Auswirkungen auf die Bewertung und die Bilanzierung von Liegenschaften

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1 expertengruppe immobilienbewertung und -rechnungslegung Mit IFRS 13 wurde im Mai 2011 ein neuer Standard veröffentlicht, der die Vorschriften zur Ermittlung des Fair Values (des beizulegenden Zeitwerts) für bestimmte Vermögenswerte, Schulden und manche Eigenkapitalinstrumente vereinheitlicht. Unter anderem betrifft dieser Standard auch die Bewertung von gewissen Immobilien. IFRS 13 ist ab dem 1. Januar 2013 prospektiv für alle Bewertungen zum Fair Value anzuwenden. Eine freiwillige vorzeitige Anwendung des Standards ist gestattet. Auswirkungen auf die Bewertung und die Bilanzierung von Liegenschaften 1. AllgemeinES 1.1 Ziel IFRS 13. Ziel des International Financial Reporting Standards (IFRS)-13-Standards ist, eine einheitliche Definition des Fair Values einzuführen und diese für alle relevanten Vermögenswerte und Schulden zu etablieren. Durch die einheitliche Anwendung des Fair-Value-Konzeptes soll die Objektivität und Transparenz der Berichterstattung gefördert werden. Die möglicherweise noch nicht eingerechneten Potenziale können durch die objektive Abbildung dieser Vermögenswerte vermieden werden. So wird beispielsweise die objektive Abbildung dieser Immobilien-Marktwerte dem Eigentümer helfen, die aktuelle Allokation zwischen Immobilien und anderen Finanzanlagen genau zu bestimmen. Zusätzlich wird verstärkt die Konvergenz zwischen IFRS und US GAAP angestrebt. 1.2 Anwendungsbereich bei Immobilien und Definitionen. IFRS 13 gilt verbindlich für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die bislang unter International Accounting Standard (IAS) 40 und IFRS 5 geregelt waren. Bei der Durchführung von Impairment-Tests gemäss IAS 36 sowie im Zuge von Unternehmenszusammenschlüssen gemäss IFRS 3 wird die Fair-Value-Ermittlung ebenfalls unter den Anwendungsbereich des neuen Standards fallen. Nicht zur Anwendung gelangt der neue Standard hingegen bei zum Verkauf erstellten Eigentumswohnungen, die unter IAS 2 als Vorräte zu Anschaffungskosten oder dem tieferen realisierbaren Nettoerlös bilanziert werden. Die unter IAS 16 bilanzierten Betriebsliegenschaften fallen ebenfalls unter den Anwendungsbereich des neuen IFRS-13-Standards, jedoch nur sofern sie zu Fair Value bilanziert werden. Da die meisten betriebsnotwendigen Immobilien in der Schweiz mittels Anschaffungskostenmodell (at cost) bewertet werden, wird der IFRS-13-Standard hier jedoch nur selten Anwendung finden. Anwendungsfälle können sich allenfalls aus der geforderten Angabe des Fair Values im Anhang für unter IAS 16 zum Anschaffungswert bilanzierten Anlageliegenschaften ergeben (Abbildung 1). Der Fair Value wird im IFRS-13-Standard wie folgt definiert: «Der Fair Value ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würden (Abgangsoder Exit-Preis).» Der Fair Value nach IFRS 13 wird also unter Verwendung der gleichen Annahmen ermittelt, die auch unabhängige Marktteilnehmer berücksichtigen würden. Dies bedeutet auf Anhieb keine Veränderung zu der Fair-Value-Definition gemäss IAS 40. Der Fair Value nach IFRS 13 darf jedoch auch eine vom Eigentümer nicht beabsichtigte Potenzialnutzung abbilden und ist somit eine auf dem Markt basierende Bewertungsgrösse, jedoch keine unternehmensspezifische Bewertungsgrösse. 