gut und sicher wohnen Daten und Fakten 2014 der unternehmerischen Wohnungswirtschaft in Thüringen

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1 gut und sicher wohnen Daten und Fakten 2014 der unternehmerischen Wohnungswirtschaft in Thüringen

2 I. Einleitung Die Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft sind neben dem Verbandstag die wichtigste Veranstaltung der Thüringer Verbandsorganisation. Traditionell finden sie im Frühjahr eines jeden Jahres in Suhl statt. In diesem Jahr stehen sie unter dem Motto: Werte schaffen. Sozialen Frieden erhalten. Die Thüringer Wohnungswirtschaft Im vtw. haben sich derzeit 198 Mitgliedsunternehmen, darunter 106 Wohnungsgenossenschaften und 54 kommunale Wohnungsgesellschaften, zusammengeschlossen. Die Mitgliedsunternehmen bewirtschaften rund Wohnungen. Fast ausschließlich handelt es sich dabei mit Wohnungen um eigenen Bestand der Unternehmen. Rund Wohnungen werden für Dritte, teils in der Wohneigentumsverwaltung, betreut. Die vorliegende Publikation stellt eine erste Veröffentlichung der Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum im Kontext mit der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Entwicklung dar. Um Zusammenhänge und Entwicklungstendenzen deutlich zu machen, wurde auch auf Ergebnisse vorangegangener Jahresstatistiken zurückgegriffen. Des Weiteren fanden öffentlich zugängliche Quellen, wie Publikationen des Bundesamtes für Statistik und des Thüringer Landesamtes für Statistik, insbesondere auch die Ergebnisse des Zensus 2011, speziell der Gebäude- und Wohnraumzählung, Eingang. II. Wohnen und leben in Thüringen Erstmals liegen seit dem vorigen Jahr verlässliche Angaben sowohl zur Bevölkerung als auch zu Gebäuden- und Wohnraum nicht nur in Deutschland, sondern in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union vor. Der Zensus 2011, der zum Stichtag durchgeführt wurde, war die erste gemeinsame Volkszählung in den Mitgliedsstaaten der EU. Die bisher in Deutschland verwendeten Daten basierten auf Fortschreibungen der letzten Volkszählung in der Bundesrepublik Deutschland von 1987, bzw. der DDR von So hatte der Freistaat Thüringen am mit Einwohnern rund Einwohner weniger, als bisher angenommen (- 1,8 %). Deutschland insgesamt hat rund 1,5 Millionen weniger Einwohner als bisher aufgrund der Fortschreibung der Zahlen aus den vergangenen Volkszählungen angenommen (- 1,9 %). Der Anteil der Ausländer ist in Thüringen mit 1,5 % deutlich niedriger als der Durchschnitt von 7,7 % in Deutschland. Auch kommen auf 100 Personen nur 3 mit Migrationshintergrund, deutschlandweit sind es 19. Im Mai 2011 waren 13,1 % aller Thüringer jünger als 18 Jahre. Deutschlandweit betrug dieser Anteil 16,4 %. Der Anteil der über 65-Jährigen war dafür in Thüringen mit 23,2 % höher als der Anteil dieser Bevölkerungsgruppe in Deutschland insgesamt mit 20,6 %. Der Freistaat Thüringen ist in seiner Struktur vergleichsweise kleinteilig. Der Anteil der Gemeinden mit weniger als Einwohnern ist mit 65,1 % in Thüringen deutlich höher als im Durchschnitt der Bundesrepublik mit 36,8 %. Dies erklärt auch die niedrige durchschnittliche Anzahl von Einwohnern je Gemeinde im Freistaat. Deutschlandweit beträgt die durchschnittliche Einwohnerzahl je Gemeinde Einwohner. 12,1 % aller Thüringer leben in Gemeinden mit weniger als Einwohnern. Deutschlandweit sind es 2,5 %. Diese besondere Bewohnerstruktur erklärt auch einige Besonderheiten in Bezug auf das Wohnen im Freistaat, u.a. die relativ hohe Quote des selbstgenutzten Wohneigentums. 1

