GESCHÄFTSBERICHT 2011

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1 UNTERNEHMEN Strategie und Unternehmensstruktur Organe der Gesellschaft Highlights 2011 Märkte und Standorte Portfolio-Highlights ht Österreich Portfolio-Highlights ts Deutschland Portfolio-Highlights übrige Regionen Highlights Verkäufee Highlights Dienstleistungen e Investor Relations Corporate Governance-Bericht Corporate Social Responsibility SEGMENTBERICHT Entwicklung Segment Portfolio Entwicklung Segment Verkauf Entwicklung Segment Dienstleistungen conwert ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt auf Wohnimmo- bilien ien undz dzins Zinshäuser in Österreich und Deutschland. Dieser Fokus wird durch ein Gewerbeimmo- erb bilienportfolio ergänzt. conwert besitzt, entwickelt, vermietet et und verkauft innerstädtische (Altbau)- Immobilien von hoher Qualität in wachstumsstarken Regionen. e Das Geschäftsmodell der conwert basiert auf drei Säulen: dem Portfolio Asset Management, age der Entwicklung bzw. dem Ver- kauf von Immobilien und dem Immobilien-Dienstleistungsbereich. GESCHÄFTSBERICHT 2011

2 CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT

3 INHALT Performance 2011 auf einen Blick Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums Vorwort des Vorsitzenden des Verwaltungsrats CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE UNTERNEHMEN Strategie und Unternehmensstruktur Organe der Gesellschaft Highlights 2011 Märkte und Standorte Portfolio-Highlights Österreich Portfolio-Highlights Deutschland Portfolio-Highlights übrige Regionen Highlights Verkäufe Highlights Dienstleistungen Investor Relations Corporate Governance-Bericht Corporate Social Responsibility SEGMENTBERICHT Entwicklung Segment Portfolio Entwicklung Segment Verkauf Entwicklung Segment Dienstleistungen KONZERNLAGEBERICHT Branchenumfeld Organisation u. Unternehmensstruktur Angaben gemäß 243a Abs 1 UGB Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung & Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats conwert ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien und Zinshäuser in Österreich und Deutschland. Dieser Fokus wird durch ein Gewerbeimmobilienportfolio ergänzt. conwert besitzt, entwickelt, vermietet und verkauft innerstädtische (Altbau)- Immobilien von hoher Qualität in wachstumsstarken Regionen. Das Geschäftsmodell der conwert basiert auf drei Säulen: dem Portfolio Asset Management, der Entwicklung bzw. dem Verkauf von Immobilien und dem Immobilien-Dienstleistungsbereich. Die Kernkompetenzen des Unternehmens liegen im Asset Management, der Portfolio-Entwicklung und den Immobiliendienstleistungen, die von der Immobilienverwaltung über den Vertrieb bis hin zu Wohnungsprivatisierungen reichen. conwert setzt bei der Umsetzung ihrer Ziele auf eine transparente Unternehmensstruktur und eine klare Strategie. Ein für alle Mitarbeiter des Konzerns geltender Verhaltenskodex legt die ethischen Grundsätze des unternehmerischen Handelns für die conwert- Gruppe fest und regelt den Umgang der Mitarbeiter untereinander als auch mit den Stakeholdern ANHANG 5-Jahresüberblick Kennzahlenüberblick Unternehmenskalender Glossar Immobilienportfolio Impressum 3

4 HIGHLIGHTS CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT ,3 Mio Verkaufserlöse EBIT 119,8 Mio plus 16,1 % EBT 23,6 Mio plus 96,7 % NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART (IN %) ENTWICKLUNG FFO (IN MIO ) ENTWICKLUNG EBIT (IN MIO ) UNVERWÄSSERTER EPRA NAV 1 % 57 % Sonstiges Wohnungen ,6 53,5 81, ,9 103,3 119, ,14 17,28 18, % Büro & Gewerbe 18,35 unverwässerter EPRA NAV/Aktie plus 6,2 % 4

5 UNTERNEHMEN SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG INTRO Performance 2011 auf einen Blick Unternehmenskennzahlen Änderung in % Vermietungserlöse Mio 210,0 187,7 11,9 Veräußerungserlöse Mio 613,3 325,1 88,6 Umsatzerlöse Dienstleistungen Mio 29,5 34,4 (14,2) Umsatzerlöse Mio 852,9 547,2 55,9 Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) Mio 124,8 184,9 (32,5) Betriebsergebnis (EBIT) Mio 119,8 103,2 16,1 Funds from Operations (FFO) 1) Mio 81,3 53,5 52,0 Net rental income (NRI) Mio 119,1 103,9 15,9 Cash Profit 2) Mio 73,8 44,1 67,3 Eigenkapital Mio 1.248, ,1 (6,1) Eigenkapitalquote % 39,3 37,5 4,8 Gearing % 137,2 151,7 9,6 VERKAUFSERLÖSE AUS IMMOBILIENVER- KÄUFEN ERREICHEN ABERMALS REKORD- WERT Die Verkaufsumsätze erreichten mit 613,3 Mio im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2011 einen Rekordwert in der Geschichte der conwert und lagen um 88,6 % über jenen des Geschäftsjahres Mit Verkaufsumsätzen von 309,0 Mio in Österreich und 292,9 Mio in Deutschland verteilten sich die Aktivitäten gleichmäßig auf die zwei Kernmärkte der conwert. Im Vergleich mit den in der Bilanz abgebildeten IFRS-Werten lag die durchschnittliche Gewinnmarge bei den verkauften Objekten bei 8,7 %. Der IFRS Gewinn betrug somit in Summe 49,1 Mio. Der Liquiditätsbeitrag aufgrund der Immobilienverkäufe für die conwert-gruppe betrug zum Ende des Geschäftsjahres 2011 aus diesem Segment 250,4 Mio. +96,7 % +16,1 % 1) FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Nettogewinn Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstiger Kosten 2) Cash Profit: FFO tatsächlich liquiditätswirksame Steuern EBIT EBT Immobilienkennzahlen Änderung in % Anzahl Immobilien Anz (8,0) Mieteinheiten / PKW-Stellplätze Anz / / (9,0) / (5,7) Gesamtnutzfläche (12,5) Immobilienvermögen Mio (12,6) Börsenkennzahlen Unverwässertes Ergebnis/Aktie 0,28 0,29 (3,4) Verwässertes Ergebnis/Aktie 0,28 0,29 (3,4) Unverwässerter EPRA NAV / Aktie 18,35 17,28 6,2 Funds from Operations (nach Finanzergebnis) / Aktie 0,98 0,65 50,8 Österreich Deutschland Übrige Regionen gesamt Immobilienvermögen in Mio 1.361, ,0 162, ,6 Immobilienvermögen je Wohnfläche 1) Immobilienvermögen je Gewerbefläche 1) Neuvermietungsmiete pro Wohnen 8,72 5,83 n.a. n.a. Vertragsmiete pro Wohnen 5,11 5,43 6,15 5,37 Vertragsmiete pro Gewerbe 8,64 8,11 10,09 8,50 Leerstand conwert Wohnen 7,3 % 8,3 % 31,7 % 8,8 % Leerstand conwert Gewerbe 24,8 % 13,8 % 46,2 % 22,2 % Mietsteigerung in % 4,3 % 2) 1,3 % 2) n.a. n.a. Verschuldung je 1.049,6 575,4 527,2 786,83 3) Instandhaltungskosten je durchschnittliche 8,04 8,78 2,49 8,25 CAPEX je durchschnittliche 38,8 25,0 66,4 31,9 EBIT je durchschnittliche pro Monat 4,50 5,10 (3,61) 4,28 3) 1) Fair Value Allokation nach Gewerbe bzw. Wohnfläche ergibt sich aus dem Überwiegen der Nutzfläche des Gebäudes 2) nach Like-for-Like pro verwaltete 3) nach Konsolidierung AUSGEZEICHNETE ERTRAGSENTWICKLUNG Die starken Verkaufsumsätze und die gesteigerten Mieteinnahmen aufgrund der erzielten Leerstandsreduktion führten zu einer sehr guten Entwicklung der operativen Ertragskennzahlen. Das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) lag zum Stichtag 31. Dezember 2011 bei 124,8 Mio und ist damit um 32,5 % unter dem EBITDA des Vorjahres (2010: 184,9 Mio ). Das EBITDA 2010 ist jedoch auf den Lucky-Buy der ECO zurückzuführen. Der operative Erfolg der conwert 2011 kommt jedoch im EBIT zur Geltung. Dabei konnte eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr in der Höhe von 16,1 % erzielt werden. So lag das EBIT zum Bilanzstichtag 2011 bei 119,8 Mio im Vergleich zum Vorjahreswert von 103,3 Mio. Die Guidance der conwert mit einem Ziel einer zumindest 15%igen EBIT-Steigerung wurde daher im abgeschlossenen Geschäftsjahr übertroffen. Auch beim Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) konnte eine deutliche Steigerung von 96,7 % auf 23,6 Mio erzielt werden. FFO AUF HÖCHSTEM NIVEAU IN DER UNTERNEHMENSGESCHICHTE Der FFO konnte Dank des guten Vermietungs- und Verkaufsgeschäftes um 52,0 % auf 81,3 Mio im Geschäftsjahr 2011 gesteigert werden (2010: 53,5 Mio ). Der FFO je Aktie erhöhte sich somit ebenfalls von 0,65 auf 0,98 im Berichtszeitraum. Das entspricht einer FFO-Rendite bezogen auf den Börsekurs zum Stichtag 31. Dezember 2011 von 11,5 %. Diese Entwicklung ist auf ein deutlich gestiegenes EBIT, die höheren Nettogewinne aus Verkäufen sowie deutlich geringeren Ergebniseffekte aus dem Rückkauf der Wandelschuldverschreibungen und der cashwirksamen Belastungen durch Einmaleffekte zurückzuführen. 5