1.3 Vorrangiger Markt und vorteilhaftester Markt. Eine Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion auf dem vorrangigen Markt (principal market) für den zu bewertenden Vermögensgegenstand stattfindet. Der vorrangige Markt ist der Markt mit dem grössten Volumen und der höchsten Aktivität zu dem das Unternehmen Zugang hat. Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, soll der vorteilhafteste Markt (most advantageous market) für den Vermögenswert unterstellt werden. Der vorteilhafteste Markt ist ein Markt, der den erhaltenen Betrag bei der Veräusserung des Vermögenswerts maximiert. Dabei ist es nicht notwendig, dass eine aufwendige Analyse durchgeführt wird, sondern nur, dass alle verhältnismässig leicht erreichbaren Informationen berücksichtigt werden. Fehlen gegenteilige Hinweise wird bei diesem Standard davon ausgegangen, dass der Markt, in dem das Unternehmen agiert, auch der vorrangige Markt ist, oder, sofern nicht vorhanden, der vorteilhafteste Markt ist. Die Konzepte des vorrangigen und vorteilhaftesten Marktes wurden bisher nur für Finanzanlagen verwendet. Übertragen auf den Schweizer Immobilienmarkt kann für viele Renditeliegenschaften als vorrangiger Markt der Markt der institutionellen Investoren mit den üblichen Renditevorstellungen der Schweizer Gesellschaften gesehen werden. Hingegen kann für kleinere Liegenschaften der Markt der privaten Investoren als vorrangiger Markt angesehen werden, deren Renditevorstellungen je nach Zinsumfeld unter den Renditen der institutionellen Investoren liegen kann. 938 Der Schweizer TreuhändeR

2 rechnungswesen Abbildung 1: anwendungsbereich bei immobilien ExPErtengruPPE Immobilienbewertung und -rechnungslegung IFRS 5 Zum Verkauf bestimmte Ligenschaften IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien IFRS 13 IAS 36 Bei der Durchführung von Impairment-Tests Ziel und Zweck Die Gruppe setzt sich aus Experten zusammen, die sich unter anderem mit der Bewertung oder Revision von grossen Schweizer Immobilienportfolios beschäftigen. Die Expertengruppe wurde im Hinblick auf die Einführung von IFRS 13 gegründet mit dem Ziel, die Auswirkungen von Rechnungslegungsstandards in der Schweizer Immobilienwirtschaft zu erläutern. IFRS 3 Bei Unternehmenszusammenschlüssen IAS 16 Nur Betriebsliegenschaften, die zu Fair Value bilanziert sind Volle Anwendung Anwendung falls zu Fair Value bilanziert Keine Anwendung IAS 2 Keine Anwendung für die zum Verkauf erstellten Eigentumswohnungen (Vorräte) Mitglieder Dr. Andreas Bleisch, Partner, Wüest & Partner Jan Eckert, MRICS, Jones Lang LaSalle, CEO Schweiz Marco Feusi, MRICS, Partner, Wüest & Partner André Mathis, MRICS, Senior Manager, Ernst & Young Beat Ochsner, Senior Manager, KPMG Ulrich Prien, MRICS, Partner, KPMG Markus Schmid, Director, PwC Marie Seiler, MRICS, Senior Manager, PwC Patrik Stillhart, MRICS, Jones Lang LaSalle, Managing Director Daniel Zaugg, MRICS, Partner, Ernst & Young 1.4 Bestmögliche Nutzung (highest and best use). Bei allen nicht-finanziellen Vermögenswerten, wie Immobilien, ist der Fair Value gemäss IFRS 13 auf Basis der bestmöglichsten Nutzung der Liegenschaft (highest and best use) zu ermitteln. Die bestmögliche Nutzung basiert auf der Sicht informierter Marktteilnehmer und kann entsprechend von der tatsächlichen, oder auch geplanten Nutzung durch das bilanzierende Unternehmen abweichen. Die Einführung des Konzepts der bestmöglichen Nutzung ist der wesentliche Unterschied zum bestehenden Standard IAS Dieser liess die Berücksichtigung von künftigem Potenzial einer Umnutzung oder nicht vorgesehener Änderung explizit nicht zu. Falls keine gegenteiligen Hinweise vorliegen, geht der Standard davon aus, dass die tatsächliche oder geplante Nutzung durch das bilanzierende Unternehmen die bestmögliche ist. Bei der Bewertung zum highest and best use sind grundsätzlich die folgenden Bedingungen zu erfüllen: 1. Physisch möglich: Bautechnische Anforderungen werden oder können erfüllt werden (z. B. ausreichende Traglastreserven bei Aufstockungen). 