Gutachten. über die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet Ortskern in Zimmern ob Rottweil

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1 Gutachten über die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet Ortskern in Zimmern ob Rottweil Oktober 2015

2 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung Auftrag Gegenstand und Inhalt des Gutachtens Ortsbesichtigung Wertermittlungsstichtag Beschreibung Die Gemeinde Zimmern ob Rottweil Das Sanierungsgebiet Ortskern Mängel und Missstände Sanierungsziele und städtebauliche Maßnahmen Planungsrechtliche Verhältnisse Erläuterung zu den Grundlagen Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Durchführung der Wertermittlung Einteilung des Sanierungsgebiets in Wertzonen Vergleichsmaterialien Wertzone 1 Alter Ortskern Wertzone 2 Hauptstraße Randbereiche Wertzone 3 Am Dorfplatz Wertzone 4 Neue Ortsmitte Ergebnis Anlagen Verwendete Unterlagen Rechts- und Verwaltungsvorschriften Titelbild: Hauptstraße, Blick Richtung Westen Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 2

3 1 Vorbemerkung 1.1 Auftrag Der Auftrag zur Aktualisierung meines Gutachtens über die Anfangs- und Endwerte nach 154 BauGB für das Sanierungsgebiet Ortskern in der Gemeinde Zimmern ob Rottweil aus dem Jahre 2008 wurde mir durch Schreiben des Bauamtsleiters, Herrn Otto Haller, vom erteilt. 1.2 Gegenstand und Inhalt des Gutachtens Gegenstand dieses Gutachtens ist die Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Ortskern. 1.3 Ortsbesichtigung Das Sanierungsgebiet wurde von mir am besichtigt. Die im Gutachten enthaltenen Fotos wurden bei dieser Gelegenheit aufgenommen 1.4 Wertermittlungsstichtag Die Anfangs- und Endwerte werden in diesem Gutachten auf die Wertverhältnisse vom bezogen. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 3

4 2 Beschreibung 2.1 Die Gemeinde Zimmern ob Rottweil Zimmern Rottweil Trossingen Villingen Schwenningen OpenStreetMap, ohne Maßstabsangabe, siehe Nr. Zimmern ob Rottweil ist eine Einwohner-Gemeinde in der Region Schwarzwald - Baar - Heuberg mit den Ortsteilen Zimmern, Horgen, Flözlingen und Stetten. Landesplanerisch gehört Zimmern zum Verdichtungsbereich im Ländlichen Raum mit Rottweil als Mittelzentrum und Villingen-Schwenningen als Oberzentrum. Der Regionalplan stuft Zimmern als Gemeinde mit Eigenentwicklung ein. Die Verkehrserschließung der Gemeinde ist hervorragend. Im Nordwesten des Gemeindegebiets befindet sich die Anschlussstelle Rottweil der Autobahn A 81. Im Raum Rottweil verflechten sich die Bundesstraßen 14, 27 und 462. Durch Omnibusverkehr ist Zimmern mit dem nahe gelegenen Bahnhof von Rottweil verbunden und damit an den regionalen und überregionalen Schienenverkehr angebunden (ICE Stuttgart - Singen). Die früher vorwiegend landwirtschaftlich geprägte Gemeinde hat sich zum Wohnstandort entwickelt. Am Ort selbst befinden sich zwei Kindergärten, eine Kindertagesstätte, Grund- und Hauptschule sowie Ladengeschäfte und ein Einkaufszentrum an der Autobahn für den täglichen und mittelfristigen Bedarf. Wegen der räumlichen Nähe zur Kreisstadt Rottweil kann Zimmern deren weiterführendes Infrastruktur- und Dienstleistungsangebot optimal nutzen. Zusammen mit Rottweil wurde auf Markung Zimmern ein interkommunales Industrie- und Gewerbegebiet mit breitem Einzelhandelsangebot entwickelt. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 4

5 2.2 Das Sanierungsgebiet Ortskern OpenstreetMap, ohne Maßstabsangabe, im Rechteck: Ortskern Bereits von 1977 bis 1989 wurden im Ortskern von Zimmern ob Rottweil städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen erfolgreich durchgeführt. Dazu wurde der Bebauungsplan Ortsmitte aufgestellt, der am in Kraft getreten ist. In diesem Zusammenhang entstand das Zentrum Am Dorfplatz mit vier neuen Gebäuden, die zentrale Einrichtungen wie das Gemeindezentrum Arche, Läden und Gaststätten, Post und Arztpraxen beherbergen ließ die Gemeinde eine Grobanalyse zur weiteren Entwicklung des Ortskerns erstellen. Dem folgte im Dezember 2004 der Beschluss über den Beginn Vorbereitender Untersuchungen nach 141 des Baugesetzbuchs (BauGB) und im Juli 2005 der Satzungsbeschluss nach 142 BauGB über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Ortsmitte. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 5

6 Am Dorfplatz Lageplan zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets Ortskern am , siehe Nr Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 6

7 2.3 Mängel und Missstände Im Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen sind die Mängel und Missstände beschrieben, die durch die Sanierungsmaßnahmen gemildert oder beseitigt werden sollen. Dieser Zustand des Sanierungsgebiets Ortskern ist maßgeblich für die Anfangswertermittlung. technische und gestalterische Mängel bei 73% der Bausubstanz, ca. 38% der Gebäude weisen erhebliche oder substantielle Mängel auf, ehemals landwirtschaftlichen Anwesen fehlt eine Nachnutzung, deshalb werden sie vernachlässigt und prägen das Ortsbild negativ. Räumliche und gestalterische Mängel, fehlende Geschlossenheit des Ortsbilds wegen fehlender Bebauungen und ungeordneter Bereiche. im Bereich der Hauptstraße / Rottweiler-Straße mangelnde Aufenthaltsqualität, Beeinträchtigung der Wohn- und Geschäftslagen wegen des starken Verkehrsaufkommens und zu schnellem Fahren; Gefährdung beim Überqueren der Straßen, dadurch Teilung des Orts in zwei Teile. wegen der Orientierung nach Innen kann die Ortsmitte mit der neuen Bebauung am Dorfplatz nur eingeschränkt wahrgenommen werden. Daher wird das Ortszentrum seiner Aufgabe und Bedeutung als Identifikationspunkt für Bewohner und Besucher nicht gerecht. Die Zusammenhänge zwischen wichtigen öffentlichen Einrichtungen wie Kirche, Rathaus, Jugendhaus oder Alois-Mager-Platz sind nicht oder nur schwer erkennbar. Vor allem die Lage des Rathauses lässt den Zusammenhang zum Ort vermissen und wird seiner Funktion auch in seiner baulichen Ausformung nicht gerecht. Ortsdurchfahrt 2005 Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 7

