EXPANSION IM HANDEL LAGE, DESIGN & WEITERE FAKTOREN - ANFORDERUNGEN AN MODERNE HANDELSFLÄCHEN CBRE GMBH RETAIL

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1 EXPANSION IM HANDEL LAGE, DESIGN & WEITERE FAKTOREN - ANFORDERUNGEN AN MODERNE HANDELSFLÄCHEN GMBH RETAIL

2 GLOBAL Mitarbeiter * ** 44 Länder *** 400 Büros * exklusive ca Mitarbeiter der Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen ** exklusive 20 Länder, die durch Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen abgedeckt werden *** exklusive 90 Standorte der Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen 2 EXPANSION IM HANDEL

3 GLOBAL 9 Städte* * inklusive 2 VALTEQ Büros in Nürnberg und Stuttgart sowie 1 GWS IFM INDUSTRIE Standort in Essen 10 Business Lines 5 Support Lines Mitarbeiter** ** inklusive ca. 60 VALTEQ Mitarbeiter, ca.100 Mitarbeiter der PREUSS Unternehmensgruppe sowie ca. 650 Mitarbeiter von GWS IFM 3 EXPANSION IM HANDEL

4 DER EINZELHANDELSMARKT GESAMT WIE IST DIE STIMMUNG? 4 EXPANSION IM HANDEL

5 DIE STIMMUNG IN DER 1A- LAGE ZURÜCKHALTUNG DOMINIERT HAUPTGRÜNDE Onlinehandel und weitere Trends Sinkende Passantenfrequenzen Verlangsamtes Umsatzwachstum und sinkende Flächenproduktivitäten Sünden der Vergangenheit belasten Ergebnisse Hohe Mieten und Nebenkosten Überdistribution 5 EXPANSION IM HANDEL

6 DIE STIMMUNG IN DER 1A- LAGE DIE REAKTION DER HÄNDLER DAS EXPANSIONSTEMPO Großfilialisten nutzen die Gelegenheit zur Konsolidierung und Bereinigung Expansionsziele haben sich geändert eher Relokation und Optimierung anstatt Neuanmietungen Das Expansionstempo ist deutlich gedrosselt und die Anzahl der aktiven Gesuche ist zurückgegangen 6 EXPANSION IM HANDEL

7 DIE STIMMUNG IN DER 1A- LAGE DIE REAKTION DER HÄNDLER NEUE FORMATE UND KONZEPTE Branchenspezifische Anpassung der Formate - Konzentration reduce to the max oder Sortimentsausweitung Standardisierung der Formate Mit wenigen Ausnahmen keine unwirtschaftlichen Flagships Entwicklung von neuen, auf spezielle Kundengruppen ausgerichtete Konzepte auch für B- oder Trendlagen 7 EXPANSION IM HANDEL

8 DAS ALTE CREDO LAGE, LAGE, LAGE CREDO LAGE, LAGE, LAGE Die Lage war lange absolutes Hauptkriterium für die Standortentscheidung Damit verbunden war die Akzeptanz von Hohen Mieten Nicht idealen Flächenzuschnitten Geschossigkeit Hohen Anfangsinvestitionen Vermieterlastigen Mietverträgen 8 EXPANSION IM HANDEL

9 DAS NEUE CREDO WIRTSCHAFTLICH, WIRTSCHAFTLICH, WIRTSCHAFTLICH WIRTSCHAFTLICH FLEXIBEL, EFFIZIENT ODER WIRTSCHAFTLICH, WIRTSCHAFTLICH, WIRTSCHAFTLICH Die Lage ist nunmehr eine von mehreren gleichwertigen Faktoren für die Standortentscheidung Die Akzeptanz der geforderten Mieten erfolgt nur Bei sicherer Erreichung der Gewinnerwartung Nach genauer Kalkulation der Anfangsinvestition Kompromissloser baulicher Umsetzung des Standardformats Bei flexibler mietvertraglicher Gestaltung Ansonsten deutliche Abschläge oder negative Standortentscheidung 9 EXPANSION IM HANDEL

10 DAS NEUE CREDO DIE KONDITIONEN HOHE MIETEN UND NEBENKOSTEN Die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre bringt auch Filialisten an ihre Grenzen, daher gilt 100% Miete nur bei sicherer Profitabilität Früher in Kauf genommene Kleinigkeiten führen zu erheblichen Abschlägen Nur den Geschäftsbetrieb betreffende Nebenkosten werden vorbehaltlos akzeptiert 10 EXPANSION IM HANDEL

11 DAS NEUE CREDO DIE KONDITIONEN WEITERE KONDITIONEN GRUNDSÄTZLICH GILT: Umsatzgekoppelte Mieten sind Gegenstand der Verhandlung Bei Laufzeiten gilt: Planungssicherheit und Flexibilität Indexierungen setzen später ein Bindung von Liquidität wird vermieden Gesamtinvestment versus Miete wird kritischer gerechnet Jeder m² zählt 11 EXPANSION IM HANDEL