6 VORWORT CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 Jürgen F. Kelber Geschäftsführender Direktor Thomas Doll Geschäftsführender Direktor Werte Damen und Herren, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, wir freuen uns, dass es uns im vergangen Jahr gelungen ist, wesentliche Meilensteine zu setzen, um aus der vormals doch noch recht mittelständisch organisierten conwert eine Organisation zu schaffen, die einem ATX-Konzern gerecht wird. Trotz des volatilen Kapitalmarktumfelds und einer sich abkühlenden Konjunktur seit Mitte des Jahres haben wir an unseren operativen Zielen festgehalten und diese sogar teilweise übertroffen. Mit Blick auf die Geschäftszahlen 2011 steigerte die conwert ihre Umsatzerlöse von 547,2 Mio um 55,9 % auf insgesamt 852,9 Mio. Auch die Veräußerungserlöse, die im Vorjahr noch 325,1 Mio betrugen, lagen mit 613,3 Mio deutlich über Plan. Die erzielten Margen waren dabei mit durchschnittlich 8,7 % über dem IFRS-Buchwert und innerhalb des für 2011 angestrebten Korridors von 5 bis 10 %. Dank der starken operativen Entwicklung der conwert konnte das Vorsteuerergebnis 2011 mit 23,6 Mio nahezu verdoppelt werden. Mit einem EBIT von 119,8 Mio (2010: 103,2 Mio ) wurde das Ziel einer Steigerung des Betriebsergebnisses um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert ebenfalls erreicht und sogar leicht übertroffen. Zum Stichtag 31. Dezember 2011 betrug der Wert des conwert-portfolios insgesamt 2.828,6 Mio. Davon entfielen rund 621,7 Mio allein auf Immobilien der ECO Business-Immobilien AG. Insgesamt verfügte die conwert zum Jahresende 2011 über Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von rund 2,15 Mio. Im vergangenen Jahr wurden bei conwert verschiedene interne Transformationsprozesse angestoßen und teilweise bereits abgeschlossen. Ziel war und ist es, die gesamte Organisationsstruktur der Unternehmensgruppe, einschließlich der jeweiligen Prozesse, Systeme und Richtlinien zu straffen und zu professionalisieren. Einige dieser Maßnahmen werden sich im laufenden Jahr zum ersten Mal voll auswirken, wie beispielsweise die Anpassung der IT- und Dienstleistungsstrukturen, die Einführung einer zentralen Einkaufs- und Procurementabteilung oder die Neuaufstellung unseres Vertriebs und damit einhergehend die Neuordnung der Zusammenarbeit mit RESAG Immobilienmakler GmbH. 6

7 UNTERNEHMEN SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG INTRO Vorwort des Geschäftsführenden Direktoiums Das gute Ergebnis aus 2011 und unser Ausblick auf 2012 erlauben es, auch im heurigen Jahr eine Dividende auszuschütten. In der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 31. Mai 2012 werden das Geschäftsführende Direktorium und der Verwaltungsrat den Aktionären der conwert eine Dividende in Höhe von 0,20 je Aktie vorschlagen. Ebenfalls Gegenstand der Hauptversammlung wird der Vorschlag sein, im Zuge einer Kapitalherabsetzung den Nennwert der ausgegebenen Aktien von bisher 10 auf 5 zu reduzieren. Durch diesen Schritt würde conwert den Handlungsspielraum in Bezug auf künftige Kapitalmaßnahmen deutlich erweitern. Aus den hierbei entstehenden Rücklagen in Höhe von 426,8 Mio sollen 0,15 je Aktie (gegenwärtig 12,2 Mio basierend auf der aktuellen Anzahl ausständiger Aktien) noch dieses Jahr an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Mit Blick auf 2012 werden wir den eingeschlagenen Weg fortsetzen und die Effizienz und Profitabilität unserer Organisation kontinuierlich und substantiell weiter verbessern. Darüber hinaus werden wir 2012 das Immobilienportfolio in Österreich und Deutschland weiter optimieren. Dabei gilt es, die Besonderheiten dieser beiden Märkte, insbesondere hinsichtlich der unterschiedlichen Renditen im jeweiligen Geschäftsmodell zu berücksichtigen. Mit Blick auf Deutschland bedeutet dies, dass wir in den wachstumsstarken Metropolregionen, in denen wir bereits über die kritische Größe verfügen, weiter zukaufen wollen, während wir unseren Immobilienbestand in Österreich bis auf einen Sockel von rund 500,0 Mio reduzieren werden. Mittelfristig werden somit in unserem Kernportfolio Immobilien mit niedriger Rendite durch Immobilien mit höherer Rendite ersetzt und die durchschnittliche Rendite über das Gesamtportfolio erhöht. Im Rahmen des angestrebten Wachstums werden wir auch opportunistisch Entwicklungs- und Handelsimmobilien zukaufen, die ein erhebliches Development-Potential besitzen und bei denen der Weiterverkauf binnen 2 Jahren möglich ist. Vor diesem Hintergrund erwarten wir 2012 eine weitere positive Entwicklung bei den Umsatzund Ertragszielen und setzen uns das Ziel, das Geschäftsjahr 2012 mit einem EBT von 50,0 Mio (inklusive Bewertungsergebnis) abzuschließen. Der Verschuldungsgrad (LTV) soll gleichzeitig auf % reduziert werden, während die Eigenkapitalquote parallel auf 40 % steigen soll. Dadurch erhöhen wir die Flexibilität für Zukäufe in einem nach wie vor volatilen Kapitalmarktumfeld. Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der conwert-gruppe möchten wir hiermit für ihren Einsatz im vergangenen Geschäftsjahr danken. Denn nur durch ihren Einsatz war dieser Erfolg möglich. Unser Dank gilt auch unseren Aktionären, Mietern, Partnern und den ausgeschiedenen Managern für das hohe Maß an Vertrauen und Engagement, das sie unserem Unternehmen entgegengebracht haben. Ihr Geschäftsführendes Direktorium Mag. Thomas Doll Geschäftsführender Direktor Jürgen F. Kelber Geschäftsführender Direktor 7

