SEHR GEEHRTE LESERIN, SEHR GEEHRTER LESER,

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1 Chiemgau unsere Heimat SEHR GEEHRTE LESERIN, SEHR GEEHRTER LESER, die Verfügbarkeit verlässlicher Daten des Immobilienmarktes aus dem landwirtschaftlichen Bereich ist vor allem für Landwirte, Behörden und Kommunen von Interesse. Der vorliegende Immobilienmarktbericht soll einen Überblick geben über - aktuelle Preise für landwirtschaftlichen Nutzgrund - preisbestimmende Parameter - und die Preisentwicklung für landwirtschaftliche Grundstücke in den letzten Jahren im Landkreis Traunstein. Landwirtschaftliche Flächen werden nicht nur von Landwirten nachgefragt. Auch Nichtlandwirte interessieren sich für landwirtschaflichen Nutzgrund, etwa um eine Hobbylandwirtschaft zu betreiben, als Geldanlage oder um die Flächen einer naturnahen Nutzung zuzuführen. Ihr Siegfried Walch Landrat des Landkreises Traunstein

2 2 Inhalt Gutachterausschuss und Geschäftsstelle... 3 Geschäftsstelle im Landratsamt... 4 Marktbericht Landkreis Traunstein, landwirtschaftlicher Nutzgrund Wichtige Vorbemerkung für Nichtlandwirte Auswertungsmerkmale dieses Marktberichtes Landwirtschaftlicher Nutzgrund, Markt in Deutschland Bonität und Nutzungsmöglichkeiten der landwirtschaftlich genutzten Flächen Durchschnittliche Verkaufspreise für landwirtschaftlichen Nutzgrund in den... Jahren 2011/ Geldumsatz, Flächenumsatz, Preisentwicklung Flächengröße, Zuschnitt Flächengrößen Preis Relation Flächengrößen Preis Relation, Auswertung Flächengrößen Preis Relation, Auswertung Verteilung der Preise in einzelnen Preisgruppen Pachtpreise für landwirtschaftlichen Nutzgrund Impressum... 20

3 3 Gutachterausschuss und Geschäftsstelle Die Gutachterausschüsse wurden 1960 geschaffen. An jedem Landratsamt gibt es einen Gutachterausschuss. Ziel der Tätigkeit der Gutachterausschüsse ist die Schaffung von Transparenz am Grundstücksmarkt sowohl für die breite Öffentlichkeit als auch für haupt- und nebenberuflich am Immobilienmarkt tätige Personen. Dazu werden Bodenrichtwerte und Marktberichte veröffentlicht. Außerdem geben wir Kaufpreisauskünfte und erstellen beauftragte Einzelgutachten, u. a. auch über landwirtschaftliche Nutzflächen. Mitglieder des Gutachterausschusses am Landratsamt Traunstein Vorsitzende Irmengard Kirschner Stellvertretender Vorsitzender Ulrich Sedlbauer Finanzamt Traunstein Herr Reitinger Finanzamt Traunstein Frau Schnell, amtlich landwirtschaftliche Sachverständige Gutachter befristet bestellt bis März 2018 Helmut Birner Roman Di-Qual Ludwig Haumann Michael Kaiser, für landwirtschaftliche Flächen Josef Klapf Klaus Schlicht Rupert Wörndl, für Forstflächen Christian Wurmannstätter Margarete Babl Rainer Barthel, nur für Bodenrichtwertfestsetzungen Gutachter befristet bestellt bis Januar 2017 Gabriele Brandau

4 4 Geschäftsstelle im Landratsamt Leitung der Geschäftsstelle Irmengard Kirschner Zimmer-Nr. B 2.84 Telefon: +49 (0) 861/ Mail: Irmengard.Kirschner@lra-ts.bayern.de Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Ursula Schust Zimmer-Nr. B 2.85 Telefon: +49 (0) 861/ Mail: Ursula.Schust@lra-ts.bayern.de Büroanschrift: Landratsamt Traunstein Gutachterausschuss Papst-Benedikt-XVI.-Platz Traunstein Sie können uns auf unserer Homepage besuchen. Dort finden Sie eine Karte mit den jeweils aktuellen Mittelwerten für landwirtschaftlichen Nutzgrund, eine Karte mit Preisen je Ertragsmesszahl- Punkten sowie eine Indexreihe für die Preisentwicklung für landwirtschaftliche Flächen. Hier unsere Adresse: (Bürger & Verwaltung, Stichwortverzeichnis, Gutachterausschuss) Auf unserer Homepage finden Sie auch Antragsformulare für Bodenrichtwertauskünfte, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung oder Anträge auf Gutachten und die Bodenrichtwertlisten.

