Immobilienwirtschaft aktuell 2015

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1 CUREM Center for Urban & Real Estate Management Immobilienwirtschaft aktuell 2015 Beiträge zur immobilienwirtschaftlichen Forschung Immobilienmanagement Anreize bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich Effizienzanalyse Schweizer Shoppingcenter mittels Data Envelopment Analysis Spezialimmobilien Immobilienentwicklung an Flughäfen im Non-Aviation-Sektor Die spezifische E-Commerce-Logistikimmobilie Projektentwicklung Corporate Responsibility in the Real Estate Development Process Urban Management Standortanalyse des Nahrungsmittel-Detailhandels im Grossraum Zürich Der Einfluss des öffentlichen Verkehrs auf städtebauliche Entwicklungen Arealentwicklung mit kooperativer Planung in der Agglomeration Zürich Genossenschaften Finanzierungs- und Kostenstrukturen von Zürcher Wohnbaugenossenschaften Bestandsoptimierung durch Ersatzneubau

2 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation Bibliografische in der Deutschen Information Nationalbibliografie; der Deutschen detaillierte Nationalbibliothek bibliografische Die Daten Deutsche sind im Nationalbibliothek Internet über verzeichnet diese abrufbar. Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. 2015, vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich ISBN 2015, vdf Hochschulverlag (Druckausgabe) AG an der ETH Zürich ISBN (E-Book) DOI ISBN Das Werk / einschliesslich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung ausserhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes Das ist ohne Werk Zustimmung einschliesslich des aller Verlages seiner unzulässig Teile ist urheberrechtlich und strafbar. Das geschützt. gilt Jede besonders Verwertung für Vervielfältigungen, ausserhalb der engen Übersetzungen, Grenzen des Mikroverfilmungen Urheberrechtsgesetzes und ist die ohne Einspeicherung Zustimmung und des Verarbeitung Verlages unzulässig in elektronischen und strafbar. Systemen. Das gilt besonders für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

3 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis XI XV IMMOBILIENMANAGEMENT 1 Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich Karin Voigt 3 1 Einleitung 3 2 Büroimmobilien und Anreize Büroimmobilien Anreize bei Büroimmobilien Messbare Anreize bei Büroimmobilien Einfluss von Faktoren einer Büroimmobilie auf die Anreizhöhe Einfluss Gebäude-Mietvertragsfaktoren auf die Anreizhöhe Einfluss Umgebungs- und Marktfaktoren auf die Anreizhöhe Einfluss sozioökonomischer Faktoren auf die Anreizhöhe Einfluss der Anreize von Büroimmobilien auf den Ertrag Einfluss der Anreize auf Marktteilnehmer 7 3 Datenbasis und statistische Methode Datenbasis Statistische Verfahren Regression Das Endmodell 9 4 Schlussbetrachtungen Diskussion Analytisches Ergebnis der Regression Praktische Anwendung der Ergebnisse aus der Regressionsanalyse Bedeutung der Anreize für den Einfluss auf den Ertrag Bedeutung für die Teilnehmer des Schweizer Immobilienmarktes 13 5 Literaturverzeichnis 15 III

4 Effizienzanalyse Schweizer Shoppingcenter mittels Data Envelopment Analysis (DEA) Alexandra Bay 19 1 Abstract 19 2 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit 19 3 DEA-Grundidee anhand der Problematik der Effizienzmessung Ein-Input-Ein-Output -Beispiel Zwei-Inputs-Zwei-Outputs -Beispiel 22 4 Theoretische DEA-Grundlagen CCR-Modell BCC-Modell Additives Modell 26 5 Shoppingcenter-Effizienzanalyse und Ergebnisse Wahl der Decision Making Units Shoppingcenter Wahl der Input- und Outputfaktoren und der DEA-Modelle Ergebnisse und Interpretation DEA-Methode vs. Flächenproduktivität DEA-Methode: Ratios als Faktoren DEA-Methode: Fokus Gastronomie 29 6 Schlussfolgerung, Diskussion und Ausblick 30 7 Literaturverzeichnis 32 SPEZIALIMMOBILIEN 35 Grossmassstäbliche Immobilienentwicklung an Flughäfen im Non- Aviation-Sektor: Erfolgsfaktoren und Risiken internationaler Projekte Christiane Zieschang 37 1 Abstract 37 2 Problemstellung und Zielsetzung 38 3 Immobilienstandort Flughafen Flughäfen im Wandel Raumentwicklungskonzepte von Flughafenregionen Einflussfaktoren von Flughäfen Immobilienökonomische Betrachtung 41 4 Methode und Vorgehen 43 5 Empirische Untersuchung Quantitative Analyse der Geschäftsberichte Prüfung der Übertragbarkeit 49 6 Schlussbetrachtung 50 7 Literaturverzeichnis 51 IV

