Kommunal Leasing. Michael Meschnark

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1 Kommunal Leasing Michael Meschnark Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt, Tel.: , Fax: ,

2 Kommunal Leasing Seminar im Bildungshaus Schloß Krastowitz / Kärnten Michael Meschnark Klagenfurt,

3 Leasing Der Begriff Leasing geht einerseits auf das Englische (to lease = mieten, pachten) aber auch auf das Französische (laisser = erlauben, gestatten) zurück. Daraus abgeleitet versteht man unter Leasing sinngemäß: Einer anderen Person erlauben, eine Sache zu nutzen. Damit wird ein wesentlicher Aspekt von Leasing und zwar die Trennung von Eigentum und Nutzung zum Ausdruck gebracht. 2

4 Definition Leasing Es gibt keine zivilrechtliche Definition von Leasing Der Österreichische Leasingverband ( Leasing ist ein Rechtsgeschäft eigener Art über die entgeltliche Nutzungsüberlassung von Wirtschaftsgütern, wobei deren Auswahl und Spezifikation in der Regel durch den Nutzer erfolgt. Im Gegensatz zum Miet- bzw. Bestandvertrag werden jedoch das Investitionsrisiko (wirtschaftlichen Risken und Chancen) sowie die Sach- und Preisgefahr überwiegend auf den Nutzer (Leasingnehmer) übertragen. Allenfalls werden vom Leasinggeber auch noch über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehende, damit wirtschaftlich zusammenhängende Dienstleistungen erbracht. 3

5 Definition Leasing Steuerrechtliche Definition: Kapitel 2.5 der österreichischen Einkommenssteuerrichtlinien: Mit Leasing werden Verträge bezeichnet, die von den üblichen Mietverträgen des ABGB (sog. Operatingleasing ) bis zu verdeckten Ratenkäufen reichen. Die Abgrenzungsfrage stellt sich in erster Linie bei den Finanzierungs-Leasingverträgen. Diese ersetzen die herkömmliche Form der Investitionsfinanzierung. Für die Finanzierungs-Leasingverträge ist weiters typisch die für beide Seiten grundsätzlich unkündbare Grundmietzeit und die Verlagerung der Gefahr des zufälligen Unterganges und der zufälligen Beschädigung des Gegenstandes auf den Leasingnehmer. 4

6 Was ist Leasing? Leasing ist... die entgeltliche Nutzungsüberlassung von verwertbaren Gütern ein Rechtsgeschäft eigener Art eine Alternative zum Kauf oder Kredit Im Gegensatz zum Miet- bzw. Bestandvertrag liegen die wirtschaftliche Risken und Chancen (Investitionsrisiko) sowie die Sach- und Preisgefahr überwiegend beim Nutzer (Leasingnehmer) Der Leasinggeber trägt das Finanzierungs- bzw. Bonitätsrisiko und bietet je nach Vertragstyp neben der Finanzierung ev. zusätzliche Dienstleistungen an. 5

7 Was kann man leasen? Grundsätzlich kann man jedes Wirtschaftsgut leasen, für das es einen Markt gibt. Das Wirtschaftsgut muss eine selbständige Einheit sein Eigentumserwerb am Leasingobjekt erforderlich Abnutzbarkeit des Wirtschaftsgutes Mittel- bis längerfristige Lebensdauer Neue und gebrauchte Objekte 6

8 Eigenleistungen Vorauszahlung Max. 30% der Finanzierungssumme Vorauszahlung beinhaltet USt. wird verzinst reduziert die Leasingraten und ist am Vertragsende aufgezehrt Depot Maximal 50% der Finanzierungssumme Fixdepot - ist am Vertragsende noch vorhanden Variables Depot - wird wie Vorauszahlung verbraucht Vorauszahlung und Depot max. 50% der Finanzierungssumme! 7

9 Vertragsdauer Gemäß EStR ist die Vertragsdauer abhängig von der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasingobjektes = AfA Dauer und darf mit dieser weder übereinstimmen noch zu kurz sein. Regel: Grundmietzeit (Leasingvertragsdauer) muss mindestens 40% und darf maximal 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer betragen. Bei Teilamortisationsverträgen gilt nur die 90% Richtlinie. Üblicherweise ist der Leasingvertrag mit einer kurzen Kündigungsfrist jederzeit kündbar, der Leasingnehmer gibt aber einen Kündigungsverzicht für die vereinbarte Vertragsdauer ab. (Vergebührung Leasingvertrag) 8

