AGENCY VALUATION SERVICES INVESTMENT CONSULTANCY. Inhalt

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1 Hotels Public Houses Restaurants Leisure Care Retail Hotelmarkt Linz ANALYSE DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG Herbst 2011 Foto: Austria Lexikon

2 Inhalt + Projekt / Auftrag + Industrie- und Kulturstadt Linz + Angebot + Nachfrage + Hotelmarktparameter + Prognose Auslastung + Prognose Zimmerpreis + Auftragsbedingungen

3 Projekt / Auftrag Die Österreichische Hoteliervereinigung (im Folgenden ÖHV genannt) kontaktierte Christie + Co mit der Anfrage, eine Analyse des Linzer Hotelmarktes durchzuführen. Hierbei sollte im Wesentlichen die historische Entwicklung von Angebot und Nachfrage untersucht werden, um eine Prognose über die mögliche zukünftige Marktentwicklung abzugeben. Basierend auf unserem Angebot vom 17. Mai 2011 beauftragte uns die Österreichische Hoteliervereinigung, Wien, mit Schreiben vom 25. Juli 2011 mit der Durchführung der oben beschriebenen Analyse. Der Auftrag wurde von uns im Zeitraum 25. August bis 30. September 2011 durchgeführt. Die Analyse wurde von Mag. Lukas Hochedlinger MRICS, MSc Real Estate, Manager Business Development Austria & CEE und Armin Bruckmeier MRICS, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (IREBS), Director Christie + Co und durchgeführt. Die Gesamtverantwortung für das Projekt trug Markus Beike MRICS, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (ebs), Geschäftsführer Christie + Co GmbH. Wien, 29. September 2011 Christie + Co GmbH Armin Bruckmeier MRICS Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (IREBS) Director Lukas Hochedlinger MRICS Mag. (FH) Tourism Management, MSc Real Estate Manager Business Development Austria & CEE 3

4 Industrie- und Kulturstadt Linz ÜBERBLICK + Linz ist die Landeshauptstadt Oberösterreichs und mit rund Einwohnern nach Wien und Graz die drittgrößte Stadt Österreichs. Linz gilt als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum Oberösterreichs und genießt als Industrie- und Kulturstadt überregionale Bekanntheit und Bedeutung. + Vor allem die industrielle Entwicklung der Stadt seit Mitte des 19. Jahrhunderts prägte das Image der Stadt und folglich auch die Wirtschaftsstruktur. International tätige Unternehmen wie etwa die Voest Alpine AG oder die Chemie Linz zählen immer noch zu den größten Arbeitgebern der Region. Aufgrund der Lage an der Donau war und ist Linz jedoch auch ein bedeutender Handelsknotenpunkt Österreichs. + Spätestens seit 2009, als Linz offiziell Kulturhauptstadt Europas war, ist die Landeshauptstadt auch als Kulturstadt europaweit bekannt. In Summe besuchten im Jahr 2009 rund 3,5 Millionen Besucher die Kulturveranstaltungen und festigten den Weg von einer reinen Industriemetropole zu einer auch nach 2009 kulturell attraktiven Stadt. Dies hat unter anderem dazu geführt, dass sich die Stadt zusätzlich zur vorwiegend geschäftsorientierten Nachfrage auch als attraktive Destination für Städtereisende positionierte. Quellen: GoogleMaps, Bild: Wikipedia/Steininger 4

