Datum: Betreff: Pressemeldung zum LVS-Immobilientag der Sachverständigen am 18. Juli 2014

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1 Dr. rer. pol. Daniela Schaper Mitglied im Team Fachbereichsleitung Immobilienbewertung LVS Bayern e.v. Arcostraße München Tengstr München tel: +49 (0) 89 / fax: +49 (0) 89 / info@daniela-schaper.de internet: Betreff: Pressemeldung zum LVS-Immobilientag der Sachverständigen am 18. Juli 2014 Am trafen sich Sachverständige des Bereiches Immobilienbewertung zum mittlerweile 7. LVS-Immobilientag der Sachverständigen, der von der Vizepräsidentin des LVS Bayern (Landesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger in Bayern) Anna-Maria Tuscher-Sauer sowie dem Präsidenten der Steuerberaterkammer München und Vizepräsidenten der Bundessteuerberaterkammer Dr. Hartmut Schwab in den Räumen der IHK München eröffnet wurde. Die diesjährige Veranstaltung widmete sich zum einen den speziellen Belangen der Immobilienwertermittlung im steuerlichen Kontext und zum anderen den praktischen Auswirkungen der neuen Bewertungsrichtlinien. Zusammenfassung: Im Anschluss an Impulsvorträge des Steuerrrechtlers und Steuerberaters Prof. Dr. Dr. h.c. Michael Preißer, des Wirtschaftsprüfers Helge Schäfer und der öffentlich bestellten und vereidigten (öbuv) Sachverständigen Dr. Daniela Schaper traten die Berufsgruppen im Rahmen einer Podiumsdiskussion in einen Dialog. Es stellte sich sehr schnell heraus, dass es viele Anknüpfungspunkte gibt z.b. bei Erbfällen, Schenkungen, in einkommenssteuerlichen oder bilanziellen Belangen. Hier sollten gerade auch Sachverständige auf die anderen Berufsgruppen zugehen und die vorhandenen Potentiale nutzen. In diesem Zusammenhang seien die mit großem Zuspruch von Steuerberatern angenommenen Wertermittlungsseminare des öbuv Sachverständigen Jürgen Jacoby, Mitglied im Leitungsteam für Immobilienbewertung des LVS Bayern, zu nennen. Die aktuelle Rechtsprechung und hier insbesondere das BFH-Urteil vom , wonach der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nur durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses möglich ist, hat den Sachverständigen den Rücken gestärkt. Der koordinierte Ländererlass vom bezieht auch die nach DIN EN ISO/IEC zertifizierten Sachverständigen mit ein. Von Seiten der Wirtschaftsprüfer enthalten die IDW PS 322 und S 10 von 2013 klare Vorgaben für den Umgang mit Immobilienbewertungen. Landesverband Bayern Geschäftsstelle: Bankverbindung: öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter SACHVERSTÄNDIGER Arcostraße 5, München Tel.: +49 (0) 89/ Fax: +49 (0) 89/ info@lvs-bayern.de Postbank München Kto (BLZ ) Hypo Vereinsbank Kto (BLZ )

2 Seite: 2 Durch die bereits begonnene und zu intensivierende Zusammenarbeit des LVS Bayern mit der Steuerberaterkammer München und Bundessteuerberaterkammer kann gezielt auf die Verbesserung von steuerlichen Rahmenbedingungen Einfluss genommen werden. Der zweite Teil der Veranstaltung war den neuen Bewertungsrichtlinien gewidmet. Aus dem zuständigen Bundesministerium wurde durch Ulrike Mennig die aktuell in Kraft getretene Vergleichswertrichtlinie erläutert und vom Fortschritt in Bezug auf die Ertragswertrichtlinie berichtet. Die Gutachterausschüsse beschäftigen sich derzeit mit der Ermittlung praxisbezogener Sachwertfaktoren zur Anwendung der Normalherstellungskosten NHK 2010, die mit der Sachwertrichtlinie vom in Kraft getreten sind, und beißen sich daran regelmäßig die Zähne aus. Zeigt sich doch in der Praxis, dass die NHK 2010 nur mit Hilfe gravierender Korrekturen zu sachgerechten Ergebnissen führen. Gutachterausschüsse beginnen bereits jetzt, Sonderwege zu gehen. Ein Beispiel dafür ist der Gutachterausschuss München, der auf einem sehr schwierigen Markt agieren muss wie Helmut Thiele als Vorsitzender des Gutachterausschusses München und fachlicher Beirat des LVS Bayern berichtete. Sachverständige müssen sich darauf einstellen, eine Vielzahl von verschiedenen Sachwertmodellen anzuwenden je nachdem, welcher Gutachterausschuss örtlich zuständig ist. Das macht die Arbeit von überregional tätigen Sachverständigenbüros nicht leichter. Die Vizepräsidentin des LVS Bayern und Vorsitzende des Fachbereichs Immobilienbewertung Anna Maria Tuscher-Sauer konnte wieder einmal