Einwohnergemeinde Zielebach. Überbauungsordnung zur ZPP «Holzrüti» Erläuterungsbericht. Die UeO besteht aus: Überbauungsplan Überbauungsvorschriften

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1 AUFLAGE Einwohnergemeinde Zielebach Überbauungsordnung zur ZPP «Holzrüti» m Massstab 1: 1,000 Gedruckt am :08 CNES, Spot Image, swisstopo, NPOC Die UeO besteht aus: Überbauungsplan Überbauungsvorschriften ist ein Portal zur Einsicht von geolokalisierten Informationen, Daten und Diensten, die von öffentlichen Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden Haftung: Obwohl die Bundesbehörden mit aller Sorgfalt auf die Richtigkeit der veröffentlichten Informationen achten, kann hinsichtlich der inhaltlichen Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen keine Gewährleistung übernommen werden.copyright, Bundesbehörden der Schweizerischen Eidgenossenschaft. Weitere Unterlagen: Januar 2018 ecoptima Spitalgasse 34 Postfach 3001 Bern Telefon Fax info@ecoptima.ch

2 Impressum Planungsbehörde: Einwohnergemeinde Zielebach Schulhausstrasse 2, 4564 Zielebach Auftragnehmer: ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern Telefon , Fax Bearbeitung: Beat Kälin, Raumplaner HTL/FSU Danielle Meyer, Raumplanering BSc Zielebach/UeO ZPP Holzrüti 05798/4_Resultate/ EB/5798_EB_180109_AL/dm/bk

3 3 ecoptima Inhalt 1. Ausgangslage Einleitung und Problemstellung Planungsrechtliche Situation 5 2. Überbauungsordnung zur ZPP «Holzrüti» Nutzung Bau- und Aussenraumgestaltung Weitere Bestimmungen 8 3. Auswirkungen Ortsbild- und Landschaftsschutz, Kulturgüter Verkehr / Erschliessung Lärm und Luft Gewässerschutz und Entwässerung Wald Kulturland Verfahren und Termine Ablauf Vorprüfung Öffentliche Auflage und Einsprachen Beschlussfassung und Genehmigung 12

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5 10a c 3 1b 5 9a c 2 2a Einwohnergemeinde Zielebach 5 ecoptima 1. Ausgangslage 1.1 Einleitung und Problemstellung Für die dringende Erweiterung der Kompostieranlage, die bisher mit einer Überbauungsordnung von 1994 mit Erweiterung von 2004 geregelt war, wurde mit der Teilrevision der Ortsplanung 2015/16 eine erweiterte Zone mit Planungspflicht «Holzrüti» erlassen und damit die bestehenden UeO's abgelöst. Für die Erweiterung wurde eine Fläche von rund 3'900 m² Landwirtschaftszone eingezont. Die Teilrevision der Ortsplanung mit der ZPP «Holzrüti» wurde am 22. Februar 2017 durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt. Das Bauen in einer ZPP setzt grundsätzlich eine rechtskräftige Überbauungsordnung (UeO) voraus. Gestützt auf die in Rechtskraft getretene ZPP kann nach Art. 93 Abs. 1 Bst. a BauG der Gemeinderat der Bewilligung eines einzelnen Vorhabens vor dem Erlass einer UeO zustimmen. Weitere Vorhaben setzen jedoch eine UeO voraus. Die UeO soll abgestimmt auf die ZPP-Vorgaben und die Absichten der Betreiber der Kompostieranlage erarbeitet werden. Lumperhölzli Die neue UeO soll genügend Spielraum für künftige Vorhaben schaffen Rütiweg 65 Hurnisbach Planungsrechtliche Situation Zonenplan 69 Der Planungsperimeter ist im Zonenplan als Zone mit Planungspflicht 69 (ZPP) «Holzrüti» ausgeschieden. 2a 2c b a 65 Dorfstrasse Stampfibach Stampfiweg a (233) a 1 Usserd a 4b a 45 Zielebach 53 ZPP Holzrüti Schulhausstrasse 21 Stampfibach Holzrüti Mosach a 63 5 Wilerstrasse 3a a Abb. 1 Zonenplanausschnitt mit ZPP «Holzrüti» 4 7a a Spiel + Sport 129 Schuelland Bläjeweg 95

6 6 ecoptima Baureglement (ZPP «Holzrüti») Die Vorschriften (Art. 35 Baureglement) lauten wie folgt: 1 Die ZPP «Holzrüti» bezweckt die Weiterentwicklung des gewerblich genutzten Areals mit Kompost- und Grüngutaufbereitung sowie der Lagerung und Aufbereitung von natürlichen Stoffen, wie Holz, Erde, etc.. 2 Gestattet sind gewerbliche Nutzungen, insbesondere der Abfall- und Holzverwertung sowie der Energieproduktion. Nicht gestattet sind Wohnen und dem Wohnen gleichgestellte Nutzungen. 3 Es gelten folgende Masse: Grünflächenziffer: mindestens 15 % Gebäudehöhe max. 9 m (ausgenommen Silos nach Art. 28 Abs. 3 GBR). Gebäudelänge max. 60 m Grenzabstand mind. 5 m, interne Abstände frei Vordächer von max. 5 m Ausladung Dachneigung min. 12 und max Es gilt die ES III (Art. 43 LSV) 5 Gestaltungs- und Erschliessungsgrundsätze: Bauten und Anlagen sind hinsichtlich Gesamterscheinung so zu gestalten, dass zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Gegenüber der Landwirtschaftszone ist ein klarer Abschluss der Gesamtanlage vorzusehen. Entlang dem Wald und den öffentlichen Strasse ist ein mindestens 5 m breiter Streifen als naturnahe Grünfläche mit Hecken oder Sträuchern zu gestalten. Es ist eine ruhig wirkende gesamtheitliche Gestaltung der Bauten und Aussenanlagen überwiegend in Holz und mit zurückhaltender Farbgebung anzustreben. Die arealinternen Verkehrs-, Kompostier- und Lagerflächen sind wasserundurchlässig zu gestalten. Die Erschliessung hat ab der Dorfstrasse im Nordosten zu erfolgen. Erschliessungs- und Abstellflächen für Fahrzeuge sind auf das betrieblich notwendige Mass zu beschränken. Gegenüber den Grünstreifen und dem Landwirtschaftsland kann ein maximal 1.8 m hoher Zaun erstellt werden.

7 7 ecoptima 2. Überbauungsordnung zur ZPP «Holzrüti» 2.1 Nutzung Art der Nutzung Mass der Nutzung Waldabstand / Zaun Gestattet sind gewerbliche Nutzungen, insbesondere der Abfall- und Holzverwertung sowie der Energieproduktion. Nicht gestattet sind Wohnen und dem Wohnen gleichgestellte Nutzungen. Es gelten die Bestimmungen der Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 Lärmschutzverordnung (LSV). Die ZPP gibt als Nutzungsmasse eine Grünflächenziffer von mindestens 15%, eine Gebäudehöhe (entspricht der traufseitigen Fassadenhöhe gemäss Art. 15 der BMBV) von maximal 9 m und minimal 6 m, eine Gebäudelänge von maximal 60 m sowie als Minimalmass einen Grenzabstand von 5 m und einen Gebäudeabstand von 4 m vor. Diese werden mit dem Überbauungsplan umgesetzt resp. in die Überbauungsvorschriften übernommen und mit Vorgaben zu Silos ergänzt. Silos können in den Baubereichen und der befestigten Fläche erstellt werden sofern sie den Waldabstand gemäss Wald-Baulinie nicht unterschreiten und dürfen eine traufseitige Fassadenhöhe von maximal 30 m aufweisen. Bauten und Anlagen im Bereich von Kulturland sind zugunsten einer haushälterischen Nutzung des Bodens kompakt anzuordnen. Der Abstand für Hochbauten zum Wald wird durch eine Wald-Baulinie festgelegt. Zwischen der Wald-Baulinie und dem Wald sind innerhalb der befestigten Fläche Anlagen wie Wage sowie Wände bis 3 m Höhe und mobile Überdachungen, ausserhalb der befestigten Fläche nur Be- und Entwässerungsanlagen zulässig. Gegenüber dem Wald, der Wilerstrasse und dem Landwirtschaftsland kann ein maximal 1.8 m hoher Zaun erstellt werden. Dabei sind folgende Abstände einzuhalten: Wald: min. 5.0 m, Wilerstrasse: min. 1.5 m. Befestigte Fläche Die befestigte Fläche ist für den Umschlag, die Aufbereitung und die Lagerung von Biomasse sowie für die dazu notwendigen arealinternen Verkehrswege bestimmt. Zulässig sind Anlagen wie Wage, etc. und leicht entfernbare Bauten wie Zelte sowie mobile Wände und Überdachungen. 2.2 Bau- und Aussenraumgestaltung Grundsätze Bauten und Anlagen sowie die Grünflächen sind hinsichtlich Gesamterscheinung so zu gestalten, dass zusammen mit der bestehenden Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Es ist eine ruhig wirkende gesamtheitliche Gestaltung der Bauten überwiegend in Holz und mit zurückhaltender Farbgebung anzustreben.

8 8 ecoptima Baugestaltung Lärmschutz Dachgestaltung Grünbereich Bepflanzung Die gegen aussen sichtbaren Fassaden sind in faserrohem Holz auszuführen oder mit dauergrünen Pflanzen zu beranken oder mit Spalierbäumen zu bepflanzen. Im Baubereich A sind gegenüber der Landwirtschaftszone südlich der Verlängerung der Parzellengrenze Nrn. 128/139 resp. den Wohnbauten im Osten aus Gründen des Lärmschutzes geschlossene Fassaden und geringe Gebäudeabstände vorgesehen. Sofern der Gebäudeabstand mehr als 5 m beträgt, ist aus Gründen des Lärmschutzes eine massive Schutzwand von mindestens 3 m Höhe zu erstellen. Es sind ausschliesslich Dächer mit einer Neigung von min. 12 und max. 20 zulässig. Für Vordächer gilt eine maximale Ausladung von 5 m. Sie dürfen die Baubereichsbegrenzung um maximal 1.2 m und die Wald-Baulinie um maximal 0.3 m überragen. Dachflächen sind mit Faserzementplatten auszuführen sofern sie nicht für die Solarenergienutzung verwendet werden. Der Grünbereich dient als natürliche Abgrenzung des Areals zum Wald und zum Stampfibach. Die Lagerung von Grüngut/Biomasse und Material ist nicht erlaubt. Versickerungsmulden und ein Zaun sind zulässig. Der Grünbereich ist als naturnahe Wiese mit Sträuchern zu gestalten. Entlang der Wilerstrasse und dem Gewässer können einzelne Bäume gepflanzt werden. Der Grünbereich umfasst rund 15% des Areals, somit sind voraussichtlich keine zusätzlichen Grünflächen innerhalb des Areals erforderlich. Für die Bepflanzung im Wirkungsbereich sind einheimische, standortgerechte Bäume, Sträucher und Pflanzen zu verwenden. Bestehende Ufergehölze sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 2.3 Weitere Bestimmungen Erschliessung Gewässer- und Bodenschutz Die Erschliessung des Areals für den motorisierten Verkehr erfolgt über die im Überbauungsplan dargestellten Erschliessungsbereiche von der Dorfstrasse und der Wilerstrasse. Die Erschliessung der Landwirtschaftszone im Osten der UeO. Die Erschliessung ist mit mindestens 3.5 m Breite zu gewährleisten. Die Bodenplatten von Gebäuden und Kompostierflächen sind wasserundurchlässig zu gestalten. Dachwasser ist für die Bewässerung zu verwenden oder oberflächlich zu versickern. Platzwasser ist zu sammeln und für die Mitenbewässerung einzusetzen. Überschüssiges Platzwasser ist in die Kanalisation oder in ein Bio-Klärbecken einzuleiten. Anfallender Boden ist für Bodenverbesserungsmassnahmen einzusetzen oder zusammen mit Biomasse zu Kulturerdprodukten zu verarbeiten.

9 9 ecoptima 3. Auswirkungen 3.1 Ortsbild- und Landschaftsschutz, Kulturgüter Zielebach ist mit dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Der Perimeter der UeO tangiert keine Ortsbildschutzgebiete oder Baugruppen gemäss Bauinventar. Die Baubereiche lassen grössere eng zusammenstehende Bauten mit leicht geneigten Faserzementplatten gedeckten Pultdächern zu. Mit differenzierten Fassadenhöhen und faserrohen Holzfassaden, die zu begrünen sind (dauergrüne Fassadenbepflanzung oder Spalierbäume), wird die gewerblich-industrielle Anlage zwischen Waldrand und bestehenden landwirtschaflichen Bauten kaum störend in Erscheinung treten. Für die Gesamtwirkung sind die Gestaltung der Fassaden und Dächer sowie der Übergang des bebauten Areals zur Umgebung massgebend. Diesen Übergängen wird durch die Grünbereiche und die Baugestaltung angemessen Rechnung getragen. Eine gute Gesamtwirkung gemäss ZPP-Vorgaben wird trotz der relativ grossen Baubereiche erreicht. 3.2 Verkehr / Erschliessung Das Nutzungsmass wurde mit der Teilrevision der Ortsplanung erhöht, weshalb das Verkehrsaufkommen gegenüber dem heutigen Zustand leicht zunehmen wird. Das Areal ist ab der Dorfstrasse erschlossen. Durch den Betriebsverkehr werden keine Quartiere durch Durchgangsverkehr belastet. In der im Rahmen der Teilrevision der Ortsplanung aufgehobenen UeO wurde die Erschliessung des Areals ab der Dorfstrasse mit einem Bereich ausserhalb des UeO-Perimeters dargestellt. Mit der neuen UeO zur ZPP ist die Erschliessung des Areals über die Parzelle Nr. 52 durch die Besitzverhältnisse nach wie vor gewährleistet. Eine sekundäre Arealerschliessung wird mit der UeO ab der Wilerstrasse festgelegt. Die Gemeinde hat kein Interesse, die Arealzufahrt ab der Dorfstrasse, die zwischen bestehenden Bauten hindurchführt planungsrechtlich zu sichern und zum Eigentum und Unterhalt zu übernehmen. Soweit erforderlich (beispielsweise im Falle einer Abparzellierung) ist die Erschliessung ab der Dorfstrasse privatrechtlich sicherzustellen. 3.3 Lärm und Luft Der Anlagelärm künftiger Vorhaben ist für die umgebenden Nutzungen unproblematisch zu gestalten. Gegenüber den Wohnbauten im Osten werden aus Gründen des Lärmschutzes geschlossene Gebäudehüllen und geringe Gebäudeabstände vorgesehen.

10 10 ecoptima 3.4 Gewässerschutz und Entwässerung Im nördlichen Bereich der UeO besteht ein Oberflächengewässer, der Stampfibach. Im Rahmen der Ortsplanungsrevision wurde ein grundeigentümerverbindlicher Gewässerraum mit entsprechenden Nutzungsvorschriften (keine Bauten und Anlagen z.b. fest installierte Zäune oder Aufschüttungen) ausgeschieden. Mit den UeO-Vorgaben bleibt dieser Gewässerraum gewährleistet. Eine Bebauung und weitgehende Versiegelung der Oberflächen erfordert Massnahmen zur Entwässerung. Meteorwasser wird in einer bestehenden Jauchegrube gesammelt und zur Bewässerung der Mieten verwendet. Die Vorgaben der Gewässerschutzgesetzgebung werden im Rahmen der Realisierung und im Betrieb zu berücksichtigen. 3.5 Wald Die Wald-Baulinie dient der Sicherung des Waldabstandes gemäss Art. 25 kantonalem Waldgesetz (KWaG) sowie dessen Nutzung gemäss Art. 34 kantonaler Waldverordnung (KWaV). Demnach müssen baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen grundsätzlich einen Abstand zum Wald von 30 m einhalten. Die zuständige Stelle der Volkswirtschaftsdirektion kann aber beim Vorliegen besonderer Verhältnisse Ausnahmen bewilligen (Art. 26 KWaG). Liegen besondere Verhältnisse vor, kann der Waldabstand in Überbauungsordnungen und Baureglementen mit Zustimmung der zuständigen Stelle der Volkswirtschaftsdirektion mittels Baulinien verkürzt werden. Besondere Verhältnisse liegen im vorliegenden Fall vor, da der Waldabstand mit der bisherigen UeO für Lagerplätze und feste Zäune auf 5 m sowie für befestigte Wendeplätze auf 0 m reduziert festgelegt wurde. Im Weiteren reichen die bestehenden Lager- und Verarbeitungsplätze bereits bis rund 5 m an den Wald heran. Zugunsten einer haushälterischen Nutzung des Bodens wird der Waldabstand für Bauten auf 15 m reduziert und durch die Festlegung einer Wald-Baulinie gesichert (vgl. Ziffer 2.1). Der betroffene Wald befindet sich im Eigentum des Anlagebetreibers. Die Waldbewirtschaftung ist nach wie vor über die Parzelle Nr. 4 problemlos möglich. 3.6 Kulturland Der südliche Bereich des UeO-Perimeters (rund 40 m ab der Wilerstrasse) im Umfang von knapp 3700 m² gilt als Kulturland. Für diesen Bereich gelten daher die Anforderungen gemäss Art. 11c Abs. 6 BauV. Demnach ist bei der Beanspruchung von Kulturland durch bodenverändernde Nutzungen die besonders hohe Nutzungsdichte im Einzelfall qualitativ nachzu-

11 11 ecoptima weisen. In Art. 6 UeV wird für den im Kulturland liegenden Baubereich A2 eine minimale traufseitige Fassadenhöhe von 6 m festgelegt. Im Weiteren wird festgelegt, dass Bauten und Anlagen kompakt anzuordnen sind. Die Baubereiche A1 und B liegen nicht im Bereich von Kulturland. Mit der Verwertung von Grünabfällen wird in erster Linie Kompost hergestellt, der zum überwiegenden Teil für die Bodenverbesserung verwendet wird. Weiter wird Brennholz aufbereitet. Diese Arbeiten sind Flächenintensiv und erfolgen in einem öffentlichen Interesse (u.a. Energiestrategie und Abfallkonzept). 4. Verfahren und Termine 4.1 Ablauf Für den Erlass einer neuen UeO im Gebiet einer ZPP muss ein ordentliches Verfahren ohne Mitwirkung, jedoch mit kantonaler Vorprüfung, öffentlicher Auflage, Beschlussfassung und kantonaler Genehmigung durchgeführt werden. Die Beschlussfassung der UeO liegt in der Kompetenz des Gemeinderats. Für die Planung ergibt sich somit folgender Ablauf: Entwurf und Konsolidierung bis März 2017 Beschluss Gemeinderat (GR) April 2017 Vorprüfung Mitte Mai Mitte Okt Bereinigung und Beschluss GR Okt. Dez Öffentliche Auflage Januar 2018 Ev. Einspracheverhandlungen anschliessend Beschluss Gemeinderat Feb. / März 2018 Genehmigung AGR anschliessend 4.2 Vorprüfung Ergebnis der Vorprüfung Das Amt für Gemeinden und Raumordnung hat im Rahmen der Vorprüfung die Planungsinstrumente unter Einbezug weiterer Fachstellen auf deren Rechtmässigkeit geprüft. Der Vorprüfungsbericht datiert vom 13. September 2017.

12 12 ecoptima Anpassungen aufgrund der Vorprüfung Erschliessung: Die Erschliessung ist ausreichend sichergestellt und soll weiterhin als private Zufahrt über die Parzelle Nr. 52 geführt werden. Alternativ wird eine direkte Zufahrt ab der Wilerstrasse bezeichnet, die als Sekundär-Zufahrt von und nach Wiler genutzt werden kann (vgl. Ziffer 3.2) Kulturland: Festlegungen zu besonders hohe Nutzungsdichte im Bereich von Kulturland (vgl. Ziffer 3.6) Wald-Baulinie / Waldabstand: Differenzierung der Vorgaben (vgl. Ziffer 3.5) Grünbereich: Präzisierung der zulässigen Nutzungen Lagebezeichnungen / ungefähre Lage: Ergänzung der Lagebezeichnungen der Baubereiche. Die in ungefährer Lage bezeichneten Erschliessungen werden durch Erschliessungsbereiche ersetzt. 4.3 Öffentliche Auflage und Einsprachen Im Rahmen der öffentlichen Auflage können Personen, die von der Planung in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind und berechtigte Organisationen gemäss Art. 35 und 60 BauG Einsprache erheben. 4.4 Beschlussfassung und Genehmigung Die Beschlussfassung der UeO erfolgt in der Kompetenz des Gemeinderats. Über allfällige unerledigte Einsprachen zur UeO entscheidet das Amt für Gemeinden und Raumordnung mit der Genehmigungsverfügung.