UniImmo: Global Jahresbericht zum 31. März 2014

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1 UniImmo: Global Jahresbericht zum 31. März 2014

2 UniImmo: Global auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: ISIN: DE Kennzahlen zum Fondsvermögen (netto): EUR 1.777,5 Mio. EUR 1.723,8 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 2.123,2 Mio. EUR 2.285,6 Mio. davon direkt gehalten: EUR 1.147,0 Mio. EUR 1.238,8 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) : EUR 985,2 Mio. EUR 1.046,8 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: Immobilien-Gesellschaften: 18 3) 18 4) Gebundene Mittel (gesamt): EUR 143,4 Mio. EUR 153,8 Mio. Gesamtliquidität: EUR 322,8 Mio. EUR 258,6 Mio. Freie Liquidität: EUR 179,4 Mio. EUR 104,8 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 34,2 % 36,0 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 96,5 % 92,6 % Umlaufende Anteile: Ausgabepreis: EUR 54,03 EUR 53,98 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 51,46 EUR 51,41 Renditekennzahlen 5) Bruttoertrag 6) : 7,6 % 7,5 % Nettoertrag 6) : 5,4 % 5,4 % Wertveränderung 6) : 1,4 % 1,1 % Liquidität: 0,8 % 0,6 % Anlageerfolg 7) : 3,0 % 2,5 % Sonstige Kennzahlen Ankäufe 8) : 0 1 Verkäufe 8) : 5 9) 9 Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich: EUR 50,9 Mio. EUR 129,0 Mio. Total Expense Ratio: 0,94 % 0,89 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt): 94,1 % 91,3 % Ausschüttungsstichtag: Ausschüttung je Anteil: EUR 1,45 EUR 1,45 Anlageerfolg je Anteil: EUR 1,50 EUR 1,26 Anlageerfolg (Fünf-Jahres-Betrachtung) 7) : 1,7 % p.a. 2,3 % p.a. Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig): EUR 1, ) EUR 1, ) Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig): EUR 0, ) EUR 0, ) Rücknahmepreis per : EUR 50,89 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Zum anteiligen Sachverständigenwert. 3) Davon zwei Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten. 4) Davon zwei Immobilien-Gesellschaften, die einen geringen Anteil an einer anderen Immobilien-Gesellschaft halten. 5) Einzelheiten auf Seite ) Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. 7) Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. 8) Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immo bilien-gesellschaften. 9) Davon drei Immobilien in einer Immobilien-Gesellschaft und eine Immobilie in einer weiteren Immobilien-Gesellschaft. Beide Immobilien-Gesellschaften wurden nicht verkauft. 10) Einzelheiten auf Seite 65 unter Steuerliche Hinweise. Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozent angaben usw.) auftreten. 2

3 Jahresbericht* zum 31. März 2014 des UniImmo: Global Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Risikobericht Anteilwert und Ertragsausschüttung Fondsvermögen (netto) Anlegerstruktur Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Latente Steuern Immobilienaktivitäten Ausblick Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität/Kredite Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen...56 Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Mexiko-Stadt (D.F.), Av. Paseo de la Reforma No. 265, Reforma 265 (Mexiko) Verwendungsrechnung Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Steuerliche Hinweise Organe und Abschlussprüfer * Zeitraum Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. 3

4 1 Bericht der Geschäftsführung einem Gesamt volumen von rund EUR 64 Mio. genutzt. In vielen Fällen konnten Verkaufserlöse über den zuletzt festgestellten Sachverständigenwerten erzielt und dadurch positive Beiträge zur Wertentwicklung des UniImmo: Global erwirtschaftet werden. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag lag zum Berichtsstichtag bei 96,5 % (92,6 % am ). Durch den Ankauf weiterer gut vermieteter Gewerbe immobilien in Deutschland und Europa sowie durch umfassende Vermietungsaktivitäten im Immobilienbestand des Fonds soll die Vermietungsquote im nächsten Geschäftsjahr auf hohem Niveau gehalten werden. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Volker Noack Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniImmo: Global hat das zurückliegende Geschäftsjahr 2013/2014 mit einem erneut positiven Ergebnis abgeschlossen. Der Anlageerfolg unseres international investierenden Fonds lag für die zurückliegenden zwölf Monate zum bei 3,0 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Der Anlageerfolg liegt damit über dem Ergebnis des Vorjahres ( ) von 2,5 %. Per saldo ergibt sich für den Fonds im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Netto-Mittelzufluss inklusive Ertragsausgleich von EUR 50,9 Mio. nach Abflüssen von EUR 129,0 Mio. im Geschäftsjahr 2012/2013. Das Netto-Fondsvermögen beläuft sich zum Ende des Geschäftsjahres auf EUR 1.777,5 Mio. und stieg damit leicht gegenüber dem Vorjahr. Zum Berichtsstichtag betrug die freie Liquidität EUR 179,4 Mio., was 10,1 % des Netto-Fondsvermögens entspricht. Aufgrund seiner guten Mittelausstattung war und ist der Fonds in der Lage, jederzeit die Rücknahme von An teilen zu bedienen. In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-Rating vom hin. Hierin wurde der UniImmo: Global mit der Ratingnote BBB bewertet und verbesserte sich damit gegenüber dem Vorjahr ( BBB ) um eine Ratingnote. Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Management der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit des Immobilienvermögens haben wir entsprechende Managementsysteme entwickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die systematische Weiterentwicklung unseres Bestands - portfolios unter Aspekten der ökologischen, soziokulturellen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir neben dem jährlichen Corporate-Social-Responsibility-Bericht der Union Investment Gruppe auch mit dem vorliegenden Fondsbericht transparent gestalten. Über die Entwicklung des UniImmo: Global im zurückliegenden Geschäftsjahr werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. In einem sich weiter aufhellenden konjunkturellen Umfeld, das sich auf viele der europäischen und internationalen Anlageregionen des Fonds positiv auswirkt, zeigt der UniImmo: Global eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Zum Berichtsstichtag weist das Portfolio mit 32 direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation über zwölf Ländermärkte mit starkem Europaanteil (68 % des Immobilienvermögens) auf. Die Aufteilung nach Branchen und die Beimischung von Einzelhandelsobjekten (26,5 %) sollen das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren. Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe ge tätigt. Unterdessen hat das Fondsmanagement sich bietende Marktchancen in Frankreich und Japan für den Verkauf von fünf Immobilien mit 4

5 1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Die Wirtschaftsentwicklung hat sich im Jahr 2013 vielerorts wieder verbessert, und dies zeigte sich auch bereits auf manchen Immo bilienmärkten. Die Flächennachfrage entwickelte sich gerade auf den internationalen Kernmärkten positiv, sodass die Mietpreise hier steigende Tendenzen aufweisen konnten. Schwierig blieb nach wie vor die Mietpreisentwicklung in den von der Finanzmarktkrise besonders betroffenen Staaten. Deutsche Büromärkte Auf den größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München konnte im Jahr 2013 das hohe Vermietungsniveau des Vorjahres nicht ganz erreicht werden. Der Flächenumsatz der Bürometropolen lag 8,4 % unter dem Ergebnis des Jahres In Düsseldorf stieg die Vermietungsleistung deutlich an, während sie in Berlin und München um jeweils fast ein Fünftel zurückging. Die Leerstandsquote über die fünf Bürometropolen ist dennoch im Jahresvergleich von 9,6 % auf 9,2 % gefallen. Auch die durchschnittlich um 2,7 % gestiegene Spitzenmiete verdeutlicht die Fortsetzung der insgesamt positiven Entwicklung auf den deutschen Büromärkten im Jahr Angesichts des nach wie vor bestehenden Nachfrageüberhangs bei modernen Büroflächen ist im laufenden Geschäftsjahr 2014/ 2015 davon auszugehen, dass die Spitzenmieten vielerorts noch weiter steigen werden. Europäische Büromärkte Auf den europäischen Büromärkten ließen sich im Jahr 2013 teilweise sehr unterschiedliche Entwicklungen beobachten. Die durchschnittliche Leerstandsrate über die großen europäischen Büromärkte ist im Jahresvergleich um rund 20 Basispunkte auf 11,1 % angestiegen. Bei den Spitzenmieten war im Mittel der Standorte ein leichter Rückgang von 0,8 % zu verzeichnen. Während in London und Luxemburg auf Jahressicht deutliche Mietpreissteigerungen von 10,5 % bzw. 5,0 % zu beobachten waren, gaben die Mieten vor allem in Mailand, Paris und Warschau nach. Auf den meisten europäischen Büromärkten war jedoch im vergangenen Jahr eine Seitwärtsbewegung auszumachen. Die Stimmung auf den europäischen Immobilienmärkten hellte sich im vergangenen Geschäftsjahr weiter auf. Vor dem Hintergrund des verbesserten Wirtschaftsausblicks werden eine ganze Reihe von Märkten in Europa im Jahresverlauf 2014 voraussichtlich Mietpreiswachstum zeigen. Dabei ist insbeson dere in den Kernmärkten Westeuropas im weiteren Verlauf des Jahres mit einer positiven Mietentwicklung zu rechnen, während die Spitzenmieten in den Peripheriestaaten voraussichtlich zunächst noch etwas nachgeben werden. Internationaler Vergleich der Büroleerstandsquoten (in %) Budapest Lissabon Mexiko-Stadt Warschau Paris Zürich Singapur London Stuttgart n 2012 n ,1 5,9 5,6 6,1 5,4 5,6 5,3 6,8 7,5 8,8 8,5 Quelle: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis. 11,7 13,3 9,8 11,4 11,3 17,3 21,0 4,2 Tokio 3,4 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen n Index Europa n Index Deutschland n Index USA n Index Asien Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. 1) Index-Basisjahr

6 Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Die europäischen Einzelhandelsmärkte zeigten sich im Jahr 2013 überwiegend stabil. Obwohl sich der Ausblick für die Wirtschaftsentwicklung vielerorts leicht verbessert hat und die Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1a-Lagen sowie in gut positionierten Shopping-Centern weiterhin hoch war, machten die Einzelhandelsmieten vielfach eine Seitwärtsbewegung. Auch in den von der Finanzmarktkrise stärker betroffenen Ländern, wie Italien oder Spanien, haben sich die Mietpreise im Jahr 2013 weitgehend sta bilisiert. Hingegen ließ sich in London und Oslo ein deutliches Mietpreiswachstum von rund 37 % bzw. 21 % beobachten. Der deutsche Einzelhandelsmarkt erwies sich im Jahr 2013 aufgrund der vergleichsweise guten konjunkturellen Lage erneut als solide. Obwohl der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig war, ist die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge gestiegen. Die höchste Flächennachfrage war erneut in Berlin zu beobachten, gefolgt von Frankfurt/Main und Köln. Infolge der guten Nachfrage nach Ladenlokalen stiegen die Spitzenmieten im Durchschnitt über die fünf wichtigsten Einzelhandelsstandorte um 3,9 %. In Düsseldorf und München erhöhten sich die Mieten im Jahresvergleich mit 7,8 % bzw. 6,1 % besonders stark. Aufgrund des verbesserten Wirtschaftsausblicks werden sich die Einzelhandelsmärkte in Europa im Jahresverlauf 2014 überwiegend positiv entwickeln. Die Mietpreise in den 1a-Lagen dürften stabil bleiben, wobei einige Märkte sogar ein Mietsteigerungspotenzial haben. Auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsflächen werden die Mietpreise voraussichtlich weiter steigen. Europäische und deutsche Hotelmärkte Im Verlauf des Jahres 2013 zeigten sich die europäischen Hotelmärkte relativ stabil. In den großen europäischen Metropolen stieg die Zimmerauslastung im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,5 Prozentpunkte. Gleichzeitig sanken jedoch die Zimmerpreise im Mittel um 1,3 %, wodurch der erzielte Zimmerertrag (RevPAR) um 0,7 % nachgab. Eine leicht positive Tendenz bei der Entwicklung des RevPAR war lediglich in Brüssel und London zu beobachten. Die deutschen Hotelmärkte zeigten im vergangenen Jahr oftmals eine positive Entwicklung. In den fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München ließ sich eine zunehmende Zimmerauslastung beobachten. In drei der fünf Standorte konnte ein steigender Zimmerertrag erzielt werden. Lediglich in Düsseldorf und Berlin ging der durchschnittlich erzielte Zimmerertrag aufgrund des gesunkenen Zimmerpreises leicht zurück. Im Durchschnitt der großen deutschen Standorte stieg der RevPAR jedoch um 2,3 %. Aufgrund des insgesamt sich weiter aufhellenden konjunkturellen Umfeldes dürfte im Jahresverlauf 2014 mit einer Steigerung des Zimmerertrags sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotelmärkten zu rechnen sein. 6

7 Außereuropäische Immobilienmärkte Die gute Entwicklung auf den amerikanischen Büromärkten setzte sich auch im Jahr 2013 fort und folgte damit der allgemeinen konjunkturellen Erholung. Die durchschnittliche Leerstandsquote über die 54 größten US-Büromärkte ging im Jahresvergleich noch einmal zurück und lag Ende Dezember bei 11,9 %. Vor diesem Hintergrund stiegen die Mietpreise gegenüber dem Jahresende 2012 im Durchschnitt der Standorte um 3,1 %. In Austin und San Francisco waren dabei mit 7,9 % bzw. 11,7 % die höchsten Zuwachsraten bei der Büromiete zu beobachten. Vor dem Hintergrund einer weiterhin guten Nachfrage und sinkender Leerstandsraten dürften die Mietpreise auch in den kommenden Quartalen weiter steigen. Wie erwartet kühlte sich der Büromarkt in Mexiko-Stadt im Jahresverlauf 2013 etwas ab. Bedingt durch eine erhöhte Bautätigkeit stieg die Leerstandsrate um rund 1,6 Prozentpunkte auf 11,4 % an. Die Mieten gaben im Jahresvergleich leicht um knapp 2,0 % nach. In den kommenden Quartalen ist das Mietpreiswachstum durch weitere Neubaufertigstellungen deutlich limitiert. Der Büromarkt in Tokio konnte sich wie erwartet weiter stabilisieren. Die Leerstandsrate lag am Jahresende 2013 bei sehr niedrigen 3,4 %. Dies hatte insbesondere in den Top-Lagen ein leichtes Mietpreiswachstum zur Folge. Aufgrund der stark verbesserten Rahmenbedingungen wird für den Büromarkt in Tokio in den kommenden Quartalen voraussichtlich mit deutlich steigenden Mieten gerechnet. In Kuala Lumpur konnte der Leerstand im Jahr 2013 nach den zahlreichen Neubaufertigstellungen im Vorjahr wieder deutlich abgebaut werden. Entsprechend positiv verlief auch die Entwicklung der Spitzenmieten, die um rund 5 % stiegen. In den kommenden Quartalen werden sich die Mietpreise voraussichtlich noch weiter nach oben bewegen. Nach den deutlichen Flächenausweitungen in den Jahren 2011 und 2012 ist die Leerstandsquote in Singapur 2013 merklich zurückgegangen. Daher haben auch die Spitzenmieten eine Trendwende vollzogen und erhöhten sich um 5,7 % gegenüber dem Vorjahr. Vor dem Hintergrund einer stabilen Flächennachfrage wird mit einer weiteren Reduktion der Leerstandsrate und einem deutlichen Mietpreiswachstum gerechnet, da auch das Fertigstellungsvolumen überschaubar bleibt. Immobilien-Investitionsmärkte Gewerbeimmobilien sind nach wie vor gefragte Investitionsobjekte. Niedrige Finanzierungszinsen und ein sich aufhellendes konjunkturelles Umfeld machen Immobilieninvestments sehr attraktiv. Vor diesem Hintergrund ist das weltweite Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien im Jahr 2013 im Ver- gleich zum Vorjahr um 21 % auf EUR 409 Mrd. gestiegen. Wie auch in den Vorjahren ließ sich insbesondere zum Jahresende ein deut licher Anstieg der Aktivität auf der Käuferseite beobachten. Das Transaktionsvolumen auf den europäischen Immobilienmärkten lag im Jahr 2013 mit EUR 142 Mrd. rund 21 % über dem Ergebnis des Vorjahres. Das Interesse der Investoren richtete sich dabei erneut auf die europäischen Kernmärkte Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Rund ein Viertel des gesamten euro - pä ischen Investitionsvolumens wurde in Deutschland registriert. Mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund EUR 30,7 Mrd. konnte hier der Umsatz des Vorjahres um 21 % gesteigert werden. Der amerikanische Kontinent war im Jahr 2013 mit einem Transaktionsvolumen von EUR 175 Mrd. erneut die weltweit stärkste Investitionsregion. Gegenüber dem Vorjahr wurde das Ergebnis um 18 % übertroffen und nach 2007 das zweithöchste registrierte Transaktionsvolumen erzielt. Im asiatisch-pazifischen Raum wurde mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von EUR 92 Mrd. eine neue Rekordmarke erreicht und gegenüber dem Vorjahr ein Zuwachs von 29 % verzeichnet. Zu dem guten Ergebnis trugen vor allem die hohen Volumina in Australien, China, Japan und Singapur bei. In Japan ließ sich gegenüber dem Vorjahr sogar eine Verdoppelung des Transaktionsvolumens beobachten. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien wird auch im Jahr 2014 weiter steigen, da sich aufgrund des verbesserten Wirtschaftsausblicks die Stimmung auf den Immobilienmärkten zum Jahresanfang 2014 deutlich aufgehellt hat. Dabei bevorzugen Investoren nach wie vor die etablierten und sicheren Immobilienmärkte, die sich durch eine vergleichsweise hohe Liquidität und relativ geringe Risiken auszeichnen. Aufgrund der guten Perspektiven wird jedoch die Risikobereitschaft der Investoren im Jahresverlauf 2014 vor - aussichtlich weiter zunehmen. Geld- und Kapitalmarkt Die Entwicklung an den internationalen Rentenmärkten war im Berichtszeitraum weitestgehend von der Geldpolitik der großen Notenbanken geprägt. Ausgehend von historisch niedrigen Zinsniveaus, so notierten deutsche Bundesanleihen im Mai 2013 bei 1,1 %, kam es an den Kernmärkten zu deutlichen Renditesteigerungen. Ausschlaggebend hierfür war der Richtungswechsel in der US-amerikanischen Geldpolitik. Die US-Notenbank Fed stimmte die Märkte unter dem Eindruck überraschend guter Konjunkturdaten auf eine bevorstehende Reduzierung ihrer monatlichen Wert papierankäufe ein. Anfang des Jahres 2014 wurde dann mit der regelmäßigen Herabsetzung der Ankaufsvolumina begonnen. Gleichzeitig bekräftigte die Fed ihre Absicht, die US-Leitzinsen für einen langen Zeitraum unverändert zu 7

8 be lassen. Der Richtungswechsel der Fed wurde am US-Rentenmarkt mit Renditesteigerungen quittiert. Ende Dezember 2013 wurde im Zehnjahresbereich die Renditemarke von 3,0 % erreicht. Im Vergleich dazu erzielten zehnjährige US-Treasuries noch im Mai 2013 lediglich 1,6 %. Mit dem Jahresbeginn 2014 hat sich der amerikanische Geld- und Kapitalmarkt wieder etwas erholt. Im Rahmen gemischter US-Konjunkturdaten bewegten sich die US-Renditen zuletzt zwischen 2,6 und 2,7 %. Europäische Staatsanleihen verzeichneten im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/2014, gemessen am iboxx Euro Sovereign Index, hingegen einen kräftigen Wertzuwachs von 5,7 %. Für die Kurszuwächse waren in erster Linie die starken Renditerückgänge bei Anleihen aus den Peripherieländern verantwortlich. Schuldverschreibungen aus Italien, Irland, Portugal und Spanien erreichten im ersten Quartal 2014 mehrjährige Tiefstände. Die umfangreiche Sparpolitik dieser Staaten zeigte Wirkung. In Verbindung mit besseren Konjunkturdaten nahm das Anlegerinteresse spürbar zu. Vor allem zum Beginn des Jahres 2014 gelang es den jeweiligen Schuldenmanagern problemlos, neue Papiere zu platzieren. Irland kehrte dabei erfolgreich an den Kapitalmarkt zurück und emittierte erstmals seit dem Verlassen des europäischen Rettungsschirms neue Anleihen. Auch die Ratingagenturen honorierten die Reformfortschritte mit verbesserten Bonitätsurteilen. Für Rückenwind sorgten zusätzlich niedrige Inflationsraten. Mit Teuerungsraten von 0,9 % waren damit allerdings auch Sorgen um eine mögliche deflationäre Entwicklung verbunden. Die Europäische Zentralbank (EZB) beobachtete die Entwicklung sehr genau und nahm im November 2013 eine überraschende Leitzinssenkung auf ein Rekordtief von 0,25 % vor, um deflationären Tendenzen entgegenzuwirken. Gestützt von freundlichen Aktienmärkten waren Unternehmensanleihen durchweg gefragt. Durch die veränderte US-Geldpolitik gerieten Schuldverschreibungen aus den aufstrebenden Volkswirtschaften hingegen unter Abgabedruck. Stärkere Verluste gab es vor allem an den lokalen Märkten, da hier noch eine zwischenzeitliche Währungsschwäche hinzukam Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor s, 8

9 Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen sowie Forderungen aus Devisentermingeschäften bestanden im abgelaufenen Geschäftsjahr bei insgesamt 17 Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität durchgängig zwischen AA + und BBB + lag. Ein Institut hatte ein Rating mit BBB +. Das dort angelegte Volumen liegt zum Berichtsstichtag unter 0,3 % des Netto-Fondsvermögens. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der durchschnittliche Anteil dieser Mieter an der gesamten Fondsmiete lag im Berichtszeitraum bei rund 36,6 % zum jeweiligen Monatsultimo (berechnet nach dem Jahresnettomietertrag der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien). Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Global geachtet. Zur Steuerung der Zins- und Darlehensprolongationen verfügt Union Investment über eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehensrestlaufzeiten sowie der Zinskosten, separat pro Darlehenswährung und über das gesamte Darlehensbuch des Sondervermögens, inklusive der von den Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Darlehen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Global wird im Wert papier spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten. Das Fonds management von Union Investment begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zins änderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds Nr. 554 wird vom verantwort lichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des UniImmo: Global monatlich überwacht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,25 % des Netto-Fondsvermögens. Währungsrisiken Der UniImmo: Global verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der Investitionswährung. 9

10 Wertentwicklung 1) (in %) ,0 nach 1 Jahr 3 Jahren 5 Jahren 1) Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden. Wertentwicklung seit Auflegung des Fonds am : 35,6 %. 2,7 8,7 Asien-Pazifik. Der Europaanteil des Liegenschaftsvermögens stieg im Geschäftsjahresverlauf leicht von rund 66 % auf rund 68 % an. Im gleichen Ausmaß ist der Anteil Asien-Pazifik auf rund 17 % zurückgegangen, während der Amerikaanteil im Verlauf des Geschäftsjahres 2013/2014 konstant bei rund 15 % lag. Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds lag der Anteil der drei größten Branchen an der Fondsmiete während des Berichtszeitraums durchgehend bei rund 55 %. Der Anteil der größten Branche Konsumgüter/Einzelhandel wurde ausgebaut und liegt zum Ende des Geschäftsjahres bei 28,5 %. Durch den hohen Anteil der größten Branche Konsumgüter/Einzelhandel war das Mieterportfolio aufgrund der Vielzahl kleinerer Einzelhandelsmieter gut diversifiziert. Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Devisenposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die offenen Währungspositionen im UniImmo: Global beliefen sich während des abgelaufenen Geschäftsjahres auf maximal 2,33 % des Netto-Fondsvermögens zum jeweiligen Monatsultimo. Der maximale potenzielle Verlust im Stressfall über alle Währungen lag im Berichtszeitraum bei 0,19 % des Netto- Fondsvermögens. Sonstige Marktpreisrisiken Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Die Schwerpunkte des Immobilienportfolios, bezogen auf das gesamte Liegenschaftsvermögen des UniImmo: Global, sind Europa und Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Global im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus unvorhergesehenen hohen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Netto-Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. Der Fonds verfügte im Verlauf des Geschäftsjahres 2013/2014 zum jeweiligen Monatsultimo über ein Liquiditätspolster zwischen 6,2 % und 10,3 % freier Liquidität und konnte jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Zum Berichtsstichtag liegt die freie Liquidität bei 10,1 % des Netto-Fondsvermögens. Entwicklung des UniImmo: Global im Mehrjahresvergleich Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 1.147, , , , ,0 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1) 610,1 586,0 791,2 681,6 699,1 Liquiditätsanlagen 322,8 258,6 202,7 213,3 672,6 Sonstige Vermögensgegenstände 106,7 129,2 145,4 191,9 241,8./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 409,1 488,8 505,4 442,3 408,7 Fondsvermögen (netto) 1.777, , , , ,8 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 34,5 33,5 36,0 37,9 44,3 Anteilwert (EUR) 51,46 51,41 51,60 51,79 54,15 Ausschüttung je Anteil (EUR) 1,45 1,45 1,45 1,40 1,40 Tag der Ausschüttung ) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 10

11 Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapierspezialfonds UIN- Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit der Wertpapierspezialfondsanteile war im Berichtszeitraum stets gegeben. Im Geschäftsjahresverlauf 2013/2014 flossen dem Fonds netto inklusive Wiederanlage und Ertragsausgleich EUR 50,9 Mio. zu. Anlegerstruktur nicht aufgliederbar 1) 0,3 % Zielfonds 2) 1,2 % institutionelle Anleger 3) 4,7% private Anleger 93,8 % Anteilwert und Ertragsausschüttung Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Global-Anteils beträgt zum EUR 51,46, der Ausgabepreis EUR 54,03. Unter Berücksichtigung der am erfolgten Ausschüttung von EUR 1,45 je Anteil für das Geschäftsjahr 2012/2013 beläuft sich der Anlageerfolg im abgelaufenen Geschäftsjahr auf EUR 1,50 je Anteil. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 3,0 % (Be rechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Für das Geschäftsjahr 2013/2014 werden am EUR 1,45 je Anteil ausgeschüttet. Von der Ausschüttung sind für Privatan leger EUR 0,00 oder 0,00 % (unter der Berücksichtigung der anrechenbaren Steuern auf die Abgeltungsteuer von 25 %) steuerfrei. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Netto-Fondsvermögen ausgewiesen ( Total Expense Ratio TER). Für das abgelaufene Geschäftsjahr beträgt die TER 0,94 %. Anlagevolumen je Anleger 2) Anteil am Gesamtbestand bis EUR 50 Tsd. 66 % bis EUR 100 Tsd. 17 % bis EUR 1 Mio. 11 % mehr als EUR 1 Mio. 6 % 1) 0,3 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die Anlegerstruktur aufgrund nicht vorliegender Informationen nicht aufgegliedert werden. 2) Per sind Anteile des UniImmo: Global in drei Wertpapierfonds mit einem Gesamtvo lu men von EUR 22 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilien quote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt. 3) Inklusive Banken, Versicherungen und Eigenanlage Union Investment Fondsvermögen (netto) Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm im Berichtszeitraum von am auf am zu. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Anteile im Wert von EUR 82,3 Mio. ausgegeben und Anteile in Höhe von EUR 31,3 Mio. zurückgenommen. Von dem am ausgeschütteten Ertrag für das Ge schäftsjahr 2012/2013 in Höhe von EUR 48,7 Mio. wurden EUR 36,9 Mio. oder 75,8 % wieder in UniImmo: Global-Anteilen angelegt. Insgesamt ergibt sich damit ein Netto-Mittelzufluss einschließlich Wiederanlage und Ertragsausgleich von EUR 50,9 Mio. Das Fondsvermögen (netto) erhöhte sich im Berichtszeitraum von EUR 1.723,8 Mio. auf EUR 1.777,5 Mio. Das entspricht einer Zunahme von 3,0 % Anlegerstruktur Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in UnionDepots und BankDepots gehalten werden, sowie auf Anlagen der Zielfonds der Union Investment Gruppe. Per sind Anteile des UniImmo: Global in drei Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 22 Mio. enthalten Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verringerte sich im Berichtszeitraum um 7,5 % von EUR 1.238,8 Mio. auf EUR 1.147,0 Mio. Es setzt sich am aus 14 Immobilien zusammen. Weiterhin werden 18 Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften mit einem Wert von EUR 610,1 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten. Zum Berichtsstichtag befindet sich keine Immobilie im Bau. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 75,8 Mio. zum Berichtsstichtag nach EUR 69,3 Mio. zum Stichtag Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR Der Nutzflächenbestand der direkt gehaltenen Immobilien sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) sank im abgelaufenen Geschäftsjahr von insgesamt m 2 auf m 2. Zum Berichtsstichtag liegt die Vermietungsquote bei 96,5 % des Mietertrages oder 96,1 % der Gesamtnutzfläche. 11

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14 Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) größer EUR 200 Mio. 1 Objekt EUR 150 bis 200 Mio. 4 Objekte EUR 100 bis 150 Mio. 3 Objekte EUR 50 bis 100 Mio. 10 Objekte EUR 25 bis 50 Mio. 7 Objekte EUR 10 bis 25 Mio. 3 Objekte 2,5 11,7 10,3 17,7 25,5 32,3 bis EUR 10 Mio. 0 Objekte 0,0 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) älter als 20 Jahre (1994 und früher) 15 bis 20 Jahre (1999 bis 1995) 10 bis 15 Jahre (2004 bis 2000) 5 bis 10 Jahre (2009 bis 2005) 1,7 0,0 14,4 5,1 19,5 25,4 51,2 52,8 bis 5 Jahre (2010 und später) 13,2 16,7 0 % 15 % 30 % 45 % 60 % n Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) n Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2) 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 2) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). Hinweise zu einzelnen Objekten: Mersin/Yenişehir, Forum Mersin Wie bereits im Halbjahresbericht ausgeführt, wurden hier erstmalig Terrassen- und Freiflächen bei der Vermietung berücksichtigt. Durch Neustrukturierung von Flächen aufgrund von Flächenzusammenlegungen, Neuschaffung von Lager- und Freizeitflächen ergab sich in diesem Objekt nunmehr ein Flächenzuwachs von insgesamt 456 m 2. Mexiko-Stadt D.F., Torre Mayor Durch Umbau und Umnutzung von Gemeinschaftsflächen wurden zusätzliche Büroflächen in einer Größe von insgesamt 117 m 2 geschaffen Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Global Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die jähr lichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Diese Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten sind derartige, sich über die Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräußerungsgewinne bereits beim UniImmo: Global in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Beteiligungen an den Immobilien-Gesellschaften berücksichtigt Immobilienaktivitäten Im Berichtszeitraum hat das Fondsmanagement des UniImmo: Global Marktchancen in Paris (Frankreich) und Tokio (Japan) für den Verkauf von fünf Immobilien mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 64 Mio. genutzt. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag lag zum Berichtsstichtag bei 96,5 % und damit über dem Ergebnis des Vorjahres (92,6 %). Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Konstanz, LAGO (Parkhauserweiterung) Die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages mit Bauverpflichtung für die Erweiterung des bestehenden Parkhauses für das Shopping-Center LAGO erfolgte am Mit den Bauarbeiten für das 220 Stellplätze umfassende, siebengeschossige Projekt wurde im April 2013 begonnen. Der UniImmo: Global ist mit 75 % entsprechend der Gesellschaftsanteile an der Gesamtmaßnahme beteiligt. Die Fertigstellung sowie der wirtschaftliche 14

15 Übergang sind für Mai 2014 geplant. Das LAGO hat laut dem im Herbst 2013 erschienenen Shoppingcenter Performance Report deutschlandweit die zufriedendsten Mieter. Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Im Berichtszeitraum haben keine Ankäufe stattgefunden. Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Konstanz, LAGO (Parkhauserweiterung) Siehe Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt). Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt) Puteaux, Le Cap Am erfolgte der Verkauf und wirtschaftliche Übergang des Bürogebäudes Le Cap am Rande des Büroteilmarktes La Défense in Puteaux (Frankreich). Das m 2 umfassende Objekt mit Baujahr 1990 gehörte seit Juni 2004 zum Portfolio des Fonds. Während der knapp zehnjährigen Halteperiode wurden mit der komplett vermieteten Immobilie stabile Mieterträge erzielt. Tokio, Tarrace Nogizaka, Hiroo Quarto, Fore City Oyamadai, B-site Nihonbashi Ningyocho Nach sechsjähriger Haltedauer konnte der Verkauf des Wohnim - mo bilienpaketes in Tokio (Japan) realisiert werden. Am erfolgte der Verkauf sowie der Übergang von Nutzen und Lasten. Das aus drei Wohngebäuden und einem Serviced Apartment bestehende Port folio mit einer Gesamtmietfläche von m 2 war im Jahr 2008 erworben worden. Zum Verkaufszeitpunkt waren zwei der Wohnhäuser vollständig vermietet, die Vermietungsquote der anderen beiden Objekte lag bei 72,4 bzw. 80,7 % nach Mietertrag. Shanghai, Joffre 688 Für die sechsgeschossige Einzelhandelsimmobilie in sehr guter und zentraler Lauflage von Shanghai wurde im März 2006 ein Kaufvertrag unterzeichnet. Die Voraussetzungen für einen vertragsgemäßen Übergang der Immobilie und damit zusammenhängende Schadenersatzansprüche sind Gegenstand eines Rechtsstreits; diesbezüglich sind gegenwärtig zwei Verfahren anhängig. Verkäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Mönchengladbach, Regiopark Am erfolgte der Verkauf des Logistikobjektes, das 2010 für den Fonds angekauft worden war. Das auf die Lagerung von Textilien ausgelegte Objekt ist an die Esprit Europe Services GmbH vollständig vermietet. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt voraussichtlich im Juni Vermietungssituation Per lag die Vermietungsquote nach Mietertrag bei 96,5 %. Damit stieg die Vermietungsquote nach Mietertrag seit Geschäftsjahresbeginn von 92,6 % um 3,9 Prozentpunkte. Insgesamt konnten innerhalb des abgelaufenen Geschäftsjahres rund m 2 neu- und nachvermietet werden, was zur Steigerung der Vermietungsquote führte. Ein großer Vermietungserfolg im vergangenen Geschäftsjahr war die Neuvermietung aus Leerstand über m 2 an einen führenden Finanzdienstleister, der die Büroimmobilie Shiomi- Koyama Building in Tokio (Japan) im Sommer 2014 beziehen wird. Die Vermietungsquote nach Ertrag des betreffenden Objektes konnte mit dieser Vermietung auf rund 99 % nach Mietertrag gesteigert werden. Signifikante Vermietungserfolge sind weiterhin zwei Neuvermietungen aus Leerstand in der Büroimmobilie Krisztina Palace in Budapest (Ungarn). Mit rund m 2 konnte hier eine Fluggesellschaft als Mieter gewonnen werden. Zudem ist es mit rund m 2 gelungen, eine international tätige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als Mieter an das Gebäude zu binden. Die Vermietungsquote nach Ertrag des betreffenden Objektes konnte somit um rund 19 Prozentpunkte gesteigert werden. Beide Mieter werden die Immobilie erst nach dem Berichtszeitraum beziehen. Bedeutende Anschlussvermietungen und Vertragsverlängerungen wurden sowohl innerhalb als auch außerhalb Europas erzielt. Innerhalb Europas sind hier vor allem die Büroobjekte Torre Oriente in Lissabon (Portugal), West-Park in Zürich (Schweiz) und Horizon Plaza in Warschau (Polen) sowie die Shopping- Center-Objekte Forum Mersin in Mersin (Türkei), 3 Stawy in Kattowitz (Polen) und LAGO in Konstanz zu erwähnen, bei denen es gelungen ist, Anschlussvermietungen bzw. Vertragsverlängerungen zu erzielen. Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Leerstehende Mietfläche in m 2 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum Budapest, Krisztina Palace 46,13 68, ,05 1) Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten. 15

16 Wichtige Anschlussvermietungen und Vertragsverlängerungen außerhalb Europas sind vor allem in den Büroobjekten Torre Mayor und Reforma 265 in Mexiko-Stadt (Mexiko), Glass City Harumi in Tokio (Japan), Vision Crest Commercial in Singa pur (Singapur) sowie im Einzelhandelsobjekt SoLaDo in Tokio (Japan) erzielt worden. Auch zukünftig liegt das Hauptaugenmerk im Bereich der aktiven Asset-Management-Tätigkeiten. Fokus des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote auf dem gegenwärtig hohen Niveau zu stabilisieren und möglichst noch zu steigern. Um dieses Ziel zu er - reichen, werden bei Vermietungen auch marktübliche Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse geboten. Dieser Aufwand belastet kurzfristig die Ertragslage des Fonds, sichert für die Fondsanleger jedoch mittel- und langfristig die Ausschüttungsbasis durch Erwirtschaftung von ordentlichen Mieterträgen. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen Wir glauben nicht, dass die im ersten Quartal 2014 gesunkenen Staatsanleihe-Renditen in Kerneuropa und den USA dauerhaft Bestand haben werden. Wetter- und geopolitische Risiken haben zwar temporär zu Verunsicherung und damit sinkenden Anleiherenditen bei Bundesanleihen und US-Schatzanweisungen geführt, jedoch sollten mittelfristig die deutlich besseren Konjunkturperspektiven für die Eurozone und die USA zu steigenden Renditen führen. Konsequenterweise vollzieht die US-Notenbank Fed auch weiterhin ihren graduellen Ausstieg aus den Anleihekäufen, was mittelfristig vermutlich moderat steigende Marktrenditen zur Folge haben wird. Für das Jahresende 2014 erwarten wir bei zehnjäh rigen US-Schatzanweisungen einen Renditeanstieg auf bis zu 3,3 %; Bundesanleihen sehen wir bei mindestens 2,0 %. Hier wirkt die Tatsache leicht unterstützend, dass die Europäische Zentralbank (EZB) wahrscheinlich zur weiteren Abwehr von potenziellen Deflationsgefahren nochmals die Zinsen senken oder Liquiditätsmaßnahmen ergreifen könnte. Mit diesen Prognosen verbinden wir demnach nur moderate Renditesteigerungen. Eine größere Kursbewegung erscheint uns nur denkbar, wenn sich die weltweiten Konjunkturdaten unerwartet robust ent wickeln oder die Inflation überraschend schnell wieder anzieht. Für Unternehmensanleihen wird das fundamentale Umfeld mittelfristig etwas schwieriger, denn in den USA und langsam auch in Europa steigen tendenziell die Verschuldungsquoten. Die hohe Überschussliquidität dürfte aber vorerst für eine stabile Nachfrage sorgen und stellt somit eine wichtige Stütze dar. Bei Anleihen der aufstrebenden Volkswirtschaften hat sich das fundamentale Bild im ersten Quartal 2014 verschlechtert. Länder, die aktiv die Geldpolitik straffen, Strukturreformen durchführen sowie relativ unabhängig von Rohstoffexporten sind, sollten am besten durch das eher schwierige Fahrwasser kommen. Die Geldpolitik der EZB und der US-Notenbank Fed wird allmählich auseinanderdriften. Während die EZB die Zinsen niedrig halten dürfte, beginnen bei der Fed die Pläne für erste Zinserhöhungen ab dem Herbst des Jahres Tendenziell sollte der US-Dollar daher gegenüber dem Euro aufwerten. Nachhaltigkeit Verantwortungsbewusstes und ressourcenschonendes Wirtschaften ist auch in der Immobilienbranche zur Voraussetzung geworden, um Werte dauerhaft zu sichern und zu steigern. Die Entwicklung des Immobilien-Portfolios erfolgt daher systematisch unter Aspekten der Nachhaltigkeit. Die ganzheitliche Betrachtungsweise der Immobilieninvestments über den gesamten Lebenszyklus mit dem Fokus auf die ökonomische Qualität, die Umweltwirkung sowie die funktionalen und soziokulturellen Aspekte hat das Ziel, den Anteil von nachhaltigen Immobilien im Bestand des Fonds kontinuierlich auszubauen. Diesem ganzheitlichen Qualitätsverständnis entsprechend, haben wir unsere Prozesse an Standards ausgerichtet, die im Leitfaden Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Kodex, Berichte und Compliance des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. festgelegt sind. Zudem haben wir als Unterzeichner der United Nations Principles for Responsible Investment (UN PRI) wesentliche Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften in unser Handeln integriert. Unsere Handlungsgrundsätze haben wir in unserer Leitlinie für verantwortliches Investieren (VI) zusammengefasst und Anfang 2013 eingeführt. Sie befasst sich mit investitionsspezifischen Aspekten unter Berücksichtigung internationaler Standards wie u. a. dem United Nations Global Compact (UNGC). Darüber hinaus tragen wir unseren verschiedenen Selbstverpflichtungen wie z. B. der UN PRI darin Rechnung. Im Rahmen eines zertifizierten Umweltmanagementsystems hat Union Investment sich dazu über alle Geschäftsbereiche hinweg verpflichtet, ihre Umweltleistung unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestanforderungen kontinuierlich zu verbessern. Portfoliostrategie Der UniImmo: Global ist hinsichtlich der Fondsstrategie ein chancenorientiertes Immobiliensondervermögen. Investitionsgelegenheiten werden für den Fonds auf den weltweiten Wachstumsmärkten gesucht. Neben einem Portfolioanteil von bis zu 80 % in Europa stellen vor allem die Regionen Nord- und Südamerika sowie der Asien-Pazifik-Raum mit jeweils bis zu 60 % einen Investitionsschwerpunkt dar. Zum Berichtsstichtag liegen 68 % des Bestandsportfolios in Europa, 15 % in Nord- und Südamerika sowie 17 % in Asien-Pazifik. 16

17 Neben der regionalen Aufteilung erfolgt auch eine Allokation der Investitionen nach den Risikoklassifizierungen von Investitionsstandorten. Der Fonds kann zur Nutzung sich ergebender Investitionschancen bis zu 30 % des Immobilienvermögens in aufstrebende Märkte investieren. Diese weisen besonders gute Wachstumschancen, jedoch auch höhere länderspezifische Marktrisiken auf. Investitionen in Core-Plus-Länder stellen eine weitere Möglichkeit zur Erzielung von höheren Erträgen dar. Für Core-Plus-Länder ist ein Portfolioanteil von bis zu 50 % vorgesehen. Zum Erreichen einer für Offene Immobilienfonds typischen geringeren Volatilität und zur Stabilisierung der Portfoliostruktur stellen die etablierten Core-Märkte mit einem Portfolioanteil von mindestens 40 % einen deutlichen Schwerpunkt des Portfolios dar. Büroobjekte stehen für den Fonds im Fokus der Akquisitionstätigkeiten. Ergänzt wird das Portfolio durch Shopping-Center und Hotelimmobilien sowie durch die Beimischung von weiteren Nutzungsarten wie Logistik. Neben dem Erwerb von Bestandsobjekten, die in der Regel unmittelbar nach Ankauf einen stabilen Cashflow generieren, kann der Fonds auch Chancen im Zuge der Durchführung oder des Erwerbs von Immobilienprojektentwicklungen nutzen. Auf diese Weise ist eine Partizipation an dem wirtschaftlichen Ergebnis des Projektes zu einem früheren Zeitpunkt im Immobilienzyklus möglich, und die Immobilie kann in einem entsprechend frühen Stadium an das Sondervermögen gebunden werden. Investitionsphilosophie des Fonds ist eine weitgehende vertragliche Absicherung gegen potenzielle Risiken aus der Erstvermietung und den Baukosten. Das Fondsmanagement kann im Rahmen der Erfüllung seines Managementauftrages innerhalb der definierten Korridore gezielte Über- und Untergewichtungen von Regionen, Nutzungsarten und Risikoklassifizierungen vornehmen, um aktiv auf Marktveränderungen zu reagieren und Investitionsgelegenheiten zu nutzen. Die Verteilung des Immobilienvermögens zum Berichtsstichtag zeigt, dass der UniImmo: Global in seinem regionalen Profil gut aufgestellt ist. In den nächsten Monaten liegen die Herausforderungen beim UniImmo: Global vor allem im Bereich der Asset-Management- Tätigkeiten. Ziel ist es, die Nettomieterträge bei einer Vermietungsquote von über 90 % auf Fondsebene auf konstant hohem Niveau zu halten. Im Sinne einer aktiven Portfoliostrategie ist es vorgesehen, sich bietende Marktchancen für selektive Verkäufe zu nutzen. Der UniImmo: Global verfügt zum Beginn des neuen Geschäftsjahres 2014/2015 über solide Voraussetzungen, um an den Wachstumsperspektiven in seinen Investmentregionen zu partizipieren. Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen fortsetzen zu dürfen. Hamburg, im Mai 2014 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Kutscher (Vorsitzender) Dr. Beck Dr. Billand Noack Regionale Verteilung des Immobilienvermögens 1) Portfolioanteil in % Ziel: % Ziel: % Ziel: % % 20 0 Europa 15 % 17 % Amerika Asien-Pazifik n Zielkorridor n Ist-Verteilung 1) Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 17

18 18

19 1.3 Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens (netto) Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität/Kredite Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung 19