- 3.. Zivilsenat- ln Sachen . ::* : :: :...

Transkript

1 Ges tsnummer: J/ 3 u 157/ /00 LG Stuttgart Oberlandesgericht Stuftgart Zivilsenat-./m Namen des Volkes G vre ehrt OL \. \(astend. ln Sachen :0. :: - Klägerin/Berufungsklägerin - Proz.-Bev.: :+::: : :w: äi'. 7- ::. ::* : :: :...,. 1. gegen ' 3 : &MIQIQ Cii:i lass:jt - Beklagte Ziff. 1 /Berufungsbeklagte Ziff. 1 - Eroz.Be 'L.wz. " ILIJJI I ; I,i&Q Q I I I Verkündet am: 06. Februar Di / 2002 rkundsbeamtin der Geschäftsstelle Um die Aktualität der Datenbank im Interesse aller Nutzer zu erhalten, benötige ich alle - auch die nur Ihnen vorliegenden - Gerichtsurteile. Für die Zusendung - auch in anonymisierter Form - danke ich Ihnen verbindlich. Ihre Urteile senden Sie bitte an: Notar Dr. Stefan Zimmermann, Rostock, Kröpeliner Str. 49, Tel.:(0381) , Fax:(0381) , stefan.zimmermann@notarnet.de,

2 -2:_ 2. - Beklagter Ziff. 21Berufungsbeklagter Ziff :: - iiq ;;.. I' we:aa - Beklagte Ziff. 31Berufungsbeklagte Ziff. 3 - Proz. Bev. zu Ziff. 2 und 3: 1 w e g e n Maklerlohn hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2002 durch ' Vorsitzenden Richter am OLG Richter, '1 Richter am OLG Schab ) und H Richterin am LG Aghegian., für R e c h t erkannt: I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom ( ) abgeändert: 1. Die Beklagten Ziff. 2 und 3 werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 8.006,83 Euro nebst 5% über dem Basiszinssatz hieraus ab dem , höchstens jedoch 1.0 %, zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Klage gegen die Beklagte Ziff. 1 wird abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Von den II/. Gerichtskosten und Rechtszüge tragen außergerichtlichen die Kosten der Beklagten 2 Klägerin und 3 60% beider als Gesamtschuldner. 40% der Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten Ziff. 1

3 -3- beider Rechtszüge trägt die Klägerin. Die Beklagten Ziff. 2 und 3 tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. V. Berufungsstreitwert ,72 Euro.

4 3 behauptete Vorkenntnis ist demgegenüber nicht erwiesen. -4- Von der Darstellung des Tatbestands wird gem. 543 ZPO a.f. abgesehen. ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE: Die zulässige Berufung der Klägerin hat teilweise Erfolg. Sie führt zur antragsgemäßen Verurteilung der Beklagten Ziff. 2 und 3, damit zur Verurteilung zur Zahlung des geforderten Maklerlohns. Die Berufung gegen die Beklagte Ziff. 1 ist dagegen zurückzuweisen. 1. Die Klägerin kann gem. 652 ff. BGB von den Beklagten Ziff. 2 und 3 als den ErWerbern des nachgewiesenen Objekts III IN die Zahlung der verlangten Maklercourtage von ,00 DM verlangen, weil ein Kaufvertrag im September 2000 aufgrund der unstreitigen Maklerleistung der Klägerin zustande gekommen ist. Die von den Beklagten Ziff. 2 und a) Zurecht hat das Landgericht auch die Beklagten Ziff. 2 und 3 als Partner eines Nachweismaklervertrages angesehen. Wer, wie die Beklagten, Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muß, daß der Makler hierfür von ihm bei Abschluß des gewünschten Vertrags eine Vergütung verlangen wird, bringt hierbei konkludent zum Ausdruck, daß er mit dem Makler einen Maklervertrag schließen will (vgl. OLG Harnburg NJW-RR 1996, 1463; OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 693). Die auf den Abschluß eines Maklervertrags zielende Wil-

5 (vgl. K 2). Zutreffend hat das Landgericht auch die Beklagten Ziff. 2 und 3 als Vertragspartner angesehen. Insoweit wird auf die zutreffende Begründung unter I. 1. der Entscheidungsgründe Bezug genommen. Unzweifelhaft liegt in der Zusendung des Exposes, welches das zu veräußernde Objekt benennt, zugleich die erforderliche Nachweisleistung der K/ägerin gegenüber den Beklagten Ziff. 2 und 3. Die dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in der Regel in einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muß, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und RR 1999, 350). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Verkäufer bewohnten im Zeitpunkt der Nachweisbemühungen der Klägerin und des Abschlusses des Hauptvertrages das veräußerte Objekt. Bei dieser Sachlage waren die Beklagten, jedenfalls in einer kleinen Ge- -5- Jenserklärung der Klägerin liegt in der Zusendung eines Exposes mit ausdrücklichem Provisionsverlarigen, was hier unstreitig der Fall war die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen. Die Namhaftmachung des Verkäufers ist jedoch dann entbehrlich, wenn bei Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt (vgl. BGH NJW 1987, 1629; OLG Düsseldorf NJW-