3 Zum Stichtag gab es in Thüringen Wohnungen. Dies sind Wohnungen mehr als bisher zum in der amtlichen Statistik ausgewiesen (+ 0,35 %). Diese geringe Abweichung relativiert sich, wenn man die kreisfreien Städte und die Landkreise betrachtet. So verfügten die kreisfreien Städte über Wohnungen, d.h. rund 3,8 % mehr Wohnungen als bisher angenommen. In den Landkreisen gab es dagegen Wohnungen weniger (- 0,7 %). Die Anzahl der Wohnungen pro Gebäude ist in Thüringen mit 2,2 genauso groß wie im Bundesdurchschnitt. Allerdings ist die Bebauungsdichte mit 33 Gebäuden/km² wesentlich geringer als in Deutschland mit 53 Gebäuden/km². Am höchsten ist in Thüringen die Bebauungsdichte in Weimar und Jena mit 129 bzw. 128 Gebäuden/km². Die durchschnittliche Wohnungsgröße beläuft sich in Thüringen auf 81,0 m², in Deutschland auf 90,6 m². Die durchschnittliche Anzahl der Räume je Wohnung (Anmerkung: Ein Raum ist mindestens 6 m² groß, eine Küche wird unabhängig von ihrer Größe als ein Raum gezählt.) ist mit 4,3 in Thüringen nur unwesentlich niedriger als der gesamtdeutsche Durchschnitt von 4,4 Räumen. Jedes zweite Gebäude wurde in Thüringen bereits vor 1950 errichtet. In Deutschland insgesamt ist es nur jedes vierte. Das durchschnittliche Alter der Gebäude variiert sehr stark in den Thüringer Kreisen und kreisfreien Städte. Im Altenburger Land sind die Gebäude mit Wohnraum am ältesten, 60 % wurden vor 1950 erbaut. Das durchschnittliche Baujahr ist Am anderen Ende der Skala liegt das Eichsfeld mit 40,5 % Gebäuden, die vor 1950 erbaut wurden. Hier ist das durchschnittliche Baujahr Mit durchschnittlichen Baujahren von 1953, 1950 und 1949 sind nur die Gebäude in Erfurt, Suhl und Jena im Durchschnitt neueren Baujahres. 60% Altersstruktur der Gebäude mit Wohnraum in Thüringen und Deutschland 50% 40% 30% 20% 10% 0% vor und später Thüringen Deutschland Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus

4 Thüringen hat mit 42,1 % den größten Wohneigentumsanteil in den neuen Bundesländern. In West- und Südthüringen wird mehr als die Hälfte der Wohnungen vom Eigentümer selbst genutzt. 64,3 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser, 17,3 % Drei- und Mehrfamilienhäuser. Hier sollte berücksichtigt werden, dass sich die Ausgangslage im Freistaat nach der Wende bereits deutlich von der in den anderen neuen Bundesländern unterschieden hat. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser war zu dieser Zeit bereits hoch. Im Zuge des Baubooms in den 90er Jahren, als überwiegend kleinteilig auf der grünen Wiese gebaut wurde, stieg der Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums weiter an. Erstmals liegen auch verlässliche Zahlen zum Leerstand bezogen auf alle Wohnungen vor. So standen am in Thüringen rund Wohnungen leer. Dies ergibt eine Leerstandsquote von 7 %, die deutlich höher ist als der Bundesdurchschnitt von 4,5 %, allerdings auch niedriger als in Sachsen mit 10,1 % und Sachsen-Anhalt mit 9,5 %. In Ostthüringen ist der Leerstand mit 12 % am höchsten, in Jena mit 1,9 % am niedrigsten. Unter den leer stehenden Wohnungen sind rund Wohnungen, d.h. mehr als die Hälfte, in Gebäuden, die vor 1950 errichtet wurden. Rund leer stehende Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die Privatpersonen gehören. In Gebäuden mit mehr als 6 Wohnungen sind rund der leer stehenden Wohnungen zu finden. Fast täglich wird von der Politik und vom Deutschen Mieterbund auf eine Wohnungsnot in Deutschland und ständig steigende Mieten verwiesen. Dem soll nun mit einer Mietpreisbremse begegnet werden. Seit ist der Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes in der Ressortabstimmung mit anderen Ministerien. Ein Hauptpunkt im Gesetzentwurf ist die sogenannte Mietpreisbremse. Künftig soll die neue Miete in angespannten Wohnungsmärkten nur noch um 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Doch was sind angespannte Wohnungsmärkte? 3

5 Der Freistaat Thüringen zählt in der Fläche sicher nicht dazu. 7 % aller Wohnungen, in einigen Regionen sogar mehr als 10 %, standen zum Zensusstichtag am leer. Nahezu flächendeckend war und ist das Angebot an Wohnraum größer als die Nachfrage. Ein Indiz dafür, dass Wohnraumangebote in Thüringen existieren, ist die Fluktuationsrate, d.h. die Anzahl der Kündigungen in Bezug auf den Wohnungsbestand. Pro Jahr kündigt nahezu jeder 10. Mieter der Unternehmen im vtw. Die Gründe für Wohnungskündigungen sind vielfältig und reichen vom Wohnortwechsel über den Umzug in eine kleinere oder größere Wohnung am selben Ort bis hin zum Wechsel in das Eigentum. Tatsache aber ist, dass derjenige, der kündigt, über neuen Wohnraum verfügt. Die Mietpreisbremse hilft in Deutschland nicht weiter. Sie bremst nicht steigende Kosten für das Wohnen, sondern schreckt Investoren ab und verhindert auch im Freistaat Thüringen den notwendigen Neubau. Denn es gibt keine Wohnungsnot in Thüringen, aber die Bedarfe haben sich geändert. III. Demografischen Wandel gestalten Fällt der Begriff des demografischen Wandels, so wird zunächst an einen weiteren Rückgang der Bevölkerung und dann an eine fortschreitende Alterung gedacht. Der demografische Wandel beinhaltet aber bedeutend mehr Aspekte. Die Lebensstile ändern sich, werden heterogener und teils individueller. Die Globalisierung erreicht, nachdem sie die industrielle Welt durchdrungen hat, auch das Zusammenleben. Die Vorstellungen und Anforderungen an das Leben und Wohnen verändern sich, unterliegen aber gleichzeitig häufig materiellen Restriktionen, da die Schere zwischen Arm und Reich in Deutschland weiter auseinander geht. Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Serviceagentur demografischer Wandel, 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung 4