5 Angebot HOTELS & PENSIONEN gesamt + Der Linzer Hotelmarkt zeigte von 2001 bis 2004 eine ambivalente Entwicklung. Während die Zahl der Betriebe durch einige Betriebsschließungen im Segment der 1- bis 2-Sterne-Hotels rückläufig war, stieg gleichzeitig das Zimmerangebot aufgrund von Hoteleröffnungen mit größeren Kapazitäten. Im Jahr 2005 gab es dann, verursacht durch Veränderungen in der statistischen Erfassung, einen massiven Angebotsanstieg. Betriebe, die bis dahin unter Sonstige geführt wurden, wurden ab 2005 dem 1- bis 2-Sterne-Segment zugerechnet. Seit 2005 verzeichnete der Markt dann generell eine auf leichtes Wachstum ausgerichtete Entwicklung mit einem größeren Anstieg 2009 durch die Eröffnung von gleich drei Hotels (Hotel am Domplatz, Park Inn, Harry s Home). Betriebe Betriebe und Zimmer Hotels & Pensionen gesamt Zimmer gesamt Zimmer + Insgesamt betrachtet hat sich das Angebot der als Hotels klassifizierten Betriebe von 35 im Jahr 2000 auf 51 im Jahr 2010 erhöht. Dies entspricht einem starken Wachstum von rund 46 % bzw. einem durchschnittlichen Plus von ca. 4 % p.a (beinhaltet jedoch die veränderte statistische Erhebung). Das Zimmerangebot entwickelte sich ähnlich und wuchs von rund Zimmern im Jahr 2002* auf rund Zimmer im Jahr Die vorliegenden Zahlen für 2011 zeigen einen marginalen Rückgang der Zimmerkapazitäten um 34 Zimmer. Die durchschnittliche Zimmerkapazität lag 2010 bei 55 Zimmern pro Betrieb. Hinweise: Stand vom des jeweiligen Jahres, *Daten für 2001 nicht verfügbar Quellen: Stadt Linz, Christie + Co Research, Bild: tagung.info 5

6 Angebot HOTELS & PENSIONEN nach Kategorien + Innerhalb der einzelnen Kategorien werden sehr unterschiedliche Entwicklungen verzeichnet. Hervorzuheben ist, dass diese Entwicklungen neben Betriebsöffnungen und schließungen auch Änderungen bei der Klassifizierung geschuldet sind (z.b. ein Hotel wird in die nächst höhere oder niedrigere Kategorie gestuft bzw. statistisch anders zugeordnet). Dies erklärt wie bereits beschrieben den signifikanten Anstieg der Zimmer im 1- und 2-Sterne-Bereich im Jahr Die Kategorie der 4-Sterne-Hotels (es gibt derzeit kein 5-Sterne-Hotel), verzeichnete im Zeitraum bei den Zimmern einen jährlichen Anstieg von durchschnittlich 2,8 %. Die Anzahl der 3-Sterne-Zimmer blieb im Betrachtungszeitrum relativ konstant. Statistisch gesehen bedeutet der Rückgang von 650 Zimmern im Jahr 2002 auf 639 Zimmer im Jahr 2010 allerdings eine leichte Verringerung von -0,2 % p.a. Am signifikantesten war die Entwicklung im Low-Budget-/Economy-Bereich aufgrund der statistischen Änderungen. Als Folge stieg das Angebot seit dem Jahr 2002 rein statistisch von 189 auf 842 Zimmer (durchschnittliches Wachstum von 20,5 % p.a.). Zimmer Entwicklung Zimmerangebot pro Segment *-Zimmer 3*-Zimmer 2&1*-Zimmer ZImmerkapazitäten nach Kategorien (2010) 842; 30% 1.349; 47% waren knapp die Hälfte aller Zimmer im 4-Sterne-Segment, die geringsten Kapazitäten im 3-Sterne-Segment vorzufinden. Durch das Rebranding des Novotel in ein all seasons im Jahr 2011 wird sich dies leicht verschieben. 639; 23% 4*-Zimmer 3*-Zimmer 2&1*-Zimmer Quelle: Stadt Linz 6

7 Angebot ERWARTETES ANGEBOTSWACHSTUM + Im Zuge unserer Recherchen und Gespräche mit lokalen Hoteliers sowie Vertretern der Stadt konnten wir keine konkreten Hotelprojekte unmittelbar in Linz identifizieren. Wir führen dies einerseits auf das starke Angebotswachstum im Jahr 2009 zurück, welches derzeit immer noch vom Markt absorbiert werden muss. Andererseits ist das aktuelle Marktumfeld in Bezug auf Immobilienentwicklungen, nicht zuletzt aufgrund der restriktiven Haltung der Banken bei der Kreditvergabe, etwas gedämpft. In mehreren Städten in Österreich beobachten wir, dass Hotelprojekte zeitlich verschoben oder komplett abgesagt sind. + Lediglich zwei kleinere Hotelprojekte in der Umgebung von Linz konnten identifiziert werden. Bei dem ersten handelt es sich um das Mitte September eröffnete Airotel in Linz Hörsching. Es verfügt über 23 Zimmer und zwei Business-Wohnungen im 3-Sterne-Superior-Segment. Bei dem zweiten Projekt handelt es sich um die Erweiterung des Hotels Kremstalerhof in Leonding um 22 Zimmer. Diese werden voraussichtlich im Februar 2012 in Betrieb genommen Quelle: Christie + Co Research; Bild: Wikipedia 7

