IMMO-DATA AG, Bochum S o f t w a r e für die Finanz- und Immobilienwirtschaft

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1 IMMO-DATA AG, Bochum S o f t w a r e für die Finanz- und Immobilienwirtschaft Ihr Ansprechpartner: Herr Testberater Thomas Benthaus Lohrheidestr. 72 Büro Fax B O C H U M Finanzierungsbeispiel 141 vom für Objekt Gewerbeobjekt wirtsch. Übergang / Bezug Herr Dr. Baujahr 1972 Emanuel Aufdraht Mietfläche ca ,00 m² Waldweg 12 Lohrheidestr Bochum Bochum Privat Büro B E I S P I E L R E C H N U N G SEITE 1 Zusammenstellung des voraussichtlichen Gesamtaufwandes Aufwand Haus 61,18% ,00 Grundstücks- und -nebenkosten 26,47% ,00 Außenanlagen 12,35% ,00 Gesamtkaufpreis ,00 Grunderwerbsteuer: 3,5% vom Kaufpreis ,00 Notar- u. Gerichtskosten ca ,00 Denkmalschutzaufwand ,00 Zusätzliche Herstellungskosten ,00 Betriebsausstattung ,00 Bauzeit- / Bereitstellungszinsen ca ,00 Gesamtaufwand ,00 Zusammenstellung der Finanzierungsmittel Eigenkapital Gesamt 32,00% ,00 Bruttofremdkapital 68,00% ,00 Gesamtfinanzierungsmittel ,00 Gesamtaufwendungen (-überschuss) in vor Steuern mtl , , ,46 nach Steuern mtl , , ,61 Diese Berechnung ist nach Ihren Angaben erstellt worden und ersetzt keine Steuerberatung. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir daher keine Haftung übernehmen können. Bei der steuerlichen Berechnung wurde die Nichtanwendbarkeit des 15b EStG unterstellt.

2 Zusätzliche Objektdaten Land: Deutschland Region: Ballungszentrum Objektlage: City Letzte Generalsanierung: Objektwert im Jahr 2007: ,00 Angabe des Objektwertes: gemäß Wertgutachten Bemerkung: Top Renoviert, Resumee: verkäuflich

3 Steuerersparnis, Liquiditätsbetrachtung Werbungskosten vor Bezug in Bauzeit-/ Bereitstellungszinsen ,00 Sonstige Werbungskosten ca. 862,07 Werbungskosten Gesamt ,07 Steuerliche Ertragsrechnung in 2006** Anteiliger Zinsaufwand 8.250, , ,96 Anteilige Bewirtschaftungskost , , ,08 Instandhaltung / -setzung 1.179, , ,54 ( 0,30/m² mtl., 1.310,00 m²) Abschreibung , , ,12 Mehrwertsteuer aus Mieten 5.865, , ,42 - Mieterträge , , ,60 - umlagefähige Nebenkosten 1.000, , ,90 Steuerlicher Verlust (-Gewinn) , , ,37 Steuerersparnis (-belastung) 6.975, , ,15 Mehrwertsteuer - Erstattung ca: ,07 Liquiditätsbetrachtung mtl. in ** Zinsen Gesamt 2.750, , ,58 LV-Beiträge 546,00 546,00 546,00 Bewirtschaftungskosten *** 1.242, , ,42 Instandhaltung / -setzung 393,00 398,90 404,88 Mehrwertsteuer aus Mieten 1.955, , ,04 - Mieteinnahmen , , ,80 - umlagefähige Nebenkosten 333,33 491,11 512,58 Aufwendungen vor Steuern * , , ,46 - Steuerersparnis (-belastung) , , ,85 Aufwendungen nach Steuern * , , ,61 * Negative Aufwendungen sind Überschüsse. ** Kosten und Einnahmen wurden für die restlichen 3 Monate angesetzt. *** Versicherungen und Bewirtschaftungskosten lt. separater Aufstellung