6 Der Freistaat Thüringen ist seit vielen Jahren von einem deutlichen Bevölkerungsrückgang betroffen. Lebten per noch Menschen in Thüringen, so waren es am noch Bis zum Jahr 2030 wird die Einwohnerzahl wahrscheinlich auf sinken. Wichtig für die Wohnungsnachfrage sind insbesondere auch Zahl und Struktur der Haushalte. Hier wird in Thüringen bis 2030 mit einem weiteren Rückgang um 13 % gerechnet. 13 % weniger Haushalte bedeuten aber auch 13 % weniger nachgefragte Wohnungen. Ähnlich verhält es sich in den anderen neuen Bundesländern. Im Rahmen des Gutachtens "Anreizinstrumente für Investitionen im Stadtumbau Ost - Alternativen zur Altschuldenhilfe?" wurde auch die künftige Leerstandsentwicklung untersucht. Schätzung des Leerstandes in den neuen Ländern (ohne Berlin) Wohnungen , , , , , , , ,0, Entwicklung ab 2012 durch Neubau ohne Abgänge Entwicklung ab 2012 durch Veränderung Haushaltszahl Ausgangsleerstand 2011 Quelle: Gutachten "Anreizinstrumente für Investitionen im Stadtumbau Ost - Alternativen zur Altschuldenhilfe?", Datengrundlage Statistisches Bundesamt, BBSR, empirica Berechnungen In den nächsten Jahren werden in Thüringen weitere Zehntausende von Wohnungen leer stehen, weil die Mieter fehlen! Es droht eine zweite Leerstandswelle. Hintergrund sind u.a. rückläufige Bevölkerungszahlen und die Abwanderung aus dünner besiedelten Regionen in größere Städte entlang der Verkehrstrassen. Gleichzeitig verändert sich aber auch die Art der Nachfrage, da sich der Trend zur weiteren Singularisierung der Haushalte fortsetzt. Waren im Jahr 2009 rund 75 % der Haushalte im Freistaat Thüringen Ein- und Zweipersonenhaushalte, so werden es im Jahr 2030 bereits 82 % sein. Bis vor wenigen Jahren hat die Zunahme kleinerer Haushalte noch den Bevölkerungsrückgang kompensiert. Dem ist aber schon lange nicht mehr so. 5

7 Erste Zeichen dieser zweiten Leerstandswelle sind bereits in Thüringen festzustellen. Zwar ist es den Wohnungsunternehmen durch Rückbau und Unterbreitung neuer Wohnangebote im Jahr 2013 gelungen, den Leerstand weiter von 8,1 % auf 7,9 % zu senken, die Anzahl der Vermietungen im Verhältnis der Kündigungen liegt aber bei 97,5 % und damit unter 100 %, d.h. unter einem ausgeglichenen Verhältnis von Vermietungen zu Kündigungen. Mehr Kündigungen als Vermietungen bedeutet aber tendenziell steigende Leerstände. Wohnungen 60000,0 Leerstand bewirtschafteter Wohnungen im Bereich des vtw , , , , ,0, Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 1994 bis 2013 Hauptgrund des Leerstandes ist nach wie vor die mangelnde Nachfrage nach Wohnraum mit einem Anteil von 44 %. Hinzu kommen 8 % Leerstand wegen geplanten Rückbaus. Mehr als die Hälfte der leer stehenden Wohnungen werden also definitiv nicht mehr benötigt. Rund ein Viertel des Leerstandes ist auf Mieterwechsel und Modernisierungen, also dem ganz normalen Umschlag bei Wohnraum, zurückzuführen. Leerstandsgründe bewirtschafteter Wohnungen im Bereich des vtw. 5% 11% 16% 8% 4% 12% 44% Modernisierung Abriss Keine Nachfrage Unbewohnbar Verkauf Mieterwechsel Sonstiges Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum

8 In diesem Zusammenhang kommt dem bereits erwähnten Gutachten Neue Anreizinstrumente für den Stadtumbau Ost Alternativen zur Altschuldenhilfe? besondere Bedeutung zu. Dort wird festgestellt, dass allein um den Leerstand konstant zu halten, im Zeitraum 2012 bis 2020 Abrisse von rund Wohnungen pro Jahr und im Zeitraum 2021 bis 2030 von rund Wohnungen pro Jahr erforderlich wären. Ohne eine Fortsetzung des Rückbaus sind bis spätestens 2030 Leerstandsquoten von mehr als 20 % in den meisten Regionen der neuen Länder, und damit auch im Freistaat Thüringen, zu erwarten. Bis auf wenige Zentren werden nahezu alle Regionen in Thüringen von dieser Entwicklung betroffen sein. Dies zu erkennen, ist der erste Schritt, um dem begegnen zu können. Quantitativ ist weiterer Rückbau unabdingbar, qualitativ gilt es, entsprechende Angebote zu entwickeln. Mit einer gemeinsamen Erklärung haben deshalb der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. und die Regionalverbände in den ostdeutschen Bundesländern auf diese gravierende Entwicklung hingewiesen und die Bundesbauministerin, Dr. Barbara Hendricks, und die Ministerpräsidenten der Länder zum Handeln aufgerufen. Die Anreize für Rückbau und Investitionen müssen so ausgestaltet werden, dass sich künftig mehr Marktteilnehmer am Rückbau beteiligen. IV. Wohnen für alle Rückbau und Investitionen müssen Hand in Hand gehen. Investitionen sind in zukunftsfähige Bestände erforderlich, um die geänderte Nachfrage zu befriedigen. Beides, Rückbau und Investitionen, bedürfen der Förderung, da sie im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegen. Das Durchschnittsalter der Thüringer Bevölkerung steigt seit Jahren kontinuierlich an. Derzeit ist der Durchschnittsthüringer 46,4 Jahre alt. Im Jahr 2030 werden es bereits 51,4 Jahre sein, zehn Jahre später 52,7 Jahre. Ursachen dafür sind die niedrigen Geburtenraten, die auch auf die Abwanderung in den letzten 20 Jahren zurückzuführen sind, und der Anstieg des Anteils der älteren Einwohner an der Gesamtbevölkerung. 25% Altersaufbau der Bevölkerung in Thüringen und in Deutschland Alter von... bis... unter Jahren 20% 15% 10% 5% 0% unter und älter Thüringen Deutschland Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus

9 Im Jahr 2030 wird rund ein Drittel der Thüringer Bevölkerung 65 Jahre und älter sein. Diese Prozesse verlaufen nicht in allen Thüringer Regionen einheitlich. Auffallend ist, dass das Durchschnittsalter in den Regionen, die besonders stark vom Bevölkerungsrückgang betroffen waren und sein werden, stärker ansteigt als in den anderen Gebieten. Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung Wenn man diese Entwicklung betrachtet, ist ein Mehrbedarf von rund seniorengerechten Wohnungen pro Jahr im Freistaat Thüringen, wie im 1. Thüringer Wohnungsmarktbericht berechnet, nachvollziehbar. Seniorinnen und Senioren fragen insbesondere kleinere Wohnungen, die mit dem Fahrstuhl erreichbar sind, über einen Balkon und über ein entsprechendes infrastrukturelles Umfeld mit Ärzten, Versorgungseinrichtungen und ähnlichem verfügen sollten, nach. Die demografische Entwicklung stellt eine große Herausforderung für die Wohnungsunternehmen dar. Nicht nur, dass weniger Wohnungen benötigt werden, auch die Art der Nachfrage ändert sich. Senioren setzen andere Prämissen als Familien oder junge Singles. Gleichzeitig entwickeln sich die Ansprüche an das Wohnen quer durch alle Altersgruppen. Individualität und Mobilität werden, da sie heute Bestandteil des Lebens sind, auch im Alter eine größere Rolle spielen. Es gilt also für die Wohnungsunternehmen sowohl die quantitativen als auch die qualitativen Erfordernisse der Zukunft zu berücksichtigen, um langfristig bestehen zu können. Ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt ist die Entwicklung der finanziellen Situation der Haushalte. Trotz des derzeitigen leichten wirtschaftlichen Aufschwungs stagnieren die real verfügbaren Einkommen der Haushalte. Die Armutsquote, insbesondere auch der Senioren, nimmt langsam aber stetig zu. Hinzu kommt, dass das Niveau der Einkommen im Osten bei nur rund 80 % im Vergleich zu Westdeutschland liegt. 8

10 In Bezug auf die Wohnkaufkraft zeichnen sich zwei Tendenzen ab: eine weitere Polarisierung im Westen und ein Rückgang im Osten. Es ist abzusehen, dass sowohl in schrumpfenden Regionen im Osten und Westen auf Grund der allgemeinen wirtschaftlichen Situation die Wohnkaufkraft zurückgehen wird. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum wird also steigen. Gleiches gilt für prosperierende Regionen, in denen die Wohnkosten in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind. Hier finden einkommensschwächere Nachfrager bereits heute kaum Wohnraum und müssen auf Randgebiete ausweichen. Es darf nicht vergessen werden, dass die Wohnung sowohl Sozial- als auch Wirtschaftsgut ist. Die Festschreibung von Mieten durch eine Mietpreisbremse schafft keine einzige neue attraktive und bezahlbare Wohnung, vielmehr werden Investitionen verhindert, da die Refinanzierung nicht gesichert werden kann. Ähnliches gilt für die Obergrenzen für die Kosten der Unterkunft im Rahmen des SGB II. Die Wohnungswirtschaft hat sich seit Inkrafttreten des Gesetzes dafür eingesetzt, dass die Empfänger von Transferleistungen nicht in bestimmten Gebäuden konzentriert werden, weil gemischte Bewohnerstrukturen für den Erhalt des sozialen Friedens in den Wohngebieten unerlässlich sind. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts haben Empfänger von Hartz IV allerdings nur Anspruch auf Wohnungen mit einer einfachen Ausstattung. Diese Wohnungen sind in der Regel nicht modernisiert und verursachen, z.b. aufgrund ihres unzureichenden energetischen Zustandes, höhere Betriebs- und Heizkosten. Energetische Modernisierungsmaßnahmen werden durch die Politik von den Vermietern gefordert. Andererseits führen diese jedoch zu höheren Mietpreisen, auf die Empfänger von Hartz IV keinen Anspruch haben. Dieser Zusammenhang von Modernisierungsgrad und Betriebskosten wird nach wie vor nicht ausreichend von den politisch Verantwortlichen bei der Ausgestaltung der Richtlinien für die Kosten der Unterkunft beachtet. Auf die meisten Betriebskosten, soweit sie nicht verbrauchsabhängig sind, haben die Mieter jedoch keinen Einfluss. Auch extreme Witterungsverhältnisse, die unweigerlich zu höheren Heizkosten führen, sind nicht beeinflussbar. Die Wohnungsunternehmen sehen sich als Sachwalter für gutes und sicheres Wohnen. Bevor Maßnahmen in Angriff genommen werden, erfolgt eine genaue Prüfung des Marktes, der Vermietbarkeit nach Modernisierung und der Finanzierung der Maßnahme. Für das Unternehmen muss die Realisierung betriebswirtschaftlich darstellbar sein. Dazu gehört, dass die Objekte langfristig bewirtschaftet werden können und die Refinanzierung der Investition gesichert ist. Investitionen der Mitgliedsunternehmen des vtw , Mio. Euro 795,0 5985,0 4225,0 Instandhaltung/-setzung Modernisierung Neubau Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 1991 bis