8 Karte aus dem Bericht über das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen, siehe Nr Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 8

9 2.4 Sanierungsziele und städtebauliche Maßnahmen Im Mittelpunkt der planerischen Konzeption der Ortskernsanierung stand die Ausgestaltung der Ortsdurchfahrt, der Funktion und räumlichen Ausprägung der Bebauung beiderseits der Hauptstraße zwischen den Einmündungen der Rosenstraße und der Alten Schulstraße. Am Dorfplatz Neue Ortsmitte Variante A, ORplan, Stand Die Entwicklung dieses Bereichs sollte die im Zuge der früheren Sanierung entstandene Bebauung Am Dorfplatz ergänzen und das Ortszentrum zur Hauptstraße hin erweitern. Die Hauptstraße sollte von einer Kreisstraße zur Ortsstraße herabgestuft werden. Dadurch wurde die Möglichkeit gesehen, sie als Tempo Zone auszuweisen. Hiervon versprach man sich nicht nur eine Verlangsamung des Verkehrs und eine Verminderung der Gefahren und Emissionen, sondern auch eine Reduzierung der Verkehrsmenge, zumindest keine weitere Erhöhung, wie sie ohne Sanierung anzunehmen wäre. Für die Nutzung der Gebäude war ein Neubau der Kreissparkasse geplant sowie ein Ärztehaus mit Apotheke. Weiter wurde an einen Einkaufsmarkt südlich der Hauptstraße gedacht, der jedoch an räumliche bzw. wirtschaftliche Grenzen hinsichtlich der Größe der Verkaufsfläche und der Anzahl der Kfz-Stellplätze stoßen würde. Optional war dort an eine Bebauung mit gewissen zentralen Einrichtungen, auch öffentlichen Dienstleistungen, sowie in den Obergeschossen nach Süden gerichteten, verkehrsabgewandten Wohnungen gedacht. Neben dieser Schwerpunktbildung sollten im übrigen förmlich festgelegten Gebiet einzelne Instandsetzungs- und Modernisierungsvorhaben von privaten Eigentümern gefördert werden. Auch das Rathaus sollte modernisiert werden. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 9

10 2.4.1 Tatsächlich durchgeführte Maßnahmen Die Grundstücke Hauptstraße 14, Hauptstraße 17/1, Alte Schulstraße 2 sowie Teile der Grundstücke Alte Schulstraße 15, Hauptstraße 13, 15 und 16 wurden von der Gemeinde erworben. Die Gebäude Rosenstraße 1, Hauptstraße, 7, 12, 13, 14, und 15 mit Nebengebäuden sowie Alte Schulstraße 2 wurden abgebrochen. Die Hauptstraße wurde neu gestaltet und saniert. In den Einmündungsbereichen Rosenstraße und Alte Schulstraße wurden Kreisverkehre errichtet, um den Verkehr zu verlangsamen. Auf dem Grundstück der Alten Schulstraße 2, der Hauptstraße 7, Höhe des Dorfplatzes sowie Rückseitig der Hauptstraße 15 wurden öffentliche Parkplätze erstellt. Die Grundstücke Hauptstraße 15 und 17/1 wurden neu bebaut. einige private Gebäude wurden saniert. Auszug aus dem Maßnahmenplan, siehe Nr Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 10

11 Maßnahmen, die bis zum Abschluss der Sanierung nicht realisiert werden: Die ursprünglich vorgesehene Modernisierung des Rathauses wird nicht durchgeführt. Der Neubau des Hotels (Hauptstraße 14) ist momentan nicht abzusehen. Bereits 2008 zeichnete sich ab, dass mehrere mit der Neuordnung von Grundstücken verbundene Vorhaben - westlich der Rosenstraße, südlich der Kirchstraße und nördlich der Hauptstraße - nicht zur Ausführung kommen werden. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 11

12 Erstellung Parkplätze Erstellung Kreisverkehre Auszug aus dem aktuellen Liegenschaftskataster, siehe Nr Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 12

13 2.5 Planungsrechtliche Verhältnisse Um die Sanierungsziele umsetzen zu können, wurde die Aufstellung des Bebauungsplans Ortsmitte II beschlossen. Rechtskraft erlangte er am WB II MI II PL P MI IV - V MI III - IV WB II MI II Die Grundstücke südlich der Hauptstraße (braune Flächen) sind als Mischgebietsflächen festgesetzt, die Grundstücke westlich des Dorfplatzes (lila Markierung) werden als Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die orange-gelb gestreiften Flächen sind Flächen für einen öffentlichen Platz und einen öffentlichen Parkplatz. Die Grundstücke nördlich der Hauptstraße mit rosafarbener Markierung sind Wohnbauflächen. Die gelben Flächen stellen die neue Straßenführung mit zwei Kreisverkehren dar. Art Bezeichnung: GRZ 1 : GFZ 2 : weitere Festsetzungen: Verkehrsfläche P Zweckbestimmung: Öffentliche Parkierungsfläche PL Zweckbestimmung: Öffentliche Platzfläche Mischgebiet MI II 0,6 1,2 offene Bauweise, Satteldach, Dachneigung MI III - IV 0,6 1,2 offene Bauweise, dreigeschossig Flachdach viergeschossig mit Staffelgeschoss und Pultdach Pflanzgebot Pflanzen von Bäumen im Straßenraum MI IV - V 0,6 1,2 offene Bauweise, Flachdach, Pflanzgebot Pflanzen von Bäumen im Straßenraum Wohngebiet WB II 0,4 0,8 offene Bauweise, Satteldach, Dachneigung Grundflächenzahl, siehe 19 BauNVO 2 Geschoßflächenzahl, siehe 20 BauNVO Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 13

14 Der Bebauungsplan Ortsmitte, Teil II 1. Änderung, rechtskräftig seit , setzt Teile des ursprünglich als Gemeinbedarfsfläche festgelegten Bereiches nördlich der Hauptstraße jetzt als Mischgebietsfläche fest, sowie die ursprüngliche Baugrenze entlang der öffentlichen Platzfläche nun als Baulinie. MI III Art Bezeichnung: GRZ 3 : GFZ 4 : weitere Festsetzungen: Mischgebiet MI III 0,6 1,6 besondere Bauweise, Dachform und Dachneigung frei 3 Grundflächenzahl, siehe 19 BauNVO 4 Geschoßflächenzahl, siehe 20 BauNVO Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 14

