: 3. Gewinnvortrag auf neue Rechnung: 4.733,25 PRÜFUNGSVERBAND Die gesetzliche Prüfung erfolgt durch den Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Goltsteinstraße 29, 4211 Düsseldorf. BAUVEREIN ZU LÜNEN BAU- UND VERWALTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

83 L e b e n s r ä u m e z u m N a c h d e n k e n 83 Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Dipl.-Ing. Hubert Scharlau hauptamtlich Vorsitzender Dipl.-Betriebswirt Vorsitzender Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt Friedhelm Deuter hauptamtlich stellv. Vorsitzender Bautechniker Michael Bartsch Bankkaufmann Ferdinand Beckmann nebenamtlich Steuerberater Christian Dieckmann Rechtsanwalt Horst Eggermann Technischer Angestellter Günter Feldmann Vulkaniseur-Meister Max Gatzke Dipl.-Ing. Hubert Meier Handelsvertreter Ferdinand Schulz Industriekaufmann Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.

84 84 L e b e n s r ä u m e z u m A b s c h a l t e n

85 GENOSSENSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSGRUPPE BAUVEREIN ZU LÜNEN Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH 85

86 Lagebericht Geschäft und Rahmenbedingungen 1.1 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS UND DES GESCHÄFTSERGEBNISSES In einem begrenzten regionalen Immobilienmarkt konnte sich die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH in 25 gut behaupten. Der Jahresüberschuss beträgt 46,2 T. Das Geschäftsjahr 25 war geprägt durch gewerbliche Neuvermietungen und damit verbundene Umbauten. In diesem Rahmen haben wir einige sehr komplexe Maßnahmen aufgelegt. Sie dienen der Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit unserer Bestände. Die gezielte Produktpflege behält einen hohen Stellenwert, damit die Zukunft gemeistert werden kann. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes hat sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 25 im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um,9 % erhöht. Dies ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der Exportwirtschaft zurückzuführen. Jedoch stagnierte der private Konsum weiter (real +, %). Wesentliche Ursache war erneut die schwache Dynamik am Arbeitsmarkt. Die Nettolöhne stiegen nur leicht und gaben keinen wesentlichen Impuls für den Konsum. Zudem fehlte es den Verbrauchern nach wie vor an Vertrauen in die Zukunft. Die Preissteigerungsrate lag bei 1,3 % (Vorjahr: 1,6 %), insbesondere durch die gestiegenen Energie- und Gesundheitskosten. Die wirtschaftliche Lage mit dem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel der Region wirkt sich auch auf die Gewerberaumbewirtschaftung aus. Seit über 5 Jahren ist ein Nachfragerückgang festzustellen. Marktbedingte Leerstände sind teilweise zu verzeichnen. Diesen Problemen stellen wir einen guten Branchenmix erfolgreich entgegen. Allerdings war auch im laufenden Geschäftsjahr in Einzelfällen eine Korrektur des Mietpreises nach unten unumgänglich. Ein Anstieg der Rückstände, sowie der damit verbundenen Abschreibungen, Mahnbescheide und Räumungsklagen waren nicht zu vermeiden. Die Ertragslage ist hierdurch nicht gefährdet. 1.2 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das Geschäftsjahr 25 ist für die Gesellschaft erfolgreich verlaufen. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung belaufen sich auf 1.981,9 T und lagen somit 2,41 % über dem Vorjahr. Im Wesentlichen ist die Steigerung auf rückläufige Erlösschmälerungen zurückzuführen. Die durchschnittliche Nettomiete der Gewerbe beträgt 6,95 je qm im Monat. Die Eigenkapitalrentabilität beträgt,93 %. 1.3 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Bedingt durch die Geschäftsbesorgung, die die Mutter-GmbH für die Gesellschaft leistet, sind entsprechende Anlastungen für Dienstleistungen anstelle des ausgewiesenen Personal- und Sachaufwandes festzustellen. Der Ausweis unter den Löhnen und Gehältern betrifft die Vergütung der Geschäftsführung. BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