11 Seit dem Jahr 1991 wurden von den Mitgliedsunternehmen rund 11 Mrd. Euro überwiegend in den Wohnungsbestand investiert. Die Gesamtinvestitionen der Wohnungsunternehmen beliefen sich im Jahr 2013 auf annähernd 324 Mio. Euro (Vorjahr 309 Mio. Euro), für das Jahr 2014 sind rund 356 Mio. Euro in der Planung. Damit hat sich die Investitionstätigkeit nach Jahren des Rückgangs, im Jahr 2005 waren mit 243 Mio. Euro die niedrigsten Investitionen zu verzeichnen, nicht nur stabilisiert, sondern es ist ein kontinuierlicher Aufwärtstrend zu verzeichnen. Die Aufwendungen für Instandhaltung lagen im Jahr 2013 mit 147 Mio. Euro auf dem Niveau des Jahres Für das Jahr 2014 sind 149 Mio. Euro eingeplant. Die Aufwendungen für Modernisierung summierten sich im Jahr 2013 auf 114 Mio. Euro und liegen damit ebenfalls auf Vorjahresniveau. Für das Jahr 2014 sind Aufwendungen für die Modernisierung in Höhe von 111 Mio. Euro vorgesehen. Die Investitionen im Bereich des Neubaus lagen mit 63 Mio. Euro zwar unter den ursprünglichen Planungen für das Jahr 2013, liegen aber deutlich über dem Wert von 49 Mio. Euro im Jahr Im Verlauf des Jahres 2013 wurden von den Wohnungsunternehmen 372 Wohnungen in eigener Bauherrschaft fertiggestellt. Im Jahr 2012 beliefen sich die Fertigstellungen auf 284 Wohnungen. Für das Jahr 2014 sind Neubauinvestitionen in Höhe von 96 Mio. Euro geplant. Es zeichnet sich eine weitere Steigerung der Neubautätigkeit ab. Insbesondere in den Innenstädten werden neue Gebäude, teils seniorengerecht, errichtet. Diese Nachfrage ist vorhanden. Im Vergleich mit dem Jahr 2003 stieg im Jahr 2013 der Anteil der zum jeweiligen Zeitpunkt vollständig modernisierten bzw. neu gebauten Wohnungen am Gesamtbestand der Mitgliedsunternehmen deutlich von 50 % auf 69 % an. Der Anteil der teilsanierten Wohnungen umfasst 23 % (2003: 28 %). Der Anteil unsanierter Wohnungen konnte von 22 % auf nunmehr 8 % reduziert werden. Im Vergleich zum Jahr 2012 blieb dieser Anteil aber nahezu unverändert. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen betrug im Dezember ,64 Euro/m² (Dezember 2012: 4,60 Euro/m²). Der Anstieg liegt mit 0,9 % deutlich unter dem Anstieg der Verbraucherpreise im Jahr 2013 von im Durchschnitt 1,5 %. Von großer Bedeutung für die Mieter sind neben der Miete auch die Vorauszahlungen für kalte Betriebs- und Heizkosten. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei für die Unternehmen um einen durchlaufenden Posten, nichtsdestotrotz werden die Höhe der einzelnen Betriebskosten und deren Entwicklung von den Wohnungsunternehmen intensiv beobachtet. Für sie gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot, d.h. den Aufwand für Betriebskosten so weit wie möglich zu reduzieren. Im Dezember des Jahres 2013 betrugen die durchschnittlichen Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten in den Mitgliedsunternehmen 1,04 Euro/m². Die Vorauszahlungen für warme Betriebskosten betrugen 1,14 Euro/m². Bei den Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten ist somit ein Anstieg von 2 % im Jahr 2013 zu verzeichnen, bei den Vorauszahlungen für Heizkosten beträgt der Anstieg sogar 5,6 % und liegt damit deutlich über der allgemeinen Teuerung. V. Energiewende gemeinsam gestalten Kaum ein Thema findet in der Öffentlichkeit solche Beachtung wie die Energiewende. Nach der Reaktorkatastrophe von Fukushima haben zwei Drittel der Bevölkerung den Ausstieg aus der Atomkraft unterstützt. Auch werden die Auswirkungen des Klimawandels, der nicht unerheblich durch den CO 2 -Ausstoß verursacht wird, gefürchtet. Vor diesem Hintergrund ist die Akzeptanz für den Einsatz erneuerbarer Energien und auch für Maßnahmen der Energieeinsparung verständlich. 10