5 5 Marktbericht Landkreis Traunstein landwirtschaftlicher Nutzgrund 1. Wichtige Vorbemerkung für Nichtlandwirte Der Erwerb landwirtschaftlicher Nutzflächen ist in der Regel Landwirten vorbehalten. Nach dem Grundstücksverkehrsgesetz gilt der Grundsatz: Bauernland in Bauernhand! Damit soll sichergestellt werden, dass die Grundlagen der Lebensmittelproduktion in Deutschland nicht zum Spekulationsobjekt werden, lebensfähige landwirtschaftliche Betriebe erhalten bleiben, diese vor unzulässigen Flächenverlusten geschützt und nicht durch überhöhte Preise von notwendigen Flächenaufstockungen ihres Betriebes abgehalten werden. Zuständig für die Genehmigung von Verkäufen landwirtschaftlichen Nutzgrundes ist das Bauamt am Landratsamt Traunstein. 2. Auswertungsmerkmale dieses Marktberichtes Wichtige preisbildende Faktoren für landwirtschaftlichen Nutzgrund sind - die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation, - die Flächengröße, - die Bonität der Fläche, - der Flächenzuschnitt, - das Gelände (Exposition, Hangneigung etc.), - die Erschließung und - öffentlich-rechtliche Lasten, wie Biotop, Lage in Überschwemmungsgebiet, Lage im Landschaftsschutzgebiet oder ähnliche Lasten, die die Bewirtschaftung einschränken.

6 6 3. Landwirtschaftlicher Nutzgrund, Markt in Deutschland Stark differierende Bodenpreise Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern, besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern ist die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend. 4. Bonität und Nutzungsmöglichkeiten der landwirtschaftlich genutzten Flächen Einen wesentlichen Einfluss auf den Preis hat die Bodengüte. Als Maßstab für die Ertragskraft und die Bodenfruchtbarkeit wird die Ertragsmesszahl aus der Bodenschätzung herangezogen. Die Ertragsmesszahl eines Grundstücks ist im Liegenschaftskataster für jedes Grundstück nachgewiesen, man erhält sie kostenlos beim Vermessungsamt Traunstein. Gegen Gebühr bekommt man dort einen Flurstücksnachweis mit Angaben zur Bodenschätzung. Im Landkreis Traunstein gibt es eine ausgeprägte naturräumliche Gliederung, die eine stark unterschiedliche Ertragskraft der Böden mit sich bringt. Nachfolgende Übersichtskarten der Landwirtschaftsverwaltung geben Aufschluss über die Nutzungsmöglichkeiten der landwirtschaftlichen Fläche im Landkreis Traunstein. Je weiter man in den Süden des Landkreises kommt, umso mehr überwiegt die Grünlandnutzung, bzw. absolutes Dauergrünland. Der Anteil günstig zu bewirtschaftenden Flächen ist im Süden, insbesondere im Berggebiet, gering. Die schlechteren natürlichen Ertragsvoraussetzungen werden dort durch andere preisbildende Faktoren, insbesondere durch Nachfrageüberhang und starken Siedlungsdruck, teils kompensiert.

7 Anteil der Ackerfläche an der landwirtschaftlichen genutzten Fläche, Landkreis TS 7

8 8 Anteil des Dauergrünlandes an der landwirtschaftlich genutzten Fläche in den Gemeinden des Landkreises Traunstein Quelle: Amt für Ernährung, Landwirtschaft u. Forsten, TS, Karte nicht maßstäblich

