Richtlinie zur Gewährung von Leistungen für Unterkunft und Heizung nach 22 des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch (SGB II)

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1 Richtlinie zur Gewährung von Leistungen für Unterkunft und Heizung nach 22 des Zweiten Buches 1. Allgemeines 2. Leistungen für Unterkunft 2.1. Angemessenheit 2.2. Unterkünfte Mietwohnung Kaltmiete/Mietwert Nebenkosten Untermietverhältnis, möbliertes Zimmer bzw. möblierte Wohnung Eigenheim / Eigentumswohnung Wohnungslosen- und Sammelunterkünfte sowie Wohnwagen 2.3. Mietkauf 2.4. Freies Wohnrecht und Nießbrauchrecht 2.5. Unangemessenheit 3. Heizkosten 3.1. Fremdlieferung von Energie (Fernwärme) 3.2. Selbstbeschaffung von Brennstoffen 3.3. Erdgas (EMB) 4. Sonstige Nebenkosten 4.1. Anliegerbeiträge 4.2. Kabelfernsehen 4.3. Flurreinigung 5. Kostenabrechnung 5.1. Nachzahlung aus Betriebs- und Heizkostenabrechnung 5.2. Guthaben aus Betriebs- und Heizkostenabrechnung 5.3. Wasser 5.4. Strom 6. Mietschulden 7. Kosten der Wohnungsbeschaffung 7.1. Mietkaution 7.2. Genossenschaftsanteile 7.3. Maklergebühren 8. Kosten bei Wohnungswechsel 8.1. Umzug 8.2. Renovierung 9. Zahlungsempfänger 10. Revisionsklausel 11. Inkrafttreten 12. Anlagen

2 2 1. Allgemeines Leistungen für Unterkunft und Heizung sowie weitere damit unmittelbar in Zusammenhang stehende Kosten (Umzugskosten, Mietkautionen, Wohnungsbeschaffungskosten) werden gem. 22 Zweites beim Arbeitslosengeld II vom als dem dafür zuständigen kommunalen Träger erbracht, soweit sie angemessen sind. 2. Leistungen für Unterkunft 2.1. Angemessenheit Die Angemessenheit der Unterkunftskosten wird durch mehrere Faktoren bestimmt, die im Zusammenspiel zu berücksichtigen sind. Das SGB II spricht nicht von den Kosten für eine angemessene Wohnung, sondern von angemessenen Unterkunftskosten. In der sozialhilferechtlich bestimmten Praxis erfolgt die Bestimmung der Angemessenheit der Größe der Wohnung unter Berücksichtigung des 10 der brandenburgischen Verwaltungsvorschrift zum Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetz (siehe Anlage A). Der Wohnflächenbedarf beläuft sich für: - 1 Person auf bis zu 50 m² Wohnfläche - 2 Personen auf bis zu 60 m² Wohnfläche - 3 Personen auf bis zu 75 m² Wohnfläche - 4 Personen auf bis zu 90 m² Wohnfläche Für jedes weitere Haushaltsmitglied erhöht sich die Wohnfläche um 10 m². Ein erhöhter Wohnbedarf um 10 m² erfolgt mit entsprechendem Nachweis bei Schwerbehinderung und in Fällen mit pflegebedingten Raumbedarf sowie um 15 m² mit entsprechendem Nachweis bei Rollstuhlfahrern nach DIN (siehe Anlage B). Die individuelle Entscheidung ist mit aktenkundiger Begründung vorzunehmen. Eine Unterkunft ist als angemessen anzuerkennen, wenn das Produkt aus dem konkreten Kaltmietsatz und der genutzten Wohnfläche in m² das Produkt aus angemessenem Kaltmietsatz und angemessener m² Wohnfläche nicht übersteigt Unterkünfte Die Unterkunftskosten sind gleichmäßig auf alle in der Haushaltsgemeinschaft lebenden Haushaltsangehörigen aufzuteilen. Als Kosten der Unterkunft gelten die Aufwendungen, die auf den Anteil des Hilfesuchenden für die genutzte Wohnung entfallen Mietwohnung

3 3 Bestehen für eine Bedarfsgemeinschaft oder ein Mitglied einer Bedarfsgemeinschaft mehrere Mietverträge für denselben Zeitraum (z.b. durch Nichteinhaltung von Kündigungsfristen), so ist allein der ältere Mietvertrag bis zu seiner Beendigung unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfristen maßgebend. Bis zum Nachweis der Mietvertragsbeendigung durch Vorlage geeigneter Dokumente wird vom Bestehen des älteren Mietvertrages ausgegangen. Grundsätzlich darf bei Bestehen eines aktuellen Mietverhältnisses kein weiteres Mietverhältnis begründet werden. Bei einer Inhaftierung von mehr als 6 Monaten Dauer besteht kein Anspruch auf SGB II-Leistungen. Bei Inhaftierungen von voraussichtlich nicht mehr als 6 Monaten Dauer besteht Anspruch auf Weiterzahlung der Kosten der Unterkunft nach 22 SGB II. Inhaftierte Partner gehören jedoch weiterhin zur Bedarfsgemeinschaft Kaltmiete/Mietwert Die angemessene Kaltmiete ergibt aus der Mietpreissituation für vergleichbare Wohnungen am Wohnort, wobei hier das untere Preisniveau maßgeblich ist. Auf Basis regionaler Kaltmietsätze je m² Wohnfläche werden für den Landkreis Ostprignitz-Ruppin folgende Kaltmietsätze festgelegt:. in Stadtgebieten (ohne Orts- und Gemeindeteile) und Gegenden mit sozialem Wohnungsbau bis zu 4,20. im ländlichen Regionen bis zu 3,90. ohne Sanierung bis zu 3,40 Die Kaltmiete ist das Produkt aus der tatsächlichen Wohnfläche und dem einschlägigen Kaltmietsatz je m² Wohnfläche. Der Mietwert einer Wohnung wird bestimmt durch die Hochrechnung der Kaltmiete auf ein ganzes Jahr und wird wie folgt ermittelt: tatsächliche x Kaltmietsatz = Kalt- x 12 = Mietwert d. Wohnfläche je m² miete Monate Wohnung Die Kaltmiete bzw. der Mietwert werden wie folgt ermittelt: z.b. : ländlicher Raum, 4-Personenhaushalt, 85 qm Wohnfläche 85 m² x 3,90 /m² = 331,50 x 12 = 3978,00 Zu prüfen ist ferner, ob die Nebenkosten den angemessenen Umfang nicht übersteigen. Hier ist die Größe der Wohnung von Bedeutung, da Neben- und Heizkosten stark von der Wohnungsgröße abhängen (vgl. zu den Nebenkosten Punkt und zu den Heizkosten Punkt 3) Nebenkosten Anzuerkennende Nebenkosten im Sinne des 2 der Betriebskostenverordnung (siehe Anlage C) sind insbesondere: die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wie die Grundsteuer