12 Es besteht aber eine starke Abhängigkeit der Industrie und auch der privaten Haushalte, die rund 27 % des Primärenergieverbrauchs verursachen, von der Energieversorgung. Der Ausbau des Einsatzes erneuerbarer Energien hat zu erheblichen Preissteigerungen, insbesondere auch durch die Umlage nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG-Umlage) geführt. Ein Ende des Anstiegs dieser Umlage ist nicht absehbar. Mit dem Anstieg der Energiepreise sinkt allerdings die Akzeptanz für die Energiewende in der Bevölkerung. Es fehlen Lösungen, die die Kosten der Energiewende gerecht verteilen. Durch die in den letzten Jahren stark gestiegenen Energiepreise wird bereits eine Gefahr für den Wirtschaftsstandort Deutschland gesehen. Diese Gefahr ist nicht fiktiv, sondern real. In kaum einem anderen Staat sind die Energiepreise so hoch wie in Deutschland. Auch für die Mieter sind die größten Preiserhöhungen in der letzten Zeit auf steigende Energiepreise, steigende Stromkosten und Steuern zurückzuführen. All dies sind Kosten, auf die die Wohnungsunternehmen nur sehr begrenzt Einfluss haben. 240 Verbraucherpreise für das Wohnen im Überblick, von Nettokaltmiete Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie (ohne Strom) Strom Verbraucherpreise für Wasserversorgung, Müllabfuhr und weitere Dienstleistungen Index Januar 2000 = 100 Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex VPI, Berechnungen des GdW Während die Nettokaltmieten bundesweit seit dem Jahr 2000 nur um 17 % gestiegen sind, hat sich real die Inflationsrate um 25 % erhöht. Die Preise für die kalten Betriebskosten dazu gehören Wasserversorgung, Müllabfuhr und andere Dienstleistungen sind im gleichen Zeitraum um 20 % gestiegen. Größter Preistreiber bei den Wohnkosten sind aber weiterhin eindeutig die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um über 112 % gestiegen. Die Stromkosten, die meistens direkt mit den Anbietern abgerechnet werden und daher kein Bestandteil der Nebenkosten in der Mietenbuchhaltung sind, kletterten seit dem Jahr 2000 ebenfalls erheblich um 99 % und trugen somit weit mehr zur Verteuerung des Wohnens bei, als die Nettokaltmieten. 11

13 Hohe Strompreise belasten Mieter und Vermieter gleichermaßen. Chancen zur Entlastung von Mietern wurden bei der Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes, das derzeit als Kabinettsentwurf vorliegt, bisher nicht genutzt. Immer noch muss der Mieter die EEG-Umlage zahlen, auch wenn die Energie im eigenen Haus oder Quartier erzeugt und dann selbst genutzt wird. Die Diskussion um die extrem stark steigenden Strompreise hat das Thema Heizkosten etwas in den Hintergrund gedrängt, zumal der letzte Winter außerordentlich mild war und somit die Heizkosten moderat ausfallen dürften. Allerdings entfallen mehr als zwei Drittel des Primärenergieverbrauchs der privaten Haushalte auf Raumheizung und Warmwasserbereitung. Aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass der Energieverbrauch für Raumwärme seit dem Jahr 2005 bis zum Jahr 2012 um rund 8,4 % zurückgegangen ist. Mrd. kwh Energieverbrauch der privaten Haushalte für das Wohnen Raumwärme Warmwasser Kochen, Trocknen usw. Haushaltsgeräte Beleuchtung Quelle: Statistisches Bundesamt, PM Die Mitgliedsunternehmen im vtw. haben seit Anfang der 90er Jahre erhebliche Anstrengungen unternommen, den Wohnungsbestand zu modernisieren. Um diesen immensen Beitrag besser begreifbar und abrechenbar zu machen, hat die Fachhochschule Erfurt im Auftrag des vtw. eine CO 2 -Bilanz aufgestellt, die regelmäßig fortgeschrieben wird. Im Sommer werden dazu die aktuellen Ergebnisse vorgestellt. Bisher haben die Unternehmen im vtw. den CO 2 -Ausstoß um rund 78 % reduziert. Dies geschah durch Maßnahmen im Gebäudebereich, wie Energieträgerumstellung, Installation von neuen Heizungsanlagen oder durch Wärmedämmmaßnahmen. Im Februar 2012 hat der vtw. als erster großer Branchenverband eine freiwillige Selbstverpflichtung im Rahmen der Initiative der Thüringer Landesregierung Energetischer Stadtumbau 2015 abgegeben. Danach wird das CO 2 -Monitoring alle zwei Jahre fortgesetzt, um damit ganz konkret die Anstrengungen bei der Energieeinsparung auszuweisen. 12