2. Rechtlich zulässig: Die aktuell gültigen Gesetze und Zonenbestimmungen lassen eine höhere Ausnutzung und/oder höherwertige Nutzungen zu. 3. Finanziell tragbar: Unter Berücksichtigung der notwendigen Kosten, der Realisierungszeit und der Risiken lässt sich ein Mehrwert gegenüber der heutigen Nutzung realisieren. Im Rahmen von Liegenschaftenbewertungen muss gemäss IFRS 13 also jeweils die Frage gestellt werden, ob die heutige Nutzung dem highest and best use entspricht. Die Realisierung von allfälligen Potenzialen (economic benefit) ist grundsätzlich mit höheren Risiken als die Fortführung der bestehenden Nutzung verbunden, wodurch ein Käufer einen höheren Verzinsungsanspruch geltend machen wird. Die Anwendung des highest and-best-use-ansatzes sollte sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Potenziale orientieren. Potenzielle Mehrwerte einer Liegenschaft, welche sich innerhalb der üblichen Schätzungstoleranz einer Einzelbewertung bewegen, können als unwesentlich betrachtet werden. Die entsprechende Toleranzgrenze kann dabei je nach Art der Liegenschaft und Bewertungsannahmen unterschiedlich gross sein. Auch ist bei der Beurteilung der Wesentlichkeit das Verhältnis der möglichen absoluten Wertdifferenz bei einer Einzelliegenschaft zum Wert des gesamten Immobilienvermögens zu berücksichtigen. 1.5 Fair-Value-Hierarchie. Die dreistufige Fair-Value- Hierarchie ist ein bekanntes Konzept, das bereits in den bestehenden Standards verankert war. Nach IFRS 13 folgen die Fair-Value-Bewertungen einer Hierarchie, die nach der Art der Bewertungsparameter resp. Inputparameter unterscheidet, die in die Wertfindung einfliessen, nicht nach der Bewertungsmethode selbst wie bisher. Im Bewertungsprozess soll dabei die Verwendung von auf dem Markt beobachtbaren Parametern (Level 1 und 2) maximiert und die Verwendung von nicht beobachtbaren Parametern (Level 3) minimiert werden. Bei der Fair-Value-Ermittlung einer Liegenschaft können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchie-Stufen in Anwendung kommen. In solchen Fällen wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair-Value-Hierarchie eingeschätzt, in der sich die wesentlichsten Bewertungsparameter befinden. Wir gehen davon aus, dass auf dem Schweizer Immobilienmarkt nach wie vor die Hierarchiestufe 3 sowohl für Bewertungen mittels Ertragswertmethode sowie mittels Discounted-Cashflow-Methode verwendet wird. Dies ist insbesondere auf Inputparameter wie z. B. öffentlich nicht beobachtbaren Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze Der Schweizer Treuhänder 939

3 Abbildung 2: fair-value-hierarchie 1 Notierte Preise für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten in aktiven Märkten direkt beobachtbare Transaktionspreise 2 Sonstige (in-)direkt beobachtbare Parameter z.b. Marktmieten in transparenten Märkten 3 Nicht beobachtbare Inputparameter Angepasste Level-2-Parameter z.b. Diskontierungssätze/Kapitalisierungssätze oder Marktmieten in weniger aktiven Märkten zurückzuführen, die einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertungen haben (vgl. Abbildung 