IMMOBILIENMARKTBERICHT EIGENTUMSWOHNUNGEN

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1 IMMOBILIENMARKTBERICHT EIGENTUMSWOHNUNGEN Preise, Verkaufszahlen, Mieten, Liegenschaftszinsen 2013

2 SEHR GEEHRTE LESERIN, SEHR GEEHRTER LESER, die Verfügbarkeit verlässlicher Daten des Immobilienmarktes ist ein wichtiger Standortfaktor. Preistransparenz bedeutet zugleich Verbraucherschutz für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Anliegen des Berichts ist es, - Verkäufern und Käufern, - Banken, Versicherungen, Steuerberatern, - Firmen, Behörden und Bewertungssachverständigen einen Preisspiegel für Eigentumswohnungen und Mietpreise für Wohnungen ganz allgemein zur Verfügung zu stellen. Dieser Marktbericht gibt außerdem einen Überblick über Verkaufszahlen, Umsatzentwicklung und Liegenschaftszinsen bei Eigentumswohnungen. Dieser Bericht wird auch kostenfrei im Internet zur Verfügung gestellt. Allen Käufern und Verkäufern von Immobilien wünsche ich, dass sie die für sie richtige Entscheidung getroffen haben, den Bewohnern der Immobilien, dass sie in unserem schönen Landkreis die passenden berühmten vier Wände und damit ein lebenswertes Stück Heimat gefunden haben. Ihr Hermann Steinmaßl Landrat des Landkreises Traunstein

3 2 Inhalt 1. Gutachterausschuss und Geschäftsstelle Ziele und Aufgaben Mitglieder des Gutachterausschusses am Landratsamt Traunstein Geschäftsstelle im Landratsamt 4 2. Immobilienmarktbericht Landkreis Traunstein, Eigentumswohnungen Allgemeine Informationen, Verkäufe gesamt, Umsatz Geldumsatz Wohnungseigentum Preise Gebäudealter max. 20 Jahre Kaufpreise für Eigentumswohnungen Kaufpreise in einzelnen Gemeinden, Verkäufe im Jahr 2013, Gebäudealter max. 20 Jahre, mittlerer Preis in /m²/wohnfläche Kaufpreise für Wohnungseigentum (WEG) im Jahr 2013, Landkreis Traunstein, Auswertung nach Baujahr des Gebäudes Kaufpreise WEG , Nutzart Wohnen/Gewerbe Welche Wohnungsgrößen was kostet wie viel EG, OG, DG - was kostet wie viel Mieten für Eigentumswohnungen Mietpreisentwicklung im Landkreis Traunstein bei vermieteten Eigentumswohnungen ab Welche Wohnungsgröße wurde 2011 bis 2013 durchschnittlich für wie viel neu vermietet? Miete Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser EG, OG, DG - was lässt sich besser vermieten Vergleiche Miete Liegenschaftszinsen für vermietete Eigentumswohnungen, Preise für Stellplätze und Garagen, 2012 und 2013, zusammengenommen Garagen und Stellplätze, die einzeln verkauft werden Garagen und Stellplätze, die mit Wohnungen verkauft werden 15

4 3 1. Gutachterausschuss und Geschäftsstelle 1.1 Ziele und Aufgaben Die Gutachterausschüsse wurden 1960 als unabhängige Institutionen eingerichtet. In den meisten Bundesländern und so ist das auch in Bayern - sind die Gutachterausschüsse bei den Landkreisen eigerichtet. Ziel der Tätigkeit der Gutachterausschüsse ist die Schaffung von Transparenz am Grundstücksmarkt sowohl für die breite Öffentlichkeit als auch für beruflich am Immobilienmarkt tätige Personen. Dazu werden Bodenrichtwerte und Marktberichte veröffentlicht. Außerdem geben wir Kaufpreisauskünfte und erstellen Einzelgutachten über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen. Grundlage der Auswertungen ist die von Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung, in der alle notariell beurkundeten Kaufpreise gesammelt werden. 1.2 Mitglieder des Gutachterausschusses am Landratsamt Traunstein Vorsitzende Irmengard Kirschner Stellvertretende Vorsitzende Maria Obermeier Finanzamt Traunstein Herr Reitinger Finanzamt Traunstein Frau Schnell, amtlich landwirtschaftliche Sachverständige Gutachter befristet bestellt bis März 2018 Helmut Birner Roman Di-Qual Ludwig Haumann Michael Kaiser, für landwirtschaftliche Flächen Josef Klapf Klaus Schlicht Rupert Wörndl, für Forstflächen Christian Wurmannstätter Margarete Babl Rainer Barthel, nur für Bodenrichtwertfestsetzungen Gutachter befristet bestellt bis Januar 2017 Gabriele Brandau