87 2. Darstellung der Lage 2.1 ERTRAGSLAGE 25 T % 24 T % VERÄNDERUNG T ERTRAGSLAGE Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit (einschl. Bestandsveränderungen) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen (einschl. Bestandsveränderungen) Andere aktivierte Eigenleistungen Bestandsveränderungen ,7%,%,%,%,9%,2% ,7%,%,%,%,% 1,5% GESAMTLEISTUNG ,8% ,2% 4 Andere betriebliche Erträge 66 3,2% 57 2,8% 9 BETRIEBSLEISTUNG ,% ,% 49 AAufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Aufwendungen für Betreuungstätigkeit Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Personalaufwand Abschreibungen Andere betriebliche Aufwendungen Zinsaufwand Sonstige Steuern ,9%,%,% 6,3%,8% 22,9% 2,7% 34,5% 3,% ,9%,%,% 6,2%,8% 23,4% 1,9% 34,% 2,9% AUFWENDUNGEN FÜR DIE BETRIEBSLEISTUNG ,% ,1% 8 BETRIEBSERGEBNIS 1,% 42 2,1% 41 Beteiligungs- und Finanzergebnis Neutrales Ergebnis ERGEBNIS VOR ERTRAGSTEUERN Steuern vom Einkommen und Ertrag JAHRESÜBERSCHUSS

88 CASHFLOW / T Jahresüberschuss Abschreibungen Cashflow planmäßige Tilgungen außerplanmäßige Tilgungen 14,9 473,3 488,2 289,1, 46,2 474,8 521, 31,1, FINANZLAGE STICHTAGSLIQUIDITÄT / T ABWEICHUNG Langfristiger Bereich: a) Vermögenswerte b) Finanzierungsmittel Deckung Mittelfristiger Bereich: a) Vermögenswerte b) Finanzierungsmittel Deckung Saldo lang- und mittelfristiger Bereich Kurzfristiger Bereich: a) Finanzmittelbestand b) Kurzfristige Verbindlichkeiten Stichtagsliquidität BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

89 4 ABSCHLUSSZAHLEN / T Bilanzsumme Anlagevermögen Eigenkapital Jahresüberschuss , , ,8 14, , ,2 5.8, 46,2 Veränderungen , ,5 + 46,2 + 31, ERTRAGSLAGE Die Ertragslage unserer Genossenschaft war auch im Berichtsjahr zufrieden stellend. 2.3 VERMÖGENSLAGE Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind nach wie vor geordnet. Das Betriebsergebnis ist fast ausschließlich im Bereich der Hausbewirtschaftung entstanden. Um bei einigen Objekten die Vermietbarkeit zu gewährleisten, werden dort vertretbare Ertragsverzichte ausgesprochen. Die Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung sind insbesondere durch Verringerung der Erlösschmälerungen gestiegen. Für das Jahr 26 ist mit einer zufrieden stellenden Ertragslage zu rechnen. Die Fortschreibung der ordentlichen Ergebnissituation ist gesichert. 2.2 FINANZLAGE Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Liquide Mittel für notwendige Investitionen waren verfügbar. Auch für das laufende Geschäftsjahr stehen disponible Mittel in ausreichender Höhe bereit. Das geldrechnungsmäßige Ergebnis sichert die geplanten Investitionen. Leasingverpflichtungen zum bestanden nicht. Das Anlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Der tatsächliche Verkehrswert liegt deutlich über den ausgewiesenen Buchwerten. Die Erhöhung des Anlagevermögens ist auf Investitionen in den Neubau für die Residenz Osterfeld zurückzuführen. Das Eigenkapital der Gesellschaft konnte im Wesentlichen durch Gewinnthesaurierung gestärkt werden. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt 19,83 %. Auch die Dauerfinanzierungsmittel wurden u.a. investitionsbedingt aufgestockt und durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen gemindert. Im Saldo beträgt der Zugang 288,9 T. Den Investitionen ins Sachanlagevermögen von 2.526,2 T und den ausgewiesenen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten von 26,3 T stehen Abschreibungen von 474,8 T gegenüber.

