GK 154 Facility-Management

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1 GK 154 Facility-Management Stand: 04/2014

2 Inhalt 1 Markt 2 Betriebsaufbau 3 Einstieg: Infrastrukturelles Facility Management 4 Einstieg: Technisches Facility Management 5 Einstieg: Kaufmännisches Facility Management 6 Strategisches Facility Management 7 Kalkulationshilfen 8 Investitionsrahmen / Finanzierung 9 Spezielle Gründerinfos 10 Recht 11 Gründerkontakte / -informationen 12 Fachkontakte / -informationen

3 VR-GründungsKonzept GK Markt Die Branche auf einen Blick: Hausverwaltungen rund Unternehmen (2012, destatis) Haustechnik (handwerklich) rund Unternehmen Gebäudereiniger rund Unternehmen Branchenumsatz / Hausverwaltungen rund 17,6 Mrd. EUR (2012, destatis, netto) / Haustechnik-Betriebe rund 58,6 Mrd. EUR / Gebäudereiniger rund 12,5 Mrd. EUR Durchschnittsumsatz / Hausverwaltungen rund EUR / Haustechnik (handwerklich) rund EUR / EUR / Gebäudereiniger rund EUR Unübersichtlich, aber auch vielfältig ist der Einstieg für neue Unternehmen oder Unternehmer, die ihr bisheriges Geschäft auf diesen Markt ausdehnen möchten. Das Immobilien-Management kann sich auf die Infrastruktur, die Gebäudetechnik oder kaufmännische Aufgaben - auf alles zusammen oder nur Teile der genannten Bereiche - beziehen. Echtes integriertes FM, das alle Immobilien-Services aus einer Hand anbietet, ist zwar auf dem Vormarsch, nach wie vor ein begrenztes Segment. Häufiger sind noch Unternehmen, die zwar als Paketanbieter auftreten, einen mehr oder weniger großen Anteil der Aufgaben aber an Subunternehmen delegieren. Insgesamt bewerten Experten die Branche als krisensicher, weil Gebäude auch in konjunkturell schwächeren Zeiten betreut werden müssen. Potential der Branche Hausverwaltungen rund Unternehmen (2012, destatis) Haustechnik rund Unternehmen Gebäudereiniger rund Unternehmen *) *) Bundesinnungsverband auf Basis der Handwerkszählung, 2011, die Zahl der Eintragungen in die Handwerksrolle beträgt rund Betriebe (2013) Im Markt für Dienstleistungen rund um die Immobilie ist jede Betriebsgröße anzutreffen, vom Kleinbetrieb bis zum Global Player, wobei "echtes" Facility Management, d.h. die Integration und Stuerung von mehreren fachlich unterschiedlichen Dienstleistungen, von großen bzw. mittelständischen Anbietern ausgeübt wird. Ausgründungen, etwa der großen Anlagenbauer und der Bauindustrie, dehnen ihr Geschäft über die Baulichkeiten des Mutterkonzerns hinaus auf Fremdanlagen aus. Daneben haben Gebäudereiniger, Sicherheitsdienste, Immobilienverwalter und andere traditionelle Dienstleister ihr Geschäftsfeld um FM erweitert, meist im operativen Segment. Ingenieurbüros und technische Dienstleister arbeiten vor allem im technischen Gebäudemanagement. Und schließlich gibt es "gelernte" FM-Fachkräfte, die Consulting oder Spezialdienstleistungen in eigener Regie betreiben - dies aber eher die Ausnahme. Nur etwa jeder fünfte Hausverwalter erzielt mehr als EUR Jahresumsatz, lediglich 2,2 Prozent beschäftigen 10 und mehr Mitarbeiter (2011): Hauptsächlich unter diesen ertragsstärkeren Unternehmen sowie größeren Haustechnik-Betrieben sind die FM-Anbieter zu suchen.

4 VR-GründungsKonzept GK154 4 Fasst man verschiedene verwandte Wirtschaftszweige zusammen, könnten nach der Umsatzsteuerstatistik etwa Unternehmen im FM tätig sein, von denen je nach Branche max. rund ein Viertel über EUR Jahresumsatz erzielt (netto, 2011). Zum Vergleich: Jeder der neun größten FM-Anbieter setzt im Jahr über 500 Mio. EUR um, der Branchenprimus über 1,6 Mrd. EUR (inkl. Auslandsumsätze 2012, Lünendonk-Studie). Die größten 10 Unternehmen dieser Art rund 6,25 Mrd. EUR im Jahr (nur Inlandsumsatz, 2011). Marktvolumen Facility Service rund 57,6 Mrd. EUR Lünendonk 2011 Bewirtschaftungsvolumen Gebäude-Dienstleistungen Bruttowertschöpfung FM 176 Mrd. EUR 112 Mrd. EUR IAI Uni Bochum / GEFMA 2012 Branchenumsätze (2012, destatis) / Hausverwaltungen rund 17,6 Mrd. EUR / Haustechnik-Betriebe rund 58,6 Mrd. EUR / Reinigungsbetriebe rund 12,5 Mrd. EUR Das genannte Marktvolumen beziffert lediglich die interne Wertschöpfung der FM-Branche, externe Leistungen von rund 52 Mrd. EUR hängen zusätzlich direkt an den Dienstleistungen der FM-Unternehmen (Lünendonk Branchenreport 2010). Diese bieten Potential für Einsteiger, die sich im Bereich vorwiegend des infrastrukturellen FM spezialisieren möchten. Ganz abgesehen von konjunkturellen Schwankungen schätzen Marktbeobachter wie Lünendonk (2010) den FM-Markt nicht mehr als Wachstumsmarkt ein. Erzielten die Topunternehmen der Branche 2007 und 2008 noch Wachstumsraten von knapp 11 bzw. 12,8 Prozent, lagen diese 2011 bei 5,6 Prozent, 2012 bei 6,3 Prozent. Für die nächsten Jahre bis 2017 erwarten die Experten noch einen Umsatzanstieg von durchschnittlich 6,5 Prozent im Jahr. Eine Studie zu den gesamten Bau- und Immobiliendienstleistungen rechnet mit einem Anstieg des Volumens um insgesamt ca. 20 Prozent bis 2020, insbesondere im Rahmen von Planung und Maßnahmen zur Energie- und Ressourceneffizienz (Roland Berger 2011). Eine weitere Studie, die für 2012 von einem Marktvolumen von 50 Mrd. EUR ausgeht, sieht bis 2016 ein Marktwachstum um gut 18 Prozent (IC, Wien). Marktentwicklung Energieeffizienz Energiemanagement/Gebäudetechnik rd. 8,0 Mrd. EUR rd. 12,3 Mrd. EUR Heizung, Klima, Lichtsysteme rd. 24,1 Mrd. EUR rd. 32,2 Mrd. EUR Dämmung/Fenster rd. 21,9 Mrd. EUR rd. 31,9 Mrd. EUR Energieeffizienz von Gebäuden (und Industrieanlagen) waren von Anfang an eine Kernkompetenz des technischen FM, und Studien zeigen, dass Anbieter wie auch Kunden von FM die nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien ins Zentrum ihrer Aufmerksamkeit nehmen (Lünendonk 2011 und 2013). Insgesamt rund 5 Mrd. EUR haben Dienstleister im Jahr 2011 im Umweltsektor umgesetzt (destatis), das waren knapp 22 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor. Im Bereich Energieeffizienz von Gebäuden wird das Marktvo-