6 -6- meinde wie ohne weitere Nachforschungen in der Lage, sich an den Veräußerer des Objekts zu wenden. Unstreitig ist auch der Hauptvertrag (notarieller Kaufvertrag über das Objekt) in angemessenem zeitlichem Abstand zur Maklerleistung der Klägeril.l zustande gekommen, nämlich im September b) Bei dieser Sachlage, insbesondere angemessenem, d. h. kurzem, zeit-. Iiehern Abstand zwischen Maklerleistung und Abschluß des Hauptvertrages gehen Rechtsprechung und Literatur von einer tatsächlichen Vermutung für die Kausalität der erbrachten Maklerleistung im Sinne einer Beweislastumkehr aus. Diese Vermutung zugunsten des Maklers kann der Auftraggeber nur und erst dadurch ausräumen, daß er seinerseits (dartut und) beweist, ihm sei die Gelegenheit schon vor dem Nachweis durch den Makler anderweitig bekannt geworden (vgl. BGH NJW 1971, 1133; NJW 1979, 869; NJW 1999, 1255, 1256; OLG Zweibrücken NJW-RR 1999, 1502, 1503; aus der Literatur Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl. Rn. 596; MüKo-Roth, 3. Aufl., 652 Rn. 165; Palandt-Sprau, 61. Aufl., 652 Rn. 55). Dieser den Beklagten obliegende Nachweis ist nicht geführt. Zwar hat das Landgericht die Aussagen deli nd der Zeugin 2 für glaubhaft erachtet und deshalb sowohl das sogenannte Zaungespräch vom als auch das sogenannte Putzgespräch vom für erwiesen erachtet, also Vorkenntnis als bewiesen angesehen. Die Klägerin hat gegen diese Beweiswürdigung, insbesondere die Würdigung der Aussagen der in der Berufungsbegründung heftige Kritik entfaltet, die der Senat zumindest für nachvollziehbar hält. Diese Bedenken können indes auf sich beruhen.

7 - 7 - Das Landgericht hat nämlich der Aussage der Zeugin u geringes Gewicht beigemessen und ist deshalb von einem vollen Beweis der Vorkenntnis ausgegangen. Hierbei geht der Senat wie das Land-. gericht von der Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin Ltus. Das Landgericht hat unter I. 1. b) bb) der Entscheidungsgründe nicht habe am um Uhr bei ihr angerufen und um einen Besuchstermin nachgesucht, wobei er stark auf einen zeitnahen Termin gedrängt und auch seine geschäftliche Telefonnummer angegeben habe. Das Landgericht hat darüber hinaus ausgeführt, daß die Zeugin P ihre Angaben auf die Gesprächsnotizen vom und (K 6, K 7 und K 9) stützen konnte.. Das Landgericht hat diese Aussage weitergehend dahin gewürdigt, für die Richtigkeit der Darstellung der Zeugin ll.lklspreche, daß sie den Besichtigungswunsch nach ihrer Aussage auf der An I. K 9 vermerkt und wegen der Dringlichkeit sogar gelb hervorgehoben habe. Weiter sprec e für ihre Angaben das Gedächtnisprotokoll in Anl. K 11 sowie ihre Einlassung, daß sie wegen des Urlaubs der Kollegin nur vormittags im Büro der Klägerin gewesen sei, nachmittags sei das Faxgerät, welches mit der EDV Anlage verbunden sei, abgeschaltet gewesen. Der Senat entnimmt dem, daß das Landgericht die Angaben der Zeugin in gleicher Weise für glaubhaft erachtet hat wie die Angaben der Zeugen Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, ob die Zeugin... dem Gericht die volle Überzeugung der von ihr gemachten Angaben verschafft hat. Vielmehr oblag es den Beklagten Ziff. 2 und 3, dem Ge-

8 ben der Zeugin? der Beklagte Ziff. 2 noch am um -8- /(fb richt die volle Überzeugung der von ihnen behaupteten, die Vorkenntnis indizierenden Tatsachen zu verschaffen. Das ist ihnen nicht gelungen. Auch lassen sich die Angaben der Zeugin 9 Pliit den Behauptungen der Beklagten nicht in Einklang bringen. Wenn nach den Anga Uhr bei der Klägerin angerufen und gegenüber der Zeugi!ir* um einen dringenden Besichtigungstermin nachgesucht haben soll, läßt sich dies mit der von den Beklagten nach ihrer Darstellung bereits am Vormittag desselben Tages durchgeführten Besichtigung des Objekts im Anschluß an das sogenannte "Zaun":- das sogenannte und "Putzgespräch" nicht vereinbaren. Somit ist bei der vorliegenden Fallgestaltung eine Beweislastentscheidung zu treffen. Diese fällt, wie bereits dargestellt, zu Lasten der Beklagten Ziff. 2 und 3 aus. Das am bei der Klägerin eingekommene Schreiben des Beklagten Ziff. 2 vom (K 1 0) bietet bei dieser Sachlage allenfalls einen Anhaltspunkt für die von den Beklagten Ziff. 2 und 3 behaupteten Vorkenntnis, selbst wenn diese nach ihrem Vorbringen noch am Nachmittag des per Fax - unstreitig erfolglos - versucht hätten, dieses Schreiben der Klägerin zukommen zu lassen (B 2/1 ). Einer erneuten Vernehmung der Zeugen bedurfte es bei dieser Fallgestaltung nicht. Eine solche ist nach der Rechtsprechung des BGH lediglich dann erforderlich, wenn das Berufungsgericht die protokollierte Aussage eines Zeugen anders verstehen oder werten will als die Vorinstanz (BGH NJW-RR 2001, 1430). Dies ist, wie bereits ausgeführt, hier nicht der Fall.

9 sich bei der Veräußererseite melden und sich gleichsam als Mitteilungsboten des Auftraggebers von der konkreten Maklerleistung bei Abschluß des Hauptvertrages, damit die Provisionsforderung des Maklers bei der Preisgestaltung -9- Die Zuerkennung der Nebenforderung folgt 288 Abs. 1 S. 1 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen vom (BGB I S. 330). Verzug ist jedenfalls mit Zugang des. Schreibens des Beklagten Ziff. 2 vom (K 23) bei der Klägerin am eingetreten, weil die Beklagten Ziff. 2 und 3 dadurch die Erfüllung der Maklerprovisionsforderung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Die von der Klägerin behauptete Zinsforderung von 10 % ist nicht nachgewiesen. Der Klägerin war deshalb der Zinsfuß des 288 Abs. 1 S. 1 BGB n.f., begrenzt durch ihren Antrag, zuzusprechen. 2. Dagegen bleibt die Klage gegen die Beklagte Ziff. 1 ohne Erfolg. Die Klägerin hat eine ausreichende Nachweismaklerleistung gegenüber der Beklagten Ziff. 1 nicht erbracht, jedenfalls nicht nachgewiesen, daß diese Leistung der Beklagten Ziff. 1 spätestens bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags zur Kenntnis gelangt ist. Zwar geht die Klägerin wohl zutreffend davon aus, daß die einem Nachweismakler obliegende Mitteilung über eine Vertragsgelegenheit nicht nur durch persönliche Mitteilung des Maklers gegenüber dem Auftraggeber, sondern auch dadurch erfüllt werden kann, daß die nachgewiesenen Interessenten als vom Makler geworben zu erkennen geben (vgl. hierzu OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 350; OLG München RDM-Rspr. A 105 BI. 8; Staudinger Reuter, 13. Bearb., 652 Rn. 37). Erforderlich ist hierbei aber eine Kenntnis

10 -10- berücksichtigt werden kann (wohl h. M., so Münchner Kommentar Schwerdtner, 3. Auf!., 652 Rn. 170 sowie Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 262; Palandt-Sprau, 61. Aufl., 652 Rn. 52; vgl. auch Staudinger/Reuter, a.a.o. Rn. 37, 107, 120). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Denn es steht nicht zur Überzeugung des Senats fest, daß die Beklagte Ziff. 1 oder deren Eltern bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages gewußt haben, daß die Beklagten Ziff. 2 und 3 von der Klägerin nachgewiesen wurden. Jedenfalls spricht gegen eine solche Kenntnis das Schreiben der Beklagten Ziff. 1 vom (K 20), wo unter Ziff. 5. von Privatinteressenten, die sich während des Urlaubs bei den Eltern der Beklagten Ziff. 1 gemeldet hätten, die Rede ist. Eine selbstverschuldete Unkenntnis, die die Rechtsprechung dem Fall der Kenntnis gleichstellt (vgl. OLG München NJW 1968, 894) liegt ebenfalls nicht vor. Angesichts der am 02. August 2000 zwischen der Klägerin und dem Interessenten geschlossenen Reservierungsvereinbarung war die Klägerin verpflichtet, das Objekt anderen Interessenten nicht nachzuweisen. Bei dieser Sachlage konnte die Beklagte Ziff. 1 oder deren Eltern nicht davon ausgehen, daß die Beklagten Ziff. 2 und 3 auf Nachweis der Klägerin erscheinen. Bei dieser Fallgestaltung wäre für eine (Nachweis-)Provisionsforderung der Klägerin nur Raum, wenn, wovon auch die Klägerin ausgeht, der Auftraggeber von der Verknüpfung zwischen Maklertätigkeit und dem Herantreten des Interessenten an den Verkäufer weiß. Dies steht aber hier, wie bereits ausgeführt, nicht fest. Diese Unsicherheit geht insoweit zu Lasten der Klägerin, da, es um die Frage der ausreichenden Nachweistätigkeit geht (vgl. Baumgärtei Laumann, Handbuch der Beweis last, 2. Aufl. Rn. 4 zu 652 8GB).

11 -11- ;{)j Sollte das OLG München (ROM A 105 BI. 8) von diesem Erfordernis zugunsten des Maklers abgesehen haben, folgt dem der Senat jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung nicht. Die Berufung gegen die Beklagte Ziff. 1 war daher zurückzuweisen. 3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf 92 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit 26 Nr. 8 EGZPO in der Fassung des Zivilprozeßref ormgesetzes vom (BGBII 2001, 1887 ff.). Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht. zi