5 4 1.3 Geschäftsstelle im Landratsamt Leiterin der Geschäftsstelle Irmengard Kirschner Zimmer-Nr. B 2.84 Telefon: +49 (0) 861/ Mail: Irmengard.Kirschner@lra-ts.bayern.de Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Ursula Schust Zimmer-Nr. B 2.85 Telefon: +49 (0) 861/ Mail: Ursula.Schust@lra-ts.bayern.de Büroanschrift: Landratsamt Traunstein Gutachterausschuss Papst-Benedikt-XVI.-Platz Traunstein Im Internet sind wir zu finden unter: Tipp: Geben Sie Gutachterausschuss Traunstein ein. Ihre Suchmaschine bringt sie direkt zu unserer Homepage. Dort finden Sie auch die Antragsformulare für Bodenrichtwertauskünfte, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung oder Anträge auf Gutachten und die Bodenrichtwertlisten.

6 5 2. Immobilienmarktbericht Landkreis Traunstein, Eigentumswohnungen 2013 An dieser Stelle möchten wir allen Käufern, die auf unsere Fragebogen antworten, danken. Es sind beachtliche 87 %, die uns eine Rückantwort zuschicken! Ohne die Unterstützung der Käufer wären viele Daten einfach nicht verfügbar und könnten von uns nicht ausgewertet und zur Verfügung gestellt werden. Vorwort Die vorliegende Auswertung stellt einen einfachen und wie wir hoffen allgemein verständlichen Marktbericht dar, der vor allem dem Normalbürger zur Orientierung auf dem Immobilienmarkt dienen soll. Natürlich ist es im Einzelfall möglich, passgenauere Vergleichsobjekte bei entsprechendem Interesse im Rahmen einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung zu recherchieren. Besonders möchten wir darauf hinweisen, dass unsere Datenbank zwar alle Verkäufe ab 1. Januar 2005 enthält, wir aber die Käufer erst seit Anfang 2010 nach Baujahr, Wohnungsfläche, Ausstattungsmerkmalen und eventueller Miete fragen. Daraus ergeben sich naturgemäß Auswertungseinschränkungen. Der Nutzart nach sind alle Nutzarten enthalten, also auch Läden oder gewerbliche Nutzungen. Reine Wohnnutzung herrscht mit 94 % vor. Dadurch, dass wir von den Käufer die Fragebogen nicht bzw. nicht vollständig ausgefüllt zurückbekommen, ist die Datendichte Zahl der Kaufverträge, Preise usw. mit den Daten vermietet, nicht vermietet, Miete, Baujahr usw. nicht deckungsgleich. Daraus ergeben sich Auswertungseinschränkungen, da nur die Daten aus den Käufer-Antworten ausgewertet werden konnten. Bei den in diesem Bericht mitgeteilten vereinbarten Mieten handelt es sich um einen eingeschränkten Blick auf den Mietmarkt. Eigentumswohnungen, die vermietet werden, das sind 2010 bis 2012 etwa 15 % der gehandelten Eigentumswohnungen, sollen gute Rendite bringen und sind regelmäßig gut unterhalten. Bei den aufgezeigten Verkaufsobjekten handelt es sich häufig um Baujahr 1970 bis 2000, also um jüngere Gebäude. Insofern spiegeln die hier bekannt gegebenen Mieten eher das mittlere und obere Segment der im Landkreis erzielbaren Miete wieder. Die mit den Wohnungen häufig mitverkauften Stellplätze oder Garagen sind teils durch den Kaufpreis für die Wohnung mitabgegolten, teils wurde für Stellplatz oder Garage ein separater Kaufpreis vereinbart. Die Durchschnittskaufpreise für Wohnungen in diesem Marktbericht enthalten daher teils Entgeltanteile für Garagen und teils auch nicht. Bei den Auswertungen wurden Zwangsversteigerungen, Schenkungen oder Tauschverträge nicht berücksichtigt, soweit nichts anderes vermerkt ist.

