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1 In dieser Ausgabe lesen Sie: Bericht des Vorstandes Seite 2 Mietrechtsänderungsgesetz Vorteile für Mieter Seite 3 4 und Vermieter Wasserversorgung priva sieren? Seite 5 Aktuelle Urteile Seite 6

2 Report...Ausgabe 47/Juli Seite 2 Liebe Leserinnen und Leser, Die Freiheit besteht darin, dass man alles das tun kann, was einem anderen nicht schadet. Matthias Claudius ndlich Sommer! Das bedeutet für Viele wieder einen tagelangen Aufenthalt im Freien genießen; beginnend mit dem Frühstück auf dem Balkon, Sand und Ballspielen der Kinder über Schwimmen im Freibad oder Baggersee, vielleicht noch Gartenarbeit bis zum abendlichen Grillen. Urlaubsstimmung und Genießen heißt die Devise, denn auch wir freuen uns über fröhliche und gut gelaunte Mitglieder. Nur ein paar Pflichten sollten über der Sommerlaune nicht in Vergessenheit geraten: Einhaltung der Ruhezeiten Päventive Maßnahmen gegen Einbruch bei längerer Abwesenheit Geruchsemissionen, z.b. beim Grillen begrenzen Regelmäße Erledigung der Hausordnung Nach diesem Hinweis mit dem Zeigefinger den wahrscheinlich ohnehin wieder nur die pflichtbewussten Mitglieder lesen, machen wir Sie auf den Seiten 3 und 4 mit den Neuerungen im Mietrecht bekannt. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter bietet es einen erweiterten Schutz und stellt ärgerliche Gesetzeslücken ab. Mit der Möglichkeit, die Wasserversorgung zu liberalisieren, sind negative Auswirkungen für die Verbraucher nicht auszuschließen. Daher informieren wir über den Stand des Vorhabens. Wir wünschen unseren Mitgliedern, Mietern und Eigentümern sowie allen, die mit unserem Unternehmen verbunden sind, Erholsame Ferien, ereignisreiche Urlaubsfreuden, entspannende Sommertage und wie immer viel Freude beim Lesen des REPORTs. Ihr Vorstand Heinz Goß Ralf Salg Gerhard Schwickert

3 Report...Ausgabe 47/Juli Seite 3 Mietrechtsänderungsgesetz Vorteile für Mieter und Vermieter as lange diskutierte Mietrechtsänderungsgesetz ist seit Mai 2013 in Kraft und soll den Vermietern die Sanierung des Wohnungsbestandes erleichtern, die Durchsetzung von Räumungstiteln vereinfachen und den Mietern vor überzogenen Mietsteigerungen Schutz bieten. Erleichterungen bei energetischer Sanierung Als energetische Sanierung definiert das Gesetz alle baulichen Veränderungen, die im Hinblick auf die gemietete Wohnung Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen. Dazu zählen die bekannten Maßnahmen des Vollwärmeschutzes, effizienter Heizungsanlagen, etc. Als Anreiz für den Vermieter wurde die Duldungspflicht der Mieter bei Modernisierungen erweitert. Künftig können Mieter während der ersten drei Monate während der energetischen Modernisierung keine Mietminderung mehr geltend machen, selbst wenn die Nutzung der Wohnung durch Baulärm und Schmutz beeinträchtigt wird. Wenn die Modernisierung länger dauert, ist der Mieter ab dem 4. Monat wieder zur Mietminderung berechtigt. Die Härtefallregelung wird dadurch aber nicht beschränkt. Nur der Einwand des Mieters, die aus der Modernisierung folgende Mieterhöhung sei für ihn wirtschaftlich unzumutbar, wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, sodass der Vermieter die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisieren kann. Sämtliche Härtefallgründe muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, gegenüber dem Vermieter in Textform geltend machen. Diese Frist beginnt jedoch nur, wenn der Vermieter die energetische Maßnahme unter Hinweis auf die Einwendungsfrist ordnungsgemäß angekündigt hat. Bei den Begründungspflichten zur Modernisierungsmaßnahme wurden für den Vermieter die formalen Anforderungen gesenkt. Er kann sich künftig sowohl bei der Ankündigung einer energetischen Sanierung als auch bei der zugehörigen Mieterhöhung auf Pauschalwerte zur Energieeinsparung beziehen. Eine Berechnung der Energieersparnis, die bisher oft nur Sachverständige vornehmen konnten, ist nicht mehr gefordert. Rein Klima schützende Maßnahmen oder Energiespareingriffe ohne Bezug zur Wohnung muss der Mieter künftig dulden. Beispiele hierfür sind Photovoltaikanlagen. Diese berechtigen den Vermieter aber nicht zu einer Mieterhöhung und führen auch nicht zu einem zeitlich begrenzten Minderungsausschluss. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Auch das Recht des Vermieters 11 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umzulegen bleibt erhalten. Reine Instandhaltungsmaßnahmen dürfen allerdings nicht zu einer Mieterhöhung führen. Nach dem Mietrechtsänderungsgesetz dürfen im Zusammenhang mit einer Maßnahme Vereinbarungen über die zeitliche und technische Durchführung von Modernisierungen, das Minderungsrecht des Mieters und die künftige Miethöhe abgeschlossen werden. Wärmecontracting als Betriebskosten Mit dem neuen Gesetz wurde nun auch das Wärmecontracting als umlagefähige Betriebskosten aufgenommen. Die gewerbliche Wärmelieferung durch ein hierauf spezialisiertes Unternehmen muss spätestens 3 Monate zuvor in Textform angekündigt werden und darf die Kosten für die bisherigen Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Unzufriedenheit ist die erste Stufe zum Fortschritt für den einzelnen wie für die Nation. Oscar Wilde

