Architektenrecht u. privates Baurecht, TU Dresden Architektenrecht u. privates Baurecht

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1 Architektenrecht u. privates Baurecht 1/28

2 Baurecht öffentliches Baurecht privates Baurecht Recht der Handwerker u. Unternehmer Architektenrecht 2/28

3 privates Baurecht -Rechtsbeziehungen der am Bau Beteiligten untereinander also: Bauherr Bauherr Bauherr Bauherr Bauherr Generalunternehmer Generalplaner Hauptunternehmer Projektsteuerer Architekt Sonderfachmann Handwerker Generalunternehmer Subunternehmer Subplaner Nachunternehmer 3/28

4 Rechtsbeziehungen am Bau Architekt Bauherr Sonderfachmann Handwerker Subunternehmer Handwerker 4/28

5 Rechtsbeziehungen am Bau Projektsteuerer Bauherr Architekt Generalunternehmer Subunternehmer Subunternehmer Subunternehmer 5/28

6 Rechtsbeziehungen am Bau (Schlüsselfertigbau) Bauherr Generalübernehmer Architekt Unternehmer Subunternehmer 6/28

7 Auftraggeber (Bauherren) - private Auftraggeber - öffentliche Auftraggeber 7/28

8 öffentliche Auftraggeber - Bundesrepublik Deutschland - Bundesländer - Gemeinden - Landkreise - Gebietskörperschaften - juristische Personen des öffentlichen Rechts - öffentlich-rechtliche Verbände - Stiftungen des öffentlichen Rechts 8/28

9 müssen: öffentliche Auftraggeber - Bauaufträge nach VOB/A - Architekten- u. Ingenieuraufträge nach VOF - Verträge über Lieferungen u. Leistungen nach VOL/A vergeben bei Überschreiten der Schwellenwerte : europaweite Ausschreibung erforderlich 9/28

10 Die Rechtsnatur der Verträge Planungs- u. Ausführungsverträge sind Werkverträge gemäß 631 ff BGB 10/28

11 Grundsätzliche Rechte u. Pflichten beim Werkvertrag: -Erstellung des Werks (Herbeiführung des Erfolgs) - Zahlung des Werklohns (Honorars) 11/28

12 wichtig: Bauwerk = Architektenwerk (der Architekt stellt nicht das Bauwerk her) 12/28

13 der Architekt - plant - schreibt aus - hilft bei Vergabe mit - überwacht Ausführung 13/28

14 Folge: - nicht jeder Mangel am Bauwerk ist Mangel des Architektenwerks - wenn Fehler des Architekten bereits zu Baumangel geführt hat, kann Architekt nicht nachbessern, sondern schuldet Schadenersatz 14/28

15 Grundsätze des Werkvertragsrechts - Erfolgsbezogenheit - freies Kündigungsrecht des AG - Werkleistungen sind abzunehmen - Mängelansprüche: - Nacherfüllung ( 635) - Selbstbeseitigungsrecht ( 637) - Rücktritt ( 636, 323) - Minderung ( 638) - Schadenersatz ( 636,280) 15/28

16 - Individualverträge - AGB - Verträge 16/28

17 Anwendung des AGB-Rechts auf Planungsund Bauverträge - vorformulierte Vertragsbedingungen - gedacht für mehrere Verträge - von einer Partei der anderen gestellt - nicht im Einzelnen ausgehandelt 17/28

18 Die VOB (Vergabe- u. Vertragsordnung für Bauleistungen) 3 Teile: VOB/A (Ausschreibung) VOB/B (Vertragsbedingungen) VOB/C (technische Vorschriften) 18/28

19 wichtig: VOB gilt für Bauleistungen - Architektenleistungen sind keine Bauleistungen! VOB findet auf Architektenverträge keine Anwendung! 19/28

20 Wesentliche Rechtsvorschriften für Architekten: - das Werkvertragsrecht des BGB - die HOAI 20/28

21 Bedeutung der HOAI: - reines Preisrecht! - HOAI regelt, für welche Leistungen der Architekt welche Vergütung erhält - HOAI begründet keine Rechte und Pflichten, - HOAI ist kein Vertragsrecht - aus der HOAI kann nicht entnommen werden, was Architekt schuldet 21/28

22 Rechte und Pflichten von Architekt und Auftraggeber ergeben sich ausschließlich aus dem Inhalt des konkreten Vertrages 22/28

23 - aber: HOAI kann auf Umwegen Vertragsinhalt beeinflussen: - wenn im Vertrag vereinbart, dass Architekt einzelne Leistungsphasen schuldet, dann sind die Grundleistungen i.d.r. als selbständige Leistungserfolge geschuldet. 23/28

24 der Abschluss des Architektenvertrags - Angebot und Annahme - mündlich - schriftlich - konkludent 24/28

25 Schriftform ausnahmsweise erforderlich: - bei öffentlichen Auftraggebern (GemO, LandkreisO) - bei kirchlichen Auftraggebern 25/28

26 Vorsicht: Wenn HOAI Schriftform vorschreibt führt Nichtbeauftragung nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages! Bsp: 7 Abs. 1, 14 Abs. 3 HOAI 26/28

27 Zustandekommen eines Vertrages durch stillschweigende Beauftragung - wenn AG Pläne verwertet - Änderungswünsche vorbringt 27/28

28 unterscheide: stillschweigende Beauftragung / honorarfreie Akquisition 28/28

29 wenn Auftrag, dann gilt 632 BGB -> in der Regel ist Tätigkeit zu vergüten 29/28

30 Unverbindlicher Auftrag - unverbindlich ist nicht kostenlos! - in der Regel: AG will sich nicht weiter binden 30/28

31 Arbeiten auf eigenes Risiko - zulässig, - es wird vereinbart, dass A nur Honorar erhält, wenn... 31/28

32 Häufige Probleme bei nur mündlich geschlossenen Verträgen: - unklar wer Vertragspartner - Umfang des Auftrags unklar - Honorarvereinbarungen sind unwirksam 32/28

33 Die Besonderheit des Architektenvertrages: - Zielfindungsvertrag - Erfolg steht in der Regel bei Vertragsabschluss noch nicht fest 33/28

34 Vereinbarung unter Vergütung muss nicht getroffen werden: Ob: BGB ( 632) Wieviel: HOAI 34/28

35 Besondere Vertragsarten: - Vorvertrag - Rahmenvertrag - stufenweise Beauftragung 35/28

36 Die vorzeitige Beendigung des Vertrages Kündigung ohne besonderen Grund: nur AG Kündung aus wichtigem Grund: AG, A 36/28

37 Kündigung durch AG ohne besonderen Grund: 649 BGB 37/28

38 649 BGB: Besteller kann bis zur Vollendung des Werks jederzeit den Vertrag kündigen. Aber: (S. 2): Kündigt Besteller, ist Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen (abzügl. ersparter Aufwendungen) 38/28

39 Kündigung aus wichtigem Grund - für AG und AN möglich - bei Kdgg durch AG: AN erhält Vergütung für erbrachte Leistungen, keine Vergütung für nicht erbrachte Leistungen - bei Kdgg durch AN: wird gestellt wie bei ordentlicher Kdgg durch AG 39/28

40 Wichtige Kündigungsgründe für AG: Generell: Wenn Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar - A arbeitet grob fahrlässig - erhebliche Baukostenüberschreitung - A nimmt Provisionen an - A beleidigt den AG schwer - Durchführung des BV wird unmöglich 40/28

41 Finanzielle Folgen: a) A hat Kdgg durch AG zu vertreten: Erhält nur Honorar für erbrachte Leistungen, soweit brauchbar b) A hat Kdgg nicht zu vertreten: Wie ordentliche Kdgg durch AG, d.h. Vergütung für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen 41/28

42 Wichtige Kündigungsgründe für A - AG weigert sich Teilzahlungen zu leisten - AG fordert A auf ohne Baugenehmigung zu bauen - AG verlangt Abweichung der Bauausführung von genehmigten Plänen - schwere Beleidigung - Beauftragung offensichtlich unzuverlässiger AN - A erkrankt schwer und kann Auftrag nicht mehr ausführen 42/28

43 Finanzielle Folgen a) hat AG Grund nicht zu vertreten: A hat Honoraranspruch nur für erbrachte Leistungen b) hat AG Grund zu vertreten: A hat Honoraransprüche für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen 43/28

44 Einvernehmliche Vertragsaufhebung Grundsätzlich: wie ordentliche Kündigung Aber: entscheidend die Hintergründe für Vertragsauflösung 44/28

45 Die Unwirksamkeit von Architektenverträgen - durch Anfechtung - Irrtum (Bsp. fehlende Architekteneigenschaft) - arglistige Täuschung - Verstoß gegen Koppelungsverbot 45/28

46 Koppelungsverbot Architekten- und Ingenieurverträge sind unwirksam, wenn Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit Erwerb verpflichtet, einen bestimmten Architekten oder Ingenieur zu beauftragen 46/28

47 Folgen des Verstoßes gegen Koppelungsverbot - Architektenvertrag ist unwirksam - Kaufvertrag bleibt wirksam 47/28

48 Die Abnahme von Architektenleistungen - erforderlich, da Werkvertrag ( 640 BGB) - gegebenenfalls Fristsetzung zur Abnahme ( 640 Abs. 1 S.3 BGB ) 48/28

49 Wirkung der Abnahme u. a. Beginn des Laufs der Mängelhaftungsfrist (5 Jahre) 49/28

50 Der Inhalt von Architektenverträgen - Beschaffenheitsvereinbarungen - genaue Beschreibung der Planungs- und Bauaufgabe - Vereinbarungen zu Kosten - Vereinbarungen zur Ausstattung 50/28

51 Änderung des Planungsauftrags - ist AG zur Änderung berechtigt? - Änderung kann zur Folge haben, dass bereits erbrachte, abgeschlossene Leistungen erneut erbracht werden müssen! 51/28

52 - Klare Vergütungsregelungen erforderlich 52/28

53 Wichtige Vertragspunkte: - Vergütung (Regelbauzeit, Regelplanungszeit) - Zahlungsmodalitäten (Bsp.: Abschlagszahlungen in Lph. 8) - Urheberrechte - Vollmacht - Haftungsregelungen (Beschränkung auf Höchstbetrag Versicherungsleistung) bzw. 53/28

54 Die Vollmacht des Architekten Keine Befugnis: - Zusatzaufträge zu erteilen - Verträge mit zu ändern - Stundenlohnarbeiten zu vereinbaren - Generell: Keine Befugnis, soweit finanzielle Folgen - zur Kündigung von Bauverträgen Befugnis für: - technische Anweisungen - typ. Bauleiteraufgaben: Mängelrüge, Inverzugsetzung 54/28

55 - die ausdrückliche Vollmacht - die Duldungsvollmacht - die Anscheinsvollmacht 55/28

56 Folgen vollmachtlosen Handelns - A haftet selbst auf Erfüllung oder Schadensersatz - außer: Vertragspartner kannte Mangel der Vollmacht oder musste kennen 56/28

57 Die Haftung der Architekten und Ingenieure Mängelrechte des Auftraggebers: - Nacherfüllung ( 634 Nr. 1, 635 BGB) - Selbstvornahme und Kostenersatz ( 634Nr. 2, 637) - Minderung ( 634 Nr. 3, 638) - Rücktritt ( 634 Nr. 3, 636, 323 Abs. 1, 326 Abs. 5) - Schadensersatz ( 634 Nr. 4, 280, 281) - Ersatz vergeblicher Aufwendungen ( 634 Nr. 4, 284) 57/28

58 Der Sachmangelbegriff des Werkvertragsrechts: Das Werk ist frei von Sachmängeln, 1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst 2. wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und übliche Beschaffenheit aufweist 58/28

59 Der Architekt als Sachwalter: - Aufklärungspflichten - Berechtigungspflichten - Auskunftspflichten - Verschwiegenheitspflichten - Prüfungspflichten - Obhutspflichten - Pflicht zur Herausgabe von Unterlagen 59/28

60 Zur Sachwalterpflicht gehört auch: Offenbarung eigener Fehlleistungen Problem: sog. Sekundärhaftung 60/28

61 Mögliche Fehler: - Verletzung der Sachwalterpflichten - Mängel im technischen Leistungsbereich - Mängel im wirtschaftlichen Leistungsbereich 61/28

62 Planungsfehler - Prüfung des Baugrundes - Prüfung der Grundwasserverhältnisse - Anregung der Beauftragung von Sonderfachleuten 62/28

63 Planungsfehler Architekt schuldet dauerhaft genehmigungsfähige Planung - A haftet auch dann, wenn zunächst Baugenehmigung erteilt wird - Vorsicht bei riskanter Planung - A muss den sicheren Weg gehen 63/28

64 Fehler bei Ausschreibung und Vergabe - sorgfältige Mengenermittlung - vollständige Ausschreibung - sorgfältige Prüfung, ob AN geeignet 64/28

65 Fehler bei Objektüberwachung - A schuldet als Erfolg das Entstehenlassen eines mangelfreien Bauwerks - Intensität der Überwachung hängt von Umständen ab: - von der Schwierigkeit und Gefahrträchtigkeit der Bauaufgabe - von der Zuverlässigkeit der Unternehmer 65/28