Marktbericht / Q 1 4 Berlin. Gewerbe Bürovermietung. Hamburg Sylt Berlin

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1 Marktbericht 08 / Q 4 Berlin Hamburg Sylt Berlin

2 Key Facts Bürovermietung m² - 7 % ggü. Vorjahr 33,0 /m² + % ggü. Vorjahr,30 /m² + 9 % ggü. Vorjahr,8 % - 0,4 % Punkte ggü. Vorjahr m² + % ggü. Vorjahr Neubauten am Spreeufer Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Das Niveau der Durchschnittsmiete im Jahr 08 war im Jahr 0 noch die Spitzenmiete. Holger Michaelis Geschäftsführer Zweitbester jemals gemessener Umsatz Der Berliner Büroflächenumsatz erreichte bereits im vierten Jahr in Folge einen Umsatz über der Marke von m² aber reichte im Jahr 08 mit m² nicht ganz an das Vorjahresniveau von m² heran. Das entspricht einem Rückgang von 7 %. Für das dennoch sehr gute Ergebnis waren wie bereits in den vergangenen Jahren die zahl reichen sehr großen Vertragsabschlüsse verantwortlich. Der Eigennutzeranteil bewegte sich dabei mit nur % deutlich unter dem langjährigen Mittel und unter dem Vorjahreswert. Im Flächensegment über.000 m² wurden 08 mit insgesamt 40 Abschlüssen acht mehr verzeichnet als im Jahr 07. Dabei stieg das Gesamtvolumen der Abschlüsse in diesem Segment von m² auf m² bei gleichzeitigem Anteilszuwachs in diesem Größensegment am Gesamtumsatz von 43 % auf 49 %. Insgesamt 4 Umsätze im Flächensegment über.000 m² sorgten dafür, dass der Rekordumsatz des Jahres 07 fast noch einmal erreicht wurde. Die Mietverträge bzw. Eigennutzerbaustarts mit den größten Flächenvolumina in Berlin waren die Anmietung der Projekt enwicklung der OVG am Südkreuz durch Vattenfall (ca m², Hildegard-Knef-Platz Peripherie-Süd) und die Anmietung der BIM (Berliner Immobilien Management) für das Landeskriminalamt (ca m², Ringbahnstraße 6 34 Peripherie-Süd). Hinzu kommen der Vertrag mit der S-Servicepartner Berlin & Deutschland GmbH im Dock 0 (ca m² Am Borsigturm 0 Reinickendorf) und die Anmietung durch Immoscout 4 im EDGE Grand Central Berlin am Hauptbahnhof (ca. 4.0 m² Emma-Herwegh-Straße Tiergarten) sowie weitere zehn Verträge über der Marke von.000 m² in verschiedenen Teilmärkten. Die übrigen 6 Verträge über der Marke von.000 m² sind im gesam ten Marktgebiet verteilt / Q 4 in.000 m² inkl. Eigennutzer -Jahres-Mittel (007 08): ca. 669 TSD m² Seite

3 . Vattenfall Europe GmbH Hildegard-Knef-Platz m². BIM für LKA Ringbahnstraße m² 3. BIMA Salzufer.000 m² 4. S-Servicepartner Am Borsigturm m². Immoscout4 Emma-Herwegh-Straße 4.0 m² 6. Deutsche Bahn AG Kynaststraße m² 7. GASAG Euref-Campus m² 8. Get your Guide Sonnenburger Straße m² 9. SenUVK Brunnenstraße d.00 m². Mercedes Benz Start-Ups Brunnenstraße m² S-SERVICEPARTER BERLIN & DT. GMBH DOCK 0 Am Borsigturm 0 REINICKENDORF m² 08 / Q 4 in.000 m² nach Mietgröße 6% % % % % 407 ab.000 Bedingt durch die großen bereits genannten Einzelabschlüsse entfiel der höchste Anteil am im Jahr 08 mit rund m² (4, %) auf den Teilmarkt Charlottenburg, gefolgt von den Teilmärkten Peripherie-Süd mit 3,6 % (ca m²) und Mitte mit,9 % (ca m²). Damit ist zum zweiten Mal seit Erfassung der Marktzahlen für Berlin der Teilmarkt Mitte a nicht in den Top-3 enthalten (und der Teilmarkt Mitte ist nur auf dem 3. Rang), was die Verlagerung der Umsätze aus dem CBD in angrenzende Bürolagen aufgrund von Produktmangel eindrücklich belegt. Mit einem Anteilswert von 8,9 % folgten die Teilmärkte Tiergarten (ca m²) und dann Friedrichshain mit 8, % (ca m²). Im weiteren einstelligen Prozentbereich schließen sich die Teilmärkte Kreuz berg mit einem Anteil von 7,8 % am (6.0 m²) und Schöneberg mit 6,7 % (.900 m²) an. Mitte a folgt mit,3 % (ca m²) erst auf dem achten Platz. Alle anderen Teilmärkte wiesen jeweils einen Anteilswert von unter % am gesamten Umsatzvolumen auf. 08 / Q 4 nach Branchen Andere Branchen Beratungsunternehmen Verarbeitendes Gewerbe Bau und Immobilien 6% 6% 8% 4% 3% 3% Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirche Information und Telekommunikation Die beiden stärksten Nachfragegruppen in Berlin sind seit Jahren die Informations- und Telekommunikationsbranche (IuK) mit den zugehörigen internetaffinen Dienstleistern und Startups sowie die Branche Öffentliche Verwaltung / Verbände / Kirchen. Beide Gruppen wechselten sich dabei in der Spitzenposition ab. Im Jahr 08 lag die öffentliche Hand als stärkste Nachfragegruppe mit einem Anteil von 3,4 % (ca m²) knapp vor der IuK-Branche mit 3, % (ca m²). Im Vergleich zum Vorjahr tauschten sie die Plätze. Für dieses hervorragende Abschneiden der öffentlichen Hand war das Zusammenspiel von großen Einzelabschlüssen (bspw. Anmietung der Flächen für das Landeskriminalamt) und eine anhaltende Nachfrage dieser Nutzergruppe nach Büroflächen zwischen.000 und.000 m² ausschlaggebend. Mit weitem Abstand folgen die Branchen Bau- und Immobilien mit 3,7 % (4.300 m²; wobei der Anteil der Co-Worker, die auch in diese Kategorie fallen, mit m² den Löwenanteil ausmachten) bzw. Verarbeitendes Gewerbe mit 7,9 % ( m²) und Beratungsunternehmen mit 6,0 % (0.00 m²). Alle weiteren Branchen erreichten nur Anteilswerte von unter %. Seite 3

