Info 1. Renditerechner Immobilien. Seite 1 von 6

Transkript

1 Info 1 Renditerechner Immobilien Mit diesem Programm wurde für Sie, für eine Anlagenimmobilie, ein Investitionsplan für einen Zeitraum bis zu 40 n aufgestellt und die Rendite berechnet. Bevor Sie die Auswertungen benutzen, sollten Sie allerdings folgendes beachten: Das Programm kann Ihnen eine wichtige Orientierung über den möglichen Verlauf Ihrer Investition und die Rentabilität einer Immobilie geben - aber keine Sicherheit. In die Ergebnisse fließen zwangsläufig unsichere Annahmen vor allem über die Mietenwicklung und den künftigen Verklaufserlös der Immobilie ein. Schon kleinere Änderungen bei den Prognoseannahmen können die Ergebnisse erheblich verändern. Lassen Sie deshalb immer mehrere Szenarien durchrechnen und mit eher vorsichtigen Annahmen. Rechnet sich die Immobilie nur bei hohen Mietsteigerungen in der Zukunft, handelt es sich letztlich um eine spekulative Anlage mit hohem Risiko. Das Programm arbeitet außerdem mit einer Reihe von Vereinfachungen. So unterstellt das Programm eine gleichmäßige Mietentwicklung. Tatsächlich können Vermieter die Miete üblicherweise nur in unregelmäßigen Abständen erhöhen. Sie müssen auch damit rechnen, dass die Miete zumindest vorübergehend auch sinken kann. Bei den Steuern rechnet das Programm mit einem konstanten Einkommen und dem aktuellen Steuertarif für 2010 (ohne Berücksichtigung von Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Tatsächlich wird sich die Steuerbelastung je nach Einkommensentwicklung und Steuergesetzgebung mit der Zeit ändern. Übersicht: Die Daten und Prognoseannahmen wurden in die weißen Felder eingetragen. Die grauen Felder sind Ergebnisfelder, die das Programm ermittelt. Auswertung 1: Die Tabelle zeigt den Investitionsplan, der die prognostizierten Einnahmen und Ausgaben inklusive der steuerlichen Wirkungen innerhalb der gewählten Anlagedauer zeigt. Diagramm: Das Diagramm zeigt die jährlichen Überschüsse oder Unterdeckungen innerhalb der ersten 20 der Investition. Seite 1 von 6

2 Novasol Haustyp Stechlinsee Typ 7 Grdst. Nr. 72 Größe 85,64 m² 86 Belegung 4+2 Personen 4+2 Extras Sauna B Budget Saison Mgl Woche Beleg-% Wochen Preis/Wo Total A Hauptsaison 7 100,0% 7, B Hauptsaison 5 100,0% 5, C Nebensaison 14 45,0% 6, D Vor- Nachsaison 3 37,0% 1, E Vor- Nachsaison 8 33,0% 2, F Vor- Nachsaison 15 28,0% 4, Budget Einnahmen 52 50,5% 26, C Projekt Zechliner See*¹ Novasol-Budget Vermietung 2015 Budget Budget (Umsatz) 100% Summe Split Umsatz 100% Budget Vermietagent Eigentümer Umsatz % Summe % Summe % % Total % % Weitere Kosten/Aufwendungen fallen an: (ohne Gewähr) - MwSt ca. 871,96 - Erbpacht (Grundstück 570 qm) ca. 0,00 - s-grundreinigung (Haus, Fenster, Bettwäsche) ca. 450,00 - GEZ ca. 216,00 - Gartenpflege + Winterdienst anteilig ca. 550,00 - Heizungswartung, Versicherungen, Rückstellungen (Schätzung) ca. 700,00 - Müllabfuhr ca. 120,00 - Energie (Strom/Wasser/Gas) bei Leerstand ca. 300,00 - Hausmeisterdienste ca. 360,00 Ausgaben ca ,96 Ergebnis Einnahme p.a. ca ,62 Beispielrechnung ab dem 1. vollen Vermietungsjahr nach Fertgstellung der gesamten Anlage Erwartete jährliche Steigerung des Ergebnisses +2% Seite 2 von 6