5 Die spezifische E-Commerce-Logistikimmobilie Ein Investitionsobjekt aufgrund eines wachsenden Online- Handels in der Schweiz Marco Heimgartner 53 1 Einleitung 53 2 Grundlagen Online-Handel und Bautypologien Prognose der Umsatzentwicklung im Online-Handel Spezifische E-Commerce-Logistikimmobilien E-Fulfillment-Center Cross-Docking-Center City-Logistik-Hub Reverse-Logistik-Center 56 3 Bestandesaufnahme und Prognose von hochwertiger Logistikfläche Definition der für E-Commerce relevanten Logistikflächen Analyse der Angebotsflächen Prognose der Nachfrage an hochwertiger Logistikfläche Bestand Prognose Analyse und Auswirkungen des Flächenbedarfs Bautätigkeit Handlungsempfehlung für Marktteilnehmer 60 5 Fazit 62 6 Literaturverzeichnis 63 PROJEKTENTWICKLUNG 65 Corporate Responsibility Opportunities and Challenges in the Real Estate Development Process Leif Henning 67 1 Abstract 67 2 Introduction The Scope of this Study Methodology 69 3 Opportunities and Challenges Organizational Level Building Design Level Process Level 73 4 Integrating CR in the RE Development Process Defining Strategic CR Objectives and Goals CR Integration on Management Level 77 V

6 4.3 CR Integration on Project Level CR Integration on Process Level 78 5 Concluding remarks 80 6 Literaturverzeichnis 81 URBAN MANAGEMENT 83 Eine statistische Standortanalyse des Detailhandels mit Nahrungsmitteln im Grossraum Zürich Christian Höchli 85 1 Abstract 85 2 Problemstellung 85 3 Hintergrund Perspektive des Konsumenten Perspektive des Anbieters 88 4 Vorgehen 89 5 Ergebnisse Modellierung auf Gemeindeebene Modellierung auf Standortebene 93 6 Schlussfolgerungen 95 7 Literaturverzeichnis 96 Node-Place-Model: Untersuchung der städtebaulichen Entwicklungen im Einfluss des öffentlichen Verkehrs und deren Interdependenzen mittels der Weiterentwicklung des Node-Place- Models (npm-01) Michael Heim 99 1 Executive Summary 99 2 Einleitung Problem- und Fragestellung/Ausgangslage Zielsetzung Node-Place-Model Theoretische Grundlage des Node-Place-Models Der Node Der Place Die Station Gleichgewicht von Node und Place Entwicklungsszenarien 103 VI

7 4 Weiterentwicklung des Node-Place-Models Modellierung der Weiterentwicklung des npm Identifikation der Themen Clusterstruktur für das npm Analyse der ausgewerteten Stations im Raum Schweiz Entwicklungsstrategien aus der Sicht der Immobilienentwicklung Praktische Anwendung des npm Hauptbahnhöfe am Beispiel von Bern Verbindungsbahnhöfe am Beispiel von Bern-Wankdorf Ergebnisse der Arbeit Ergebnis der Arbeit Diskussion Literaturverzeichnis 114 Arealentwicklung mit kooperativer Planung in der Agglomeration Zürich Michael Bucher Abstract Einleitung Problemstellung und Ausgangslage Forschungsfragestellung Theoretische Grundlagen Definition Kooperation Kooperative Planung im Immobilienkontext Überblick über die Geschichte der kooperativen Planung Formelle und informelle Instrumente/Verfahren Fallstudienansatz als Forschungsstrategie Untersuchungsraum Agglomeration Auswahl der Fallstudien Befragung Experten Ergebnisse Expertenmeinungen zur kooperativen Planung Kooperative Planung, Zusammenarbeit, Ziele, Vorteile Analyse und Formulierung von Leitbildern für Arealentwicklungen Fachkompetenz der Verwaltung und Politik Baurecht, Verdichtung und Mehrwertabgabe Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlung 124 VII

