Baubegleitende Qualitätskontrolle aus rechtlicher Sicht

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Elmar Beck
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1 Baubegleitende Qualitätskontrolle aus rechtlicher Sicht Vortragsveranstaltung der ZEBAU am Dr. Florian Krause-Allenstein Rechtsanwalt + Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Lehrbeauftragter für Bau- und Architektenrecht an der Hamburger Fernhochschule sowie der Leuphana Universität Lüneburg Schiedsrichter und Schlichter nach SOBau SK Rechtsanwälte Schlüterstraße Hamburg Fon: Fax: fka@sk-anwaelte.de

Architektenrecht an der Hamburger Fernhochschule sowie der Leuphana Universität Lüneburg Schiedsrichter und

2 Baubegleitende Qualitätskontrolle durch Sachverständige 2

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5 Baubegleitende Qualitätskontrolle 5

6 Baubegleitende Qualitätskontrolle = Werkvertrag! BGH, Urteil vom VII ZR 475/00 Sachverhalt: Qualitätssicherer und Bauherr vereinbaren stichprobenartige Überwachung des Bauvorhabens im Rahmen sog. Audits. Hierbei werden Mängel übersehen. Gegen die Ansprüche des Bauherrn wendet der Qualitätssicherer ein, er habe diese Mängel im Rahmen der fünf vereinbarten fünf Audits die Mängel nicht sehen können. Entscheidung: Der BGH gibt dem Bauherrn Recht. Der Qualitätssicherer habe einen Werkvertrag abgeschlossen und schulde ein mangelfreies Entstehenlassen des Bauwerks. Praxishinweis: Trotz geringer Anzahl an Baustellenterminen und geringem Honorar haftet der Bauüberwachende nach ständiger Rechtsprechung voll! 6

Gegen die Ansprüche des Bauherrn wendet der Qualitätssicherer ein, er habe diese Mängel im Rahmen der fünf vereinbarten fünf Audits die Mängel nicht sehen können.

7 Baubegleitende Qualitätskontrolle Werkvertrag! OLG Celle, Urteil vom U 187/13 Sachverhalt: Architekt wird mit energetischer Sanierung eines Bestandsbauwerks beauftragt. Das Ziel der Erreichung eines KfW-Zuschusses wird nicht erreicht. Der Bauherr nimmt den Architekten daraufhin auf Schadensersatz in Höhe der seiner Ansicht nach nutzlosen Aufwendungen in Anspruch. Entscheidung: Die Klage wird abgewiesen. Zwar liege eine fehlerhafte Beratung vor; es sei jedoch kein Schaden entstanden. Denn der Bauherr habe einen seinen Investitionskosten entsprechenden Mehrwert an seinem Gebäude erhalten. Praxishinweis: Das Gericht stellt im Gegensatz zum BGH ausdrücklich klar, dass eine energetische Beratung Dienstvertrag sein kann! 7

Der Bauherr nimmt den Architekten daraufhin auf Schadensersatz in Höhe der seiner Ansicht nach nutzlosen Aufwendungen in Anspruch. Entscheidung: Die Klage wird abgewiesen.

8 Kein Haftungssauschluss für baubegleitende Qualitätskontrolle BGH, Urteil vom VII ZR 475/00 Sachverhalt: Qualitätssicherer und Bauherr vereinbaren stichprobenartige Überwachung des Bauvorhabens im Rahmen sog. Audits. In dem geschlossenen Vertrag findet sich eine Klausel: Schadensersatzforderungen jedweder Art wegen nicht erkannter verdeckter oder sonstiger Mängel. Ist dieser Ausschluss wirksam? Entscheidung: Nein. Die Klausel benachteiligt den Bauherrn unangemessen, ist unwirksam, so dass sich der Qualitätssicherer darauf nicht berufen kann. Praxishinweis: Haftungsbeschränkungen in AGB für den Qualitätssicherer sind wirksam nur in sehr begrenztem Umfang möglich GmbH / PartmbB gründen! 8

In dem geschlossenen Vertrag findet sich eine Klausel: Schadensersatzforderungen jedweder Art wegen nicht erkannter verdeckter oder sonstiger Mängel.

9 Anspruch auf bestimmte Sachverständigenbescheinigung? OLG Koblenz, Urt. vom Az. 10 U 735/09 Sachverhalt: AG beauftragt Sachverständigen (SV) mit Energieberatung zur Planung der Erzielung von Fördermitteln. Die dem SV übergebenen Pläne sind veraltet Berechnung zu geringer Fläche Vorgaben der Fördermittelrichtlinie nicht erreicht. Hat AG Anspruch auf Bescheinigung? Entscheidung: Nein. SV müsste Erklärung abgeben, deren Richtigkeit er nicht kennt. Unerheblich ist, dass SV durch Neuberechnung die Unkenntnis beseitigen könnte oder ggf. Unrichtigkeit der Pläne hätte erkennen können. Praxishinweis: Das Ausstellen einer falschen Fördermittelurkunde ist nach Ansicht des OLG Koblenz eine strafbare Handlung! 9

Die dem SV übergebenen Pläne sind veraltet Berechnung zu geringer Fläche Vorgaben der Fördermittelrichtlinie nicht erreicht. Hat AG Anspruch auf Bescheinigung? Entscheidung: Nein.