10 Steuerliche Kriterien des Leasingvertrages Das wesentliche Kriterium bei Leasingverträgen ist die Frage, wem das Leasingobjekt steuerlich hinzuzurechnen ist. Maßgebend ist, wer gemäß 21 Abs. 1 BAO und 24 Abs 1 lit. d BAO wirtschaftlicher Eigentümer ist. 21 welche wirtschaftlichen Auswirkungen sich aus der Vertragsgestaltung ergeben, 24 wer die wirtschaftliche Herrschaft wie ein Eigentümer über das Wirtschaftsgut ausübt. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass das zivilrechtliche Eigentum mit dem wirtschaftlichen übereinstimmt, daher üblicherweise Aktivierung des Wirtschaftsgutes beim Leasinggeber. 9

11 Zurechnungskriterien Üblicherweise erfolgt die Hinzurechnung des Leasingobjektes beim Leasinggeber. Zurechnung beim Leasingnehmer, wenn 40% - 90% Regel nicht eingehalten wird Möglichkeit der Kaufoption zu wirtschaftlich nicht angemessenem Preis oder Verlängerungsoption Spezialleasing Vorleistungen höher als erlaubt Leasingnehmer hat Restwertrisiko und Gewinnchance. Wirtschaftlich nicht angemessen ist ein Betrag, wenn er nach Ende der Grundmietzeit den voraussichtlichen Verkehrswert um mehr als 20% unterschreitet. (Bei KFZ Händlerverkaufs- Eurotaxliste = Verkehrswert). 10

12 Verbuchung von Leasingverträgen Die buchhalterische Behandlung ist abhängig von der Zurechnung des Leasingobjektes zum Leasinggeber oder Leasingnehmer. Zurechnung beim Leasinggeber Die Netto-Leasingzahlungen stellen für den Leasingnehmer Betriebsausgaben/Aufwand dar. Leasingobjekt beim LN kein Anlagevermögen, Leasingvertrag keine Verbindlichkeit. Bei PKWs und Kombis sind bei Finanzierungsleasingverträgen nur mehr die steuerrechtlich zulässigen Amortisationsquoten abschreibbar, für eine ev. Differenz ist ein Aktivposten zu bilden, der am Vertragsende mit einem ev. Ankaufspreis auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben ist. Die Umsatzsteuer kann mit Ausnahme von PKWs/Kombis - als Vorsteuer geltend gemacht werden. 11

13 Verbuchung von Leasingverträgen Zurechnung beim Leasingnehmer Der Leasingnehmer verbucht den Netto-Anschaffungswert des Leasingobjektes unter seinem Anlagevermögen. Wie bei einer Kreditoder Eigenmittelfinanzierung kann er von den Anschaffungskosten die AfA geltend machen. In der Höhe der Finanzierungskosten wird eine aktive Rechnungsabgrenzungsposition gebildet. Die Umsatzsteuer/Vorsteuer wird als Forderung gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht. Die Nettoleasingraten stellen Verbindlichkeiten gegenüber dem Leasinggeber dar, die sich mit den Leasingratenzahlungen entsprechend verringern. 12

14 Welche Nebengebühren gibt es? Mietvertragsgebühr 1 % der 36-fachen monatlichen Brutto-Leasingrate zuzüglich Betriebskosten und Eigenleistungen, einmalig Einmalige und laufende Gebühren KFZ- und Mobilien-Leasing meist nur einmalige Bearbeitungsgebühr bei Immobilien- Leasingverträgen können auch laufende Gebühren verrechnet werden 13

15 Vertragsende Möglichkeiten Teilamortisation : Der Leasingnehmer kann das Objekt zum vereinbarten Restwert ankaufen Der Leasingnehmer kann einen Dritten für den Kauf namhaft machen (Achtung: Gewährleistung!) Der Leasingnehmer kann das Objekt an den Leasinggeber zurückstellen (Voraussetzung ist eine der Dauer des Vertrages entsprechende normale Abnutzung sowie eine pflegliche Behandlung). Der Leasingnehmer trägt hierbei das Risiko, dass der Zeitwert (Verkehrswert) unter dem kalkulierten Restwert liegt. Andienungsrecht Das Leasingvertragsverhältnis kann auf Basis des kalkulierten Restwertes und unter Bedachtnahme auf die Restnutzungsdauer, zu neuen Bedingungen verlängert, werden. 14