15 3 Vorbereitung der Wertermittlung 3.1 Erläuterung zu den Grundlagen Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, Ausgleichsbetrag Nach 154 Abs. 1 und 2 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Gemeinde zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). In diesem Gutachten werden nicht die Ausgleichsbeträge ermittelt, sondern die Anfangsund Endwerte und damit die eventuelle sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Die darauf fußende Bemessung der Ausgleichsbeträge ist eine Verwaltungsaufgabe, die von der Gemeinde oder ihren Beauftragten unter Berücksichtigung von Abschlägen und Anrechnungstatbeständen durchgeführt wird Was ist sanierungsbedingt? Maßstab für die Anfangs- und Endwertermittlung sind die Zustandsmerkmale des Sanierungsgebiets, die vor dem Sanierungsverfahren bestanden haben und z. B. durch den Bericht über das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen dokumentiert sind, und die am Ende des Sanierungsverfahrens bestehen (werden), unabhängig von welchen öffentlichen oder privaten Akteuren die Veränderungen bewirkt, mit welchen Mitteln und aus welchen Förderprogrammen sie ggf. bezahlt worden sind. Die Werte, die sich aus den Zustandsmerkmalen ergeben, sind auf einen gemeinsamen Wertermittlungsstichtag zu beziehen, hier auf den Dadurch bleiben rein zeitbedingte (konjunkturelle) Wertänderungen zwischen Anfang und Ende der Sanierung ohne Auswirkung Wertermittlung für einzelne Grundstücke oder für Wertzonen Anfangs- und Endwerte sind grundsätzlich für das einzelne Grundstück zu ermitteln. In der Regel werden die Anfangs- und Endwerte jedoch für Zonen ermittelt, in denen die den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im Wesentlichen übereinstimmen (Wertzonen), denn mit zonalen Anfangs- und Endwerten können viele der erforderlichen Verwaltungshandlungen erledigt werden (siehe Nr ), z. B. die Kaufpreisprüfung oder die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags. Bei Bedarf können aus den zonalen Anfangs- und Endwerten die Werte für einzelne Grundstücke abgeleitet werden. Dabei werden die abweichenden Merkmale des Einzelgrundstücks durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Schriftliche Einzelgutachten sind insbesondere bei der Anforderung des Ausgleichsbetrags durch Bescheid notwendig ( 154 Abs. 4 BauGB). Oft lässt sich für größere räumliche Bereiche des Sanierungsgebiets eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung insgesamt ausschließen. Auch dies muss gutachterlich festgestellt werden Berücksichtigung vorhandener Bebauung Der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks bezieht sich immer auf Bau und Boden als Gesamtheit. Anfangs- und Endwerte beziehen sich aber nur auf den Wert des Bodens, d. h. der Wert einer auf dem Grundstück vorhandenen Bebauung ist weder im Anfangs- noch im Endwert enthalten. Anfangs- und Endwerte sind daher keine Verkehrswerte, sondern Bemessungswerte für die Geldleistung des Grundstückseigentümers. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 15

16 Jedoch ist zu berücksichtigen, dass Art und Zustand der Bebauung eines Grundstücks, einer Wertzone oder eines Sanierungsgebiets unmittelbare Wirkung auf die Bodenwerte haben. So wie eine Ruine oder eine störende Nutzung auf dem Nachbargrundstück den Wert eines Grundstücks beeinträchtigen kann, kann die Verbesserung des Zustands von Gebäuden oder die Beseitigung störender Nutzungen zu einer Erhöhung der Bodenwerte der benachbarten Grundstücke führen Bewertung von öffentlichen Bedarfsflächen Unter öffentlichen Bedarfsflächen sind öffentliche Verkehrs- und Grünflächen zu verstehen oder sonstige Flächen, die für öffentliche Zwecke bestimmt sind, z. B. das Rathausoder Schulgrundstück. Solche Flächen sind aufgrund ihrer Zweckbestimmung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr dauerhaft entzogen und haben daher keinen Verkehrswert (Marktwert). Wenn im Zuge der Sanierung private Flächen zu öffentlichen Flächen werden, gilt für sie der Anfangswert wie für vergleichbare, jedoch privat bleibende Flächen (z. B. als Kaufpreis oder Entschädigungswert), bei bebauten Grundstücken gilt der sanierungsunbeeinflusste Verkehrswert. Der Bestimmung eines Endwerts bedarf es nicht Zwecke der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung In einem Sanierungsgebiet können mehrere der folgenden Zwecke nebeneinander verfolgt werden. Häufig ergibt sich der Zweck auch erst aus dem Ergebnis der Wertermittlung, z. B. ob die Gemeinde wegen der Geringfügigkeit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung beschließt, von der Erhebung der Ausgleichsbeträge abzusehen. Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen ( 153 BauGB) Genehmigung von Rechtsgeschäften ( 144 Abs. 2, 145 Abs. 2, 153 BauGB) Grunderwerb durch Gemeinde oder Träger ( 153 Abs. 3 BauGB) Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags ( 154 Abs. 3 BauGB) Ablösung des Ausgleichsbetrags ( 154 Abs. 3 BauGB) Erhebung von Ausgleichsbeträgen o nach Abschluss der Sanierung ( 154 Abs. 1 5 BauGB) o für einzelne Grundstücke ( 162, 163 BauGB) o als Vorauszahlung ( 154 Abs. 6 BauGB) o als Teil von Kaufgeschäften ( 153 Abs. 4, 155 Abs. 3 BauGB) Absehen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ( 155 Abs. 3 BauGB) Wertermittlung für die Sanierungsumlegung ( 153 Abs. 5 BauGB) Übertragung von Grundstücken in das Treuhandvermögen ( 160 Abs. 5 BauGB) Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 16