10 EnEV 2002 vereinbart Mängelbeseitigung nach EnEV 2009! OLG Stuttgart, Urteil vom U 33/12 Sachverhalt: Bauträger schuldet ein der Haus nach EnEV Dieser Beschaffenheit entspricht das Dach des Hauses nicht. Der Erwerber verlangt vom Bauträger 50 TEUR Kosten für die Nachbesserung des Daches nach der inzwischen gültigen EnEV Bauträger will nur die Kosten für die Nachbesserung nach EnEV 2002 tragen. Entscheidung: Das Gericht gibt der Klage statt. Die Nachbesserung müsse nun der EnEV 2009 entsprechen. Sowieso-Kosten entstünden nicht, da bei von vornherein fachgerechter Ausführung das Werk nur der EnEV 2002 hätte entsprechenden müssen. Praxishinweis: Nachbesserungsarbeiten müssen der aktuell gültigen EnEV entsprechen! 10

Bauträger will nur die Kosten für die Nachbesserung nach EnEV 2002 tragen. Entscheidung: Das Gericht gibt der Klage statt. Die Nachbesserung müsse nun der EnEV 2009 entsprechen.

11 Fußbodenheizung mangelhaft, wenn EnEV nicht eingehalten OLG Brandenburg, Urteil vom U 92/08 Sachverhalt: Bauherr und Unternehmer vereinbaren den Einbau einer bestimmten Fußbodenheizung, für die keine Raumthermostaten vorgesehen sind. Nach dem Einbau ist der Bauherr der Ansicht, die Heizung sei mangelhaft, weil die Vorgaben der EnEV (Raumthermostaten) nicht eingehalten würden. Der Unternehmer wendet ein, er habe das geliefert, was bestellt wurde. Entscheidung: Der Bauherr gewinnt die Klage. Unternehmer und Planer sind auch dann verpflichtet, die Vorgaben der jeweils gültigen EnEV einzuhalten, wenn dies nicht explizit vereinbart wurde. Praxishinweis: Planer + Unternehmer müssen Bedenken anmelden, wenn Bauherr eine Ausführung wünscht, die gegen die Vorgaben der EnEV verstößt! 11

Nach dem Einbau ist der Bauherr der Ansicht, die Heizung sei mangelhaft, weil die Vorgaben der EnEV (Raumthermostaten) nicht eingehalten würden.

12 Mangel der Lüftungsanlage, obwohl KfW 40 eingehalten! LG Hamburg, Urteil vom O 362/09 Nach den Feststellungen des Sachverständigen K. wird zwar der für den Erhalt von Fördermitteln geforderte KfW-40-Standard eingehalten, weil dieser auf das gesamte Gebäude bezogen ist und die Fördermittelrichtlinien von rein theoretischen, anhand des normativen Nutzerverhaltens ermittelten Bedarfswerten ausgehen, nicht von realen Verbrauchswerten Ebenso lassen sich nach den gutachterlichen Feststellungen die geforderten Norm-Temperaturen erreichen, sofern bei der Nutzung bestimmte Vorgaben beachtet werden. Dieses erfordert aber einen insgesamt hohen Energieverbrauch, der jedenfalls deutlich über dem liegt, den der Erwerber einer Energiesparwohnung erwarten darf denn jedenfalls ist der hier allein zur Verfügung stehende Primärenergieträger Strom erheblich teurer als z.b. Gas oder Fernwärme 12

des normativen Nutzerverhaltens ermittelten Bedarfswerten ausgehen, nicht von realen Verbrauchswerten Ebenso lassen sich nach den gutachterlichen Feststellungen die geforderten Norm-Temperaturen

13 Passivhaus-Zertifikat wird zurückgerufen Wer haftet? Laufendes Verfahren vor dem Landgericht Kiel Für Neubauten von Wohnhäusern wird unter Berücksichtigung der vorliegenden Planung der Architektin durch einen Energieberater einer Passivhaus-Nachweis erstellt. Dieser geht von Fenstern mit bestimmten Eigenschaften aus. Am Ende wird durch einen Dritten ein Passivhaus- Zertifikat erstellt. Einige Jahre nach Fertigstellung der Häuser stellen die Eigentümer fest, dass die Vorgaben der Passivhaus-Richtlinie nicht eingehalten werden und das Zertifikat wird widerrufen. Schaden: 500 TEUR! Es stellt sich heraus, dass die in der Planung vorgesehenen Fenster nicht eingebaut wurden, sondern Fenster mit schlechteren energetischen Eigenschaften. Wer haftet für die Nichteinhaltung der Passivhaus-Vorgaben? 13

erstellt. Dieser geht von Fenstern mit bestimmten Eigenschaften aus. Am Ende wird durch einen Dritten ein Passivhaus- Zertifikat erstellt.