16 Einteilung der Leasingverträge Finanzierungs-Leasing Operating-Leasing Vollamortisation Teilamortisation KFZ-Leasing Mobilien Leasing Immobilien Leasing Sale and Lease Back Mietkauf 15

17 Finanzierungsleasing Ist der typische Leasingvertrag in Österreich. Vollamortisations- oder Teilamortisationsvertrag. Der Leasingnehmer wählt das Leasingobjekt aus, vereinbart mit dem Leasinggeber die Vertragsdauer, einen eventuellen Restwert, ev. Eigenmittel und damit die monatliche Leasingrate. Die Leasingvertragsdauer (Grundmietzeit) ist kürzer als die Nutzungs- (AfA-) dauer des Leasingobjektes. Der Leasingnehmer trägt das Risiko des zufälligen Untergangs und der Beschädigung des Leasingobjektes. Der Leasinggeber trägt das Finanzierungsrisiko. Frage der steuerlichen Hinzurechnung. 16

18 Operatingleasing Ist der typische Leasingvertrag im angloamerikanischen Raum nimmt auch in Österreich an Bedeutung zu. Kein Andienungsrecht, das Risiko des zufälligen Unterganges, einer Wertminderung auf Grund der techn. Erneuerung und damit das Verwertungsrisiko trägt der Leasinggeber. Keine Restwertvereinbarung. Allfällige Kaufoption nur zum Marktwert des Leasingobjektes. Das wirtschaftliche Risiko und die wirtschaftliche Chance des Verwertung liegt beim Leasinggeber. Zustand des Leasingobjektes bei Vertragsende ist wesentlich Mit dem Leasingvertrag sind Dienstleistungen meist zwingend verbunden. Leasingentgelt betrieblich voll absetzbar, keine Aktivpostenbildung 17

19 Leasingmodelle KFZ Leasing -Einzelverträge -Fuhrparkmanagement Mobilien Leasing Sale-and-Lease-Back Mietkauf Immobilien Leasing 18

20 Kfz-Leasing Einzelleasingverträge Vollamortisation, Teilamortisation, Operatingleasing Laufzeit entsprechend Vertragstypus sowie ob PKW oder LKW Eigenleistungen entsprechend Obergrenzen Restwert abhängig von Laufzeit und Abnutzung (Kilometerleistung) Dienstleistungen können mit Leasingvertrag verbunden sein Verzinsung im Leasingvertrag fix oder variabel Vertragsende je nach Vertragstypus 19

21 Kfz-Leasing Fuhrparkmanagement 20

22 Wozu externes Fuhrparkmanagement Wie viel kostet mich der gefahrene Kilometer für die Gesamtflotte / das einzelne Fahrzeug? Welche Bedeutung bzw. welchen Anteil haben Kostensegmente wie z. B. Wartung, Reifen, Versicherungen und Treibstoff an den Gesamtkosten? Welche Fahrzeuge bzw. Fahrzeugnutzer verursachen die höchsten Kosten Kostentreiber. 21

23 Argumente für externes Fuhrparkmanagement Verwaltungsreduktion und Straffung diverser innerbetrieblicher Prozesse Kostenreduktion und fixe Kalkulationsparameter Controllinginstrumente für optimale Transparenz 22

24 Die Bausteine des Fuhrparkmanagement Finanzierung Kraftstoff / Wäschen usw. Wartung / Reparatur Reifen / Reifenlagerung Mobilität im Pannenfall Versicherung Schadensmanagement Reporting 23

25 Produktpotfolio Leistungsangebot 1. Langzeitmiete Wartung + Reifenersatz geschlossen 2.Teilamortisationsleasing Wartung + Reifenersatz offen 3.Fuhrparkverwaltung Fahrzeuge im Eigentum des Kunden. 24

26 Langzeitmiete mit Fullservice geschlossen Das Produkt mit Kostengarantie Keine Aktivpostenbildung in der Bilanz die monatlichen Leasingraten sind als Betriebsaufwand zu 100% steuerlich absetzbar. Garantierter Marktwert zu Vertragsende Kostengarantie für Service- und Verschleißreparaturen, Reifenersatz Bargeldlose Fahrzeugbetankung Mobilitätsgarantie Schadenmanagement / Monitoring 25