4 Zusammenstellung des Finanzierungsvorhabens Zusammenstellung des Finanzierungsvorhabens Konditionen und Leistungen Darlehen Festzeit Auszahlung Bruttobetrag Zinsen Zinsen Effektiv. Ablösung Laufzeit Gebühr Tilgung Tilgung PAngV in %* Mon. in % in in % in in % Hypothek I 31* , , ,35 Ablösendes Darlehen , , Hypothek I 42* , , ,66 Neuer Zinssatz nach 120 3,660 Ablösendes Darlehen , , LV-Beitrag LV Ablaufleistung nach Gesamtbruttofremdkapital 73* mtl Eigenkapital Gesamt 35* Gesamtfinanzierungsmittel 108* (Gesamtaufwand) Die aufgeführten Konditionen sind bis zur Darlehenszusage freibleibend, der Kapitaldienst in wird als voller Jahreswert nominal ausgewiesen. Der Darlehensbeginn versteht sich ab Bezugsdatum. * Darlehen in % stellt das Verhältnis von Bruttobetrag zu Objektkosten (Herstellungs- und Grundstücksaufwand in Höhe von ) dar.

5 Mieteinnahmen, Herstellungskosten, AfA Übersicht der Mieteinnahmen : Eigengenutzte Fläche m² 0,00 Vermietete Fläche m² 0,00 Gewerbliche Fläche m² 660,00 Betriebliche Fläche m² 650,00 Mietzins Fläche m² Ertrag Mietzins Fläche m² Ertrag Gewerbliche Mieten (USt.-pflichtig) 11,00 650, ,00 8,50 220, ,00 8,50 200, ,00 7,00 240, ,00 Mietzins Anzahl Ertrag Mietzins Anzahl Ertrag Garagen-/Stellplatzmieten (USt.-pflichtig) 60, ,00 30, ,00 Gesamtmieteinnahme ,00 Abschreibungsbetrachtung Verm. Gew. Teil Betriebl. Teil Gesamtkaufpreis , ,49 + anteilige Notarkosten 555,68 547,26 + anteilige Grunderwerbsteuer , ,01 - anteilige Vorsteuer 76,65 75,48 - Grundstücksanteil , ,22 Herstellungskosten , ,05 AfA % gemäß Verwendung Ansch./Herst.-Kosten AfA - Betrag 2,00 7 EStG Abs 4 gewerblicher Teil , ,70 3,00 7 EStG Abs 4.1 betriebl. Teil , ,23 4,00 7 EstG Abs 5 zusätzl. HK , ,10 10,00 7 EStG Abs 1.1 Außenanlagen , ,72 9,00 7i EStG Denkmalschutz , ,31 20,00 7 EStG Abs 1 bewegliche WG , ,69

6 Liquiditätsprognose Liquiditätsprognose Die nachfolgende Berechnung stützt sich auf die z. Zt. gültigen Steuergesetze. Die Zinsberechnungen wurden nach der Festschreibungszeit mit den Effektivzinssätzen gem. PAngV bzw. Zinsvorgaben fortgeführt. Bezugsdatum ist der Jahr Objekt- Rest- Brutto- Steuer-** Einnahmen aus Netto- Restin wert schuld ausgaben ersparn. Mieten Zusch ausg. liquid. p.m. p.m * * ges Barwert mit 5,0%igem Zinsfuß Ermittlung der Steuerersparnis : Jahr in Zinsen AfA Werbungs- Miet- Verluste Steuer-** kosten einnahmen aus VuV ersparnis ges

7 Fortsetzung Liquiditätsprognose zu 1 die Objektwertsteigerung wurde mit dem 7,79-fachen der jeweiligen Jahresmieteinnahme unterstellt. zu 2 Restschuld zum Anfang eines jeden Jahres zu 3 enthalten sind Zinsen, Tilgung, LV-Beiträge, Bearbeitungsgebühren, sowie ggf. objektspezifische Kosten (Grundsteuern, Versicherungskosten, Bewirtschaftungskosten etc.) und kundenspez. Aufwendungen gemäß Seite 2 (* = Sondertilgungen) zu 6 berücksichtigt werden voraussichtl. Überschussbeteiligungen aus Lebensversicherungen. zu 7 Bruttoausgaben abzgl. Steuerersparnis, Mieten und Zuschüsse mtl. zu 8 zu versteuerndes Einkommen abzgl. Steuern und Nettoausgaben (7) zu 9 nur steuerlich abzugsfähige Zinsen sind enthalten zu 11 absetzbare Werbungskosten, wie Disagien, Bauzeit-, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren, absetzbare LV-Beiträge usw., sowie ggf. nichtumlagefähige Neben- und Verwaltungskosten mit 1,50%iger Inflationsrate und MwSt. aus Mieten ** der Rückfluss der Steuerersparnis wurde im selben Jahr unterstellt

