ALTERNATIVE ATTRAKTIVE M NEYSERVICE. Niedrige Habenzinsen, kombiniert mit niedrigen Sollzinsen eine idealer Nährboden für die Flucht in Sachwerte

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2 M NEYSERVICE ATTRAKTIVE Immobilien ALTERNATIVE Niedrige Habenzinsen, kombiniert mit niedrigen Sollzinsen eine idealer Nährboden für die Flucht in Sachwerte Traumhaus: Gemessen am Einkommen, den Immobilienpreisen und Kreditzinsen, ist das Wunschobjekt noch günstig zu finanzieren etongold, Betongold und nochmals Betongold. Der B seit Monaten anhaltende Drang der Bundesbürger in Immobilien bewegt nicht nur die Hauspreise, sondern auch die Deutsche Bundesbank. Sie will plötzlich Preisübertreibungen in einigen regionalen Teilmärkten nicht mehr ausschließen. Doch für die Verteuerung der wiederentdeckten Anlageform Immobilien gibt es gute Gründe. So trägt allein schon die zunehmende Wohnungsknappheit in vielen Großstädten viel zum Preis- und Mietanstieg bei, sagt Andreas Mense, Ökonom an der Universität Erlangen und Mitautor der Studie Wohnungspreise und Mieten steigen 2013 in vielen deutschen Großstädten weiter. Einen weiteren Grund nennt die Deutsche Bundesbank selbst: Flucht in als sicher geltende Anlagen ist ein bedeutender Sonderfaktor, insbesondere in den Ballungsgebieten. Baugeld 200 Euro pro Monat billiger. Dazu kommen seit diesem Jahr einmalig günstige Hypothekenzinsen und ungewohnt mäßige Renditen traditioneller Anlageformen. So verführen die in unsicheren Zeiten besonders begehrten Bundeswertpapiere angesichts minimaler Renditen kaum zum Kauf. Die zehnjährige Bundesanleihe kompensiert mit 1,4 Prozent Bruttorendite nach Abzug von Abgeltungsteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer nicht mal mehr die jährliche Geldentwertung. Wenn die Habenzinsen am Boden liegen und gleichzeitig Baugeld günstig zu haben ist, dann lockt schnell der Kauf einer Eigentumswohnung. Historisch tiefe Kreditzinsen von weniger als drei Prozent für zehnjährige Darlehen machen die Fremdfinanzierung einmalig günstig. Die Monatsbelastungen für ein Euro-Darlehen fallen heutzutage bei zwei Prozent anfänglicher Tilgungsrate mit rund 383 Euro überschaubar aus. Wer seine Kaltmiete zu dieser Summe in Relation setzt, erkennt schnell, wie viel Baugeld er sich leisten kann. Noch vor rund fünf Jahren erschwerten Zinsen um fünf Prozent den Eigentumserwerb. Wer damals zur Bank ging, überweist ihr seither je Euro-Hypothek allmonatlich 583 Euro. Ungewohnte Preissprünge... Das Dilemma: Die Goldgräberstimmung am heimischen Immobilienmarkt macht 2 Fotos: Dreamtime, 123RF Composing: FOCUS-MONEY

3 die eigenen vier Wände fast im Monatsrhythmus teurer. Seit 2006 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen laut dem Internet-Portal immowelt.de in München um 15 Prozent, in Berlin um 18 und in Hamburg um 22 Prozent. Auch in kleineren Städten zogen die Preise an: In Regensburg um 21, in Oldenburg um 25 und in Trier um 26 Prozent. Für das Gesamtjahr 2012 prophezeit die Deutsche Bundesbank einen weiteren Preisanstieg um drei bis vier Prozent. Für die sieben wichtigsten deutschen Großstädte erwartet sie sogar einen Anstieg um elf Prozent. Der Run in Betongold zeigt Wirkung: Manche wittern bereits eine Marktüberhitzung. Doch am Ende geben die meisten Fachleute Entwarnung, vermuten die Preisblase allenfalls bei luxuriösen Neubauprojekten