zahlreiche Sachverständige aus ganz Bayern begrüßen. Den Auftakt und gleichsam die thematische Einstimmung bildete das Grußwort von Dr. Hartmut Schwab, Präsident der Steuerberaterkammer München, Vizepräsident der Bundessteuerberaterkammer sowie Inhaber einer Steuerberaterkanzlei in Augsburg. In seinem Grußwort ging Dr. Schwab insbesondere auf einige Gerichtsurteile ein, die einen großen Einfluss auf die Bewertung von Immobilien aus steuerlichen Gründen und damit nicht zuletzt auf die Einsatzmöglichkeiten von Grundstückssachverständigen haben, sei es im einkommenssteuerrechtlichen Kontext (Stichwort: Aufdeckung stiller Reserven) oder im Zusammenhang mit erbschaftssteuerrechtlichen Belangen. Hier bietet die antizipierende Zusammenarbeit von Steuerberatern und Sachverständigen die Möglichkeit, Konfliktpotential mit den Finanzbehörden zu vermeiden. Insbesondere sei auf das BFH-Urteil vom (II R 61/11) hingewiesen. Danach ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses möglich. Aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen weist der koordinierte Ländererlass vom darauf hin, dass der Nachweis auch durch inhaltlich mangelfreie Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erfolgen kann. Gegebenenfalls kann die Finanzverwaltung grundsätzlich auch Gutachten freier Sachverständiger zulassen. Spätestens jedoch im Falle eines Verfahrens vor dem Finanzgericht oder Bundesfinanzhofs reicht dies nicht aus. Mit Spannung wird auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes erwartet, in dem über die Verfassungsmäßigkeit der Verschonung von Betriebsvermögen im Falle von Betriebsübergaben entschieden wird. Denn durch deren mögliche Abschaffung oder allein durch die Festlegung von höheren zu versteuernden Beträgen könnte die Zahl der zukünftig erforderlichen Gutachten für Gewerbe- und betrieblich genutzte Immobilien exponentiell zunehmen. Es gibt somit zahlreiche Anknüpfungspunkte für die Zusammenarbeit von Sachverständigen und Steuerberatern.

3 Seite: 3 Wie dies im konkreten Fall aussehen kann, erläuterte Prof. Dr. Dr. h.c. Michael Preißer, Professor für Steuer- und Wirtschaftsprivatrecht, insbesondere Recht der Unternehmensbesteuerung, und selbst auch Partner in einer Sozietät in Hamburg. Die typisierte Bewertung nach dem Bewertungsgesetz BewG beinhaltet je nach dem zur Anwendung kommenden Wertermittlungsverfahren diverse Pauschalierungen und Vereinfachungen, an denen der Sachverständige ansetzen kann, sei es die Beurteilung der Nettokaltmieten und Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren oder die Festsetzung der Regelherstellungskosten im Sachwertverfahren. Die Öffnungsklausel gemäß 198 BewG macht es dem Steuerpflichtigen möglich, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachzuweisen. Gerade bei Schenkungen größerer Immobilienvermögen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge bietet sich die koordinierte Beratung durch Steuerberater und Sachverständige an. Will man hier den 10-Jahres-Korridor der Steuerfreibeträge optimal ausnutzen, bedarf es einer Immobilienbewertung, um die stufenweise Übergabe zu gestalten. Häufig ungenutzt bleibt das Potential einer Zusammenarbeit zwischen Wirtschaftsprüfern und öffentlich bestellten und vereidigten (öbuv) Sachverständigen, erläuterte im Anschluss Helge Schäfer, Wirtschaftsprüfer und Partner in einer europaweit tätigen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. So sieht die internationale Rechnungslegung regelmäßig den Einsatz von Wertermittlern vor. Auch die Beurteilung von Buchwerten des Immobilienvermögens ist ohne Einschaltung eines Sachverständigen nicht möglich. Genaue Regelungen zum Umgang mit Immobilienbewertungen im Rahmen der Wirtschaftsprüfung enthalten die Standards PS 322 (Anforderungen an die Verwertung der Arbeit eines für den Abschlussprüfer tätigen Sachverständigen) und S 10 (Grundsätze zur Bewertung von Immobilien) des IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer). Angelsächsische Bewertungsgesellschaften sind sehr präsent und greifen häufig die Bewertungsaufträge ab und das, obwohl gerade aufgrund der vorhandenen Marktkenntnis der am Ort ansässige öbuv Sachverständige besser zum Einsatz kommen könnte. Hier ist ein gegenseitiges Aufeinanderzugehen notwendig. Auf