6. Kapitel. Anschlussfinanzierung

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1 6. Kapitel Anschlussfinanzierung Ist die Baufinanzierung abgeschlossen und sind die Gelder ausgezahlt, liegt es an Ihnen, die Raten regelmäßig zu zahlen. Ansonsten haben Sie erst mal eine finanzielle Ruhephase. Diese dauert aber nur so lange, bis die ersten Zinsvereinbarungen, häufig schon nach fünf Jahren, auslaufen. Dann gilt es wieder, rechtzeitig zu handeln, um Nachteile zu vermeiden. Tipp Prüfen Sie mindestens einmal jährlich, ob im Zeitraum von einem Jahr Zinsfestschreibungen auslaufen. Bereits ein halbes Jahr vor einem solchen Auslauf sollten Sie die ersten Überlegungen und Verhandlungen in die Wege leiten. Je kürzer die Frist bis zum Auslauf noch ist, desto schlechter wird Ihre Verhandlungsposition! Auch bei gesunkenen Zinsen für Darlehen können Sie überlegen, ob eine Umfinanzierung sinnvoll wäre. Ihre persönlichen finanziellen Verhältnisse können sich im Laufe der Zeit ändern und Anpassungen sinnvoll erscheinen lassen, sei es, dass mehr getilgt wird oder dass die Belastung herabgesetzt wird. Wie Sie auf solche Notwendigkeiten reagieren können, ersehen Sie in diesem Kapitel. 139

2 6. KAPITEL Anschlussfinanzierung I. Die Zinsvereinbarung läuft aus Wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft, endet der Darlehensvertrag meistens noch nicht. Wenn von keiner Seite etwas unternommen wird, kann der Darlehensgeber die neuen Zinsen vertragsgemäß meistens einseitig festlegen. Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen am Ende der Zinsbindung durch ein neues abgelöst. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie das neue Darlehen bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber aufnehmen oder ob Sie die Bank wechseln. Informieren Sie sich rechtzeitig über die voraussichtliche Zinssituation. Gehen Sie davon aus, dass die angebotenen Zinsen regelmäßig mindestens etwa 0,75 % bis 1% über dem Kapitalmarktzins für 10- jährige Bundesanleihen liegen wird. Jahr Zinssätze für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung von über 5 Jahren bis 10 Jahre ,06 4, ,61 4, ,34 3, ,80 3, ,28 4, ,96 4, ,13 3, ,08 3,3 Umlaufrendite für Anleihen der öffentlichen Hand mit Restlaufzeit über 9 bis 10 Jahre Tab. 30: Darlehenszinsen und Umlaufrendite. Quelle: Deutsche Bundesbank 140

3 I. Die Zinsvereinbarung läuft aus 1. Das Darlehen wird mit der bisherigen Bank weitergeführt Spätestens drei Monate vor dem Auslauf der Zinsfestschreibung erhalten Sie eine Mitteilung des bisherigen Darlehensgebers mit einem darin enthaltenen Zinsangebot. Dazu ist der Darlehensgeber gesetzlich verpflichtet: 493 BGB Informationen während des Vertragsverhältnisses. (1) Ist im Darlehensvertrag der Sollzinssatz gebunden und endet die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, unterrichtet der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Erklärt sich der Darlehensgeber hierzu bereit, muss die Unterrichtung den zum Zeitpunkt der Unterrichtung vom Darlehensgeber angebotenen Sollzinssatz enthalten. (2) Der Darlehensgeber unterrichtet den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Beendigung eines Verbraucherdarlehensvertrags darüber, ob er zur Fortführung des Darlehensverhältnisses bereit ist. Erklärt sich der Darlehensgeber zur Fortführung bereit, muss die Unterrichtung die zum Zeitpunkt der Unterrichtung gültigen Pflichtangaben gemäß 491a Abs. 1 enthalten. (4) Wurden Forderungen aus dem Darlehensvertrag abgetreten, treffen die Pflichten nach den Absätzen 1 bis 3 auch den neuen Gläubiger, wenn nicht der bisherige Gläubiger mit dem neuen Gläubiger vereinbart hat, dass im Verhältnis zum Darlehensnehmer weiterhin allein der bisherige Darlehensgeber auftritt. Spätestens mit dem Erhalt des Angebot des bisherigen Darlehensgebers können und sollten Sie reagieren. Durch die regelmäßige Zahlung von Zins und Tilgung haben Sie über mehrere Jahre hinweg Ihre Bonität bestens unter Beweis gestellt. Ihre Gesamtverschuldung ist regelmäßig gesunken, der Beleihungsspielraum und damit die Sicherheit für den bisherigen Darlehensgeber ist gestiegen. Das sollten Sie bei einer neuen Preisverhandlung ins Spiel bringen. Wenn Sie den Darlehensgeber nicht wechseln, ist für diesen eine neue Finanzierung ohne neue Sicherheitenbestellung und mit geringem Prüfaufwand möglich. Das neue Zinsangebot sollte deshalb günstiger sein als das Angebot, das die Bank neuen Kunden macht! War Ihre Belei- 141