in Berlin, München und Hamburg. Für Verallgemeinerungen aber ist der heimische Immobilienmarkt viel zu heterogen. Schon von Straße zu Straße, von Haus zu Haus unterscheiden sich die Preistendenzen bisweilen stark. Bei den zuletzt gesehenen Preissprüngen handelt es sich zudem vielerorts eher um Anpassungen. Ein Blick in die Vergangenheit offenbart, dass die Preise im vergangenen Jahr erstmals über dem Niveau von 1995 lagen. Zuvor waren sie bis 2005 beinahe durchgängig gefallen, sagt Eva Grunwald von der Deutschen Bank. Inflationsbereinigt liegen die Preise sogar ein knappes Fünftel unterhalb des alten Niveaus und nahmen 2010 zum ersten Mal überhaupt im Betrachtungszeitraum zu. Gute Konjunktur, aber wenige Neubauten. Auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) konstatiert in seiner jüngsten Studie: Derzeit gibt es keine Anzeichen für eine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt. Vielmehr folgen die Preise der starken konjunkturellen Entwicklung und der zu geringen Bautätigkeit (s. Grafik unten). Was wir derzeit beobachten, sind Nachholeffekte, sagt IW-Immobilienexperte Ralph Henger. Darüber hinaus wirkt die hierzulande typische konservative Hausfinanzierung mit relativ hohem Eigenkapitalanteil stabilisierend bei Preisrückgängen. Aktuell ist eher zu beobachten, dass der Eigenkapitalanteil steigt und die Kredite schneller zurückgezahlt werden, sagt Professor Michael Voigtländer, Mitautor der IW-Studie.... und dennoch erschwinglich. Zudem ist im internationalen Vergleich die Wohnkostenbelastung hierzulande noch gering. Selbst in München lebt es sich noch deutlich günstiger als in Paris, London oder Madrid. Deutschland ist das einzige Land, wo die Erschwinglichkeit deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt liegt. Der Erschwinglichkeitsindex er setzt die Hauspreise in Relation zu den verfügbaren Einkommen fällt seit dem Jahr 2000 fast kontinuierlich gen Süden (s. Grafik unten links). Das aktuell erreichte Indextief signalisiert, dass es einer Familie relativ leicht fällt, Wohnungseigentum zu finanzieren. So lässt sich vorrechnen, dass unter der Annahme, dass die Erschwinglichkeit bis 2020 auf ihren langfristigen Durchschnitt zurückgeht, die Hauspreise noch Luft nach oben haben. Wenn etwa die durchschnittliche Wachstumsrate des verfügbaren Einkommens bei zwei Prozent läge, könnten sich die Hauspreise um fünf Prozent pro Jahr erhöhen. Erst dann wird im Jahr 2020 wieder ein Erschwinglichkeitsindex von 100 erreicht. Die Botschaft von der Bezahlbarkeit hören viele Bundesbürger gern. Denn mittlerweile bewerten nach einer Postbank-Studie 71 Prozent der Berufstätigen, die ihre Altersvorsorge aufstocken wollen, das Eigenheim als besonders sichere Anlageform. Sie macht unabhängig von Mietsteigerungen und Wohnungsnot. Im Ruhestand entlastet obendrein die nicht mehr anfallende Miete den Geldbeutel. Kein Wunder, dass gut 50 Prozent mehr als noch im Vorjahr den Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses planen. Dank der steigenden Nachfrage dürfte die Bundesbank mit ihrer Prognose richtig liegen, dass das Rückschlagpotenzial der Immobilienpreise in Deutschland bisher insgesamt begrenzt ist. MICHAEL GROOS Leichter bezahlbar als früher Eine Kombination aus historisch niedrigen Zinsen, steigenden Nettoeinkommen und noch attraktiven Immobilienpreisen macht es möglich, dass die