9 9 5. Durchschnittliche Verkaufspreise für landwirtschaftlichen Nutzgrund in den Jahren 2011/2012 Der Gutachterausschuss am Landratsamt Traunstein schreibt die Mittelwerte für landwirtschaftlichen Nutzgrund alle zwei Jahre fort. An der Festlegung wirken mit: Herr Michael Kaiser, Dipl. Ing. agr. (univ.), Frau Anita Schnell, Dipl. Ing. agr. (FH) und Frau Irmi Kirschner, Gutachterausschuss Traunstein. Auswahlkriterien für die herangezogenen Verkaufsdaten, Datengliederung und Datenzusammenfassung, etwa von mehreren Gemeinden zu einer Preiszone, verfolgen das Ziel, den durchschnittlichen Preis für ein durchschnittliches Grundstück in einer bestimmten Region zu einer bestimmten Zeit des Landkreises Traunstein mitzuteilen. Nachfolgend die aktuelle Bodenrichtwertkarte zum für landwirtschaftlichen Nutzgrund und auf Seite 10 eine Relationskarte /Ertragsmeßzahl.

10 10

11 11 Quelle für Mittelwert für landwirtschaftlichen Nutzgrund und Relationskarte /Ertragsmeßzahl Gutachterausschuss Traunstein, Karten nicht maßstäblich

12 12 6. Geldumsatz, Flächenumsatz, Preisentwicklung Marktsegment: - ganzer Landkreis Traunstein - ab 2500 qm, Zweck: weitgehender Ausschluss nicht landwirtschaftlicher Kaufmotive - Preise 0,01 /qm, maximal 10,-- /qm, da darüber ungewöhnliche Umstände anzunehmen sind - ohne Verwandtenverkäufe - nur Kaufverträge, ohne Versteigerungen Jahr Umsätze in (total) Umsatz Fläche in ha (total) Grundstücksgröße im Mittel Zahl Kaufverträge Preisspanne /m 2 Durchschnittspreis /m , ha qm 95 0,01 8,45 2, , ha qm 92 0,19 8,44 2, , ha qm 101 0,25 7,87 2, , ha qm 113 0,26 10,00 3, , ha qm 87 0,45 10,00 3, , ha qm 86 0,23 7,14 2, , ha qm 91 0,36 8,50 3, ,-- 92 ha qm 60 0,78 8,00 4, * ,-- 88 ha qm 54 0,22 10,00 4,26 *Datenstand

13 13 7. Flächengröße, Zuschnitt Für Landwirte sind wenige und dafür große, zusammenhängende Feldstücke ökonomischer zu bewirtschaften. Bei kleineren oder stark unregelmäßig geschnittenen, spitzig oder schräg zulaufenden Flächen entsteht ein erhöhter Zeitaufwand bei der Bearbeitung. Ist eine Fläche groß und rechtwinklig geformt, kann dagegen der Arbeitszeitbedarf geringer gehalten werden. Kleinere Flächen haben oft für die direkt angrenzenden Grundeigentümer für die Vergrößerung der eigenen Fläche auf eine gut bewirtschaftbare Größe Bedeutung. Eine besondere Situation ergibt sich durch Maßnahmen, die einen bedeutenden Flächenentzug für die Landwirtschaft auslösen, wie z. B. der Golfplatzbau, Straßenneubauten oder größere Hochwasserschutzmaßnahmen. Für betroffene landwirtschaftliche Betriebe gehen viele - häufig ortsnahe, ebene und gut zu bewirtschaftende - Eigentums- und Pachtflächen verloren. Sie brauchen Ersatzflächen zum Erhalt ihrer Einkommensbasis. Häufig wird versucht, die Erlöse aus dem Grundverkauf aus steuerlichen Gründen möglichst schnell wieder in landwirtschaftliche Flächen zu reinvestieren. Nachfolgende Auswertungen von Größe-Preis-Relation zeigen auf, welche Flächengröße besonders nachgefragt ist. Bei den Kleinstflächen bis 1000 qm bestimmen häufig außerlandwirtschaftliche Gründe den Preis. Bei Flächen über 1000 qm bis etwa qm ist ersichtlich, dass sie in der Regel mit größenbedingtem Preisabschlag gekauft werden. Es ergeben sich daraus Wertermittlungsansätze für sogenannte Durchschneidungschäden, etwa wenn eine neue Straße mitten durch eine landwirtschaftliche Fläche gebaut werden soll. Es werden nachfolgend zwei Auswertung zum Thema Flächengröße-Preis-Relation vorgestellt.

