Corporate Performance Competence Center. Auswirkungen der US Subprime-Krise auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt

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1 Auswirkungen der US Subprime-Krise auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt

2 Seite 2 A. Zielsetzung und Methodik Seit Mitte 2007 ist in der Presse von der "US Subprime- Krise" die Rede. Das zunächst auf den amerikanischen Markt beschränkte Phänomen erhielt durch die Ausgabe strukturierter Finanzderivate (sog. Asset-backed securities) globale Bedeutung, weil Banken und Versicherungen weltweit investieren. Die deutschen Institute haben bisher mit immer neuen, teils hohen Wertberichtigungen dieser Finanzprodukte auf die US-Krise reagiert. Institutionelle Marktteilnehmer wie private Wohneigentümer oder Kaufinteressenten sehen sich mit neuen Herausforderungen konfrontiert. Es gilt Fragen zu beantworten, wie etwa: Wie werden sich wichtige Marktindikatoren (z.b. Eigentümerquote, Wohn- und Mietpreise) entwickeln? Wie verändert die Krise der Investorenlandschaft? Wie wirkt sie sich auf Finanzierungsmöglichkeiten aus, sowohl für institutionelle als auch für private Marktteilnehmer? Wie verändert sich die Strategie von institutionellen Investoren? Welche Exit-Optionen zur Veräußerung von Wohnimmobilien sind künftig denkbar? Zu diesen Themen hat Roland Berger Strategy Consultants im März 2008 im Rahmen einer exklusiven Umfrage ausgewählte Entscheidungsträger aus dem Wohnimmobiliensektor telefonisch befragt. Der zuvor versandte Fragebogen bestand aus einem für alle Teilnehmer gleichen, standardisierten Teil und einem auf die Kategorie des Teilnehmers zugeschnittenen Teil. Unter den befragten Unternehmen finden sich u.a. private Wohnungsgesellschaften, Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienentwickler, Makler, Immobilienberater, Immobilienfinanzierer, strategische Unternehmensberater sowie öffentliche Institutionen/ Verbände wie Mietervereinigungen. Die Kernergebnisse dieser Interviews sollen den Marktteilnehmern ermöglichen, Auswirkungen der Subprime-Krise auf den deutschen Markt besser einschätzen zu können und diese in ihre individuellen Planungen einzubeziehen: > Wichtige Marktindikatoren wie z.b. Wohnungs-/Mietpreise und die Eigentumsquote werden sich in Zukunft positiv entwickeln. > Kurzfristig orientierte Marktteilnehmer werden sich zurückziehen, eigenkapitalstarke, langfristig orientierte Investoren werden im Markt bleiben. > Die Kreditkosten und der geforderte Eigenkapitalanteil erhöhen sich für institutionelle Investoren stark, für private Marktteilnehmer nur leicht. > Strategien sind vor allem durch aktives Bestandsmanagement geprägt, die Renditeerwartung geht zurück, die Halteperiode verlängert sich. > Wesentliche operative Hebel im Bestandsmanagement sind vor allem niedrigere Leerstandsquoten und Mehrwertleistungen. > Als Exit-Strategien scheinen vor allem kleinere Verkäufe von Teilportfolios auf kurze Sicht realisierbar, die Privatisierung an Mieter wird zwar leicht erschwert, bleibt aber möglich.