eigenen vier Wände hierzulande für viele Familien ungewöhnlich leicht zu finanzieren sind. Zu wenig Nachschub Weil im Verhältnis zur Nachfrage in Deutschland zu wenig gebaut wird, drohen Wohnungsmangel und Mietsteigerungen. Keine guten Aussichten für einen sorgenfreien Ruhestand. Wer sich vor unbezahlbaren Mieten schützen will, investiert ins Eigenheim. Erschwinglichkeit von deutschen Immobilien 2000 = 100 verfügbares Einkommen Pkte 130 Angebot und Nachfrage bei Wohnungen Anzahl in Millionen Mio. 1,0 110 neue Wohnungen 0,8 Erschwinglichkeitsindex Hauspreise neue Haushalte 0,6 0,4 50 0, Quelle: Deutsche Bank 30 Quelle: Feri EuroRating Services 1996 bis bis Foto: Dreamtime 3

4 MONEYSERVICE Baupläne: Nur wer seine Finanzierung sauber kalkuliert, erspart sich später schlaflose Nächte Zinsen animieren zum Finanzieren Die historisch tiefen Habenzinsen reizen kaum noch, Ersparnisse auf die hohe Kante zu legen. Es macht eher Sinn, das niedrige Zinsiveau für die Finanzierung der eigenen vier Wände einzusetzen. Zinsen für Baugeld und Festgeld Baugeld, 10 Jahre Euro Festgeld über 6 Monate % Hausfinanzierung Einmalig günstig Die Mieten steigen, doch Baugeld wird immer günstiger. Höchste Zeit, vom Mieter zum Eigentümer zu avancieren Quelle: biallo.de Tilgung bestimmt Laufzeit Über die Qualität einer Baufinanzierung entscheidet nicht nur die Zinshöhe. Auch die Tilgungsleistung beeinflusst wichtige Parameter wie die Zeit bis zur Schuldenfreiheit. Anfangstilgung 1 Prozent 2 Prozent 3 Prozent Darlehensbetrag Euro Sollzins 2,60 Prozent monatliche Kreditrate 300,00 Euro 383,33 Euro 466,67 Euro Restschuld nach 10 Jahren Euro Euro Euro Darlehen komplett 49 Jahren u. 32 Jahren u. 24 Jahren u. getilgt nach* 4 Monaten 1 Monat 1 Monat *bei unveränderten Konditionen 0 Quelle: Interhyp M itte November war es so weit: Der FMH-Baugeld- Index für zehnjährige Hypotheken durchbrach erstmals die 2,55-Prozent-Schallmauer. Zwei Jahre zuvor mussten Häuslebauer im Schnitt noch 3,5 Prozent zahlen. Die Zinsschmelze hat Signalwirkung: Denn eine der stärksten Triebfedern für die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, ist und bleibt das Zinsniveau. Rund 41 Prozent der von Interhyp und Immobilienscout24 im Rahmen ihres Immobilienbarometers Befragten geben an, die derzeit günstigen Baugeldkonditionen nutzen zu wollen. Frühere Generationen mussten tiefer in die Tasche greifen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Wer zwischen 1980 und 1990 eine Hypothek mit zehnjähriger Zinsbindung aufnahm, musste nach Angaben des Internet-Portals FMH im Schnitt horrende 8,73 Prozent zahlen. In der Zeit von 1990 bis 2000 waren es mit 7,69 Prozent mehr als doppelt so viel wie heute. 4 Fotos: Canstockphoto, Dreamtime

5 Der Zinsunterschied hat es in sich. Bei 2,6 Prozent beträgt die Monatsbelastung eines Euro-Darlehens mit zwei Prozent Anfangstilgung nur 767 Euro. Heutzutage reichen 1000 Euro so viel zahlen viele Mieter an ihren Vermieter pro Monat, um mit Ersparnissen plus Kredit eine Eigentumswohnung im Wert von Euro zu erstehen (s. Beispielrechnung S. 6). Fazit: Mehr Mieter denn je sollten prüfen, ob sich Betongold rechnet. Finanzierungsrisiken reduzieren. Aber Achtung: Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten die größte Investition ihres Lebens. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanziert, geht extrem langfristige Verpflichtungen ein. Die damit unweigerlich verbundenen Risiken lassen sich zwar nicht ganz vermeiden, aber deutlich verringern. Dies gelingt potenziellen Immobilienkäufern, wenn sie vor dem Erwerb folgende Regeln beachten: Grundsätzlich gilt für selbst genutzte Objekte: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Wer zwischen 20 und 30 Prozent des Objektpreises an Erspartem einbringt, finanziert solide. Zudem sollten Bauherr und Bank stets prüfen, ob zinsgünstige KfW-Förderdarlehen in Anspruch genommen werden können. Wer mehrere Finanzierungsformen miteinander kombiniert, etwa ein Bauspar- und ein Bankdarlehen, muss gut rechnen können. Oder er muss seinen Berater nach dem Effektivzins des Gesamtpakets fragen, um Alternativen zu prüfen. Wer den günstigsten Geldgeber finden will, muss Zeit investieren. Und sich vor dem Beratungsgespräch Gedanken machen über die benötigte Kreditsumme, die Höhe der Anfangstilgung und die Zinsbindungsfrist. Grundsätzlich sollte in Zeiten niedriger Kreditkosten die Zinsbindungsfrist mindestens zehn Jahre und die Anfangstilgung mindestens zwei Prozent betragen. Reserve sicherstellen. Und unter dem Strich sollten Reserven für unvorhergesehene Handwerkerleistungen übrig bleiben. Ebenso sollten der vertraute Lebensstandard und die lieb gewonnenen Hobbys nicht unter der Hausfinanzierung leiden. Denn die Zeit bis zum Tilgungsende ist lang. Finanzielle Engpässe können einem die Freude am Eigenheim schnell verleiden. Einmalige Chancen, ihren Lebensstandard trotz Hypothek sogar zu verbessern, bieten sich jenen, die ihre Restschuld bald prolongieren müssen. Dank der im Vergleich zu ihren Altkonditionen deutlich niedrigeren Kreditkosten lässt sich die Haushaltskasse merklich entlasten. Um die Sparmöglichkeiten auszuloten, sollten sich Anschlussfinanzierer rechtzeitig etwa sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung mehrere Angebote einholen. Für die Wahl des Kreditgebers können, abgesehen vom günstigeren Effektivzins, auch Vorteile in der Tilgungsphase den Ausschlag geben. Im Idealfall erlaubt die Bank jährliche Sondertilgungen ebenso wie mehrmalige Veränderungen des Tilgungssatzes während der Laufzeit ohne Zinsaufschlag. Von solchen Freiheiten profitieren jene Schuldner, bei denen sich die finanziellen Verhältnisse überraschend, etwa durch extreme Gehaltssprünge oder Erbschaften, INTERVIEW Immobilien bleiben erschwinglich Eva Grunwald, Leiterin der Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, über die aktuellen Trends am deutschen Immobilienmarkt FOCUS-MONEY: Während die Zinsen angenehm günstig sind, verteuern sich Immobilien. Wie geht s weiter? Eva Grunwald: Im vergangenen Jahr sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien im Durchschnitt um sechs Prozent gestiegen. Dabei war die Preisdynamik in Top-Lagen, insbesondere der Metropol-Regionen, deutlich höher als in einfachen Lagen. Dieser Trend wird sich unserer Einschätzung nach fortsetzen. Wir erwarten, dass die Hauspreise bis 2015 im Schnitt jährlich um rund fünf Prozent steigen werden, wobei die regionalen Unterschiede jedoch erheblich sein sollten. Insbesondere in den wirtschaftsstarken Regionen werden die Preise weiter anziehen. MONEY: Droht sogar eine Preisblase? Grunwald: Eine Blase am deutschen Immobilienmarkt sehen wir nicht. Die nominellen Preise für Wohnimmobilien bewegen