8 Nachfrage ANKÜNFTE UND NÄCHTIGUNGEN absolut + Seit 2001 hat sich die Zahl aller Ankünfte und Nächtigungen in Linz um ca. 17 % bzw. 19 % erhöht. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 1,7 % (Ankünfte) bzw. 1,9 % (Nächtigungen). Im Vergleich dazu stiegen die Nächtigungen in Salzburg um 3,2% p.a. und in Wien mit 3,9% p.a. fast um das Doppelte. Die besten Werte wurden wenig überraschend 2009 verzeichnet, als Linz europäische Kulturhauptstadt war. Die Ankünfte lagen erstmals über und auch die Nächtigungen durchbrachen die Schallmauer von ging die Nachfrage wieder zurück, war jedoch immer noch über den Werten von Mit einem Anteil von über 90 % bei Ankünften und Nächtigungen absorbieren Hotels und Pensionen den Großteil der in Linz generierten Nachfrage. Mit einem Wachstum von 21 % bei Ankünften und 27 % bei Nächtigungen seit 2001 liegt das Ergebnis der Hotels sogar wesentlich über dem Gesamtmarkt. + Ähnlich wie in anderen Großstädten in Österreich werden die meisten Nächtigungen in 4-Sterne-Betrieben verzeichnet (2010: 52 % aller Nächtigungen). Allerdings gab es in den letzten Jahren leichte Verschiebungen zugunsten der 1- bis 2-Sterne-Betriebe, welche nicht zuletzt aber auch einer veränderten statistischen Zuordnung geschuldet sind*. Ankünfte Ankünfte und Übernachtungen in Hotels & Pensionen Ankünfte gesamt Übernachtungen gesamt Übernachtungen in Hotels & Pensionen * 3* 2&1* Ankünfte Hotels & Pensionen Übernachtungen Hotels & Pensionen Übernachtungen * Der starke Anstieg der Nächtigungen im Jahr 2005 ist dieser statistischen Veränderung zuzuordnen; Quelle: Stadt Linz 8

9 Nachfrage ANKÜNFTE UND NÄCHTIGUNGEN indexiert + Die Nachfrage in Linzer Hotels seit 2005 (statistische Umstellung in der Erfassung der 1-bis 2-Sterne-Betriebe) kann anhand der beiden Grafiken rechts transparent dargestellt werden. + Die Nachfrage nach 4-Sterne-Betrieben in Linz stieg seit 2005 um durchschnittlich 0,5 % bzw. 0,3 % bei Ankünften und Nächtigungen nur marginal. + Hotels der 3-Sterne-Kategorie verzeichneten zwar durchschnittlich einen jährlichen Anstieg von 1,9 % bei den Ankünften; die Nächtigungen gingen jedoch seit 2005 um 1,3 % pro Jahr zurück und 2-Sterne-Betriebe verzeichneten mit einem durchschnittlichen Jahreswachstum von 6,1 % bei Ankünften und 1,4 % bei Nächtigungen die höchsten Steigerungen. + Als Ergebnis konnte der Gesamtmarkt seit 2005 ein Wachstum bei den Ankünften von 1,7 % p.a. verzeichnen; die Nächtigungen stiegen jedoch nur mit einer Wachstumsrate von 0,1 % p.a. Die Linzer Hotellerie war somit in der Lage mehr Gäste in die Stadt zu ziehen; gleichzeitig sank jedoch die Aufenthaltsdauer, was zu einer Stagnation der Nächtigungen führte. Infolgedessen stiegen die Nächtigungen von 2005 bis 2010 nur von auf Entwicklung der Ankünfte (Index 2000 = 100) * 3* 2&1* Gesamtmarkt Entwicklung der Übernachtungen (Index 2005 = 100) * 3* 2&1* Gesamtmarkt Quelle: Stadt Salzburg 9