2). Level-1-Parameter (vgl. Abbildung 2) sind notierte Preise für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten in aktiven Märkten. Soweit solche Preise vorliegen, werden sie ohne weitere Anpassungen für die Wertermittlung verwendet. Für Immobilien in der Schweiz liegen in der Regel keine beobachtbaren Transaktionspreise für identische Objekte vor. Level-2-Parameter (vgl. Abbildung 2) sind sonstige direkt und indirekt auf dem Markt beobachtbare Faktoren wie z. B. Transaktionspreise von ähnlichen Liegenschaften, die in hedonistische Bewertungsmodelle einfliessen, oder Benchmarks für Marktmieten und Baulandpreise in sehr transparenten Märkten. Diese Parameter werden in der Schweiz beispielsweise für die Bewertungen von Stockwerkeigentumseinheiten oder Bauland verwendet. In Einzelfällen könnten diese Parameter auch für die Bewertung von Wohnliegenschaften in den Grossstädten Anwendung finden. Level-3-Parameter (vgl. Abbildung 2) sind nicht beobachtbare Inputfaktoren, die weiter modelliert werden müssen, um die Annahmen von unabhängigen Marktteilnehmern abzubilden, sowie angepasste Level-2-Parameter oder errechnete Bewertungsmodelle. Unter dieser Hierarchiestufe sind die auf dem Schweizer Markt üblichen Ertrags- bzw. Cashflow-basierten Bewertungsmethoden einzustufen. Die in der Schweiz weit verbreiteten Discounted-Cashflow-Bewertungen der Renditeliegenschaften gehören zu diesem Hierarchielevel. Unter IFRS 13 werden auch verschiedene neue bzw. erweiterte Offenlegungen eingeführt. Der Umfang der Offenlegungen hängt dabei von der Einstufung der Vermögenswerte in der Fair-Value-Hierarchie (1 3) ab. Generell werden im Level 3 die höchsten Anforderungen gestellt. Diese umfassen u. a. Anteil der Vermögenswerte im Fair-Value-Hierarchie Level 3 sowie den beiden anderen Kategorien; Beschrieb der Bewertungsmethode(n) sowie deren Inputfaktoren; Quantitative Informationen (z. B. Range) zu den einzelnen, wesentlichen Inputfaktoren der Bewertungsmethode; Veränderungsspiegel (Anfangsbestand 1.1., Zu-/Abgänge, Transfers, Gewinne/Verluste usw., Schlussbestand ); Beschreibung des Bewertungsprozesses der Gesellschaft; Beschrieb der Sensitivität der Fair Values auf Veränderungen der Inputfaktoren, sofern dadurch eine wesentliche Wert änderung resultieren könnte. Gegenseitige Abhängigkeiten sind dabei ebenfalls zu kommentieren. Quantitative Offenlegungen werden diesbezüglich hingegen nicht verlangt. Bezüglich der quantitativen Offenlegungen stellt sich die Frage, auf welcher Ebene diese vorzunehmen sind. Der Standard verweist hier auf einen Ermessenspielraum. Aus heutiger Sicht gehen wir davon aus, dass eine sinnvolle Aggregation auf Portfolioebene vorgenommen werden kann (z. B. nach Nutzungsarten und/oder geographischen Aspekten). Speziell erwähnenswert ist eine neue Offenlegungspflicht im Zusammenhang mit dem highest-and-best-use-konzept. Wenn z. B. Immobilien gemäss dem highest-and-best-use- Ansatz bewertet und bilanziert werden, deren tatsächliche Nutzung aber davon abweicht, muss begründet werden, warum der Vermögenswert nicht nach dem höchstmöglichen Nutzen verwendet wird. Grundsätzlich sind die Bewertungsmethoden für gleichartige Bewertungsobjekte und über die Zeit konsistent anzuwenden. Jede Fair-Value-Bewertung wird auf Basis der tiefsten Hierarchiestufe der wesentlichen Inputparameter eingestuft. 2. BeiSPiele Es gibt unterschiedliche Gründe und Umstände, die dazu führen können, dass die aktuelle Nutzung einer Liegenschaft oder eines Grundstücks nicht dem highest and best use gemäss IFRS 13 bzw. der bestmöglichen Nutzung entspricht. 