Informationen zur Abwicklung eines Bauträgervertrages gemäß BTVG

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1 Informationen zur Abwicklung eines Bauträgervertrages gemäß BTVG Sehr geehrter Kunde! Sehr geehrte Kundin! Sie beabsichtigen den Erwerb einer Eigentumswohnung (Büro), die unter Anwendung der Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetz (BTVG) errichtet und an der Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) begründet werden soll. Der Bauträger und der im vorliegenden Fall zum Treuhänder gemäß 12 BTVG bestellte Rechtsanwalt Herr DDr Wolfgang Doppelbauer sind gesetzlich verpflichtet, Sie über das Wesen des Bauträgervertrages, die damit verbundenen Sicherungsinstrumente und über Ihre Rechte und Pflichten aus dem abzuschließenden Bauträgervertrag zu belehren. Die vorliegende schriftliche zusammenfassende Information soll Ihnen, neben dem Ihnen gleichzeitig übergebenen Text des abzuschließenden Bauträgervertrages, der ebenfalls entsprechende Informationen enthält, und den sonstigen Vertragsbeilagen, eine rechtliche Grundlage für Ihre Entscheidung bieten, das von Ihnen gewünschte Objekt zu erwerben. Das gegenständliche Dokument wurde ebenso wie der Bauträgervertrag und auch der Ihnen übergebene Textentwurf des Wohnungseigentumsvertrages vom Vertragserrichter Rechtsanwalt DDr Wolfgang Doppelbauer verfasst. Sie werden ersucht, die Ihnen übergebenen Dokumente sorgfältig zu studieren. Ziel all dieser Informationen soll es sein, Ihnen die Vorteile, aber auch die Risiken, die mit dem Abschluss eines derartigen Vertrages verbunden sind, vor Augen zu führen. 1. Rechtsgrundlagen Im gegenständlichen Bauträgerprojekt werden Wohnungen und KFZ- sowie Motorrad-Abstellplätze auf der Liegenschaft errichtet, und daneben auch alle Infrastruktureinrichtungen, wie Zu- und Ableitungen, Zugangswege, Zufahrtswege, Räume, die der allgemeinen Nutzung dienen etc. Die nähere Ausgestaltung des gesamten Bauträgerprojektes finden Sie in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung und den Ihnen zur Verfügung gestellten Plänen. An dem/n von Ihnen zu erwerbenden Objekt(en) (Wohnung, KFZ-, Motorrad-Abstellplatz) wird ebenso Wohnungseigentum begründet, wie an allen übrigen wohnungseigentumsfähigen Objekten auf der Liegenschaft. Wohnungseigentum bedeutet die Einräumung des ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrechts über ein bestimmtes wohnungseigentumsfähiges Objekt (Wohnung, KFZ-, Motorrad-Abstellplatz etc.), das rechtlich untrennbar mit einem ideellen Miteigentumsanteil an der Gesamtliegenschaft verbunden ist. Jeder andere Käufer/Wohnungseigentumsbewerber erwirbt ebenfalls vergleichbare Rechte an

2 dem/n von ihm ins Auge gefassten Objekt(en). Alle Wohnungseigentumsbewerber und der Bauträger räumen einander im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum diese ausschließlichen Nutzungsund Verfügungsrechte ein und sind diese rechtlich mit ideellen Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft verbunden, die nach Maßgabe des von einem Sachverständigen erstellten sogenannten Nutzwertgutachtens bemessen werden. Soweit Sie im Kaufvertrag Miteigentumsanteile mit Wohnungseigentum erwerben, gründen sich diese auf ein bereits vorliegendes Nutzwertgutachten. Es kann aber sein, dass in Folge von Umplanungen oder Änderungswünschen dieses Nutzwertgutachten zu berichtigen sein wird. Vielleicht kommt es auch bei Ihnen als Ergebnis einer noch möglichen baulichen Änderung zu einer geringfügigen Änderung des Nutzwertes. Dadurch ändern sich dann gegebenenfalls die Gesamtnutzwerte. Eine formale Anpassung Ihres Vertrags wird erforderlich sein, die aber Ihre grundsätzliche Rechtsstellung nicht beeinträchtigt. Dafür findet insofern kein Wertausgleich zwischen den Wohnungseigentumsbewerbern statt. Diese später mögliche Anteilsberichtigung stellt nur einen formalen Vorgang dar. Dazu wird auch eine Vollmacht benötigt, um die Sie ersucht werden. Daher findet zwischen den und dem Bauträger kein wertmäßiger Ausgleich statt, sollten sich die gegenwärtigen Anteile im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum in die endgültigen Anteile vergrößern oder verkleinern. In der provisorischen Phase bis zur Begründung von Wohnungseigentum werden Ihre Erwerberrechte durch die sogenannte Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs 2 WEG gesichert. Nach den gesetzlichen Bestimmungen darf der Bauträger Kaufpreiszahlungen erst dann entgegennehmen, wenn diese Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs 2 WEG im Grundbuch eingetragen ist. Diese Eintragung sichert Ihre Rechte gegen den Bauträger auf Übertragung entsprechender Miteigentumsanteile an der Liegenschaft auch im Falle der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers, der hier auch Bauträger ist. 2. Vertragsabwicklung Die Baubewilligung wurde schon erteilt, der Baubeginn ist schon erfolgt. Nach beglaubigter Unterfertigung des Kaufvertrags und Erlag des gesamten Kaufpreises wird vom Treuhänder RA DDr Wolfgang Doppelbauer die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs 2 WEG 2002 im Grundbuch veranlasst. Nach Eintragung im Grundbuch ist die erste Rate von 10 % nach Vertrag und Ratenplan zur Zahlung fällig. Sie erhalten gemeinsam mit den übrigen Unterlagen ein Muster des geplanten Wohnungseigentumsvertrags und werden gebeten, den Vertragserrichter und Treuhänder zu bevollmächtigen, diesen in Ihrem Namen zu unterschreiben. 2