4 4 Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete Richtwert: 100 l Wasser/Person pro Tag) Kosten der Entwässerung (Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage, Kosten des Betriebes einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage, Kosten des Betriebes einer Entwässerungspumpe, Kosten für Grubenentleerung) Müllabfuhrgebühren Kosten für Straßenreinigung Kosten für Schornsteinreinigung Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen (Strom für die Außenbeleuchtung, Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche u.ä.) Umlage für eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Kabelnetzanlagebetrieb (aber nicht Kabelerstanschluss) Kosten für den Hauswart Nicht berücksichtigungsfähig sind die Kosten für Kochfeuerung, Stellplätze, Gartennutzung, Zuschläge für Einrichtungen und Inventar (soweit es sich nicht um Einbaumöbel handelt) sowie andere Nutzungsarten (z.b. Büro) Untermietverhältnis, möbliertes Zimmer bzw. möblierte Wohnung Ein Mieter kann an andere Personen Räume in der Wohnung untervermieten. Dies bedarf i.d.r. der Erlaubnis des Vermieters. Insoweit sind die Mietvertragsvereinbarungen bzw. die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) maßgeblich. Die Untervermietung kann dem Mieter danach nicht untersagt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat (persönliche oder wirtschaftliche Interessen wie gesundheitliche Beeinträchtigungen oder Wahrung der Angemessenheit von Wohnraum). Ein Untermietverhältnis kann aber nur insoweit als angemessene Kosten der Unterkunft angesehen werden, als es sich um die Abgeltung des reinen Raumbedarfes handelt und das vereinbarte Entgelt angemessen ist. Belegende Nachweise sind: - Hauptmietvertrag - Nebenkostenabrechnung - Letzte Einkommenssteuererklärung - schriftliche Zustimmung des Vermieters. Die Kosten für möblierte Zimmer bzw. Wohnungen sind gesplittet nach Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum und Entgelt für Einrichtungen und Inventar auszuweisen. Das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum ist entsprechend Punkt anzuerkennen. Nutzungsentgelt für Einrichtungen und Inventar sind aus der Regelleistung zu tragen und nicht Bestandteil der Kosten der Unterkunft. Eine individuelle Fallentscheidung unter Berücksichtigung von Umfang und Dauer der Anmietung eines möblierten Zimmers bzw. einer Wohnung ist möglich. Eine entsprechende Aktennotiz mit Aufzählung aller begünstigenden Aspekte ist zu fertigen Eigenheim / Eigentumswohnung

5 5 Hier treten als Wohnkosten an die Stelle der Kaltmiete die vorhandenen monatlichen Belastungen (Schuldzinsen, Nebenkosten vgl. Punkt und Heizkosten vgl. Punkt 3). Als Betriebskosten sind die Neben- und Heizkosten eines Wohnobjekts zu sehen. Dies sind im Einzelnen: - Grundsteuer - Umlage Wasser- und Bodenverband - Müllumlage - Wasser- und Abwassergebühren - Schornsteinfeger - Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung - Heizkosten - Wartung Heizanlage. Dabei sind die Betriebskosten im gleichen Umfang wie beim Mietverhältnis zu berücksichtigen (vgl. Anlage C). Auf Basis des Mietwertes werden monatliche Leistungen für die Instandhaltung und die Bewirtschaftung anerkannt. Dies sind für Wohnobjekte, die vor 1925 errichtet wurden, 15 % des Mietwertes. Andernfalls sind es 10 %. Als Bewirtschaftungskosten wird 1 % des Mietwertes gewährt. Die Auszahlung erfolgt als Zwölftel monatlich. Nicht berücksichtungsfähig sind Tilgungsbeträge und Aufwendungen für die Verbesserung des Grundbesitzes, da sie vermögensbildenden Charakter haben. Ein ausführlicher Nachweis der Kredit gebenden Einrichtung (z.b. Bank, Bausparkasse, Versicherung) über die monatliche Tilgungs- und Zinssumme (Tilgungsplan) ist vorzulegen. Ob ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung angemessen ist, ergibt sich aus der Gesamtbetrachtung folgender Einzelkriterien: - Anzahl der Bewohner - Wohnbedarf (zu beachten ist ein möglicher Zusatzbedarf bei - Behinderten, Blinden oder Pflegebedürftigen) - Größe des Grundstücks - Größe des Wohngebäudes - Zuschnitt des Wohngebäudes - Wert des Grundstücks - Wert des Wohngebäudes (jeweils nach Abzug der Belastung). Nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (siehe Anlage D)ist die Wohnfläche nicht unangemessen groß, wenn - sie bei Eigenheimen (mit nur einer Wohnung) 130 m² bzw. - bei Eigentumswohnungen 120 m² nicht übersteigt. Überschreitungen dieser Wohnflächen sind zulässig, wenn - mehr als 4 Personen untergebracht sind - die Mehrfläche für besondere berufliche oder persönliche Bedürfnisse erforderlich ist - diese durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrissgestaltung bedingt ist (entsprechend örtlicher Bauplanung wie Lückenbebauung, Wiederaufbau etc.) - häusliche Pflege gewährt wird.