17 3.2 Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Nachfolgend werden Verfahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vorgestellt. Grundsätzlich gelten auch hierfür die Wertermittlungsvorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). 3.3 Direktes Vergleichsverfahren Im Idealfall können Anfangs- und Endwerte durch Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte ermittelt werden Vergleichspreise Kaufpreise von Grundstücken aus dem Sanierungsgebiet selbst oder aus anderen Gebieten werden zu Vergleichspreisen im Sinne des 15 ImmoWertV, indem Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale der gehandelten Grundstücke durch Umrechnung auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten oder durch sonstige Zu- und Abschläge ausgeglichen und dadurch vergleichbar gemacht werden. Erst die umgerechneten Kaufpreise sind Vergleichspreise Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Bodenrichtwertzonen mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Bodenrichtwerte werden von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen aus der amtlichen Kaufpreissammlung abgeleitet und zusammen mit den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks veröffentlicht ( BauGB). Die den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden Kaufpreise sind zuvor zu Vergleichspreisen umgerechnet worden Ermittlung von Anfangs- und Endwerten durch direkten Vergleich Der Anfangswert ist aus Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten aus Gebieten abzuleiten, die dem sanierungsunbeeinflussten Zustand des Sanierungsgebiets entsprechen. Der Endwert ist aus Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten aus Gebieten abzuleiten, die dem Zustand des Sanierungsgebiets entsprechen, der durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung eingetreten ist oder eintreten wird. In der Realität sind solche globalen Gebietsvergleiche jedoch kaum einmal möglich. 3.4 Multifaktorenanalyse Es wurden deshalb Verfahren entwickelt, die nur bestimmte sanierungsbedingte Veränderungen bewerten. Ein solches Verfahren ist die sogenannte Multifaktorenanalyse, ein Zielbaumverfahren 5 nach Aurnhammer. Zahlreiche Praxisanwendungen und Gerichtsurteile bestätigen die Einsatzmöglichkeit des Verfahrens 6, nicht nur bei der Bemessung der Wertminderung infolge Bauschäden, was Aurnhammer bezweckte. Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung eignet sich das Verfahren, wenn sich die sanierungsbedingten Veränderungen nur auf die Zustandsmerkmale des Bestands beziehen, z. B. die Verbesserung von Art und Zustand der Bebauung oder des öffentlichen Umfelds. Es ist nicht geeignet, wenn sich das Sanierungsgebiet hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung oder der Entwicklungsstufe ändert, z. B. von einem Gewerbe- zu einem Wohngebiet oder von landwirtschaftlich genutzten Flächen zu Bauland. 5 Aurnhammer, H. E.: Verfahren zur Bestimmung von Wertminderungen bei (Bau-)Mängeln und (Bau-)Schäden. In: Baurecht. Heft 5, Wikipedia Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 17

18 Zum Verfahren gehören ein Beurteilungskatalog (nächste Seite) und ein Arbeitsschema. Die Merkmale (Oberkriterien und Unterkriterien) und deren Gewichte (Spalten G 1 und G 2 im Arbeitsschema ) können für jeden Anwendungsfall neu bestimmt werden. Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 12,5 0,5 6,25 Zustand 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 12,5 0,5 6,25 Konflikte 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Umfeld öffentliches U. 12,5 0,5 6,25 Verkehr 10,0 0,5 5,00 11,25 0,25 2,81 Vergleichsfaktor = 11,56 Endwert = 11,56 / 11,56 * Richtwert 150 /m² = 150 /m² Arbeitsschema für die Multifaktorenanalyse Die Benotung (Spalte B) von 5,0 (= schlechteste Note) bis 15,0 (= beste Note) kann zweimal gewichtet werden (G 1, G 2 ) und wird durch Multiplikation mit ihren Gewichtungen sowie Addition der Produkte zu einem Vergleichsfaktor, hier 11,56, zusammengefasst. Die oben durchgeführte Benotung soll sich auf den Zustand eines Vergleichsgrundstücks mit dem bekannten Bodenwert 150 /m² beziehen. Aus der Relation 150 /m² = Faktor 11,56 kann dann im Dreisatzverfahren für Vergleichsfaktoren, die aus der Bewertung anderer Grundstücke hervorgehen, der jeweilige Bodenwert ermittelt werden. Hier wird der Vergleichsfaktor 11,56 dem Bodenrichtwert gleichgesetzt, der als Endwert angenommen wird. Daraus wird der gesuchte Anfangswert abgeleitet, dessen Benotung den Vergleichsfaktor 9,06 ergeben hat (siehe Arbeitsschema unten). Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 7,5 0,5 3,75 Konflikte 7,5 0,5 3,75 7,50 0,25 1,88 Umfeld öffentliches U. 10,0 0,5 5,00 Verkehr 7,5 0,5 3,75 8,75 0,25 2,19 Vergleichsfaktor = 9,06 Anfangswert = 9,06 / 11,56 * Richtwert 150 /m² = 118 /m² So kann durch Benotung und Dreisatz aus jedem bekannten Wert ein gesuchter Wert ermittelt werden, z. B. (wie hier) aus einem bekannten Endwert der Anfangswert, oder Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 18

19 der Anfangs- oder Endwert einer anderen Wertzone oder auch eines einzelnen Grundstücks. Beurteilungskatalog für die Multifaktoren-Analyse Bebauung Art Ruinen, Provisorien, Nebengebäude, Leerstände, Fehlnutzung vorwiegend Altbauten, sehr viele Nebengebäude, auch Fehlnutzung alte und neuere Gebäude mit Nebengebäuden gute Alt- und Neubauten wenig Nebengebäude repräsentative Alt- und Neubauten, kaum Nebengebäude 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Zustand verfallen, Brache ungepflegt, deutliche Schäden ordentlich, leichte Mängel, Instandhaltungsrückstände gut gepflegt, kaum Mängel hochwertig oder neu 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Struktur Grundstücke viele Kleingrundstücke, meist ungünstiger Zuschnitt sehr unterschiedliche Größen, teilweise ungünstiger Zuschnitt (unregelmäßig oder Handtuchform) verschiedene Größen, Zuschnitt nicht optimal gut nutzbare Grundstücke unterschiedlicher Größe regelmäßig geschnittene, sehr gut nutzbare Grundstücke 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Erschließung, Anordnung der Grundstücke historische Struktur mit großen Unregelmäßigkeiten Randstruktur mit problematischem Innenbereich befriedigende Anordnung der Grundstücke mit einzelnen Problemen befriedigende Anordnung ohne Probleme günstige Anordnung aller Grundstücke 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Nutzung Lage Lage für den Nutzungszweck ungünstig einfache Wohn- und/oder Geschäftslage mittlere Wohn- und/oder Geschäftslage gute Wohn- und/oder Geschäftslage, Teil des Zentrums (1b-Lage) sehr gute Wohn- und/oder Geschäftslage (1a Lage) 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Konflikte erhebliche Störungen durch benachbarte Nutzungen (Brachen, Ablagerungen, Fehlnutzung, erheblich störende Betriebe und Anlagen) einzelne Nutzungskonflikte, Leerstände, Baulücken, störende Betriebe gebietstypisch hinzunehmende, geringe Nutzungskonflikte ohne Nutzungskonflikte, sich gegenseitig ergänzende Nutzungen 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Umfeld auf den öffentlichen Flächen Reine Verkehrsflächen, unterschiedliche Beläge mit Schäden, kaum Bepflanzungen verbesserungsbedürftige ältere Straßen- und Platzbefestigungen, kümmerliche Grünflächen Ordentliche Fahrbahn- ung Gehwegbefestigungen, einfache Grünanlagen befestigte Flächen für unterschiedliche Verkehrs- und Nutzungszwecke mit Pflanz- und Grünflächen besonders gestaltete Verkehrsflächen unterschiedlicher Zweckbestimmung und gärtnerische Anlagen 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Verkehrsverhältnisse ständig starker Verkehr, Gefahr, Lärm, Abgase, keine Parkplätze, Störungen durch starken Verkehr, großer Parkplatzmangel Störungen durch Anlieger- und Kundenverkehr, zu wenig Parkplätze Geringe Störungen durch Anliegerverkehr, Parkplätze knapp keine Störungen, genügend Parkplätze 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Hinweis: Wenn im konkreten Anwendungsfall textliche Sachverhalte nicht ganz zutreffen, sollte vom Benotungs- Charakter ausgegangen werden: 5,0 ist schlechteste Note für einen Sachverhalt, 15,0 ist Bestnote. Zur feineren Unterscheidung sind auch Zwischenstufen möglich, z. B. 8,75. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 19