90 L e b e n s r ä u m e z u m A u f t a n k e n VERMÖGENSLAGE VERMÖGENSSTRUKTUR / T ABWEICHUNG Anlagevermögen langfristig Sachanlagen Finanzanlagen Umlaufvermögen lang- und mittelfristig Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Bilanzsumme KAPITALSTRUKTUR / T ABWEICHUNG Eigenkaptial langfristig Gezeichnetes Kapital Ergebnisrücklagen Bilanzgewinn Fremdkapital einschl. RAP lang- und mittelfristig Langfristig Mittelfristig Kurzfristig Bilanzsumme BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

91 91 3. Nachtragsbericht 4. Risikobericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. 4.1 RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Das wirtschaftliche Umfeld unseres Unternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großen Wettbewerb. Der Bauverein zu Lünen ist als Dienstleister in der Wohnungswirtschaft tätig und daher mit einer Vielzahl von Risiken konfrontiert. Diese Risiken sind untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden. Ziel unseres Handelns ist, dass wir die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen überschaubaren Risiken eingehen, um die Chancen der Wertschöpfung zu nutzen. Dies wird insbesondere durch hohe Qualität unserer Produkte erreicht. Die Rahmenbedingungen in Deutschland werden sich möglicherweise nicht wesentlich verbessern. Mögliche Risiken für die Weltwirtschaft sehen wir in einem weiteren Anstieg der Rohstoffpreise durch die weiter steigende Nachfrage am Weltmarkt. Dies könnte die Konjunktur weltweit negativ beeinflussen. Darüber hinaus wächst das Risiko von unerwartet eintretenden Ereignissen wie Naturkatastrophen oder terroristischen Anschlägen. Bei allen Geschäften streben wir profitables Wachstum an. Investitionsentscheidungen wurden und werden grundsätzlich nach diesem Kriterium beurteilt. Im Moment sehen wir keine nennenswerten Risiken, die unsere Ertrags-, Vermögens- und Liquiditätslage negativ beeinflussen können.

92 CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Durch die konsequente und frühzeitige Ausrichtung des Unternehmens auf den sich ändernden Teilmarkt ist auch für die Zukunft mit positiven Ergebnissen zu rechnen. Insbesondere die nachhaltige Produktpflege zeichnet sich hierfür verantwortlich. Der Kunde ist Mittelpunkt unseres Handelns. Dabei ist die Leistungsfähigkeit gegenüber unseren Kunden laufend zu verbessern und unsere Marktpositionen kontinuierlich zu erweitern. Mit unseren gut qualifizierten und motivierten Mitarbeitern sowie unserer Innovationskraft und bewährten Strategie sehen wir uns entsprechend gut disponiert. Anspruchsvolle Ziele haben wir uns auch für die nächsten Jahre gesetzt. der sich verändernden Märkte Entscheidungen auf gesicherten Basisdaten getroffen werden. Daneben werden die wichtigsten finanzwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßig erstellt und analysiert. Unser Geschäft ist Zinsänderungs- und Kreditrisiken ausgesetzt. Um Zinsänderungsrisiken weitestgehend auszuschließen, wird insbesondere durch Unternehmensfinanzierung und hohen Tilgungsraten darauf geachtet, das kein Klumpenrisiko entsteht. Das Risiko des Forderungsausfalls wird verringert durch das konsequente Einholen von Schufaauskünften, sowie ein aktives Debitorenmanagement einschließlich Mahnwesen und offensiven Inkassos. 4.3 FINANZINSTRUMENTE Der Bauverein versteht effizientes und vorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element in der Unternehmensentwicklung. Primäres Ziel ist die frühzeitige Erkennung und somit aktive Steuerung im Rahmen der Risikostrategie. Zur Erfassung und Steuerung von Risiken werden existierende Instrumente permanent weiterentwickelt. So wurde im Geschäftsjahr 23 ein Portfoliomanagement implementiert und im laufenden Geschäftsjahr 25 weiterentwickelt. Mit diesem Instrument können unter Berücksichtigung BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / LAGEBERICHT 25