27 Wartung - Reifen Bargeldlose Abwicklung mit der Servicecard Servicedienste lt Herstellervorschrift 57 a Überprüfung Verschleißreparaturen Schmiermittel Sommer- / Winterreifen 4 Stk. Stahl- bzw. Alufelgen Freie Reifenmarkenwahl Unlimitierter Reifenersatz Montage, Wuchten, Umstecken Reifenlagerung 26

28 Kraftstoff Bargeldlose Abwicklung mit der Servicecard Monatliche IST - Kostenabrechnung Bis zu 6 Wochen Zahlungsziel Bis zu 3 Rabatt / 100L 27

29 24h Pannen-Serviceline Bargeldlose Abwicklung mit der Servicecard Europaweite Hilfe 24 Stunden pro Tag Pannenhilfe Abschleppdienst, Fahrzeugbergung, Transport zur nächstgelegenen Markenwerkstätte. Kostenloses Ersatzfahrzeug im Falle eines immobilen Schadens (Ersatzfahrzeug für 7 Tage, max. 350,00 pro Schadensfall) Kostenübernahme für Nächtigung (4 Sterne Kategorie); Rück- bzw. Weiterreise mit öffentlichen Verkehrsmittel Informationsdienst Angehörige Dienstgeber 28

30 An- und Abmeldeservice Planung und Abstimmung des Anmeldetermin gemeinsam mit Kunden und Lieferanten Anmeldung durch UniCredit Leasing Fuhrparkmanagement österreichweit Koordination der Auslieferung und Fahrzeugübergabe (inkl. vollständiger Fahrermappe) Österreichweites Abmeldeservice 29

31 Schadenmanagement Ablauf Verständigung der Serviceline Hilfeleistung durch Pannendienst Schadenabwicklung mit Unfallgegner, Werkstätte, Versicherung Gutachter Wirtschaftlichkeitsprüfung Reparaturfreigabe Rechnungskontrolle Monitoring Werkstatt Fahrer Versicherung 30

32 Reporting Berichte und Analysen Schadenanalyse Stammdaten Fuhrpark/Fahrzeug Laufleistungsanalysen Keine Kilometerstandseingaben Falsche Treibstoffart Öl-, Treibstoffverbrauch 31

33 Reporting Schadenanalyse Schadenhöhen Schadentyp Anzahl Schadenhöhe SB Einbruch / Diebstahl , ,19 Glasbruch Großglas , ,00 Glasbruch Kleinglas 5 899,50 707,28 Marderverbiss 3 352,39 352,39 Naturgewalten ,49 400,00 Parkschaden , ,37 Unfallschaden , ,75 Vandalismus 2 221,42 221,42 Wildschaden ,20 527,20 Windschutzscheibenreparatur 7 532,54 0, EUR EUR Schadenhöhe Schadentyp Schadenhöhe SB EUR EUR EUR , , EUR , , , ,00 0,00 Einbruch / Diebstahl Glasbruch Großglas Windschutz Glasbruch Marderverbi Naturgewalt Parkschade Unfallscha Vandalism Wildschad scheibenre Kleinglas ss en n den us en paratur Schadenhöhe 6.154, ,17 899,50 352, , , ,80 221, ,20 532,54 SB 2.854, ,00 707,28 352,39 400, , ,75 221,42 527,20 0,00 32

34 33 Reporting Laufleistungsanalyse

35 34 Reporting kein Kilometerstand & falscher Treibstoff

36 35 Reporting Treibstoffverbrauch

37 36 Reporting über Internet

38 Langzeitmiete mit Fullservice geschlossen Aufwand steuerlich zu 100% absetzbar Kein Ausweis im Anlagevermögen Fixkosten für Ihre Kalkulationen Kein Belegwesen durch bargeldlose Abwicklung über die Service Card Konzentration auf Ihre Unternehmensziele Einfache, transparente Abrechnung zu Vertragsende Einsparung 5 bis 15% Volle Transparenz durch unseren eigenen Standort 37

39 Optimierte Ablauforganisation 1. Bedarfs-/ Einsatzanalyse Modellauswahl, Kalkulation 2. Bestellung, Evidenzhaltung, Auslieferung 6. Fahrzeugrückstellung Vertragsendabrechnung 3. Organisation von Zulassung/Auslieferung Übergabe 5. Planung Neubeschaffung, Modellauswahl, Kalkulation 4. Laufende Betreuung Reparatur-Controlling Schadensmanagement Analysen, Reporting 38