20 3.5 Modell Niedersachsen Gegenstand dieses Wertermittlungsmodells ist die Quantifizierung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen durch ein mathematisch - statistisches Verfahren, welches in der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung u. a. durch Kanngießer und Bodenstein, den früheren Leiter des Katasteramts Hannover, entwickelt, bundesweit erprobt und mehrfach angepasst worden ist. Das Modell setzt städtebauliche Missstände und städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Bezug zur Höhe eines bekannten Anfangswerts und leitet daraus Erfahrungssätze der Bodenwertsteigerung in % ab. Zu dem Modell gehören die auf den nächsten Seiten abgebildeten Klassifikationsrahmen, die es ermöglichen, Missstände und Mängel einzustufen und Mittelwerte zu bilden. Setzt man diese Mittelwerte und das Anfangswertniveau in die von Bodenstein ermittelte Regressionsformel ein, so kann damit die prozentuale Bodenwertsteigerung explizit ermittelt werden: E = (( 1,4039 0,1984 x (A/100) -0,15 0,7013 x (M i /10 x M a /10) 0,15 ) 6,67) x 0,8 7 E = sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in % A = Anfangswert M i = Mittelwert der Missstände M a = Mittelwert der Maßnahmen Auch für dieses Verfahren gibt es ein Arbeitsschema, welches zu den benötigten Mittelwerten im Bereich der Missstände (M i ) und der Maßnahmen (M a ) führt und die prozentuale Bodenwertsteigerung, bezogen auf den Anfangswert und damit den Endwert ausweist. Bewertung Missstände (Mi) Bewertung Maßnahmen (Ma) Bebauung 4,0 10,0 Struktur 4,0 6,0 Nutzung 5,0 10,0 Umfeld 8,0 5,0 Mittelwert 5,25 7,75 Bodenwerterhöhung: 31,0% des Anfangswerts in Höhe von 118 /m² ergibt einen Endwert in Höhe von 154 /m² Arbeitsschema für das Modell Niedersachsen Auch das Modell Niedersachsen hat sich in der Praxis und Rechtsprechung bewährt, auch wenn der eigentliche Bewertungsvorgang auf einer mathematischen (Eulerschen-) Formel mit drei Variablen beruht und kaum nachvollziehbar ist. Das Modell wurde auch mehrfach neueren statistischen Erkenntnissen angepasst. Im Gegensatz zur Multifaktorenanalyse lassen sich damit auch planungsrechtliche Veränderungen des Sanierungsgebiets verarbeiten, jedoch keine Änderungen in der Entwicklungsstufe. Das Modell Niedersachsen wird in diesem Gutachten nach der Multifaktorenanalyse angewandt: aus dem dort ermittelten Anfangswert wird hier wieder der Endwert ermittelt. Wenn sich der Kreis schließt und die Ergebnisse beider Verfahren etwa übereinstimmen ist gesichert, dass die Bewertung schlüssig und zumindest in statistischem Sinne auch marktbezogen ist. Die Anwendung beider Verfahren dient also der Kontrolle und der Plausibilität der gesamten Wertermittlung. 7 Aufgrund seiner Struktur übersteuert das Modell Niedersachsen bei extrem hohen oder niedrigen Werten, so auch hier. Deswegen wird hier ein zusätzlicher Minderungsfaktor von 0,8 eingefügt. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 20

21 3.5.1 Modell Niedersachsen - Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände Komplex Bebauung Art, Zustand, Baurecht Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Klasse repräsentative Altund Neubauten (durchgreifend saniert oder neu) Zuschnitt regelmäßig, gut nutzbare Grundstücke, Anordnung optimal sehr gute Wohnund/oder Geschäftslage (1 a-lage) mit sich ergänzenden Nutzungen keine Verkehrsprobleme, ausreichend Parkplätze vorh., besondere Gestaltung öffentlicher Flächen gut gepflegte Altund Neubauten, kaum Mängel überwiegend sehr gute Verhältnisse sehr gute Wohnund/oder Geschäftslage (1 a-lage) geringe Störungen kaum Störungen durch Verkehr, Parkplätze vorh., Zustand öffentlicher Flächen sehr gut, modernisierte Altund Neubauten, ordentlicher Gesamtzustand, evtl. geringfügige Mängel gut nutzbare Grundstücke unterschiedlicher Größe, Anordnung ohne Probleme gute Wohnund/oder Geschäftslage (1 b-lage) geringe Störungen geringe Störungen durchanliegeroder Kundenverkehr, Parkplätze vorh., Zustand öffentl. Flächen gut vorwiegend ältere Bauten, gering instandsetzungsund modernisierungsbedürftig Zuschnitt und Anordnung überwiegend gut, einzelne Probleme bei der Erschließung gute Wohn- und/ oder Geschäftslage (1 b-lage) mit hinnehmbaren gegenseitigen Störungen Verkehrssituation / öffentliche Flächen z.t. verbesserungsund ergänzungsbedürftig instandsetzungsund modernisierungsbedürftig sehr verschiedene Größen, Zuschnitt, Anordnung und Erschließung mit einzelnen Problemen mittlere Wohnund/oder Geschäftslage mit hinnehmbaren Störungen oder Nachteilen Verkehrssituation / öffentliche Flächen insgesamt verbesserungsund ergänzungsbedürftig Klasse im wesentlichen instandsetzungsund modernisierungsbedürftig, beginnende Veraltung, dringende Reparaturen unregelmäßige Zuschnitte, Erschließungssituation mit Funktions- und Nutzungsmängeln mittlere Wohn- und Geschäftslage, mit deutlichen Störungen oder Nachteilen Verkehrssituation / öffentliche Flächen stark verbesserungs- und ergänzungsbedürftig, Parkplätze knapp Durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung erforderlich Zuschnitt und Anordnung unbefriedigend, z.b. historische Struktur mit großen Unregelmäßigkeiten einfache Lage, z.b. störende Nutzungsmischung Verkehrssituation belastend, einfacher Zustand der öffentl. Flächen, Parkplätze knapp wie 7, schwere Mängel stark zersplitterte Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse, Erschließung unzureichend einfache Wohnlage mit vielen Nebengebäuden, hohe Dichte, störende Nutzungsmischung Verkehrssituation stark belastend, schlechter Zustand der öffentl. Flächen, Parkplatzdefizit Gebäudeerhaltende Maßnahmen erforderlich, beginnender Verfall mangelhafte Gesamtsituation übermäßige Verdichtung, erheblich störende Nutzungsmischung stark befahrene Erschließungsstraße, verkehrsorientierter Ausbau, keine Parkmöglichkeiten, mangelhafter Zustand der öffentl. Flächen Verfall, Leerstand, Zweckentfremdung unklare Rechtsverhältnisse, Brache Verfallender Bereich mit Leerständen / Brachen, unzumutbare Verhältnisse Gefahr, Lärm, Abgase, keine Parkplätze, mangelhafter Zustand der öffentl. Flächen Komplex Bebauung Art, Zustand, Baurecht Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Hinweis: Wenn im konkreten Anwendungsfall textliche Sachverhalte nicht oder nur teilweise zutreffen, sollte vom Benotungs-Charakter ausgegangen werden: 10 ist schlechteste Note für einen Sachverhalt, 5 ist der Mittelwert, 1 ist Bestnote Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 21