93 L e b e n s r ä u m e z u m s e l b e r g e s t a l t e n Prognosebericht Für die nächsten beiden Geschäftsjahre erwarten wir eine leichte positive konjunkturelle Entwicklung. Das Gebiet in dem die Gesellschaft tätig ist, wird in Zukunft mit leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen rechnen müssen. Bis zum Jahr 215 wird die Bevölkerung im optimistischen Szenario insgesamt noch stagnieren, setzt sich dagegen der Trend der letzten Jahre fort, wird die Bevölkerungszahl sinken. Insgesamt muss sich das Unternehmen auf die Bevölkerungsveränderung, die weniger, grauer und bunter wird einstellen. D.h. mit abnehmender Bevölkerungszahl ist zu rechnen. Auch werden die Bewohner im Durchschnitt deutlich älter und die Ausstattungen der Haushalte individueller. Auf diese Situation hat sich die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen bereits eingestellt und wird diese Strategie auch in den nächsten Jahren fortsetzen. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit erfolgen Investitionen in 26 auf gleich bleibend hohem Niveau. Mit Blick auf die älter werdenden Haushalte, werden Investitionen insbesondere im Bereich des Seniorenwohnens vorgenommen. Aber auch steigende Energiekosten beeinflussen unser Handeln. So werden wir, wie bereits in der Vergangenheit, auch die energetische Modernisierung unserer Gebäude weiter vorantreiben. Im Mittelpunkt unseres Handelns stehen unsere Kunden. Das Eingehen auf die Bedürfnisse unserer Kunden wird die Marktposition unseres Unternehmens weiter stärken. Insgesamt erwartet die Geschäftsführung für die Geschäftsjahre 26/27 eine Geschäftsentwicklung, die auf dem Niveau des Vorjahres liegen wird. Die Geschäftsführung dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der geschäftsbesorgenden Mutter-GmbH für den umsichtigen und bereitwilligen Einsatz sowie für die mit viel Engagement geleistete Arbeit. Diese Elemente haben sehr zum gemeinsamen Erfolg in der Gesellschaft beigetragen. Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Kunden.

94 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 25 Aktiva 94 GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / A. ANLAGEVERMÖGEN I. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Rechten Dritter 5. Bauten auf fremden Grundstücken 6. Anlagen im Bau 7. Bauvorbereitungskosten , , ,93 1, , , , , , ,93 1, , Anlagevermögen insgesamt , ,45 B. UMLAUFVERMÖGEN I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel 1. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , , , , , , , ,72 BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / BILANZ

95 Passiva 95 GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / A. EIGENKAPITAL I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Gewinnrücklagen Andere Gewinnrücklagen IV. Bilanzverlust 1. Verlustvortrag 2. Jahresüberschuss 57.94, , , , , , , , , , ,86 Eigenkapital insgesamt , ,19 B. RÜCKSTELLUNGEN 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen 5.677, , 1.611, 84. C. VERBINDLICHKEITEN 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 7. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 9.22, , , , , , , , , , , , , , , ,56 (8.877,56) , ,72

96 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 25 Gewinn- und Verlustrechnung 96 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG GESCHÄFTSJAHR / VORJAHR / 1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 2. Verminderung / Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,1 4.85, , , , , , , , ,23 6. Rohergebnis , ,44 7. Personalaufwand Löhne und Gehälter 8. Abschreibungen auf Sachanlagen 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundenen Unternehmen: , , , , , , , , , ,14 (22.831,94) 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag 14. Sonstige Steuern 2.696, , , , Jahresüberschuss 46.21, , Verlustvortrag 57.94, , Bilanzverlust , ,26 BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