14 14 8. Flächengrößen - Preis - Relation Um eine gute Markt- und Preisübersicht zu bekommen, sind viele Daten besser als wenige, bei denen sich dann Besonderheiten stärker auf den Durchschnittspreis auswirken. Die Zusammenfassung der Verkaufserlöse in Flächenbereiche berücksichtigt die Zahl der vorliegenden Daten. Es sollten jeweils wenigstens 50 Datensätze in den Flächensegmenten für die Mittelwertbildung zusammenkommen. Ungenauigkeiten ergeben sich bei der Auswertung Nummer 1 daraus, dass nicht selten mit einem Kaufvertrag mehrere Flurstücke gekauft werden. Der Auswertung Nummer 2 liegen daher nur die Verkäufe zugrunde, bei denen nur ein Flurstück verkauft wurde. Beim Kauf mehrerer Flurstücke werden die einzelnen Flurnummern oft nebeneinander liegen, aber nicht immer. Bei der zweiten Auswertung nur ein Flurstück gekauft ist eine zusammenhängende Fläche verkauft worden, so dass die Größenangabe sicher zutrifft. Außerdem wurden bei der Auswertung Nummer 2 nur Flächengrößen ab 2500 qm berücksichtigt, um außerlandwirtschaftliche Kaufmotivationen weitgehend auszuschließen. Bei allen Auswertungen ist die jeweils bestbezahlte Flächengröße gelb markiert. Ab einer Flächengröße von mehr als 4 ha gibt es offenbar derart wenige Marktteilnehmer, die den Kauf von so großen Flächen finanziell bewältigen können, dass man von einer preisdämpfenden Marktteilnehmer-Einengung ausgehen kann. 8.1 Flächengrößen - Preis - Relation, Auswertung 1, alle Grundstücksgrößen berücksichtigt Marktsegment: - ganzer Landkreis Traunstein - Verkäufe 2005 bis Preise 0,01 bis 10,-- /qm - ohne Verwandtenverkäufe

15 15 - Datenstand nur Kaufverträge, ohne Versteigerungen - teuerstes Preissegment ist gelb gekennzeichnet - Verkauf von 1 und mehr Parzellen, Gesamtgröße maßgeblich für Einsortierung, - alle Grundstücksgrößen berücksichtigt Flächengröße /m² Fälle Durchschnittliche Flächengröße in m² Mittlerer Preis in /m² % zum Mittelwert m² 3,76 123,3 % m² 2,97 97,4 % m² 2,44 80,0 % m² 2,73 89,5 % m² 2,91 95,4 % m² 2,81 92,1 % m² 2,99 98,0 % m² 3,09 101,3 % m² 3,34 109,5 % m² 3,47 113,8 % m² 3,07 100,7 % Mittelwert ,05 100% Über qm keine Umsätze 8.2 Flächengrößen - Preis - Relation, Auswertung 2, nur eine Flurnummer verkauft, nur Verkäufe ab 2500 qm Um die Datengenauigkeit hinsichtlich der Flächengröße beim Kauf mehrerer Flurnummer zu verifizieren, wurden die Flächensegmente nochmals anders aufbereitet untersucht. Ziel war es, sicher nur Flächen in einem Stück zu haben.

16 16 Nachfolgend werden die Verkäufe dargestellt, bei denen nur eine Flurnummer verkauft wurde und damit die Fläche sicher in einem Stück ist. Für die Aussagekraft der Auswertung für landwirtschaftliche Zwecke wurden Flächengrößen bis 2500 qm für die Mittelwertbildung vernachlässigt. Flächen bis 2500 qm spielen in der Landwirtschaft in der Regel nur als Zukaufsfläche eine Rolle. Marktsegment: - Marktsegment: - ganzer Landkreis Traunstein - Verkäufe 2005 bis Preise 0,01 bis 10,-- /qm - ohne Verwandtenverkäufe - Datenstand nur Kaufverträge, ohne Versteigerungen - teuerste Preissegment ist gelb gekennzeichnet - Verkauf von nur 1 Flurnummer - nur Flächen über 2500 qm Flächengröße/m² Fälle Mittlere Fläche in m² Mittlerer Preis in /m² % zum Mittelwert ,10 84,2 % ,95 80,2 % ,45 93,7 % ,07 83,4 % ,71 100,8 % ,34 90,8 % ,12 112,0 % ,00 108,7 % ,68 100,0 % Mittelwert , %