5 VR-GründungsKonzept GK154 5 lumen auf rund 41 Mrd. EUR beziffert (Roland Berger, 2011), davon knapp 14 Prozent für Energiemanagement und Gebäudetechnik. Marktfaktor: Neubautätigkeit. Mitunter gegenläufige Tendenzen bestimmen den Bedarf an die Bautenverwaltung und anknüpfenden Dienstleistungen. Die eine ergibt sich aus der Entwicklung des Immobilien-, vor allem des Wohnungsbestands. Die andere Tendenz ergibt sich aus der Neigung von Immobilienbesitzern, die zeitaufwändige und fachlich zunehmend anspruchsvolle Tätigkeit aus der Hand zu geben. Dies gilt vor allem für Anlageobjekte und Immobilien-Erbfälle. Von den gesamten Bauinvestitionen gut 260 Mrd. EUR im Jahr 2012 (destatis) fließt der Großteil in Hochbauvorhaben: 220,8 Mrd. EUR. Daran partizipieren Baudienstleister zu rund 13 % (Struktur auf Basis der Daten von 2010). Prognosen erwarten für 2014 nach einer Stagnation im Jahr 2013 ein kräftiges Wachstum der Bauinvestitionen um insgesamt 4 Prozent Baufertigstellungen rd Wohneinheiten + 9,5 % Nicht-Wohngebäude rd. 188 Mio. cbm umbauter Raum + 7,1 % Deutliche Zunahme von Fertigstellungen bei Mehrfamilienhäusern (nochmals plus 16 %), die getrieben wurden v.a. von der Errichtung neuer Eigentumswohnungen (plus 23,3 %); dies waren 20 Prozent aller fertig gestellten WEs bzw. über die Hälfte der WEs in mehrgeschossigen Gebäuden. Im Wirtschaftsbau reduzierten die öffentlichen Bauherren 2012 ihre Bautätigkeit deutlich (-13,8 %), während private bzw. gewerbliche Investitionen insbesondere in Handel und Logistik (+ 18,7 %) sowie Fabrik- und Werkstattgebäude (+10,4 %) deutlich anstiegen. Für das laufende Jahr rechnet der ZDB mit dem Bau von rund WEs, darunter WEs in mehrgeschossigen Gebäuden, und erwartet, dass sich auch die Fertigstellungen im Wirtschaftsbau 2013 nur leicht abschwächen werden Baugenehmigungen rd Wohneinheiten + 12,9 % Nicht-Wohngebäude rd. 200 Mio. cbm umbauter Raum - 4,8 % Die Zahl der Baugenehmigungen ist für Existenzgründer interessant, gibt sie doch einen Hinweis auf zukünftige Aufträge. Insbesondere der Geschosswohnungsbau legte noch einmal deutlich zu (+ 22,3 %), dabei machen Eigentumswohnungen (+ 15,3 %) fast ein Viertel der genehmigten WEs und über die Hälfte im Geschosswohnungsbau aus. Das genehmigte Volumen umbauten Raums im Wirtschaftsbau betrug fast 5 Prozent weniger als 2012, lediglich für die beiden Segmente Büro- und Verwaltungsgebäude (+ 11,2 %) und Anstaltsbauten (u.a.. Krankenhäuser, + 31,1 %) liegen mehr Bauanträge vor. Auch öffentliche Bauherren planen offenbar wieder mehr Bauinvestitionen (+ 18,8 %). Für 2014 lässt die Zunahme der Baugenehmigungen im Wohnungsbau aus dem Vorjahr konstante Auftragseingänge erwarten; ob diese Vorhaben alle realisiert werden, hängt allerdings von der wirtschaftlichen Entwicklung übers Jahr ab. Der ZDB rechnet 2014 mit einem Umsatzwachstum im Bauhauptgewerbe um 3,5 Prozent auf 98,6 Mrd. EUR, davon sollen rund 35,3 Mrd. EUR in den Wohnungsbau fließen, die gleiche Summe in den Gewerbebau..

6 VR-GründungsKonzept GK Betriebsaufbau Auftraggeber / Umsatzanteile Industrieunternehmen rund 25 % Finanzdienstleister (Banken, Versicherungen) rund 22 % Gesundheitswesen rund 12 % Handel rund 8 % Energie, Verkehr, Logistik rund 8 % Sonstige Dienstleister rund 7 % Telekommunikationsunternehmen rund 5 % Quelle: Lünendonk 2011, gerundete Werte Die Branche oder deren Kunden haben bisher kaum auf einen klaren Leistungskatalog des Facility Managements (FM) geeinigt: Zu unterschiedlich sind Knowhow und Service-Kompetenz der Anbieter, zu heterogen in der Folge Erwartungen und Bedarf der Auftraggeber. Jede Bündelung von einzelnen Dienstleistungen im Immobilienbereich kann mittlerweile unter dem erfolgversprechenden Marketingbegriff "Facility-Management" angeboten werden. Die Argumente für die operative FM-Dienstleistung liegen häufig in der Entlastung des Kunden von der Komplexität der technischen bzw. wirtschaftlichen Steuerung der Gebäude und ihrer Infrastruktur. Es liegt auf der Hand, dass nur große Unternehmen im Stande sind, komplette Dienstleistungspakete für viele verschiedene Kunden (-Branchen) anzubieten. Laut Lünendonk-Studie von 2013 erwarten allerdings insbesondere große Kundenunternehmen mittlerweile die Bündelung der verschiedenen Dienstleistungen rund um die Immobilie. Marktanteile werden dementsprechend solche Anbieter gewinnen, die dies direkt oder in Kooperation verkaufen können. Kleinere und Kleinstbetriebe fungieren häufig als Spezialdienstleister, also Zulieferer (wenn man will: Subunternehmer) von eher ausführenden als managenden Leistungen, oder als Consultants, deren Know-how etwa bei der Einführung von FM oder im Zuge der Auftragsvergabe genutzt wird. Start. Im Segment der eher kleinteiligen Gewerbeimmobilien und der Mietund Eigentumswohnungsimmobilien bleibt zunächst die klassische Hausverwaltung die bestimmende Organisationsform, die neben ihren kaufmännischen Kernaufgaben das Gebäude-Management seit jeher wahrgenommen hat. Sich in diesem Marktsegment einen Namen zu machen bzw. im angestammten Gewerk seine Kompetenz zu beweisen, ist für Anfänger ein gangbarer, wenn auch nur mittelfristig erfolgreicher Weg, integrierte Dienste anbieten zu können. Als problematisch müssen (Aus-) Gründungen angesehen werden, die allein in Hinblick auf einen Auftraggeber entstanden sind. Auch wenn die - in der Branche üblicherweise nicht sehr lang laufenden - Verträge eine wirtschaftliche Stabilität in den Anfangsjahren garantieren, sollte die Abhängigkeit möglichst schnell überwunden werden: Selbst engste Kontakte garantieren noch nicht den Markterfolg des Auftraggebers; beim Verkauf der Immobilie oder Anlage kann dessen Nachfolger neue Entscheidungen treffen. Standort: Sowohl das erforderliche Netzwerk von Kooperationen als auch der Wunsch der Auftraggeber zu engem Kontakt mit dem Facility Manager machen das Geschäft zu einem regionalen Markt. Wer als Gründer nicht, wie gro-