sich heute etwa auf dem Niveau von Gemessen am verfügbaren Einkommen, liegen die Hauspreise sogar rund 20 Prozent unter ihrem langfristigen Durchschnitt. Wegen der günstigen Zinsen schlagen steigende Hauspreise und Finanzierungsvolumina in der monatlichen Belastung der Haushalte derzeit kaum zu Buche. Immobilien bleiben daher auch für den normalen Häuslebauer erschwinglich. MONEY: Was empfehlen Sie also Mietern? Grunwald: In vielen deutschen Städten sind die Mieten deutlich schneller gestiegen als die Immobilienpreise. So sind in Berlin die Mieten in den letzten fünf Jahren für neue Objekte um fast 25 Prozent und für den Bestand um rund zwölf Prozent gestiegen, während sich Einfamilienhäuser im gleichen Zeitraum nur um knapp drei Prozent verteuert haben. In den nächsten Jahren ist mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen. Gründe dafür sind unter anderem die steigende Zahl der Haushalte, der Trend zum Wohnen in der Stadt, aber auch die Umlage der Kosten für energetische Sanierungen. Wer heute 1000 Euro Miete zahlt, kann mit derselben monatlichen Belastung eine Wohnung für Euro in rund 15 Jahren komplett abbezahlen. Mieter sollten daher prüfen, ob angesichts steigender Mieten und niedriger Hypothekenzinsen der Erwerb einer eigenen Immobilie in Frage kommt. MONEY: Gilt die Empfehlung auch für Kapitalanleger? Grunwald: Deutsche Immobilien gelten als sicherer Hafen, weil sich deren Wertentwicklung weitgehend unabhängig von den Kapitalmärkten vollzieht. Darüber hinaus bieten sie als Sachwert einen Schutz vor Inflation. Kapitalanleger suchen Sicherheit und Alternativen zu niedrig verzinsten Geldanlagen, die nach Abzug von Inflation und Abgeltungsteuer oftmals eine Negativrendite erzielen, während die durchschnittlichen Mietrenditen weiterhin über vier Prozent bleiben. Darüber hinaus bieten Häuser und Wohnungen als Sachwert einen Schutz vor Inflation. Solange die Märkte volatil bleiben und die Euro-Krise nicht abschließend gelöst ist, wird weiterhin Liquidität in den deutschen Immobilienmarkt fließen. 5

6 MONEYSERVICE verbessern. Auch eine Senkung der Monatsrate sollte möglich sein, wenn beispielsweise Geld für die Ausbildung der Kinder oder eine teure Reparatur gebraucht wird. Zinsanstieg gefährdet die Anschlussfinanzierung. Was Kreditnehmer generell nicht in den Griff bekommen, ist die Entwicklung der Kapitalkosten. Die kann sich am Ende der Zinsfestschreibung als dramatisch erweisen, wenn sich das allgemeine Zinsniveau, beispielsweise als Folge von Inflation oder Bontitätsverfall der Bundesrepublik Deutschland, verdoppelt oder verdreifacht hat. Wenn dann das Nettogehalt dem Zinstrend nicht gefolgt ist, kann das Traumhaus schnell zum Albtraum werden. Beispiel: Für Euro zu rund 2,60 Prozent Effektivzins zahlen Kreditnehmer für Baugeld mit zehnjähriger Zinsfestschreibung heutzutage pro Monat 300 Euro bei den üblichen ein Prozent anfänglicher Tilgung. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist stehen dann noch Euro Restschuld zu Buche. Ist der Zins bei der Prolongation des Darlehens gegenüber dem heutigen Tief unverändert, sinkt die Monatsrate ab 2022 für weitere zehn Jahre auf 266 Euro. Eine angenehme Entlastung. Liegen die Kreditkosten 2022 aber höher, bei beispielsweise vier Prozent, ergeben sich 369 Euro als Monatsbelastung. Die 69 Euro Mehrausgabe sollte der Hausbesitzer stemmen können. Doch geht die Kalkulation auch noch auf, wenn die in der Vergangenheit üblichen Durchschnittswerte erreicht werden? Steigen die Baugeldzinsen etwa auf sechs Prozent, verlangt die Bank Monat für Monat plötzlich 517 Euro. Also 217 Euro mehr als heute pro Euro Darlehen. Für Euro wären schon 651 Euro mehr aus dem Nettogehalt zu zahlen. Zinsänderungsrisiken minimieren. Die kaum auf lange Sicht kalkulierbare Zinstendenz gilt es also in den Griff zu bekommen. Zwei Möglichkeiten bieten sich an. Entweder reduziert der Schuldner seine Restschuld, indem er schon jetzt mit mehr als einem Prozent den Tilgungsdienst beginnt. Bei drei Prozent schmilzt die Restschuld nach zehn Jahren bereits auf Euro. Selbst ein Anstieg der Zinsen auf sechs Prozent im Jahr 2022 verteuert Eigenkapital als Puffer Ein hoher Eigenkapitalanteil bei der Hausfinanzierung drückt den Sollzins und bietet Schutz vor Zwangsvollstreckungen. Die zu hohe Privatverschuldung vieler Haushalte in Europas Randstaaten führte bei Immobilien zu Blasenbildung und Preisverfall. Verschuldung privater Haushalte Gross-Debt-to-Income-Ratio in Prozent Spanien Niederlande Irland Großbritannien Deutschland Quelle: Feri EuroRating Services Pkte die Monatsraten des verbliebenen Anschlussdarlehens von heute 300 Euro auf vielleicht eher verkraftbare 384 Euro bei dann unterstellter einprozentiger Tilgung. Auch eine längere Zinsbindungsfrist macht unabhängiger vom Auf und Ab der Märkte. Der Zinsaufschlag für 20 Jahre Ruhe liegt aktuell bei rund 0,6 Prozentpunkten. Stressfreie Finanzierungen kommen gut an: Der Anteil zwanzigjähriger Darlehensverträge steigt seit zwei Jahren an. Im Vergleich zur Phase höherer Baugeldzinsen im Sommer 2011 verfünffachte sich ihr Anteil nach Erkenntnissen der Interhyp. Viele Darlehensnehmer haben die Gunst der Stunde genutzt und die historisch niedrigen Zinsen der letzten Monate langfristig fixiert, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp. Sie gehen damit auf Nummer sicher und schützen sich vor den finanziellen Risiken, die mit zukünftigen Zinserhöhungen verbunden sind. Ganz unabhängig von den Zinszyklen machen sich jene, die ihre Konditionen auf 30 Jahre festschreiben. Dann wissen sie, welche Monatsbelastungen bis zum Tilgungsende auf sie zukommen. Und am Ende können sie mit Sicherheit ihr Eigenheim schuldenfrei genießen. Ein 30-jähriges Volltilgerdarlehen kostet je nach Eigenkapitalanteil monatlich rund 450 Euro pro Euro. Wer so seine eigenen vier Wände finanziert, braucht sich im Ruhestand keine Sorgen mehr um die Entwicklung des FMH-Baugeld-Index zu machen. Was kann ich mir leisten? MICHAEL GROOS Bevor die Immobiliensuche beginnt, klären Kaufwillige ihre finanziellen Verhältnisse ab. Die Höhe der aktuellen Kaltmiete sowie das zur Verfügung stehende Eigenkapital verraten schnell, wie teuer das eigene Dach über dem Kopf sein darf bisherige Kaltmiete 1000,00 Euro Jahresmiete 12000,00 Euro Sollzinsbindung 10 Jahre Sollzinssatz (pro Jahr in Prozent) 2,60 anfängliche Tilgung in Prozent 2,00 Damit lässt sich ein Darlehen bedienen in Höhe von ,57 Euro* Eigenkapital 50000,00 Euro maximaler Anlagebetrag ,57 Euro Zur Ermittlung des maximalen Immobilienpreises sind zu berücksichtigen: Kosten für Umbau/Modernisierung 0 Sicherheitsaufschlag 15543,48 Euro Maklercourtage 9710,92 Euro Notar- und Grundbuchkosten 4080,22 Euro Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent 9520,51 Euro maximaler Kaufpreis also ,45 Euro *Restschuld nach 10 Jahren: ,13 Euro Quelle: Interhyp 6 Foto: Dreamtime