17 17 9. Verteilung der Preise in einzelnen Preisgruppen Mit der nachfolgenden Auswertung wird die Verteilung der Kaufpreise in den einzelnen Preissegmenten aufgezeigt. 70 % der Käufe spielen sich im Segment zwischen 1,-- und 5,-- /qm ab. Von den Preisen über 8,-- bis 20,-- /qm wurden stichprobenartig 26 überprüft. Der Großteil der Käufe erfolgte durch Nichtlandwirte. Landwirte traten im Preissegment über 8,-- bei den 26 geprüften Verkäufen nur dreimal als Käufer auf. Marktsegment: - ganzer Landkreis Traunstein - Verkäufe 2005 bis Preise 0,10 bis 20,-- /qm - Größen alle - ohne Verwandtenkäufe - nur Käufe, keine Versteigerungen - Datenstand die 4 häufigsten Preis Bereiche sind gelb gekennzeichnet Preise von - bis Verkaufszahlen Mittlere Flächengröße/m² Mittlerer Preis/m² %-Anteil an der Gesamtmenge 0,10 1, ,62 11,3 % 1,01 2, ,59 16,1 % 2,01 3, ,67 25,9 % 3,01 4, ,64 18,8 % 4,01 5, ,60 13,6 % 5,01 6, ,50 4,8 % 6,01 7, ,65 3,1 % 7,01 8, ,67 2,3 % 8,01 10, ,31 2,4 % 10,01-15, ,60 1,1 % 15,01-20, ,63 0,5 % 0,10 20, , %

18 Pachtpreise für landwirtschaftlichen Nutzgrund 60 Prozent der Agrarflächen sind zugepachtet! Der Boden wird als Eigentums- oder Pachtfläche im Verhältnis von 39 % Eigentums- zu 60 % Pachtflächen genutzt. In Haupterwerbsbetrieben waren durchschnittlich 56 % der Flächen gepachtet, in Nebenerwerbsbetrieben 46 %. Ausschlaggebend ist auf dem landwirtschaftlichen Pachtmarkt die Rentabilität der Flächennutzung. In Abhängigkeit verschiedener landwirtschaftlicher und außerlandwirtschaftlicher Einflüsse (z.b. gestiegene Agrarpreise, EEG-geförderte Biogasanlagen, Verwertung von Wirtschaftsdünger), die sich gegenseitig überlagern und/oder kumulieren können, resultieren auch bei den landwirtschaftlichen Pachtpreisen große regionale Unterschiede. Relativ groß ist die Konkurrenz um Pachtflächen derzeit zum Beispiel im Nordwesten und im Südosten Deutschlands. Quelle: TOP AGRAR ONLINE Gemeinde Durchschnittlicher Pachtpreis (angezeigte Pachtverträge) Anzahl- Pachtverträge Anzahl- Pachtverträge Anzahl- Pachtverträge Euro/ha Euro/ha Euro/ha Altenmarkt Bergen Chieming Engelsberg Fridolfing Grabenstätt Grassau Inzell Kienberg Kirchanschöring Marquartstein Nußdorf Obing Palling Petting Durchschnittlicher Pachtpreis

19 19 Gemeinde Pittenhart Reit im Winkl Ruhpolding Schleching Schnaitsee Seeon-Seebruck Siegsdorf Staudach-Egerndach Surberg Tacherting Taching Tittmoning Traunreut Traunstein Trostberg Übersee Unterwössen Vachendorf Waging Wonneberg Spanne von bis alle Kommunen Durchschnitt alle Kommunen In jeder Spalte ist der höchste und niedrigste Wert gelb markiert.

20 20 Impressum Herausgeber Konzept und inhaltliche Bearbeitung Gestaltung von Text/Bild Landratsamt Traunstein Gutachterausschuss Irmi Kirschner, Ursula Schust, Michael Kaiser und Anita Schnell Irmi Kirschner, Margarete Babl, Ursula Schust Ausgabe Januar 2014 Druck Landratsamt Traunstein Versandexemplare Druckexemplare 30,--, Versand 3,-- Internet und Selbstausdruck Irrtum Urheberrecht kostenfrei Zu allen Angaben Irrtum vorbehalten Die Verwendung dieses Berichtes ist mit vollständiger Quellenangabe gestattet.