2.1 Umwandlung Stockwerkeigentum. Unter der Annahme, dass die Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in Stockwerkeigentum sowohl physisch möglich als auch rechtlich zulässig ist, stellt sich gemäss IFRS 13 die Frage nach der finanziellen Tragbarkeit. Im Rahmen der Bewertung wird in einem ersten Schritt der Wert bei der Fortführung der bestehenden Mietwohnungen ermittelt. Es folgt die Bestimmung des Marktwerts bei einem Verkauf der Wohnungen im Stockwerkeigentum unter Berücksichtigung einer risikoadäquaten Entschädigung, der anfallendenen Kosten wie z. B. bauliche Investitionen oder Leerstandskosten und einer angemessenen Zeitspanne bis zum Verkauf der Wohnungen. Der Marktwert nach highest and best use entspricht somit dem höheren der beiden Werte. Um das Potenzial aus der Umwandlung in Stockwerkeigentum in der Bewertung abzubilden, ist eine realistische Einschätzung des Vermarktungspotenzials basierend auf der Lage und Qualität der Wohnungen vorauszusetzen. Dementsprechend muss auch ein genügend grosser Käuferkreis principal or most advantageous market vorhanden sein, welcher eine solche Eigentümerstrategie verfolgen würde. 940 Der Schweizer TreuhändeR

4 rechnungswesen 2.2 Unternutztes Grundstück. Wenn ein Grundstück bei den gegebenen baurechtlichen Randbedingungen eine höhere Ausnutzung als die realisierte erlaubt, sei dies durch eine Aufstockung oder den Bau eines weiteren Gebäudetrakts, liegt die Vermutung nahe, dass dadurch ein Mehrwert realisiert werden könnte. Ob ein solcher Mehrwert wirklich realisierbar und bezogen auf den bisherigen Wert der Liegenschaft auch wesentlich ist, hängt vom Ertragswert der zusätzlich geschaffenen Flächen und deren Erstellungskosten ab. 2.3 Umnutzungen. Schwieriger zu beurteilen ist der Fall von Umnutzungen von heute bestehenden Flächen in eine andere Nutzungsart mit aktuell höherem Wertschöpfungspotenzial. Dies kann einzelne Flächen oder die ganze Liegenschaft betreffen. Denkbar sind in diesem Zusammenhang im heutigen Marktumfeld z. B. die Umnutzung von Erdgeschossflächen in einer Liegenschaft mit guter Passantenlage von bisher Büro- oder Restaurantnutzung in eine Retailnutzung, welche einen höheren Mietertrag abwirft. Eine andere Möglichkeit ist die Rückführung von heute als Büro genutzten, ursprünglich aber als Wohnhäuser konzipierten Liegenschaften in eine Wohnnutzung. Damit die alternative Nutzung der bestmöglichen Nutzung entspricht und auch bewertungstechnisch berücksichtigt werden kann, müssen klare Indikationen vorliegen, und es muss plausibel sein, dass der nach der Umnutzung realisierbare höhere Mietertrag und der daraus resultierende Mehrwert die Investitionskosten und den Mietzinsausfall während der Umbauphase mehr als kompensieren. 2.4 Ersatzbauten. Der Ersatz von bestehenden Bauten durch neue Liegenschaften oder eine Überführung von gesamten Arealen in eine neue Nutzung sind ebenfalls Varianten von Umnutzungen. Ein klassisches Beispiel ist die Umnutzung von ehemaligen Gewerbe- und Industriearealen in Dienstleistungs- und Wohngebiete. Ob solche Ersatzbauten bzw. Arealentwicklungen zu einem Mehrwert führen und entsprechend gemäss dem Konzept von highest and best use bewertungstechnisch bereits vor der Realisierung berücksichtigt werden müssen, ist in der Regel nur mit grossem Aufwand feststellbar. Für die bewertungstechnische Berücksichtigung von solchen Ersatzbauten als highest and