10 Hotelmarktparameter ZIMMERAUSLASTUNG Zimmerauslastung in Hotels & Pensionen gesamt (in Prozent) + Die Zimmerauslastung* aller Hotels in Linz lag im Jahr 2010 bei ca. 52 % und somit um drei Prozentpunkte unter dem Ergebnis von Das entspricht dem zweitniedrigsten Wert seit Das starke Angebotswachstum im Zuge des Kulturhauptstadtjahres 2009 konnte trotz der durchaus positiven Nächtigungsentwicklung im Jahr 2010 (zweitbestes Ergebnis im Zehn-Jahres-Vergleich) noch nicht vollständig absorbiert werden Betrachtet man die Zimmerauslastung nach Kategorien, haben sich die einzelnen Segmente sehr heterogen entwickelt. Die größte Volatilität ist im 3-Sterne- Segment festzustellen. Nach einem Einbruch im Jahr 2003 konnte die Auslastung bis 2009 stark gesteigert werden, ging 2010 jedoch wieder signifikant zurück. + Das 4-Sterne-Segment weist für die Jahre Spitzenwerte aus, entwickelte sich innerhalb der letzten Jahre jedoch wieder leicht rückläufig. Der geringe Auslastungsrückgang im Jahr 2010 erscheint trotz gestiegener Kapazitäten im Jahr 2009 positiv. + Im Gegensatz dazu sind die Auslastungszahlen der 1- und 2-Sterne-Hotels stabil auf niedrigem Niveau. Die starken Angebots- und Nachfragezuwächse scheinen sich in den letzten Jahren nicht wesentlich auf die Zimmerauslastung ausgewirkt zu haben Zimmerauslastung pro Kategorie (in Prozent) Gesamtmarkt 4* 3* 2&1* * Christie + Co Berechnung auf Basis von Daten der Stadt Linz Annahme: Die Doppelbelegung (DOF) liegt durchschnittlich bei 1,3 10

11 Prognose Auslastung Unsere Prognose hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Zimmerauslastung aller Hotels und Pensionen sowie der einzelnen Segmente (1- bis 4-Sterne) basiert auf folgenden Annahmen: ANGEBOTSWACHSTUM + Aufgrung des starken Angebotswachstums im Jahr 2009 gibt es derzeit keine konkreten, öffentlich bekannten neuen Hotelprojekte in der Stadt Linz. Lediglich zwei Hotelprojekte (Neubau und Erweiterung) in der Umgebung von Linz konnten identifiziert werden. Aufgrund deren Lage außerhalb der Stadt wurden diese beiden Projekte in unserer Prognose nicht berücksichtigt. + Mögliche Betriebsschließungen blieben in unserer Prognose ebenso unberücksichtigt. NACHFRAGEWACHSTUM + Basis für unsere Berechnungen war die statistisch ausgewiesene Bettenauslastung und die daraus von uns abgeleitete Zimmerauslastung 2010 unter der Annahme eines Doppelbelegungsfaktors von 1,3. + Für die Prognose haben wir grundsätzlich für die Jahre 2011 bis 2013 das durchschnittliche Wachstum der verkauften Zimmer der Jahre 2001 bis inklusive 2010 p. a. angenommen und für die drei Jahre 2011 bis 2013 fortgeführt. Im 1- und 2-Sterne-Segment mussten wir dahingehend eine Anpassung vornehmen, als die veränderte statistische Erfassung der Daten in diesem Segment zu einer massiven Nachfragesteigerung 2005 geführt hat. Wir haben daher in diesem Segment das durchschnittliche Jahreswachstum lediglich seit 2005 (sechs Jahre) als Basis für unsere Prognosen genommen. Als Schlussfolgerung mussten wir auch den Gesamtmarkt in Bezug auf die ab 2005 zusätzlich angeführten Nächtigungen im1- bis 2- Sterne-Segment bereinigen. + Weiters beruhen unsere Prognosen auf der Annahme, dass sich in den nächsten Jahren keine weiteren makroöknomischen Vorkommnisse wie z.b. 2008/2009 ereignen. Andererseits gehen wir auf Basis unserer Recherchen auch von keinen heute bekannten Auslastungstreibern bis 2013 aus. + Hinweis: Bei den historisch dargestellten Auslastungsraten handelt es sich lediglich um Näherungswerte. Die Zimmerauslastung musste auf Basis von diversen Annahmen berechnet werden, da sie statistisch nicht erhoben wird. Die Prognose spiegelt die wahrscheinliche Entwicklung zum heutigen Wissensstand wider. 11