4 6. KAPITEL Anschlussfinanzierung hungsgrenze bei Beginn der Finanzierung über 60% des Beleihungswertes, haben Sie damals eventuell einen Zinszuschlag bezahlen müssen. Prüfen Sie, ob diese Grenze jetzt nicht mehr überschritten ist und verlangen Sie allein schon deshalb einen günstigeren Zins. 2. Wechsel des Darlehensgebers Der Wechsel des Darlehensgebers wird manchmal auch als Umschuldung bezeichnet. Damit ist aber keine Umschuldung wegen Überschuldung wie bei einem Konsumentenkredit gemeint. Sollten Sie das grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen von einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen ablösen wollen, müssen Sie spätestens einen Monat vor dem Auslauf der Zinsbindung kündigen natürlich erst, wenn die Ablösung durch den neuen Darlehensgeber verbindlich vereinbart ist! 489 BGB Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, 1. wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; Für die Prüfung des Angebots und die Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung sollte Ihnen die Hausbank bei Ihrem Verlängerungsangebot mindestens vier Wochen Zeit einräumen. Um Konkurrenzangebote einzuholen, benötigen Sie sogar drei bis vier Monate Zeit. Erhalten Sie günstigere Angebote als bei Ihrem ersten Darlehensgeber, fordern Sie bei diesem ähnlich gute Konditionen wie für das Konkurrenzangebot. Damit können Sie eventuell einen doch relativ lästigen Wechsel des Darlehensgebers ersparen. Lassen Sie sich nicht mit dem Argument der hohen Kosten für die Umschreibung der Grundschuld abhalten. Diese Kosten belaufen sich auf etwa 0,5 % der Darlehenssumme. Bei einer erneuten Festschreibung der Zinsen 142