12 DAS NEUE CREDO DIE LAGE KRITERIEN Die Lage innerhalb der Lage spielt eine immer größere Rolle Informationsbedarf ist höher, geprüft wird genau: Kundenspezifische Passantenfrequenz Richtige Strassenseite Mietermix Stabiles Umfeld Aktuelle und zukünftige Projektentwicklung Erfolg des direkten Wettbewerbs 12 EXPANSION IM HANDEL

13 DAS NEUE CREDO DIE FLÄCHE GRÖßE UND GESCHOSSIGKEIT: Geschossigkeit wird vermieden Flächenüberschüsse werden vermieden Top- geschnittene EG- Flächen und keine Kopflastigkeit Deckenhöhen deutlich > 3m Bei Sichtbarkeit gibt es keine Kompromisse Gute Erreichbarkeit von Lager und Nebenflächen 13 EXPANSION IM HANDEL

14 DAS NEUE CREDO DIE FLÄCHE BEISPIELE: Formate ab 500 bis 1500 m² werden grundsätzlich nur noch über 1 bis max. 3 Ebenen umgesetzt (EG- Fläche mind. 500 m²) Formate bis 300 m² und größer akzeptieren keine Geschossigkeit Format ab 1000 m², dann 3X 400m² nicht möglich, nur 500m²/500m² oder 750m² reines EG 14 EXPANSION IM HANDEL

15 ANFORDERUNGSPROFIL INTERNATIONALER HÄNDLER BEST OF THE BEST UND PROFITABEL BEISPIEL TOP SHOP: > 1500 < 1700 > 500 > 15 m Front Top 1A Top Nachbarn Top Visibilität Top Layout < 2 Mio Jahresmiete IDEALGRUNDRISS EG OG UG 500m² 500m² 500m² BEISPIEL OFFICE SHOES: - > 450 < 550 > 200 EG < 250 EG > 9 m Front Top 1A Top Nachbarn Top Visibilität Top Layout < 500tsd Jahresmiete IDEALGRUNDRISS EG UG 250m² 250m² 15 EXPANSION IM HANDEL

16 PASST DAS FLÄCHENANGEBOT ZUR NACHFRAGE FAZIT KONDITIONEN Die derzeitigen Angebotsmieten sind häufig nicht mit den Umsatzerwartungen der Händler vereinbar Die Mietpreiskalkulation bei mehreren Verkaufsebenen ist oft unrealistisch Die mietvertragliche Gestaltung ist oft zu unflexibel LAGE Deklarierte Toplagen sind bei kritischer Prüfung nicht für jeden Top FLÄCHEN Häufig zu viele Verkaufsebenen und Flächenüberhänge Häufig zu kleine EG- Flächen 16 EXPANSION IM HANDEL

17 DAS NEUE CREDO WAS BEDEUTET DAS FÜR EIGENTÜMER UND ENTWICKLER Bei Refurbishments und Entwicklungen ist auf Kleinigkeiten zu achten Mietsteigerungspotential bei EG- Flächen nur noch begrenzt bei Top- Flächen Kritische Bewertung und Analyse der zukünftigen Nutzung Kritische Bewertung von Ober- und Untergeschossen als Verkaufsfläche Flexibilität hinsichtlich zukünftiger Aufteilungsvarianten Flexibilität bei mietvertraglicher Gestaltung 17 EXPANSION IM HANDEL

18 EXKURS ENERGIEEFFIZIENZ Aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten und Imagegründen Altbestand technischer Anlagen wird ausnahmslos entsorgt Das Thema Drittverwendungsfähigkeit spielt fast keine Rolle mehr Technische Vorgaben der Filialisten müssen umgesetzt werden Auf Grund der hohen Investition ist die Kostentragung Gegenstand jeder Mietvertragsverhandlung 18 EXPANSION IM HANDEL

19 EXKURS: DESIGN VON LADENFLÄCHEN AUSZUG INNOVATION WATCH 19 EXPANSION IM HANDEL

20 EXKURS: DESIGN VON LADENFLÄCHEN AUSZUG INNOVATION WATCH 20 EXPANSION IM HANDEL

21 EXKURS: DESIGN VON LADENFLÄCHEN AUSZUG INNOVATION WATCH 21 EXPANSION IM HANDEL

22 EXKURS: DESIGN VON LADENFLÄCHEN AUSZUG INNOVATION WATCH 22 EXPANSION IM HANDEL

23 EXKURS: DESIGN VON LADENFLÄCHEN AUSZUG INNOVATION WATCH 23 EXPANSION IM HANDEL

24 EXKURS: DESIGN VON LADENFLÄCHEN AUSZUG INNOVATION WATCH 24 EXPANSION IM HANDEL

25 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! KONTAKT: Jarko Stilp, Senior Director Head of Retail Agency Central GmbH Bockenheimer Landstraße Frankfurt T F M jarko.stilp@cbre.com