Anschlussförderung - Ausstieg mit Transparenz - Drucksachen Nrn. 15/1542, 15/2945, 15/4210, 16/0191 und 16/1431 Ergänzender Bericht

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1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung V A 2-9- Berlin, den TeL: 9012 (912) 4894 Gabriele.Brettschneider@senstadt.berlin.de An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei - G Sen - Anschlussförderung - Ausstieg mit Transparenz - Drucksachen Nrn. 15/1542, 15/2945, 15/4210, 16/0191 und 16/1431 Ergänzender Bericht 42. Sitzung des Hauptausschusses vom Mitteilung - zur Kenntnisnahme - Drs. 16/1431 vom , rote Nr Der Hauptausschuss hat in seiner o. g. Sitzung Folgendes beschlossen: "SenStadt wird gebeten, dem Hauptausschuss zum zur Mitteilung zur Kenntnisnahme - Anschlussförderung - Ausstieg mit Transparenz 1037 zu folgenden Punkten ergänzende nformationen vorzulegen: - Darstellung der Gesamtbilanz des Ausstiegs aus der Anschlussförderung. - Quantifizierung der bestehenden Risiken. - Zu Punkt 4 ist eine Bilanz vorzulegen (u.a. die Darstellung der Geldflüsse, wie viele Mittel wurden umgeschichtet, was wurde zur verstärkten Tilgung eingesetzt?). - n der Tabelle zu Punkt 4 sind die Nominalwerte zu ergänzen. - Zu Punkt 6 wird darum gebeten, dass vor einer erneuten Verlängerung der Hauptausschuss informiert wird. - Zu Punkt 9 sind die Verluste und Erträge darzustellen." Hierzu wird berichtet: l

2 Zum ersten Spiegelstrich - Gesamtbilanz des Ausstiegs aus der Anschlussförderung für den Landeshaushalt m Rahmen des --"---,oo~ -l m Rahmen des Se- st Senatsbeschlusses natsbeschlusses 2003 bis 2007 zum Wegfall der zum Wegfall der Anschlussförde- Anschlussförderung rung erwartete erwartete Auszah- Auszahlungsströme lungsströme für den Zeitraum 2003 bis 2007 (Berichtszeitraum des dritten Berichts) Vom Wegfall der Anschlussförderung 2003 bis (AFÖ) WE WE betroffene Mietwohnungen Haushaltsmitteleinsparung 2003 bis ,6 Mio. bei Einstellung der AFÖ 2.717,2 Mio. auf der Basis der bis dahin Qeltenden Konditionen Dagegen zu rechnen sind 2003 bis 2024 Ausgaben für den Mieter- -123,9 Mio. -8,2 Mio. 1,6 Mio. Mietausschutz für die vom Wegfall gleich der AFÖ Betroffenen 1,2 Mio. Umzugskostenhilfe 1,0 Mio. Verwaltungskosten BB 3,8 Mio. gesamt \ ~--- - Dagegen zu rechnen sind 2003 bis 2014 nanspruchnahmen aus -481,8 Mio. -204,8 Mio. -12,7 Mio. der Bürgschaften (lnc!. (vorerst ohne Rück- Rückbürgschaft des Bun- bürgschaft des Bundes) des) Einsparungen (+) ,5 Mio. -40,4 Mio ,1 Mio. Ausgaben-(-) gesamt (vorerst) -- Die möglichen Einsparungen und Ausgaben für den Härteausgleich im geförderten Wohneigentum hatte die Expertenkommission bei ihrem Bericht wegen der geringen Tragweite der Auswirkungen nicht ermittelt. Die Ausgaben für Unterstützungen im Härtefall betrugen bis Ende des Jahres ,2 Mio., zuzüglich für Verwaltungskosten der BB. m Wohneigentumsbereich werden keine wesentlichen Steigerungen mehr erwartet, da alle vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen vyohnungen bereits berücksichtigt wurden. Für städtische Wohnungsbaugesellschaften wurden keine besonderen Fördermaßnahmen vorgesehen, die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung abfedern sollen. Für mögliche Ausfälle wird durch Rückstellungen in der Bilanz Risikovorsorge getroffen. Zum zweiten Spiegeistrich - Quantifizierung der bestehenden Risiken Unter Bezugnahme auf Punkt 2.5 des Berichts über Anschlussförderung - Ausstieg mit Transparenz - vom (rote Nr. 1037) ergibt sich folgender Sachstand: 2

3 44 Eigentümer haben vorläufige Hilfen mit einem Volumen von erhalten. Davon sind 28 Eigentümer in der Rechtsform einer Gesellschaft ohne persönliche Haftung (GmbH & Co. KG) mit einem Volumen von und 16 Eigentümer Privatpersonen oder Gesellschaften mit persönlicher Haftung (GbR's) mit einem Volumen von Sechs Eigentümer haben diese vorläufigen Hilfen zum Stand wie folgt zurückgezahlt. (Gegenüber dem Berichtsstand 19, sind keine weiteren Rückzahlungen erfolgt): "~.~, forderung '~'-~ za L davon entfallen auf Rückforderungen Zinsen Privatperson G --/--- - hlungen Rechtsfonn esamt (ausgezahlte vor- g läufige Hilfen) -- 3 [ GeSellSehaft~hn e persönji- ~~ ~ 6_::_~ ehe Haft , , , ,73 ung esellschafher Haftung 7.833,68 _4_7_.8_33_'6~~ 0,00 len mit persönlie ,68~4 Privatperson G esellschaf- ~ ,67 2 ten mt persön ' le her Haftung 0.000,00_ ,00 _.0,00 esellschaf ,89 46 ten mit persönlie her Haftun ~.., Privatperson G,ehaf , ,00' PrivatPerSO~lGesellseh~a-_ , OOO ten mt personhcher Haftung.'. ' ' Privatperso~ lgesellsehaf ,95 ~.998,2-;7-4-17,68 ten mt personhcher Haftung' f j 1 1_.4_3S_,1_44_,S_9~3_3_3._0S_3,_49_ --,-_1_.3_1_5_,S ,243,27 Eine GbR hat erst eine Teilzahlung von geleistet. Hier stehen noch ,67 als Forderung offen. Zinsen werden berechnet, wenn der Eigentümer nicht fristgerecht gezahlt hat. Bei 24 Eigentümern laufen nsolvenzverfahren mit Rückzahlungsforderungen in Höhe von insgesamt der 24 Eigentümer sind GbR's mit Rückzahlungsforderungen in Höhe von Die weiteren 22 Eigentümer sind GmbH & Co. KG's mit Rückzahlungsforderungen in Höhe von Bei den 22 GmbH & Co. KG's ist davon auszugehen, dass keine oder nur eine geringe Quote im Rahmen der Schlussverteilung auf die Rückforderung entfallen wird. Bei einem der 44 Eigentümer wurde im Rahmen eines Sanierungskonzepts auf die Rückforderung in Höhe von verzichtet. Mit 14 Eigentümern, davon 10 Private bzw. GbR's und 4 GmbH & Co. KG's ist die BB in laufenden Verhandlungen über die Rückführung (Sanierungskonzepte, Objektverkauf, Barwertablösung, Ratenzahlungsvereinbarung). Hier besteht ein Rückzahlungsvolumen von n welcher Höhe tatsächlich Zahlungen erfolgen werden, kann noch nicht eingeschätzt werden. 3

4 " Zusammengefasst stellt sich die Rückzahlung der vorläufigen Hilfen wie folgt dar: Höhe der Rückforderung gesamt (nominal ohne Zinsen) Rückzahlungen per " Noch offene Forderung wegen Teil zahlunq ~uf Forderung verzichtet nsolvenzverfahren davon ggf. mögliche Rückzahlungen von GbR's von GmbH Co. KG's Ausfälle g.ooo.ooo -- jlaufende Verhandlungen im Rah men einer Sanierung --t erfolgte Zahlungen und zu erwar tende Rückflüsse mögliche Ausfälle Zum dritten Spiegelstrich - Zu Punkt 4 ist eine Bilanz vorzulegen (u. a. die Darstellung der Geldflüsse. wie viele Mittel umgeschichtet wurden, was zur verstärkten Tilgung eingesetzt wurde). n den Wohnungsbauförderungsbestimmungen, die Grundlage der Bewilligungsbescheide der mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohnungen sind, ist folgende Regelung enthalten: "Verringert sich der für Kapitalkosten und Tilgungen aufzubringende Gesamtbetrag der zur Finanzierung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel, wird die bewilligte Aufwendungshilfe entsprechend gekürzt." Danach hätte eine Zinsneufestsetzung der vorrangigen Darlehen auf derzeit günstigere Kapitalmarktkonditionen oder eine Umstellung auf das Restkapital eine Kürzung der Fördermittel zur Folge. Entsprechend der abgestimmten Verfahrensweise des Bewilligungsausschusses, die vorerst bis befristet ist, können bei gleichbleibender Annuität die eingesparten Ausgaben für Zinsen für eine höhere Tilgung eingesetzt werden. Mit Hilfe dieser Maßnahmen werden seit mehreren Jahren nach Entscheidung im Einzelfall die Auswirkungen des künftigen Wegfalls der Anschlussförderung bereits in der Phase der Grundförderung abgefedert. Die BB hat bisher in ca. 400 Fällen entschieden. Die Erfassung der einzelnen Daten der Umfinanzierung und des Einsatzes der Einsparungen zur verstärk1en Tilgung im Einzelnen war bisher kein mit der BB vereinbarter Bestandteil des Berichtswesens. Für die rückwirkende Auswertung der Einzelfälle wäre ein erheblicher personeller Aufwand bei der BB erforderlich, der mit zusätzlichen Kosten für Berlin verbunden wäre, Die BB hat zugesagt, für künftige Anträge auf Kürzungsverzichte von Fördermitteln während der Grundförderung und der damit verbundenen verstärkten Tilgung der vorrangigen Darlehen ihr nformationssystem zu erweitern und die Erfassung der Daten sicherzustellen. An dem folgenden Beispiel werden die wesentlichen Auswirkungen einer solchen Maßnahme dargestellt, ohne alle Einzelheiten aufzeigen zu können. 4

5 Objekt in Berlin-Kreuzberg Wohnungsbauprogramm 1995, bezugsfertig Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von m 2 Konditionsanpassung während der Grundförderung Für den Zeitraum vom bis bewilligte Aufwendungshilfe in Höhe von insgesamt davon Aufwendungszuschüsse ,39 und Aufwendungsdarlehen , ,72 Hypothekendarlehen bestehen mit einer Zinsbindung bis zum in folgender Höhe: la-darlehen ,23 6,25 % p. a. Zinsen, 1,0 % p. a. Tilgung b-darlehen ,84 6,25 % p. a. Zinsen, 1,0 % p. a. Tilgung insgesamt Zinsbelastung jährlich , , ,32 =::=::=::==::== Antrag auf vorzeitige Konditionsanpassung zum auf der Grundlage 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB zur Möglichkeit der Zinsanpassung nach Ablauf von 10 Jahren. Die vierteljährliche Annuität bleibt unverändert, für das la-darlehen ,57 und für das b-darlehen ,05. Zinsbelastung jährlich la-darlehen ,23 5,10 % p. a. Zinsen, 2,15 % p. a. Tilgung b-darlehen ,84 5,10 % p. a. Zinsen, 2,15 % p. a. Tilgung insgesamt , , ,37 ========== Auf Grund der geringeren Zinsen ergibt sich eine Kapitalkosteneinsparung in Höhe von jährlich ,95. n gleichem Umfang verringern sich die Fördermittel, die bei der Berechnung der preisrechtlich zulässigen Kostenmiete berücksichtigt werden. Derselbe Betrag wird ohne Wirkung auf die Kostenmietberechnung im Zuge der Konditionsanpassung zur Subventionierung einer verstärk1en Tilgung (Erhöhung des Tilgungssatzes von bisher 1,0 % p. a. auf 2,15 % p. a.) eingesetzt. Bis zum Ende der Grundförderung werden dem Fördernehmer sornit irn Ergebnis ,70 (Zeitraum vom bis ) zur Verfügung gestellt, um das Objek1 durch verstärkte Tilgung schneller zu entschulden. 5

6 1 Die vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt folgende Auswirkungen auf die Kostenmiete: kostenmiete! Finanzierung der Gesamtkosten m 2 Wohnfläche mti. mit la- und b- Darlehen Zinssatz 6,250f0l ohne Forderung 16,1794 m"'- oodlb- D.M."," ~o:,mz6,25 % m' "".""".10_ 1'6199C- ~~-_---i nach Konditionsanpassung Zinssatz 5,10 % mit entsprechend der 5,6199 -t der la- und b- Darlehen p. a. Zinsersparnis verringer- ten Fördermitteln mach Ablauf der15jäh--cric-g-e-n-+z=inssatz :4--:,7~7~8C:C5c- ;:--~--1. Förderung, angenommen _~ mit Konditionsanpassung weiter für die la- und b- Darlehec..:n-+-,5~,,-"1.. 0-,%..:.o-,"p"-,. a"-" f- _ Nach Ablauf der 15jährigen Zinssatz -.-~-- 12,9450 ",d.ruo" m' K,"dllloo~ oo,.oommoo anpassung und weiter möglicher Umstellung auf 5,10 % p. a. das Restkapital L _ Die Kostenmiete des Objekts würde demnach ohne Konditionsanpassung nach Ablauf der 15-jährigen Förderung 16,1794 1m 2 Wohnfläche mtl betragen. Durch die Konditionsanpassung und den Einsatz der Einsparung zur erhöhten Tilgung ergibt sich jedoch eine Kostenmiete von 14,7785. Diese kann nach Ablauf der Förderung durch Umstellung auf das Restkapital nochmals auf 12,9450 reduziert werden, bei angenommen gleichbleibendem Zinssatz. Die Reduzierung der Kostenmiete um 3,2344 1m 2 Wohnfläche resultiert mit 0,42 aus der erhöhten Tilgung. Die verstärkte Tilgung während der Grundförderung in Höhe der eingesparten Zinsen bewirkt ein vermindertes Restkapital nach Auslauf der Förderung. Durch die Beibehaltung der Förderungsmittel ergeben sich folgende positive Auswirkungen für die Finanzierung dieses Objekts und damit für eine Verminderung der Risikolage für das Land Berlin: 1. Effekt für das Förderdarlehen: Laufzeitverkürzung der FremdmiUel um ca. 3 'h Jahre. Die im Grundbuch nachrangig gesicherten Darlehen im Risiko des Landes Berlin verbessern die Rangposition um die sich ergebende Laufzeitverkürzung. Ggf. früherer Beginn der Bedienung des Aufwendungsdarlehens. 2. Effekt für die Landesbürgschaften: Das Risiko für das Land Berlin vermindert sich um die Laufzeitverkürzung und im Umfang der zusätzlichen Tilgung. 3. Effekt für die Objektbewirtschaftung: Zum Auslauf der Grundförderung ist die erwartete Darlehensschuld entgegen der Finanzierungsgrundlage zur Zeit der Bewilligung und Schlussabrechnung über die verstärkten Tilgungsanteile reduziert worden. Durch die verminderte Restschuld wird eine Reduzierung im Kapitaldienst erzielt. n der Folge ergibt sich eine geringere Kostenmiete und somit eine als Liquidität erforderliche Miete. Durch die verminderten Aufwendungen werden die Bemühungen der Eigentümer unterstützt, die Objekte nach Auslauf der Grundförderung weiterhin ordnungsgemäß bewirtschaften zu können, weil die verringerte Kostenmiete näher an der voraussichtlich am Markt erzielbaren Miete 6 1

7 liegt. Drohenden nsolvenzen kann über diese begleitenden Maßnahmen entgegengewirkt werden. Zum vierten Spiegelstrich -n der Tabelle zu Punkt 4 sind die Nominalwerte zu ergänzen m Bericht vom wird in der vierten Spalte der Tabelle zu Punkt 4 über die barwertig.e Rückzahlungen von Aufwendungsdarlehen der Betrag des ausgezahlten Kapitals genannt, er entspricht dem Nominalkapital m nächsten Bericht über die Auswirkungen wird der Hinweis aufgenommen. Zum fünften Spiegelstrich - Zu Punkt 6 wird darum gebeten, dass vor einer erneuten Verlängerung der HauDtausschuss informiert wird Die Härteausgleichsvorschriften 2008 gelten bis Sofern es eine Verlängerung geben wird, wird der Hauptausschuss vor nkrafltreten in Kenntnis gesetzt. Zum sechsten Spiegelstich - Zu Punkt 9 sind die Verluste und Erträge darzustellen Zu den laufenden nsolvenzverfahren gemäß Punkt 9.2 des Berichts vom werden die eingetretenen bzw. möglicherweise eintretenden Ausfälle dargestellt. Die Übersicht der BB über derzeit 125 nsolvenzverfahren zeigt folgende Situation: Anzahl der Aufwendungs- verbürgtes Verfahren darlehen b- Darlehen Gesellschaft ohne persönliche Haftung , ,43 Privatperson Gesellschaften mit persönlicher Haftung , ,48 Karitative Einrichtung, Stiftung, Verein, etc ,26 gesamt , ,17 Es ist damit zu rechnen, dass bei Verfahren von Gesellschaften ohne persönliche Haftung die Aufwendungsdarlehen vollständig ausfallen werden. Bei Privatpersonen! Gesellschaften mit persönlicher Haftung ist der mögliche Ausfall von der Erfolgsquote über die persönlichen Vollstreckungsmaßnahmen abhängig. Bei den 125 in nsolvenzverfahren befindlichen Objekten konnte die BB in sieben Verfahren Fördermittel in der Grundförderung widerrufen und damit Einsparungen von erzielen. 7

8 Von diesen 125 nsolvenzverfahren sind gegenüber der BB bis heute die Bürgschaftsausfälle in 27 Verfahren von den Gläubigerbanken abgerechnet worden: Aufwendungs- darlehen Anzahl der Verfahren verbürgtes tb-darlehen 1~3 r""'''',''' Bürgschaftsausfall Land Berlin (vorerst ohne Rück- bürgschaft des Bundes) , ,09 ~ Gesellschaft ohne persön liehe Haftung Privatperson Gesellschaften mit persönlicher , , ,78 ~- Haftung Karitative Einrichtung, 0 O,OO O,OO Stiftung, Verein, elc. L gesamt ,72 O,OO , ,87 Bei den 27 Eigentümern, davon bei 23 Eigentümern in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG und bei 4 Eigentümern in der Rechtsform einer Privatperson bzw. GbR wurde von den Gläubigerbanken ein Bürgschaftsausfall von insgesamt geltend gemacht. n allen anderen Verfahren wird der Bürgschaftsausfall erst nach Abschluss der Verwertungen festgestellt werden können. Zahlungen aus der Bürgschaft wurden in den insgesamt 27 Verfahren bis bei 12 Objekten in Höhe von geleistet. Die übrigen Bürgschaftsabrechnungen werden derzeit noch von der BB bzw. von SenFin geprüft. Bei den bisher geltend gemachten Bürgschaftsausfällen von ist die Beteiligung des Bundes über Rückbürgschaften in Höhe von 50 v. H. noch nicht eingerechnet. Die bis heute anerkannten Bürgschaftsausfälle bestätigen die im Bericht aufgezeigte Entwicklung. Nur etwa 68,5 % des nominal verbürgten Darlehens wird als Bürgschaftsausfall fällig. Die Expertenkommission war seinerzeit von 86 % ausgegangen..- ch bitte, den ergänzenden Bericht zur Kenntnis zu nehmen. ngeborg Junge-Reyer Senatorin für Stadtentwicklung 8