3 Übersicht Übersicht Projekt Zechliner See*¹ Beispiel Renditeberechnung und Investitionsplan*¹ Zeitraum 10 Haustyp Stechlinsee Typ 7 Grdst. Nr. 72 Sauna Belegung 4+2 DIN Wohnfläche m² 86 Planungsdatum Objekt Baujahr nach 1924 = 1 (2%); Baujahr bis 1924 = 2 (2,5%); gewerbl. = 3 (3%) 1 Kaufpreis*² davon Gebäude davon Grundstücksanteil davon Möblierung davon Außenanlagen davon Anteil Außenanlagen für AfA 5/ davon Sanierungskosten nach 7h oder 7i EStG*³ 0 Notar und Amtsgericht % 1,70% Grunderwerbsteuer % 6,50% Maklerprovision % 0,00% Notar und Amtsgericht Grunderwerbsteuer Maklerprovision 0 Kaufnebenkosten*⁴ Renovierungs-/Werbekosten (sofort absetzbar)*⁵ 0 Gesamtkosten Mieteinnahmen pro Jahr *⁶ Mietausfall/a 0 Instandhaltungskosten pro Jahr Verwaltungskosten/Vermietagent pro Jahr sreinertrag Geschätzte Mietsteigerung pro Jahr (Prozent)*⁷ 2,00 Geschätzte Kostensteigerung pro Jahr (Prozent)*⁷ 2,00 Kaufpreis/Miete-Verhältnis*⁸ 11,71 Anfängliche Brutto-Mietrendite (Prozent)*⁹ 8,54 Anfängliche Netto-Mietrendite (Prozent) 4,42 Finanzierung Eigenkapital in % von den Gesamtkosten *¹⁰ 20,00% Eigenkapital Darlehen Zinsbindung () 15 Disagio (Prozent) 0,00 Zinssatz (Prozent)*¹¹ 2,40 Tilgungssatz (Prozent)*¹² 3,00 Kreditrate pro Jahr 9.540,97 Geschätzter Anschlusszinssatz (Prozent)*¹³ 6,00 Anschlussrate pro Jahr ,62 Steuern Bemessung für Abschreibung gesamt*¹⁴ ,33 Davon Bemessung für Abschreibung Gebäude (anteilige Gebäudekosten) ,10 Davon Bemessung für Abschreibung 5 (anteilige Investitionskosten) ,65 Davon Bemessung für Abschreibung 10 (anteilige Investitionskosten) ,58 Abschreibungsart Gebäude linear 2,0% Bemessung für Sonderabschreibung (Sanierung) 0,00 AfA Abschreibung Gebäude/a 3.082,06 AfA Abschreibung nach 7h oder 7i EStG Jahr 1-8 0,00 AfA Abschreibung nach 7h oder 7i EStG Jahr ,00 AfA Abschreibung 5 (anteilige Investitionskosten)/a 2.460,53 AfA Abschreibung 10 (anteilige Investitionskosten)/a 1.503,66 Alleinstehend = 1, Verheiratet = 2 2 Zu versteuerndes Einkommen Renditeberechnung Anlagehorizont ()*¹⁵ 10 Geschätzter Verkaufsfaktor (Kaufpreis/Miete-Verhältnis)*¹⁶ 12 Verkaufspreis (Verkaufsfaktor x Nettojahresmiete Verkaufsjahr) Objektrendite nach Steuern ohne Finanzierung (Prozent)*¹⁷ 4,67 Eigenkapitalrendite nach Steuern (Prozent)*¹⁸ 12,82 Seite 3 von 6