14 Wegen des bereits erreichten hohen Standards bei der Modernisierung der Wohngebäude liegt der Schwerpunkt in den letzten Jahren bei den gering-investiven Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Hier wurde das Projekt Allianz für Anlageneffizienz (ALFA Thüringen) ins Leben gerufen, das die Untersuchung und Erschließung weiterer Einsparpotenziale umfasst. VI. Kosten des Bauens Die größten Preiserhöhungen für die Mieter entstehen aktuell durch steigende Energie- und Baupreise. Der Preisdruck geht dabei eindeutig von den Baustoffen aus, die sich stärker verteuert haben als die Arbeitskosten am Bau. Besonders die Kosten für die Materialien zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden sind in den letzten 10 Jahren stark angestiegen. 170 Preisentwicklungen für Bauleistungen der energetischen Sanierung Dämmschicht Brennwertkessel Rohrdämmung Aluminiumfenster mit Isolierverglasung Warmwasserspeicher Inflation Index 1. Quartal 2000 = 100 Quelle: Statistisches Bundesamt, Preisindizes für die Bauwirtschaft, Berechnungen des GdW Die Preise für Materialien zur Rohrdämmung stiegen seit dem Jahr 2000 um rund 65 %, Brennwertkessel wurden 51 % teurer. Die Preise für Aluminiumfenster mit Isolierverglasung stiegen immerhin noch um 43 %. Die Inflationsrate war im Zeitraum 2000 bis 2013 mit 24,5 % deutlich niedriger. Der Spagat zwischen dem technisch Wünschenswerten und dem finanziell Machbaren ist nicht immer leicht. Insbesondere die ständig steigenden Anforderungen, z.b. bei der energetischen Sanierung bzw. beim Neubau, ziehen erheblich höhere finanzielle Aufwendungen nach sich, die nicht immer wirtschaftlich darstellbar sind. Eine weitere Verschärfung der Auflagen zeichnet sich für die nächsten Jahre insbesondere beim Neubau ab. 13

15 Die steigenden Kosten der Energiewende sowie die Eingriffe der Politik in den Wohnungsmarkt drohen zu Preistreibern nicht nur für die Thüringer Wohnungswirtschaft zu werden. Zu den ständig steigenden Kosten für die Energie kommen die verschärften Anforderungen bei der energetischen Sanierung. Allein die Umsetzung der Mindestanforderungen der EnEV macht eine Mieterhöhung von 2,35 Euro/m 2 Wohnfläche monatlich erforderlich, d.h. die Miete würde zusätzlich um über 150,00 Euro im Monat steigen. Im Zuge der Novellierung der Energieeinsparverordnung zur EnEV 2014 waren weitere Verschärfungen der Auflagen für die energetische Sanierung des Bestandes, für den Einsatz erneuerbarer Energien und für den Neubau geplant. Für den Bestand konnten die Verschärfungen abgewendet werden, für den Neubau werden sie kommen. Ab steigt das Anforderungsniveau hier um 25 %! Nach Berechnungen der Branche werden allein dadurch die Baukosten um weitere 8 % steigen. Hinzu kommen erhöhte Standards beim Brand- und Schallschutz sowie geänderte Honorarkosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Investitionen in den Neubau, aber auch notwendige Modernisierungen im Gebäudebestand, weiter verteuern werden. VII. Forderungen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft in Thüringen 1. Wohnen in Thüringen Fast täglich wird von der Politik und vom Deutschen Mieterbund auf eine Wohnungsnot in Deutschland und ständig steigende Mieten verwiesen. Seit ist der Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes in der Ressortabstimmung mit anderen Ministerien. Ein Hauptpunkt im Gesetzentwurf ist die sogenannte Mietpreisbremse. Künftig soll die neue Miete nur noch um 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Diese Mietpreisbremse soll nicht in ganz Deutschland gelten, sondern nur in angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden, um der Wohnungsnot zu begegnen. Die Mietpreisbremse wird mehr schaden als nützen. Die Legende von Wohnungsnot und einer Mietpreisexplosion ist ein politisches Phantom. Der vtw. fordert von der Thüringer Landesregierung ein klares Bekenntnis, dass im Freistaat Thüringen von angespannten Wohnungsmärkten keine Rede sein kann, es keine Wohnungsnot gibt und die geplante Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt. 2. Demografischer Wandel In den nächsten Jahren werden in Thüringen weitere Zehntausende Wohnungen leer stehen, weil die Mieter fehlen! Es droht eine zweite Leerstandswelle. Hintergründe sind u.a. rückläufige Bevölkerungszahlen und die Abwanderung aus dünner besiedelten Regionen in größere Städte entlang der Verkehrstrassen wegen nicht bedarfsgerechtem Wohnraum, vor allem für Ältere. Mit einer gemeinsamen Erklärung haben deshalb der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. und die Regionalverbände in den ostdeutschen Bundesländern auf diese gravierende Entwicklung hingewiesen und die Bundesbauministerin, Dr. Barbara Hendricks, sowie die Ministerpräsidenten der Länder zum Handeln aufgerufen. Die Anreize für Rückbau und Investitionen müssen neu strukturiert und so ausgestaltet werden, dass sich künftig mehr Marktteilnehmer am Rückbau beteiligen. 14