7 6 2.1 Allgemeine Informationen, Verkäufe gesamt, Umsatz Geldumsatz mit Wohnungseigentum und Sondereigentum im gesamten Landkreis Traunstein 2005 bis 2013 Daten: nur Kaufverträge, bereinigter Preis, ohne Garagen, Stellplätze, Einbauküchen, alle Kommunen, alle Baujahre Hinweis: Datenbestand 2005 bis 2010 wurde nachträglich bearbeitet, dadurch sind in Vorgängerberichten teils abweichende Zahlen. Jahr Zahl der Kaufverträge Umsatz, Mio., gemittelter Preis/qm/Wohnfl. Preisspanne Preise, Gebäudealter max. 20 Jahre Jahr Zahl der Kaufverträge Gemittelter Kaufpreis/m²/Wohnfl./ Spanne Preise/m²/Wohnfl./ Bauj Bauj Bauj Bauj Hinweis: Vor 2010 wurden die Daten nicht nach Baujahr differenziert ausgewertet.

8 7 2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen Kaufpreise in den Gemeinden, Verkäufe im Jahr 2013, Gebäudealter max. 20 Jahre, mittlerer Preis in /m²/wohnfläche Hinweis: Die Gemeinden wurden gruppenweise zusammengefasst, um die Daten aus Datenschutzgründen zu anonymisieren, gleichzeitig soll damit eine gewisse Zahl von Verkäufen erreicht werden, aus denen sich der Durchschnitt errechnet. Weitere Einschränkung: Baujahr , nur Käufe, ohne Verkäufe an Verwandte, Datenstand Hinweis: Als Neubau wurden Gebäude Baujahr 2012 und 2013 bezeichnet. Gemeinden Zahl der Verkäufe Mittlerer Preis/m²/Wohnfläche Spanne/Preise/m²/ Wohnfläche Traunreut Hinweis: nur 3 Neubauten enthalten , Engelsberg Tacherting Trostberg Altenmarkt Palling , Tittmoning Taching Fridolfing Kirchanschöring Petting , Waging, Wonneberg Surberg Nußdorf Schnaitsee Kienberg ohne Daten Obing Pittenhart Hinweis: 6 x Bauj. 2012/2013 Siegsdorf Grabenstätt Vachendorf Bergen Übersee Hinweis: 34 Neubauten enthalten , , ,

9 8 Gemeinden Zahl der Verkäufe Mittlerer Preis/m²/Wohnfläche Spanne/Preis/m²/ Wohnfläche Schleching Unterwössen Marquartstein Staudach-Egerndach Hinweis: 15 Neubauten in Grassau + Marquartstein enthalten Chieming, Seeon-Seebruck Hinweis: 8 Neubauten in Chieming enthalten, Seeon- Seebr. 1 Verkauf Inzell Ruhpolding Reit im Wink Hinweis: 26 Neubauten enthalten Traunstein Hinweis: 50 Neubauten enthalten , , , , Kaufpreise für Wohnungseigentum im Jahr 2013, Landkreis Traunstein, Auswertung nach Baujahr des Gebäudes alle Baujahre, ab Baujahr 1850, nicht nach Gemeinden differenziert, ganzer Landkreis Traunstein, nur Kaufverträge, ohne Verkäufe an Verwandte Datenstand Baujahr Zahl der Verkäufe durchschnittl. Preis/m²/WFl. Preisspanne * alle Baujahre *Eigentumswohnung ist verkauft, wird aber erst 2014 fertig gestellt