4 Mieten Mieten explodieren Spitzen- und Durchschnittsmieten / Q 4 in /m² mtl. nettokalt Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Flächenverknappung im gesamten Markt weiter stark an. Während 06 nur 6 % der Vermietungsfälle über der Marke von 0,00 /m²/monat abgeschlossen wurden, waren es im Jahr 07 bereits 7 % und im Jahr 08 bereits 46 %. Die Durchschnittsmiete erreichte 08 einen Wert von,30 /m²/monat und lag damit um 9, % höher als im Vorjahr. Durchschnittsmiete Spitzenmiete 4,00,0 7,0 30,00 9,0 33,0,30 Auch die Spitzenmiete stieg noch einmal kräftig um,7 % von 30,00 /m²/monat auf 33,0 /m²/monat und erreichte damit einen Wert, der zuletzt im Jahr 99 in Berlin gesehen wurde. Die rasante Miet entwicklung in Berlin lässt sich auch an dieser Kennzahl feststellen: Das Niveau der Durchschnittsmiete im Jahr 08 markierte 0 noch das Spitzenmietniveau. 3,0 4,90 6, Flächenangebot und Leerstand Fertigstellungsvolumen wieder deutlich steigend Leerstand Leerstandsrate / Q 4 in.000 m² 4,8% 4,3% 3,7% Fertigstellungen Vorvermietungsquote in.000 m²,% 67%,8% % In Berlin sind aktuell nur noch rund m² Bürofläche kurzfristig verfügbar, 9 % weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote liegt bei einem Büroflächenbestand in Höhe von 9,48 Mio. m² derzeit bei,8 % (inklusive Untermietflächen) gegenüber, % im Vergleichszeitraum. Damit verringerte sich der Leerstand, der bereits seit dem Jahr 004 eine sinkende Tendenz aufweist, im neunten Jahr in Folge. Lediglich von 008 auf 009 stieg der Leerstand leicht um rund m² Bürofläche an. Der anhaltende Leerstandsrückgang ist auf den sehr hohen bei gleichzeitig immer noch zu geringem spekulativem Fertigstellungsvolumen zurückzuführen. Dieses fiel im Jahr 08 wie bereits in den fünf vorangegangenen Jahren mit insgesamt rund m² (8 %) bei einem Gesamtfertigstellungsvolumen in Höhe von nur rund m² Bürofläche niedrig aus. Bereits jetzt ist absehbar, dass die Fertigstellungszahlen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen werden. Für 09 wird bereits ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund m² erwartet und 00 ist noch einmal von einer deutlichen Zunahme auf rund m² auszugehen. Damit werden Volumina erreicht, die der Markt zuletzt in Zeitraum gesehen hat. Die Vorvermietungsquote liegt heute bei dem vorgenannten erwarteten Fertigstellungsvolumen von insgesamt m² in den Jahren 08 / 09 bei rund %. Größere Gesuche über der Marke von.000 m² können weiterhin fast nur noch außerhalb des CBD bedient werden und dann am ehesten in projektierten Neubauten bei einer Vorlaufzeit von 8 4 Monaten. Seite 4

