Wohnungswirtschaft im demographischen Wandel Mit einem Pflegegutachten zu mehr Wertschöpfung

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1 Whitepaper Wohnungswirtschaft im demographischen Wandel Mit einem Pflegegutachten zu mehr Wertschöpfung Die Zahl alter und pflegebedürftiger Menschen in Deutschland wächst. Aus dieser Entwicklung ergibt sich die Notwendigkeit, eine hinreichende Anzahl von Wohnungen im Bestand aber auch im Ersatzneubau auf die Bedürfnisse und Bewegungsmöglichkeiten älterer Menschen umzurüsten und ein größeres Angebot an bedarfsgerechten Wohnformen mit Betreuungs- und Pflegeangeboten für ältere Menschen zu schaffen. Die am meisten verbreitete Wohnform, das selbstständige Wohnen in der eigenen Wohnung wird von der überwiegenden Mehrheit der Älteren auch im höheren Alter gewünscht. Die Marktteilnehmer des Wohnungsmarkts (Vermieter, Wohnungsbaugesellschaften, Kommunen) müssen mit entsprechenden Wohnungsangeboten für ältere Menschen auf den demographischen Wandel reagieren. In Zukunft wird es immer wichtiger werden, die Bedürfnisse Pflegebedürftiger an Wohnraum und Wohnungsausstattung zu kennen und beim Umbau der Wohnungsbestände zu berücksichtigen. Gefragt sind neue, bezahlbare wohnungsund pflegepolitische Konzepte. Beraterkollegium Pflege GmbH, : Pflegegutachten Seite 1

2 alternde Gesellschaft Die deutsche Gesellschaft erlebt seit Jahrzehnten eine tiefgreifende Veränderung ihrer Bevölkerungsstruktur, die sich auf folgende vereinfachte Formel bringen lässt: Die Zahl der in Deutschland lebenden jüngeren Menschen wird immer kleiner, während der Bevölkerungsanteil der älteren Menschen stetig zunimmt. Niedrige Geburtenraten und eine steigende Lebenserwartung sind die Hauptfaktoren dieser Entwicklung, die sich in den nächsten Jahrzehnten noch beschleunigen wird. Bildmaterial: zunehmende Pflegebedürftigkeit im Alter Die Wahrscheinlichkeit, dass ältere Menschen pflegebedürftig werden, steigt mit zunehmendem Alter deutlich an. Aus der vorgenannten Graphik läßt sich ein deutlicher Anstieg der Deutschen >80 Jahre ablesen. Gerade ab diesem Lebensalter steigt das Risiko der Pflegebedürftigkeit exponentiell. Ab dem 85sten Lebensjahr ist statistisch jeder Zweite pflegebedürftig. 1 1 Vgl. Pflegeplanung für den Landkreis Vorpommern-Greifswald: Prognose bis 2015/ 2020, Landkreis Vorpommern- Greifswald, 2012 Beraterkollegium Pflege GmbH, : Pflegegutachten Seite 2

3 Region HGW Pflegebedürftigkeitswahrscheinlichkeit Altersgruppen ,60% ,64% ,05% ,28% ,31% ,44% 90 und mehr 64,70% Wünsche der Älteren im Hinblick auf das Wohnen Die meisten Menschen wissen ganz genau, wo sie wohnen wollen: Zuhause! Denn sie sind mit ihrer Wohnung und dem Quartier, in dem sie leben, zufrieden und möchten dort bleiben erst recht im Alter. Mit zunehmendem Alter wird die Wohnung bzw. das Quartier immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Dort und im direkten Wohnumfeld verbringen die Menschen mehr Zeit, wenn sie älter und pflegebedürftig werden. Bislang blieb in vielen Fällen oft nur der Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim. Eine Umfrage der 65-85jährigen in Deutschland ergibt folgende Tabelle: 2 eigene Wohnung mit Pflegedienst 59% Seniorenheim mit eigener Wohnung 32% Seniorenheim mit eigenem Zimmer 21% bei den Kindern, Enkeln 20% in Wohngemeinschaft mit anderen Senioren 12% Der überwiegende Anteil der Älteren präferiert die eigene Wohnung oder aber eine Kombination aus eigener Häuslichkeit verbunden mit sozialen Kontakten. Ein reines Seniorenheim mit Zimmer wird nur von einer Minderheit gewünscht. Zu den Grundbedürfnissen jedes Patienten zählen dabei sowohl das Gefühl nach Sicherheit und eigenem Wohlbefinden sowie ein menschenwürdiger Umgang. Daneben haben Bewohner und Patienten allerdings ganz unterschiedliche Bedürfnisse und stellen verschiedene Anforderungen an die einzelnen Einrichtungen. 2 Vgl. Bericht in der Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung vom : Umfrage unter 65-85jährigen in Deutschland (Mehrfachnennungen möglich); Quellen: Generali Altersstudie 2013, Institut für Demoskopie Allensbach, Statistisches Bundesamt Beraterkollegium Pflege GmbH, : Pflegegutachten Seite 3

4 altengerechte Wohnung = pflegegerechte Wohnung? Eine altengerechte Wohnung ist meist nicht identisch mit einer Wohnung, die für einen Pflegebedürftigen geeignet ist. Es gibt diverse Pflegebilder, die die Häuslichkeit in einer nur altengerechten Wohnung nicht mehr möglich machen. Der Anstieg des Durchschnittsalters und des damit verbundenen Anstiegs der Pflegebedürftigen bedeuten eine große Herausforderung für die Wohnungswirtschaft. Neben der Hardware, d.h. den baulichen Maßnahmen, ist auch eine geeignete Software zu empfehlen, d.h. Dienstleistungen und Service rund um die Pflegebedürftigen im Sinne von neuen, bezahlbaren wohnungs- und pflegepolitische Konzepten. Wenn sich die Wohnungswirtschaft passiv verhält, dann werden die Pflegebedürftigen auf andere Wohn- und Betreuungsformen ausweichen und der Wohnungswirtschaft verlorengehen. Die Wohlfahrtsträger und die privaten Pflegedienste investieren seit Jahren massiv in eigenen Wohnraum, um dort Pflegebedürftige zu betreuen. Zur Bewertung dieser Ziele und zum Zwecke des Aufzeigens von Handlungspfaden und Marktchancen können sogenannte Pflegegutachten unterstützen und aufklären. Was ist ein Pflegegutachten? Ein Pflegegutachten wird für das eigene Unternehmen mit vor-ort-basisdaten erstellt. Es basiert auf einer fundierten IST-Analyse zum Markt, zum Wettbewerb und ermittelt den zukünftigen Anteil der Pflegebedürftigen im eigenen Mieterbestand sowie in der Region. Auf diese Weise werden die erforderlichen Kapazitäten an pflegegerechten Wohnungen ermittelt und Handlungsoptionen für das Wohnungsunternehmen aufgezeigt. Das Pflegegutachten ist dann die Entscheidungsbasis für weitere Service- und Betreuungsangebote entweder über eigene Tochtergesellschaften oder über externe Kooperationen. Ein zu entwickelndes Maßnahmenpaket sichert der Wohnungswirtschaft: - eine gute Versorgung pflegebedürftiger Mieter, - eine gute Auslastung eigener Wohnungen im Vergleich zu einem passiven Zuwarten, - attraktive Investitionsmöglichkeiten hinsichtlich der Rendite sowie - ein fortgeschriebenes und gelebtes Leitbild. Welche Erfahrungen mit Pflegegutachten gibt es? Mecklenburg-Vorpommern hat sich vom Bundesland mit der jüngsten Bevölkerung (Anfang 1990er Jahre) zum Bundesland mit der ältesten Bevölkerung entwickelt. In Mecklenburg-Vorpommern beschäftigen sich erste Wohnungsgesellschaften ernsthaft mit dem demographischen Wandel im Hinblick auf die Pflege. Sowohl eine Wohnungsgenossenschaft als auch eine kommunale Wohnungsgesellschaft haben über ein Pflegegutachten den Einstieg in die zukünftigen Anforderungen gefunden. Beraterkollegium Pflege GmbH, : Pflegegutachten Seite 4

5 - Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft e.g. (Neuwoba) - Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbh Greifswald (WVG Greifswald) Die größte Wohnungsgesellschaft in MV, die WIRO in Rostock, beschäftigt sich nach Presseangaben ebenfalls mit diesem Thema. Fazit: Empfehlungen an die Wohnungswirtschaft 1. Aktive Begleitung des demographischen Wandels und der zunehmenden Pflegebedürftigkeit 2. Analyse der eigenen Situation sowie des Standortes über ein Pflegegutachten 3. Stabilisierung der Auslastung und der Einnahmen im Kerngeschäft (Auslastung des vorhandenen Wohnungsbestandes hochhalten) 4. Höheres Renditepotential Erfahrungen aus Mecklenburg Vorpommern zeigen, daß durchaus höhere Kaltmieten pro Quadratmeter erzielt werden können, wenn das Gesamtkonzept überzeugt. Im Vergleich zum Kerngeschäft Vermietung sind die Renditepotentiale bei ganzheitlichen Konzepten aus Wohnen, Pflege, Dienstleistungen und Betreuung deutlich höher. Wohnen Privatsphäre Selbstbestimmung Pflege medizinische + pflegerische 24-h-Versorgung Betreuung, Service Reinigung, Essen, Betreuung Dienstleistungen Dipl.-Kfm. Peter Reizlein Beraterkollegium Pflege GmbH Landgut 1, Groß Stove Beraterkollegium Pflege GmbH, : Pflegegutachten Seite 5