22 3.5.2 Modell Niedersachsen - Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen Komplex Bebauung Art, Zustand, Baurecht Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Klasse Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung mehrere Einzelmaßnahmen, geringe gebietsbezogene Auswirkung mehrere Einzelmaßnahmen, geringe gebietsbezogene Auswirkung Initiierung privater Maßnahmen zur Verbesserung der Erschließung und Beseitigung von Störungen, Einzelmaßnahmen geringfügige Ergänzungen und Verbesserungen Wenige Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Sicherung des vorh. Baurechts gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen Verbesserung der Nutzung, Beseitigung baulicher Nebenanlagen gezielte Ergänzung bestimmter Einrichtungen, z.b. Straßenbeläge, Bepflanzungen wie 3 und einzelne Neubauten oder Ordnungsmaßnahmen, Bebauungsplanänderungen Verbesserung der Erschließung im Quartier Einzelmaßnahmen zur Konfliktbeseitigung Ergänzung der Infrastruktur, z.b. Anlage einzelner verkehrsberuhigter Zonen, Anliegerparken mehrere Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einzelne Neubauten wie 1 bis 4 und Grunderwerb, Grenzregelungen Maßnahmen zur Reduzierung des Maß der baulichen Nutzung Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur Klasse überwiegende Modernisierung und Instandsetzung, einzelne Neubauten, Grunderwerb, Grenzregelungen, Ausbau der Erschließung Maßnahmen zur Verminderung der baulichen Dichte und zur Beseitigung von Nutzungskonflikten wie 5 und Verlegung des fließenden Verkehrs durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung im Sanierungsgebiet und/oder Neubauten wie 5 und 6, mit einzelnen bodenordnenden Eingriffen Beseitigung von Störungen durch Bauleitplanung und Änderung baulicher oder betrieblicher Anlagen zur Standortsicherung wie 6 und Ersatz entfallender Parkierungsmöglichkeiten wie 7 mit teilweisem Abbruch und Neubau, städtebauliche Wirkung Bodenordnung in einzelnen Bereichen durch Umlegung Bauleitplanung und Nutzungsänderungen, z.b. Verlagerung von Betrieben oder sonstigen Nutzungen wie 7 und Erweiterung des Stellplatzangebots z.b. Bau von Parkhäusern, Abbruch und Neubau, städtebauliche Wirkung Komplexe Bodenordnung durch Umlegung und Ergänzung von Erschließung und Infrastruktur Entkernung, Beseitigung an sich nutzbarer baulicher Anlagen zur Herstellung von Freiflächen in vorhandener Bebauung wie 8 und Ergänzung sonstiger Infrastruktur totaler Abbruch, Rekonstruktion und Neubau, umfassende städtebauliche Wirkung vollständiger Abbruch und Neubau (Flächensanierung), neue Erschließungsanlagen und Infrastrukturen Nutzungsänderung, völlige Beseitigung vorhandener Nutzungen und Bebauungen für geplante andere Nutzungen wie 9 und Schaffung von Fußgängerzonen, Erweiterung des Infrastrukturangebots Komplex Bebauung Art, Zustand, Baurecht Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Hinweis: Wenn im konkreten Anwendungsfall textliche Sachverhalte nicht oder nur teilweise zutreffen, sollte vom Benotungs-Charakter ausgegangen werden: 10 ist die Maßnahme mit dem größten Gewicht, 5 ist eine mittlere Maßnahme, 1 ist die Maßnahme mit dem geringsten Gewicht. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 22

23 4 Durchführung der Wertermittlung 4.1 Einteilung des Sanierungsgebiets in Wertzonen Wertzonen sind Bereiche, in denen die den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im Wesentlichen übereinstimmen. Zu diesen Umständen gehören auch Sanierungsziele und deren Umsetzung (siehe auch Nr dieses Gutachtens) Karte der Wertzonen Es werden folgende Wertzonen gebildet: 1. Alter Ortskern 2. Hauptstraße, Randbereiche 3. Am Dorfplatz 4. Hauptstraße, Neue Ortsmitte 4.2 Vergleichsmaterialien Vergleichspreise Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Gemeinde Zimmern teilt für den Zeitraum 2007 bis 2015 folgende im Sanierungsgebiet vereinbarten Kaufpreise mit: Vertragsjahr Lage Kaufpreis 2010 Hauptstraße 150 /m² 2012 Alte Schulstraße 115 /m² 2012 Hauptstraße 180 /m² Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 23

24 4.2.2 Bodenrichtwerte Der Gutachterausschuss der Gemeinde Zimmern ob Rottweil hat zuletzt die unten abgebildeten Bodenrichtwerte zum beschlossen und mit der zugehörigen Bodenrichtwertkarte veröffentlicht. Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum Schlussfolgerung aus den Vergleichsdaten Die Anzahl und Höhe der Kaufpreise reichen nicht aus, um daraus allgemeine Schlussfolgerungen zu ziehen. Wie schon im Vorgutachten von 2008 wird aus den Bodenrichtwerten der Bodenrichtwertzonen 108 und 109 (im Kreis) ein mittlerer Wert von 155 /m² für Wohnbaulandgrundstücke als Vergleichsbasis abgeleitet. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 24