40 39 Mobilien Leasing

41 Finanzierungsprodukte - Dienstleistungen Leasing Finanzierungsleasing Vollamortisation Finanzierungsleasing Teilamortisation Sale and Lease Back Miete Kaufpreis/Restwert ausblendbar Mitfinanzierungsmöglichkeit von Service,- Wartung Mietkauf Mietparkrefinanzierung

42 Sale and lease back Der Leasingnehmer ist Eigentümer, verkauft sein Wirtschaftsgut an eine Leasinggesellschaft und least dieses über eine bestimmte Zeit zurück (Voll- und Teilamortisation möglich). Der Kaufpreis entspricht dem von einem SV ermittelten Verkehrswert bzw. liegt knapp darunter. Gründe für Sale-and-Lease-Back Finanzierungen: Liquiditätssteigerung Auflösung und Übertragung stiller Reserven Verbesserung des Bilanzbildes (Basel II Rating) 41

43 Mietkauf Der Mietkauf ist sowohl Leasing als auch dem Ratenkauf sehr ähnlich. Auf Basis eines Mietvertrages wird ein Wirtschaftsgut zur Nutzung überlassen, zivilrechtlicher Eigentümer ist der Vermieter, wirtschaftlicher Eigentümer der Mieter. Mit der Bezahlung der Restrate wird der Mieter auch zivilrechtlicher Eigentümer. Die Bilanzierung des Wirtschaftsgutes erfolgt beim Leasingnehmer. Sofortiges Entstehen der Umsatzsteuerschuld auf den gesamten Mietkaufpreis. 42

44 43 Immobilienleasing

45 Leasingmodelle Restwert-Modell Kautionsmodell Einmalkaution Laufende Kautionen 44

46 Liegenschaftstransaktion Liegenschaftskauf - Grundstück wird in Finanzierung einbezogen - Ankauf Bestandobjekt Bestandrecht - Bestandzins getrennt von Leasingrate - Neubauten Baurecht - Sanierungen - Kommunalbereich 45

47 Leasingfähige Objekte: Amts- & Verwaltungsgebäude Bürogebäude Schulen, Kindergärten, Turnhallen Sport & Mehrzweckhallen Feuerwehrhäuser Wohnhäuser Pflegeheime, Pensionistenheime Bauhöfe Lagerhallen Um- & Zubauten 46

48 Zurechnungskriterien / Bilanzierung gemäß Einkommenssteuer- Richtlinien Zurechnung beim Leasingnehmer, wenn 40% - 90% Regel nicht eingehalten wird Möglichkeit der Kaufoption zu wirtschaftlich nicht angemessenem Preis oder Verlängerungsoption Spezialleasing Vorleistungen höher als erlaubt Leasingnehmer hat Restwertrisiko und Gewinnchance. Wirtschaftlich nicht angemessen ist ein Betrag, wenn er nach Ende der Grundmietzeit den voraussichtlichen Verkehrswert um mehr als 20% unterschreitet. (Bei KFZ Händlerverkaufs- Eurotaxliste = Verkehrswert 47

49 Verbuchung Leasinggeschäft LG aktiviert den Kauf des Leasingobjekts LG schreibt Leasingraten dem LN vor LG kann Zinsen und Afa als Aufwand geltend machen LN weist weder AV noch Schulden aus LN macht Leasingraten als Aufwand geltend Zusatzangaben in Bilanz 48

50 Sale and Lease Back Liquiditätsbeschaffung Bilanzoptimierung (IFRS) Steuerliche Zurechnung Schätzgutachten Beurteilungskriterien 49

51 Vorteile der Leasingfinanzierung Betriebswirtschaftliche Aspekte - Kostenplanung Bilanzoptik - Eigenkapital schonend - Maastricht - Ausweis der Verbindlichkeiten (5 Jahre) Kostenvorteile - Versicherungskonditionen Gestaltungsspielräume - Modellvarianten - Steuerersparnisse Kapazitätsentlastung - Baubuchhaltung - Vertragsmanagement 50