6 6 Die Belastungen auf Eigenheimen, Eigentumswohnungen und selbst genutzten Wohnungen in eigenen Mehrfamilienhäusern werden als angemessene Hauslasten betrachtet, wenn sie den zulässigen Mietwert der eigengenutzten Wohnung nicht übersteigen. Der maximal zulässige Mietwert errechnet sich wie in Punkt dargelegt. Ein zum Wohneigentum gehörendes Grundstück hat eine angemessene Größe, wenn es - im städtischen Gebiet 500 m² bzw. - im ländlichen Gebiet 900 m² nicht übersteigt. Übersteigen die Grundstücksflächen diese Vorgaben, ist die selbstständige Verwertung dieser übersteigenden Teilfläche zu klären und als Vermögen anzurechnen. Als mögliche Verwertung kommen in Betracht: - Beleihen, - Verkaufen - Verpachten. Dem Hilfebedürftigen steht das Recht zu, die Wahl der Art der Verwertung selbst zu treffen. Regelmäßig hat er die Verwertungsart zu wählen, die den höchsten Deckungsbeitrag erbringt Wohnungslosen- und Sammelunterkünfte sowie Wohnwagen Die in Abstimmung mit dem festgelegten Tagessätze für Wohnungslosen- und Sammelunterkünfte sowie Frauenhäusern werden als Kosten der Unterkunft betrachtet und übernommen. Pauschalen für Strom und evtl. Verpflegung sind aus der Regelleistung zu decken. Bei Wohnwagen ist das Standgeld als Unterkunftsbedarf anzuerkennen Mietkauf Mietkauf ist die flexible Gestaltung des kontinuierlichen Übergangs von der Miete zum Eigentum unter Ausschluss von Kredit gebenden Einrichtungen. Der Mietkauf ist als Erwerb von Eigentum anzusehen, für welches man bereits während des ratenweisen Kaufs das wirtschaftliche Eigentumsrecht erhält. Das juristische Eigentumsrecht erwirbt man mit der letzten Zahlung. Die Zahlungsmodalitäten können zwischen Verkäufer und Käufer frei vereinbart werden. Im Sinne der Richtlinie beläuft sich die höchstmöglich anzuerkennende monatliche Rate auf die Höhe der Kaltmiete wie in beschrieben. Hinzu kommen die laufenden angemessenen Neben-(vgl. Punkt )und Heizkosten (vgl. Punkt 3) Freies Wohnrecht und Nießbrauchrecht Freies Wohnrecht beinhaltet den Anspruch auf kostenlose Überlassung von Wohnraum (z.b. testamentarisch verfügt). Die Einräumung des freien Wohnrechts ist mit einer notariellen Urkunde nachzuweisen. Diese ist Grundlage für die Eintragung

7 7 einer persönlichen Dienstbarkeit und findet sich in Abteilung II des Grundbuches für das belastende Wohnobjekt wieder. Beim freien Wohnrecht und beim mietfreien Wohnen besteht kein Bedarf an den Kosten der Unterkunft und Heizung. Eine Ausnahme stellt nur die ordnungsgemäße vertragliche Festlegung von selbst zu tragenden anteiligen bzw. vollen laufenden Neben- und oder Heizkosten dar. Beim Nießbrauchrecht handelt es sich ebenfalls dem Wesen nach um eine persönliche Dienstbarkeit, welche weder vererbbar noch veräußerlich ist. Sie kann allerdings einem anderen überlassen werden. Der Nießbrauchberechtigte kann die Sache vermieten oder verpachten. Das Nutzungsrecht erstreckt sich somit neben der Selbstnutzung auch auf Erträge wie Mieteinnahmen. Der Grundgedanke des Nießbrauchrechts besteht in der Erhaltung der Bestimmung der Sache sowie deren ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Zum Verfügen über die Sache ist der Nießbraucher nicht berechtigt. Das Recht auf Veräußerung oder Belastung verbleibt beim Eigentümer. Ist nun der erwerbsfähige Hilfebedürftige der Eigentümer eines Objekts mit Nießbrauchrecht für andere Personen, handelt es sich um belastetes, nicht verwertbares Vermögen, durch welches der erwerbsfähige Hilfebedürftige keine Einkünfte erzielt. Vom erwerbsfähigen Hilfebedürftigen nicht verursachte laufende Kosten werden nicht anerkannt. Ist der erwerbsfähige Hilfebedürftige selbst der Nießbrauchberechtigte, müssen die Form der Verwertung seines Nutzungsrechtes hinterfragt und mögliche Erträge als Einkünfte angerechnet werden. Besteht eine persönliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, werden tatsächliche laufende Neben- und Heizkosten in angemessener Weise übernommen Unangemessenheit Wird die Wohnung bereits längere Zeit vor Antragstellung bewohnt, sind zunächst die tatsächlichen Unterkunftskosten in voller Höhe zu übernehmen. Gleichzeitig ist die Angemessenheit der Kosten der Unterkunft zu prüfen. Übersteigen die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheiten des Einzelfalles angemessenen Umfang, sind diese als Bedarf einer Person so lange zu berücksichtigen, wie es nicht möglich oder zuzumuten ist, durch Wohnungswechsel, Vermietung oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, Der erwerbsfähige Hilfebedürftige ist mit Bescheid unter Fristsetzung von max. 6 Monaten zu belehren und zu verpflichten, sich um eine angemessene Wohnung zu bemühen. Diese Bemühungen und Aktivitäten sind in geeigneter Form, z.b. durch schriftliche Bestätigung der stattgefundenen Kontakte, nachzuweisen. Spätestens nach 3 Monaten hat eine erste Abrechnung zu erfolgen, um eine Übersicht über diese Bemühungen und Aktivitäten zu erhalten. Der als zuständiger Leistungsträger erwartet, dass der Hilfebedürftige sich intensiv und ernsthaft um eine angemessene und preisgünstige Wohnung bemüht. Dabei ist es durchaus zuzumuten, die Wohnungssuche auf das gesamte Kreisgebiet auszudehnen.