10 Kaufpreise für Wohnungseigentum (WEG) im Jahr 2010 bis 2013 Landkreis Traunstein Auswertung Nutzart Wohnen/Gewerbe Nur Kaufverträge ohne Verwandtenverkäufe alle Kommunen im Landkreis Traunstein Datenstand Baujahr Kaufverträge aus 2010 bis 2013 Nutzart Zahl der Verkäufe Fläche im Mittel durchschnittl. Preis/m²/WFl. durchschnittl. Miete/m²/WFl. alle ,61 Wohnnutzung qm ,60 Büro, Praxis, Laden* qm 995 5,52** *Preislich liegen die 3 Nutzarten eng beieinander und werden daher gemeinsam dargestellt. ** nur 4 Datensätze Welche Wohnungsgrößen wurden am meisten nachgefragt und kosteten 2011 bis 2013 (zusammengenommen) für Wohnungen mit Baujahr ab 1993 bis 2013 durchschnittlich wie viel? Nur Kaufverträge ohne Verwandtenverkäufe alle Kommunen im Landkreis Traunstein Datenstand Baujahr Kaufverträge aus 2011, 2012,2013 (Ziel: große Datenmenge, Normalverteilung der Preise besser) Hinweis: 809 Datensätze, gemittelter Kaufpreis bei allen: = 100 % Größe 0-30m² 31-50m² 51-60m² 61-70m² 71-80m² 81-90m² m² m² über 131m² Anzahl 5* EUR/m²/ mittlerer Preis Prozentuales Verhältnis zum Durchschnittspreis Hinweis: bei den Wohnungen ab 91 m² und größer handelt es sich bei 43 von 217 Verkäufen um Reihen-, Doppel- oder Einzelhäuser, die nach WEG geteilt sind und bei denen es sich formalrechtlich um Eigentumswohnungen handelt. 58% 86% 95% 94% 95% 115% 100% 110% 106%

11 EG, OG, DG, was kostet wie viel? Nutzart: nur Wohnnutzung nur Kaufverträge, keine Versteigerungen ohne Verwandtenverkäufe Verkäufe 2010, 2011, 2012, 2013 Ganzer Landkreis TS Baujahre 1993 bis 2013 Hochparterre, UG vernachlässigt Datenstand Etage Zahl der Kaufverträge Gemittelter Kaufpreis/m²/Wohnfl./ Wohnfläche im Mittel %-uales Verhältnis zum Preis Mittelpreis in allen Etagen alle qm 100,0 % EG qm 100,1 % OGe qm 99,5 % DG qm 101,2 % 2.3 Mieten für Eigentumswohnungen Mietpreisentwicklung im Landkreis Traunstein bei vermieteten Eigentumswohnungen Nutzart: nur Wohnnutzung Neuvermietungen und Wiedervermietungen ganzer Landkreis TS alle Baujahre Datenstand Jahr Vereinbarte Miete/m²/kalt/ Mietpreisspanne/m²/kalt/ %-uale Veränderung Zahl der Vermietungen Mittlere Wohnungsgröße/m² ,50 3,58 10,00 100,0 % m² ,42 2,74 10,13 98,8 % m² ,49 2,50 13,75 99,8 % m² ,70 3,44 12,73 103,1 % m²