25 4.2.4 Ermittlung des Vergleichsfaktors Die Qualitätsmerkmale der Grundstücke in den Bodenrichtwertzonen 108 und 109 werden mit Hilfe der Multifaktorenanalyse wie folgt bewertet (siehe Beurteilungskatalog für die Multifaktorenanalyse Seite 19): Zustandsbeurteilung für den Bodenrichtwert 155 /m² Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 12,5 0,5 6,25 Zustand 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Struktur Grundstücke 12,5 0,5 6,25 Erschließung 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Nutzung Lagequalität 12,5 0,5 6,25 Konflikte 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Umfeld öffentliches U. 10,0 0,5 5,00 Verkehr 12,5 0,5 6,25 11,25 0,25 2,81 Vergleichsfaktor = 12,19 Die Relation von Bodenwert 155 /m² und Vergleichsfaktor 12,19 ist der Maßstab für die nachfolgende Ermittlung der Anfangs- und Endwerte für die vier unter Nr. 4.1 gebildeten Wertzonen. Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 25

26 4.3 Wertzone 1 Alter Ortskern Auszug aus dem Liegenschaftskataster Die Wertzone umfasst den alten Ortskern, der eine sehr unterschiedliche Baustruktur aufweist: neben alten Häusern mit Stall, Scheune, Schopf und Wohnhaus unter einem Dach befinden sich neue oder modernisierte Ein- und Mehrfamilienhäuser, die Kirche, das Rathaus, das Feuerwehrgebäude usw. Die Straßen sind breit und verkehrsgerecht ausgebaut und von Hausgrund zu Hausgrund asphaltiert. Eine Aufenthaltsqualität und eine der dörflichen Situation angemessene Gestaltung lassen sie vermissen. Nur der Alois-Mager-Platz wurde im Zuge der früheren Sanierungsmaßnahme der achtziger Jahre als öffentliche Grünanlage hergestellt. Wie der Maßnahmeplan zeigt (sieh Nr ), hat sich im Zuge der Sanierungsmaßnahme Ortskern an diesen Verhältnissen wenig geändert. Das Gebäude Alte Schulstr. 2 wurde abgebrochen und auf diesem Grundstück ein öffentlicher Parkplatz angelegt (Pfeil). Dahinter wurde auf dem Flurstück 137 ein neues Wohnhaus gebaut. Die Feuerwehr und das Gebäude Alte Schulstraße 1 sowie in der Rosenstraße das Haus Nr. 6 wurden modernisiert. Diese Maßnahmen sind zu wenig und zu vereinzelt, um eine bodenwerterhöhende Wirkung in der Wertzone zu haben. Es werden keine sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen festgestellt. Der Endwert entsprich somit dem Anfangswert in Höhe von 130 /m². Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 26

27 Bilder Wertzone 1 Alter Ortskern Rosenstraße Ecke Hauptstraße, Zustand 2008 Zustand 2014, Modernisierung von Haus Nr. 6 Parkplatz und Neubau in der Alten Schulstraße Alte Schulstraße 2008 Alte Schulstraße Rosenstraße, Ecke Kirchstraße Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 27

28 Wertzone 1 Multifaktorenanalyse Teil 1: Zustandsbeurteilung für den Anfangswert Alter Ortskern Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches U. 10,0 0,5 5,00 Verkehr 12,5 0,5 6,25 11,25 0,25 2,81 Vergleichsfaktor = 10,31 Anfangswert = 10,31 / 12,19 * Richtwert 155 /m² = 130 /m² Multifaktorenanalyse Teil 2: Zustandsbeurteilung für den Endwert Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches U. 10,0 0,5 5,00 Verkehr 12,5 0,5 6,25 11,25 0,25 2,81 Vergleichsfaktor = 10,31 Endwert = 10,31 / 12,19 * Richtwert 155 /m² = 130 /m² Modell "Niedersachsen": Bodenwerterhöhung in v.h. des Anfangswertes Bewertung Missstände (Mi) Bewertung Maßnahmen (Ma) Bebauung 4,0 0,0 Struktur 5,0 0,0 Nutzung 5,0 0,0 Umfeld 4,0 0,0 Mittelwert 4,50 0,00 Bodenwerterhöhung: 0,3% des Anfangswerts in Höhe von 130 /m² ergibt einen Endwert in Höhe von 130 /m² Gutachterliches Ermittlungsergebnis : Anfangswert: 130 /m² Endwert: 130 /m² sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung: 0 /m² Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 28

29 4.4 Wertzone 2 Hauptstraße Randbereiche Auszug aus dem Liegenschaftskataster Die Wertzone umfasst die Grundstücke entlang der Hauptstraße, die nicht zur neuen Mitte gehören. Hier stehen ältere und neuere Wohn- und Geschäftshäuser auf relativ großen Grundstücken. Die südlich der Hauptstraße gelegenen Gebäude orientieren sich von der Straße weg nach Süden, wo es größere Freiflächen mit Wiesen gibt, dahinter liegt das Neubaugebiet Im Wasen. Teile der Hauptstraße im Einmündungsbereich der Rosen-, Horgener-, Alte Schulstraße und Im Wolf wurden neu gestaltet, an den Kreuzungsbereichen mit der Rosenstraße und der Alten Schulstraße wurde jeweils ein Kreisverkehr errichtet und somit der Verkehr in der Ortsdurchfahrt verlangsamt. Im östlichen Bereich wurden die Gebäude Hauptstraße 1, Heerstraße 4 und Alte Schulstraße 15 saniert sowie ein Parkplatz auf dem Privatgrundstück Hauptstraße 15 erstellt. Bei der Beurteilung des Endwert-Zustands werden gegenüber dem Anfangswert- Zustand folgende sanierungsbedingten Verbesserungen festgestellt: Verbesserung des öffentlichen Umfelds (öffentliches Umfeld von 10,0 nach 11,25) Verlangsamung des Durchgangsverkehrs (Verkehrsverhältnisse von 7,5 nach 8,75) Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 29

30 Bilder Wertzonen 2 Hauptstraße Randbereiche Westliche Hauptstraße, Blick nach Westen Horgener Straße Kreisverkehr Einmündung Rosen-, Horbener Straße Östliche Hauptstraße, Blick nach Osten Hauptstraße 4 und 6, Blick nach Westen Kreisverkehr Einmündung Im Wolf, Alte Schulstraße Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 30