5 Ausblick Aufwärtstrend verliert 09 an Schwung keine kurzfristigen Effekte auf Arbeitsmarkt Derzeit haben Berliner Firmen zahlreiche offene Stellen zu besetzen. Doch angesichts der aktuellen Zahlen der Agentur für Arbeit ist es weiterhin schwierig, geeignetes Personal zu finden. Im Dezember betrug die Arbeitslosenquote 7, %, während sie vor einem Jahr noch bei 8,4 % lag. Die Zahl der Arbeitslosen sank im Jahresverlauf um rund.800 auf Auch das ifo Beschäftigungsbarometer kommt zu dem Ergebnis, dass die deutschen Unternehmen mehr neue Mitarbeiter einstellen wollen. Im Dezember stieg, nach einem Rückgang im Vormonat, das Barometer im Dienstleistungssektor wieder an. Demnach wollen insbesondere Architektur- und Ingenieur büros neue Mitarbeiter einstellen. Der Geschäftsklimaindex für die Gewerbliche Wirtschaft entwickelte sich hingegen nicht so positiv. Er fiel von,0 Punkten im November auf,0 Punkte zurück. Die Erwartungen der Unternehmen trübten sich ein. Der wirtschaftliche Aufwärtstrend in Deutschland hat sich seit dem Herbst merklich abgeschwächt. Das Welt Wirtschafts Institut (HWWI) korrigierte in der Folge die Wachstumsprognose für 08 auf,6 %. Für 09 und 00 erwartet das Institut einen anhaltenden, jedoch verlangsamten Aufschwung mit einem Wachstum von jeweils,4 %. Dabei sorgen die Handelskonflikte, der Brexit und die Situation in Italien für Unsicherheit.. Der wird 09 aller Voraussicht nach wieder auf einen immer noch hohen Wert von m² sinken. Zudem stehen durch den massiven Leerstandsabbau den aktuellen Gesuchen weniger attraktive Flächenalternativen zur Verfügung. Mietpreise. Angesichts des aktuellen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage zeichnen sich für die Mietpreisentwicklung weitere Steigerungstendenzen ab. Davon betroffen sein werden sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete. Dabei wird sich das Mietpreiswachstum allerdings verlangsamen. Flächenangebot. Angesichts der hohen Vorvermietungsquote für neu errichtete Büroflächen im Jahr 09 wird die Leerstandsquote aller Voraus sicht nach auf eine Marke von unter,3 % zusteuern was dann einer Vollvermietung entspricht. Die Vermarktungsperspektiven für qualitativ hochwertige Neubauprojekte an gut angebundenen Standorten sind daher weiterhin als sehr gut zu bewerten. Dabei spielen auch Standorte außerhalb des S-Bahnringes, insbesondere in Ausrichtung zum neuen Flughafen BER, eine immer größere Rolle. Büroturm mit Blick zum Potsdamer Platz und Alexanderplatz. Grossmann & Berger macht s. Am Spittelmarkt Mitte ca m² grossmann-berger.de

6 Havel Büro-Teilmärkte Berlin Reinickendorf im Überblick 08 / Q 4 4 Tegeler See 9 6 TXL Pankow 9 Havel 0 Marzahn-Hellersdorf Spree Charlottenburg- Wilmersdorf 4 Tiergarten 3 Mitte 7 6 Kreuzberg- Friedrichshain Spree Lichtenberg 0 Grunewald Tempelhof- Schöneberg Tempelhofer Feld 0 Neukölln 4 Treptow-Köpenick Steglitz- Zehlendorf 3 Spree WiSta Adlershof Adlershof Dahme Berlin-Brandenburg Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt 3 Fertigstellungen 09/00 in m² Berlin-Brandenburg KU DAMM + SEITENSTRASSEN ,80 60,00 6, MITTE A ,40 33,0 79 8, 8.00 Teltow 3 POTSDAMER-/ LEIPZIGER PLATZ.900,00 3,60 7, CHARLOTTENBURG 7.700,0 7,0 9, FRIEDRICHSHAIN 7.000,00 3,0, KREUZBERG 6.0 7,00 30,00 3, MITTE ,0 3,00 BER 6, SCHÖNEBERG.900 9,0 6,00 0, TIERGARTEN ,00 33, 6, WILMERSDORF ,0 8,00 0,00 ADLERSHOF ,00 6,00 4, PERIPHERIE-NORD ,00 3,00 8, PERIPHERIE-OST.900 6,00,00 4, PERIPHERIE-SÜD ,40 3,60, PERIPHERIE-WEST.000 8,00,0,84 6 REINICKENDORF.00 8,0 3,00,70 SXF GESAMT ,00 60,00, Seite 6

7 Kompetente Beratung Service und Kontakt Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Ulrich Denk Diplom-Geograph Investmentberater und Research Telefon: + 49 (0)30 / 0 93 Mail: grossmann-berger.de Glossar Definitionen Büromarkt : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Bildnachweis: Titel: Blick zum Fernsehturm und auf Anschutz-Areal; Seite : Spree mit Blick auf Anschutz-Areal; Grossmann & Berger GmbH Berlin. alle Info-Grafiken: Grossmann & Berger Research Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Potsdamer Platz 9 D - 7 Berlin Tel.: +49 (0) 30 / Fax: +49 (0) 30 / grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 7