4 Übersicht Erläuterungen 1 Die Renditemusterrechnung ist eine exemplarische Musterrechnung, die von einem durchschnitt-lichen Steuersatz, einer uneingeschränkten Vermietbarkeit, einem durchschnittlichen Zinssatz und weiteren Annahmen ausgeht. Individuelle Faktoren können hiervon abweichen. Die Musterrechnung ist ohne Gewähr. Für eine individuelle Betrachtung sollte der persönliche Steuerberater kontaktieret werden. 2 Für den Fall, dass das Ferienhaus als Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung erworben wird, besteht für den Erwerber die Möglichkeit beim Erwerb zu optieren, d. h. umsatzsteuerpflichtig zu werden. Die Vermietung ist in diesem Fall umsatzsteuerpflichtig, jedoch kann er dann auch für alle Ausgaben, die Umsatzsteuer enthalten, diese als Vorsteuer geltend machen, einschließlich des Erwerbes, so dass die enthaltene Mehrwertsteuer für die Liquiditätsbetrachtung einen durchlaufenden Posten darstellt. Es wird deshalb in den Berechnungen nur von Nettobeträgen, ausgegangen. Die aufgrund der Mieteinnahmen resultierende abzuführende Umsatzsteuer wird als Kostenposition aufgeführt. 3 Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten. Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das 4 Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer (z. Zt. 6,5 % und Notar-/Gerichtskosten (z. Zt. 1,7 %) zusammen. 5 Das Programm geht davon aus, dass die hier eingetragenen Renovierungskosten im Jahr des Kaufs anfallen und in voller Höhe sofort absetzbar sind. 6 Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Die Mieteinnahmen von Ferienhäusern sind auf Grund von Erfahrungswerten aus Vermietungs-Budgets durch den Vermittler NOVASOL geschätzt. Für die tatsächlich zu erzielenden Mieteinnahmen können wir keine Gewähr übernehmen. 7 Es wurde eine jährliche Preissteigerungsrate von 2 % für Einnahmen und Ausgaben unterstellt. 8 Kaufpreis (inklusive Renovierungskosten)/snettokaltmiete. 9 Kaufpreis (inklusive Renovierungskosten) 10 Für die Musterrechnung wurde von einem Eigenkapitaleinsatz von 20 % ausgegangen. Je niedriger das eingesetzte Eigenkapital, desto höher die rechnerische Rendite. Die niedrigste rechnerische Rendite ergibt sich bei 100 % Eigenkapital. Die Renditen errechnen sich für einen Anlagehorizont von 10 n 11 Es wurde ein z. Zt. durchschnittlicher Zinssatz von 2,4 % angenommen. Der tatsächliche Zinssatz kann hiervon aufgrund der Bonität des Erwerbers abweichen. 12 Es wird von einem Anuitätendarlehen mit anfänglich 3 % Tilgung ausgegangen. 13 Empfehlung: Rechnen Sie für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung mit einer Zinserhöhung auf 7 bis 8 Prozent. In der Beispielrechnung wurde ein Anschlusszinssatz von 6 % angenommen 14 Für das Gebäude wird von einer Nutzungsdauer von 50 n (Normalabschreibung Gebäude), entsprechend 2 % AfA/a ausgegangen. Anschaffungsgüter und Außenanlagen mit Einzelinvestitionskosten > 1.000,00 wurden mit einer Nutzungsdauer von 10 n, entsprechend 10 % AfA/a angesetzt und Anschaffungsgüter und Außenanlagen mit Einzelinvestitionskosten < 1.000,00 mit einer Nutzungsdauer von 5 n, entsprechend 20 % AfA/a angesetzt. 15 Sie können eine Anlagedauer bis zu 40 n wählen. Am Ende des Zeitraums wird ein Verkauf der Immobilie zum geschätzten Preis unterstellt. 16 Vielfaches der s-nettokaltmiete. Empfehlung: Setzen Sie nicht mehr das 15- bis 20-fache der 17 Die Objektrendite gibt den jährlichen Ertrag in Prozent der Investitionskosten an. Finanzierungskosten sind nicht berücksichtigt. 18 Die Eigenkapitalrendite gibt den durchschnittlichen Ertrag auf das Eigenkapital an und berücksichtigt alle prognostizierten Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Finanzierungskosten. Beachten Sie, dass sich die Höhe des Eigenkapitals durch Überschüsse und Unterdeckungen im Lauf der Zeit ändert. Seite 4 von 6

5 Auswertung 1 Jahr Mieteinnahmen Nicht umlegbare Kosten sreinertrag Kreditrate Zinssatz Zins Tilgung Restschuld Bemessung für Afa Afasatz Gebäude Projekt Zechliner See*¹ Beispiel Renditeberechnung und Investitionsplan*¹ Zeitraum 10 Haustyp Stechlinsee Typ 7 Grdst. Nr. 72 Sauna Belegung 4+2 DIN Wohnfläche m² 85,64 Afa Gebäude Rest AV Gebäude Bemessung Afa 5 Detailauswertung Prognoserechnung vermietete Immobilie Prognoserechnung für eine Anlagedauer von 10 n Afa- Satz 5 Afa 5 Bemessung Afa 10 Afa-Satz 10 Afa 10 Steuerl. Ergebnis Grundtabelle (1) Splitting (2) Zu verst. Einkommen vorher, bei Splitting / 2 Steuern Zu verst. Einkommen nachher, bei Splitting / 2 Steuern Steuerwirkung , , , ,65 20, , ,58 10, , , , , ,65 20, , ,58 10, , , , , ,65 20, , ,58 10, , , , , ,65 20, , ,58 10, , , , , ,65 20, , ,58 10, , , , , ,58 10, , , , , ,58 10, , , , , ,58 10, , , , , ,58 10, , , , , ,58 10, , Überschuss/ Unterdeckung /a Verkaufspreis Restschuld fällig Überschuss/ Unterdeckung bei Verkauf Seite 5 von 6

6 Diagramm Euro 1200 Laufende Überschüsse/Unterdeckungen in den ersten 20 n Jahr Seite 6 von 6