16 3. Stadtumbau muss weiter gehen In diesem Zusammenhang kommt einem vom zuständigen Bundesministerium in Auftrag gegebenen Gutachten Neue Anreizinstrumente für den Stadtumbau Ost Alternativen zur Altschuldenhilfe? besondere Bedeutung zu. Dort wird festgestellt, dass allein um den Leerstand konstant zu halten, im Zeitraum 2012 bis 2020 Abrisse von rund Wohnungen pro Jahr und im Zeitraum 2021 bis 2030 von rund Wohnungen pro Jahr erforderlich wären. Ohne eine Fortsetzung des Rückbaus sind bis spätestens 2030 Leerstandsquoten von mehr als 20 % in den meisten Regionen der neuen Länder zu erwarten. Der vtw. fordert in den künftigen Verwaltungsvereinbarungen zum Stadtumbau neue Anreizinstrumente zur Beseitigung des Leerstandes aufzunehmen. Dabei sollte der Zusammenhang zur Quartiersentwicklung und den Forderungen der Energiewende beachtet werden. 4. Wohnen für alle Die demografische Entwicklung führt zu deutlichen Verschiebungen in der Altersstruktur und damit in den einzelnen Nachfragegruppen. Familiäre Strukturen und Nachbarschaften verändern sich. Insbesondere bei den Senioren wird zukünftig eine kleine Gruppe finanzstarker Haushalte einer großen Gruppe Älterer gegenüber stehen, die durch Altersarmut bedroht ist und einfachen, aber altersgerechten Wohnraum benötigt. Der vtw. fordert die Förderprogramme in Thüringen so zu verändern und in einem Netzwerk zu verknüpfen, dass Wohnen für alle bezahlbar bleibt. 5. Energiewende gemeinsam gestalten Die Verbraucherpreise für Energie privater Haushalte stiegen seit dem Jahr 2000 um 112 %. Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg dagegen nur um 17 %! Es belasten hohe Energiepreise immer mehr die sog. Zweite Miete und schränken damit zukünftige Handlungsspielräume bei notwendigen Investitionen ein. Der vtw. fordert, dass Investitionen zur energetischen Sanierung des Mietwohnungsbaus, die im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegen, durch den Bund und das Land ausreichend gefördert werden müssen, damit diese für den Mieter bezahlbar und für den Vermieter wirtschaftlich sind! 6. Anstieg der Strompreise bremsen Hohe Strompreise belasten Mieter und Vermieter gleichermaßen. Chancen zur Entlastung von Mietern wurden bei der Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (Kabinettsentwurf) allerdings noch nicht genutzt. Immer noch muss der Mieter die EEG-Umlage zahlen, auch wenn die Energie in dem Haus oder Quartier erzeugt und selbst genutzt wird. Der vtw. fordert, dass der in Gebäuden und Quartieren erzeugte und direkt durch Mieter verbrauchte Mietereigenstrom bei der EEG-Reform begünstigt werden muss! 15

17 7. Kosten des Bauens Die größten Preiserhöhungen für die Mieter entstehen aktuell durch steigende Energie- und Baupreise. Der Preisdruck geht dabei eindeutig von den Baustoffen aus, die sich stärker verteuert haben als die Arbeitskosten am Bau. Besonders die Kosten für die Materialien zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden sind in den letzten 10 Jahren stark angestiegen. Der vtw. fordert bessere Anreize beim notwendigen Austausch energieeffizienter Anlagen zu schaffen und wendet sich gegen gesetzliche Zwänge, die Anwendung erneuerbarer Energien verpflichtend im Gebäudebestand einzuführen. 8. Anforderungen an den Wohnungsbau prüfen Ab steigen die Anforderungen an den Wohnungsneubau. Der zulässige Wert für die Gesamtenergieeffizienz (Jahres-Primärenergiebedarf) wird um 25 % gesenkt! Nach Berechnungen der Branche werden dann die Baukosten um weitere 8 % steigen. Gestiegene Anforderungen beim energetischen Bauen, erhöhte Standards beim Brand- und Schallschutz sowie geänderte Honorarkosten für Architekten- und Ingenieurleistungen werden die Investitionen in den Neubau weiter verteuern. Der vtw. fordert den Bund und das Land auf, die Ursachen der Preisentwicklung zu analysieren und Maßnahmen dahingehend zu ergreifen, dass auch in Zukunft der Soziale Wohnungsbau für eine breite Bevölkerungsgruppe unserer Gesellschaft eine Option zum bezahlbaren Wohnen darstellen kann. 16

18 Herausgeber: Verband Thüringer Wohnungsund Immobilienwirtschaft e.v. vtw. Regierungsstraße 58, Erfurt Telefon: Telefax: Internet: Redaktionsschluss: