Welche Regelung darf in Ihren Vertragsbedingungen nicht fehlen

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1 Hochschule Osnabrück University of Applied Sciences Welche Regelung darf in Ihren Vertragsbedingungen nicht fehlen Osnabrücker Baubetriebstage /16. Februar 2013 Rechtsanwalt Alexander Kus Die Seminarunterlagen sind urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung auch von Teilen ist ohne Genehmigung des Verfassers nicht zulässig. Anschrift des Verfassers Kapellmann Rechtsanwälte, Rheinbahnstr , Mönchengladbach, Tel.: +49 (0) , Fax: +49 (0)

2 Osnabrücker Baubetriebstage 2013 Welche Regelung darf in Ihren Vertragsbedingungen nicht fehlen Referent Rechtanwalt Dr. Alexander Kus Kapellmann Rechtsanwälte Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Mönchengladbach Kapellmann und Partner Rechtsanwälte

3 Vorbemerkung zur Abwicklung bauvertraglicher Probleme: Prinzipien Einige, sich teilweise überschneidende Grundsätze sollten bei der Abwicklung bauvertraglicher Probleme stets beachtet werden: 1. Grundsatz der Klarheit (z.b. der Parteibezeichnung, keine nicht näher bezeichnete private Bauherrengemeinschaft Reihenhäuser Eichenweg 7-12 als Auftraggeber) 2. Grundsatz der Eindeutigkeit (z.b. beim Text des LV) 3. Grundsatz des sichersten Weges (z.b. gerade im Zweifel Bedenken gemäß 4 Nr. 3 VOB/B anmelden, übrigens immer unmittelbar beim Auftraggeber, nicht nur beim Architekten; nie auf eine zweifelhafte Vollmacht z.b. des Architekten vertrauen.) 2

4 Vorbemerkung zur Abwicklung bauvertraglicher Probleme: 4. Grundsatz der Beweisbarkeit Wer schreibt, der bleibt (auch wenn z.b. keine Schriftlichkeit vorgeschrieben ist, möglichst doch schriftlich abwickeln; z.b. Übersendung einer Kopie des Bautagebuches, Zugang muss Auftragnehmer beweisen!) 5. Grundsatz der geordneten Dokumentation, der z.t. mit dem Grundsatz der Beweisbarkeit zusammenhängt. Hervorstechendes negatives Beispiel: Umfangreiches Vertragswerk, in dem auf zahlreiche Anlagen verwiesen wird, die aber fehlen und die sich infolge des baumkuchenartigen Verhandlungsverlaufs (Schicht für Schicht!) widersprechen oder Hinweise enthalten, die niemand mehr deuten kann. 6. Grundsatz: Halbwissen vermeiden (unbedingt den Vertragstext oder den Text der VOB lesen, im Zweifel beim Fachmann nachfragen). 3

5 Bauvertrag Fall Preisnachlass Die Hochbau GmbH schickt dem Nachunternehmer Josef Maurer ein Leistungsverzeichnis. Herr Maurer setzt Preise ein und unterbreitet ein Angebot für die Durchführung von Rohbauarbeiten zum Preis von ,00 zzgl. Mehrwertsteuer. Die Hochbau GmbH schreibt, Maurer könne die Arbeiten ausführen, müsse aber einen Preisnachlass von 10 % gewähren. Da die Arbeiten äußerst eilbedürftig sind, beantwortet Maurer dieses Schreiben nicht, sondern beginnt schon am nächsten Tag mit den Arbeiten und führt diese zur Zufriedenheit aller aus. Bei der Schlussabrechnung berechnet Maurer den vollen Preis und verweist darauf, er habe in einem Seminar gelernt, dass ein Vertrag Angebot und Annahme voraussetze und deshalb volle Übereinstimmung über alle wesentliche Vertragsinhalte. Er habe sich mit dem Preisnachlass aber nicht einverstanden erklärt. Variante zu Fall 1 Maurer antwortete auf das Verlangen, 10 % Preisnachlass zu gewähren, schriftlich, er könne nur 5 % gewähren und fängt mit den Arbeiten an. Ist jetzt ein Vertrag zustande gekommen? 4

6 Bauvertrag Fall Preisnachlass H LV M 100 T H ja aber H schweigt Variante: 95 T 90 T M Ausgangsfall: M fängt an zu arbeiten Variante: M: ja, aber 95 T Merke: A counter-offer kills an offer ( Construction Contract (War) Law ) 5

7 Bauvertrag - Lösungen Lösung Fall Preisnachlass : Die Hochbau GmbH hat Maurer zur Abgabe eines Angebotes aufgefordert. Maurer hat ein entsprechendes Angebot auch abgegeben zum Preis von ,00. Dieses Angebot hat die Hochbau GmbH nicht angenommen, sondern einen Preisnachlass von 10 % gefordert. Damit ist ein Vertrag noch nicht zustande gekommen, sondern umgekehrt ein Angebot der Hochbau GmbH an Maurer, auf den Preis einen Nachlas von 10 % zu gewähren. Es lag an Maurer, dieses neue Angebot der Hochbau GmbH anzunehmen oder abzulehnen. Eine Annahme muss jedoch nicht ausdrücklich geschehen, sondern sie kann auch stillschweigend erfolgen oder durch schlüssiges Handeln. Da Maurer am nächsten Tag kommentarlos mit den Arbeiten begonnen hat, ist er schlüssig auf die Forderung von der Hochbau GmbH eingegangen, auf seinen Preis 10 % Nachlass zu gewähren. Es kommt nicht darauf an, was Maurer heimlich denkt. Maßgeblich ist sein nach außen erkennbares Verhalten. Der Vertrag ist also mit Nachlass zustande gekommen. 6

8 Bauvertrag - Lösungen Lösung der Variante zu Preisnachlass (Fall 1): Das Angebot von Maurer lautete wieder ,00. Dieses Angebot hat die Hochbau GmbH nicht angenommen, sondern einen 10 %igen Nachlass verlangt. Darin lag ein neues Angebot der Hochbau GmbH an Maurer. Dieses neue Angebot hat Maurer seinerseits nicht unbedingt angenommen, sondern nur mit einer Änderung, nämlich der Bereitschaft, 5 % Nachlass zu gewähren. Das ist wiederum nur die Ablehnung des Angebot, verbunden mit einem neuen Angebot. Wenn nichts weiter geschieht, ist ein Vertrag nicht zustande gekommen. Es liegt bei der Hochbau GmbH, sich auf das Angebot von Maurer nicht einzulassen und sich mit 5 % Nachlass zu begnügen. Wenn nichts weiter geschieht, bleibt es dabei, dass ein Vertrag nicht zustande gekommen ist. Ohne Vertrag ist maximal der Wert der Leistung nach Bereicherungsrecht zu bezahlen, wobei wegen fehlendem Recht auf (5 jährige) Gewährleistung ein (erheblicher) Abschlag vorzunehmen ist (BGH). 7

9 Folgen der Anwendung der AGB-Bestimmungen der 305 ff. BGB Klauseln, sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Bewertungsmaßstab: Gesetzliche Rechtslage des BGB, im Einzelfall auch ergänzend die Rechtslage der VOB/B. 8

10 Checkliste zur AGB-Anwendbarkeit 1 Ist die maßgebende Vertragsklausel frei ausgehandelt worden (dann Individualabrede) oder nicht (dann AGB-Charakter)? (Beweislast: Verwender) Maßgebend (ständige BGH-Rechtsprechung): Klauselinhalt Frei zur Disposition gestellt? Hatte der Vertragspartner eine reale Gestaltungsmöglichkeit? Mit anderen Worten: Durfte der Vertragspartner bei der Vertragsgestaltung wirklich mitreden? 2 Hat der Verwender/Verfasser der AGB-Klausel(n) eine Mehrfachverwendungsabsicht, am Besten dokumentiert durch mindestens zwei weitere Anwendungsfälle, oder handelt es sich um Standard-AGBs wie z.b. VOB/B, EVM (B), BVB etc.? (Beweislast: Vertragspartner) 3 Sind die Klauseln formell wirksam in den Vertrag einbezogen worden? (Stichwort Privatleute, Bauleute, Kollision) 9

11 Bauvertrag - 1 Parteien Klare Bezeichnung des eigenen Unternehmens und des Auftraggebers Auftraggeber: Privatperson/Jur. Person wie GmbH etc. Zukünftige Wohnungseigentümer sind als Bauherrengemeinschaft keine eigene Vertragspartei, sondern jeder haftet nur anteilig, nicht gesamtschuldnerisch: 10

12 Bauvertrag - 1 Parteien Ebenso wie bei einer Bauherrengemeinschaft, die eine große Wohnungseigentümeranlage errichtet (vgl. BGHZ 75, 26), wird bei einer aus zwei Personen bestehenden Bauherrengemeinschaft, die eine kleine Wohnungseigentumsanlage mit zwei Wohnungen errichtet, jeder der beiden Bauherren aus einem zum Aufbau der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Werkvertrag nur anteilig verpflichtet ( Aufbauschuld ), wenn der Unternehmer erkennen konnte, dass er einen Werkvertrag mit zukünftigen Wohnungseigentümern abschließt. Die Haftung des einzelnen Bauherren richtet sich nach dem jeweiligen Wohnungseigentümeranteil. Ist dieser bereits in der Teilungserklärung bestimmt, kommt es auf eventuell abweichende tatsächliche Verhältnisse nicht mehr an (OLG Stuttgart, IBR 2011, 216) Merke: In solchen Fällen immer eine gesamtschuldnerische Haftung vereinbaren. 11

13 Bauvertrag - 2 Leistungsbeschreibung Je klarer und eindeutiger und umfassender die Leistungsbeschreibung, desto eher wird späterer Zwist vermieden Empfehlenswert: Detailliertes Leistungsverzeichnis mit nicht nur Stichworten im Text einer LV-Position, zuzüglich einer Planskizze bis hin zur Ausführungsplanung Globale Leistungsbeschreibung wie 1 Stück Maschendrahtzaun an der Straßenseite des Anwesens (Orchideentrakt), grün, Höhe 1,20 m, fix und fertig lässt erfahrungsgemäß zu viele Fragen offen, die nicht unbedingt bei näherer Klärung nach Auftrag sog. Nachträge auslösen, sondern eher als Funktionales Bausoll im (Vergütungs-) Risiko des AN stehen. Verbraucherhorizont: Technische Vorschriften immer beifügen, nie darauf nur Bezug nehmen. 12

14 Bauvertrag - 3 Vergütung Verbrauchersicht: Verbrauchersicht: Am besten Pauschale, mit Bedarfspositionen (Mengenrisiko!) Bei Einheitspreisvertrag ausdrücklich den nur vorläufigen Charakter der (zu nennenden) Auftragssumme klarstellen Stundensätze für Personal und Gerät (Bagger) gesondert auswerfen Leistungsnachweise wie Aufmaße, insbesondere Bautagebuch bzw. Stundenlohnrapporte regeln, das heißt z.b. wöchentliche Übergabe zur sofortigen Kontrollmöglichkeit des AG. 13

15 Bauvertrag - 4 Ausführungszeit Genaue oder jedenfalls ungefähre Ausführungsdauer mit Beginntermin Witterungsverhältnisse ungewöhnlichen Ausmaßes verlängern die Ausführungszeit ebenso wie vom AN nicht beeinflussbare Umstände, insbesondere aus der Sphäre des AG ( Behinderung ), des Weiteren nicht erkennbare Bodenverhältnisse 14

16 Bauvertrag - 5 Änderungen Änderungswünsche des AG können grundsätzlich zu anderen Ausführungsfristen führen und eine Änderung der vereinbarten Vergütung herbeiführen. Beides ist im Vorwege einvernehmlich zu regeln. Besteht der AG ohne einvernehmliche Regelung auf die Durchführung seines Änderungswunsches, hat der AN Anspruch auf angemessene zusätzliche Vergütung nach Maßgabe der vertraglich vereinbarten Preise, soweit diese herangezogen werden können. Gleiches gilt für dringend notwendige Leistungen, soweit diese dem mutmaßlichen Interesse des AG entsprechen und eine vorherige Abstimmung nicht möglich war. 15

17 Bauvertrag - 6 Abnahme Der AN teilt die Fertigstellung seiner Leistung mit. Der AG und der AN führen spätestens 6 Werktage nach der Fertigstellungsanzeige die gemeinsam Abnahmebegehung gemäß beiliegendem Abnahmeprotokollmuster durch oder vereinbaren einen gesonderten Termin. Anderenfalls gilt die Leistung sechs Werktage nach Fertigstellungsanzeige als abgenommen. 16

18 Bauvertrag - 7 Rechnung und Zahlung Der AN kann wöchentlich seine bisher erbrachten Leistungen nachweisbar abrechnen. Nach Fertigstellung erstellt der AN die Schlussrechnung, die der AG binnen einer Woche zu prüfen und zu begleichen hat. Ein unstrittiges Guthaben ist sofort auszuzahlen. 17

19 Bauvertrag - 8 Mängel und Kündigung Etwaige Mängel sind schriftlich gemäß beiliegendem Mängelformular mitzuteilen. Nach deren Beseitigung zeichnet der AG das Mängelformular mit Vermerk Erledigt ab. Zahlungseinbehalte wegen Mängeln dürfen den Wert der Nachbesserungsleistung nicht überschreiten. Fehlende, notwendige Mitwirkung des AG berechtigen ebenso wie ein Leistungsverzug des AN zur schriftlichen Kündigung nach vorheriger Abmahnung und Fristsetzung. 18

20 Bauvertrag - 9 Sonstiges Vertragsänderungen sind nur schriftlich durch ausdrückliche Zusatzvereinbarung möglich. Anlagen: Technisches Regelwerk, Mängelformular, Abnahmeformular etc. Datum, Titel, Referent nach Bedarf einfügen 19