8 8 Kommt der Hilfebedürftige dieser Verpflichtung nicht nach, werden nach Ablauf der Frist von max. 6 Monaten nur noch die angemessenen Kosten der Unterkunft übernommen. Eine Ausweitung dieser Frist ist in Fällen längerer gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsfristen möglich. Eine Verpflichtung zur Übernahme unangemessener Kosten der Unterkunft besteht nicht, wenn ein Hilfebedürftiger: 1. eine unangemessene Wohnung anmietet, ohne zuvor den zuständigen kommunalen Träger davon in Kenntnis zu setzen. 2. trotz vorheriger Ablehnung eine Wohnung mit unangemessen hohen Unterkunftskosten bezieht. 3. einen zumutbaren möglichen Umzug oder sonstige zur Senkung der Kosten mögliche und zumutbare Maßnahmen verweigert. 4. sich trotz Aufforderung in angemessener Frist (6 Monate) nicht um eine angemessene Wohnung bemüht. In allen diesen Fällen sind nur die angemessenen Kosten der Unterkunft zu übernehmen. Unangemessener Umzug: Eine Individualregelung kann für Familien mit schulpflichtigen Kindern, für ältere Menschen, bei Krankheit und Behinderung getroffen werden. Es darf nicht dazu kommen, dass Kinder die Schule wechseln, Menschen kurz vor der Rente noch einmal umziehen müssen oder Kranke und Behinderte ihre spezifisch angelegte Wohnstrukturen und einrichtungen aufgeben sollen, weil die Kosten der Wohnung über den in dieser Richtlinie festgesetzten Grenzen liegen (Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten) und/oder der Wohnraum um wenige Quadratmeter zu groß ist. Die Prüfung auf Angemessenheit der Kosten der Unterkunft ist unter dem Blickwinkel der Verhältnismäßigkeit vorzunehmen. Zu bewerten sind hierbei nicht nur die tatsächlich zu erwartenden Ersparnisse der öffentlichen Hand, sondern ebenso die sozialen und wirtschaftlichen Nachteile für die Betroffenen und die voraussichtliche Dauer der Arbeitslosigkeit. 3. Heizkosten 3.1. Fremdlieferung von Heizenergie (Fernwärme) Heizkosten sind zunächst als Vorauszahlung/Abschlag in der Höhe der festgelegten Summe lt. Mietvertrag monatlich zu gewähren. Mit der Jahresabrechnung werden die tatsächlich entstandenen Heizkosten ermittelt und überprüft. Als angemessene Heizkosten können bewilligt werden: gesamte Jahresheizkosten / m² / Anzahl Monate = max. 1,20 /m² (Stand ) Übersteigen die Jahresheizkosten diesen Quotienten, ist der übersteigende Anteil innerhalb der Betriebskosten von der Bedarfsgemeinschaft selbst zu tragen. Das entsprechende Abrechnungsprogramm steht zur Verfügung.

9 9 Ist der tatsächliche Anteil für die Warmwasseraufbereitung separat ausgewiesen, ist dieser statt der 15 % Warmwasserpauschale zugrunde zu legen. Fehlende Werte können nun mittels Berechnung der tatsächlichen m² mit dem m²-preis von 1,20 bei Mietwohnungen sowie der Verbrauchsmenge bei Eigenheimen unter Berücksichtigung der aktuellen Brennstoffpreise festgelegt werden Selbstbeschaffung von Brennstoffen Die tatsächlichen Aufwendungen sind zunächst bei jeder Brennstoffart in der Höhe des tatsächlichen Verbrauchs zu gewähren. Für die verschiedenen Energieträger sollen nachfolgende Richtwerte als Orientierung dienen: Kohle bis 50 kg/m 2 und Jahr Holz bis 54 kg/m² und Jahr bzw. 0,09 fm (0,12m³)/m² und Jahr Heizöl bis 20 l/m 2 und Jahr Flüssiggas bis 30 l/ m 2 und Jahr bzw. 15,5 kg/m² und Jahr Erdgas bis 21 m³/m² und Jahr bzw. 234 kwh/m² (siehe 3.3.) Strom bis 200 kwh/m 2 und Jahr. Der Bedarf an Brennstoffen muss den Verhältnissen des einzelnen Falles angepasst sein. Mögliche Gründe für einen höheren Bedarf können z. B. sein: - besonders langer und kalter Winter - Kleinkinder - ältere Menschen - Pflegebedürftige. In Ausnahmefällen sind die Heizkosten unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse, wie z.b. * krankheitsbedingter erhöhter Wärmebedarf, * besonders schlechten Wohnverhältnissen, * wie feuchter Wohnung, * ungünstigen Heizverhältnissen, * unzureichende Isolierung des Gebäudes, * unverhältnismäßig hohe Räume usw. individuell festzusetzen. Entsprechende Wärmegutachten sind in Konfliktfällen anzufordern bzw. zu verlassen. Die Entscheidung ist aktenkundig zu machen. Nicht zu den Heizkosten gehören die Kosten der Kochfeuerung und der Warmwasseraufbereitung. Diese Kosten sind im Regelsatz enthalten. Sind die tatsächlichen Kosten der Warmwasseraufbereitung nicht innerhalb einer amtlichen Heizkostenabrechnung nachweisbar, sind dafür 15% der Heizkosten anzusetzen Erdgas (EMB) Nach Angaben der Erdgas Mark Brandenburg GmbH als Hauptlieferanten von Erdgas werden nachfolgende durchschnittliche Verbrauchswerte festgelegt:

10 10 m² Wohnfläche mittlerer Richtwert kwh = m³ kwh = m³ kwh = m³ 75 Durchschnitt kwh = m³ kwh = m³ kwh = m³ kwh = m³ Im Gesamtdurchschnitt errechnet sich ein Orientierungswert von 21 m³/m² und Jahr für den Verbrauch von Erdgas. 4. sonstige Nebenkosten 4.1. Anliegerbeiträge (bei Wohneigentum) Einmalige Beiträge für z.b. den Anschluss an das Abwassersystem oder eine Straße dienen nicht originär dem Zwecke von Instandhaltung oder Instandsetzung des Wohneigentums, so dass eine Übernahme mit dieser Begründung nicht erfolgen kann. Die Übernahme von Zinsen infolge einer Kreditfinanzierung von einmaligen Anschlussgebühren kommt ebenfalls nicht in Betracht, da diese nicht aufgrund des Eigenheimerwerbs anfallen Kabelfernsehen Die Übernahme monatlicher Gebühren für das Kabelfernsehen ist nach dem SGB II ausgeschlossen (vgl. Punkt ). Diese Kosten sind aus der Regelleistung zu bestreiten. Eine Ausnahme bildet die Einbeziehung dieser Gebühren innerhalb der Nebenkosten-Vorauszahlung bei Mietverhältnissen in Mehrfamilienhäusern. Hier können Sammelverträge zwischen Vermieter und Kabelbetreiber vorliegen, welche bei Ausgrenzung dieser Kosten das Mietverhältnis gefährden bzw. beenden könnten Flurreinigung Bei den anfallenden Kosten der Flurreinigung handelt es sich nicht um typische Nebenkosten. Sie werden nicht im Rahmen des SGB II übernommen. Nur als Bestandteil aktueller Mietverträge können sie im Ausnahmefall akzeptiert werden. Sollte ein Wohnungswechsel anstehen, ist darauf zu achten, dass bei mehreren möglichen Mietangeboten immer die Wohnung ohne Kosten für Flurreinigung gewählt wird.

