GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert

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1 G Mai/Juni 2008 ISSN GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert Zeitschrift für Immobilienwirtschaft Bodenpolitik und Wertermittlung Herausgeber: MinRat. a. D. Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Kleiber Prof. Dipl.-Ing. Jürgen Simon Aus dem Inhalt Marktkonforme Gebäudewert - abschreibung im Sachwertverfahren Werkstattbericht Wilfried Mann Seite 129 Überlegung zur Novellierung der Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV 88) Teil I Jürgen Simon Seite 132 Umsetzung und Beendigung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen Bericht über eine Fachtagung des Deutschen Instituts für Urbanistik am Arno Bunzel Seite 139 Abgeltung der Erschließungskosten im amtlichen Umlegungsverfahren? Hartmut Dieterich Seite 146

2 Abhandlungen Marktkonforme Gebäudewertabschreibung im Sachwertverfahren Werkstattbericht Wilfried Mann, Düsseldorf Im Sachwertverfahren erfolgen die Marktanpassungen auf Grundlage theoretischer Alterswertminderungsm odelle, die in der Regel bei Wohnhäusern von einer normalen Gesamtnutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren ausgehen. Die vorgeschlagene»marktkonforme Gebäudewertabschrei bung«benötigt kein fiktives Gebäudemodell und ist auch ein Diskussionsbeitrag im Zuge der Einführung neuer NHK 2007-Werte. 1 Zum Sachwertverfahren Prinzipien/Grundidee Basis der Wertermittlung im Sachwertverfahren ist ein empirisches (optimales) Gebäudemodell. Auf Grundlage veröffentlichter Tabellen für Normalherstellungskosten errechnet sich unter Berücksichtigung von Baujahr/Restnutzungsdauer und Gebäudezustand anhand veröffentlichter Abschreibungstabellen der Gebäudesachwert. Hinzu kommt der Bodenwert. Eine Anpassung an die Marktlage (Marktanpassungsfaktor für den jeweiligen Gebäudetyp) führt dann zum (marktangepassten) Sachwert. Die Gutachterausschüsse leiten Marktanpassungsfaktoren aus dem Quotienten Kaufpreis pro Sachwert ab. Da die Marktanpassung unmittelbar vom Sachwertmodell abhängig ist, ist zur sachgerechten Anwendung dieser Faktoren das gewählte Modell, insbesondere die Abschreibungsmethode und die Quelle der Normalherstellungskosten, bekannt zu machen. Dem Grunde nach ist es untergeordnet, welches Sachwertmodell als Basis gewählt wird. Entscheidend ist, dass die Marktkorrektur diesem entspricht. Somit führen auch objektiv zu korrigierende Gebäudemodelle, die sich aber in der Wertermittlungspraxis etabliert haben (z. B. die Abschreibung nach Ross 1 ), doch zum richtigen (marktangepassten) Sachwert, bzw. Verkehrswert. Neue, optimierte Gebäudeabschreibungsmodelle würden zwar das Objekt»besser«beschreiben, aber dennoch eine zusätzliche Marktanpassung notwendig machen. Somit bringen diese Überlegungen für die klassische Wertermittlung nur marginale Verbesserungen. Wir sind in der Düsseldorfer Geschäftsstelle deshalb einer ganz anderen Überlegung gefolgt: Warum sollte eine, unmittelbar aus dem Markt abgeleitete Gebäudewertabschreibung nicht zielführend sein? 2 Sachwert-Formelumstellung Aus der klassischen Sachwertformel kann die Unbekannte»marktkonforme Gebäudewertabschreibung«nach folgender Rechenvorschrift aus Kaufpreis, Bodenwert und Herstellungs wert (HW) abgeleitet werden: a) Gebäudesachwert (GebSW) = normierter Kaufpreis (nkp) Bodenwert (BW) b) GebSW = (HW) x (1 (/100)) daraus = (1 (GebSW/HW)) x 100 c) aus b und a = (1 ((nkp BW)/HW)) x 100 Legende/Definitionen: Normierter Kaufpreis (nkp), abgestellt auf ein (bodenrichtwertgrundstück-) typisches Grundstück, ohne Garagen/Nebengebäude oder sonstige wertbeeinflussende Umstände Bodenwert in E (BW), abgeleitet aus dem Bodenrichtwert, unter Beachtung der Lage sowie von Art und Maß der baulichen Nutzung Herstellungswert (HW) einschließlich Baunebenkosten (BNK) 3 Kaufpreismaterial/Ergebnisse In der Düsseldorfer Kaufpreissammlung sind seit dem Jahr 1983 insgesamt Fälle bebauter Grundstücke registriert. Davon sind im Rahmen des Sachwertverfahrens Fälle (3.050 Ein-/Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) ausgewertet worden. Im Jahr 2001 wurde die Kaufpreissammlung von den Normalherstellungskosten Ross, Franz Wilhelm, in: Ross/Brachmann/Holzner, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 28. Aufl., Hannover GuG 3 n