97 L e b e n s r ä u m e f ü r Ü b e r r a s c h u n g e n 97

98 Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 25 wurde nach handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Für das Geschäftsjahr wurde eine gesonderte Steuerbilanz aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgegebenen Formblatt; die Vergleichszahlen des Vorjahres sind aufgeführt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt. BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

99 99 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen SACHANLAGEN Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten der Gebäude sind keine anteilig zurechenbaren Kosten für eigene Leistungen der Gesellschaft einbezogen worden. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden in Höhe von 19,6 T aktiviert. berücksichtigt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Vom Aktivierungswahlrecht der Geldbeschaffungskosten wurde - wie im Vorjahr - kein Gebrauch gemacht. Sämtliche Beträge des Geschäftsjahres konnten sofort als Aufwand erfasst werden. Bei Objekten, bei denen die Modernisierung eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus zur Folge hat, wurden die aufgewandten Kosten aktiviert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Gebäuden und Garagenobjekten auf der Basis zulässiger Abschreibungen nach Handelsrecht ermittelt und mit 2 % bzw. 4 % vorgenommen. UMLAUFVERMÖGEN Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Heizölvorräte wurden zu Anschaffungskosten (Anwendung Fifo-Verfahren) bewertet. RÜCKSTELLUNGEN Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. VERBINDLICHKEITEN Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert worden. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Bewertungsabschläge

100 3. Angaben zur Bilanz 1 DIE ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IST IM NACHFOLGENDEN ANLAGESPIEGEL DARGESTELLT: ANSCHAFFUNGS- KOSTEN ZUGÄNGE ABGÄNGE A. SACHANLAGEN / Grundstücke mit Wohnbauten , ,96 Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,43 Grundstücke ohne Bauten 54.63,93 Grundstücke mit Rechten Dritter 1,51 Bauten auf fremden Grundstücken ,22 Anlagen im Bau ,7 Bauvorbereitungskosten , ,9 BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

101 UMBUCHUNGEN , , , ,59 ABSCHREIBUNGEN DES GESCHÄFTSJAHRES , , , ,1 ABSCHREIBUNGEN (KUMULIERTE) , , ,93 1, , , ,95 BUCHWERT AM , , ,93 1, , ,45 BUCHWERT AM

102 L e b e n s r ä u m e f ü r H o b b i e s 12 RÜCKLAGENSPIEGEL / T BESTAND AM ENDE DES VORJAHRES EINSTELLUNGEN AUS BILANZGEWINN DES VORJAHRES EINSTELLUNG AUS JAHRESÜBER- SCHUSS DES GESCHÄFTSJAHRES ENTNAHME FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR BESTAND AM ENDE DES GESCHÄFTSJAHRES Kapitalrücklage Andere Gewinnrücklagen 5.47,8 1,7,,,,,, 5.47,8 1,7 BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

103 13 Unter den unfertigen Leistungen sind 422,2 T noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. In den Positionen sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfanges enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Das gezeichnete Kapital beträgt ,19. In den sonstigen Rückstellungen sind Beträge für zum Bilanzstichtag nicht abgerechnete Betriebskosten von 75 T enthalten. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden nicht.