11 11 5. Kostenabrechnung 5.1. Nachzahlung aus Betriebskosten und Heizung Die Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen sind den Unterkunftskosten zuzurechnen, soweit sie angemessen sind. Dies ist mit dem Berechnungsprogramm Vergleichsberechnung BK mit den individuell zu steuernden Verbrauchspositionen Heizkosten und Wasserverbrauch entsprechend dieser Richtlinie zu prüfen. Ein ermittelter unangemessener Kostenanteil ist dann vom erwerbsfähigen Hilfebedürftigen selbst zu tragen. Die Pflicht zur Übernahme zur Nachzahlung (auch für das Jahr 2004) entsteht dann, wenn die Nachzahlung erst mit Erstellung der aktuellen Betriebskostenabrechnung geltend gemacht wird Guthaben aus Betriebskosten und Heizung Nach 60 Abs. 1 Nr. 2 Erstes Sozialgesetzbuch (SGB I) sind die Leistungsempfänger verpflichtet, Änderungen in den Verhältnissen, die für die Leistung erheblich sind, unverzüglich mitzuteilen. Dazu gehört insbesondere die Mitteilung über einmalige Einnahmen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. Rückzahlungen des Vermieters bzw. des Energieversorgungsunternehmens bei Nachtspeicherheizungen stehen dem zuständigen Träger der Grundsicherung zu, da von diesem die tatsächlichen Kosten getragen werden. Ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ist als einmalige Einnahme zu werten und entsprechend Artikel 1 Punkt 2 d (siehe Anlage F) der ersten Verordnung zur Änderung der ALG II / Sozialgeld-Verordnung nach Punkt 2d) vom ab dem Monat des Mittelzuflusses bzw. dessen Folgemonats zu berücksichtigen. Diese Anrechnung kann gegebenenfalls aufgeteilt werden und mit den entsprechenden Teilbeträgen angesetzt werden Wasser Als durchschnittlicher Verbrauch sind 100 Liter pro Person je Tag anzusetzen. Daraus ergibt sich ein Jahresverbrauch von 36,5 m³ (100 l x 365 Tage / 1000). Die nachfolgende Staffelung nach Personen im Haushalt beinhaltet gerundete Werte, welche in den letzten Jahren bereits praxisnah angewandt wurden. Person im Haushalt Jahresverbrauch in m Der angemessene Wasserverbrauch ist das Produkt aus dem o.g. Jahresverbrauch und dem m³-preis. Dabei ist z.b. ein krankheitsbedingter oder durch im Haushalt

12 12 lebende Kleinkinder verursachter Mehrverbrauch zu berücksichtigen. Die Entscheidung und die ihr zugrunde liegenden Erwägungen sind in der Akte festzuhalten Strom Die Ausgaben für den Strom sind, soweit sie nicht als Heizkosten nachgewiesen werden, Bestandteil der Regelleistung nach 20 Abs. 1 SGB II. Insoweit sind Nachzahlungen aus der Jahresenergieabrechnung vom erwerbsfähigen Hilfebedürftigen zu tragen. Demzufolge stehen Erstattungen für die Einsparung des Stromverbrauchs dem erwerbsfähigen Hilfebedürftigen zu, da es sich hierbei um Ansparungen aus der Regelleistung handelt. 6. Mietschulden Mietschulden können als Darlehen übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht und hierdurch die Aufnahme einer konkret in Aussicht stehenden Beschäftigung verhindert würde, 22 Abs. 5 SGB II. Treffen diese Voraussetzungen nicht zu, bleibt dem erwerbsfähigen Hilfebedürftigen nur noch die Möglichkeit einer (ausnahmsweisen) Mietschuldenübernahme im Rahmen der sozialhilferechtlichen Vorschriften, 34 Zwölftes Sozialgesetzbuch (SGB XII). Vor einer Hilfegewährung muss immer aktenkundig geprüft werden, ob die Sicherung der Unterkunft nicht bereits durch einen Zahlungsaufschub, eine Stundung oder einen Erlass erreichbar ist. 7. Wohnungsbeschaffungskosten Wohnungsbeschaffungskosten sowie Mietkautionen und Umzugskosten können bei vorheriger Zusicherung durch den Landkreises Ostprignitz-Ruppin als dem zuständigen kommunalen Träger übernommen werden. Die Zusicherung soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst worden oder aus anderen Gründen notwendig ist (z.b. dadurch die Aufnahme einer Erwerbstätigkeit gefördert wird) und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann, 22 Abs. 3 SGB II Mietkaution Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung gem. 550 b BGB. Sie wird übernommen, wenn der Hilfebedürftige sie nicht aus eigenen Mitteln realisieren kann und die Überlassung entsprechender Wohnung von der Kautionszahlung abhängig gemacht wird. Die Zusicherung der Gewährung der Mietkaution erfolgt durch den Leistungsträger vor Abschluss des Mietvertrages. Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen.

