Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

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Achim Engel
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1 Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers von Prof. Dr. Rolf Koch RICHARD BOORBERG VERLAG Stuttgart - Munchen Hannover Berlin Weimar Dresden

2 Inhaltsiibersicht Abkurzungsverzeichnis 17 TeiM Einfiihrung 1. Begriff des Maklers Handels- und Zivilmakler Gegenstand dieses Buches Kaufmannseigenschaft des Immobilienmaklers Funktion des Immobilienmaklers Problem der Mischkalkulation bei den Provisionen Grundbegriffe des Maklerrechts Rechtsgrundlagen fur die Tatigkeit des Immobilienmaklers Gewerbeordnung Zulassungsvoraussetzungen Anzeige der gewerblichen Tatigkeit beim Ordnungsamt Auskunftspflicht Nachschaupflicht Verordnung tiber die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagevermittler, Bautrager und Baubetreuer (Makler- und Bautragerverordnung - MaBV) Pflicht zur Sicherung von Vermogenswerten Pflicht zur getrennten Vermdgensverwaltung Anzeigepflicht der leitenden Personen Buchfuhrungs- und Informationspflicht Aufbewahrungspflicht Jahrliche Priifungspflicht Aufierordentliche Pruning Spezialvorschriften fur den Wohnungsvermittler Preisangabenverordnung (PangV) Gesetz iiber das Aufspiiren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwaschegesetz GwG) Teledienstgesetz (TDG) Burgerliches Gesetzbuch (BGB) Standesregeln fur Makler und Hausverwalter 33

3 8.9 Wettbewerbsregeln fur Immobilien-, Hypotheken- und Finanzmakler Geschaftsgebrauche fur Gemeinschaftsgeschafte Die Bedeutung des Richterrechts 34 Teil 2 Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers Voraussetzungen des Provisionsanspruchs 37.1 Der Maklervertrag Einfacher Maklervertrag Alleinauftrag Arten des Alleinauftrages Tatigkeitspflicht des Immobilienmaklers Form des Alleinauftrages Laufeeit des Alleinauftrages Vereinbarung eines Alleinauftrages durch allgemeine Geschaftsbedingungen Sanktionen Abgrenzung des Maklervertrages zu anderen Vertragstypen Auftrag Dienstvertrag Werkvertrag Zustandekommen des Maklervertrages Regelungen des Allgemeinen Teils des BGB Ausdriicklich.es oder stillschweigendes Provisionsversprechen Formulierung des Provisionsverlangens gegeniiber einem Interessenten Form des Maklervertrages Grundsatz der Formfreiheit Notarielle Beurkundung des Maklervertrages Reformbedarf Kaufrnannisches Bestatigungsschreiben Obersendung eines Bestatigungsschreibens an einen Kaufrnann Obersendung eines Bestatigungsschreibens an eine Privatperson Zugang der WiUenserklarungen Besondere Provisionsvarianten Maklerkunde verspricht nach Abschluss des Hauptvertrages eine Provision Selbstandiges Provisionsversprechen 56 10

4 Inhaltsiibersicht Abwalzen der Maklerprovision auf den Vertragspartner des Hauptvertrages Provisionsverpflichtung im Hauptvertrag (Maklerklausel) Beweislast fur Provisionsversprechen Treuepflichten der Parteien des Maklervertrages Treuepflichten des Immobilienmaklers Aufklarungspflichten Beratungspflichten Unterlassungspflichten Rechtsfolgen bei der Verletzung von Treuepflichten durch den Immobilienmakler Treuepflichten des Maklerkunden Rechtsfolgen bei der Verletzung von Treuepflichten durch den Maklerkunden Obernahme weiterer Leistungen durch den Immobilienmakler Nichtigkeit des Maklervertrages Nichtigkeit wegen fehlender Form Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit nach 138 Abs. 1 BGB Nichtigkeit wegen Wuchers nach 138 Abs. 2 BGB Nichtigkeit wegen eines Verstofies gegen das Rechtsberatungsgesetz Fehlende Gewerbeerlaubnis Vereinbarkeit der Maklertatigkeit mit anderen Berufen Rechtsanwalt Steuerberater Notar Architekt Beendigung des Maklervertrages Abschluss des Hauptvertrages Ktindigung des Maklervertrages Zeitablauf Aufhebungsvertrag Aufierordentliche Kundigung aus wichtigem Grund Anfechtung des Maklervertrages Anfechtung wegen Irrtums nach 119 BGB Anfechtung wegen arglistiger Tauschung nach 123 Abs. 1 BGB Anfechtung wegen widerrechtlicher Drohung nach 123 Abs. 1 BGB Rechtsfolgen der Anfechtung Tod von einer der Vertragsparteien 79 11