7 VR-GründungsKonzept GK154 7 ße Wettbewerber, Niederlassungen vor Ort einrichten kann, muss sich erst einmal am Standort umschauen, ob ausreichend Kunden bzw. Gebäudetypen der Branchen vorhanden oder ggf. projektiert sind. Zertifizierung: Der Branchenverband GEFMA (siehe unten: Fachkontakte) bietet seit 2006 eine Zertifizierung der Qualität von FM-Dienstleistern an. Die Zertifizierung reicht von Rechtskonformität bei der Vergabe und Abwicklung von Projekten bis zur Risikoübertragung bei integrierten Leistungen. Kunden. Angebots- und Nachfrageprofile in der FM-Branche sind heterogen; um so wichtiger für das neu gegründete Unternehmen, potenzielle Kunden gezielt anzusprechen - dazu gehört auch, Aufträge abzulehnen, die nicht zum Know-how oder zur Größe des Unternehmens passen. Kunden können auch große FM-Generalübernehmer sein, die eine Komplettleistung in kleinen Paketen an Subunternehmer weitergeben. Laut m+p consulting kann mit einer größeren Outsourcing-Bereitschaft vor allem bei Einzelhandelsimmobilien gerechnet werden, und dies in allen drei operativen Bereichen, während in anderen Gebäudetypen in der Regel nur infrastrukturelles und technisches FM vergeben wird. Eher geringe Chancen sprechen die Experten dem kaufmännischen FM zu, einem Bereich, den Kunden entweder als zum Kerngeschäft gehörig betrachten oder als zu sensibel, um externe Fachleute zu beauftragen. Marktfaktor: Wohnungsbestand (2011) davon in Mehrfamilienhäusern 41,55 Mio. Wohneinheiten rund 54 % (destatis) Im Jahr 2012 nahm der Bestand um rund neue Wohneinheiten zu, von denen knapp 10 Prozent durch Ausbau in bestehenden Gebäuden entstanden sind. Bestand an Wohngebäuden (2012) rund 3,2 Mio. Wohngebäude Fast ein Viertel (24 %) aller Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau sind mittlerweile Eigentumswohnungen, die Zahl der Gebäude ist nicht erfasst (2012, destatis). Potenzial im Wohnungsmarkt. Auch für kleinere Anbieter bestehen hier Chancen, etwa mit Hausmeisterdiensten oder im Energie-Contracting. Mehrere kommunale Wohnungsgesellschaften bzw. Wohnungen aus Altbestand von großen Industrieunternehmen, die bislang die Verwaltung des eigenen Bestands übernommen und die in der Folge nur bestimmte Tätigkeiten extern eingekauft hatten, haben zwischenzeitlich ganze Wohnanlagen an in- und ausländische Investoren verkauft die bieten nunmehr auch Potenzial für FM- Anbieter, gerade in Hinblick auf technische Fachplanung (Stichwort: Energieeffizienz, Energiepass).

8 VR-GründungsKonzept GK Einstieg: Infrastrukturelles Facility Management Umsatzanteil Infrastrukturelles Gebäudemanagement rund 54 % Allein Reinigungstätigkeiten bringen der Branche insgesamt rund 25 Prozent vom Umsatz. Quelle: Lünendonk, Studie 2012 Zunächst kann FM als Weiterentwicklung des Gebäudemanagements verstanden werden, wie es Hausverwaltungen im Segment der Wohnimmobilien traditionell übernehmen, von der Vermietung über Instandhaltung bis zum Einbau gesetzlich vorgeschriebener Heiztechnik. Zu den infrastrukturellen Dienstleistungen zählen Reinigung (rund 35 % der Anbieter) Catering (rund 3 % der Anbieter) Bewachung / Sicherheit (rund 5 % der Anbieter) Hausmeister- und Winterdienste Pflege der Außenanlagen (rund 2 % der Anbieter) Entsorgung von Abfällen Empfangsdienste und Telefonzentrale, Hauspostverteilung Botendienste Umzugsdienste Fuhrpark- und Parkplatzbewirtschaftung (rund 1 % der Anbieter) Lünendonk 2007 Bislang wurden vorwiegend Einzeldienstleistungen nachgefragt, kein "echtes" FM also. In diesen Segmenten aber ist der Wettbewerb stark, zudem sind die Outsourcing-Potenziale teils ausgereizt - im Reinigungsbereich spricht man von 90 Prozent Fremdvergabe. Anbieter, die sich demgegenüber konventionell verhalten, indem sie z.b. ausschließlich über den Preis in den engen Markt eindringen, werden dies mit nicht akzeptablen Qualitätseinbußen und im Gefolge Auftragseinbußen bezahlen. Kreativer reagiert, wer - auch bei begrenzten Teilleistungen - dem Kunden Problemlösungen anbietet. Dies bedeutet, seinen Markt ein Stück weit selbst schaffen: Aus intimer Kenntnis der Betriebsabläufe und Bedürfnisse des Kunden lassen sich Aufgaben definieren, die der Kunde selbst noch nicht als Fragestellung wahrgenommen hat. Beispiel für themen-gebündelte Spezialisierung. So zum Beispiel im medizinischen Bereich die Besorgung besonderer Reinigungsdienste für die Praxen eines Ärztehauses inklusive ihrer Gerätetechnik oder die Betreuung der EDV- und Kommunikationsmedien der Mieter. Ein anderes Beispiel für hochspezialisierte technische Nischenangebote ist das Erstellen von Gebäudelayouts nach erfolgtem Nutzerwechsel und Umbau für Neunutzer. Von der partiellen bis hin zur kompletten Erfassung der Veränderungen (Boden- und Fensterflächen, Innenarchitektur nach veränderten Wänden und anderen Umbauten) ist Voraussetzung für die Neukonzipierung des Facility Managements und kann von selbständigen Bauingenieuren oder Architekten als Spezialdienst geliefert werden.

9 VR-GründungsKonzept GK Einstieg: Technisches Facility Management Umsatzanteil / Gebäudetechnik rund 34 % Umsatzanteil / Sonstiges, u.a. FM-Beratung rund 6 % Quelle: Lünendonk, Studie 2012 Als Facility Management wird die Steuerung von Einzeldienstleistungen bezeichnet, die je nach Immobilientyp quantitativ und qualitativ variieren. Grundsätzlich gilt das Wirtschaftlichkeitsprinzip; höchstmögliche Nutzungsqualität soll mit so niedrigen Kosten wie möglich erzielt werden. Gewerblich genutzte Immobilien - von der Handels- und Logistik- über die Büro- und Verwaltungsimmobilie bis hin zur Fabrikanlage in der verarbeitenden Industrie, aber auch Sozial- Gesundheits- und Freizeitimmobilien - sind hochkomplexe Systeme von Baulichkeiten und Infrastrukturen. Die technischen Dienstleistungen dienen den Mess-, Steuer- und Regeltechniken von Immobilien und der Wartung und Instandsetzung von Gebäudeleittechniken und Gebäudeautomation in den Bereichen Heizung, Klima, Lüftung, Licht, Sicherheit und Brandschutz, Aufzug-, Förder- und Lagertechnik sowie interne und externen Kommunikationstechnik. In Einzelfällen können diese Aufgaben - je nach Auftraggeber - auch den Betrieb von Rechenzentren, Reinräumen oder medizintechnischen Anlagen wie Operationssäle beinhalten. Praktiker raten dringend, mit klar bezifferbaren Vorschlägen bzw. Angeboten an die Kunden heranzutreten und nicht "das Blaue vom Himmel" zu versprechen. Beim operativen FM ist das technisch machbare Einsparpotenzial durch die vorhandene Anlage oder konkrete Einrichtungen zunächst begrenzt (bis zu 20 Prozent werden aber kaum ohne strategisches FM, also Einbeziehung der Bautenplanung, erreicht werden können). Spezialisten. Gut 7 Prozent der FM-Unternehmen bieten Spezialservices an. Da der Trend zur Gesamtvergabe über die Gewerke hinweg geht, sind horizontale oder vertikale Partnerschaften und Kooperationen unabdingbar - mithin bietet sich die Chance, als spezialisierter Zulieferer einzusteigen oder den Weg über die klassische Hausverwaltung zu wählen (dies insbesondere bei Büro- / Verwaltungsgebäuden). Erfolgversprechende Zulieferer-Gründungen erfolgten häufig über den Start in einer der Fachsparten: im Bereich der Elektro-, Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- oder Klimatechnik, der EDV-Dienstleistungen etc. Dabei sollte der Focus von Anfang an auf ein Firmenprofil gerichtet sein, das sich für Angebote an das Gebäude- bzw. Facility Management eignet. Der Schwerpunkt der ersten Phase wird dabei in der Installation, Wartung und Instandhaltung liegen, erst danach in Richtung Projektierung und Beratungsleistungen ausgebaut werden können, bevor später horizontal oder vertikal weitere Tätigkeitsfelder erschlossen werden. Echte Steuerungs-Aufgaben werden somit erst bei zunehmender Diversifikation der Angebotspalette wahrgenommen. Technisches Consulting. Bei vielen Immobilien sind erhebliche Sparpotenziale bei der Inanspruchnahme von Energie und Wasser, bei der Gebäudetechnik insgesamt oder der vorhandenen Baussubstanz nicht erschlossen. Die Projektierung von partiellen oder ganzheitlichen Konzepten, die zu einer deutlichen Senkung einzelner, technisch bedingter Betriebskosten führen, können zum