3 Der Treuhänder wird den Wohnungseigentumsvertrag als Bevollmächtigter aller Wohnungseigentümer für diese unterschreiben, wenn feststeht, dass es zu keinen baulichen Änderungen mehr kommen wird, die eine Auswirkung auf die Nutzwerte haben können. Üblicherweise wird dies zeitnah zur Fertigstellung des Bauvorhabens sein. Das wir daher etwa bis Frühjahr 2016 dauern. Dann wird der Wohnungseigentumsvertrag unterschrieben. Nach lastenfreier ausgenommen von Ihnen aufgenommene Finanzierungen, die bücherlich sicher zu stellen sind - Eintragung Ihres Wohnungseigentums im Grundbuch und nach Übergabe Ihres fertig gestellten Objekts und der allgemeinen Teile der Liegenschaft ist der Bauträgervertrag abgewickelt. 3. Das Sicherungssystem Das vorliegende Bauträgerprojekt wird unter Anwendung des sogenannten Kombinationsmodells, einer Verbindung einer Bankgarantie gemäß 7 Abs 3 / 8 Abs 2 BTVG mit der sogenannten grundbücherlichen Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan abgewickelt. Voraussetzung dafür ist einerseits die Eintragung Ihrer Rechte im Grundbuch (die erwähnte Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß 40 Abs. 2 WEG 2), andererseits die Auszahlung des treuhändig erlegten Kaufpreises entweder nur nach Maßgabe einer Sicherung einer vorzeitigen Auszahlung durch eine abstrakte Bankgarantie zu Ihren Gunsten oder nach Maßgabe des Baufortschritts laut Ratenplan (beachten Sie diesbezüglich bitte den Text des Kaufvertrages). Es kommt anfänglich zu einer überschießenden Auszahlung von 30 % des Kaufpreises, die aber durch eine Bankgarantie gesichert wird. In der Folge orientiert sich die Auszahlung streng am Baufortschritt. Dies bedeutet in der Praxis, dass Auszahlungen an den Bauträger nur dann erfolgen, wenn einerseits Ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind, und andererseits, wenn der Bauträger die entsprechende Sicherheit oder Bauleistungen in Etappen vereinbarungsgemäß und gesetzeskonform erbracht bzw hergestellt hat. Die Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte wird durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen aus dem Baufach/einen Zivilingenieur für Hochbau festgestellt. Seine Baufortschrittsbestätigung beinhalten keine detaillierte Qualitätsprüfung oder Mängelfeststellung, sondern lediglich eine fachliche Überprüfung, ob nach den gängigen Kriterien einer ordnungsgemäßen Bauabwicklung jeweils ein entsprechend definierter Baufortschritt erreicht ist. Zweck der Tätigkeit des Sachverständigen ist es nach dem BTVG nur, die Einhaltung einer entsprechenden Wertrelation zwischen dem bis dahin vom Bauträger erbrachten Bauwert und den von Ihnen bezahlten Kaufpreisraten zu überprüfen. Der Baufortschritt muss erreicht sein. Es müssen die wesentlichen Bauleistungen in diesem Abschnitt hergestellt worden sein, es ist jedoch nicht möglich bzw. erforderlich, dass schon gänzliche Mängelfreiheit dieser Leistungen in der Bauphase gegeben ist. Vielmehr gehört es zur normalen Bauabwicklung, dass die bereits als erbracht anzusehenden Bauleistungen noch routinemäßig vervollständigt werden. Aufgabe des Baufortschrittsprüfers ist es somit, die Baustelle nur optisch auf erkennbare grobe Mängel oder zu diesem Bauabschnitt gehörende, aber konkret fehlende Bauleistungen zu überprüfen. 3

