1 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas. Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner

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1 1 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner

2 2 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Landesbauordnung NRW - Die wichtigsten Änderungen - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Christopher Küas CBH Rechtsanwälte Cornelius, Bartenbach, Haesemann & Partner, Köln

3 3 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens Die neue Bauordnung wurde am verkündet Die 3 (Allgemeine Anforderungen), 17 bis 25 (Regelungen über Bauprodukte), 86 Absatz 11 und 87 (Ermächtigungsgrundlage für technische Baubestimmungen) treten sechs Monate nach der Verkündung in Kraft Großzügige Übergangsregelung für Stellplatzanforderungen. Der aktuelle 51 BauO tritt erst zum 1. Januar 2019 außer Kraft Im Übrigen tritt das Gesetz zwölf Monate nach seiner Verkündung in Kraft Vor dem eingeleitete Verfahren sind nach dem Inkrafttreten auf Antrag des Bauherrn nach dem zuvor geltenden Recht fortzuführen, wenn die Bauvorlagen vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereicht wurden

4 4 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Übersicht 1. Verfahrensvorschriften 2. Allgemeine Begriffe 3. Barrierefreiheit 4. Stellplätze 5. Abstandflächen 6. Brandschutz 7. Spielflächen 8. Baulasten

5 5 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Verfahrensvorschriften Begründung für die Anpassungen der Verfahrensvorschriften Die Verfahrensregelungen werden gestrafft und zur besseren Übersicht und Handhabung neu gefasst. Das Freistellungsverfahren entfällt; das einfache Baugenehmigungsverfahren, in dem nur einzelne Vorschriften der Landesbauordnung geprüft werden, gilt weiterhin für alle Vorhaben mit Ausnahme der großen Sonderbauten. Die Position der staatlich anerkannten Sachverständigen wird gestärkt; ihre Tätigkeit wird stärker von den Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden unterschieden, auch in Bezug auf Bauüberwachung und Baubeginn.

6 6 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Verfahrensvorschriften Abschaffung des Freistellungsverfahrens bisher: 67 BauO Wohngebäude geringer und mittlerer bedürfen im Geltungsbereich von Bebauungsplänen idr keiner Baugenehmigung erhebliche Bedeutung in Neubausiedlungen zukünftig: stets Baugenehmigungspflicht, aber: Bauaufsicht hat über den Bauantrag binnen sechs Wochen zu entscheiden, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder ein qualifizierter Bauvorbescheid erteilt wurde Begründung: Verbraucherschutz Ausweitung der Überwachungsmöglichkeiten z.b. für die Barrierefreiheit

7 7 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Verfahrensvorschriften Abschaffung des Freistellungsverfahrens Die Reduzierung von Genehmigungsverfahren hatte einen deutlichen Personalabbau in den Bauaufsichtsbehörden zur Folge. Heute sind zum Teil die personellen Ressourcen zur zeitnahen Beseitigung von Rechtsverstößen nicht mehr vorhanden. Folgen: Verzögerung des Baubeginns höhere Arbeitsbelastung bei ohnehin schon überlasteten Baugenehmigungsbehörden Versäumnis: Keine Einführung von Genehmigungsfiktionen wie z.b. in Berlin oder Hamburg

8 8 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Verfahrensvorschriften Neu: Erleichterungen bei Bescheinigungen von Sachverständigen, 68 BauO bisher: Bescheinigungen sind stets bei Antragstellung einzureichen Auch von Sachverständigen geprüfte bautechnische Nachweise sind einzureichen zukünftig: Bescheinigungen sind spätestens bei Anzeige des Baubeginns einzureichen Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (Höhe bis 7 m, 2 Nutzungseinheiten) müssen die bautechnischen Nachweise nicht von einem staatlich anerkannten Sachverständigen aufgestellt oder geprüft werden

9 9 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Verfahrensvorschriften Neu: 77 Abs. 4 BauO In 77, der die Baugenehmigung und den Baubeginn regelt, wird ein neuer Absatz 4 eingefügt, wonach die Bauherren und Eigentümer einer baulichen 79a Anlage die Baugenehmigung und die Bauvorlagen sowie bautechnische Typengenehmigung Nachweise und Sachverständigenbescheinigungen aufzubewahren und an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben haben. Dies soll den Nachweis der Legalität und damit letztlich des Bestandschutzes für das Gebäude ebenso sicherstellen, wie spätere Ermittlungen zum Gebäudezustand erleichtern.