12 Prognose Auslastung HOTELS & PENSIONEN GESAMT ERGEBNIS: Zimmerauslastung 65% 60% 55% 50% 45% 60% 58% 58% 55% 55% 50% 54% 53% 52% 53% (P) 54% 53% (P) (P) + Basierend auf den historischen und tatsächlich erzielten Ergebnissen ergibt sich laut unseren Prognosen für den Linzer Gesamtmarkt im Jahr 2013 eine Zimmerauslastung von 54 %. + Dies entspricht ca verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr verkauften Zimmern pro Tag. + Wir gehen davon aus, dass sich die Auslastung in den Linzer Hotels bei einem leichten Nachfragewachstum und gleichzeitig stagnierendem Zimmerangebot leicht positiv entwickeln wird. + Die 2009 hinzugekommenen Kapazitäten können so allmählich vom Markt absorbiert werden. Größere Hoteleröffnungen könnten diese Entwicklung jedoch stark beeinflussen. Hinweise: (P) Prognose Quellen: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 12

13 Prognose Auslastung 4-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: Zimmerauslastung 75% 70% 65% 60% 55% 71% 69% 70% 64% 64% 62% 60% 57% 57% 58% (P) 59% 59% (P) (P) + Die 4-Sterne-Kategorie verzeichnete in den letzten zehn Jahren mitunter die höchsten durchschnittlichen Nächtigungszuwächse pro Jahr, teilweise auch durch Betriebsschließungen verursacht. + Eine geringere Nachfrage 2008 sowie die neuen Kapazitäten im Jahr 2009 führten jedoch zu einem massiven Einbruch der Auslastungszahlen. + Sofern keine weiteren Hotels auf den Markt kommen, gehen unsere Prognosen grundsätzlich von einer leicht positiven Entwicklung der Zimmerauslastung innerhalb dieses Segments bis zum Jahr 2013 aus. + Basierend auf unseren Annahmen ergibt dies im Jahr 2013 eine Zimmerauslastung von 59 %. + Dies entspricht ca verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 800 verkauften Zimmern pro Tag. Hinweise: (P) Prognose Quelle: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 13

14 Prognose Auslastung 3-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: Zimmerauslastung 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 59% 39% 42% 44% 54% 58% 55% 73% 59% 59% 59% 59% + Das 3-Sterne-Segment verzeichnete innerhalb der letzten zehn Jahre diverse auf- und absteigende Entwicklungen in Bezug auf die Nachfrage, stagnierte letztendlich jedoch. Die Auslastung lag 2010 mit 59 % gleich wie im Jahr Abgesehen von einigen Veränderungen bei der Klassifizierung (Novotel all seasons) sind derzeit keine Hotelprojekte im 3- Sterne-Segment bekannt. + Bei gleichbleibender Nachfrage gehen wir davon aus, dass die Zimmerauslastung beim derzeitigen Niveau bis zum Jahr 2013 stabil bleiben wird. 35% Dies entspricht ca verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 400 verkauften Zimmern pro Tag. (P) (P) (P) Hinweise: (P) Prognose Quelle: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 14