best use muss daher die Wesentlichkeit gegeben sein, und es ist zu berücksichtigen, dass solche Ersatzbauten physisch möglich, rechtlich zulässig und finanziell machbar sein müssen. Während in der Regel physisch möglich bei Ersatzneubauten unkritisch ist und sich die finanzielle Machbarkeit bei der Bewertung zeigt, ist die rechtliche Zulässigkeit kritisch zu prüfen. Es muss sichergestellt sein, dass die beim Ersatzneubau berücksichtigten Flächen und Nutzungsarten auch bewilligungsfähig sind. 3. Erwartete Auswirkungen von IFRS 13 auf an der SchweiZEr BörSE kotierte Unternehmungen Die meisten an der Schweizer Börse kotierten Unternehmungen, welche nach IFRS bilanzieren, verfügen in ihrem Anlagevermögen über Liegenschaften. Wie schon einleitend erwähnt, wird der überwiegende Teil dieser Liegenschaften nach IAS 16 at cost und somit vom neuen Standard weitgehend unbeeinflusst bilanziert. Betroffen sind demzufolge nur Gesellschaften, welche Immobilien zu Anlagezwecken halten. Im grossen Stile als Immobilieninvestoren treten bei den IFRS-Unternehmungen nur zwei Gruppen auf: die Immobiliengesellschaften sowie die Versicherungen. Für diese beiden Gruppen stellt sich die Frage nach der Konsequenz der Einführung von IFRS 13 auf ihre Finanzkennzahlen allerdings in unterschiedlicher Ausprägung Der Schweizer Treuhänder 941

5 «Ab 1. Januar 2013 ist unter IFRS das Prinzip highest and best use auch für Anlageliegenschaften vorgeschrieben.» Die in der Schweiz kotierten Immobiliengesellschaften sind einerseits stark auf Geschäftsliegenschaften und andererseits auf Entwicklungsprojekte, insbesondere die Entwicklung von Stockwerkeigentumswohnungen fokussiert. Ihre Kernkompetenz liegt im Arbeiten und Weiterentwickeln des eigenen Portfolios sowie im Kaufen, Entwickeln und Weiterverkaufen von Objekten. Die Erarbeitung des highest and best use ist in diesem Sinne das eigentliche Programm dieser Gefässe. Stellt sich heraus, dass die Immobiliengesellschaft für einzelne Objekte hinsichtlich des highest and best use nicht der beste Eigentümer ist beispielsweise für ein Einfamilienhaus oder eine leerstehende Gewerbeliegenschaft, welche sich am besten für einen Selbstnutzer eignet so werden diese Liegenschaften in der Regel veräussert. Die Einführung von IFRS 13 wird deshalb kaum wesentlichen Einfluss auf die Bilanzbewertungen der Immobiliengesellschaften haben. Ausgenommen davon sind allenfalls Objekte, bei denen die Realisierung der Potenziale erst erkannt, aber noch nicht in die Wege geleitet worden ist, und neu zugekaufte Areale, welche als Reserven der Entwicklung harren. Häufig entspricht der bezahlte Kaufpreis eines solchen Areals jedoch nicht nur der vorhanden Substanz und deren Nutzung (z. B. Lagerschuppen auf einer Industriebrache in einem Entwicklungsgebiet). Vielmehr wird eine zukünftig höhere Nutzung beim Kaufpreis schon antizipiert. Auch vor IFRS 13 waren die Bewerter hier bereits gefordert, den effektiv bezahlten Preis mit Vergleichswerten zu stützen und nicht einfach im Sinne der Fortführung der bestehenden Nutzung einen Wert zu generieren (z. B. mittels Cashflows aus Lagerschuppen). Etwas anders sieht die Situation dagegen bei den Versicherungen aus. In der Summe ist ihr Immobilienbestand als Gesamtvolumen ähnlich gewichtig wie derjenige aller kotierten Immobiliengesellschaften. Der Fokus ist aber ein anderer. Es dominieren die Wohnnutzungen. Zudem ist das Immobiliengeschäft für die Versicherungen ein Nebengeschäft, die Immobilien machen in der