10 10 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Verfahrensvorschriften Jetzt also doch: Typengenehmigung, 79 a BauO Für bauliche Anlagen, die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen, kann die oberste Bauaufsichtsbehörde eine allgemeine Genehmigung (Typengenehmigung) erteilen, wenn die baulichen Anlagen den bauaufsichtlichen Vorschriften entsprechen, ihre Brauchbarkeit für den jeweiligen Verwendungszweck nachgewiesen ist und kein öffentliches Interesse dagegen spricht. Eine Typengenehmigung kann auch erteilt werden für bauliche Anlagen, die in unterschiedlicher Ausführung, aber nach einem bestimmten System und aus bestimmten Bauteilen an mehreren Stellen errichtet werden sollen. Achtung: Die Typengenehmigung ersetzt nicht die Baugenehmigung

11 11 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Allgemeine Begriffe Staffelgeschoss, 2 Abs. 6 BauO bisher: Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist kein Vollgeschoss, wenn es eine Höhe von 2,30 m über höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses aufweist zukünftig: Verzicht auf die Forderung des allseitigen Zurücksetzens des Staffelgeschosses Verzicht auf den Begriff des Staffelgeschosses Referentenentwurf sah noch eine Verschärfung der Regelung vor

12 12 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Allgemeine Begriffe Gebäudeklassen, 2 Abs. 3 BauO bisher: Unterscheidung zwischen Gebäuden mit geringer Höhe, mittlerer Höhe und Hochhäusern (größer 22 m) zukünftig: Gebäudeklasse 1 (freistehend bis zu 7 m, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 2 (bis zu 7 m, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 3 (sonstige Gebäude bis zu einer Höhe von 7 m)

13 13 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Allgemeine Begriffe Gebäudeklassen zukünftig: Gebäudeklasse 4 (Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 5 (sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude) Und das Hochhaus? jetzt geregelt in 53 Abs. 3 Ziff. 1

14 14 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Allgemeine Begriffe Beschreibung großer Sonderbau bisher: Aufzählung erfolgte in 68 Abs. 1 S. 2 BauO zukünftig: Aufzählung erfolgt in 53 Abs. 3 BauO

15 15 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 54 BauO bisher: Barrierefreiheit nur in den dem allgemeinen Besucherverkehr dienenden Teilen zukünftig: Barrierefreiheit in öffentlich zugänglichen baulichen Anlagen Beschränkung auf erforderlichen Umfang o o Bsp.: nicht jeder Raum bei gleichartigen Räumen, z.b. Hotel- oder Krankenzimmern maßgeblich: Betriebsbeschreibung

16 16 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 54 BauO zukünftig: Strengere Handhabung bei der Umsetzung zu erwarten o o Öffentlich zugänglich sind nicht nur Gebäude der öffentlichen Hand, sondern u.a. auch Arztpraxen, Ladengeschäfte, Gaststätten Barrierefreiheit bezieht sich nicht nur auf Mobilitätseinschränkungen, sondern auch auf eingeschränkte Seh- oder Hörfähigkeit Maßnahmen müssen künftig in den Bauvorlagen dargestellt werden, die entsprechende Änderung der Bauprüfverordnung wurde angekündigt; ebenso sollen die technischen Bestimmungen der Barrierefreiheit angepasst werden

17 17 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 54 BauO bisher: Abweichungen wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger Bebauung oder unverhältnismäßigen Mehraufwands zukünftig: Abweichungen nur bei Änderungen oder Nutzungsänderungen rechtmäßig bestehender Anlagen wegen unverhältnismäßigen Mehraufwands Unverhältnismäßigkeit des Mehraufwands in Relation zum Aufwand des gesamten Bauvorhabens sowie auf wirtschaftlichen Wert der zukünftigen Nutzung

18 18 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Wohngebäude, 48 BauO bisher: in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen nur eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein in diesen Wohnungen müssen die wichtigsten Räume mit dem Rollstuhl zugänglich sein zukünftig: Differenzierung zwischen barrierefreien und mit dem Rollstuhl nutzbaren Wohnungen

19 19 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Wohngebäude, 48 BauO barrierefrei: o o o o Die ganze Wohnung muss barrierefrei nutzbar sein, gemäß DIN 18040, Teil 2, Achtung: Technische Baubestimmungen sollen folgen Dies gilt für Wohnungen eines Geschosses in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen Es gilt für alle Wohnungen in Gebäuden mit Aufzugspflicht, d.h. mit mehr als drei oberirdischen Geschossen

20 20 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Wohngebäude, 48 BauO mit dem Rollstuhl nutzbar: o o o o richtet sich nach DIN 18040, Teil 2 (R) gilt für eine Wohnung in Gebäuden mit mehr als sechs Wohnungen gilt für zwei Wohnungen in Gebäuden mit mehr als 15 Wohnungen Beispiele für (R)-Anforderungen:» Bewegungsflächen: 1,50 m x 1,50 m statt 1,20 m x 1,20 m» hohe Anforderungen an Behinderten-Toilette bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen barrierefreie Abstellräume für Kinderwagen, Rollator, Rollstuhl als Muss-Vorschrift (Problem: Abstellräume im Keller) für die Umsetzung der DIN 18040, Teil 2 bzw Teil 2 (R) werden Technische Baubestimmungen erlassen

21 21 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Aufzüge, 37 BauO bisher: in Gebäuden mit mehr als fünf oberirdischen Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl vorhanden sein Davon muss ein Aufzug auch geeignet für Kinderwagen, Rollstühle, Krankentragen und Lasten sein zukünftig: in Gebäuden mit mehr als drei oberirdischen Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl vorhanden sein bei Gebäuden ab fünf Geschossen muss ein Aufzug auch für Rollstühle, Krankentragen und Lasten geeignet sein dieser Aufzug muss von der öffentlichen Verkehrsfläche und von allen Nutzungseinheiten im Gebäude aus barrierefrei erreichbar sein

22 22 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 4. Notwendige Stellplätze Stellplatzbedarf, 50 BauO bisher: Stellplatzbedarf war eigentlich individuell zu ermitteln Praxis bisher: Tabelle mit pauschalen Richtzahlen für die Ermittlung des Stellplatzbedarfs wird oft pauschal herangezogen zukünftig: Festlegung von Stellplatzzahlen und Ablösemöglichkeit durch eine kommunale Satzung Zahl der Fahrradstellplätze soll ebenfalls durch gemeindliche Satzung festgelegt werden

23 23 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 4. Notwendige Stellplätze Stellplatzbedarf, 50 BauO Bei Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen nach 48 Abs. 2 und 54 Abs. 1 BauO müssen geeignete Stellplätze für Menschen mit Behinderungen in ausreichender Zahl und Größe hergestellt werden. Diese Stellplätze sollen in der Nähe der barrierefreien Eingänge angeordnet werden

24 24 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandflächen Änderungen in 6 BauO NRW Vor die Außenwand vortretenden Bauteile: Überdachungen von Kellerabgängen sind künftig privilegiert Untergeordnete Bauteile, Balkone, Erker dürfen jetzt 2 Meter an die gegenüberliegende Grundstücksgrenze geführt werden Gilt auch für an der Außenwand angebrachte Solaranlagen Definition untergeordneter Bauteile: Vorbauten sind untergeordnet, wenn sie nicht mehr als ein Drittel der Länge der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen. Achtung: Bei versetzt angeordneten Balkonen folgt eine Anrechnung

25 25 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandflächen Änderungen in 6 BauO NRW Zwerchhäuser: abstandflächenrechtliche Privilegierung, wenn Seitenwände bis zu 5 qm Fläche aufweisen und wenn Gesamtlänge aller Zwerchhäuser nicht mehr als die Hälfte der Länge der darunter liegenden Gebäudewand ausmacht Solaranlagen auf Dächern: lösen keine Abstandfläche aus, wenn sie nicht mehr als 0,25 m über der Dachhaut liegen und bei geneigten Dächern den First nicht überragen An der Grenze errichtete Garagen: andere Nutzung darauf zulässig (z.b. Dachterrasse, Balkon, Altan), wenn deren Abstand zur Grenze mindestens 3 m beträgt

26 26 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandflächen Änderungen in 6 BauO NRW Aufzugsschächte: Bei Bestandsmodernisierung lösen Aufzüge, die vor die Außenwand treten, keine Abstandfläche aus, wenn sie nicht länger als 2,50 m, nicht höher als der Abschluss der obersten Geschosses mit Wohnung sind, nicht mehr als 2,50 m hervortreten und mindestens 1,50 m von der Nachbargrenze entfernt sind

27 27 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 6. Brandschutz Begriffe bisher: Einteilung der Gebäude nach Fußbodenhöhe des obersten Aufenthaltsraumes (drei Gebäudeklassen) Brandschutzanforderungen vorwiegend nach dieser Einteilung zukünftig: Einführung von fünf Gebäudeklassen wie in Musterbauordnung nach o Höhe o Zahl sowie Fläche der Nutzungseinheiten und o Unterscheidung freistehend/nicht freistehend Schutzziele werden in den jeweiligen Normen definiert

28 28 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 6. Brandschutz Feuerwiderstandsfähigkeitsstufen bisher: F 30 - Feuerwiderstandsdauer mindestens 30 min. F 90 - Feuerwiderstandsdauer mindestens 90 min. zukünftig: Einführung einer weiteren Feuerwiderstandsfähigkeitsstufe Hochfeuerhemmend Feuerbeständig - Feuerwiderstandsdauer mindestens 90 min. Hochfeuerhemmend - Feuerwiderstandsdauer mindestens 60 min. (Holzbauprivileg) Feuerhemmend - Feuerwiderstandsdauer mindestens 30 min.

29 29 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 6. Brandschutz Treppenräume bisher: Jede notwendige Treppe muss in einem eigenen Treppenraum liegen Ausnahme nur für Verbindung von Geschossen innerhalb einer Nutzungseinheit zukünftig: notwendige Treppen sind ohne eigenen Treppenraum zulässig: - in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 - für die Verbindung von nur noch höchstens zwei Geschossen innerhalb einer Nutzungseinheit von nur noch < 200 m² - als Außentreppe (z.b. gegenläufige Stahltreppe), wenn ihre Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann

30 30 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 7. Spielflächen für Kinder Spielflächen für Kleinkinder bisher: Pflicht entsteht bei Gebäude mit mehr als einer Wohnung Spielfläche muss bereitgestellt werden zukünftig: unverändert: Pflicht entsteht bei Gebäude mit mehr als einer Wohnung Spielfläche muss angelegt werden

31 31 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 8. Baulasten Baulasterklärung bisher: nur bei Bauaufsichtsbehörde oder Notar möglich zukünftig: Beglaubigung kann auch bei einer Gemeinde oder durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorgenommen werden

32 32 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung!

33 33 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Christopher Küas studierte Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln. Er arbeitete als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Öffentliches Recht und Verwaltungslehre in Köln. Seit 2006 ist Christopher Küas Rechtsanwalt bei CBH. Er ist zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht und berät Unternehmen der Immobilienbranche in allen Fragen des öffentlichen Baurechts. Im Rahmen der juristischen Projektentwicklung begleitet Christopher Küas Bebauungsplanverfahren und Baugenehmigungsverfahren. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die fachliche Beratung bei innerstädtischen Revitalisierung- und Umnutzungsmaßnahmen. Darüber hinaus berät er Unternehmen bei Fragen der Standortsicherung und Standorterweiterung, insbesondere im Bereich Immissionsschutz. Zudem befasst er sich mit luftverkehrsrechtlichen Genehmigungsverfahren, z.b. im Rahmen von Konversionsvorhaben. Christopher Küas Rechtsanwalt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Bismarckstr Köln Tel Fax c.kueas@cbh.de