3 Seite 3 B. Entwicklung der Marktindikatoren in Deutschland Die Entwicklung wichtiger Marktindikatoren erwarten die Befragten wie folgt: > Wohnungs-/Mietpreise steigen > Eigentumsquote steigt leicht > Neubauquote, Baugenehmigungen und Mietmultiplikatoren bleiben konstant Dieser positiven Einschätzung der Entwicklungen liegt die Annahme zugrunde, dass Wohnungs- und Mietpreise in Ballungsräumen wie z.b. Ruhrgebiet oder Rhein-Main Gebiet sowie großen Städten wie z.b. München, Stuttgart, Hamburg, Frankfurt, Bonn, Köln, Düsseldorf, etc., stark steigen werden. Bei den Mietmultiplikatoren ist einerseits mit einem Rückgang der Nachfrage nach großen Portfoliotransaktionen zu rechnen, da die Finanzierung durch die Subprime-Krise erschwert ist. Andererseits nimmt das Angebot ab, weil weniger Portfolien der öffentlichen Hand auf den Markt kommen. Dadurch bleibt die Höhe der Mietmultiplikatoren insgesamt konstant. Insbesondere für Portfolien in guten Lagen und mit hoher Qualität werden nach Aussage der Marktteilnehmer konstant hohe Mietmultiplikatoren (z.b. bis zu 30 x in Top-Lagen in München) gezahlt. Diese unterscheiden sich deutlich je nach Stadtteil. So werden z. B. in Berlin-Neukölln (12 x) deutlich geringere Multiplikatoren gezahlt als z.b. in Berlin-Mitte (17 x - 20 x). Entwicklung wichtiger Marktindikatoren für die nächsten fünf Jahre [Skala] Wohnungspreise 3,1 Mietpreise 3,0 Eigentumsquote 2,6 Neubauquote 2,0 Baugenehmigungen 2,0 Mietmultiplikatoren 2,0 1 = 2 = Keine Veränderung 3 = 4 = Nimmt stark zu

4 Seite 4 C. Auswirkungen auf die Aktivität von unterschiedlichen Marktteilnehmern Die Aktivität der Marktteilnehmern schätzen die Befragten wie folgt ein: > Private Investoren stärker aktiv > Institutionelle Investoren weniger aktiv > Öffentliche Investoren deutlich weniger aktiv Vor allem größere Gruppen von eigenkapitalstarken, langfristig orientierten Investoren werden künftig als aktiver eingeschätzt. Institutionelle Investoren wiederum agieren zurückhaltender. Kurzfristig orientierte Investoren wie z.b. internationale Private-Equity Fonds ziehen sich zurück. Wie schon in 2007 zu beobachten war (z.b. Verkauf von Baubecon durch Cerberus), erwarten die Befragten weiterhin ein verstärktes Abstoßen der Portfolien durch Finanzinvestoren. Dieser Rückzug basiert vor allem auf gestiegenen Zinsen und der so erschwerten Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil. Ambitionierte Geschäftspläne von Finanzinvestoren konnten oft nicht realisiert werden. Dies führte zu frühzeitigem Marktausstieg. Vor allem bei der Privatisierung an Mieter wurden nach Meinung der befragten Marktexperten häufig zu hohe Ziele gesteckt. Öffentliche Institutionen traten bisher vor allem als Verkäufer von Wohnimmobilienportfolien auf. Durch den nachlassenden Entschuldungsdruck der Bundesländer und Städte sinkt nun die Notwendigkeit für Verkäufe, was weniger Verkäufe erwarten lässt. Auch sprechen die lautstarken Proteste der Öffentlichkeit und Bürgerentscheide, wie z.b. in Freiburg, gegen einen Verkauf kommunaler Wohnungsgesellschaften. In Zukunft ist also nur der Verkauf kleinerer Portfolien von kommunalen Wohnungsunternehmen zu erwarten, um Widerstände in der Bevölkerung zu vermeiden. Entwicklung der Marktaktivität verschiedener Investorengruppen [Skala] Private Investoren 2.2 Institutionelle Investoren 1.7 Öffentliche Investoren = 2 = Keine Veränderung 3 =