15 Prognose Auslastung 1- UND 2-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: 55% + Die Zimmerauslastung im 1- und 2-Sterne- Segment verlief seit 2004 relativ konstant zwischen 40 % und 43 %. Zimmerauslastung 50% 45% 40% 35% 47% 48% 43% 42% 43% 42% 43% 40% 40% 40% % 41% Auch die Veränderungen in der statistischen Zuordnung einiger Betriebe ab dem Jahr 2005 hat sich nicht wesentlich auf die bestehenden Hotels in dieser Kategorie ausgewirkt. + Gemäß unseren Prognosen wird sich die erwartete Zimmerauslastung bis zum Jahr 2013 bis auf 41 % leicht steigern. + Dies entspricht ca verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 340 verkauften Zimmern pro Tag. (P) (P) (P) Hinweise: (P) Prognose Quelle: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 15

16 Prognose Zimmerpreis STELLSCHRAUBEN Der durchschnittliche Zimmerpreis wird durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage gebildet. Beide wiederum werden durch diverse Einflussfaktoren determiniert. Die folgende Abbildung stellt diese Parameter grafisch dar: ANGEBOT NACHFRAGE + Vorhandene Kapazitäten + Angebotsentwicklung + Qualität von Hardund Software + Marktdurchdringung + Makrostandort + Mikrolage Durchschnittlicher Zimmerpreis + Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen + Branchenstruktur (z.b. Industrie, Handel, Dienstleistungen, etc.) + Reisemotiv: Business vs. Freizeit + Gästemix: Gruppen- vs. Einzelreisende + Quellmärkte + Äußere Einflüsse (z.b. Vulkanasche, Vogelgrippe, Krisen, etc.) + Touristische Infrastruktur + Veranstaltungen, Kongresse, etc. + Steuerliche Situation 16

17 Prognose Zimmerpreis ENTWICKLUNG NACH KATEGORIEN Sterne 3-Sterne 1- bis 2-Sterne + Innerhalb der letzten Jahre waren Preissteigerungen in diesem Segment so gut wie unmöglich. Die globale Finanzkrise sowie die Kapazitätssteigerungen haben sogar zu Preiseinbußen in diesem Segment geführt. + Wir gehen deshalb davon aus, dass bestehende 4-Sterne-Hotels mit Wettbewerbsnachteilen (schlechter Mikrolage, veraltetes Produkt etc.) weiterhin den Preisdruck durch die neuen Kapazitäten vor allem in Nebensaisonzeiten zu spüren bekommen werden. + Dies wird wahrscheinlich dazu führen, dass die durchschnittlich erzielten Zimmerpreise für das Jahr 2011 leicht unter den Vorjahreswerten liegen werden. + Für die Jahre 2012 und 2013 gehen wir von einer Seitwärtsbewegung der Preise aus. + Die vergleichsweise niedrigen Zimmerpreise im 4-Sterne-Segment wirken preisbestimmend im 3-Sterne-Segment. + Innerhalb des 3-Sterne-Segments werden Hotels mit Wettbewerbsnachteilen versuchen, sich durch Preiszugeständnisse am Markt zu behaupten. + Wir gehen analog der Entwicklung im 4- Sterne-Segment davon aus, dass sich die Preise in diesem Segment bis 2013 eher seitwärts bewegen. + Der Markt der 1- und 2-Sterne-Hotels besteht in erster Linie aus privat geführten Betrieben mit geringen Kapazitäten. + Moderne Techniken zur Preisoptimierung (z.b. Revenue Management) sind hier auch künftig kaum zu erwaten. + Wir gehen deshalb insgesamt von keiner großen Überraschung bei der Preisentwicklung im Vergleich zur aktuellen Situation aus. + Aufgrund eines teilweise sehr abrupten Anstieges der Hotelkapazitäten in den letzten Jahren bei gleichzeitig nur relativ langsam wachsender Nachfrage, ist ein gewisser Druck auf die Zimmerpreise in Linz feststellbar. + Unsere Analyse und die Gespräche mit dem Management mehrerer Hotels zeigten, dass dieser Preisdruck auch kategorienübergreifend starke Auswirkungen hat. + Es erscheint daher sinnvoll, durch eine Zusammenarbeit aller Beteiligten die Zimmerpreise gezielt stabil zu halten bzw. im Idealfall sogar reale Wachstumsraten vorzusehen, anstatt auf Kosten der Preise eine reine Auslastungsstrategie zu verfolgen. 17