10 VR-GründungsKonzept GK Inhalt von einzelnen oder mehreren Dienstleistungspaketen gebündelt und Gebäudemanagement-Firmen zur Umsetzung angeboten werden, wobei Unternehmensgründer hier vornehmlich nur bei kleineren Objektbetreuern eine Chance haben. Beratungsleistungen auf dem FM-Sktor bieten knapp 17 Prozent der Unternehmen dies bedeutet nicht, dass sich alle dieser Anbieter darauf beschränken. Industriekunden. Die Gründung eines reinen Dienstleistungsunternehmens mit Schwerpunkten Projektierung und Management von technischen Facilities bewerten Branchenkenner nur in Ausnahmefällen, etwa bei hochspezialisierten Dienstleistungen, als erfolgversprechend: Hersteller und Handwerksbetriebe bieten neben der Hardware zunehmend derartige Dienstleistungen an bzw. verfügen über entsprechende Partner und bilden eine starke Konkurrenz für ausschließlich projektierende und beratende Ingenieurbüros.

11 VR-GründungsKonzept GK Einstieg: Kaufmännisches Facility Management Umsatzanteil / kaufmännisches FM rund 6 % Quelle: Lünendonk, Studie 2012 Kaufmännische Dienstleistungen beinhalten alle Tätigkeiten im Zuge der Vermietung bzw. des Leasings von Immobilien wie Flächenmanagement, Mietvertragsmanagement, Betriebskostenabrechnung, Mahnwesen etc. Noch 2005 bezifferte Lünendonk den Umsatzanteil in diesem Tätigkeitsbereich auf etwa 10 Prozent, 2009 auf knapp 7 Prozent. Konventionelle Hausverwaltung. Der Schwerpunkt liegt auf klassischen kaufmännischen Tätigkeiten und zusätzlichen Spezialangeboten bei infrastrukturellen Dienstleistungen. Grundsätzlich gilt bei diesem Einstieg, dass der Schwerpunkt zunächst in der klassischen Verwaltertätigkeit liegen wird und Spezialdienste Schritt für Schritt aufgebaut werden sollten, da das dafür erforderliche Know-how - vor allem Marktkenntnis und Kenntnis der jeweiligen operativen Tätigkeit - erst durch Erfahrung und mit der Zeit gewonnen werden kann. Diese Variante bietet sich insbesondere bei kleineren Gewerbeimmobilien an. Mietern, die bislang Selbstversorger waren, können Angebote für die gemeinsame Inanspruchnahme von Reinigungsdiensten, Fuhrpark, Botendiensten, Konferenz-Services und Catering gemacht werden; Dienstleistungen, die dann ggf. auch von den Kunden und Klienten der Gewerbemieter in Anspruch genommen werden können. Bei hochpreisigen Wohnimmobilien können den Mietern neben der gemeinsamen Inanspruchnahme von Reinigungskräften, Pförtner-, Besorgungs- und Betreuungsdienste der Wohnung bei Abwesenheit angeboten werden. Wohnanlagen in schwierigen sozialen Wohnumfeldern können durch Spezialdienste unter dem Stichwort Quartiermanagement, ggf. im Auftrag von gemeinnützigen Einrichtungen, Trägern der Freien Wohlfahrtspflege, gemeinnützigen Vereinen etc., betreut werden.

12 VR-GründungsKonzept GK Strategisches Facility Management Einige Branchenvertreter gehen soweit, die Bezeichnung Facility Management auch im Zusammenhang mit größeren Gewerbeimmobilienkomplexen für den Fall zu reservieren, dass dies bereits in der Projektierungsphase solcher Immobilien zum Zuge kommt. Hier arbeiten häufig Baukonzerne oder Anlagenbauer, die nach Fertigstellung eines Projektes zunächst auch den Service ihrer Anlagen in der Nutzungsphase übernehmen und durch Joint Ventures, Subcontracting etc. ihre Fühler auch in andere technische oder infrastrukturelle Dienstleistungssparten ausstrecken. Branchenkenner sprechen erst ab einem bestimmten Komplexitätsgrad der Steuerungsaufgaben, d.h. einer hohen Dichte und Verflechtung der zu managenden Einzeldienstleistungen von Facility Management gesprochen werden - andernfalls seien Begriffe wie Gebäudemanagement, Hausverwaltung oder Subcontracting angemessen. Auftraggeber. Die eigentlichen Zielobjekte des FM wie Bürogebäude (wertmäßig 500 Mrd. EUR), Einzelhandelsgebäude (160 Mrd. EUR), Hotelgebäude (30 Mrd. EUR), Industrie- und andere Gewerbebauten (zusammen 940 Mrd. EUR) stellen zusammen nur einen Anteil von rund 23 Prozent. Größter Kunde des FM ist bislang die Industrie; Büro- und Verwaltungsimmobilien wird hohes Nachfragepotenzial zugesprochen, zumal der Wettbewerbsdruck unter den Anbietern von Flächen mehr Service, also mehr Infrastruktur pro Arbeitsplatz erfordert. Einer Schätzung der m+p consulting zufolge ist hier das Einsparpotenzial vor allem im Bereich des technischen FM hoch. Vergleichbares wurde für das verarbeitende Gewerbe und Sozialimmobilien festgestellt. Der echte Facility Manager kümmert sich um das gesamte Gebäude, von der Planung der ganzen Anlage bis zum Auswechseln einer durchgebrannten Glühbirne: Er (oder sein Dienstleistungsunternehmen) steuert alles so, dass der Eigentümer kostengünstig wirtschaftet und der Nutzer optimal versorgt ist. Dabei reicht die Komplexität der betreuten Objekte vom kleinen Bürohaus bis zum Großflughafen, die Branche der Auftraggeber von der Industrie bis zur Klinik. (Im Bereich der Wohnimmobilien kommen, wenn überhaupt, nur größere Wohnanlagen für FM in Frage, und dann auch eher im Rahmen der Einzelvergabe von Dienstleistungen oder Energie-Contracting.) Kostensenkungspotenziale können vor allem dann erschlossen werden, wenn neben diesem operativen Facility Management ein strategisches Facility Management bereits in die Projektierungsphase von Baulichkeiten integriert wird. Branchenexperten wie auch Wissenschaftler (z.b. Oxford Institut für nachhaltige Entwicklung) erwarten, dass der Druck auf Immobilieneigner und Bauherren wächst, grüne Gebäude zu errichten bzw. bestehende Immobilien entsprechend umzurüsten. Druck seitens der Mieter respektive Nutzer, die eine günstige Ökobilanz als Kosten senkenden Faktor betrachten. Nach Ansicht von FM- Experten können mit entsprechender Grundrissgestaltung und Mess- und Regeltechnik über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie hinweg bis zu 20 Prozent der Betriebskosten eingespart werden.