31 Wertzone 2 Multifaktorenanalyse Teil 1: Zustandsbeurteilung für den Anfangswert Hauptstraße Randbereiche Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 7,5 0,5 3,75 Konflikte 7,5 0,5 3,75 7,50 0,25 1,88 Umfeld öffentliches U. 10,0 0,5 5,00 Verkehr 7,5 0,5 3,75 8,75 0,25 2,19 Vergleichsfaktor = 9,06 Anfangswert = 9,06 / 12,19 * Richtwert 155 /m² 115 /m² Multifaktorenanalyse Teil 2: Zustandsbeurteilung für den Endwert Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 7,5 0,5 3,75 Konflikte 7,5 0,5 3,75 7,50 0,25 1,88 Umfeld öffentliches U. 11,25 0,5 5,63 Verkehr 8,75 0,5 4,38 10,00 0,25 2,50 Vergleichsfaktor = 9,38 Endwert = 9,38 / 12,19 * Richtwert 155 /m² 120 /m² Modell "Niedersachsen": Bodenwerterhöhung in v.h. des Anfangswertes Bewertung Missstände (Mi) Bewertung Maßnahmen (Ma) Bebauung 4,0 1,0 Struktur 4,0 0,0 Nutzung 5,0 0,0 Umfeld 7,0 2,0 Mittelwert 5,00 0,75 Bodenwerterhöhung: 5,2% des Anfangswerts in Höhe von 115 /m² ergibt einen Endwert in Höhe von 120 /m² Gutachterliches Ermittlungsergebnis : Anfangswert: 115 /m² Endwert: 120 /m² sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung: 5 /m² Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 31

32 4.5 Wertzone 3 Am Dorfplatz Auszug aus dem Liegenschaftskataster Am Dorfplatz gruppieren sich vier markante, neue Gebäude um einen gepflasterten Platz, darunter das ökumenische Gemeindezentrum Arche. Der Bereich ist im Zuge der Sanierungsmaßnahmen von 1977 bis 1989 entstanden und stellt einen Versorgungsmittelpunkt des Ortes dar, der durch die Neue Stadtmitte ergänzt und besser erlebbar gemacht werden soll. In der Wertzone 3 selbst wurden keine weiteren Veränderungen vorgenommen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Neue Ortsmitte die Bodenwerte Am Dorfplatz anheben wird, denn einerseits ergänzt das Neue das schon Vorhandene, andererseits tritt es auch in Konkurrenz dazu. Es werden keine sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen festgestellt. Der Endwert entsprich somit dem Anfangswert in Höhe von 150 /m². Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 32

33 Bilder Wertzone 3 Am Dorfplatz Blick von der Wendeplatte nach Westen Blick nach Südwesten Blick von der Hauptstraße nach Norden Blick von der Hauptstraße nach Nord-Westen Blick von der Hauptstraße nach Westen Ökumenisches Zentrum Arche Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 33

34 Wertzone 3 Multifaktorenanalyse Teil 1: Zustandsbeurteilung für den Anfangswert Am Dorfplatz Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 12,5 0,5 6,25 Zustand 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 12,5 0,5 6,25 Konflikte 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Umfeld öffentliches U. 12,5 0,5 6,25 Verkehr 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Vergleichsfaktor = 11,88 Anfangswert = 11,88 / 12,19 * Richtwert 155 /m² = 150 /m² Multifaktorenanalyse Teil 2: Zustandsbeurteilung für den Endwert Oberkriterien Unterkriterien B G 1 B * G 1 G 2 * G 2 Bebauung Art 12,5 0,5 6,25 Zustand 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 10,0 0,5 5,00 10,00 0,25 2,50 Nutzung Lagequalität 12,5 0,5 6,25 Konflikte 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Umfeld öffentliches U. 12,5 0,5 6,25 Verkehr 12,5 0,5 6,25 12,50 0,25 3,13 Vergleichsfaktor = 11,88 Endwert = 11,88 / 12,19 * Richtwert 155 /m² = 150 /m² Modell "Niedersachsen": Bodenwerterhöhung in v.h. des Anfangswertes Bewertung Missstände (Mi) Bewertung Maßnahmen (Ma) Bebauung 2,0 0,0 Struktur 3,0 0,0 Nutzung 3,0 0,0 Umfeld 2,0 0,0 Mittelwert 2,50 0,00 Bodenwerterhöhung: 0,3% des Anfangswerts in Höhe von 150 /m² ergibt einen Endwert in Höhe von 150 /m² Gutachterliches Ermittlungsergebnis : Anfangswert: 150 /m² Endwert: 150 /m² sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung: 0 /m² Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 34

35 4.6 Wertzone 4 Neue Ortsmitte Beschreibung der Wertzone Auszug aus dem Abgrenzungsplan und dem Liegenschaftskataster Im Zuge der Sanierung konnten die drei Liegenschaften Rosenstraße 1, Hauptstraße 14 und Hauptstraße 17/1 erworben und die Gebäude Rosenstraße 1, Hauptstraße 7, 12, 13, 14 und 15 abgebrochen werden. Auf dem Grundstück Hauptstraße 15 wurde ein großes Geschäftshaus erbaut, rückseitig entstand ein öffentlicher Parkplatz, das Grundstück Hauptstr. 17/1 wurde mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Weitere Stellplätze wurden entlang der Hauptstraße erstellt, auf dem Grundstück Hauptstraße 7 und in der Verlängerung des Dorfplatzes. Auch ein großzügiger öffentlicher Platz mit Sitzmöglichkeiten und Wasserspielen wurde hier erstellt. Die geplante Neubebauung nördlich der Hauptstraße wurde nicht realisiert, ebenso wenig wie eine Bebauung des Grundstücks Hauptstr. 13, hier befinden sich große Baulücken. Bei der Beurteilung des Endwert-Zustands werden gegenüber dem Anfangswert- Zustand folgende sanierungsbedingten Verbesserungen festgestellt: Verbesserung von Art und Zustand der Bebauung (Art von 10,0 nach 12,5) (Zustand von 10,0 nach 12,5) Verbesserung der Lagequalität (Lagequalität von 7,5 nach 12,5) Aufwertung des Zustands des öffentlichen Umfelds durch Neugestaltung (öffentliches Umfeld von 10,0 nach 12,5) Verlangsamung des Durchgangsverkehrs und Erstellung von Parkmöglichkeiten (Verkehrsverhältnisse von 7,5 nach 10,0) Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 35

36 Bilder Wertzone 4 Neue Ortsmitte Blick nach Osten Rückseite Kreissparkassengebäude Platz mit Wasserspielen an der Hauptstraße Blick nach Westen Neubau Wohngebäude Flst. 144/7 Blick nach Westen Dr.- Ing. Jürgen E. Koch Zimmern ob Rottweil, Sanierungsgebiet Ortskern Oktober 2015 Seite 36