5 Seite 5 D. Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten Ein mit den USA vergleichbares Segment, in dem Schuldner mit niedriger Bonität von Banken Kredite für Häuserbau oder -kauf bekommen, existiert in Deutschland kaum bzw. nur sehr eingeschränkt. Verschiedene Marktteilnehmer hatten zwar dem Vernehmen nach die Einführung ähnlicher Kreditprodukte geplant, diese Ideen jedoch nach Ausbruch der Krise in den USA ad acta gelegt. Trotzdem wirkt sich die Krise auf Finanzierungsmöglichkeiten auch auf dem deutschen Markt aus. Vor allem die Landesbanken haben mit Finanzprodukten gehandelt, die mit Hypothekenkrediten an Schuldner niedriger Bonität abgesichert waren; diese mussten nun entsprechend wertberichtigt werden. Die Finanzierungsmöglichkeiten institutioneller Investoren weisen künftig vor allem zwei Merkmale auf: > Stark steigende Kreditkosten > Stark erhöhter Eigenkapitalanteil zur Finanzierung notwendig Vor allem Finanzinvestoren, die zuvor häufig Transaktionen mit hohem Fremdkapitalanteil durchgeführt haben, werden Schwierigkeiten bei der zukünftigen Finanzierung haben, denn die Banken vergeben Kredite nur noch mit erhöhten Eigenkapitalanteilen. Die Finanzierungsmöglichkeiten von privaten Marktteilnehmern zeigen ähnliche Merkmale, allerdings weniger ausgeprägt: > Leicht steigende Kreditkosten > Leicht erhöhter Eigenkapitalanteil zur Finanzierung notwendig Die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite mit 10-jähriger Laufzeit werden sich bei ca. 5 Prozent einpendeln. Für den Privatkäufer wird von den Befragten ein maximaler Fremdkapitalanteil von ca. 70 Prozent bei einer Transaktion vorhergesagt. Die Refinanzierung der Banken wird wieder verstärkt über den deutschen Pfandbrief erfolgen. Die Verbriefung über den Kapitalmarkt sei auf kurze Sicht äußerst schwierig (Stand März 2008). Generell zeigen sich Anleger skeptisch gegenüber Finanzkonstrukten, bei denen unklar ist, welchem Ausfallrisiko die hinterlegten Sicherheiten unterliegen. Ein psychologischer Effekt auf institutionelle oder private Marktteilnehmer ist den Befragten zufolge nicht ganz auszuschließen, sei aber aufgrund des generell guten ökonomischen Umfelds eher als gering einzuschätzen. Entwicklung von Finanzierungsmöglichkeiten für institutionelle Investoren [Skala] Eigenkapitalanteil 3.0 Kreditkosten = 2 = Keine Veränderung 3 =

6 Seite 6 E. Auswirkungen auf die Strategien von institutionellen Investoren während der Halteperiode Folgende Entwicklung zeichnet sich bei den Strategien der Investoren ab: > Bestandsmanagement und Aufwertung von Objekten werden wichtiger > "Financial Leverage" verliert an Bedeutung Einen verstärkten Fokus auf aktives Bestandsmanagement bestätigen alle Befragten: "Elementare Aktivität" lauten etwa die Kommentare. Institutionelle und öffentliche Marktteilnehmer professionalisieren sich hier zunehmend. Das Investitionsverhalten zeigt künftig folgende Charakteristika: > Durchschnittliche Haltedauer steigt auf 5-10 Jahre > Die durchschnittliche Renditeerwartung geht zurück Die Finanzinvestoren haben zweistellige Renditeerwartungen, sie rechnen mit einem Rückgang auf unter 10 Prozent. Aus der Befragung geht hervor, dass auch die gesunkene Renditeerwartung das Ausscheiden der Finanzinvestoren aus dem Markt bewirkt hat. Entwicklung der Relevanz verschiedener Strategien von institutionellen Investoren [Skala] Aktives Bestandsmanagement 3,0 Aufwertung von Objekten 2,8 Financial Leverage 1,0 Entwicklung von Indikatoren für Investitionsverhalten von institutionellen Investoren [Skala] ØHaltedauer 3,0 Ø Renditeerwartung 1,0 1 = 2 = Keine Veränderung 3 =

7 Seite 7 Weil aktives Bestandsmanagement immer wichtiger wird, nimmt auch die Bedeutung seiner unterschiedlichen Hebel zu: > Leerstandsreduzierung, Mehrwertdienstleistungen und Mieterhöhungen werden deutlich wichtiger > Kostenmanagement wird etwas wichtiger Um geeignete Investitionsobjekte auszuwählen, empfehlen die Befragten, auf die Aktivitäten des Vorbesitzers zu achten. Verschiedene Experten meinen, dass die Möglichkeiten eines aktiven Bestandsmanagements bei Objekten, die mehrmals den Besitzer gewechselt haben, bereits ausgereizt sein könnten. Besonders das Kostenmanagement sei ein häufig angewendeter Optimierungshebel, der im Laufe der Zeit meist an Potenzial verliere. Als Mehrwertdienstleistungen nennen die Befragten vor allem Bringdienste, altersgerechtes Wohnen (z.b. breitere Türen), "Green Building" (z.b. Vermeidung gesundheitsschädlicher Baustoffe) und Energie-effizientes Wohnen (z.b. Solarenergie). Einige meinen, derartige Angebote rechtfertigten Mietsteigerungen. Entwicklung der Relevanz verschiedener Hebel des Bestandsmanagements für institutionelle Investoren [Skala] Mehrwertdienstleistungen 4.0 Leerstandsmanagement 4.0 Mietsteigerungen 3.7 Kostenmanagement = 2 = Keine Veränderung 3 = 4 = Nimmt stark zu

8 Seite 8 F. Auswirkungen auf die Exit-Strategien von institutionellen Investoren Die Krise beeinflusst auch die Exit-Strategien institutioneller Investoren: > sie erleichtert den Teilverkauf von Portfolien > sie erschwert etwas die Privatisierung an Mieter > sie erschwert deutlich den Komplettverkauf von Portfolien > und den Börsengang Der Anstieg von Teilverkäufen aus Portfolien resultiere vor allem aus der erschwerten Finanzierung größerer Transaktionen. Einzelne Marktteilnehmer sehen eine Obergrenze von 100 Mio. EUR, für die eine Finanzierung noch möglich sei. Sie erwarten eine Verschiebung hin zu kleineren Teilverkäufen. Die etwas erschwerte Mieterprivatisierung resultiert weniger aus der Subprime-Krise. Vielmehr wirkt sich hier die Abschaffung der Eigenheimzulage aus. Dadurch fallen nach Meinung der Befragten viele so genannte "Schwellenhaushalte" als Immobilienkäufer aus. Diese konnten sich früher durch die staatliche Subvention noch den Erwerb eines Eigenheims leisten, heute nicht mehr. Bei der Privatisierungsquote machen die Befragten starke regionale Unterschiede aus. Aus der Untersuchung ergeben sich durchschnittliche Privatisierungsquoten von rund 2 Prozent bis 5 Prozent pro Jahr für innerstädtische Top-Lagen (z.b. in München) mit hoher Qualität. Entwicklung der Relevanz von Exit-Optionen für institutionelle Investoren [Skala] Wird erschwert Wird erleichtert Veräußerung von Teilportfolien 2.1 Privatisierung an Mieter 1.7 Veräußerung von Komplettportfolien Börsengang = Wird erschwert 2 = Keine Veränderung 3 = Wird erleichtert

9 Seite 9 G. Ausblick Ein "Subprime-Segment" nach US-Vorbild ist in Deutschland nur sehr eingeschränkt erkennbar. Jedoch ist aus der Subprime-Krise mittlerweile eine Kreditkrise geworden, deren Ende noch nicht in Sicht ist und Auswirkungen auf den deutschen Markt haben kann. Daher sollten Investoren sorgfältig agieren. Das IWF beziffert die globalen Verluste aus dieser Krise auf mehr als 603 Mrd. EUR. Vor allem psychologische Effekte auf das Käuferverhalten von privaten oder institutionellen Investoren lassen sich momentan nur schwer abschätzen. Insgesamt bieten sich Anlegern auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt trotz Subprime-Krise gute Chancen. Institutionelle Investoren müssen hierbei wesentliche Erfolgsfaktoren berücksichtigen, wie z.b. regionale Besonderheiten. Für private Marktteilnehmer bleiben Wohnimmobilien vor allem in Großstädten eine interessante Anlagemöglichkeit mit stabiler Wertentwicklung und der Aussicht auf weiter steigende Immobilienpreise. Für weitere Fragen / zum Kontakt Dr. Ralf Moldenhauer Partner Tel.: +49 (30) E-Fax: +49 (30) ralf_moldenhauer@de.rolandberger.com Timo Kamp Project Manager Tel.: +49 (30) E-Fax: +49 (30) timo_kamp@de.rolandberger.com Benjamin Altmüller Consultant Tel.: +49 (211) Fax: +49 (211) benjamin_altmueller@de.rolandberger.com Veröffentlicht von Roland Berger Strategy Consultants CC Corporate Performance Alt Moabit 101b, Berlin Roland Berger Strategy Consultants, All Rights reserved