7 Die Inhalte des Sonderdrucks stellen einen auszugsweisen Nachdruck des in der FOCUS-MONEY-Ausgabe 50/2012 erschienenen Artikels Attraktive Alternative dar. Dieser wurde redaktionell unabhängig verfasst. Die Deutsche Bank hat nachträglich um einen Sonderdruck gebeten. GEBÄUDESANIERUNG Fassaden-Wechsel: Wer modernisiert, wird vom Staat über KfW und Bafa subventioniert Formidables Fundament Energie ist teuer. Laut Statistischem Bundesamt lagen im Oktober die Preise für leichtes Heizöl um 11,3 Prozent über Vorjahresniveau. Gas verteuerte sich im selben Zeitraum um 3,2 Prozent. Das traf vor allem Bewohner älterer, unsanierter Immobilien, die überdurchschnittlich viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigen. Wer als Eigentümer eines modernisierungsbedürftigen Hauses sein Geld nicht verheizen will, sollte daher über eine energetische Sanierung zum Effizienzhaus nachdenken. Nach Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur lässt sich so der Energieverbrauch um bis zu 80 Prozent reduzieren. Zwar scheuen manche Modernisierungswillige die Kosten. Aber das muss nicht sein. Denn der Staat greift Modernisierern mit Subventionen der KfW Bankengruppe und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) finanziell unter die Arme. Alternativ eignet sich auch ein Bausparvertrag ideal zur Sanierung der eigenen vier Wände. Wer seine betagte Immobilie komplett auf das Niveau von KfW- Effizienzhäusern der Typen 55, 70, 85, 100 oder 115 aufrüstet, wird von der KfW mit günstigen Darlehen zum Effektivzins von einem Prozent bis zu einer Darlehenshöhe von Euro je Wohneinheit belohnt (Programm-Nummer 151). Je niedriger die Typenziffer ist, desto geringer ist der Energieverbrauch. So benötigt etwa ein Effizienzhaus 55 nur 55 Prozent der Energie, welche der Gesetzgeber als Maximum für Neubauten vorschreibt. Neben der Wärmedämmung von Wänden, Decken und Dachflächen unterstützt die KfW auch den Einbau moderner Fenster und Heizungsanlagen. Wichtig: Gefördert werden von der Staatsbank nur Objekte, für die vor dem ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige eingereicht wurde. Das KfW-Darlehen ist binnen zwölf Monaten nach Zusage abzurufen. Ab dem 13. Monat verlangt die KfW für den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag eine Bereitstellungsprovision von 0,25 Prozent pro Monat. Abhängig vom jeweiligen Energiewert des Objekts fließen Tilgungszuschüsse zwischen 2,5 und 12,5 Prozent (s. Tabelle oben r.). Wer etwa ein Gebäude aus den 30er-Jahren mit einem KfW-Kredit über Euro auf das Effizienzniveau 100 (s. Tabelle re.) aufrüstet, erhält fünf Prozent Bonus auf die Kreditsumme macht 2500 Euro. Lässt der Bauherr in einem Aufwasch noch eine solarthermische Anlage für Warmwasser und Heizung installieren und zudem den alten Kessel gegen einen neuen Brennwertkessel tauschen, kassiert er von der Bafa ( nochmals Zuschüsse über 2000 Euro. Und zieht der Modernisierer auch einen Sachverständigen zu Rate, kann er dessen Honorar über das KfW-Programm Nummer 431 zu 50 Prozent bis zu einer Höchstsumme über 4000 Euro refinanzieren. Tipp: Auch wer mit Eigenmitteln saniert, geht bei der KfW nicht leer aus. Je nach Effizienzklasse des Objekts macht