3 AbhandLungen Mann, Marktkonforme Gebäudewertabschreibung im Sachwertverfahren ," "..- ;: ~.-- Alter Abbildung 1: M.,rfamilienhäu..., mit AbtM:tnibung in " in Abhingigkeit vom Bauall8r o Alter Abbildung 2: Ein.aw.ifllmili..,ha... r, mit ",**,reibung in % in AbhIIngigkeit vom s.u... (NHK 13) aufnhk 2000 umgestellt. Größere systematische, untypische Verwerfungen der Herstellungskosten zwischen den BasiIwcrten wurden nicht festptei1t. Jedem Gebäude in neben den üblichen beschreibenden Merkmal.c:n ein Modemisicrungstyp (ursprünglichlneuzeitlich) zußcoidnct. Dieser Typ misst Gebäudezustandl-ausstattung in Abhlngigkeit vom Ursprungsbaujahr und trigt der Sicherheit bei der Datene:rhebung (keine Objektbes:ichtigung..Angaben aw Fragebögen und Gcb!udeaktcn) Rechnung. Nach AnwendllIl! der ZIlVOI ~tcn Rechcnvomchrift ergibt sich für Mehrfamilicnhiuscr (Alter bis 120 Jahre) im ersten Schritt - ohne detaillierte Analyse der Daten und ohne Fliminierung von Ausreißern - die Darstellung in Abbildung 1: Der erste Eindruck. weist bei Mehr&milicnhäUJel'Il auf einen plausiblen s-förmigen Kurvenvcrlaufhin. Ansteigende Abschreibung in den ersten Jahren, Abßachung vermutlich durch Einbringung von Modernisierungsmaßnahmen. Dann ein weiteres Stdgen, bei aber 100 Jahren. Bei den Ein-/ZweifamilicnhaWlobjekten llsst sich das vorliegende Material-Alter bis 120 Jahre, mit zusätzlicher Kennung»nicht modernisierter Objekte«(+) - wie Abbildung 2 zeigt dantdlcn: Der erste Eindruck: zeigt eine deutlkh größere Streuung des Materials, webt aber eben:fall.s auf einen plausiblen Kurvenverlaufhin. Objekte ohne zwischenzeitliche Modemisierung (+) bilden eine Wolke oberhalb der typischen Kurve. Auch das at sachgerecht, da hier eine höhere Abschreibung zu erwarten ist. Die Abbildung 3 zeigt die Kurve der marktkonformen Abschretbung bei Normierung des Mod.ernisierungstyps. Die Pun1rtwolke folgt nun dem Verlaufbei unterstellter Modernisierung (mit neuzeitlkher Ausstattung), die auch als typisch für Einfamilienhauser angenommen werden kann. Mit Hilfe der multiplen Regression, unter Anwendung der partiellen Modellauflosungl, konnten folgende Normierungsfaktoren emrittel.t werden: :I Mall, W;yn..l, Die ~ IWrUn~do:r.Anwaulunsdcs NormicrnnpprinIipo in do:r Grunlkttb:bbewrnuns. Zeibchrlft fi1r Gcodhie, Geoinfmmation und bndm_n_l!f"'l"iit (1fT) 2005, 283 ff 130 GuG

4 Mann, Marktkonforme Gebäudewertabschreibung im Sachwertverfahren AbhandLungen Alter Abbi(dung 3: Ein-/Zweifami(ienhausgrundstücke, mit in Abhängigkeit vom Baua(ter, normiert Gebäudealter Korrekturfaktor - Abschreibung (an Kauffälle nicht modernisiert) bis 24 jahre 1, jahre 0, jahre 0,65 ab 55 jahre 0,60 Diese Faktoren werden bei nicht modernisierten Objekten an die angebracht und zeigen dann den in Abbildung 3 dargestellten Kurvenverlauf. Die Nornlierung der marktkonfornlcn Abschreibung durch andere signifikante Einflussgrößcn, würde die Streuung der \Verte gegenüber dem Ursprungsmaterial noch weiter reduzieren. 4 Veröffentlichung! Anwendung Für die Anwendung im Sachwertverfahren - hier: Ein-/Zweifamilienhiiuser - lassen sich diese Ergebnisse sachverständig im Rahmen einer Veröffentlichung wie folgt transparent machen (auf eine funktionale Darstellung wurde beim der.:eitigen Auswertestand verlichtet): Gebäudealter Abschreibung (in %) Zuschläge bei (jahre) modernisiert nicht modernisiert , +/- 0% % % % % % % Zur Kontrolle an der Grenze. Alter = 120 Jahre, würde sich bei modernisierten Objekten eine Abschreibung von 55 % und bei nicht modern isierten Objekten eine von rund 95 % ergeben. Dies ist plausibel. Zur weiteren Überprüfung auf Plausibilitiit wird ein \Vertenniulungsfall nach neuer Methode und mit Ross' scher Abschreibung durchgerechnet: Bewertungsobjekt: Einfamilienhaus, Baujahr 1960, 170 m Z Wohnfläche, renoviert, ohne Garage, mittlere WOhnlage in der Randlage von Düsseldorf: Sachwert Ross Herstellungswert: 400 ml BGF x "'" 700!m ~ (ind BNK) marktkonforme Abschreibung bei Alter 42 Jahre: 34 % Abschreibung nach Ross bei Alter 42 Jahre: 40 % Gebäudesachwert Bodenwert: 500 m ~ x 350 /m Außenanlagen, pauschal Sachwert Marktanpassung (veröffentlicht 1,00) rund Vergleichswert, aus dem Marktrichtwert (Gebiet Mannheimer Weg, Baujahr 1955, /m 2 ) abgeleitet: m WF x /m l x 1,03 (Baujahr-Zuschlag) ergibt rund Das Ergebnis aus dem Saehwertverfahren (neu) kann als marktgerecht angenommen werden. 5 Fazit Die ersten Ergebnisse sind plausibel. Weitere Untersuchungen werden aber notwendig, um neben dem Modemisienmgsgrad noch andere wesentliche Einflüsse, die auf die ))marktkonfor- GuG

5 AbhandLungen Siman, Überlegungen zur Novellierung der Wertermittlungsverordnung 1988 (WerlV 'S8) mc Gcbäudcwcrtabschreibung(( wirken, herauszufinden. Dazu könnten neben Gebäudeart und Modcmisicrungsryp. Lageeinflüsse und auch Unterschiede aus den NHK.Qucl1cll gehören. Zcitcinflüssc waren zwar bei den klassischen»$achwcnkorrckturfaktorcn«niehl nachweisbar. werden aber dennoch zu prüfen sein. Folgende Vor-fund Nachteile des ncuen Abschreibungsverfahrens fallen auf: Nachteile: Unsicherheiten im Bodenwert wirken auf die Abschreibung Umdenken, da die Marktanpassung jetzt mit der GebäudelIbschrcibung verknüpft ist die Marktanpassung bezieht sich nur noch auf das Gebäude (alt inklusiv Bodenwen) es müssen eine ausreichende Anzahl ausgeweneter Kauffalle je Gebäudcan vorliegen. Vorteile: es sind keine thooretischen Gebaudemodelle notwendig. dadurch Vcrcinfachung dcs Saehwcnverfahrcns es können Funktionen auch fur Gcbäudc über 120 Jahre abgeleitct wcrdcn das Prinzip ähnclt dem der Ableitung von Liegensehaftszinssätzcn (Verrahren Mockef) die marktkonromle Abschreibung kann Hueh bei der Anwendung im Rahmen dcr neucn NHK 2007 Verwendung finden (kein Rcstwenmodell) cs ist Modellkonfonnilät im Rahmen der Erbbaurechtsbewenung (nach WenR 2006) gegeben. Dicser Werkstattbericht ist als ein DiskussionsbeitrJg zum Saehwenverfahrcn gedacht, der auch im Rahmen der Neueinfiihrung der NHK 2007 nutzbringend sein kann. Die Gutachternusschüsse leiten in der Regel Marktanpassungsfaktorcn im Saehwenverfahren ab. Deshalb können diese auch teilmarktypische»1llarktkonforme Gebäudewenabsehreibungelw ohne Erhebung neuer Daten enniuc1n, da auf bereits vorliegcndes ausgewenetes Datenmaterial zurückgegriften werdcn kann. Für den Sachverständigen vercinfacht sich das Sachwert verfah ren und verbcsscn dessen Qualität. wcnn auf nächendeckende mnarktkonfomlc Gebäudewenabschrcibungen«zurückgegrifTen werden kann. Hicr.lu wäre dann auch der Gesetzgeber gefordert neue Regelungen bei der No\'ellienmg der WertVSS mit aufzunehmen. Der Gutachternusschuss in Düsscldorf hai sich für dieses Jahr vorgenommen. das neue Modell in aktuellen Saehwertemlinlungen anzuwenden und liuf Prllxisl3ugliehkeit zu prüfen. Dipl.-Ing. Wilfried Mann, Geschäftsführer und stellvertretender Vorsitzender, c/o Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Düsseldorf. Tel.: 0211/ , Fax: 0211/ , E-Ma il: 132 GuG