Berechnung einer Immobilieninvestition

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1 Berechnung einer Immobilieninvestition Berechnungsbeispiel für: überreicht von: MUSTERBERECHNUNG Bauträgergesellschaft ZVE , KiSt, Erich-Zeigner-Allee 16 B.I.V. GmbH WE 05+06, ZMV, 2 % Tilgung Hauptstr Rottweil Telefon: Fax: Wohnungsdaten / Steuerliche Daten vermietet Notarieller Kaufpreis Investitionsbeginn davon nachtr. Herst.kosten Kauftermin Fläche 272,90 qm Übergang Nutzen/Lasten Modernisierungsende Anfängl. Kaltmiete pro Monat Nebenkosten inkl. Instandhaltungsrücklage pro Monat 179 Zu verst. Einkommen in Veranlagung nach Splittingtabelle Kirchensteuer 8 % Ermittlung der Gesamtkosten / Finanzierung Notarieller Kaufpreis Nebenkosten Kaufpreis inkl. Nebenkosten Eigenkapital 0 + Disagio Bruttodarlehen Liquiditätsbetrachtung in der Erwerbsphase Eigenkapital 0 + laufende Ausgaben (z.b. Zins, Nebenkosten, etc.) Steuererstattung aus Werbungskosten/Abschreibung Gesamtüberschuß nach Steuern Seite 1 von 10

2 Voraussichtliche monatliche Liquidität in den ersten 5 Jahren der Vollvermietung ( in ) Überschuß nach Steuern Zuzahlung nach Steuern 572 Geplante Kosten Kaufpreis (inkl. Grundstückskosten) Notarieller Kaufpreis Grunderwerbssteuer (3,50 %) Notarkosten für Erwerb (1,50 %) Kaufpreis inkl. Nebenkosten Disagio Gesamtkosten davon Grundstückskosten davon Kaufpreis Altbausubstanz davon nachtr. Herst.kosten Geplante Finanzierung Barkapital (0,00 % vom Kaufpreis inkl. Nebenkosten) 0 Darlehen Zins Auszahl. Festzeit Tilgung Eff.zins *) Belastung Darlehen % p.a. % JJ/MM % p.a. % p.a. p.m. brutto Annuitätendarl. 3,800 95,000 10/0 2,000 4, Gesamtmittel *) Anfänglicher Effektivzins (PAngV) auf Festzeit und Vollauszahlung zum Darlehensbeginn. (Für Annuitätendarlehen wird außerdem ein anfänglicher Tilgungssatz von 1% p.a. unterstellt.) Seite 2 von 10

3 Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Modernisierungsende Jahr: Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) Zu verst. Einkommen vor Investition Disagio/Darlehensgebühr nicht umlagefähige Nebenkosten Darl.zinsen bis Vollauszahlung Darl.zinsen ab Vollauszahlung AfA nach 7 Abs. 4 EStG (lin. 2,5%) Basis: *) - AfA nachtr. Herst.kosten h,i EStG, Basis: *) + Mieteinnahmen Wohnung Zu verst. Einkommen nach Investition ESt vor Investition gemäß Splittingtabelle ESt nach Investition gemäß Splittingtabelle Kürzung ESt Kürzung Solidaritätszuschlag 5,50 % Kürzung Kirchensteuer 8,00 % Steuererstattung gesamt *) Erläuterung der AfA-Basis im Plan "Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung" Eine Rückwirkung einer Änderung der Kirchensteuerschuld auf die Einkommensteuer wird nicht berücksichtigt. Seite 3 von 10

4 Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Modernisierungsende Jahr:Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) Zu verst. Einkommen vor Investition nicht umlagefähige Nebenkosten Darl.zinsen ab Vollauszahlung AfA nach 7 Abs. 4 EStG (lin. 2,5%) Basis: *) - AfA nachtr. Herst.kosten h,i EStG, Basis: *) + Mieteinnahmen Wohnung Zu verst. Einkommen nach Investition ESt vor Investition gemäß Splittingtabelle ESt nach Investition gemäß Splittingtabelle Kürzung ESt Kürzung Solidaritätszuschlag 5,50 % Kürzung Kirchensteuer 8,00 % Steuererstattung gesamt *) Erläuterung der AfA-Basis im Plan "Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung" Eine Rückwirkung einer Änderung der Kirchensteuerschuld auf die Einkommensteuer wird nicht berücksichtigt. Seite 4 von 10

5 Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Modernisierungsende Jahr: Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung ( in p.a. ) Barkapital (1. Zahlung zum ) - Darl.zinsen bis Vollauszahlung Darl.zinsen ab Vollauszahlung Tilgung nicht umlagefähige Nebenkosten Instandhaltungsrücklage Kaltmiete Wohnung Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) Steuererstattung Zuzahlung nach Steuern Überschuß nach Steuern Zuzahlung monatlich 572 Überschuß monatlich Seite 5 von 10