das Institut Investitionszuschüsse bis maximal Euro locker (s. Tabelle rechts oben). Anträge müssen Bauherren vor Beginn der Sanierung über die Hausbank bei der KfW stellen. Clou: Die Staatsbank (Tel. 0800/ ) billigt stets den günstigsten Zins zu. Ist dieser am Tag des Antragseingangs niedriger als zum Zeitpunkt der Zusage, werden die Konditionen zum Zeitpunkt des Antragseingangs gewährt. Liegen hingegen die Zinsen bei Kreditzusage niedriger, erhält der Darlehensnehmer diese zugesprochen. Im Gegenzug sind Bauherren gezwungen, binnen neun Monaten nach Auszahlung des Darlehens den programmgemäßen Einsatz der Mittel nachzuweisen. TS Energetische Komplettsanierung Was die KfW-Bankengruppe den Bauherren an Tilgungs- und Investitionszuschüssen gewährt KfW-Effizienzhaus Kreditvariante Zuschuss-Variante (EH) Tilgungszuschuss 1)2) Investitionszuschuss 1)3) EH 55 12,5 % (max Euro) 20,0 % (max Euro) EH 70 10,0 % (max Euro) 17,5 % (max Euro) EH 85 7,5 % (max Euro) 15,0 % max Euro) EH 100 5,0 % (max Euro) 12,5 % (max Euro) EH 115 2,5 % (max Euro) 10,0 % (max Euro) EH Denkmal 2,5 % (max Euro) 1) pro Wohneinheit in Bezug auf die maximale Kreditsumme respektive förderfähigen Baukosten über Euro; 2) KfW-Programm-Nr. 151; 3) KfW-Programm-Nr. 430; Solide Strategie SANIERUNGS-MASSNAHME Komplettsanierung eines Einfamilienhauses zu einem KfW-Effizienzhaus 100 mit professioneller Baubegleitung durch einen Sachverständigen und Installation einer Solarthermieanlage für Warmwasser und Heizung plus Austausch des alten Gaskessels gegen einen neuen Brennwertkessel: DARLEHEN Darlehenssumme (KfW-Programm 151) Euro Darlehenszins (nominal) 1 % p. a. Laufzeit 10 Jahre tilgungsfreie Anlaufjahre 1 Jahr Tilgungszuschuss (5% des Darlehens) 2500 Euro 1) anfänglicher Tilgungssatz 11,24 % Effektivzins (f. d. Dauer d. Zinsbindung) 0,03 % Annuität 1. bis 12. Monat 41,67 Euro Annuität 13. bis 114. Monat 484,30 Euro Schlussrate im 115. Monat 175,80 Euro Zinskosten insgesamt 2574,60 Euro Gesamtsumme der Annuitäten 50074,44 Euro ZUSCHÜSSE Kosten Baubegleitung 4000 Euro Zuschuss Baubegleitung (KfW-Programm 431) 2000 Euro 2) Basisförderung Solarkollektor (Bafa) 1500 Euro für 16 m 2 Kollektorfläche Kesselaustausch-Bonus (Bafa) 500 Euro Zuschüsse insgesamt 4000 Euro GESAMTRECHNUNG tatsächlicher Rückzahlungsbetrag für Euro Darlehen (50074,44 minus 4000 Euro) ,44 Euro 1) Zuschuss wird nach neun Monaten nach Kreditauszahlung gutgeschrieben; 2) 50 % der Kosten für Baubegleitung; Bafa = Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle Quelle: KfW-Bankengruppe; Stand: Quellen: KfW, Bafa; Stand: Foto: Fotolia 7

8 Deutsche Bank Ich will meinen Kindern mal ein Haus hinterlassen. Und keine Finanzierung. Gute Beratung denkt weiter. Mit einer Baufinanzierung, die genau zu Ihrem Leben passt. Heute.Und bis zum Ende der Laufzeit. Jetzt einen Termin vereinbaren unter (06150) oder Deutsche Bank Baufinanzierung 2,79 % gebundener Sollzinssatz p. a.* Nettodarlehensbetrag EUR Laufzeit/Sollzinsbindung 15 Jahre Bearbeitungskosten 500 EUR Monatliche Rate 683,98 EUR Effektiver Jahreszins 2,90 % Repräsentatives Beispiel Immobilienerwerb (mit monatlicher Tilgung), Stand: * Finanzierungsbedarf bis max. 50 % des Kaufpreises, nur für Neugeschäft. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheitenbestellung (z. B. Kosten für das Grundbuchamt) sowie Gebäudeversicherung.