4 Report...Ausgabe 47/Juli Seite 4 Geringere Kappungsgrenze in Ballungsräumen In der letzten Ausgabe des REPORT hatten wir über Wohnungsknappheit und steigende Mietpreise berichtet. Diese aktuellen Entwicklungen haben zur Aufnahme einer neuen Regelung kurz vor der Abstimmung im Bundestag über das Mietrechtsänderungsgesetz geführt: Bisher konnte der Vermieter die Miete um maximal 20 % innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Mit der Gesetzesänderung ist diese Kappungsgrenze auf 15 % beschränkt, sofern die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten erlassen hat. Diese Rechtsverordnung ist auf jeweils 5 Jahre Geltungsdauer begrenzt. Wer zu handeln Mehr Kündigungsschutz bei Wohnungsumwandlung versäumt, ist noch Bisher galt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen keineswegs frei von bei Eigenbedarf eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten und Schuld. Niemand zusätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung sogar bis zu zehn Jahren. erhält seine Reinheit durch Zur Umgehung dieser Sperrfrist wurden die Mieter häufig noch vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarfs einiger Gesellschafter Teilnahmslosigkeit. oder Miteigentümer gekündigt. Diese Lücke hat das Mietrechtsänderungsgesetz Siegfried Lenz geschlossen: Die Kündigungssperrfrist verliert nur dann ihre Wirkung, wenn die Gesellschafter oder Erwerber demselben Haushalt oder derselben Familie angehören oder das Wohnungseigentum vor der Überlassung an den Mieter begründet wurde. Fristlose Kündigung auch bei Kautionsrückstand Das Mietrechtsänderungsgesetz verankert die außerordentliche Kündigung wegen nicht erbrachter Kautionsleistung im BGB. So kann der Vermieter jetzt ohne vorherige Mahnung fristlos kündigen, wenn die rückständige Sicherheitsleistung zwei Nettomonatsmieten beträgt. Räumungsklagen: schneller und einfacher Nach der Zivilprozessordnung (ZPO) sind Räumungssachen vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten. Dies soll zu einer schnelleren Wiedervermietung der betroffenen Wohnung und damit zur Begrenzung des Mietausfalles führen. Daher kann das Gericht auf Antrag des Vermieters bei Mietrückständen auch eine Sicherheitsleistung des Mieters für während des Verfahrens fällig werdende Miete verlangen. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Vermieter per einstweiliger Verfügung die Wohnung sofort räumen lassen. Ist das Räumungsurteil erwirkt, kann der Gerichtsvollzieher mit einem beschränkten Vollstreckungsauftrag dem Vermieter den Besitz an der Wohnung wieder verschaffen, ohne wie bisher die Wohnung leer zu räumen. Der Vermieter spart den Kostenvorschuss für Transport und Einlagerung des zurückgelassenen Mietereigentums, seine Haftung ist auf Vorsatz und Fahrlässigkeit begrenzt. Die Räumung kann per einstweiliger Verfügung jetzt auch gegen Dritte, die z.b. als Untermieter im Besitz der Wohnung sind, durchgeführt werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nach der Verhandlung von Dritten in seiner Wohnung erfahren hat. Damit wird eine weitere Gesetzeslücke geschlossen, die dem Vermieter bisher ein weiteres zeit und kostenaufwendiges Räumungsverfahren gegen den Dritten auferlegte.