104 Verbindlichkeiten 14 DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERUNG GEWÄHRTEN PFANDRECHTE O.Ä. STELLEN SICH WIE FOLGT DAR ( 285 ZIFF. 1 A,B HGB) / VORJAHRESZAHLEN IN GRAU DARGESTELLT. VERBINDLICHKEITEN / INSGESAMT DAVON RESTLAUFZEIT UNTER 1 JAHR DAVON RESTLAUFZEIT 1-5 JAHRE Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , , ,46 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , , ,68 Erhaltene Anzahlungen , , , ,32 Verbindlichkeiten aus Vermietung 6.685, , , ,93 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , , ,95 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , , , ,85 Sonstige Verbindlichkeiten 9.22, , , ,56 Gesamtbetrag , , , , , ,14 BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

105 L e b e n s r ä u m e f ü r F a m i l i e n 15 DAVON RESTLAUFZEIT ÜBER 5 JAHRE DAVON GESICHERT ART DER SICHERUNG , , , ,87 GS, Hyp , , , ,71 GS, Hyp , , , ,58

106 L e b e n s r ä u m e z u m G e s u n d b l e i b e n Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung In den sonstigen betrieblichen Erträgen und sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind keine wesentlichen Posten nach 277 HGB enthalten. Bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag handelt es sich im Wesentlichen um Gewerbesteuer für das laufende Geschäftsjahr. Die sonstigen Steuern enthalten Grundsteuern. BAUVEREIN ZU LÜNEN BEWIRTSCHAFTUNGS-GMBH / ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 25

107 5. Sonstige Angaben 17 NICHT AUS DER BILANZ ERSICHTLICHE HAFTUNGSVERHÄLTNISSE / T NICHT ERSICHTLICHE HAFTUNGSVERHÄLTNISSE DAVON GEGENÜBER VERBUNDENEN UNTERNEHMEN Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank eg Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Rathaus Lünen übernommene Bürgschaft gegenüber der Stadt Bergkamen NICHT BILANZIERTE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Zukünftige Bauinstandhaltungen und Modernisierungen können unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. Zur endgültigen Abwicklung am Bilanzstichtag noch laufender Neubaumaßnahmen werden Herstellungskosten von ca T erwartet. Finanzierungsmittel aus verbindlich zugesagten Kapitalmarktmitteln stehen in Höhe von 3.54, T aus. Das Ergebnis ist bestimmt durch steuerlich geänderte Bewertungskriterien. GESELLSCHAFTERVERHÄLTNISSE Alleinige Gesellschafterin ist die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH. Gegenüber der Gesellschafterin bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Verbindlichkeiten von ,6. (Vorjahr: ,55 ). VORSCHLAG ZUR VERWENDUNG DES JAHRESFEHLBETRAGES Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzverlust von ,92 auf neue Rechnung vorzutragen. BETRIEBSORGANISATION Die Mutter-GmbH wird im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages für die Tochter tätig. Für Leistungen sind von der Mutter-GmbH im Berichtsjahr 162,8 T in Rechnung gestellt worden. Dieser Aufwand ist vertretbar und angemessen. BETEILIGUNGSVERHÄLTNISSE SITZ ANTEIL % EK T. ERGEBNIS T. GESCHÄFTSJAHR GbR Rathaus Lünen 5 % 5,1 25

108 18 Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Dipl.-Ing. Hubert Scharlau hauptamtlich Vorsitzender Dipl.-Betriebswirt Vorsitzender Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt Friedhelm Deuter hauptamtlich stellv. Vorsitzender Bautechniker Michael Bartsch Bankkaufmann Ferdinand Beckmann nebenamtlich Steuerberater Christian Dieckmann Rechtsanwalt Horst Eggermann Technischer Angestellter Günter Feldmann Vulkaniseur-Meister Max Gatzke Dipl.-Ing. Hubert Meier Handelsvertreter Ferdinand Schulz Industriekaufmann Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.

109 Impressum Herausgeber: Bauverein zu Lünen, Lünen Text: Bauverein zu Lünen, Lünen Verantwortlich für den Inhalt: Stephan Heupel, Bauverein zu Lünen, Lünen Konzept, Layout & Satz: interemotion AG, Lünen Druck: Druckerei Peter Holtkamp GmbH, Lünen Bauverein zu Lünen, im April 26.

110