Regelungen zur Steuerung des Zweitwohnungsbaus

Transkript

1 Mitgliederversammlung BVR vom 24. März 2006 in Thusis Regelungen zur Steuerung des Zweitwohnungsbaus Lukas Bühlmann, Direktor Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN

2 Welche Möglichkeiten stehen zur Verfügung? Werkzeugkasten Raumplanerische Massnahmen z.b. EWAP, Kontingente Fiskalische Massnahmen z.b. Steuern, Abgaben Indirekte Massnahmen z.b Förderung Hotelinfrastruktur

3 Erstwohnteilplan Zweitwohnanteilplan nach Nutzungszonen differenzierte, prozentmässige Festlegung des für die ortsansässige Bevölkerung reservierten Wohnraums getrennter Bodenmarkt, weit verbreitetes und in der Praxis bewährtes Modell nur sinnvoll, wenn Bedarf nach Wohnraum für die einheimische Bevölkerung vorhanden ist. Variante: Entrichtung einer Ersatzabgabe anstelle der Schaffung von Erstwohnraum in renommierten Tourismusorten mit grosser Nachfrage und finanzkräftigen Käuferschichten wenig wirkungsvoll.

4 Unzeitgemässige Lösungen Mindestwohnflächen Festlegung minimaler Bruttogeschossflächen von Wohnungen z.b m2 Hintergrundgedanke: grossflächige Wohnungen werden nicht für Ferienzwecke genutzt Bonus-Malussysteme Erhöhte Grundstücksausnützung bei der Erstellung von Erstwohnraum bzw. tiefere Ausnützung bei der Erstellung von Zweitwohnungen Malus: mit Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung nicht vereinbar Bonus: hinsichtlich Siedlungsgestaltung zum Teil problematisch

5 Aktive Bodenpolitik der Gemeinde Wohnzonen für die ortsansässige Bevölkerung Erstwohnanteil 100% gemeindeeigenes Land oder Erwerb von Bauland durch die Gemeinde; Abgabe an Ortsansässige im Baurecht erschwinglicher Wohnraum bei ansonsten hohen Bodenpreisen Beispiel im Kanton Graubünden: Gemeinde Falera

6 Tiroler Modell 12 ff. Tiroler Raumordnungsgesetz Grundsätzliches Zweitwohnungsverbot für Personen mit Wohnsitz ausserhalb der Gemeinde wenn Ferienwohnungsanteil über 8% Ortsansässige dürfen in ihrem Wohnhaus oder in angrenzenden Gebäuden bis zu drei Ferienwohnungen zur Vermietung erstellen Vermeidung kalter Betten zum Teil noch strengere kommunale Regelungen Modell wird in der Schweiz in dieser Form nicht praktiziert Vereinbarkeit mit Verfassungsrecht der Wirtschaftsfreiheit und mit Binnenmarktgesetz? Keine Diskriminierung ortsfremder Marktteilnehmer, BGE 2P.191/2004 vom (Wakeboarden auf dem Zuger- und Ägerisee)

7 Kontingentierung von Zweitwohnungen Beschränkung der jährlich für Zweitwohnungen zu bewilligenden Nutzfläche Vielfältige Ausgestaltungsmöglichkeiten Gegenstand der Kontingentierung, Höhe des Kontingents, Modalitäten der Freigabe, Nutzung nicht ausgeschöpfter Kontingente. Ermöglicht langfristige nachhaltige Siedlungsentwicklung in der Schweiz noch wenig verbreitet Vaz/Obervaz GR, Celerina GR, im Oberengadin in Erarbeitung, in verschiedenen Gemeinden in Prüfung (z.b. Saas Fee VS)

8 Rechtmässigkeit einer Kontingentierung? Art. 15 RPG verlangt Dimensionierung der Bauzonen im Hinblick auf den Baulandbedarf der nächsten 15 Jahre Art. 15 RPG bei Bauzonendimensionierung nicht allein massgebend umfassende Interessenabwägung (Ziele und Grundsätze Art. 1 und 3 RPG, Berücksichtigung der Zonenordnung von Art. 14 ff. RPG) zurückhaltende Bauzonendimensionierung in Tourismusgebieten vielfach angezeigt enge Raumverhältnisse, grosse touristische Bedeutung offener, unverbauter Landschaften Massnahme ist mit Bundesrecht grundsätzlich vereinbar!