5 Tod des Maklerkunden Tod des Immobilienmaklers Insolvenz Insolvenz des Maklerkunden Insolvenz des Immobilienmaklers Widerrufsrecht bei Hausturgeschaften Gesetzliche Provisionsanspriiche Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB Anspruch auf Provision ohne Verabredung nach 354 Abs. 1 HGB Nachweis- oder Vermittlungstatigkeit des Immobilienmaklers Nachweistatigkeit Vermittlungstatigkeit Unklarheiten in Bezug auf die von dem Immobilienmakler zu erbringende Tatigkeit Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung Hauptvertrag Abweichungen zwischen dem beabsichtigten und dem abgeschlossenen Hauptvertrag Inhaltliche Abweichungen Personelle Abweichungen Persdnliche Verbindung Gesellschaftsrechtliche Verbindung Nichtigkeit des Hauptvertrages und Aufhebung der Leistungspflicht aus dem Hauptvertrag Anfangliche Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit des Hauptvertrages Hauptvertrag mit aufschiebender und auflosender Bedingung Wegfall der Leistungspflicht durch Rucktritt Verweigerung einer behordlichen oder vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung Einvernehmliche Aufhebung des Hauptvertrages Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises Die Provision bei Ausubung des Vorkaufsrechts Zustandekommen des Hauptvertrags»infolge" des Nachweises oder der Vermittlung Ursachlicher Zusammenhang zwischen der Maklertatigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages Kausalitat Vorkenntnis

6 1.4.4 Beweislast bei Vorkenntnis Hinweispflicht des Maklerkunden auf Vorkenntnis Mitursachlichkeit Einwand des hypothetischen Kausalzusammenhanges Ill Unterbrechung des Kausalzusammenhanges Ill 1.5 Kenntnis von der Maklertatigkeit Ill 2 Zulassigkeit von Vereinbarungen, die von 652 BGB abweichen Allgemeine Geschaftsbedingungen Individualvereinbarungen Wirksamkeit von Individualvereinbarungen Wirksamkeit von allgemeinen Geschaftsbedingungen Alleinauftrag Abweichungsklausel Aufwendungsersatz Doppeltatigkeit Eigengeschaft des Immobilienmaklers Entstehen der Provisionspflicht vor dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrages Erfolgsunabhangige Maklerprovision Maklerprovision fur Folgevertrage Fristloses Kundigungsrecht aus wichtigem Grund Genehmigungsbedurftiger Hauptvertrag Haftungsausschluss Kausalitat Reservierungsvereinbarung Selbstandiges Provisionsversprechen Verpflichtung des Maklerkunden zum Abschluss des Hauptvertrages Verpflichtung des Maklerkunden zur Riickfrage vor dem Abschluss des Hauptvertrages Vertragsstrafe Vorkenntnisklausel Vorschusszahlungen auf die Maklerprovision Vorvertrag Weitergabe von Informationen des Immobilienmaklers an einen Dritten Wirksamkeit des Hauptvertrages Zwangsversteigerung Eigengeschafte des Immobilienmaklers

7 4 Verflechtung des Immobilienmaklers Verflechtungsbeispiele Handelsvertreter Grundstucksverwalter Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Personliche Beziehungen Selbstandiges Provisionsversprechen Gesetzliche Regelung der Verflechtung bei der Wohnungsvermittlung Der Hausverwalter als Wohnungsvermittler Der Wohnpartner des Vermieters als Wohnungsvermittler Koppelungsgeschafte bei der Vermittlung von Wohnraumen Verwirkung des Provisionsanspruches Doppeltatigkeit Weitere Verwirkungsfalle Beweislast Entstehen und Falligkeit des Provisionsanspruchs Gesetzliche Regelung Vereinbarungen der Parteien Durchfuhrung des Hauptvertrages Beweislast Hohe der Maklerprovision Ausdruckhche Vereinbarung der Provisionshohe Bestimmung durch den Immobilienmakler Ortsubliche Provision Beweislast Gelegenheitsmakler Mehrwertsteuer Herabsetzungsbefugnis bei uberhohten Provisionen Obererldsklauseln Obergrenzen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz Provision fur Folgegeschafte Vereinbarung von Vorschusszahlungen Gesamtschuldnerische Haftung Verjahrung im Maklerrecht Verjahrung des Provisionsanspruchs Verjahrung von Schadensersatzanspriichen

8 10.3 Verjahrungshindernisse Neubeginn der Verjahrung Hemmung der Verjahrung Auskunftsanspruch des Immobilienmaklers Recht des Immobilienmaklers auf Grundbucheinsicht Aufwendungsersatz Reservierungsvereinbarungen Vertragsstrafe Reuegeld Mehrere Immobilienmakler Untermakler Mitmakler Zubringer Gemeinschaftsgeschafte 162 Anhange Anhang 1 Auszug aus dem Burgerlichen Gesetzbuch 167 Anhang 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 168 Anhang 3 Auszug aus der Gewerbeordnung 172 Anhang 4 Verordnung iiber die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagevermittler, Bautrager und Baubetreuer (Makler- und Bautragerverordnung - MaBV) 177 Anhang 5 Auszug aus der Preisangabenverordnung 193 Anhang 6 (RDM)-Standesregeln fur Makler und Hausverwalter 195 Anhang 7 Anhang 8 Anhang 9 (RDM)-Wettbewerbsregeln fur Immobilen-, Hypothekenund Finanzmakler 197 (VDM)-Wettbewerbsregehi fur Immobilien-, Hypothekenund Finanzmakler 200 (RDM)-Geschaftsgebrauche fur Gemeinschaftsgeschafte unter Maklern 202 Anhang 10 Auszug aus den (VDM)-Geschaftsgebrauchen fur Gemeinschaftsgeschafte (GfG) unter Maklern in der gemeinsam mit den GfG des RDM erarbeiteten Fassung vom

9 Verzeichnis der verwendeten und weiterftihrenden Literatur 209 Quellennachweise zu Literatur und Rechtsprechung 211 Stichwortverzeichnis

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