8 5.2 Ergebnisse der Fallstudien Effretikon, Regensdorf, Wädenswil Untersuchte Fallstudien Angewendete Formen der Kooperation Analyse und Leitbilder Milizsystem und Kommunikation nach aussen Baurecht und Mehrwertabgabe Organisation und Fachspezialisten Schwierigkeiten und Erfolgsfaktoren der Zusammenarbeit Projekterfolg und Vorteile der kooperativen Planung Schlussbetrachtung Fazit von Arealentwicklungen mit kooperativer Planung Ausblick Literaturverzeichnis 130 GENOSSENSCHAFTEN 131 Finanzierungs- und Kostenstrukturen von Zürcher Wohnbaugenossenschaften Peter Zurbuchen Abstract Einleitung Ausgangslage Zielsetzung und Vorgehen Grundlagen Begriffsdefinitionen Gemeinnütziger Wohnraum Preisgünstiger Wohnraum Grundsatz der Kostenmiete Wohnbaupolitik der Stadt Zürich Rechtliche Grundlagen und Rahmenbedingungen Mietwohnungspreise der Stadt Zürich im Vergleich Empirische Untersuchung Methode und Vorgehen Die Kostenstatistik 2012 der Zürcher WBG Einführung Kennzahlen zur Erfolgsrechnung Ermittlung der Kostentreiber und Erfolgsfaktoren Analyse der Kostentreiber anhand der Kostenstatistik VIII

9 4.5 Vertiefte Analyse der Kostentreiber Teilgruppen und Fallbeispiele Teilgruppen Altersindex Fallbeispiele Verifizierung der Ergebnisse mittels Expertengesprächen Schlussbetrachtung Literaturverzeichnis 147 Bestandsoptimierung durch Ersatzneubau. Eine Chance für Wohnbaugenossenschaften Stefan Fleischhauer Einleitung Grundlagen Wohnbaugenossenschaften Gesellschaftliche Grundlagen Bauliche Grundlagen Methodik Ergebnis der Experteninterviews Wohnungsbestand der befragten WBG inkl. Veränderungen durch Ersatzneubau von Zeitlicher Horizont für Ersatzneubauprojekte Bauarten/Baujahre Kennwerte Risiken und Hemmnisse Wohnbedürfnisse Akzeptanz Verdichtung Energetische Aspekte Behörden Massgebende Kriterien Schlussbetrachtung Literaturverzeichnis Internetquellen 161 Autorinnen und Autoren 163 IX

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11 Abbildungsverzeichnis Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich Abb. 1: Anreiztypen Struktur der Produkteigenschaften, die für die Ausprägung von Anreizen in der Schweiz üblich sind 5 Abb. 2: Variablenübersicht strukturiert 8 Effizienzanalyse Schweizer Shoppingcenter mittels Data Envelopment Analysis (DEA) Abb. 1: Illustration der DEA-Methode: Effizienzgrenze vs. Regressionsgerade 22 Grossmassstäbliche Immobilienentwicklung an Flughäfen im Non- Aviation-Sektor: Erfolgsfaktoren und Risiken internationaler Projekte Abb. 1: Abb. 2: Abb. 3: Schematische Darstellung The Squaire am Flughafen Frankfurt (links) und WTC am Flughafen Amsterdam Schiphol (rechts) 47 Schematische Darstellung MAC am Flughafen München (links) und Airport City am Flughafen Düsseldorf (rechts) 47 Schematische Darstellung The Circle am Flughafen Zürich (links) und Sky City am Flughafen Stockholm (rechts) 50 Die spezifische E-Commerce-Logistikimmobilie Ein Investitionsobjekt aufgrund eines wachsenden Online- Handels in der Schweiz Abb. 1: Vergleich der Bauaktivität unter den 95 Standorten 60 Abb. 2: Investitionsregionen aus Sicht des Autors 61 Corporate Responsibility Opportunities and Challenges in the Real Estate Development Process Fig. 1: CR integration on the organizationel level 72 Fig. 2: CR integrated in the RE development process 75 Fig. 3: CR objectives and goals on management and project levels 76 Fig. 4: Defining CR objectives on management level 77 Fig. 5: Defining CR goals on a project level 78 Fig. 6: Strategy tools on the RE development process 79 XI