14 Leichte Abweichungen von EnEV keine Nachbesserung! BGH, Urteil vom Urteil vom VII ZR 179/11 Sachverhalt: Fußbodenheizung des Heizungsbauers wird anstelle einer nach EnEV erforderlichen 20mm starken Dämmung nur mit 13mm starken Dämmung ausgeführt. Unternehmer verweigert die Nachbesserung, da sie nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sei. Entscheidung: Zu Recht! Die Nachbesserung hätte 44 TEUR verursacht, während die Heizmehrkosten pro Jahr nur etwa 50 EUR betragen. Die Nachbesserung darf daher verweigert werden. Praxishinweis: Der Bauherr kann aber Minderungsansprüche geltend machen, die hier mit 1.000,- durch die Vorinstanzen bemessen wurden. 14

ausgeführt. Unternehmer verweigert die Nachbesserung, da sie nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sei. Entscheidung: Zu Recht!

15 Haftet Architekt für Einhaltung der Fördervorschriften? OLG Hamm, Urteil vom U 208/01 Sachverhalt: Architekt plant und überwacht Krankenhausbau. Fördermittelrichtlinie sieht vor, dass Baukostensteigerung sofort angezeigt werden muss. Eine entstehende Steigerung wird zu spät angezeigt. Bauherr nimmt Planer wegen 350 TEUR Schadensersatz in Anspruch. Entscheidung: Ohne Erfolg. Planer schuldete nicht die Einhaltung der Fördermittelrichtlinien, da dies nicht in seinem Vertrag ausdrücklich erwähnt wurde. Praxishinweis: Anders wäre es gewesen, wenn der Verlust der Fördermittel auf einen Kostenermittlungsfehler des Architekten zurückzuführen gewesen wäre. 15

Bauherr nimmt Planer wegen 350 TEUR Schadensersatz in Anspruch. Entscheidung: Ohne Erfolg.

16 Haftet Architekt für zu spät beantragte Fördermittel? BGH, Urteil vom VII ZR 90/94 Sachverhalt: Bei Umbau eines Geschäftshauses übernimmt Planer mündlich die Beantragung von Fördermitteln. Der Antrag des Architekten kommt zu spät, woraufhin er vom AG auf Schadensersatz i.h.v. 90 TEUR in Anspruch genommen wird. Entscheidung: Mit Erfolg! Mit Zusage, sich um Fördermittel zu bemühen, übernimmt Architekt vertragliche Nebenpflicht zum Architektenvertrag. Praxishinweis: Hier reichte die bloße mündliche Zusage des Architekten für seine Haftung aus. Pflichten (und Honorar) klar im Architektenvertrag regeln! 16

Der Antrag des Architekten kommt zu spät, woraufhin er vom AG auf Schadensersatz i.h.v. 90 TEUR in Anspruch genommen wird. Entscheidung: Mit Erfolg!

17 Fazit Was Energieberater schuldet, ergibt sich durch Vertragsauslegung Vertragsgestaltung entscheidend für Haftung! Abgrenzung notwendig! Je nach Inhalt des Vertrages schuldet Energieberater rechtzeitige Beantragung und Verwendung der Fördermittel vollständige Berücksichtigung aller Fördermittel Energieberater haftet, wenn Fördermittel / Zertifikate nicht erlangt oder später aberkannt werden Energieberater haftet, wenn Fördermittelbescheinigung falsch gegenüber Auftraggeber und Dritten (Käufer / Mieter) Strafbarkeit unrichtig ausgestellter Zertifikate 17

aller Fördermittel Energieberater haftet, wenn Fördermittel / Zertifikate nicht erlangt oder später aberkannt werden Energieberater haftet,

18 Praxistipps Regeln Sie die Leistungspflicht in Ihrem Vertrag klar und eindeutig! Stellen Sie im Vertrag eindeutig dar, was Sie nicht schulden. Z.B. Keine Beratung / Beantragung / Überwachung der Erlangung von Fördermitteln. Keine Einhaltung der baulichen Anforderungen an Fördermittelrichtlinien Kein Erzielen der beabsichtigten energetischen Maximalwerte des Gebäudes Stellen Sie im Vertrag dar, dass die Erzielung der energetischen Maximalwerte stark nutzerabhängig ist! 18

Keine Beratung / Beantragung / Überwachung der Erlangung von Fördermitteln.

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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