8 VORWORT CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 JAHRESBERICHT 2011 Johannes Meran Vorsitzender des Verwaltungsrats Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, das Geschäftsjahr 2011 war für die conwert ein sehr positives Jahr, in dem wir unsere Ziele hinsichtlich Umsatzwachstum und Profitabilität erreicht haben und sogar übertreffen konnten. Das Unternehmen ist heute ertragsstärker, schlanker und in vielerlei Hinsicht transparenter aufgestellt. Trotz dieser erfreulichen Entwicklung ist der Aktienkurs der conwert in einem sehr turbulenten Kapitalmarktumfeld per Jahresstichtag von 10,75 Euro auf 8,55 Euro um rund 20 Prozent gesunken. Anhand der im Geschäftsjahr 2011 von der conwert erwirtschafteten Resultate sehen wir im operativen Bereich sowie in der Entwicklung unserer Kernmärkte jedoch eine genau gegensätzliche Entwicklung. Die conwert hat trotz massiver Restrukturierungs- und Aufräumarbeiten 2011 ein gutes Ergebnis erwirtschaftet und gleichzeitig die Grundlagen geschaffen, um die Profitabilität des Unternehmens in den kommenden Jahren nachhaltig zu steigern. Die internen Strukturen des Unternehmens wurden bereits an vielen Stellen angepasst und neu strukturiert. Teilweise waren erste Effekte davon schon direkt sichtbar, vieles der Arbeit von 2011 wird erst im laufenden Jahr 2012 Früchte tragen. Im Auftrag des Verwaltungsrats hat die conwert 2011 die Bewertung des Immobilienportfolios neu ausgeschrieben. In der Folge wurde das Portfolio in Deutschland von den externen Bewertungsspezialisten CBRE, in Österreich und den übrigen Ländern von einem Konsortium unter Führung von Cushman & Wakefield einer neuen Bewertung unterzogen. Die Aufwertung von innerstädtischen Lagen und Abwertung von Randlagen und einigen Gewerbeimmobilien erfolgte dabei im Rahmen der langfristigen Unternehmensstrategie. Die conwert ist wie kein anderes Immobilienunternehmen auf hochwertige Wohnimmobilien in großen Ballungszentren in Deutschland und Wien spezialisiert. Das auch 2011 erneut festgestellte Mietwachstum und die sehr positive demografische Entwicklung in unseren Kernmärkten Wien, Berlin, Potsdam, Leipzig und Dresden hat uns darin bestärkt, den strategischen Kurs der conwert beizubehalten. 8

9 UNTERNEHMEN SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG INTRO Vorwort des Verwaltungsrats Das 2010 erstmals auf insgesamt über 3 Milliarden Euro angewachsene Immobilienportfolio wurde über das Geschäftsjahr 2011 angepasst, reduziert und an vielen Stellen optimiert. Diese Entwicklung wird 2012 fortgeführt. Im Kernportfolio der conwert wollen wir 2012 den Wert von rund 2,5 Milliarden Euro nicht unterschreiten. Ziel bleibt jedoch, durch Verkäufe in renditeschwächeren Märkten, wie beispielsweise Wien, und verstärkte Zukäufe in renditestarken Metropolregionen in Deutschland die Ertragskraft des Portfolios insgesamt zu verbessern. Aus dem Portfolio der 2010 erworbenen ECO Business-Immobilien AG heute ein Gewerbeimmobilienportfolio von rund 620 Millionen Euro hat die conwert 2011 selektiv verkauft. Bei der ECO wurde im vergangenen Jahr das Management verstärkt, konsequente Wertanpassungen vorgenommen und konkrete Entwicklungsmöglichkeiten identifiziert bzw. ausgearbeitet. Das ECO Portfolio in Österreich stellt mit 31,8 % Leerstand die größte operative Herausforderung der conwert Gruppe dar. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass der Mittelwert bei der Leerstandsquote wesentlich von sieben Immobilien im Wert von rund 42 Millionen Euro und damit von einem relativ kleinen Teil unseres Immobilienvermögens beeinflusst wird. Unter der Leitung der zum Jahresbeginn 2012 für Österreich neu bestellten Regionalleiterin Jasmin Soravia arbeitet ein neues Team heute sehr konkret daran, diese Herausforderung zu bewältigen. Die Strategie für das ECO Portfolio bleibt unverändert der Abverkauf über die nächsten zwei bis drei Jahre, auch um den strategischen Fokus der conwert auf Wohnimmobilien mittelfristig nicht zu verwässern. Das vergangene Jahr stand bei der conwert im Zeichen operativer Verbesserungen. Sowohl bei Immobilienaufwendungen, als auch bei Personal und sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnte das Unternehmen die Kosten erheblich senken und dabei die Transparenz deutlich erhöhen. Durch die 2011 eingeführten Veränderungen arbeitet die conwert heute effizienter, sei es bei den nun unternehmensweit einheitlich reglementierten Auftragsvergaben oder auch im neu aufgestellten Vertrieb. Mit dem im September 2011 angekündigten Aufbau eines eigenen hausinternen Vertriebsteams konnte die conwert die Geschäftsbeziehungen zum externen Dienstleister RESAG Immobilienmakler GmbH neu ordnen und dabei die Vertriebskosten nachhaltig senken. Im Sinne der Optimierung der Kosten und der Organisation wurde auch das Direktorium der conwert per Verwaltungsratsbeschluss nach Ausscheiden von Volker Riebel im Juni 2011 nicht nachbesetzt. Vor dem Hintergrund der engen operativen Einbindung des Verwaltungsrats wurde das Direktorium auf zwei Mitglieder verkleinert. Die Geschäftsführenden Direktoren Thomas Doll, Finanzen, und Jürgen F. Kelber, Immobilienmanagement und Vertrieb, haben die operativen Aufgaben des CEO übernommen und dabei die Reorganisation ihrer jeweiligen Verantwortungsbereiche 2011 erfolgreich vorangetrieben. Trotz Verkäufen in Rekordhöhe von über 600 Millionen Euro und der mit der Konsolidierung der ECO 2011 erstmals wegfallenden externen Dienstleistungsumsätzen konnten die conwert die Wachstumsziele im Service und Drittgeschäft erreichen. Dieser Bereich soll auch künftig weiter gestärkt werden. Besonders erwähnenswert ist dabei die auch 2011 sehr erfolgreiche Zusammenarbeit mit dem deutschen Fondsanbieter DWS, die im laufenden Jahr weiter ausgebaut wird. Ich bedanke mich im Namen des Verwaltungsrats der conwert für Ihr Vertrauen im Geschäftsjahr 2011! Ziel unserer Bemühungen im vergangenen wie auch im laufenden Jahr bleibt es, den Wert des Unternehmens für unsere Kunden am Immobilienmarkt und für Sie, unsere Aktionäre, konsequent und systematisch zu steigern. Die conwert ist heute stärker denn je und ich bin überzeugt, dass das Unternehmen durch seine strategische Ausrichtung und die 2011 erfolgreich vorangetriebenen operativen Verbesserungen das Potenzial für die Marktführerschaft im deutschsprachigen Raum hat. Ihr Johannes Meran, MBA Vorsitzender des Verwaltungsrats 9