13 VR-GründungsKonzept GK Kalkulationshilfen Durchschnittsumsatz (2011, netto) / Hausverwaltungen rund EUR / Reinigungsgewerbe rund EUR / Haustechnik (handwerklich) rund EUR (Elektrobereich) rund EUR (SHK-Bereich) außerdem: / Ingenieure aller Fachrichtungen rund EUR Ein Beschäftigter in der Verwalterbranche setzt im Schnitt im Jahr rund EUR um (2011, Statistisches Bundesamt), in SHK-Handwerksbetrieben erzielt ein handwerklich Beschäftigter eine Jahresbetriebsleistung von rund EUR. Honorierung. Die Honorierung von Leistungen erfolgt sowohl in Stundenoder Tagessätzen als auch als pauschale Festpreise für festumrissene Leistungspakete. Ingenieurleistungen können sich an der HOAI orientieren. In der klassischen Hausverwaltung von Wohnimmobilien wird meist ein Prozentanteil der Mieten verlangt. Praktiker halten 3 bis 4 Prozent bei gewerblicher Nutzung für eine solide Forderung, allerdings immer auch abhängig vom konkreten Objekt und lokalen Markt. Erfolgshonorare bzw. die Honorierung durch prozentuale Beteiligung an Einsparungen werden von manchen Kunden gefordert. Das bedeutet, die Marktpreise müssen aufgabenbezogen bzw. in der Region recherchiert werden. Bei gewerblichen Objekten und öffentlich geförderten Wohnungen können die Eigentümer diese Kosten an den Mieter durchreichen. Eigentümer und Mieter/Nutzer haben also im Allgemeinen ein begründetes Interesse an niedrigen Betriebskosten. Kosten. Klassische Betriebsvergleiche speziell für FM-Firmen zu erheben, lohnt die Mühe nicht, dazu sind die Aufgaben und Vertragsgestaltungen zu unterschiedlich. Jahresumsätze zwischen rund EUR in kleinen Ingenieurbüros bis zu dreistelligen Millionenbeträgen von großen Anlagenbauern werden gemeldet. FM-Unternehmen haben die typische Kostenstruktur eines Dienstleistungsbetriebes, konkret bedeutet dies: Das Personal stellt den größten Kostenfaktor. Praktiker rechnen grob mit zwei Dritteln der Gesamtkosten, das Statistische Bundesamt ermittelte (in einer Sondererhebung im Jahr 2000) im Schnitt gut die Hälfte der Gesamtkosten für Personal. Wichtig im operativen FM ist, dass ein Unternehmen ständig, im Zweifel rund um die Uhr erreichbar ist. Der übrige Kostenblock wird vom Bereich Büro bestimmt: Miete, Telefon/Energie/Wassergebühren und die Fahrzeug- bzw. Reisekosten. Allerdings: Wer - durchaus üblich - die eigene Arbeit weitgehend auf Steuerungsaufgaben beschränkt und die ausführende Tätigkeiten Fremdfirmen ü- berträgt, kann andere Relationen erzielen.

14 VR-GründungsKonzept GK Die Dienstleistungserhebung des Statistischen Bundesamtes gibt für umsatzstärkere Hausverwaltungen (über EUR Nettoumsatz im Jahr) und nur diese werden echte FM-Aufgaben wahrnehmen - folgende Verteilung der Kosten (2011, in % vom Nettoumsatz): Personalaufwand 25,3 % Fremdleistungen 24,7 % Energie u.ä. 3,2 % Mieten, Leasing 4,1 % Sonst. Sachaufwand 21,6 % Das rechnerische Ergebnis vor Steuern liegt demnach im Schnitt in umsatzstärkeren Unternehmen der Verwalterbranche bei 21,1 % vom Nettoumsatz. Kostenstruktur in Ingenieurbüros (2011, in % vom Nettoumsatz): alle Büros nur Büros über EUR Umsatz Personalaufwand 31,0 % 33,1 % Wareneinsatz, Fremdleistungen 25,5 % Energie u.ä. Roh- u. Hilfsstoffe 11,0 % Mieten. Leasing 2,8 % 2,6 % Sonst. Sachaufwand 50,9 % 17,1 % Der rechnerische Überschuss liegt danach im Schnitt der Branche bei 61,3 %, in den umsatzstärkeren bei 10,7 % vom Jahresumsatz (netto). Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Jahresumsatz in den umsatzstärkeren Büros mit gut 2,6 Mio. EUR ein Vielfaches des Branchendurchschnitts ( EUR) erreicht. Kostenstruktur für das Reinigungsgewerbe / Gebäudereinigung (2011) Branche Unternehmen > EUR Umsatz Personalkosten *) 64,6 % 67,2 % Material/Fremdleistungen 6,4 % Energie u.ä. 4,0 % Mieten, Leasingkosten 2,2 % 2,2 % sonst. Sachkosten 20,7 % 10,2 % Ergebnis vor Steuern 12,5 % 10,0 % Dabei erzielt gemäß der Dienstleistungserhebung ein Beschäftigter im Schnitt der Branche rund EUR Umsatz im Jahr. Kostenstruktur für reine Hausmeisterdienste (2011) Branche Unternehmen > EUR Umsatz Personalkosten 31,4 % 34,7 % Wareneinsatz/Fremdleistungen 23,7 % Mieten, Leasingkosten 4,5 % 4,9 % Material/Energie etc. 5,8 % sonst. Sachkosten 44,0 % 18,6 % Ergebnis vor Steuern 20,1 % 12,3 %

15 VR-GründungsKonzept GK Dabei erzielt ein Beschäftigter im Schnitt der Branche rund EUR Umsatz im Jahr. Kostenstruktur für kleinere SHK-Handwerksbetriebe Materialeinsatz für die Aufträge Lohn- und Lohnnebenkosten Fremdleistungen Fahrzeugkosten inkl. Leasing Steuerliche Abschreibungen von Investitionen Räume Externe Buchführung Weitere Kosten Steuerliches Betriebsergebnis jährlich 49 % v. Umsatz 17 % v. Umsatz 2 % v. Umsatz 3 % v. Umsatz 2 % v. Umsatz 2 % v. Umsatz 1 % v. Umsatz 8 % v. Umsatz 16 % v. Umsatz *) 2010, LGH, Düsseldorf Kostenstruktur für Unternehmen im Garten- und Landschaftsbau (2011): Branche Unternehmen > EUR Umsatz Personalkosten 29,7 % 32,3 % Fremdleistungen 17,3 % Material/Energie etc. 12,2 % Mieten, Leasingkosten 3,1 % 3,2 % sonst. Sachkosten 41,4 % 14,3 % Ergebnis vor Steuern 25,8 % 20,7 % Dabei erzielt gemäß der Dienstleistungserhebung ein Beschäftigter im Schnitt der Branche rund EUR Umsatz im Jahr. Versicherungen: Betrieblich. Bei staatlichen oder öffentlich geförderten Aufträgen ist die Berufshaftpflicht eine der Voraussetzungen für die Auftragserteilung. Auch private Bauherren können Facility Manager wie auch Hausverwalter für falsch berechnete Miete oder zu hohe Rechnungen von Fremdfirmen haftbar machen. Für solche Haftungsfälle benötigen Sie also eine Berufs- bzw. Betriebshaftpflichtversicherung. Ob Ihre Haftpflicht besonders weit reicht oder möglicherweise eingeschränkt wird, hängt von den Verträgen ab, die Sie abschließen. Es empfiehlt sich, schon bei der Vertragsgestaltung einen versierten Rechtsanwalt hinzuziehen. Wie weit Schwierigkeiten bei garantierten Einsparungen ggf. über Versicherungen abgedeckt werden können, muss im Einzelfall abgeklärt werden. Private Absicherung: Arbeitslosenversicherung. Selbständige können freiwillig (gegen einen pauschalen Monatsbeitrag) Mitglied der Arbeitslosenversicherung bleiben (Kündigung erstmals nach 5 Jahren möglich, dann mit jeweils 3 Monaten Frist). Wesentliche Voraussetzungen: mind. 15 Wochenstunden selbständige Tätigkeit; innerhalb der letzten 24 Monate vor Aufnahme der selbständigen Tätigkeit mind. 12 Monate versicherungspflichtig beschäftigt oder Bezieher von Arbeitslosengeld; Antragstellung innerhalb von 3 Monaten nach Existenzgründung. Krankenversicherung. Wer selbständig ist, kann wählen, ob er in der gesetzlichen Krankenkasse bleibt oder sich privat versichert. Die Beiträge der gesetzlichen Krankenversicherung sind von Alter, Geschlecht und Anzahl der nicht erwerbstätigen Familienangehörigen unabhängig, während die Privatversiche-