Regel nur 10 30% der gesamten Anlagen aus. Aufgrund dieser Ausrichtung, der eher älteren Liegenschaftenbestände und der oft langen Portfoliogeschichte dürften die hier vorhandenen Potenziale tendenziell grösser sein. Spezifisches Augenmerk ist insbesondere den kleineren hochwertigen Wohnliegenschaften an guten Lagen zu widmen, wo im heutigen Marktumfeld der highest and best use durch die Veräusserung von Stockwerkeigentumswohnungen erzielt wird und nicht durch die Nutzung als Mietliegenschaft. Die entsprechenden Aufwertungen, die hier mit der Einführung von IFRS 13 bei den Versicherungen zu erwarten sind, dürften deren Eigentümerstrategie des Haltens und Vermietens solcher Liegenschaften nicht mehr richtig abbilden. Es wird sich auf dieser Basis zeigen, dass Renditeanleger für diesen Liegenschaftentyp nicht die richtigen Eigentümer im Sinne des highest an best use sind. Es bleibt ihnen somit nur das Akzeptieren einer tieferen direkten Rendite, als diese ansonsten im Mietmarkt erwartet werden kann, oder die Veräusserung der entsprechenden Liegenschaften. In der Summe muss aber festgehalten werden, dass dieses Thema zumindest in den grossen Versicherungsportfolios bei einer massvollen Anwendung des neuen IFRS 13 nicht zu gravierenden Wertverschiebungen führen wird. Die Portfolios werden durch grosse Wohnliegenschaften mit 50 bis mehreren 100 Wohnungen je Objekt dominiert. Bei diesen Objekten wird der principal market höchstens in Ausnahmefällen von einer Umnutzung zu Stockwerkeigentum ausgehen. 4. Auswirkungen unter SwiSS GAAP FER und Kag Die Einführung von IFRS 13 hat per se keinen direkten Einfluss auf Swiss GAAP FER. Unter Swiss GAAP FER sind wenige Einschränkungen bezüglich Methodenwahl vorhanden und das Prinzip nach highest and best use ist zulässig. So können z. B. Immobilien von Personalvorsorgeeinrichtungen (Swiss GAAP FER 26) auch nach highest-and-bestuse-prinzip bewertet werden. Auch bei Bewertungen von Immobilienfonds welche dem Kollektivanlagengesetz (KAG) und den Richtlinien der Swiss Funds Association (SFA) unterliegen, ist die Anwendung des highest-and-best-use- Prinzips nach IFRS 13 nicht zwingend vorgegeben, aber möglich. 5. Fazit Ab 1. Januar 2013 ist unter IFRS das Prinzip highest and best use auch für Anlageliegenschaften vorgeschrieben. Damit soll das volle Potenzial von Immobilienbeständen aufgezeigt werden und zu einer transparenteren Sichtweise führen. Der neue Standard bringt aber auch einen gewissen Ermessensspielraum bei der Bewertung von Potenzialen mit sich. Insbesondere bei der Bewertung von vermieteten Wohnungen mit der unterstellten Umnutzung zu Stockwerkeigentum kann es im heutigen Marktumfeld zu Wertverschiebungen kommen. Trotzdem gehen wir davon aus, dass sich bei den typischen Immobiliengesellschaften mit der Einführung von IFRS 13 wenig ändern wird, weil diese in der Regel die Potenziale ihrer Liegenschaften bereits berücksichtigen. Auch bei den meisten Versicherern dürfte sich die Anzahl der Wohnungen, bei welchen eine Umwandlung in Stockwerk eigentum infrage kommt, in Grenzen halten, und allfällige Aufwertungen einzelner Liegenschaften werden keinen wesentlichen Einfluss auf die grossen Portfolien haben. Obwohl IFRS 13 keinen direkten Einfluss auf Swiss GAAP FER und KAG hat, wird ab 1. Januar 2013 die Anwendung von highest and best use auch hier ein Thema werden. Die Anwendung des highest-and-best-use-prinzips nach IFRS 13 ist hier nicht zwingend vorgegeben, aber möglich. 942 Der Schweizer TreuhändeR