13 13 Die Mietkaution wird nur übernommen, wenn sowohl der Auszug aus der bisherigen, und damit auch der Einzug in die neue Wohnung, notwendig ist. Sind auf dem örtlichen Wohnungsmarkt ausreichend Wohnungen verfügbar, die ohne Mietkaution vermietet werden, handelt es sich bei der Mietkaution nicht um notwendige Wohnungsbeschaffungskosten. Es ist stets darauf zu achten, ob im Mietvertrag der alten Wohnung eine Mietkaution festgelegt wurde, auf die der erwerbsfähige Hilfebedürftige gegebenenfalls (auch zu einem späteren Zeitpunkt) zurückgreifen kann Genossenschaftsanteile Genossenschaftsanteile sind kein anrechenbares Vermögen. Die vom bewilligten Genossenschaftsanteile sind in Form einer Abtretung zu sichern. Hierbei muss ein Rückzahlungsanspruch nach Ausschüttung des Vermieters zugunsten des Landkreises Ostprignitz-Ruppin fixiert werden Maklergebühren Maklergebühren werden nur in begründeten Ausnahmefällen gewährt. Die Entscheidung und die ihr zugrunde liegenden Erwägungen sind in der Akte festzuhalten. 8. Kosten des Wohnungswechsels 8.1. Umzug Vor Abschluss des Mietvertrages für eine neue Wohnung hat der erwerbsfähige Hilfebedürftige die Kostenzusicherung beim Leistungsträger einzuholen (siehe ). Der Antrag auf Umzugshilfe ist zeitnah zu stellen und zu bearbeiten. Eine Entscheidung zur Kostenübernahme ergeht schriftlich dann, wenn der Mietvertrag zur Einsicht vorgelegen hat und die Wohnungskosten der neuen Wohnung angemessen sind. Allein auf mündliche Angaben zum künftigen Mietvertrag darf keine Zusage zur Kostenübernahme erfolgen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Umzüge in Eigeninitiative (auch Nachbarschafts-, Bekannten- oder Verwandtenhilfe) durchgeführt werden. Der erwerbsfähige Hilfebedürftige ist somit vorrangig auf seine Selbsthilfemöglichkeiten auch durch Angehörige und nahe stehende Personen zu verweisen. Sollten keine privaten Transportmöglichkeiten vorhanden sein, werden die Mietgebühren für ein Transportmittel übernommen. Dazu sind drei Kostenvoranschlägen vorzulegen. Weiterhin werden die Kosten für die angemessene Betankung, nach Vorlage der entsprechenden Quittungen, übernommen.

14 14 Nur wenn eine Selbsthilfe nachweislich nicht möglich ist (z.b. Alleinerziehende, Behinderte, Kranke ohne Hilfe durch Bekannte, Verwandte bzw. Nachbarn), sind drei Kostenvoranschläge von Umzugsunternehmen vorzulegen. Das kostengünstigste Angebot ist anzuerkennen. Eine Übernahme von Kosten für Umzugskartons sowie das Ein- und Auspacken erfolgt nicht. Sämtliche Kosten, die entsprechend den hier genannten Ausführungen entstehen und durch den zu tragen sind, müssen mit den ordnungsgemäßen Rechnungsbelegen nachgewiesen werden und sollen vorrangig durch das Amt für Arbeitsmarkt direkt beglichen werden. Hierdurch soll möglichen Missbräuchen entgegen gewirkt werden. Die Entscheidung über die Notwendigkeit eines Umzugs erfordert die vorherige Prüfung von den tatsächlichen Mehrbelastungen an den gesamten Kosten der Unterkunft über die festgelegte Angemessenheit. (Überhänge von bis zu 10 % der Regelleistung pro Haushaltsmitglied auf Kaltmiete, Neben- und Heizkosten können freiwillig von dem erwerbfähigen Hilfebedürftigen aus den jeweiligen Regelleistungen selbst getragen werden.) Die Entscheidung und die ihr zugrunde liegenden Erwägungen sind in der Akte festzuhalten. der Anzahl von Bedarfsgemeinschaften innerhalb einer Haushaltsgemeinschaft. (Volljährige Kinder im Haushalt, die ihre eigene Bedarfsgemeinschaft bilden, zählen als Haushaltsmitglied bei der Ermittlung der tatsächliche Größe der Wohnung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich, sollte das volljährige Kind in eine eigene Wohnung umziehen, der Bedarf in allen Bereichen der Kosten der Unterkunft zu Ungunsten des Leistungsträgers erhöht). Beispiel: Mutter mit 2 volljährigen Kindern mit eigener BG zusammen 90 m² angemessen, weil: Mutter allein 50 m² erstes Kind mit eigener BG allein 50 m² zweites Kind mit eigener BG allein 50 m² Im Falle des Umzuges in einen anderen Landkreis ist über alle möglichen anfallenden Kosten und deren Gewährung fallspezifisch zu entscheiden. Die Entscheidung und die ihr zugrunde liegenden Erwägungen sind in der Akte festzuhalten Renovierung Bei der Prüfung der Zustimmung zu einem Umzug sind auch die Kosten für eine Renovierung zu prüfen. Eine Übernahme von Renovierungsarbeiten kann nur erfolgen, wenn sich der erwerbsfähige Hilfebedürftige z.b. wegen seines Gesundheitszustandes, Behinderung oder Alter nicht selbst helfen kann und keine Hilfe von Verwandten, Bekannten bzw. Nachbarn zu erwarten ist. Ein weiterer Grund kann eine im Mietvertrag festgelegte

15 15 Regelung sein, dass die Renovierung von einem Fachbetrieb auszuführen ist. In diesen Ausnahmefällen bedarf es der Vorlage von drei Kostenvoranschlägen durch den erwerbsfähigen Hilfebedürftigen. Die Kosten der im Mietvertrag vorgeschriebenen Auszugs- oder Einzugsrenovierung gehören zum Unterkunftsbedarf und nicht zu den Wohnungsbeschaffungskosten. Sie können in angemessenem Umfang übernommen werden. Vom Hilfebedürftigen sind die Eckmaße der zu renovierenden Räume, eine Auflistung der benötigten Materialien und drei Kostenvoranschläge vor der Renovierung einzureichen. Der Bedarf wird anhand dieser Daten geprüft. Die Renovierungskosten bei Einzug können nicht rückwirkend gewährt werden. Bei den wiederkehrenden Renovierungskosten sind die Aufwendungen aus der Regelleistung zu tragen. Vorgegebene Zeiträume zur Renovierung sind entweder im Mietvertrag festgehalten oder aber für Feuchträume auf alle 4 Jahre bzw. für Wohnräume auf alle 7 Jahre auszurichten. Hier handelt es sich um überschaubare, kalkulierbare und ansparbare Kosten. 9. Zahlungsempfänger In der Regel werden die Kosten der Unterkunft an den erwerbsfähigen Hilfebedürftigen gezahlt. Dieser kann jedoch auch schriftlich die direkte Überweisung an den Vermieter anzeigen. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass der vom erwerbsfähigen Hilfebedürftigen selbst zu tragende Anteil für Warmwasser mit angewiesen und von der Regelleistung abgezogen wird. Eine direkte Anweisung der monatlichen Miete an den Vermieter soll erfolgen, wenn nur so vorab eine zweckentsprechende Verwendung sichergestellt wird. Gleiches gilt, wenn der Vermieter entstandene Mietschulden nachweist. In diesen Fällen bedarf es keiner formalen Abtretung durch den erwerbsfähigen Hilfebedürftigen. Hier handelt der in dem Interesse, den erwerbsfähigen Hilfebedürftigen vor Mietschulden bis hin zur Zwangräumung zu bewahren. 10. Revisionsklausel Die Überprüfung der Basisdaten, die der Ermittlung der angemessenen Kaltmieten und angemessenen Heizkosten zugrunde liegen, wird jährlich vorgenommen. Eine erstmalige Anpassung der obigen Größen erfolgt somit zum Inkrafttreten Diese Richtlinie tritt am in Kraft.