dem LVS Immobilientag wurde ein Grundstein dafür gelegt. Weiterer Erfahrungsaustausch ist geplant. Eine Aufgabenstellung, mit der Sachverständige an der Schnittstelle zwischen Steuerpflichtigem, Steuerberater und Finanzverwaltung häufig zum Einsatz kommen, ist die Ermittlung des Gebäudewertanteils als Grundlage für die Abschreibung. Die aktuelle Rechtsprechung sieht in nahezu allen Fällen die Anwendung des Sachwertverfahrens vor, obwohl es sich bei den zu bewertenden Objekten, in der Natur der Sache, um Renditeobjekte handelt. Die Finanzverwaltung wendet für die Kaufpreisaufteilung ein vereinfachtes Sachwertverfahren an, das im Rahmen der am auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums veröffentlichen Arbeitshilfe nachvollzogen werden kann. Damit erfolgt jedoch die steuerliche Betrachtung nach anderen Gesichtspunkten als den Überlegungen, die ja erst zur Kaufentscheidung und der Festlegung des Kaufpreises geführt haben. Dies geschieht nach Ertragswertkriterien. Auch die sture Anwendung der Bodenrichtwerte führt hier in die Irre. Bodenrichtwerte werden gemäß 196 BauGB auf Basis von Verkäufen unbebauter Grundstücke ermittelt. Aufgrund abweichender Renditeerwartungen sind diese jedoch nur bedingt für Bestandsimmobilien geeignet. Tatsächlich sind die Bodenwertanteile an Kaufpreisen von Renditeobjekten insbesondere in Hochpreisgebieten wie z.b. München regelmäßig niedriger als es sich aus der Sachwertbetrachtung ergibt. Dr. Daniela Schaper, öbuv Sachverständige aus München, stellte in diesem Zusammenhang die empirischen Untersuchungen der Gutachterausschüsse München, Düsseldorf und Frankfurt vor, die verschiedene Modelle und Ansatzpunkte für eine realitätsnahe Bewertung entwickelt haben. Die derzeitige Rechtslage lässt jedoch deren Anwendung nicht zu. Es kommt hier regelmäßig zu einer Steuerungerechtigkeit. Die Anwendung der NHK 2010, die zu keinen realistischen Gebäudesachwerten mehr führt,

4 Seite: 4 verschärft das Problem. Es stellt sich die Frage, wie darauf zu reagieren ist. Den Abschluss des Vormittags bildete eine Podiumsdiskussion, bei der die verschiedenen Berufsgruppen Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Sachverständige die Möglichkeiten der Zusammenarbeit diskutierten unter reger Beteiligung des Auditoriums. Es stellte sich sehr schnell heraus, dass es eine Vielzahl von Verknüpfungen gibt, die jedoch häufig nicht genutzt werden, teils aus Unkenntnis und teils aus mangelndem Verständnis für die Belange des anderen. Große Fortschritte in der Verständigung von Sachverständigen und Steuerberatern wurden bereits erzielt. So berichtete Jürgen Jacoby, öbuv Sachverständiger aus Cham, über die große Resonanz auf die Wertermittlungsseminare die seit einiger Zeit in Zusammenarbeit mit der Steuerberaterkammer München und der Bundessteuerberaterkammer angeboten werden. Ein Grundverständnis für Immobilienwertermittlung ist die Voraussetzung dafür, dass andere Berufsgruppen die Grenzen ihres Tuns erkennen und sich bei Spezialfragen an einen Sachverständigen wenden. Der Nachmittag der Veranstaltung galt den neuen Wertermittlungsrichtlinien und hier insbesondere der Sachwertrichtlinie und Vergleichswertrichtlinie. Extra angereist aus Berlin gab Ulrike Mennig vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit in Berlin einen Überblick über die Vergleichswertrichtlinie. Durch die Vergleichswertrichtlinie wird das Vergleichswertverfahren nicht neu erfunden. Vieles ist gleich geblieben. Es gibt jedoch einige begriffliche Konkretisierungen. Vielfach kritisiert wird immer wieder, dass Aufzählungen nicht vollständig und Regelungen nicht konkret genug seien. Die Richtlinie sei jedoch nicht abschließend und müsse vieles offen lassen, denn: Die Praxis ist viel bunter, führte Frau Mennig aus. Bei allem komme es darauf an, das eigene Tun immer wieder mit gesundem Menschenverstand zu hinterfragen. Sind die Vergleichspreise wirklich geeignet und wie viele Vergleichspreise brauche ich für eine statistisch valide Auswertung? Diese Frage kann nur im Einzelfall beantwortet werden. So enthält die Richtlinie viele unbestimmte Begriffe, die letztlich durch die Fachliteratur erst mit Leben gefüllt werden. Wie bei kaum einem anderen Verfahren, ist der Sachverständige sehr stark auf die