10 CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 _ verwaltete Einheiten (davon für Dritte) _ Nutzfläche 10

11 _ Immobilien und Parkplätze UNTERNEHMEN _ Mio Immobilienvermögen 11

12 STRATEGIE UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 WER SIND WIR UND WOHIN WOLLEN WIR Die conwert Immobilien Invest SE hat sich seit ihrer Gründung auf Investments in hochwertige innerstädtische Altbau-Wohnimmobilien spezialisiert. In den letzten Jahren wurde das Portfolio um Gewerbeimmobilien teilweise über Portfoliokäufe und die Übernahme der ECO Business- Immobilien AG erweitert. Als vollintegriertes Immobilienunternehmen ist conwert in den Bereichen Portfolio Asset Management, Verkauf und Dienstleistungen aktiv. Die Erzielung einer attraktiven Rendite für alle Aktionäre steht bei sämtlichen Unternehmensaktivitäten im Vordergrund. Dieses Kernziel soll durch eine Vielzahl an Maßnahmen erreicht werden: durch eine Steigerung der Mieterträge, u.a. aufgrund von Leerstandsreduktion und Realisierungen von Wertsteigerungen, durch Developmentaktivitäten und durch gezielte Immobilienverkäufe über den Buchwerten sowie Abverkäufe von Immobilien abseits des Kerngeschäfts. Zu der conwert- Gruppe gehören die Tochtergesellschaften ECO Business-Immobilien AG sowie die RESAG Gruppe in Österreich, die alt+kelber Immobilien Gruppe in Deutschland und die conwert Baudevelopmentgesellschaft in Österreich und CEE. Das Immobilienvermögen der gesamten Gruppe umfasst rund 2,8 Mrd. Damit zählt conwert zu den größten Immobiliengesellschaften in Österreich und Deutschland. Geografisch ist conwert schwerpunktmäßig in Österreich, vorwiegend in Wien, und Deutschland aktiv. Vor allem der deutsche Markt soll als Investmentstandort zukünftig weiter ausgebaut werden. Die über die Jahre erworbenen Immobilien in Tschechien, der Slowakei und Ungarn sowie Luxemburg und der Ukraine stellen nur 5,8 % am Gesamtimmobilienvermögen der conwert dar und sollen in den kommenden zwei Jahren gezielt abverkauft werden. 660 Mitarbeiter an über 53 Dienstleistungsstandorten in sechs (zentral-) europäischen Ländern bewirtschaften nicht nur die rund conwert-eigenen Immobilien, sondern erbringen auch Dienstleistungen für Dritte am Markt. Die Immobilienbewirtschaftung für große deutsche Fondsgesellschaften stellt bereits jetzt ein wichtiges Standbein im Dienstleistungssegment dar und soll auch in den kommenden Jahren kontinuierlich ausgebaut werden. CONWERT EIN VOLL INTEGRIERTER WOHNIMMOBILIENKONZERN 660 Mitarbeiter Immobilien 2,15 Mio Nutzfläche CONWERT GESCHÄFTSSEGMENTE Immobilien-Portfolio + Kauf von Immobilien + Entwicklung von Wohnimmobilien + Vermietung von Wohnimmobilien Immobilien-Verkauf + Veräußerung von Immobilien Immobilien- Dienstleistungen + Immobilien-Management + Immobilienverwaltung + Immobilienmakler & Wohnungsprivatisierungen + Immobilien-Vertrieb + Immobilienentwicklung 12

13 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Strategie und Unternehmensstruktur PORTFOLIO CONWERT PORTFOLIO NACH REGION ÖSTERREICH DEUTSCHLAND ANDERE GESAMT Anzahl Immobilien CONWERT PORTFOLIO NACH SEGMENT CONWERT WOHNEN CONWERT GEWERBE ECO GESAMT Anzahl Immobilien

14 NEUE ORGANISATION UND MEHR TRANSPARENZ CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 Zum Jahresbeginn 2011 hat das conwert Management die Implementierung einer geänderten Organisationsstruktur beschlossen. Durch die Einführung einer zentralen Holdingstruktur sowie der Zusammenführung und Straffung der Organisationseinheiten in Österreich und Deutschland sollen weitere Synergien genutzt werden. Eine Verbesserung der Effizienz und die Nutzung von Potentialen zur Kosteneinsparung werden damit einhergehen. Ein Großteil dieser Maßnahmen konnte zum Jahresende 2011 mit der Schaffung einer einheitlichen Holdingstruktur bereits erfolgreich umgesetzt werden. So besteht das Geschäftsführende Direktorium der conwert mittlerweile aus zwei Personen. Jürgen F. Kelber verantwortet das gesamte Immobilienportfolio in Deutschland, Österreich und CEE. Thomas Doll ist neben den Bereichen Finanzen und Recht nun auch für die Konzernkommunikation, die IT und das Personalwesen verantwortlich. Die zentralen Kompetenzen Asset Management, Portfolioentwicklung sowie Immobilien-Management und Service stehen im Vordergrund der neuen Ausrichtung. Des Weiteren wurde die Strategie der conwert seit Jahresanfang 2011 darauf gelegt, in den kommenden zwei bis drei Jahren Immobilien abseits des Kerngeschäfts (in CEE und im Gewerbeimmobilienbereich) abzuverkaufen. Nicht profitable Geschäfte wurden und werden schnellstmöglich je nach Kündigungsmöglichkeit beendet. Weiters wurde 2011 das Versicherungsmaklergeschäft ausgelagert. Diese Maßnahmen sollen in den Folgejahren zu weiteren Einsparungen in Höhe von 1,0 2,0 Mio pro Jahr führen. Durch die Zentralisierung des Einkaufs und der IT-Struktur sowie durch die Reduktion des Marketing-Budgets werden die Fixkosten ebenfalls weiter verringert. Die Internalisierung der Sales-Aktivitäten birgt ein weiteres Einsparungspotential von 1,5 2,5 Mio pro Jahr. Im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2011 wurden außerdem bestehende Dienstleistungsverträge mit der Wiener Privatbank nach Überprüfung auf deren Notwendigkeit in Höhe von insgesamt 700 T jährlich ersatzlos gekündigt. Das Dienstleistungsgeschäft für Dritte wird in den kommenden Jahren verstärkt ausgebaut. So hat conwert bereits das Immobilienmanagement für große Fondsgesellschaften in Deutschland übernommen und konnte sich in diesem Bereich als Spezialist am Markt positionieren. Weitere Mandate sollen in den kommenden Jahren hinzugewonnen werden. Langfristige Service-Verträge mit institutionellen Investoren stehen somit im Fokus der Geschäftstätigkeit. CONWERT BAUT EIGENES VERTRIEBSTEAM IN ÖSTERREICH AUF Das Geschäftsführende Direktorium der conwert hat Ende des dritten Quartals 2011 beschlossen, die Vertriebsaktivitäten stärker zu bündeln und ein eigenes hausinternes Vertriebsteam aufzubauen. Die Gesamtverantwortung für den Vertrieb unterliegt Jürgen F. Kelber, Mitglied des Geschäftsführenden Direktoriums, der auch bereits in den vergangenen Jahren die Makleraufgaben in Deutschland geleitet hat. Die Zusammenarbeit mit der RESAG Immobilienmakler GmbH, an der die conwert 49 % der Stimmrechte hält, wurde im Zuge einer Neuverhandlung der vertraglichen Grundlagen neu geregelt. Immobilien, die über die RESAG Immobilienmakler GmbH nicht binnen einer gewissen Zeitspanne veräußert werden können, werden anschließend hausintern vertrieben. Darüber hinaus können durch den Wegfall der Abgeberprovision Kosteneinsparungen in Höhe von ca. 1,5 2,5 Mio pro Jahr erzielt werden. Zusätzlich wird dadurch vollständige Transparenz bei den Zahlungsströmen gewährleistet. 14