5 I. Die Zinsvereinbarung läuft aus auf weitere zehn Jahre macht das aber nur noch 0,05 % am Jahreszins aus! Schlagen Sie also mindestens diese Spanne zum Konkurrenzangebot dazu. Allerdings wird sich ein Wechsel wegen einer Zinsdifferenz von einem Zehntel weniger lohnen. Der Zeit- und Arbeitsaufwand bei einem Wechsel des Darlehensgebers ist auch zu berücksichtigen. Bei einer Prolongation wird das Verlängerungsangebot des bisherigen Darlehensgebers akzeptiert. Wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, müssen Sie in den meisten Fällen nur noch den Darlehensvertrag und die für die Abtretung der Grundschuld notwendigen Unterlagen unterschreiben. Denn oftmals regeln die beteiligten Banken die Abtretung der Grundschuld und die Auszahlung untereinander, so dass Sie damit nichts mehr zu tun haben. Welche Entscheidungsgrundlagen sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung noch beachten? Niemand kann die tatsächliche künftige Zinsentwicklung voraussagen. Sie stehen deshalb vor der gleichen Entscheidung wie bei Beginn der Finanzierung. Werden die Zinsen steigen oder eher zurückgehen. Bei erwartetem steigenden Zins ist es selbstverständlich günstig, sich das gegenwärtige Zinsniveau durch eine wiederum längerfristige Vereinbarung zu sichern. Werden sinkende Zinsen erwartet, können Sie einen variablen Zins vereinbaren sofern Sie ein solches Angebot überhaupt erhalten. Sie können den zur Ablösung notwendigen Finanzbedarf auch in Darlehen mit einem relativ kurzfristigen und in einen längeren Zinsbindungszeitraum aufteilen, um Ihr Zinsänderungsrisiko zu verringern. Dies können Sie auch durch eine Kombination mit einem Vorschaltdarlehen und eventuell sogar mit einem Forwarddarlehen erreichen. Beim Vorschaltdarlehen wird dem künftigen Darlehen mindestens ein weiteres Darlehen vorgeschaltet. Diese Kombination von zwei, vielleicht drei Darlehensverträgen kann vor allem in Hochzinsphasen helfen, Finanzierungsgelder über die ganze Laufzeit gerechnet zu sparen. Der Zinssatz für ein Vorschaltdarlehen wird höher liegen als für die längerfristige Zinsbindung. Das Vorschaltdarlehen hat aber nur eine kurze Laufzeit von einem bis zwei Jahren. Nur in einer 143

6 6. KAPITEL Anschlussfinanzierung Hochzinsphase mit erwartetem Zinsrückgang mag sich dies bei einer Anschlussfinanzierung lohnen. Eventuell kann mit dem Darlehensgeber vereinbart werden, dass in der Zeit hoher Zinsen die Tilgung zunächst ausgesetzt wird. Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, die Höhe der Tilgungsrate neu festzulegen. Wenn Sie bei gesunkenen Zinsen die Rate in der bisherigen Höhe beibehalten, so werden Sie den Kredit eher getilgt haben als es ursprünglich vorgesehen war. Verringern Sie die Rate, so werden Sie zwar etwas länger für den Kredit zahlen, dafür aber monatlich mehr Geld für sich haben. Darüber hinaus sollten Sie versuchen, einen neuen Spielraum für Sondertilgungen auszuhandeln. Bei der Festlegung des neuen Zinsfestlegungszeitraums können Sie auch an eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit durch Erhöhung der Tilgungsrate denken. In einem solchen Fall oder auch bei Restlaufzeiten bis zu 15 Jahren können Sie versuchen, eine Zinsvereinbarung für die gesamte Restlaufzeit zu vereinbaren, um Planungssicherheit zu erhalten. 3. Forwarddarlehen Mit einem Forwarddarlehen, auch Vorratsdarlehen genannt, erhalten Sie die Zusage für ein neues Darlehens zum vereinbarten Zeitpunkt, z. B. mit Auslauf der alten Zinsbindung oder mit Fälligkeit des Vorschaltdarlehens. Dabei werden die neuen Bedingungen bereits mit der Zusage verbindlich vereinbart. Damit können Sie schon bis zu fünf Jahre vorher eine Anschlussvereinbarung treffen. Um die Ablösung kümmert sich die bisherige Bank oder auch der neue Darlehensgeber. Für die Zinszusage müssen Sie einen Zinsaufschlag für die gesamte restliche Kreditlaufzeit entrichten! Das Forwarddarlehen müssen Sie zum vereinbarten Zeitpunkt mit den vereinbarten Konditionen verbindlich annehmen. Sie schließen damit bezüglich der Zinsvereinbarung praktisch ein spekulatives Termingeschäft ab. Ihr Eintrittspreis für die Spekulation ist der Zinsaufschlag. Mit ein paar zehntel Prozentpunkten Aufschlag müssen Sie rechnen. Man kann diesen auch als Versicherungsprämie für das gewünschte 144