6 Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Modernisierungsende Jahr:Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung ( in p.a. ) Darl.zinsen ab Vollauszahlung Tilgung nicht umlagefähige Nebenkosten Instandhaltungsrücklage Kaltmiete Wohnung Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) Steuererstattung Überschuß nach Steuern Überschuß monatlich Liquiditätsplan ( in ) Jahr Saldo Einnahmen/ Ausgaben jährlich Gesamteinnahmen jährlich Gesamtausgaben jährlich Gesamte Liquidität Liquidität Gesamtrest- steuerl. schuld nach Steuernnach Steuern Auswirkung jährlich jährlich monatlich zum Jahresende Summe: Seite 6 von 10

7 Objekt allgemeine Angaben Objekt: Investitionsbeginn: Einheit: Kauftermin: Vorhaben: Altbausanierung Übergang Nutzen/Lasten: Nutzung: vermietet Modernisierungsende: Betrachtungsende: Notarieller Kaufpreis: Gesamtkosten: ,05 Fläche: 272,90 qm Typ Einheit: Typ Garage: Reservierungsstatus: Kostenaufteilung Kaufpreis Kaufpreis Altbausubstanz 4,00 % ,84 + Grundstückskosten: 8,00 % ,68 + nachtr. Herst.kosten 88,00 % ,48 = Notarieller Kaufpreis: 100,00 % ,00 + Summe Zusatzkosten: ,05 = Gesamtkosten: ,05 Zeitliche Aufteilung der Bemessungsgrundlage für Abschreibung und Förderung Jahr Altbausanierung ,00 % 0, ,00 % ,40 Bemessungsgrundlage: ,40 davon aufgeteilt: 100,00 % ,40 Abschreibungen Altbau Bemessungsgrundlage: ,88 Abschreibung: 7 Abs. 4 EStG (lin. 2,5%) Altbausanierung Bemessungsgrundlage: ,40 Abschreibung: 7h,i EStG Seite 7 von 10

8 Zusatzkosten Teilweise AfA - fähige Kosten bez. auf notariellen Kaufpreis Höhe absolut Grunderwerbssteuer 3,50 % Notarkosten für Erwerb 1,50 % Kaltmiete Einheit Kaltmiete / Miete Garage ab pro Monat p.m./qm Dynamik prozentual Dynamik absolut Phasen- dauer in Monaten Anzahl Phasen ,40 6,00 % ,14 6,60 % ,25 7,26 % Seite 8 von 10

9 Nicht umlagefähige Nebenkosten Nebenkosten / Instandhaltungsrücklage ab pro Monat p.m./qm Dynamik prozentual Dynamik absolut Phasen- dauer in Monaten Anzahl Phasen ,84 0,16 % ,12 0,17 % ,86 0,19 % Instandhaltungsrücklage ab pro Monat p.m./qm Dynamik prozentual Dynamik absolut Phasen- dauer in Monaten Anzahl Phasen ,45 0,50 % Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung ( in ) gesamt Grundstücks- Altbau nachträgl. anteil Herst.kosten Notarieller Kaufpreis Grunderwerbssteuer Notarkosten für Erwerb Anschaffungskosten (inkl. Grundstück) Grundstücksanteil Bemessungsgrundlage Abschreibung Altbau Bemessungsgrundlage Abschreibung nachtr. Herst.kosten Davon aufgeteilt (100,00 %) Seite 9 von 10

10 Haftungsvorbehalt Allgemeine Bemerkung Die Berechnung zeigt den modellhaften Investitionsverlauf anhand der eingegebenen Daten. Für den Eintritt der zugrundeliegenden Annahmen können wir keine Haftung übernehmen. Die Berechnung ist umfassend und detailliert. Sie geht jedoch von bestimmten Annahmen aus, die vom Programm nur begrenzt überprüfbar sind. Insbesondere die Gültigkeit der zugrundegelegten Konditionen kann zum Berechnungszeitpunkt nicht überprüft werden. Alle Zahlen und Rechenergebnisse wurden sehr sorgfältig ermittelt und basieren grundsätzlich auf den Exposéangaben, den aktuellen Steuergesetzen und Zinskonditionen der Banken, sowie Ihren persönlichen Auskünften bzgl. der Einkommens- und Vermögensverhältnisse zum Zeitpunkt der Berechnung. Eine Gewähr für dieses Berechnungsbeispiel kann wegen möglicher Rechenfehler, Änderungen der Steuergesetze, Zinskonditionen und Ihrer persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht übernommen werden. Der Exposéhersteller weist darauf hin, daß es sich hierbei um ein unverbindliches Rechenbeispiel handelt. Diese Wirtschaftlichkeitsberechnung basiert gemäß dem Wunsche des Interessenten auf dem Abschluss eines Zwischenmietvertrages. Ab dem beginnt die Mietzahlung nach Abschluss des Zwischenmietvertrages + Bezugsfertigkeit inkl. Restmängelbeseitigung (in der Berechnung gemäß Prospektangaben berücksichtigt). DIESE BEISPIELRECHNUNG STELLT WEDER EINE STEUER- NOCH EINE RECHTSBERATUNG DAR!! Seite 10 von 10

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