Qualität der Daten des örtlichen Gutachterausschusses angewiesen, denn eine Anfrage beim Gutachterausschuss über eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung ist als unverzichtbar anzusehen. Problematisch ist jedoch, dass die Arbeit der Gutachterausschüsse länderspezifisch geregelt ist, so dass es große Unterschiede in der Qualität des Datenmaterials gibt. Von verschiedenen Sachverständigen wurde auch darauf hingewiesen, dass die Anforderungen gemäß der Richtlinie zwar hoch sind, jedoch aufgrund der unter Berufung auf den Datenschutz vielfach noch anonymisierten Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gar nicht umsetzbar sind. Der LVS Bayern hat sich im Rahmen der bevorstehenden Reform der bayerischen Gutachterausschussverordnung in Zusammenarbeit mit der Obersten Baubehörde, dessen Ministerialrat Ulrich Daubenmerkl ebenfalls der Veranstaltung beiwohnte, für eine Änderung eingesetzt. Ulrike Mennig gab auch einen kurzen Ausblick auf die Ertragswertrichtlinie. Die Stellungnahmen der Verbände und Interessengruppen werden derzeit intensiv diskutiert. Eine Prognose, wann die Ertragswertrichtlinie in ihrer Endfassung vorliegt, kann noch nicht gegeben werden. Welche Umsetzungsprobleme es in der Praxis mit der Umsetzung der neuen Richtlinien gibt, erläuterte Helmut Thiele, Vorsitzender des Gutachterausschusses München und fachlicher Beirat des LVS Bayern, am Beispiel der bereits in Kraft getretenen Sachwertrichtlinie und schlug somit einen Bogen zum Vormittag. Denn das Sachwertverfahren bildet wie bereits erwähnt auch die Grundlage für Immobilienbewertungen unter steuerlichem Gesichtspunkt. Zu

5 Seite: 5 kritisieren sei hier der mangelnde Realitätsbezug der Normalherstellungskosten NHK 2010, die insbesondere für Hochpreisgebiete wie München nicht annähernd den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Sofern es wie bei den Normalherstellungskosten NHK 2000 noch Korrekturfaktoren für Ortsgröße und Region gäbe, könnte das Problem zumindest annähernd geheilt werden. Gerade dies sieht die Sachwertrichtlinie jedoch nicht mehr vor. Der Wegfall der Baujahresklassen kommt erschwerend hinzu. Die von den Gutachterausschüssen zu ermittelnden Sachwertfaktoren sollen hier Abhilfe schaffen und beinhalten damit neben der Marktanpassung also auch die Anpassung an regionale Kostenverhältnisse. In München hätte dies jedoch zur Folge, dass teilweise mit Anpassungen in einer Größenordnung von 60 70% auf den vorläufigen Sachwert zu rechnen wäre. Das ist dem Leser eines Gutachtens schlichtweg nicht mehr vermittelbar. Aus diesem Grunde hat sich der Gutachterausschuss München für einen Sonderweg entschieden. So werden die Normalherstellungskosten nach wie vor zunächst mit einem Regionalfaktor angepasst. Auf diesen bereits an regionale Verhältnisse angepassten Sachwert können dann die Sachwertfaktoren angewendet werden. Der Regionalfaktor orientiert sich an den Auswertungen des BKI (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern). Die bei der Veranstaltung anwesenden Vertreter der rund 15 Gutachterausschüsse berichteten dann über ihre Erfahrungen in der Auseinandersetzung mit der Sachwertrichtlinie. Der Status ist hier sehr unterschiedlich. Die Sachverständigen wenden daher vielfach noch die vertrauten NHK 2000 an. Die trotz sommerlicher Temperaturen überdurchschnittliche Teilnehmerzahl und die rege Beteiligung des Auditoriums bis zum Schluss der Veranstaltung zeigten, dass der LVS Bayern einmal wieder zentrale Themen der täglichen Arbeit aufgegriffen hat. So lässt sich von den Organisatoren des LVS Immobilientages den Sachverständigen Dr. Daniela Schaper und Herbert Schlatt, beide München, wie auch schon in den vergangenen Jahren ein positives Resumée ziehen. Der LVS Bayern vertritt Sachverständige, die von Industrie- und Handelskammern (IHK) sowie Handwerkskammern (HWK) öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Sie sind in sieben Fachbereichen (Bauphysik / Bauchemie, Bau, Immobilienbewertung, Kfz, Kunst, Gebäudetechnik und Wirtschaftswesen) tätig. Sein Sitz ist in München. Kontakt: LVS - Geschäftsstelle Frau Heinze Arcostr München Tel info@lvs-bayern.de Team Fachbereichsleitung Immobilienbewertung Frau Dr. Schaper Tengstr München Tel.: Fax: info@daniela-schaper.de