7 I. Die Zinsvereinbarung läuft aus Zinsniveau ansehen. Fallen die Zinsen bis zum Abruf des Darlehens, war die Vereinbarung eher nachteilig. Aber auch für eine Feuerversicherung werden vorsichtshalber Prämien bezahlt. Sie können sich mit einem Vorrats-Darlehen künftige Kalkulationssicherheit kaufen. Das Forward-Darlehen ist in einem Umfeld niedriger Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstendenzen interessant. Statt eines Zinsaufschlags auf ein Forwarddarlehen können Sie eventuell auch ein zinsgünstigeres Ablösungsdarlehen mit einer Konkurrenzbank sofort mit Abruf zum Zeitpunkt des Zinsauslaufs nach Kündigung vereinbaren. Läuft die Frist bis zum Abruf mehr als einige Monate, sind dann meistens Bereitstellungszinsen, z. B. von 2 3 % zu entrichten. Versuchen Sie also, eine möglichst lange Frist ohne solche Bereitstellungszinsen zu vereinbaren. Die Entrichtung einer Bereitstellungsprovision von beispielsweise 3% für ein Jahr entspricht etwa einem Zinsaufschlag für das Forwarddarlehen auf 10 Jahre von 0,3 %. 4. Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag Der Abschluss eines Bausparvertrags ist mit einem Forwarddarlehen zu vergleichen. Nach Zuteilung entspricht der Zinssatz für das Darlehen dem bei Abschluss des Bausparvertrags, das kann bis zu 10 Jahre und mehr vorher sein. Allerdings gibt es keine Garantie, zu welchem Zeitpunkt die Zuteilung erfolgt. Eventuell ist dann ein Zwischendarlehen einzubauen. Ein Bausparvertrag kann zur ganzen oder teilweisen Ablösung eines Darlehens eingeplant werden. Statt überschüssige Finanzierungsmittel, die nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung für Sonderteilung verwendet werden können, als Geldanlage zu parken, können Sie diese auch auf einen Bausparvertrag einzahlen. Ist das Mindestsparguthaben dann bis zum Ablösungszeitraum erreicht und der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt, kann er dann zwischenfinanziert werden. Beachten Sie aber, dass das so erlangte Bauspardarlehen eine Gesamtlaufzeit von rund zehn Jahren haben wird. 145

8 6. KAPITEL Anschlussfinanzierung II. Sondertilgung, Kündigung Gründe, bereits vor Ablauf der Darlehensrückzahlung und vor dem Auslauf der Zinsbindung ein Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen umzuschulden oder vorzeitig zurückzuzahlen, können sein: n Sie sind zu Geld gekommen und möchten dieses besser in einer Darlehensrückzahlung als in Bankguthaben anlegen. Dies wird sich lohnen, wenn die Guthabenzinsen nach Abzug eventueller Abgeltungsteuer zuzüglich eventueller Vorfälligkeitsentschädigungen geringer als der Darlehenszins sind. n Die Zinsen für mittel- bis längerfristige Darlehen sind so stark gesunken, dass sich eine Umschuldung auch nach Kündigung und eventuell unter Inkaufnahme von Vorfälligkeitsentschädigungen lohnt. n Sie haben die Immobilie veräußert und Sie möchten die auf ihr ruhende Grundschuld ablösen, um die Immobilie lastenfrei dem neuen Erwerber übergeben zu können. Eine Kündigung vor Ablauf einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren ist für Verbraucher in jedem Fall nach zehn Jahren der Zinsfestschreibung möglich. Das Darlehen muss dann aber sechs Monate vor dem Ablauf der zehn Jahre gekündigt werden. 489 BGB Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, 2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; (2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. (3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt. (4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. 146

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