12 Welche Wohnungsgröße wurde 2011, 2012, 2013 durchschnittlich für wie viel neu vermietet? Nutzart: nur Wohnnutzung Basis :nur Kaufverträge 2011, 2012 und 2013 zusammengenommen Nur Vermietung von Bestandswohnungen, ohne Vermietung von Neubauten ganzer Landkreis TS alle Baujahre ohne Verträge mit Verwandten Datenstand Größe in m² Anzahl Vermietungen. EUR/m² %-uales Verhältnis zum gemittelten Wert aus allen Vermietungen Alle Größen ,50 (2,50 13,75) 7,74 (6,00 9,61) 7,02 (2,50 13,75) 6,36 (3,33 12,73) 6,18 (2,74 10,56) 6,13 (4,59 7,50) 6,62 (3,03 9,60) über 130 6,33 (5,81 6,90) 100% 119% 108% 98% 95% 94% 102% 97% Hinweis: Wohnungen über 100 qm sind im Vergleich zu 3-4- Zimmerwohnungen relativ teuer. Das liegt daran, dass es sich bei den Wohnungen über 100 qm häufig um Reihen- oder Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser handelt, die formal Eigentumswohnungen sind Mietpreise für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser Nutzart: nur Wohnnutzung 2011, 2012 und 2013 zusammengenommen Wiedervermietungen und Neuvermietung ganzer Landkreis TS alle Baujahre ohne Verträge mit Verwandten formalrechtlich jeweils eine Eigentumswohnung Datenstand Haustyp Zahl der Mietverträge Gemittelte Miete/m² Wohnfläche/ Wohnfläche im Mittel EFH frei Baujahre DHH 5 8,10 123qm ReihenH

13 EG, OG, DG, was lässt sich besser vermieten? Nutzart: nur Wohnnutzung nur Kaufverträge, keine Versteigerungen Verkäufe 2010, 2011, 2012, 2013 Datenstand ganzer Landkreis TS Baujahre 1993 bis 2013 Hochparterre, UG nicht ausgewertet, da zu wenig Daten Etage Zahl der Kaufverträge Gemittelte Miete/m²/Wohnfl./ Wohnfläche im Mittel %-uales Verhältnis zum Mittelpreis in allen Etagen alle 132* 6,92 69 qm 100% EG 41 7,24 63 qm 105% OGe 58 6,94 68qm 100% DG 18 6,39 59qm 92% *132 Kaufverträge enthalten noch einige andere Etagen, etwa Hochparterre Vergleich der 2010 bis 2013 zusammengenommen, neu vereinbarten Mieten für Eigentumswohnungen, nach Gemeinden sortiert Nutzart: nur Wohnnutzung Neuvermietungen und Wiedervermietungen Ganzer Landkreis TS Da das Mietpreisniveau stabil ist, wurden die Daten aus 2010 bis 2013 zusammengefasst, um eine größere Datenmenge und damit eine bessere Normalverteilung zu haben. ohne Verwandtenverträge alle Rechtsvorgänge, d.h. auch Erwerb durch Tausch, Versteigerung nur Wohnnutzung Datenstand Auswertungsraum Vereinbarte Miete/m²/kalt (Spanne) Zahl der Vermietungen Mittlere Wohnungsgröße Baujahr von bis Ganzer Landkreis 6, m² alle Baujahre Ganzer Landkreis 6, m² Ganzer Landkreis 8, m²

14 13 Auswertungsraum Vereinbarte Miete/m²/kalt (Spanne) Zahl der Vermietungen Mittlere Wohnungsgröße Baujahr von bis Nach Gemeinde- Gruppen Fridolfing, Kirchanschöring Kienberg, Trostberg, Tacherting Traunreut Vachendorf, Nußdorf, Altenmarkt, Wonneberg Taching, Tittmoning, Palling, Petting, Pittenhart Obing Grabenstätt, Grassau, Marquartstein, Staudach-Egerndach Unterwössen, Schleching Ruhpolding, Siegsdorf, Surberg 5,58 (2,50-9,09) 5,82 (3,44-8,30) 5,95 (2,74-7,86) 6,69 (2,74-12,50) 45 65m² m² m² m² Traunstein Bergen, Chieming, Inzell, Reit im Winkl, Seeon-Seebruck, Übersee, Waging 6,84 (3,33-11,88) m² ,39 (4,72-13,75) 73 66m²