8 Grafische Darstellungen Voraussichtliche Ausgabenentwicklung EUR mtl. Liquidität mtl. Bruttoausgaben mtl. Nettoausgaben Jahre Voraussichtliche Entwicklung Einnahmen zu VuV EUR Mieten inkl.umlagef.nebenk. Werbungskosten+Zinsen AfA Jahre

9 Grafische Darstellungen 2 Voraussichtliche Entwicklung Kapitaldienst EUR Zinsen Tilgung/LV Jahre EUR voraussichtlicher Restschuldverlauf Jahre

10 Finanzierungsübersicht/-gegenüberstellung Finanzierungsübersicht/-gegenüberstellung Finanzierungsmodelle normale Erwartung günstigste ungünstigste Erwartung Erwartung % % Betrachtungszeitraum Objektwert vor dem Betrachtungszeitraum Objektwert nach dem Betrachtungszeitraum Restschuld Erlös bei Verkauf nach dem Betrachtungsz Rendite % 20,23 23, ,68 87 Liquidität/Steuern: Bruttoausgaben Gesamt Mieteinnahmen Gesamt Zuschüsse Gesamt Steuerersparnis Gesamt Nettoausgaben Gesamt Vorteil n. Steuern zu Barwert-Zinsfuß % 5,0 0,0 0 0,0 0 Barwert Gesamt Nettoaus. 1 Jahr mtl Nettoaus. 2-5 Jahr mtl Nettoaus Jahr mtl Nettoaus Jahr mtl Nettoaus Jahr mtl Nettoaus Jahr mtl Voraussichtliche Nettoausgaben EUR normale Erwartung günstigste Erwartung ungünstigste Erwartung Jahre

11 Fortsetzung Finanzierungsübersicht/-gegenüberstellung Voraussichtlicher Restschuldverlauf EUR normale Erwartung günstigste Erwartung ungünstigste Erwartung Jahre

12 Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten jährlich : Grundsteuern 2.034,30 Grundbesitzabgaben 1.880,00 (Müll, Straßenreinigung, Entwässerung, etc.) Versorgungsunternehmen 6.000,00 (Heizung, Strom, Wasser, Fernmeldeamt, etc.) Versicherungen 2.500,00 (Gebäude- / Haftpflichtversicherungen) Rücklage für Instandhaltung 4.716,00 Gartenpflege 2.500, ,30

13 Rentabilitätsbetrachtung Rentabilitätsbetrachtung : Jahr Objektwert Restschuld Einnahmen Nettoausgaben Rendite %d.ek %d.ek ,5 21, ,2 127, ,8-32, ,8 60, ,8 13, ,3 34, ,8 21, ,7 12, ,6 12, ,6 25, ,4 21, ,4* -2, ,4 21, ,8* 62, ,4 48, ,3 10, ,6 12, ,1 23, ,7 9, ,6 8, ,8 20, ,1 11,1 ges ,9 Barwert mit 5,0 %igem Zinsfuß ,9 542,6 Eine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals mit 20,23 % (interner Zinsfuß) würde unter Berücksichtigung der Nettoausgaben den gleichen Vermögenszuwachs (Objektwert abzgl. Restschuld), jedoch vor Steuern erwirtschaften. zu 1 die Objektwertsteigerung wurde mit dem 7,79-fachen der jeweiligen Jahresmieteinnahme unterstellt. zu 2 Restschuld zum Anfang eines jeden Jahres zu 4 Nettoausgaben absolut in und im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital von ,00. zu 5 Renditeberechnung unter Zugrundelegung des Barwertes im Verhältnis des Wertzuwachses (Aufwand zzgl. Objektwertsteigerung und Tilgung) zum eingesetzten Eigenkapital. * Die abweichende Rendite ergibt sich aus der LV-Ablösung und Sondertilgungen bzw. Eigenkapitaleinsatz.