5 Report...Ausgabe 47/Juli Seite 5 Wasserversorgung privatisieren? it der sogenannten Konzessionsrichtlinie, die die Ausschreibung von Dienstleistungen neu regelt, will die EU mehr Transparenz und Fairness bei der Vergabe öffentlicher Gelder schaffen. Der Entwurf scheint diese Ziele umzusetzen. Doch gibt es bereits Erfahrungen bei EU-weiter Ausschreibung der Wasserversorgung: Um ihre Staatsschulden abzubauen, wurden Spanien, Portugal und Griechenland gezwungen, ihre Wasserversorgung zu privatisieren. Die neue Konzessionsrichtlinie soll nun den rechtlichen Rahmen dafür schaffen. Zudem würde sich ein europaweiter Wettbewerb günstig auf die Preise auswirken. Kritiker befürchten jedoch, dass damit der Wassermarkt liberalisiert werden soll, um Großkonzernen lukrative Geschäfte zu erschließen. Wie begründet solche Bedenken sind, zeigt das Beispiel Berlin wurden 49,9 % der städtischen Wasserbetriebe im Rahmen einer internationalen Ausschreibung an Großkonzerne verkauft. In der Folge stiegen die Wassertarife stetig an (den privaten Anteilseignern waren vertraglich hohe Renditen und Gewinngarantien zugesichert worden) und das Land Berlin musste die zunächst privatisierten Anteile mit hohen Verlusten zurückkaufen. Die Welt ist von Narren erschaffen, damit Weise in ihr leben können. Oscar Wilde Städte und Gemeinden sowie Bürgerinitiativen wehren sich daher gegen die Konzessionsrichtlinie. Die EU hat mittlerweile auf die Proteste reagiert und eingelenkt. Nach dem derzeitigen Vorschlag der EU-Kommission müsste die Wasserversorgung nur dann ausgeschrieben werden, wenn die Wassersparte zum Beispiel eines Stadtwerkes weniger als 20 % ihres Umsatzes in der Heimatkommune ausmacht. Um dies feststellen zu können, müsste die Wasserversorgung zumindest buchhalterisch von den anderen Sparten wie Strom, Energie, etc. getrennt werden. Diese komplizierte, kostenintensive, organisatorische und gesellschaftsrechtliche Trennung bedeute wieder zusätzliche Bürokratisierung und den Wegfall des Querverbundes bei den Produkten des Anbieters. Zur Vermeidung solcher Nachteile haben die Bundesländer Bayern und Nordrhein-Westfalen eine Initiative im Bundesrat eingebracht, um mögliche Pläne zur Wasserprivatisierung zu stoppen. Die endgültige Entscheidung steht noch aus. Auch nach der Abstimmung im EU- Parlament, können noch etliche Jahre vergehen, bis das Gesetz in Deutschland wirksam wird. Vielleicht liegen dann noch mehr Erkenntnisse über die möglichen Auswirkungen in den bereits jetzt betroffenen Ländern Griechenland, Portugal und Spanien vor, die es erlauben, die Konzessionsrichtlinie emotionsfrei zu beurteilen. Wasser ist ein öffentliches Gut, das für die Bürger lebenswichtige Bedeutung hat, schreibt die EU-Kommission. Wir wollen daher hoffen, dass der Umgang mit dem Lebenselixier gewissenhaft und sorgfältig geprüft wird.

6 Report...Ausgabe 47/Juli Seite 6 Aktuelle Urteile challschutz bei geändertem Bodenbelag Nachdem ein Wohnungseigentümer den Teppichboden durch Laminat ersetzt hatte, störten sich die anderen Wohnungseigentümer am lauteren Trittschall. Doch der Bundesgerichtshof stellte fest, dass es genügt, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzwerte einzuhalten. Spätere Änderungen der Schallschutzwerte bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen, denn der Eigentümer ist weder gezwungen, den Schallschutz den aktuellen Werten anzupassen, noch einen besseren Schallschutz als den geforderten beizubehalten. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn nicht nur der Bodenbelag ausgetauscht wird, sondern die Maßnahme auch den darunter befindlichen Estrich und die Geschossdecke betrifft. Bundesgerichtshof, AZ: VZR 195/11 Das Gesetz kann niemanden zwingen, seinen Nächsten zu lieben, aber es kann es schwieriger für ihn machen, seinem Hass Ausdruck zu geben. Neil Lawson agesordnung per Einstweiliger Verfügung Grundsätzlich hat der Verwalter den Wünschen der Eigentümer bestimmte Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung aufzunehmen, zu entsprechen. Weigert er sich, kann der Eigentümer vor dem Amtsgericht klagen. Eine einstweilig Verfügung kann er aber nur dann verlangen, wenn die Angelegenheit so dringend ist,, dass die Entscheidung noch vor dem Termin der gerichtlichen Hauptverhandlung erfolgen muss. Landgericht München I, AZ: 36 T 6199/11 igentümer muss störende Hecke stutzen Die Hecke eines Gartens, an der der Eigentümer ein Sondereigentum hatte, wucherte in eine Gartenfläche hinein, die zum Sondereigentum der Gemeinschaft gehörte. Er erlaubte den übrigen Eigentümern, die Hecke entsprechend zu stutzen. Doch dies war nicht ausreichend. Als Störer muss der selbst dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt wird. Bundegerichtshof, AZ: VZB 130/09 ondereigentum darf nur mit Zustimmung eingezäunt werden Ein Wohnungseigentümer darf nicht einfach seinen Teil des Gartens einzäunen, ohne zuvor die Zustimmung der übrigen Eigentümer einzuhloen. Das gilt auch dann, wenn ihm der Gartenteil als Sondernutzugrecht überlassen wurde. ER muss den Zaun wieder entfernen, wenn dadurch der Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig beeinträchtigt wird. Dies trifft bei einem parkähnlich angelegten Bereich zu, der ohne Begrenzungszäune als großzügige Freifläche gestaltet ist. Oberlandesgericht Köln, AZ 16 Wx 33/08