15 Liegenschaftszinsen für vermietete Eigentumswohnungen, 2012, 2013 Der Liegenschaftszins kann als marktüblicher Renditesatz der Immobilie bezeichnet werden. Es handelt sich um einen Mischzinssatz für die Verzinsung des im Boden gebundenen Kapitals und für das im Gebäude gebundene Kapital. Vereinfachte Berechnung der Liegenschaftszinsen = Jahresreinbetrag / Kaufpreis Jahresreinbetrag = Kaltmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für Wohnung plus Mietausfallwagnis entsprechend II. B, indexiert zum , ohne Bewirtschaftungskosten für Garage/Stellplatz Der Liegenschaftszins wird nur für Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von mehr als 50 Jahren ermittelt, wobei von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen wird. Berechnung Restnutzungsdauer für alle Datensätze: 80 Jahre Alter, keine Zu- oder Abschläge wegen Modernisierung der Wohnung, da keine der Wohnungen tatsächlich gesehen wurde. Am Klarsten ist der Liegenschaftszins von Neubauten mit hoher Restnutzungsdauer erkennbar. Der Bodenwert ist hier finanzmathematisch indifferent, da der Boden sozusagen noch sehr lange unter dem Gebäude ruht. Berechnungsergebnis 2013 Nutzart: nur Wohnnutzung Neuvermietungen und Wiedervermietungen Ganzer Landkreis TS Datenstand: alle Rechtsvorgänge, d.h. auch Erwerb durch Tausch, Versteigerung nur Wohnnutzung keine Verwandtengeschäfte Bewirtschaftungskosten, Ansatz für Berechnung des Liegenschaftszinses Verwaltungskosten /Objekt pa Instandhaltungskosten /qm/wfl. Mietausfallwagnis 2 % Verkauf Alter der Mittlere Summe der Vertragspreisschaftszins Liegen- Baujahr Reinertrag Objekte Zahl Miete/m² J , ,4% J , ,1% Zum Vergleich: Berechnungsergebnis 2012 Verkauf Alter der Objekte Zahl Baujahr Mittlere Miete/m² Reinertrag Summe der Vertragspreise Liegenschaftszins J , ,7% J , ,1%

16 Preise für Stellplätze und Garagen Garagen und Stellplätze, die einzeln (ohne Wohnung) verkauft wurden, 2012 und 2013, zusammengenommen Ganzer Landkreis TS Datenstand nur Kaufverträge keine Verwandtengeschäfte Nutzung Garage, Tiefgarage und Stellplatz Verkäufe 2012 und 2013 zusammen genommen alle Baujahre Verträge mit unklarer Zahl der verkauften Plätze nicht berücksichtigt Stellplatz Verträge Umsatz Stellplätze Mittlerer Preis Garagen ,-- Tiefgaragenstellplatz ,-- Stellplatz im Freien , Preise für Stellplätze und Garagen, die mit Wohnungen verkauft wurden, 2012 und 2013, zusammengenommen Vorbemerkung: Die Kaufpreise für Tiefgaragen, Garagen und Stellplätze unterscheiden sich erheblich nach Stadtgebiet Traunstein und sonstige Kommunen im Landkreis Traunstein. Die Auswertung hierzu umfasst keine lückenlose Datenauswertung, da die Kaufpreisanteile für die Garagen und Stellplätze nicht in jedem Vertrag extra ausgewiesen sind. Oft machen sich die Vertragsparteien zur Frage, wie viel vom Kaufpreis für die Garage ist, gar keine Gedanken und können auch auf Nachfrage keinen Extra- Preis für die Garage benennen. Preis Tiefgarage Stadtgebiet Traunstein Preis Tiefgarage sonstige Kommunen Preis Garage Stadtgebiet Traunstein Preis Garage sonstige Kommunen Preis Stellplatz im Freien Stadtgebiet Traunstein Preis Stellplatz im Freien sonstige Kommunen bis bis bis bis bis bis

17 16 Impressum Herausgeber Landratsamt Traunstein Gutachterausschuss Konzept und inhaltliche Bearbeitung Gestaltung von Text/Bild Irmi Kirschner und Ursula Schust Irmi Kirschner, Ursula Schust, Margarete Babl Ausgabe Januar 2013 Druck Landratsamt Traunstein Versandexemplare Druckexemplare 30,--, Versand 3,-- Internet und Selbstausdruck Irrtum Urheberrecht kostenfrei Zu allen Angaben Irrtum vorbehalten Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Die Verwendung dieses Berichtes in anderen Texten ist mit vollständiger Quellenangabe gestattet.