16 VR-GründungsKonzept GK rer für jedes Mitglied einen eigenen Beitrag berechnen. Für junge, gesunde Einsteiger ohne mitzuversichernde Familienangehörige ist eine Privatversicherung meist günstiger. Alters- / Risikovorsorge. Bei der Altersvorsorge gibt es für Selbständige meist die Möglichkeit zwischen gesetzlicher Rentenversicherung, Versorgungswerken bei einigen Berufsgruppen und/oder privaten Versicherungen zu wählen. Berufsunfähigkeit ist in der gesetzlichen Rentenversicherung für alle, die ab geboren sind, nur äußerst unzureichend abgesichert (Erwerbsminderungsrente); eine Berufsunfähigkeitsversicherung sollte zusätzlich privat abgeschlossen werden. Derzeit gilt eine private Vorsorge als günstiger, doch Prognosen über lange Zeiträume sind immer mit Unsicherheiten behaftet. ACHTUNG: Selbständige Handwerksmeister in einem zulassungspflichtigen Gewerk (Eintragung in die Handwerksrolle laut Anlage A) sind in der Gesetzlichen Rentenversicherung versicherungspflichtig. In Einzelfällen kann dies auch für zulassungsfreie Gewerke, z.b. Gebäudereiniger, gelten. Über etwaige Ausnahmen sollte man sich bei der Deutschen Rentenversicherung über die Einzelheiten sachkundig machen.

17 VR-GründungsKonzept GK Investitionsrahmen / Finanzierung Der Kapitalbedarf ist in dieser Branche in hohem Maße konzeptabhängig. Im Consulting ist es praktikabel, mit einem kleinen Büro oder Arbeitszimmer zu starten: Etwa EUR dürften hinreichen, um ausreichend leistungsstarke IT-Hardware und CAFM-Software, die weitere Büroeinrichtung, Briefpapier, Visitenkarten und andere Ausstattung zu finanzieren. Für Gründungen, die auf infrastrukturellen Dienstleistungen mit eigenem Personal beruhen, benötigt man i.d.r. mehr Kapital: Dann ist u.a. die Anschaffung eines oder mehrerer Transporter erforderlich, muss eine finanzielle Rücklage für Löhne und Gehälter auch in Zeiten schwacher Auftragslage vorhanden sein. Aufträge, die eigene Investitionen des FM-Anbieters in die Infrastruktur erfordern, können einige Millionen Euro kosten und dürften für den Anfang nicht in Frage kommen. Die Investition für technisches Gebäudemanagement lässt sich kaum auf eine Richtgröße bringen, zu unterschiedlich sind hier Ausrüstung und Vereinbarungen. Kredithilfen. Neben den Kredithilfen des Bundes bzw. der KfW- Mittelstandsbank (z.b. ERP-Gründerkredit-StartGeld bis EUR, ERP- Gründerkredit-Universell für höhere Kreditsummen bis 10 Mio. EUR oder ERP- Kapital für Gründung mit Eigenkapitalfunktion bis EUR) können Existenzgründer auch Förderung aus Landesprogrammen beantragen. Dazu gehören zinsgünstige Darlehen, in mehreren Ländern aber auch zusätzliche Beratungsmittel, in einigen Regionen und Branchen auch direkte Zuschüsse. Zu den Vorteilen von Förderdarlehen gehören u.a. verbilligte Zinsen und vergleichsweise lange Laufzeiten, ggf. auch einige tilgungsfreie Jahre. Das aus eigenen Mitteln aufgebrachte Kapital sollte 15 bis 20 Prozent des Gesamtbedarfs nicht unterschreiten. Zu beachten: Öffentliche Förderkredite für Existenzgründer erhält nur, wer den Antrag darauf stellt, bevor er Investitionen tätigt, Räume mietet oder das Gewerbe anmeldet. Haftungsfreistellung: Förderkredite werden in aller Regel über die Hausbank ausgeliehen, die ihrerseits für die Rückzahlung des Darlehens gegenüber der Förderbank haftet. Diese Haftung wird für einige Programme, wie z.b. das StartGeld der KfW, mit der Haftungsfreistellung für einen Teil des Kredits (um max. 80 %) reduziert, Hausbank und Förderbank teilen sich also das Kreditrisiko. Der Gründer profitiert hiervon indirekt, weil dies der Hausbank die Gewährung des Kredits auch bei geringeren Sicherheiten erleichtert. Ausfallbürgschaft: Die Bürgschaftsbanken der Länder ersetzen mit öffentlichen Bürgschaften fehlende bankübliche Sicherheiten des Gründers für Bank- und/oder Förderkredite. Bei einem Scheitern des Vorhabens zahlen sie den besicherten Anteil der Finanzierung (max. 80 %, zwischen EUR und 1 Mio. EUR) an die Hausbank. Der Gründer haftet für diesen Anteil gegenüber der Bürgschaftsbank, für den Rest gegenüber der Hausbank. Der Antrag auf eine öffentliche Bürgschaft wird über die Hausbank gestellt (bis EUR in einigen Ländern auch direkt). Die Bürgschaftsbanken holen i.d.r. eine Stellungnahme der zuständigen Kammer oder Branchenvereinigung ein. Wesentlich ist eine absehbar ausreichende Rentabilität des Vorhabens. Ausfallbürgschaften gibt es nicht für Förderkredite mit Haftungsfreistellung.

18 VR-GründungsKonzept GK Förderprogramme der Länder Ausführliche Informationen bei den Landesförderinstituten. Adressen und Webadressen siehe unter Gründerkontakte / -informationen. Baden-Württemberg u.a.: Gründungsfinanzierung - Kredite ab EUR bis 5 Mio. EUR (stille Beteiligung bei Vorhaben bis max EUR möglich) + Startfinanzierung 80 - Kredite für Vorhaben bis max EUR Gesamtvolumen (Darlehensbetrag bis max EUR zu 100 % des Finanzierungsbedarfs) + Exi-Gründungs-Gutscheine für kostenlose Gründungsberatungen, bis 10 Tage Intensivberatungen zu reduzierten Kosten (bis zu 80 % verbilligt) Bayern u.a.: Startkredit bis 40 % der förderfähigen Kosten (vorwiegend Investitionen, ohne Pkw) zwischen EUR und EUR Darlehenssumme + Startkredit 100 zur Aufstockung auf höhere Finanzierungsanteile, mind EUR Darlehen, max. 10 Mio. EUR Gesamtfinanzierung + Universalkredit bis 100 % Finanzierung (inkl. Betriebsmittel), mind EUR, höchstens 10 Mio. EUR Darlehensbetrag + stille Beteiligung zwischen EUR und EUR + Existenzgründercoaching bis 70 % Zuschuss zum Beraterhonoraren bis 800 EUR pro Tagewerk, max. 10 Tagewerke (nicht für Gründer mit Tätigkeiten im überwiegend unternehmensberaterischen Bereich) Berlin u.a.: Berlin Start - Darlehen für Investitionen, ggf. den Übernahmepreis oder ein erstes Warenlager sowie Betriebsmittel zwischen EUR und EUR + Gründungsfinanzierungen bis max. 10 Mio. EUR aus KMU-Fonds, ab EUR i.d.r. nur in Kooperation mit der Hausbank Bremen u.a.: BAB-Starthilfekredit (als Eigenkapitalaufstockung) bis max EUR (bei max EUR Finanzierungsbedarf) + Ergänzungsdarlehen ab EUR (max. 50 % des Hausbankdarlehens) + Bremer Gründerkredit bis 5 Mio. EUR + Beratungsförderung als Zuschuss bis max. 80% bei max. 700 EUR Honorar pro Tagewerk (insgesamt max EUR Zuschuss) Hamburg u.a.: Darlehen bis max EUR ( EUR bei Gemeinschaftsgründung) für erwerbslose oder von Erwerbslosigkeit bedrohte Existenzgründer Mecklenburg-Vorpommern u.a.: Kleindarlehen zwischen EUR und EUR + 50 % Zuschuss zur Unternehmensberatung von max. 500 EUR pro Tagewerk, im Rahmen von Unternehmensnachfolgen insgesamt max EUR Niedersachsen u.a.: Niedersachsen-Gründerkredit zwischen EUR und EUR für Investitionen sowie bis zu EUR für Betriebsmittel und ggf. ein erstes Warenlager + Gründercoaching von 3-20 Tagewerken, je nach Region bis 75 % Zuschuss zu max. 600 EUR pro Tag (nur bei NBank akkreditierte Berater; Sonderkonditionen für bestimmte Regionen bzw. Gründungen) Nordrhein-Westfalen u.a.: NRW.BANK Gründungskredit, mind EUR, max. 10 Mio. EUR Kreditvolumen (zu 100 % der förderfähigen Kosten) + Gründungsberatung (max. 50% / 400 EUR pro Tagewerk Zuschuss, i.d.r. für 4 Tagewerke)

19 VR-GründungsKonzept GK Rheinland-Pfalz u.a.: Darlehen aus dem Mittelstandsförderungsprogramm bis zu 100% der Investitionen (max. 2 Mio. EUR, dabei Betriebsmittel bis EUR) + Existenzgründungsberatung bis 50% Zuschuss für max. 9 Tagewerke zu 800 EUR Schleswig-Holstein u.a.: Starthilfedarlehen bis EUR Investitionsbedarf und/oder EUR Betriebsmittelbedarf (je Gründer, ab EUR Finanzierungsbedarf 15 % Eigenkapital erforderlich) + Zuschuss aus dem Zukunftsprogramm Arbeit zur Gründungsberatung / -schulung von 50 % der Kosten / max. 300 EUR für max. 5 Tagewerke nur für Meister im entsprechenden Gewerk: Berlin: Meistergründungsprämie als ggf. nicht rückzahlbarer Zuschuss von EUR plus EUR für Schaffung eines Arbeitsplatzes Hamburg u.a.: Gründungsdarlehen für Handwerksmeister zwischen und EUR, davon können bis zu EUR Restschuld bei Schaffung von Arbeitsplätzen erlassen werden Mecklenburg-Vorpommern: Meisterprämie bei Betriebsübernahmen im Handwerk (auch für Industriemeister), einmaliger Zuschuss von EUR Nordrhein-Westfalen: Meistergründungsprämie NRW von EUR (Voraussetzung: mind. 1 Arbeitnehmer/Lehrling, mind EUR Finanzierungsbedarf bei Männern / EUR bei Frauen) Geno-Star: Finanzierungsplaner im Internet. Wie eine auf Ihren Kapitalbedarf zugeschnittene Finanzierung mit dem vorhandenen Eigenkapital, öffentlichen Mitteln und Bankdarlehen im Idealfall aussehen könnte, ermitteln Sie im ersten Schritt selbst mit GENO-Star. Das DV-gestützte Beratungssystem der Volksbanken, Raiffeisenbanken und Spar- und Darlehenskassen errechnet aufgrund Ihrer Angaben ganz unverbindlich einen optimalen Finanzierungs- und Kapitaldienstplan. So können Sie erst einmal verschiedene Modelle durchspielen. Damit erhalten Sie erste konkrete Zahlen für Ihren Businessplan, die dann im Gespräch mit Ihrer Hausbank verfeinert und noch besser auf Ihr Vorhaben zugeschnitten werden können. Internet-Service unter Förderrechner mit optimalem Finanzierungsplan und Kapitaldienstplan sowie Hinweisen auf einzureichende Unterlagen Förderprogramme und Förderlexikon Adressen der lokalen genossenschaftlichen Bank(en)

20 VR-GründungsKonzept GK Spezielle Gründerinfos Gründerqualifikation. Unternehmensgründer mit Ausrichtung auf das Gebäude- bzw. Facility Management müssen die Bereitschaft mitbringen, sowohl harte kaufmännische als auch technische Qualifikationen zu erwerben. Sinnvolle Alternative: Die gemeinsame Gründung durch Fachleute mit unterschiedlichem beruflichem Hintergrund. Die oben skizzierten Tätigkeits- bzw. Unternehmensprofile machen deutlich, dass eine Erstausbildung und Berufserfahrungen entweder in der Immobilienwirtschaft oder einem technischen Beruf erforderlich ist; also etwa im Bereich SHK, als Versorgungs- oder Wirtschaftsingenieur oder direkt in einem der wenigen FM-Studiengänge. Zudem sollten Weiterbildungsmöglichkeiten in Anspruch genommen werden, um vertiefende Kenntnisse der sehr komplexen Betätigungsfelder, Branchenstrukturen und der Anbieter-/ Nachfragerformationen im Facility Management zu erwerben. Gefordert ist zudem ein Höchstmaß an Flexibilität und Kreativität, um in diesem von hartem Wettbewerb gekennzeichneten Markt zu überleben. Es bedarf besonderer Findigkeit, wirtschaftlich tragfähige Nischen aufzutun und auszubauen; der reine Preiswettbewerb reicht nicht einmal, um den Fuß in die Tür zu bekommen. Öffentliche Aufträge. Die Vergabe öffentlicher Aufträge wird zunehmend formalisiert. Das Mitbieten erfordert gerade bei Anfängern viel Zeitaufwand und den Erwerb von erheblichem Verfahrens-Know-how, auch was die Vergabe / Information über das Internet angeht. Auftragberatungsstellen können den Einstieg erleichtern und damit die Chance, zum Zuge zu kommen erhöhen. Es gibt drei Arten von Vergabe: Öffentliche Ausschreibungen in amtlichen Mitteilungsblättern, auf die sich jedes Unternehmen bewerben kann. bei Aufträgen ab EUR muss mit europäischen Mitbewerbern gerechnet werden Beschränkte Ausschreibungen für Leistungen, die nur ein kleiner Kreis von (Fach-) Firmen überhaupt erbringen kann nur bei Aufträgen bis zu einem Volumen von EUR erlaubt Freihändige Vergabe, bei der lediglich drei Anbieter aufgefordert werden, ein Angebot abzugeben (erfolgt z.b. bei patentgeschützten Leistungen / Lieferungen bzw. im Rahmen von zusammenhängenden Projekten) nur bei Aufträgen bis EUR Wichtig: Den Kriterienkatalog der Auftragsbeschreibung genau einhalten bei Abweichungen fällt auch ein sonst wirtschaftliches Angebot aus dem Wettbewerb. Das wirtschaftlichste Angebot erhält den Zuschlag wirtschaftlich bedeutet: ein günstige Relation von Preis und Qualität, die u.a. durch den Nachweis der fachlichen Eignung und/oder Zuverlässigkeit des Unternehmens beeinflusst wird. Letztere muss durch eine Reihe von Unterlagen nachgewiesen werden, und zwar erfordert jedes Bieterverfahren erneut (VOB/A 8): Auszug aus dem Handelsregister Bankauskunft Eintrag ins Gewerbezentralregister Auskunft über ggf. Einträge im Landeskorruptionsregister ggf. Eintrag in die Handwerksrolle Diese Papierflut, die auch jedes Mal mit Kosten verbunden ist), kann vermeiden, wer am Präqualifikationsverfahren des pq-vereins teilnimmt. Staatliche Stellen können auf die entsprechenden Internetseiten zugreifen und sich der Eignung und Seriosität eines Bieters vergewissern.