52 Dienstleistungen Beratungsgespräch Versicherungsabwicklung Beauftragungen Rechnungskontrolle Rechnungsanweisung Überwachung der Baukosten Abnahme der Leistungen Abnahme der Leistungen / Übergabe des Bauwerkes Abrechnung der endgültigen Gesamtinvestitionskosten bis hin zu Construct & Lease 51

53 Construct & Lease Kurzdefinition Bei Construct & Lease (ein Produkt der UniCredit Leasing, auch für Gemeinden) wird ein individuell anpassbares Komplettpaket für ein Bauvorhaben, mit folgenden Elementen angeboten: 1. Projektstudie und Standortsuche 2. Objekterrichtung (Planungs-, Kontroll- u. Ausführungsleistungen) 3. Versicherungsservice 4. Facility Managment Services 5. Contracting Anmerkung: Ist modular gestaltbar! 52

54 Leasingdauer Abhängig von Abschreibungsdauer Budgetplanung Förderung = Jahre 53

55 Zinsbindung EURIBOR Fixzinssatz 54

56 Vertragsende Ankauf zum Restwert Verlängerung des Vertrages Rückgabe des Leasingobjektes 55

57 Immobilienleasing KOMMUNAL LEASING vieles NEU ab

58 Leasing Aktivierung beim Leasinggeber Keine Erhöhung des öffentlichen Schuldenstandes Leasingraten sind Ausgaben des ordentlichen Haushaltes Kautionen werden bei der Berechnung des öffentlichen Defizits nicht berücksichtigt Sale & lease back Einnahmen zur Verminderung des Defizits 57

59 Umsatzsteuer Grundstücke & Gebäude Immobilienleasing unecht befreit, Optionsmöglichkeit anteilige Vorsteuerrückverrechnung innerhalb von 9 kompletten Jahren Option auch für Grundstücksübertragung Ust.: Wohnungen 10 %, sonst.gebäude, KfZ-Abstellplätze, Garagen jeweils 20 % 58

60 Maastricht - Kriterien Leasing Kredit Defizit Nur Leasingratenzahlung Jahr inkl. Ust. = Ausgabe Jahr ohne Ust. = Ausgabe Laufende Kautionen sind nicht defizitwirksam Verschuldung Die Verschuldung wird weder durch die Investitionen noch durch Defizit Zinsbelastung ist defizitwirksam Verschuldung Der Finanzierungsbetrag inkl. USt. erhöht die Verschuldung. Die aushaftende Finanzierungsschuld ist auszuweisen. die Kaution erhöht. 59

61 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Einschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten beim Vorsteuerabzug ab Körperschaften öffentlichen Rechts (KöR) Zu den KöR zählen unter anderen: - Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden) und die Gemeindeverbände - gesetzlich anerkannte Kirchen und Religionsgemeinschaften - Sozialversicherungsträger, gesetzlichen Interessenvertretungen (Kammern) Vorsteuerabzug bei KöR KöR sind nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt für alle Tätigkeitsbereiche, die der Erfüllung öffentlich rechtlicher Aufgaben dienen (Hoheitsbetrieb). Nicht Vorsteuer-abzugsberechtigt sind ebenfalls Spitäler, Alten-, Behindertenund Pflegeheime, aber auch z.b. Banken, Versicherungen und Ärzte. 60

62 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) NEU ab infolge StabG 2012 Bei Immobilien, die von der KöR oder Dritten (zb Untermieter der KöR) nicht nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze verwendet werden, ändert sich ab folgendes: - im Unterschied zur bisherigen Regelung haben Leasinggesellschaften dann keine Möglichkeit mehr, sich die Vorsteuern bei Immobilienleasingverträgen mit KöR zurückzuholen. Gleiches gilt für die bekannten Vermietungsmodelle über ausgegliederte Rechtsträger, die dann im Besitz von KöRs standen. - die Leasingrate muss ab zwingend umsatzsteuerbefreit (d.h. 0 % USt) in Rechnung gestellt werden. 61

63 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) - nahezu ausschließliche Verwendung: In den erläuternden Bemerkungen wurde dazu eine Bagatellgrenze von 5 % bekanntgegeben, die Folgendes bedeutet: Wenn eine Immobilie letztlich zu mehr als 5 % zur Erwirtschaftung von Umsätzen verwendet wird, die vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind, dann ist die Leasingrate ohne USt zu fakturieren (mit allen negativen Konsequenzenl) Übergangsregelung Leasingverträge sind von der Neuregelung dann nicht betroffen, wenn mit der Errichtung des Gebäudes (vorhandene Baubewilligung + tatsächlicher Beginn der Bauausführung) bereits vor dem begonnen wurde, oder wenn das Leasingverhältnis vor dem begonnen hat. 62