18 Auftragsbedingungen Die Analyse ist ausschließlich für die ÖHV und zu dem im Auftrag beschriebenen Zweck bestimmt. Christie + Co übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten und Informationen etc., die von Dritten stammen. Die Analyse wurde von Christie + Co nach bestem Wissen und auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Informationen sowie der gegenwärtigen Marktverhältnisse und nationaler sowie internationaler Erfahrungswerte erstellt. Da die Analyse auf zahlreichen Annahmen basiert, übernimmt Christie + Co keine Garantie für den tatsächlichen Eintritt der prognostizierten Werte und die Richtigkeit der wiedergegebenen Meinungen. Jegliche Haftung von Christie + Co ist in jedem Fall auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Die von Christie + Co erstellte Analyse dient zu Informationszwecken. Sie kann keinesfalls als alleinige Grundlage zur Rechtfertigung von Entscheidungen, insbesondere im Hinblick auf Investitionen, herangezogen werden. Sollten Informationen bekannt werden, die das Ergebnis der Analyse beeinflussen, so behalten wir uns eine Überarbeitung vor. Christie + Co verpflichtet sich zum vertraulichen Umgang mit den uns überlassenen Daten und Informationen bezüglich dieses Beratungsauftrags, auch für die Zeit nach Abschluss des Projekts. Erfüllungsort und Gerichtsstand ist für beide Parteien Wien. Weiterhin akzeptiert die Auftragnehmerin folgende von der ÖHV gewünschten besonderen Auftragsbedingungen: Die Auftragnehmerin nimmt zustimmend zur Kenntnis, dass die ÖHV nicht verpflichtet ist, die von der Auftragnehmerin übermittelten und zur Veröffentlichung durch die ÖHV bestimmte Studie (Werk) zu überwachen oder nach Umständen zu forschen, die auf einen rechtswidrigen Inhalt dieses Werks hinweisen. Die Auftragnehmerin garantiert, dass sie alleiniger Urheber des vorgenannten Werks ist und durch die Veröffentlichung dieses Werks durch die ÖHV nicht in Rechte Dritter eingegriffen wird. In einem solchen Fall wird die Auftragnehmerin jedenfalls die ÖHV schad- und klaglos halten. Die Auftragnehmerin räumt allein der ÖHV am Werk die übertragbare zeitlich und örtlich unbegrenzte Werknutzungsbewilligung für sämtliche derzeit bestehenden Verwertungsarten ( a UrhG) zu PR-Zwecken ein. Diese Rechtseinräumung umfasst auch die Verwertung von Teilen des Werkes sowie die Bearbeitung des Werkes in jeder Form, insbesondere Kürzungen, sofern durch die konkrete Art der Bearbeitung die geistigen Interessen der Auftragnehmerin am Beitrag nicht schwer beeinträchtigt werden. Die Auftragnehmerin bestätigt, selbst im Besitz der für die vorgenannte Rechtseinräumung erforderlichen Rechte am Werk zu sein und hält diesbezüglich die ÖHV im Falle der Inanspruchnahme durch Dritte schad- und klaglos. 18

19 Christie + Co Chris Day FRICS International Managing Director Andreas Scriven Director & Head of Consultancy Robert Chess FRICS Director Valuations Kontakt Christie + Co Lukas Hochedlinger MRICS Manager Business Development Austria & CEE Markus Beike MRICS Managing Director Germany Armin Bruckmeier MRICS Director Head of Advisory & Valuation Germany Lukas Hochedlinger MRICS Business Development Manager Austria & CEE Stallburggasse 2/3a A-1010 Wien T +43 (0) 1 / F +43 (0) 1 / E lukas.hochedlinger@christie.com Kimmo Virtanen Director Scandinavia, Russia and the Baltic States Inmaculada Ranera Managing Director Spain & Portugal Gavin Samson Director Middle East, North Africa Christie + Co GmbH Armin Bruckmeier MRICS Director, Head of Advisory & Valuation Germany Platzl 3 D München T +49 (0) 89 / F +49 (0) 89 / E armin.bruckmeier@christie.com 19

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