21 VR-GründungsKonzept GK Webpage. Unternehmen aus dem Grundstücks- und Wohnungswesen zeigen sich bei der Nutzung des Internets zurückhaltender als andere Branchen: 43 Prozent der Unternehmen präsentieren sich auf einer eigenen Website (60 % im Schnitt aller untersuchten Wirtschaftzweige, destatis 2008). Gerade gewerbliche Auftraggeber aber recherchieren Dienstleister routinemäßig im Internet. Grund genug, Informationen über den eigenen Leistungsumfang, aber auch über Lücken, professionell auf die eigene Webpage zu hieven, auch wenn gar kein eigentliches Online-Geschäft beabsichtigt ist. Wichtig: Die Seiten sind die elektronische Visitenkarte und sollten genauso aufgeräumt und übersichtlich wie das Büro daherkommen. Vorsicht: Auch die einfachsten Websites unterliegen mehr oder weniger umfänglich dem Telemediengesetz vor allem ein fehlerhaftes Impressum kann Abmahnprofis in die Hände spielen. Der Teufel steckt dabei im Detail, neben (Firmen-) Namen und ladungsfähiger Anschrift, ggf. Umsatzsteuer-ID sowie -Adresse muss auch eine zweite Kontaktmöglichkeit angeboten werden; dabei ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob eine Telefonnummer genügt, die nur auf einen Anrufbeantworter aufläuft. Bei gesetzlich geschützten Berufsbezeichnungen muss nicht nur diese aufgeführt sein, sondern auch der Staat, in dem sie erworben wurde, bei Kammerberufen die zuständige Kammer. Werbebeschränkungen nach Standesrecht: Ingenieure und Beratende Ingenieure dürfen ihr Büro und ihre Leistungen in angemessen sachlicher Weise auf ihrer Homepage darstellen, aber unterliegen Beschränkungen im Vergleich zu Gewerbetreibenden: Newsletter: Die Gesetzeslage ist hier sehr deutlich: Elektronische Newsletter dürfen nur auf ausdrückliche Anforderung an eigene Kunden versandt werden. Sie dienen also in erster Linie der Pflege von Stammkunden. Businessplan. Ein Gründungs- bzw. Investitionskonzept für die Finanzierung sollte u. a. folgende Informationen enthalten: Marktbedingungen und voraussichtliche Entwicklung der Branche Angebotspalette, Spezialisierungen, Preise, Service Kundenpotenzial im Einzugsgebiet und ggf. daraus begründete Standortwahl Konkurrenzsituation notwendiger Mitarbeiterstamm Erfolgsaussichten des Unternehmens als Vollexistenz: Die oben genannten Themen müssen mit einer Umsatz-, Kosten- und Ertragsvorschau quantifiziert bzw. untermauert werden, um von der Wirtschaftlichkeit des jeweiligen Vorhabens zu überzeugen. Gründungsplaner der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Bei der Erstellung von ersten professionellen Businessplänen unterstützt Sie der Gründungsplaner der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Mit Hilfe dieses umfangreichen und effizienten Planungsinstruments schärfen Sie den Blick für die Chancen Ihres zukünftigen Unternehmens, senken durch genaue Kalkulation die Risiken und betrachten ganz realistisch die Erfolgsaussichten aus verschiedenen Blickwinkeln. Zentrale Bestandteile des Gründungsplaners, den interessierte Gründer bei jeder Volksbank und Raiffeisenbank erhalten:

22 VR-GründungsKonzept GK Das Simulationsprogramm: Unternehmensgründung" für Ihren heimischen PC bildet den Gründungsprozess in betriebswirtschaftlich logischer Reihenfolge ab. Im Ergebnis erarbeiten Sie schrittweise Ihren individuellen Businessplan, der eine detaillierte Grundlage für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Hausbank bildet. Im Gründerplanspiel planen Sie gemeinsamen mit anderen (max. 20) Unternehmensgründern einen ganzen Tag lang Ihre eigene Firma, unter kompetenter Leitung, über einen Zeitverlauf von drei Jahren. Fragen Sie in Ihrer Genossenschaftsbank nach den nächsten Terminen. Persönliche Kreditwürdigkeit. Neben den wirtschaftlichen Aussichten des geplanten Unternehmens werden auch die persönliche Vermögens- und Einkommenssituation und die Kreditsicherheiten des Gründers eine Rolle spielen. In Bezug auf diese Frage kann es leicht zu Enttäuschungen kommen, da die Bank die aufgeführten Sicherheiten manchmal nicht so hoch bewertet, wie ein Gründer sich das erhofft. Übliche Bewertungen: in voller Höhe Kontoguthaben bei einem Kreditinstitut, Rückkaufwerte von Lebensversicherungen und Bausparguthaben, zu drei Vierteln des Wertes festverzinsliche Wertpapiere (für ausländische Wertpapiere gelten besondere Regelungen), mit fünfzig Prozent Aktien.

23 VR-GründungsKonzept GK Recht Für die selbständige Tätigkeit als Facility Manager ist keinerlei Genehmigung oder Befähigungsnachweis erforderlich. Aber: Im Bereich des operativen FM dürfen bestimmte Aufgaben nur übernommen werden, wenn der Betriebsinhaber oder jemand in leitender Funktion in die Handwerksrolle eingetragen ist. Handwerksrecht. Ein Vollhandwerk darf nur selbständig ausüben, wer in die Handwerksrolle eingetragen ist. Im Regelfall werden Sie das nur mit Meistertitel oder dem Grad eines Ingenieurs mit entsprechender Fachrichtung und dreijähriger Berufserfahrung: in den Fachrichtungen des SHK, der Elektrotechnik oder Metallbaus (sie gelten als "zulassungspflichtig" laut Anlage A der Handwerksordnung) die Gebäudereinigung wurde in der Novellierung für alle Gründer frei gegeben Bei Gewerke-übergreifenden Tätigkeitsprofilen kann es zudem erforderlich werden, entsprechende Ausnahmegenehmigungen von der Handwerkskammer zu erwirken. Für die Ausnahmegenehmigung wird im Regelfall eine Eignungsprüfung vorgenommen. Ausnahmeregelungen: Gesellen mit mindestens sechs Jahren Berufserfahrung, vier Jahre davon in leitender Funktion, dürfen einen Betrieb selbständig führen. Das Inhaberprinzip ist grundsätzlich abgeschafft. Eine Ausnahmebewilligung kann bei der Handwerkskammer beantragt werden, wenn die Ablegung der Meisterprüfung eine unzumutbare Belastung bedeuten würde. Einfache handwerkliche Tätigkeiten innerhalb eines Gewerks dürfen ohne weiteres von allen Existenzgründern ausgeübt werden. Dies sind Tätigkeiten, die in kurzer Zeit (bis zu 3 Monate) erlernt werden können, oder bei längerer Anlernzeit für das Gewerk nebensächlich sind, oder nicht aus einem Gewerk der Anlage A der Handwerksordnung entstanden sind. Diese Tätigkeiten gelten als handwerksähnliches Gewerbe (keine Meisterprüfung). Starten Sie aber nicht ohne Rücksprache mit der Handwerkskammer. Ob im Einzelfall die IHK zuständig ist, entscheidet eine Schlichtungskommission. Ingenieurberufe. Diese fallen steuerrechtlich vielfach unter die freien Berufe, etwa im Consulting. Dann genügt es, das betreffende Finanzamt (Ort der Firmengründung) zu informieren, welches daraufhin eine Steuernummer erteilt. Achtung: Wenn der Ingenieur nebenbei produziert, Handel treibt, als Bauträger fungiert (Durchführung der gesamten Bauabwicklung für einen Bauherren) oder Bauausführungen betreibt, muss er ein Gewerbe anmelden. Auch wer fremde Grundstücke, Häuser oder Wohnungen verwaltet, gilt als Gewerbetreibender.