12 Eine statistische Standortanalyse des Detailhandels mit Nahrungsmitteln im Grossraum Zürich Abb. 1: Darstellung des Zusammenhangs zwischen der Anzahl Beschäftigter (in VZÄ) im FOOD-Segment und der Anzahl Wohnbevölkerung und Beschäftigung (in VZÄ) für Zentrums- und Nicht-Zentrumsgemeinden 92 Node-Place-Model: Untersuchung der städtebaulichen Entwicklungen im Einfluss des öffentlichen Verkehrs und deren Interdependenzen mittels der Weiterentwicklung des Node-Place- Models (npm-01) Abb. 1: Node-Place-Model von Bertolini 102 Abb. 2: Node-Place-Model mit möglichen Szenarien 104 Abb. 3: Modell- und Themengrundlagen (als Mind-Map) 105 Abb. 4: npm-01 Diagramm, Raum Schweiz 107 Abb. 5: Node-Place-Model mit möglichen Szenarien 109 Abb. 6: Stations im npm Abb. 7: npm-01 Diagramm mit den ausgewählten Standorten 110 Abb. 8: Mögliches Entwicklungsszenario für Bern 111 Abb. 9: Mögliches Entwicklungsszenario für Bern-Wankdorf 111 Arealentwicklung mit kooperativer Planung in der Agglomeration Zürich Abb. 1: Situation Areal Mittim Effretikon 124 Abb. 2: Situation Areal Bahnhof Nord Regensdorf 125 Abb. 3: Situation TUWAG Areal Wädenswil 126 Finanzierungs- und Kostenstrukturen von Zürcher Wohnbaugenossenschaften Abb. 1: Berechnung der höchstzulässigen Mietzinssumme 136 Abb. 2: Durchschnittliche Monatsmietpreise pro m 2 nach Marktsegment und Bauperiode, Abb. 3: Kostenmiete im Vergleich zu den effektiven Mietzinsen 139 Abb. 4: Zusammensetzung der Kosten 140 Abb. 5: Kostenpositionen 141 Abb. 6: Mieteinnahmen, Kosten und Kennzahlen pro Zimmer, Hochrechnung der Kostenstatistik 2012 gemäss ermitteltem Zimmerfaktor 142 XII

13 Abb. 7: Gewichteter Altersindex des Portfolios der Teilgruppe WHG 143 Abb. 8: Gewichteter Altersindex des Portfolios der Teilgruppe < 1000 WHG 143 Abb. 9: Kennzahlen pro m 2 Wohnfläche (HNF), je 3 Fallbeispiele 144 Abb. 10: Gegenüberstellung der Ergebnisse der verschiedenen Berechnungsarten 146 Bestandsoptimierung durch Ersatzneubau. Eine Chance für Wohnbaugenossenschaften Abb. 1: Übersicht Wohnungsbestand 2014 der befragten WBG inkl. Anteil Ersatzneubauten ab Abb. 2: Übersicht Wohnungsbestand 2019 der befragten WBG inkl. Anteil Ersatzneubauten ab XIII

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15 Tabellenverzeichnis Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich Tab. 1: Endmodell Koeffizienten multiple Regression 10 Tab. 2: Beispielrechnungen erwarteter Anreizhöhe anhand der Vorhersageformel für Büroimmobilien und Angabe der zugehörigen Vorhersageintervalle (ohne Berechnungsangabe) 12 Effizienzanalyse Schweizer Shoppingcenter mittels Data Envelopment Analysis (DEA) Tab. 1: Ein-Input-Ein-Output -Beispiel 21 Tab. 2: DEA-Methode im Vergleich mit der Flächenproduktivität 28 Grossmassstäbliche Immobilienentwicklung an Flughäfen im Non- Aviation-Sektor: Erfolgsfaktoren und Risiken internationaler Projekte Tab. 1: Anzahl Passagiere in Mio. an untersuchten Flughäfen 2003 bis Tab. 2: Anteil Aviation-Erlöse am Konzern-Umsatzerlös in % an untersuchten Flughäfen 2003 bis Tab. 3: Anteil Non-Aviation-Erlöse am Konzern-Umsatzerlös in % an untersuchten Flughäfen 2003 bis Die spezifische E-Commerce-Logistikimmobilie Ein Investitionsobjekt aufgrund eines wachsenden Online- Handels in der Schweiz Tab. 1: Anforderungskatalog für hochwertige Logistikimmobilien 57 Tab. 2: Extrapolation der hochwertigen Logistikfläche in der Schweiz (2008) 58 Tab. 3: Bewertungskriterien der Kategorie Bauaktivität 59 Eine statistische Standortanalyse des Detailhandels mit Nahrungsmitteln im Grossraum Zürich Tab. 1: Regression der Beschäftigung im Detailhandel mit Nahrungsmitteln auf Gemeindeebene 91 XV

16 Tab. 2: Regression der Beschäftigung im Detailhandel mit Nahrungsmitteln auf Standortebene 95 Node-Place-Model: Untersuchung der städtebaulichen Entwicklungen im Einfluss des öffentlichen Verkehrs und deren Interdependenzen mittels der Weiterentwicklung des Node-Place- Models (npm-01) Tab. 1: npm-01 Clusterstruktur nach Bezeichnung und Mengenangabe 106 Bestandsoptimierung durch Ersatzneubau. Eine Chance für Wohnbaugenossenschaften Tab. 1: Übersicht Wohnungsbestand der befragten WBG inkl. Veränderungen durch Ersatzneubauten von Tab. 2: Massgebende Entscheidungskriterien für einen Ersatzneubau 159 Tab. 3: Massgebende Akzeptanzkriterien für einen Ersatzneubau 160 XVI

17 IMMOBILIENMANAGEMENT

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19 Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften K. Voigt Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich Karin Voigt 1 Einleitung Ein grosses Angebot und steigende Leerstände prägen den Schweizer Büromarkt vor allem in Ballungszentren wie Zürich und Genf (Credit Suisse AG, 2014). Immer häufiger werden in diesem Zusammenhang die Begriffe mietzinsfreie Zeit, Staffelmieten und Beteiligung an Mieterausbauten durch den Vermieter als sogenannte Mietzinsanreize genannt (Brauer, 2011; Colliers International Schweiz AG, 2013; Wüst, 2014; Wüst und Partner, 2013). Diese Phänomene haben Auswirkungen auf alle wesentlichen Parteien, welche an einem Mietverhältnis beteiligt sind; auf den Mieter, da es für ihn Anreize sind, das Mietverhältnis abzuschliessen, und auf den Eigentümer, da dieser tiefere Einnahmen und eine tiefere Rendite akzeptiert, bei gleichbleibenden, marktüblichen Mietzinsen. Der Vermarkter ist von möglichen Anreizen tangiert, da er diese in seinen Vertragsverhandlungen nutzt, oder eine mögliche Reduktion des Mietzinses bei mietzinsabhängigen Honoraren allenfalls zu einer Reduktion seiner Einnahmen führt. Es wird eine quantitative Untersuchung zu Mietzinsanreizen vorgenommen, welche im Wesentlichen zwei Ziele verfolgt. Erstens wird überprüft, ob die bei der Bewertung vorhandenen Einflussfaktoren umgekehrt proportional einen Einfluss auf die Anreizhöhe haben, dabei ist die Ausprägung der beeinflussenden Faktoren relevant. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Anreizhöhe bei bestimmten Faktoren einer Immobilie ähnlich verhält. Bei der Bewertung, vor allem bei hedonischen Bewertungsmodellen, werden Faktoren wie beispielsweise die Lage, das Baujahr oder die Fläche als prägende Faktoren genannt (Haase & Kytzia, 2012; Malpezzi, 2002). Ob es ähnliche bestimmende Faktoren für die Anreizhöhe gibt, wird untersucht. Eine zweite Untersuchung anhand einer Clusteranalyse wurde durchgeführt, wird aber im Rahmen dieses Artikels nicht weiter behandelt. Die vollständige Untersuchung kann der publizierten Masterarbeit entnommen werden. Betrachtet werden die Mietzinsanreize bei Büroimmobilien im Grossraum Zürich. Dabei werden Anreize berücksichtigt, welche aus Mietverträgen ausgewertet wer- 3