15 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Unternehmensstrategie STEIGERUNG DER EIGENKAPITALRENDITE UND REDUKTION DER VERSCHULDUNGSQUOTE Durch die Vereinfachung interner Strukturen, einem effizienten Kostenmanagement, dem Abbau von Randaktivitäten, der Stärkung des Dienstleistungsgeschäfts sowie den Immobilienverkäufen und selektiven Zukäufen von Immobilienportfolien soll eine konsequente Steigerung der Eigenkapitalrendite für jeden einzelnen Aktionär erzielt werden. Im Geschäftsjahr 2011 konnte conwert bereits eine Verbesserung des Betriebsergebnisses von rund 16 % ohne Berücksichtigung von Immobilienbewertungen erwirtschaften. Des Weiteren plant conwert im Geschäftsjahr 2012 die Verschuldungsquote auf % zu reduzieren, um dadurch mehr Flexibilität für zukünftige Akquisitionen zu schaffen. PORTFOLIOSTRATEGIE Der Fokus liegt weiterhin auf der Steigerung des Portfolio-Wertes und der Profitabilität. Das Österreich-Portfolio der conwert soll weiter untergewichtet und das Deutschland-Portfolio gestärkt werden. Potentielle Portfoliozukäufe werden dementsprechend laufend evaluiert. Das Gewerbeimmobilien-Portfolio soll ebenso wie die Aktivitäten in den übrigen Regionen in den kommenden Jahren zurückgefahren werden. conwert möchte sich zukünftig wieder auf ihr Kerngeschäft Wohnimmobilien-Investments in zentralen Innenstadtlagen mit Schwerpunkt in den Märkten Deutschland und Österreich konzentrieren. NEUER VERHALTENSKODEX FÜR MITARBEITER DES CONWERT-KONZERNS Im März 2011 hat das Geschäftsführende Direktorium der conwert sich zusätzlich für die Einführung eines verpflichtenden Verhaltenskodex für alle Mitarbeiter des Konzerns entschieden, der im November 2011 in der aktuellen Form zusammen mit der neugefassten Compliance-Richtlinie vom Verwaltungsrat abgesegnet wurde. Dieser Verhaltenskodex regelt nicht nur den Umgang der Mitarbeiter des Konzerns untereinander, sondern auch den Kontakt mit sämtlichen Stakeholdern der Unter-nehmensgruppe. Ethische Grundsätze des unternehmerischen Handelns sollen dadurch auf transparente Weise sowohl nach Innen als auch nach Außen kodifiziert werden. Damit wurde 2011 ein weiterer Schritt in der konsequenten Umsetzung eines umfassenden Compliance- Managements gesetzt. 15

16 ORGANE DER GESELLSCHAFT GESCHÄFTSFÜHRENDES DIREKTORIUM CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 Mag. Thomas Doll Geschäftsführender Direktor Geschäftsbereiche: Finanzen, Controlling / Risikomanagement / IKS, Konzernrechnungswesen und Steuern, Recht und Beteiligungen, Konzernkommunikation, IT, Personal geb. 27. Dezember 1965 Jürgen F. Kelber Geschäftsführender Direktor Geschäftsbereiche: Bestandsmanagement, Dienstleistungen, Verkauf, Konzernorganisation, Fonds / Anlageprodukte, Akquisitionen, Procurement, Vertriebssteuerung geb. 21. September 1957 VERWALTUNGSRAT Johannes Meran, MBA Vorsitzender des Verwaltungsrats geb. 22.Februar 1972 Dr. Franz Pruckner, MBA Stv.-Vorsitzender des Verwaltungsrats geb. 20. Mai 1956 Mag. Kerstin Gelbmann Mitglied des Verwaltungsrats geb. 30. Mai 1974 Dr. Eveline Steinberger-Kern Mitglied des Verwaltungsrats geb. 27. Jänner 1972 Dipl. Ing. Alexander Tavakoli Mitglied des Verwaltungsrats geb. 06. August 1969 Details zu den Organen der Gesellschaft finden sich auf Seite 33 im Corporate Governance-Bericht. 16

17 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Organe der Gesellschaft Highlights 2011 HIGHLIGHTS QUARTAL QUARTAL QUARTAL QUARTAL 2011 Jänner 2011 April 2011 Juli 2011 Oktober 2011 Teilnahme an der Österreichischen Investorenkonferenz der UniCredit in Kitzbühel Teilnahme an zahlreichen Investorenkonferenzen in London, Paris, Frankfurt und Zürs conwert-direktorium wird auf zwei Mitglieder mit Mag. Thomas Doll und Jürgen F. Kelber verkleinert conwert übernimmt in Deutschland die Immobilienverwaltung für die Tower Group Februar 2011 Mai 2011 August 2011 Teilnahme an der EXPO Real in München Teilnahme an der Roadshow der Wiener Börse und Erste Bank in London Umsatzerlöse im ersten Quartal 2011 um 37 % auf 126,8 Mio gesteigert Umsatzerlöse zum Halbjahr 2011 um 71,1 % auf 373,1 Mio verbessert März 2011 Dividendenvorschlag von 0,30 aufgrund der Veröffentlichung des guten Geschäftsjahres 2010 Verhaltenskodex für Mitarbeiter des conwert- Konzerns beschlossen Neuwahl von Mag. Kerstin Gelbmann, Dr. Eveline Steinberger-Kern und DI Alexander Tavakoli in den Verwaltungsrat der conwert Juni 2011 conwert verlängert Aktienrückkaufprogramm conwert führt Aktienrückkaufprogramm nach Pause fort September 2011 Dr. Clemens Billek als neuer Leiter des Investor Relations Bereiches bestellt November 2011 Umsatzerlöse im Q3 um 85,1 % auf 681,2 Mio gesteigert conwert setzt mit Design-Wettbewerb für Geschäftsbericht 2011 auf Innovation und kreative Köpfe conwert startet den Aufbau eines gruppeninternen Vertriebsteams in Österreich Dezember 2011 Roadshow nach Helsinki, Stockholm, München, Zürich und Paris conwert führt erfolgreiche Verhandlungen mit RESAG Immobilienmakler GmbH bzgl. Neufassung der Zusammenarbeit 17

