VERWALTERVERTRAG. für Mietwohnanlagen. der Hausverwaltung Honerkamp Alt-Kladow 14a, Berlin

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1 VERWALTERVERTRAG für Mietwohnanlagen Zwischen Eigentümer und der Hausverwaltung Honerkamp Alt-Kladow 14a, Berlin Verwalter wird folgender Vertrag geschlossen: I. Verwaltungsobjekt Der Eigentümer beauftragt den Verwalter mit der Durchführung der Verwaltung für das Objekt... gemäß den nachstehenden Bestimmungen. II. Vertragsdauer, Kündigung Der Vertrag beginnt am... und endet am.... Wird der Vertrag nicht mit einer Frist von 3 Monaten zum Vertragsende schriftlich gekündigt, so verlängert er sich jeweils um 1 Jahr. Im Übrigen kann der Verwaltervertrag vom Eigentümer und von dem Verwalter nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Bei Verkauf des Objekts steht sowohl dem Eigentümer als auch dem Verwalter ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zu, welches binnen zwei Wochen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrages ausgeübt werden kann. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. III. Aufgaben des Verwalters Dem Verwalter ist zu den nachfolgend aufgeführten Leistungen berechtigt und verpflichtet. Er hat die Verwaltung nach den Weisungen des Eigentümers und mit der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns zu führen. Weitergehende Leistungen hat der Verwalter nur aufgrund einer gesonderten Vereinbarung zu erbringen. Der Verwalter unterrichtet den Eigentümer stets über alle wesentlichen Angelegenheiten

2 - 2 - Der Verwalter übernimmt insbesondere die nachfolgend näher bezeichneten Aufgaben, soweit Punkt IV dieses Vertrages dem nicht entgegensteht: 1. Mietverhältnisse 1.1 Suche und Auswahl der Mieter bei freiwerdenden Wohnungen unter Beauftragung eines Maklers (Kostenerstattung) 1.2 Abschluss von Mietverträgen auf der Grundlage von mit dem Eigentümer abgestimmten Mietvertragsformularen sowie deren Änderung, soweit dies erforderlich oder sachdienlich ist. 1.3 Abrechnung mit den Mietern über deren Betriebskostenvorauszahlungen 1.4 Kontrolle der eingehenden Mieten einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sowie Anmahnung bei rückständigen Mieten und Abrechnungsschulden 1.5 Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten und Durchführung von Mieterhöhungen, soweit sich der Erhöhungsbetrag unmittelbar aus dem Mietvertrag ergibt (Staffelmiete) oder errechnen lässt (Index-/Wertsicherungsklausel) sowie die Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten und deren Durchführung nach den Regeln des BGB 1.6 Entgegennahme von Mietkautionen 1.7 Übergabe der Mieträume bei Beginn der Mietverhältnisse unter Verwendung eines mit dem Eigentümer abgestimmten Übergabeprotokollformulars 1.8 Überwachung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mieträume, der Einhaltung der Hausordnung und der mietvertraglich übernommenen Verpflichtungen, insbesondere zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. 1.9 Abgabe von Willenserklärungen, die zur Beendigung der Mietverhältnisse führen, insbesondere Abgabe von Kündigungserklärungen. Der Verwalter hat grundsätzlich bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten fristlos zu kündigen, wenn ihn der Eigentümer nicht anders anweist; Kündigungen von Geschäftsraummietverträgen bedürfen der Zustimmung des Eigentümers 1.10 Rücknahme der Mietwohnungen bei Beendigung der Mietverhältnisse unter Verwendung eines mit dem Eigentümer abgestimmten Rückgabeprotokollformulars 1.11 Rückgabe von Sicherheiten der Mieter, insbesondere Kautionsabrechnungen 1.12 Abwicklung des gesamten mündlichen und schriftlichen Verkehrs mit den Mietern 1.13 Außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung jeglicher Ansprüche des Eigentümers gegen Mieter aus Mietvertragsverhältnissen und ihrer Beendigung sowie außergerichtliche und gerichtliche Abwehr von Ansprüchen der Mieter gegen den Eigentümer. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt zu beauftragen und ihm die erforderlichen Vollmachten zu erteilen, und zwar nach seinem Ermessen bereits vor Prozeßbeginn, insbesondere mit dem Ziel, eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden oder sachgerecht vorzubereiten. Die Zustimmung des Eigentümers muss vorliegen. 2. weitere erforderliche und zweckmäßige Verträge 2.1 Einholung von Angeboten bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten 2.2 Abschluss und Kündigung von Verträgen, insbesondere - Anstellungsverträge mit Hausmeistern bzw. Vertrag mit einem Hausmeisterserviceunternehmen - 3 -

3 Versicherungsverträge: Brandversicherung, Leitungswasser- und Sturmversicherung, Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bei Vorhandensein eines Öltanks sowie mit vorheriger Zustimmung des Eigentümers weitere Versicherungen - Wartungsverträge z. B. für Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Fahrstuhl - Verträge mit einem Schneeräum- und Streudienst - Energielieferungsverträge, z. B. Strom, Wasser, Gas, Fernwärme oder Heizöl - Müllentsorgungsverträge - Werkverträge zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, insbesondere mit Bauhandwerkern, Ingenieuren und Architekten - Verträge über die zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung erforderlichen Einrichtungen und Abrechnungen, z. B. mit einem Wärmedienstunternehmen über die Anschaffung, Austausch, Eichung, Miete von Messeinrichtungen, deren Ablesung und die Erstellung einer Heizkostenabrechnung oder entsprechende Verträge zur verbrauchsabhängigen Verteilung von Wasserkosten 2.3 Überwachung der ordnungsmäßigen Durchführung der Verträge - Überwachung der ordnungsmäßigen Durchführung, insbesondere der Tätigkeit des Hausmeisters sowie von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, ggf. durch andere Beauftragte des Eigentümers - sachliche und rechnerische Rechnungsprüfung - Abnahme der Arbeiten und Rüge hierbei festgestellter Mängel, ggf. unter Einbeziehung anderer Beauftragter des Eigentümers oder eines Sachverständigen 2.4 Teilnahme am rechtsgeschäftlichen Verkehr als Vertreter des Eigentümers 3. Buchhaltung 3.1 Einrichtung und Führung einer objektbezogenen Buchhaltung - Datenerfassung und Datenpflege - Führung der erforderlichen personen- und sachbezogenen Konten und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Mieter und des Eigentümers - geordnete Aufbewahrung von Belegen - Führen von Mieterakten - vorschriftsmäßige Lohnbuchhaltung für den Hausmeister (Kostenerstattung) - Erstellung einer ordnungsmäßigen Buchhaltung für Zeiträume, in denen ein Dritter als Verwalter tätig war (das letzte, nicht bearbeitete Quartal kostenlos; längere Zeiträume Honorar nach Vereinbarung) 3.2 Erstellung der monatlichen Abrechnungen (bis zum 10. des Folgemonats) sowie der Jahresabrechnung (bis 28. Februar des Folgejahres) als Einnahmen-/ Ausgabenrechnung 3.3 Der Eigentümer richtet für die Verwaltung des Objektes ein Girokonto bei einem Geldinstitut nach seiner Wahl ein. Neben dem Eigentümer werden im Kontoeröffnungsantrag als Einzelverfügungsbefugte der Verwalter benannt; Bewirken der Zahlungen an Dritte, ggf. nach Anweisung des Eigentümers und soweit möglich unter Nutzung etwa gewährter Skonti; zulässig ist die Erteilung von Einzugsermächtigungen und von Daueraufträgen - 4 -

4 Technische Verwaltung Durchführung der für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung sowie in sonstigen dringenden Fällen der zur Erhaltung des Objektes erforderlichen Maßnahmen 4.1 Überwachung des baulichen und technischen Zustands des Objektes einschließlich der Außenanlagen durch regelmäßige Begehungen, erforderlichenfalls mit Zustimmung des Eigentümers und auf seine Kosten unter Beiziehung von Sonderfachleuten 4.2 Beratung des Eigentümers über die Notwendigkeit der Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten einschließlich der Beratung über Rückgriffsmöglichkeiten (z. B. Versicherung, Verkäufer, Handwerker) 4.3 Einholung von Kostenvoranschlägen und Angeboten 4.4 Führen von Vertragsverhandlungen und Vergabe der Aufträge 4.5 Überwachung der Ausführung der Arbeiten 4.6 Veranlassung von sofortigen Maßnahmen in dringenden Fällen, wie z. B. bei Rohrbruch, Brand oder Sturmschäden 4.7 Abnahme der Arbeiten 4.8 Rüge festgestellter Mängel 4.9 Meldung von Schäden an die Versicherung 4.10 Organisation und Überwachung des Schneeräum- und Streudienstes 4.11 Veranlassung der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und Technischen Überwachungsverein (TÜV) wie z. B. für Heizung, Aufzüge, Blitzschutzanlagen, Lüftungsanlagen, Garagentorantriebe, Brandschutzeinrichtungen, Öltank- und Ölüberwachungsanlagen, Ölabscheider 4.12 Bestellung von Schlüsseln und Schließzylindern für Räume des Gemeingebrauchs und für die Mieter IV. Abschluss von Verträgen Vor Abschluss von Verträgen mit voraussichtlichen Kosten von mehr als... ist von dem Verwalter die Einwilligung des Eigentümers einzuholen. V. Vollmacht 1. Der Verwalter wird bevollmächtigt, im Namen und für Rechnung des Eigentümers alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, die die Verwaltung des Objektes und die Erfüllung der unter III. aufgeführten Aufgaben betreffen. 2. Der Verwalter wird weiter bevollmächtigt, den Eigentümer in allen das Verwaltungsobjekt betreffenden Angelegenheiten gerichtlich zu vertreten. Er ist berechtigt, dabei stets einen Rechtsanwalt zu beauftragen und zu bevollmächtigen. 3. Der Verwalter kann im Einzelfall Untervollmacht erteilen. Der Eigentümer muss hiervon rechtzeitig in Kenntnis gesetzt werden. Eine Übertragung der gesamten Verwaltungstätigkeit auf Dritte ist nicht zulässig. 4. Der Eigentümer stellt dem Verwalter eine gesonderte Vollmachtsurkunde aus, aus der sich der Umfang ihrer Vertretungsmacht ergibt. Erlischt die Vertretungsmacht, so ist die Vollmachtsurkunde dem Eigentümer unverzüglich zurückzugeben

5 - 5 - VI. Haftung 1. Der Verwalter hat seine Aufgaben mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu erfüllen und alle mit seiner Tätigkeit zusammenhängenden Rechtsvorschriften zu beachten. 2. Der Verwalter hat eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen und zu unterhalten. Für die Verletzung von wesentlichen Pflichten im Sinne des 9 Abs. 2 AGBG, insbesondere von sogenannten Kardinalpflichten, z. B. von Abrechnungspflichten, haftet der Verwalter unbeschränkt. Im Übrigen wird die Haftung für ein Verhalten des Verwalters und seiner Erfüllungsgehilfen, das weder vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, der Höhe nach auf die Versicherungssumme begrenzt; diese beträgt ,00 je Versicherungsfall. VII. Vergütung Der Verwalter erhält für seine Tätigkeit eine monatliche Verwaltervergütung in Höhe von... % aus der jeweils gültigen Bruttosollmiete zuzüglich der zum Fälligkeitszeitpunkt geltenden Mehrwertsteuer. Er ist berechtigt, am Monatsletzten die Vergütung dem für das Verwaltungsobjekt geführten Girokonto zu entnehmen. Für Sondertätigkeiten werden im beiderseitigen Einvernehmen besondere Vergütungen ausgehandelt. VIII. Datenschutz Der Verwalter ist berechtigt, für die Buchführung, die Erstellung der Abrechnungen, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs sowie sonstiger Aufgaben, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Verwaltungsobjektes stehen, elektronische Datenverarbeitung einzusetzen. IX. Vertragsänderungen und Ergänzungen Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform sowie die Zustimmung beider Vertragspartner. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. Anstelle der unwirksamen Bestimmung tritt die gesetzliche Regelung. Berlin, den... Eigentümer... Verwalter - -