64 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Nicht betroffen von der neuen Rechtslage In den nachfolgenden Fällen darf auch bei Leasingverträgen mit KöR auf Grund anderer gesetzlicher Bestimmungen weiterhin Umsatzsteuer ( 10 % USt oder 20 % USt) bei Leasingraten in Rechnung gestellt werden, wodurch die Vorsteuerabzugsmöglichkeit auch nach dem unverändert erhalten bleibt: - 10 % USt verpflichtend bei Wohnungsmieten - 20 % USt, es besteht weiterhin die Optionsmöglichkeit bei Leasingverträgen mit sozialen Einrichtungen (Spitäler, Alten-, Behinderten- und Pflegeheime) bei Leasingverträgen mit Betrieben gewerblicher Art von KöRs (darunter fallen beispielsweise Hallenbad, Kindergarten, Bücherei; alle nur wenn entgeltlich) 63

65 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Verlängerung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraums auf 20 Jahre ab Verlängerung von 10 Jahre auf 20 Jahre ab Der Vorsteuerberichtigungszeitraum im Zusammenhang mit Grundstücken wurde von bisher 10 Jahren auf 20 Jahre verlängert. Die Aufbewahrungspflicht für Aufzeichnungen und Unterlagen im Zusammenhang mit Grundstücken wird auf 22 Jahre ausgeweitet. Wenn sich bei einem im Anlagevermögen befindlichen Grundstück, innerhalb der auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden neunzehn Jahre die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern, hat für jedes Jahr der Änderung eine Berichtigung in Höhe von einem Zwanzigstel des bereits geltend gemachten Vorsteuerabzugs zu erfolgen. 64

66 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Betroffen sind alle Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken, das inkludiert die Errichtungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und die Kosten von Großreparaturen. Übergangsregelung Die Neuregelung betrifft alle Grundstücke, die ein Unternehmer ab dem erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. Maßgebend ist die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäudes. Sonderregelung für Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken: Nur für Wohnraum-Mieten gelten die 20 Jahre unter einer zweifachen Voraussetzung: 65

67 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) 1. erstmaligen Verwendung und Nutzung des Gebäudes ab dem Mietvertrag wurde nicht vor dem abgeschlossen D.h. nur bei Wohnraum-Mieten bewirkt ein alter Mietvertrag (Mietvertragsabschluss vor dem ) auch bei einer Innutzungsnahme des Gebäudes nach dem die Anwendung des alten nur 10 Jahre dauernden Vorsteuer-Berichtigungszeitraums 66

68 Rahmenbedingungen Zurechnungskriterien Rahmenbedingungen 67

69 Rahmenbedingungen Neu Basel II (2009) International Accounting Standards bzw. International Financial Reporting Standards (IAS / IFRS) US-Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) 68

70 Zurechnungskriterien / Bilanzierung nach IAS / IFRS Einteilung der Leasingverträge Finance Lease Operating Lease Bilanzierung der Leasinggüter beim Leasingnehmer Bilanzierung der Leasinggüter beim Leasinggeber 69

71 Kriterien (IFRS) Überblick / Operating Leasing Finance Lease Automatische Übertragung des Eigentums am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses JA Nein Leasingverhältnis enthält eine günstige Kaufoption (unter Marktwert) Nein Lfzt.des Leasingverhältnisses länger als überwiegender Teil der Nutzungsdauer des Vermögenswertes (> 75 % der Afa) Nein Barwert der Mindestleasingzahlungen > Zeitwert des Vermögenswertes (> 90 % des Finanzierungswertes JA JA JA Nein OPERATING LEASINGVERHÄLTNIS FINANZIERUNGS-LEASINGVER- HÄLTNIS 70

72 Restwert-Absicherungsproblematik nach IFRS Barwertkriterium (<90%) Gefahr des zufälligen Unterganges des Leasingobjektes bargain purchase option = günstige Kaufoption wirtschaftliche Nutzungsdauer - Leasingvertragsdauer walk-away-option = Abschlagszahlung für Nichtausübung Kauf/Verlängerung 71

73 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT Michael Meschnark 72