18 CO NW E R T IMMO B ILIE N INVE S T SE G E SCHÄFT SB E R ICHT 2011 Berlin Nutzfläche: m2 Leerstandsrate: 4,1 % Rendite: 5,8 % Vermietungserlöse: 6,25 /m2/m. Magdeburg Naumburg Potsdam Nutzfläche: m2 Leerstandsrate: 2,2 % Rendite: 5,8 % Vermietungserlöse: 6,45 /m2/m. Chemnitz Prag Frankfurt Wiesbaden Leudelange Nürnberg Fürth Saarbrücken München Starnberg Linz Villach KERNMÄRKTE Immobilien-Portfolio, > 20 Mio Dienstleistungs-Standorte REGIONALE MÄRKTE Immobilien-Portfolio < 20 Mio Dienstleistungs-Standorte LOKALE MÄRKTE Immobilien-Portfolio 2 5 Mio Dienstleistungs-Standorte 18 Innsbruck

19 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Operative Highlights MÄRKTE UND STANDORTE conwert hat sich zu einem der größten Immobilieninvestoren und -dienstleister in Österreich und Deutschland im Wohnungssegment entwickelt. Gesamt ist conwert an über 53 Standorten vorwiegend in Österreich und Deutschland aktiv. Städte mit überdurchschnittlicher Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung stehen dabei im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Weitere kleinere Immobilieninvestments an ausgewählten Standorten in den Ländern Slowakei, Ungarn, Tschechien, Luxemburg und der Ukraine befinden sich ebenfalls im Portfolio, werden jedoch in den kommenden Jahren sukzessive abgebaut. Die conwert-eigenen Dienstleistungsgesellschaften erbringen ihre Leistungen in Österreich und Deutschland flächendeckend sowie in der Tschechischen Republik, Slowakei, Ungarn punktuell für die Gruppe selbst und für Dritte am Markt. ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN (IN MIO ) Deutschland 46 % Österreich 48 % 2011 Übrige 6 % Leipzig NUTZFLÄCHE NACH REGIONEN (IN %) Nutzfläche: m 2 Leerstandsrate: 13,8 % Rendite: 7,0 % Vermietungserlöse: 4,75 /m 2 /M. 5 % übrige Regionen 38 % Österreich Dresden Brünn Graz Nutzfläche: m 2 Leerstandsrate: 19,1 % Rendite: 6,4 % Vermietungserlöse: 5,45 /m 2 /M. Wien Nutzfläche: m 2 Leerstandsrate: 14,3 % Rendite: 3,9 % Vermietungserlöse: 6,49 /m 2 /M. 57 % Deutschland Mio Immobilienvermögen Objekte m 2 Nutzfläche Einheiten Budapest 19

20 PORTFOLIO-HIGHLIGHTS ÖSTERREICH CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 IMMOBILIENVERMÖGEN (IN MIO ) Kennzahlen Österreich + Anzahl Objekte: Anzahl Mieteinheiten: Nutzfläche: Immobilienvermögen: 1.361,7 Mio IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH Die Transaktionen im Wiener Gründerzeit-Zinshausmarkt stiegen 2011 weiter an. Der Trend zu steigenden Preisen und fallenden Renditen dürfte sich auch 2012 in diesem Segment in moderatem Ausmaß fortsetzen. Die Wohnungseigentumsbegründung in Zinshäusern mit einem anschließenden Abverkauf der Eigentumswohnungen erwies sich für Investoren im abgeschlossenen Geschäftsjahr aufgrund der niedrigen Renditen bei der Vermietung und den hohen Verkaufspreisen für Eigentumswohnungen 2011 als besonders attraktiv. (CBRE Austria Wiener Büromarkt 2011, EHL Immoflash today 25. Jänner 2012) PORTFOLIOENTWICKLUNG In Österreich wurden im Gesamtjahr 2011 insgesamt 35 Objekte (davon 28 in Wien) verkauft. Die Anzahl der Immobilien im Heimmarkt der conwert betrug somit zum Stichtag wurden weiters keine Zinshäuser zugekauft, da conwert ihr Engagement am österreichischen Markt aufgrund der niedrigen Renditen langfristig reduzieren möchte. Bei der Anzahl der Mieteinheiten kam es im Gesamtjahr 2011 ebenfalls zu einer Reduktion um 15,8 % auf Einheiten. Die Neuvermietungsleistung in Österreich mit 518 neu vermieteten Einheiten im Berichtszeitraum war sehr zufrieden stellend. Die durchschnittliche Miete im Bestandsportfolio lag bei 7,23 / pro Monat (2010: 7,02 /). ANKAUF UND DEVELOPMENT conwert hat im Geschäftsjahr 2011 aus strategischen Erwägungen heraus keine Zukäufe in Österreich getätigt. Im Zuge von Sanierungsmaßnahmen wurden 2011 jedoch 165 Wohneinheiten saniert bzw. ausgebaut. Das Gewerbeobjekt in Urstein konnte ebenfalls fertig entwickelt werden und seinen Betrieb aufnehmen. Es handelt sich um eine multifunktionale Immobilie mit Nutzfläche und kombinierter Hotel, Gastronomie und Gewerbenutzung. Das Objekt in Fieberbrunn mit etwa Nutzfläche wurde parallel dazu fertig gestellt und bereits an den Betreiber des Hotels übergeben. Der campus21 ist mit einem IFRS-Buchwert von 102,3 Mio der größte conwert- Asset, dessen Entwicklung 2011 insbesondere vor dem Hintergrund des deutlich reduzierten Leerstands bei einer Auslastung von 81 % (2010 noch 75 %) sehr erfreulich war. In der Division i-park, die für die Vermietung von Parkplätzen in Wien zuständig ist, wurden zusätzlich weitere 453 Mietverträge unterzeichnet. 20

21 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Portfolio-Hightlights UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG Die Vermietungserlöse der conwert in Österreich im Segment Portfolio entwickelten sich im Vergleich zum Vorjahr von 75,2 Mio auf 82,5 Mio. Das ist ein Anstieg von 9,7 %, der vor allem auf die Steigerungen der Durchschnittsmieten zurückzuführen ist. Die gesamten Umsatzerlöse stiegen aufgrund des starken Verkaufsgeschäfts auf 428,8 Mio. Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) ging um 58,1 % auf 62,0 Mio nach 148,1 Mio in 2010 zurück. Das Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich ebenfalls parallel dazu auf 48,6 Mio nach 69,2 Mio wurden somit 50,3 % der gesamten Umsatzerlöse sowie 40,6 % des EBIT von conwert in Österreich erzielt. Aufgrund des positiven Marktumfelds konnte conwert im Jahr 2011 die Vermietungsaktivitäten weiter vorantreiben und 518 Mieteinheiten neu vermieten. Die Durchschnittsmieten im Segment Wohnen lagen dabei bei 5,11 //M. Bei erfolgreicher Neuvermietung von Wohnungen stiegen die Durchschnittsmieten in diesem Segment von 8,69 //M. im Jahr 2010 auf 8,72 //M. im Berichtszeitraum. Die Monatsmieten im Gewerbe-Bereich erhöhten sich ebenfalls auf 8,64 //M. nach 8,44 //M. im Jahr Die durchschnittliche Neuvermietungsmiete lag Ende 2011 in diesem Segment bei 9,86 //M. Immobilienportfolio Österreich Änderung Wien Österreich Österreich (in %) Anzahl Immobilien # (9,5) Mieteinheiten/ # 5.020/ / /6.779 (15,8) / (20,0) PKW-Stellplätze Gesamtnutzfläche (13,5) Immobilienvermögen Mio (15,6) Durchschnittsmieten //M. 5,05 5,11 4,96 3,0 Wohnen Durchschnittsmieten //M. 8,34 8,64 8,44 2,4 Gewerbe Strategischer % 3,1 3,2 1,6 100,0 Leerstand Tatsächlicher Leerstand % 11,3 15,4 16,7 7,8 Gesamter Leerstand % 14,3 18,6 18,3 1,6 Davon ECO % 32,7 31,8 31,2 (1,9) Mietsteigerung 1) % / m 2 1,3 4,3 1,8 2,5 pp. 1) nach Like-for-Like pro vermietete Fläche ohne 1010 Wien 21