9 Zuständigkeit für Kontingentierung? Kantone bzw. Gemeinden Bundesregelung lässt sich mit verfassungsrechtlicher Kompetenzregelung im Bereich der Raumplanung kaum vereinbaren. Einflussnahme des Bundes über die kantonale Richtplanung

10 Fiskalische Massnahmen Gebühren für die Benützung der Infrastruktur aufgrund Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip in der Höhe begrenzt, Spielraum für höhere Gebühren für Eigentümer von Zweitwohnungen klein; kaum Lenkungswirkung Zweitwohnungssteuer, Erhöhung der Liegenschaftssteuer in der Höhe ebenfalls begrenzt, geringe Lenkungswirkung Kurtaxen Bemessungsgrundlage BGF statt Übernachtungen? Taxe für kalte Betten statt warme Betten? Lenkungswirkung beschränkt, aber Beitrag an die hohen finanziellen Belastungen der Gemeinden

11 Weitere, indirekt wirkende Massnahmen Beseitigung negativer Auswirkungen des Zweitwohnungsbaus, Verbesserung der Auslastung von Ferienwohungen, höhere Wertschöpfung Förderung der Ansiedlung kommerzieller Anbieter REKA-Feriendörfer, Hapimag-Resorts etc.

12 Weitere, indirekt wirkende Massnahmen Anreize für Vermietung von Zweitwohnungen schaffen finanzielle Anreize, Bereitstellung einer Infrastruktur für die Vermarktung, Unterstützung der Vermieter bei der Wohnungsübergabe, Reinigung etc. Vermietungszwang? Erwerb von Bergbahn- und Skiliftabonnements durch Eigentümer von Ferienwohnungen z.b. drei frei übertragbare Generalabonnements für eine Wohnung von 90 m2 Anreiz zur (besseren) Vermietung der Ferienwohnungen und Unterstützung/Sicherung der touristischen Transportanlagen! (Vorschlag Peter Bodenmann, Hotelier Brig)

13 Weitere, indirekt wirkende Massnahmen Raumplanerische Massnahmen zur Sicherstellung einer touristischen Infrastruktur Ausscheidung von Hotelzonen Präzisierung von Dorfkern- und ähnlichen Zonen zur Erhaltung touristischer Einrichtungen

14 Ausscheidung von Hotelzonen keine Strukturerhaltung über die Raumplanung! Voraussetzungen Hotellerie ist tragendes Bein der örtlichen Volkswirtschaft Sie spielt eine wichtige Rolle für die örtliche Siedlungsstruktur Überlebensfähigkeit der von der Hotelzone erfassten Betriebe in Bezug auf Lage, Grösse und Qualität (Kreditwürdigkeit!) Gefahr der Verdrängung der Hotellerie durch ertragsreichere Nutzungen.

15 Präzisierung von Dorfkern- und ähnlichen Zonen zur Sicherung touristisch bedeutsamer Einrichtungen Beispiel: Baureglement Bezirk Gersau /SZ Art. 48 Abs. 1 (Dorfkernzone) Die Dorfkernzone umfasst das engere Dorfgebiet. Sie ist für die Erhaltung und Erneuerung der typischen Eigenart des Dorfbildes bestimmt. Die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotelund Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu fördern. Bewilligung für Umnutzung eines Restaurants in ein Wohnhaus verweigert (BGE vom 20. April 2005, 1P.761/2004)

16 Schlussbemerkungen Zweitwohnungsbau ist nicht grundsätzlich schlecht, aber er muss massvoll sein.

17 Kontingentierung ist eine wirksame Massnahme und weit grosszügiger als viele Regelungen in Österreich, aber es braucht nicht überall eine Kontingentierung (Verhältnismässigkeit) die Kontingentierung allein genügt als Massnahme oft nicht. z.b. Verbindung Kontingentsregelung und Erstwohnanteilplan Ergänzung raumplanerischer Massnahmen mit fiskalischen und tourismuspolitischen Massnahmen Massnahmenpakete schnüren mit massgeschneiderten Lösungen Grundlage: kommunales Leitbild oder Entwicklungskonzept

18 Bemerkung zur Aufhebung der Lex Koller und zur Einführung flankierender raumplanerischer Massnahmen Widerstand vieler Kantone gegen die Ersatzmassnahmen (auch GR) Ohne raumplanerische Ersatzmassnahmen wird die Aufhebung der Lex Koller nicht möglich sein Referendum Schweizer Demokraten, Widerstand der Umweltorganisationen

19 Aufhebung Lex Koller - Einführung flankierender raumplanerischer Massnahmen VLP-ASPAN: Lösungsansatz über die kantonale Richtplanung ist angesichts der verfassungsrechtlichen Kompetenzreglung und mit Blick auf die Berücksichtigung regionaler Besonderheiten angemessener, vertretbarer Weg neuer Art. 8 Abs. 2 RPG: Kantone bezeichnen Gebiete, in denen besondere Massnahmen ergriffen werden müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen sicherzustellen. Es gibt Kantone, die nicht soweit sind wie der Kanton Graubünden!

20 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!