16 Anlagen Die Anlagen sind Bestandteil der Richtlinie. A B C D E F Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr zum Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetz 10 Wohnraumförderungsgesetz DIN 18025, barrierefreies Wohnen Betriebskostenverordnung Zweites Wohnungsbaugesetz, Fünfter Titel 39 Wohnungsgrößen Heizkostenverordnung 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme Erste Verordnung zur Änderung der Arbeitslosengeld II/Sozialgeld- Verordnung

17 17 A Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr zum Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetz (VV-WoFGWoBindG) vom 15. Oktober Wohnungsgrößen I. Wohnraumförderungsgesetz - WoFG 1. Im Land Brandenburg werden für alle geförderten Mietwohnungen nachfolgende Wohnungsgrößen als angemessene Wohnungsgrößen gemäß Abs. 1 Nr. 1 bestimmt, für Haushalte mit: - einer Person: bis zu 50 m² Wohnfläche oder 2 Wohnräume - zwei Personen: bis zu 65 m² Wohnfläche oder 2 Wohnräume - drei Personen: bis zu 80 m² Wohnfläche oder 3 Wohnräume - vier Personen: bis zu 90 m² Wohnfläche oder 4 Wohnräume. Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen erhöht sich die Wohnfläche um 10 m² oder einen weiteren Wohnraum. 2. Die angegebene Anzahl der Wohnräume ist zuzüglich Küche und Nebenräume unabhängig von der Wohnfläche zu verstehen. Die angegebene Quadratmeterzahl schließt Küche und Nebenräume ein. 3. Von der maßgeblichen Wohnungsgröße kann gemäß Absatz 1 Nr. 2 in Verbindung mit 27 Abs. 4 im Einzelfall abgewichen werden. Eine zusätzliche Wohnfläche bis zu 10 m² oder ein zusätzlicher Raum kann auf Antrag anerkannt werden, wenn - besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse dies erfordern (z.b. Notwendigkeit eines Arbeitszimmers, Schwerbehinderung, gesundheitliche Gründe), - ein nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartender Raumbedarf nachgewiesen wird (z.b. bei Alleinerziehenden mit Kind, bei jungen, noch kinderlosen Paaren, bei beabsichtigter Haushaltszusammenführung), - besondere Härten vermieden werden sollen ( z.b. bei pflegebedürftigen Menschen, bei Freimachung einer größeren geförderten Wohnung, bei Wohnungswechsel aufgrund von Stadtumbau - bzw. umfangreicher Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen).

18 B 18 DIN Barrierefreie Wohnungen Teil 1: Barrierefreie Wohnungen. Wohnungen für Rollstuhlfahrer. Planungsgrundlagen. DIN stellt die Planungsgrundlage für exakt rollstuhlgerechte Wohnungen dar. Menschen können auf vielfältige Art und Weise in ihrer Mobilität eingeschränkt sein. Um ein selbstbestimmtes Leben führen zu können, müssen deshalb insbesondere beim Wohnungsbau grundlegende Gegebenheiten berücksichtigt werden. Es sind u. a. Bewegungsflächen im Haus- und Wohnbereich so zu bemessen, dass auch mit größeren Rollstühlen die Nutzung aller Räumlichkeiten möglich ist, ausreichende Türbreiten sowie stufen- und schwellenloses Befahren sind hierbei wichtige Planungsvoraussetzung. Grundmaße und Empfehlungen gibt in Text und Bild die DIN Bewegungsflächen sind die für Rollstuhlbenutzer (Wendekreis) notwendigen Flächen, die zur Nutzung der Wohnung benötigt werden. Sie dürfen sich überlagern, aber nicht in ihrer Funktion eingeschränkt sein, z. B. durch Mauervorsprünge, Rohre, Heizkörper oder Handläufe. Die nachfolgend aufgezeigten Maßangaben stellen Mindestanforderungen dar. 150 cm breit und 150 cm tief als Wendemöglichkeit in jedem Raum (Ausnahme kleine ausschließlich vor- und rückwärts fahrend nutzbare Räume) sowie als Duschplatz, vor dem Klosettbecken, vor dem Waschtisch und vor dem Mülleinwurf, 150 cm tief vor der Längsseite des Bettes, der Badewanne, vor Schränken und Kücheneinrichtungen, vor dem Rollstuhlabstellplatz und vor der Längsseite des Kraftfahrzeugs, 150 cm breit neben Treppenauf- und abgängen und zwischen Wänden außerhalb der Wohnung, 120 cm breit vor Möbeln, vor der Betteinstiegsseite des Nichtrollstuhlbenutzers, vor der Längsseite des Bettes (das bei Bedarf von drei Seiten zugänglich sein muss), zwischen Wänden innerhalb der Wohnung, in Küchen, auf Wegen innerhalb der Wohnanlage, neben Bedienungsvorrichtungen und Radabweisern einer Rampe, 90 cm tief vor Möbeln, Angaben zu Bewegungsflächen neben WC-Becken und Türen erfolgen im Weiteren gesondert. Alle Türen müssen eine lichte Breite von 90 cm und eine lichte Höhe von 210 cm haben. Sanitärraumtüren dürfen nicht in den Raum schlagen (Vergrößerung des Bewegungsraumes, bessere Hilfeleistung u. a. bei eventuellem Unwohlsein und Stürzen möglich). Stufenlosigkeit sollte für die Erreichbarkeit aller Wohnungen einer Wohnanlage gelten. Keine unteren Türanschläge und -schwellen, soweit technisch unvermeidbar, höchstens 2 cm. Ein schwellenloser Übergang kann durch Schiebetüren geschaffen werden (günstig auch bei Balkonen oder anderen Freisitzen).