22 PORTFOLIO-HIGHLIGHTS DEUTSCHLAND CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 IMMOBILIENVERMÖGEN (IN MIO ) % 29 % NUTZFLÄCHE NACH REGION/DEUTSCHLAND (IN %) Berlin Leipzig Bundesländer Potsdam Dresden 20 % 11 % 6 % Kennzahlen Deutschland + Anzahl Objekte: Anzahl Mieteinheiten: Nutzfläche: Immobilienvermögen: 1.304,0 Mio WOHNIMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND Immobilienexperten zufolge führte die Flucht in Sachwerte 2011 aufgrund des weiterhin unsicheren Finanzmarktes in Europa zu einem starken Zulauf bei deutschen Wohnungsbeständen in den großen Metropolregionen. Der sehr stabile Wohnimmobilienmarkt in Deutschland zog vor allem institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland an. Nach einer Analyse von CBRE stieg das Transaktionsvolumen bei Wohnpaketen bzw. Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten 2011 gegenüber dem Vorjahr um 44 % auf 6,1 Mrd. (CBRE Deutschland, Presseaussendung 20. Jänner 2012) Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien im zurückliegenden Jahr auf 22,6 Mrd, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Plus von 18 % entspricht. (CBRE Deutschland, Q4 Investmentmarkt Deutschland) PORTFOLIOENTWICKLUNG Aufgrund der Verkäufe von Immobilien kam es zum Stichtag zu einer Verringerung der Anzahl der Immobilien im conwert-deutschlandportfolio von zum Ende 2010 auf Objekte Ende Die Nutzfläche betrug Ende Bei der Anzahl der Mieteinheiten kam es im Gesamtjahr 2011 ebenfalls zu einer Reduktion um 7,3 % auf Einheiten. Die Neuvermietungsleistung in Deutschland mit neu vermieteten Einheiten im Berichtszeitraum war sehr zufrieden stellend. Die durchschnittliche Miete im Bestandsportfolio lag bei 6,09 / pro Monat (2010: 5,92 /). ANKAUF UND DEVELOPMENT Neben den Verkäufen ist im zweiten Quartal 2011 die Akquisition eines attraktiven Wohnimmobilienportfolios in Kernlagen von Berlin um 88,1 Mio für eine Anfangsrendite von 7,9 % vor Leerstand gelungen. Diese Aktivität ist Ausdruck der neuen strategischen Ausrichtung der conwert, die ein Wachstum des Wohnimmobilienbestandes in Deutschland vorsieht. Das Paket besteht aus insgesamt Wohn- und 160 Geschäftseinheiten. In einer rückwirkenden Partnerschaft mit dem Immobilienfonds Jargonnant Partners S.à.r.l. verkaufte conwert 80 % der Anteile an dem Portfolio behält jedoch für den Investitionszeitraum das Dienstleistungsgeschäft für das gesamte Portfolio. Der Schwerpunkt der Geschäftsaktivitäten in Deutschland lag im Jahr 2011 jedoch weiter auf der Optimierung der Bestandsimmobilien durch Wertsteigerungs- und Entwicklungstätigkeiten. Die Aktivitäten und Erfolge im Asset Management Deutschland konzentrierten sich im abgelaufenen Geschäftsjahr vor allem auf Berlin, Potsdam, Leipzig und Dresden. 22

23 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Portfolio-Hightlights UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG In Deutschland erhöhten sich die Vermietungserlöse im Segment Portfolio im Vergleich zum Vorjahr von 107,7 Mio auf 122,6 Mio. Das bedeutet einen Anstieg von 13.8 %, der vor allem auf durchgeführten Neuvermietungen und Mietanpassungen im 2011 zurückzuführen ist. Die Umsatzerlöse gesamt in Deutschland konnten aufgrund der zahlreichen Verkäufe sogar um 91,7 % auf 470,7 Mio gesteigert werden. Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) entwickelte sich ebenfalls positiv und stieg von 49,2 Mio in 2010 auf 71,9 Mio im Berichtszeitraum. Diese Entwicklung stellt eine Verbesserung von 46,1 % da. Das Betriebsergebnis (EBIT) belief sich auf 82,1 Mio nach 45,8 Mio in Somit wurden im Berichtszeitraum 55,1 % der gesamten Umsatzerlöse und 68,5 % des EBIT von conwert in Deutschland erwirtschaftet. Die Neuvermietungsleistung in Deutschland lag 2011 bei hohen Einheiten im Konzern. Die Durchschnittsmieten im Segment Wohnen lagen dabei bei 5,43 //M. Bei erfolgreicher Neuvermietung von Wohnungen stiegen die Durchschnittsmieten in diesem Segment von 5,26 //M. im Jahr 2010 auf 5,43 //M. im Berichtszeitraum. Die Monatsmieten im Gewerbe-Bereich erhöhten sich ebenfalls auf 8,11 //M. nach 7,82 //M. im Jahr In Berlin stiegen die durchschnittlichen Gesamtmieten im Jahr 2011 auf 6,25 //M. Das sind um 2,0 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Immobilienportfolio Deutschland Änderung Bundesländer (in %) Berlin Potsdam Dresden Leipzig Deutschland Anzahl Immobilien # (8,3) Mieteinheiten/ PKW-Stellplätze # 4.089/ / Gesamtnutzfläche (13,1) Immobilienvermögen Mio 310,8 195,8 64,4 249,0 484, , ,8 (9,4) Durchschnittsmieten Wohnung //M. 6,05 6,41 5,26 4,68 5,25 5,43 5,26 3,2 Durchschnittsmieten Gewerbe //M. 8,01 7,03 6,11 5,38 8,11 8,11 7,82 3,7 Strategischer Leerstand % 2,4 0,1 17,1 8,0 3,9 5,2 7,2 27,8 Tatsächlicher Leerstand % 1,7 2,1 2,0 5,8 6,2 4,5 4,0 (12,6) Gesamter Leerstand % 4,1 2,2 19,1 13,8 10,2 9,7 11,2 13,4 Davon ECO % - 12, ,4 9,6 4,2 128,6 Mietsteigerung 1) % / m 2 2,0 3,7 2,3 5,9 0,3 1,3 (2,9) 4,2 pp. 1) nach Like-for-Like pro verwaltete m / / / / / (7,3)/ 13,7 23

24 PORTFOLIO-HIGHLIGHTS ÜBRIGE REGIONEN CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE GESCHÄFTSBERICHT 2011 IMMOBILIENVERMÖGEN (IN MIO ) Kennzahlen Region Tschechien, Slowakei, Ungarn, Luxemburg & Ukraine: + Anzahl Objekte: 49 + Anzahl Mieteinheiten: Nutzfläche: Immobilienvermögen: 162,9 Mio IMMOBILIENMARKT CEE Ein besonders starkes Schlussquartal hat das Transaktionsvolumen des europäischen Gewerbeimmobilienmarktes 2011 auf 115,0 Mrd ansteigen lassen. Dieser Wert lag damit um 4 % über dem des Vorjahres. Im vierten Quartal 2011 stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorquartal sogar um 15 % und erreichte ein Volumen von 32,0 Mrd. Dies unterstreicht das Vertrauen der Investoren in den europäischen Immobilienmarkt insbesondere vor dem Hintergrund der unsicheren wirtschaftlichen Aussichten. (CBRE Deutschland, Pressemitteilung ) NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN (IN %) 9 % 8 % 13 % 10 % PORTFOLIOENTWICKLUNG Das conwert-portfolio in den übrigen Regionen umfasste zum Stichtag 49 Objekte mit Dabei werden sämtliche Aktivitäten von conwert in CEE (Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn) sowie in den sonstigen Ländern innerhalb und außerhalb der EU (aktuell Luxemburg und Ukraine) zu dieser Region gezählt. Verkäufe von Immobilien fanden ausschließlich in Tschechien mit 11,9 Mio statt. Die Strategie von conwert in der übrigen Region ist weiterhin der schrittweise Rückzug aus sämtlichen Märkten, in denen die conwert nicht über die kritische Masse verfügt, um profitabel wachsen zu können und ein Fokus auf die Kernregionen Deutschland und Österreich. Slowakei Ungarn Ukraine Tschechien Luxemburg 60 % VERMIETUNG & DEVELOPMENT Das Gesamtjahr 2011 war vor allem von der Fertigstellung von im Bau befindlichen Projekten geprägt. So konnte das ECO-Objekt Prospekt Lenina in Zaporizhzia in der Ukraine mit Ende 2011 fertig gestellt und übernommen werden. Die insgesamt fünf im Bau befindlichen Liegenschaften in Tschechien umfassten in Summe bzw. 225 Einheiten. Die Bautätigkeit konnte hier im Geschäftsjahr 2011 ebenfalls abgeschlossen werden. 67,6 % der Einheiten waren mit Ende des Geschäftsjahres bereits vermietet. Bei dem ECO Büro-Objekt in Luxemburg in Leudelange konnten weitere Vermietungserfolge erzielt werden. So waren zum Stichtag bereits der insgesamt vermietet. Zu den weiteren Highlights im Dezember 2011 zählte der Immobilienverkauf von Gorkeho 17. In der Slowakei wurde der Bau des Projektes Bastova fortgesetzt. In den übrigen Regionen wurden in 2011 in Summe insgesamt bzw. 356 Einheiten neu vermietet. UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG In der übrigen Region erhöhten sich die Vermietungserlöse im Segment Portfolio im Vergleich zum Vorjahr von 5,6 Mio auf 6,0 Mio. Das bedeutet einen Anstieg von 7,1 %, der vor allem auf eine verbesserte Vermietungsleistung zurückzuführen ist. Bei den Umsatzerlösen gesamt in den übrigen Regionen kam es sogar zu einer Verbesserung um 132,5 % auf 19,3 Mio. Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) entwickelte sich leicht negativ und verringerte sich von 3,6 Mio in 2010 auf (0,4) Mio im Berichtszeitraum. Diese Entwicklung stellt eine Verschlechterung von 111,1 % da. Das Betriebsergebnis (EBIT) belief sich auf (3,9) Mio nach (2,6) Mio in 2010, was im Wesentlichen auf den Wegfall sonstiger betrieblicher Erträge zurückzuführen ist. 24

25 INTRO SEGMENTBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNABSCHLUSS ANHANG UNTERNEHMEN Highlights Verkäufe HIGHLIGHTS VERKÄUFE Die Verkaufsumsätze erreichten mit 613,3 Mio im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2011 einen Rekordwert in der Geschichte der conwert und lagen um 88,6 % über jenen des Geschäftsjahres Mit Verkaufsumsätzen von 309,0 Mio in Österreich und 292,9 Mio in Deutschland verteilten sich die Aktivitäten gleichmäßig auf die zwei Kernmärkte der conwert. Der Verkaufsumsatz in den übrigen Regionen betrug 11,5 Mio. Das ambitionierte Gesamtjahresziel von bis zu 600 Mio, welches das Management zu Beginn des Jahres 2011 bekanntgegeben hatte, konnte mit diesem Ergebnis sogar noch übertroffen werden. Im Vergleich mit den in der Bilanz abgebildeten IFRS-Werten lag die durchschnittliche Gewinnmarge bei den verkauften Objekten bei 8,7 %. Der IFRS Gewinn betrug somit in Summe 49,1 Mio. Das EBIT in diesem Geschäftssegment betrug im abgeschlossenen Geschäftsjahr ,9 Mio und übertraf das Ergebnis des Vorjahres (EBIT 2010: 22,2 Mio ) damit um 25,7 %. Mittelfristig hält conwert am Ziel fest, den Österreich-Anteil am Gesamtimmobilienportfolio auf 500,0 600,0 Mio zu reduzieren. Das Immobilienportfolio außerhalb der Kernmärkte Österreich und Deutschland soll ebenfalls weiter abgeschichtet werden. Insgesamt wurden Wohneinheiten im abgeschlossenen Geschäftsjahr seitens conwert veräußert. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro lag bei 1.354,0. Der Liquiditätsbeitrag aufgrund der Immobilienverkäufe für die conwert-gruppe betrug zu Ende des Geschäftsjahres 2011 aus diesem Segment 250,4 Mio. Die Veräußerung eines großen Portfolios an Wiener Zinshäusern im Gesamtwert von über 95,8 Mio stellte den größten Verkauf in Österreich im Gesamtjahr 2011 dar. Dieses Portfolio schloss auch eine Immobilie im Wert von über 45,0 Mio aus dem Bestand der ECO Business- Immobilien AG mit ein. Ende des Geschäftsjahres 2011 wurde weiters u.a. die Immobilie Albertgasse 35 in 1080 Wien, der bisherige Unternehmenssitz der conwert, verkauft. Zu den Highlights in Deutschland zählte ein Portfolio-Verkauf im Wert von 77,5 Mio in Berlin. Es handelt sich dabei um das Wohnimmobilienpaket Berolinum mit Einheiten und etwa Des Weiteren hatte conwert Anfang des dritten Quartals 2011 den Beteiligungsprozess für das Berlin Coinvest-Portfolio abgeschlossen. Jargonnant Partners S.a.r.l. beteiligt sich zu 80 % an dem Portfolio, das conwert im ersten Quartal 2011 für rund 88,0 Mio erworben hatte. 20 % sowie eine darüber hinausgehende Gewinnbeteiligung auf das Gesamtportfolio verblieben bei conwert. Die Verkaufsumsätze in den übrigen Regionen im Geschäftsjahr 2011 lagen mit 11,5 Mio um ein Vielfaches über jenen aus der Berichtsperiode 2010 mit 0,8 Mio. Insgesamt konnten im Berichtszeitraum in diesen Märkten fünf Wohnobjekte mit 111 Einheiten veräußert werden, davon 4 Zinshäuser in Tschechien. 613,3 Mio Kumulierter Verkaufsumsatz 8,7 % Gewinnmarge über den IFRS-Werten G&V Kennzahlen Segment Verkauf Änderung (in %) Umsatz 613,3 325,1 88,6 Österreich 309,0 222,0 39,2 Deutschland 292,9 102,4 186,0 Übrige Regionen 11,5 0,8 >100 EBIT 27,9 22,2 25,7 EBT 27,9 22,2 25,7 25