4 Das nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarungen fertiggestellte Objekt muss sich bei Übergabe dann allerdings in dem mit Ihnen vereinbartem Zustand befinden. Sobald nun der Baufortschrittsprüfer dem Treuhänder seine entsprechend positive Baufortschrittsbestätigung abgibt, ist dieser nach Maßgabe des Vertrages unwiderruflich beauftragt, die jeweilig fällig gewordene Baufortschrittsrate an den Bauträger bzw dessen Finanzierungsbank weiterzuleiten (näheres dazu ersehen Sie bitte aus dem Vertrag). 4. Insolvenz des Bauträgers in der Bauphase: Das vom Bauträger gewählte Sicherungsmodell soll auch im Falle der Insolvenz des Bauträgers einerseits die grundbücherliche Sicherstellung Ihrer Erwerberrechte gewährleisten, andererseits die Möglichkeit schaffen, mit der Bankgarantie und/oder dem noch nicht ausbezahlten Kaufpreisteil zusammen mit den übrigen Erwerbern und einem für den Bauträger bestellten Masseverwalter die Fertigstellung des Objekts durch andere Unternehmen durchführen zu lassen. Der Gesetzgeber hat den Ratenplan so gestaltet, dass der jeweils nach Ratenplan bezahlte Betrag wertmäßig hinter der vom Bauträger erbrachten Bauleistung zurückbleibt, somit auch spätere Preiserhöhungen von im Krisenfall zu beauftragenden Ersatzunternehmen wirtschaftlich abgefangen werden können. Sollte über das Vermögen des Bauträgers der Konkurs eröffnet werden, so werden Sie bei diesem Sicherungssystem im Regelfall bereits bezahlte Beträge vom Masseverwalter nicht zurückbekommen, sondern wird durch dieses System bezweckt, dass Ihnen zusammen mit den übrigen Erwerbern ausreichende Geldmittel zur Fertigstellung des Projekts erhalten bleiben. 5. Haftrücklass Im Bauträgervertrag finden Sie eine Regelung zum Haftrücklass. Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass Ihnen mindestens 2 % von Gesamtkaufpreis als Haftrücklass einzuräumen sind. Sie müssen den Haftrücklass zwar an den Bauträger bezahlen, er stellt aber Ihnen zu Handen des Treuhänders eine entsprechende Bankgarantie in gleicher Höhe zur Verfügung. Diese Bankgarantie stellt einen wirtschaftlichen Haftungsfonds dafür dar, dass während der Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe erkennbar werdende Baumängel behoben werden. Es wird dringend empfohlen, dass Sie vor Inanspruchnahme der Haftrücklassgarantie bei Auftreten von Mängeln nach Übergabe die vertraglichen Vereinbarungen genau einhalten. Eine sofortige Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs, indem Sie einfach die Bankgarantie in Anspruch nehmen, könnte letztlich den Verlust Ihrer Gewährleistungsansprüche bewirken und Ihnen daher schaden. 4

5 6. Sonderwünsche Sollten Sie gegenüber dem im Bauträgervertrag vereinbarten Leistungsvolumen des Bauträgers Änderungen wünschen, so ist dies nur nach Maßgabe der vertraglichen Regelungen im Bauträgervertrag möglich. Sie sollten beachten, dass die diesbezüglichen Regelungen im Vertrag unbedingt eingehalten werden müssen. Sie haben das Recht, dass Ihre vertragskonform zu leistenden Sonderwunschzahlungen an Professionisten in das Sicherungssystem laut BTVG aufgenommen werden. Dazu ist es aber erforderlich, dass Sie den Bauträger davon informieren, wenn Sie Änderungsaufträge an solche Professionisten erteilen, die vom Bauträger mit der Erbringung der Standardleistung beauftragt wurden. Die Abwicklung der Sonderwünsche erfolgt direkt mit dem Generalunternehmer. Beachten Sie: Sonderwünsche sind, wenn sie eine Erhöhung des Gesamtpreises für das Objekt bedeuten, grunderwerbsteuerpflichtig. Es ist daher erforderlich, dass Sie diese Sonderwunschaufträge in Abstimmung mit dem Treuhänder und dem Bauträger auch dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern bekannt geben und die dafür auflaufende Grunderwerbsteuer in der Höhe von 3,5 % und die zusätzliche Eintragungsgebühr in der Höhe von 1,1 % des Zusatzauftragspreises an die Republik Österreich bezahlen. Sollten Sie dem Bauträger und/oder Treuhänder Ihre Sonderwünsche nicht bekannt geben, so können diese auch nicht im Sicherungssystem berücksichtigt werden, wodurch Ihnen im Fall der Insolvenz ein wirtschaftlicher Nachteil entstehen kann RA DDr Wolfgang Doppelbauer e.h. 5