19 19 Treppen sind mit Handläufen am Treppenauge nicht unterbrochen, Markierung am Anfang und Ende um eine Auftrittsbreite über das Treppenende reichend zu versehen. Eine ausreichende Beleuchtung ist zu gewährleisten und Stufenunterschiede und Wendelungen auszuschließen. Aufzugspflicht besteht für nicht EG-Wohnungen. Küchen sollen eine uneingeschränkte Unterfahrbarkeit von Herd, Arbeitsplatte und Spüle gewähren. Arbeitshöhen sind entsprechend der Behinderung montierbar. Arbeitsflächenhöhe: 82 cm, Bewegungsfläche zwischen Geräten und Möbeln mind. 120 cm breit. Herstellerfirmen von Küchenmöbeln und Geräten sind auf die verschiedenen Anforderungen an Sicherheit und Bedienkomfort eingestellt. Sanitärräume müssen Bewegungsflächen zur Benutzung eines rollstuhlbefahrbaren Duschplatzes, eines flach und unterfahrbaren Waschtisches (in Höhe nach individuellem Bedarf montierbar) sowie des WC- Beckens (Sitzhöhe 48 cm, einschließlich Sitz) garantieren. Das nachträgliche Aufstellen einer mit Lifter unterfahrbaren Badewanne muss möglich sein. 150 cm Breite und 150 cm Tiefe sind vor Sanitäreinrichtungen (WC-Becken, Waschtisch, Duschplatz) sowie seitliche Wandabstände des WC-Beckens von 30 cm auf der einen und 95 cm auf der anderen Seite bei einer Tiefe von 70 cm gefordert, der seitliche Wandabstand des Waschtisches muss auf einer Seite min. 20 cm betragen. Wohnungen für mehr als drei Personen müssen zusätzlich über einen Sanitärraum mit WC und Waschbecken verfügen. Zusätzliche Wohnfläche für Rollstuhlbenutzer kann bei Bedarf vorgesehen werden. Im Regelfall erhöht sich der angemessene Wohnbedarf hierdurch um 15 qm. Zusätzlicher Raum von mind. 12 qm mit einer Mindestbreite von 270 cm ist vorzuhalten. Abstellraum mit Mindestgröße von 6 qm, davon 1 qm in der Wohnung, ist bereitzustellen. Pkw-Stellplätze: 1 wettergeschützter Stellplatz oder eine Garage pro Wohnung sowie ein zusätzlicher Rollstuhlabstellplatz (190 cm breit und 150 cm tief, plus Bewegungsfläche) zum Umsteigen vom Straßenrollstuhl in den Wohnungsrollstuhl, ggf. auch ein Batterieladeplatz, sind vorzuhalten. Wände und Decken sind tragfähig zur Befestigung von Einrichtungs-, Halte-, Stütz- und Hebevorrichtungen (insbesondere in Küchen und Sanitärräumen) zu installieren. Es wird empfohlen, Brüstungen von mind. einem Aufenthaltsraum und von Freisitzen ab 60 cm durchsichtig zu gestalten. Fenster sollten im EG-Bereich einbruchshemmend ausgeführt werden. Technische Ausführungen: Rollstuhlgeeignete Bodenbeläge, Beläge im Freien und auf Hauptwegen leicht, erschütterungsarm und gefahrlos befahrbar, Anordnung der Bedienungsvorrichtungen im Greifbereich des Rollstuhlbenutzers, Sanitärarmaturen als Einhebelmischbatterien, mit Temperaturbegrenzern und schwenkbarem Auslauf, Hauseingangstüren, Brandschutztüren zur Tiefgarage, Garagentore, Fahrschachttüren müssen kraftbetätigt und manuell zu öffnen und zu schließen sein.

20 20 C Betriebskostenverordnung BetrKV Stand: Dezember 2003 In-Kraft-Treten: Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) 1 BetrKV Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen

21 21 Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; 3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Hausund Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; 4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; 5. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder

22 22 c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft; 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; 10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; 11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

23 die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; 14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; 15. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen; oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse; 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. D Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, FÜNFTER TITEL (förderfähige Bauvorhaben)

24 39 Wohnungsgrößen 24 (1) Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von angemessenen großen Wohnungen innerhalb der nachstehenden Grenzen gefördert werden: 1. Familienheime mit nur einer Wohnung 130 m², 2. Familienheime mit zwei Wohnungen 200 m², 3. Eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen 120 m², 4. andere Wohnungen in der Regel 90 m². Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen darf keine der Wohnungen die Wohnfläche von 130 m² übersteigen. Die zweite Wohnung darf nur als abgeschlossene Wohnung gefördert werden. (2) Eine Überschreitung der in Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 und Satz 2 genannten Wohnflächengrenzen ist zulässig, 1. soweit die Mehrfläche zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushaltes mit mehr als vier Personen erforderlich ist, oder 2. soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der besonderen persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist, oder 3. soweit die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Bauplanung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung oder bei der Schließung von Baulücken durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrissgestaltung bedingt ist. (3) Die für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörden oder die von ihnen bestimmten Stellen können die Wohnflächengrenzen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 und Satz 2 herabsetzen und über Absatz 2 hinaus Überschreitungen für vergleichbare Fallgruppen zulassen. (4) Soll ein durch Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung neu geschaffener Wohnraum der Vergrößerung einer vorhandenen Wohnung dienen, so ist bei der Ermittlung der Wohnflächengrenzen die Wohnfläche der gesamten Wohnung zugrunde zu legen. E Heizkostenverordnung 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme