Wie sich die WEG-Verwaltung wieder lohnt! Analyse des bisherigen Vergütungssystems und was sich dringend ändern muss!

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1 1 Wie sich die WEG-Verwaltung wieder lohnt! Analyse des bisherigen Vergütungssystems und was sich dringend ändern muss! Thüringer Immobilientag IVD Mitte Massimo Füllbeck Fachtrainer Immobilienverwaltung 23. November 2018

2 2 Unser heutiges Thema: Das Vergütungssystem der WEG-Verwalter! Aktuelle Marktsituation Entwicklung der Rechtsprechung Wie könnte die Zukunft aussehen? Meine Vision

3 3 Aktuelle Marktsituation Wie sieht die Vergütungsstruktur heute aus?

4 4 Aktuelle Marktsituation Was wäre angemessen?

5 Aktuelle Marktsituation 5

6 6 Aktuelle Marktsituation Die Immobilienverwalter müssen den Kunden klar machen, welche Leistungen sie tatsächlich erbringen!

7 7 Aktuelle Marktsituation Gibt es eine konkrete gesetzliche Vorschriften zur Verwaltervergütung? Eigentlich ja! Es gibt den 26 Verwalterkosten der II. BV Demnach liegen die Kosten des Verwalters bei 340,31 je Eigentumswohnung / Jahr Das macht im Monat 28,36 je Eigentumswohnung!

8 8 Aktuelle Marktsituation Wie sieht die Realität aus? Grundvergütung Quelle: 6. DDIV BRANCHENBAROMETER

9 9 Aktuelle Marktsituation Wie sieht die Realität aus? Zusatzvergütungen Quelle: 6. DDIV BRANCHENBAROMETER

10 10 Aktuelle Marktsituation Warum nicht betriebswirtschaftlich kalkulieren? Kurz-Beispiel für eine WEG mit 6 WE (ohne große Probleme) Personalkosten 1.868,91 Fixkosten Bürobetrieb 456,00 Kalkulatorischer Gewinn (15%) 348,74 Kosten (Gesamt) 2.673,65 pro Wohnung und Monat (netto) 32,29 file:///d:/metzger/metzger-rechnetsichmeineweg-verwaltung-2016.pdf

11 11 Aktuelle Marktsituation Zwischenfazit: Es gibt keine einheitlichen Regelungen zur Vergütung. Die Verwalterkosten des 26 II. BV werden (können?) am Markt nicht realisiert werden. Der Markt reguliert die Grundvergütung, es wird selten kalkuliert! 1. These: Die Grundvergütung reicht für eine professionelle WEG-Verwalter nicht aus, Zusatzvergütungen sind unumgänglich! 2. These: Die Rechtsprechung sorgt dafür, dass Zusatzvergütungen immer schwieriger durchzusetzen sind! Warum ist das so?

12 Entwicklung der Rechtsprechung 12 Bitte beachten Trennungstheorie (BGH, Urteil v , III ZR 248/95; ZMR 1997, 308 u. v. a.) Der Verwalter erlangt die organschaftliche Stellung mit der Bestellung und Annahme der Bestellung ( 26 WEG) und nicht mit Abschluss des Vertrages Bitte beachten Verbraucherschutz (AGB-Inhaltskontrolle) (WEG = Verbraucher - BGH, ZMR 2015, 563) Ein formularmäßig abgeschlossener Verwaltervertrag unterliegt den Bestimmungen der 305 ff. BGB. z. B. Transparenzgebot, Unangemessene Benachteiligung, z. B. unklare Vergütungsregelungen, Gebühr für gesetzliche Aufgaben z. B. Führen d. Beschluss- Sammlung (nach dem )

13 13 Entwicklung der Rechtsprechung Vorsicht also bei unwirksamen Klauseln! LG Frankfurt a. M., Urt. v S 49/16; ZMR 2018, 62 (Revision: BGH, V ZR 278/17) 1) Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrages betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. 2) Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung. 3) Zur Kontrolle von Vertragsbestimmungen in einem Verwaltervertrag. Ähnlich: BGH, Urteil v V ZR 114/14, ZMR 2015, 393 Bestellungsbeschluss muss Eckpunkte des abzuschließenden Vertrages (Laufzeit + Vergütung) enthalten!

14 14 Entwicklung der Rechtsprechung Welche Zusatzvergütungen sind denn wirksam möglich? Worauf kann sich der Verwalter heute noch verlassen? Beispiel: Im Verwaltervertrag ist geregelt, dass der Verwalter für das zweite Mahnschreiben eine Zusatzvergütung von 8,50 zzgl. gesetzlicher USt. erhält. Auf den ersten Blick sieht das logisch aus Aber

15 15 Entwicklung der Rechtsprechung Rechtsprechung und Literatur geben oft keine klaren Antworten! AG Reutlingen, Urt. v C 105/16; ZMR 2016, 914 Die Mahnung von säumigem Hausgeld ist beim Verwalter einer WEG mit der Grundvergütung abgegolten. So auch WEG, 4. Aufl. 2015, Riecke/Schmid/Abramenko 26 Rdn. 64 a. A. WEG, 4. Aufl. 2015, Jennißen/Jennißen 26 Rdn Verstoß gegen Preisangabenverordnung (PAngV) = Es sind die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise).

16 Entwicklung der Rechtsprechung 16 Irrungen und Wirrungen der Rechtsprechung zu Zusatzvergütungen in Verwalterverträgen Dr. Michael Casser (ZWE 2018, 102) Erneute Bestätigung der ohnehin schon h. M: LG Dortmund, Urt. v S 455/15; ZWE 2017, 96 ( ) Ein Verwaltervertrag widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Sondervergütungen auch für Tätigkeiten vorgesehen sind, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören und damit schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten sind. Hier ging es um: Betreuung von Instandhaltungsmaßnahmen / Bearbeitung Eigentümerwechsel

17 17 17 Entwicklung der Rechtsprechung Zusatzvergütungen, die (aktuell) einer AGB-Inhaltsprüfung stand halten: Außerordentliche ETV / Wiederholungs-ETV (OLG München; NZM 2009, 548) Betreuung von Rechtsstreitigkeiten (Aktivprozesse; LG München I; ZMR 2012, 578) Bescheinigung haushaltsnahe Dienstleistungen ( 35a EStG) (LG Düsseldorf; ZMR 2008, 484) Nichtteilnahme Lastschrifteinzug (OLG Düsseldorf; ZMR 1999, 192) Verwalterzustimmung (ZMR 2012, 1) Beitreibung Hausgelder (BGH; ZMR 2012, 461) Unerledigte Aufgaben des Vorverwalters (NJW-RR 1993, 529) Kopie, Porto, Schreibauslagen (OLG München; ZMR 2007, 815) Unklar, ob Zusatzvergütungen tatsächlich vereinbart werden können: Regieaufwand für größere Baumaßnahmen, Mahngebühren, Bearbeitung von Eigentümerwechsel

18 18 Entwicklung der Rechtsprechung Zwischenfazit vom Zwischenfazit! Grundvergütung reicht zur professionellen Verwaltung nicht aus. Rechtsprechung erschwert die Vereinbarung von sicheren Zusatzvergütungen. Selbst bei einem bestandskräftigen Beschluss über den Verwaltervertrag, können unwirksame Vergütungen gekippt werden Gefahr der Rückzahlung. Zusammenfassend kann man behaupten: Bis auf wenige Ausnahmen muss nach Ansicht der Gerichte - die Verwaltung der WEG für rd. 16,86-24,36 netto pro Wohnung und Monat durchgeführt werden, da für typische Verwalteraufgaben, die sich aus dem Gesetz ergeben, keine Sondervergütung beansprucht werden darf. Das ist utopisch!

19 19 19 Wie könnte die Zukunft aussehen? Die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld hat in Ihrem Beitrag (Ergebnisse siehe Jacoby/Lehmann-Richter/Weiler, ZMR 2018 Heft 3) interessante Thesen / Neuerungen aufgestellt: I. Aufgliederung der Grundvergütung in verschiedene Preisbestandteile a) Mindestvergütung für gesetzliche Aufgaben, (Preishauptabrede nur Transparenzkontrolle, keine Inhaltskontrolle, s. 307 BGB) b) Mehrvergütung für gesetzliche Aufgaben (Preishauptabrede nur Transparenzkontrolle, keine Inhaltskontrolle, s. 307 BGB ) II. Sondervergütungen Tätigkeiten, die der Verwalter nach dem Gesetz nicht erbringen muss! (Preishauptabrede nur Transparenzkontrolle, keine Inhaltskontrolle, 307 BGB)

20 20 Meine Vision In Deutschland existieren u. a. Gebührenordnungen für bestimmte Berufsgruppen: Ärzte Notare Steuerberater Psychotherapeuten Rechtsanwälte Architekten und Ingenieure Warum nicht auch für die Immobilienverwalter?

21 21 Meine Vision Eine Gebührenordnung Gebührenordnung für Wohnimmobilienverwalter I. Verwaltung von Wohnungseigentum a) Grundhonorare I. Alternative II. Alternative 26 Verwaltungskosten II. BV Geschäftswert: 0,5% -1,5% Wert je Wohnungs- u. Teileigentum pro Wohnungseigentum / Jahr ohne Ust. 340,32 ( 28,36 Monat) 533,33 (44,44 Monat)

22 22 Meine Vision Eine Gebührenordnung b) Mehraufwand Objektbegehungen ab 17 Uhr Teilnahme an Rechnungsprüfungen ab 17 Uhr Sitzungen mit dem Verwaltungsbeirat ab 17 Uhr Eigentümerversammlung gemäß 24 Abs. 1 WEG ab 17 Uhr Stundenaufwand Stundenaufwand Stundenaufwand Stundenaufwand + Regelung zu Schreibauslagen / Porto c) Besondere Leistungen Wiederholungsversammlungen Zusätzliche Eigentümerversammlungen Regieaufwand für umfangreiche Instandhaltung, Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen Betreuung von Rechtsstreitigkeiten Bescheinigung 35a EStG Nichtteilnahme Lastschrifteinzug Erteilung der Verwalterzustimmung Beitreibung von offenen Hausgeldern Erledigung von Arbeiten der Vorverwaltung Führung von Lohnkonsten (Angestellte der WEG) Stundenaufwand Stundenaufwand ab 5.000,00-5% zzgl. USt. Stundenaufwand 20,00 pro Jahr 2,99 pro Monat 150,00 pro Zustimmung Stundenaufwand Stundenaufwand 60,00 pro Arbeitnehmer / Monat

23 Gesamt-Fazit Aktuelle Lage: Grundvergütung + Zusatzvergütung = attraktive Verwaltervergütung Korrekte Kalkulation der Grundvergütung entweder 26 II. BV, Gebühr ähnlich eines Vermögensverwalters oder versuchen die Grundvergütung betriebswirtschaftlich zu bestimmen (z. B. die Kosten pro verwalteter Einheit ermitteln und der tatsächlich vereinbarten Grundvergütung gegenüberstellen) Musterverträge der Verbände verwenden, da die undurchsichtige und komplizierte Vergütungsstruktur zu Vergütungsverlusten führen kann (AGB-Inhaltskontrolle / laufende veränderte Rechtsprechung) Umsetzung des Vorschlages zur Aufteilung der Vergütungsstruktur (Mindestgebühr / Mehraufwand / Sonderhonorar) beobachten und in der Praxis versuchen umzusetzen

24 24 Vielen Dank Für Ihre Aufmerksamkeit!