G U T A C H T E N. über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für den

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1 Karin Heining, Dipl. Ing. Architektur Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudewertermittlung Schulstrasse 27, Lörrach, Tel /87183, Amtsgericht Lörrach -Vollstreckungsgericht- Bahnhofstrasse 4 und 4a Datum: Az.: 20/15 GA-Nr.: 1 K 47/ Lörrach G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für den im Wohnungseigentum von Binzen, Blatt 1495 eingetragenen 77,65/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit zwei Mehrfamilienwohngebäuden bebauten Grundstück in Binzen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung in der Fischinger Straße 10 im 1. Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet, gleichlautenden Nebenraum im Keller und Tiefgaragenstellplatz sowie Stellplatz im Freien Der Verkehrswert des Wohnungseigentums wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 47 n inkl. 10 Anlagen mit insgesamt 23 n. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

2 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Sonstige Angaben Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Beschreibung des gemeinschaftlichen Eigentums Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Besondere Bauteile/Einrichtungen im gemeinschaftlichen Eigentum, Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum Beschreibung des Sondereigentums an der Wohnung Nr Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Raumausstattungen und Ausbauzustand der Wohnung Nr Besondere Bauteile und Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Beurteilung der Gesamtanlage Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Beschreibung der Bewertung des bebauten Gesamtgrundstückes Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstück Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bewertungsgrundstückes Beschreibung des Gesamtgrundstückes Bodenwertermittlung des Gesamtgrundstückes Ermittlung des anteiligen Bodenwertes Ertragswertermittlung für das Sondereigentum der Wohnung Nr Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung... 19

3 3 4.6 Verkehrswert Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verzeichnis der Anlagen... 24

4 4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienwohngebäude (ETW Nr. 5 im 1. Obergeschoss) Objektadresse: Fischinger Straße Binzen Grundbuchangaben: Grundbuchamt Binzen, Blatt 1495, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Binzen, Flurstück m²; (vgl. Anlage 3) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Lörrach - Vollstreckungsgericht- Bahnhofstrasse 4 und 4a Lörrach Geschäftsnummer: 1 K 47/15 Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Eigentümer: 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung Teilnehmer am Ortstermin: Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Die Sachverständige, der Zwangsverwalter und Mieter Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Auftrag mit Angaben zum Bewertungsobjekt Von der Sachverständigen wurden durch eigene Erhebungen folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft:

5 5 Auszug aus der Liegenschaftskarte vom Grundbuchauszug vom Teilungserklärung (Kopie vom ) Bauzeichnungen (Grundrisse) als Kopien aus der Genehmigungsakte ( ) Baulastenverzeichnis (schriftl. Auskunft vom ) Planungsrecht (Auskunft ) Beitrags- und Abgabenzustand (schriftl. Auskunft vom ) 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Die zu bewertende Eigentumswohnung liegt im 1. Obergeschoss und ist vermietet. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage (vgl. Anlage 1) Bundesland: Baden Württemberg Kreis: Landkreis Lörrach Ort und Einwohnerzahl: Binzen, (ca Einwohner, Stand ) überörtliche Anbindung / Entfernungen: nächstgelegene größere Städte: Lörrach (ca. 5 km entfernt) Weil am Rhein (ca. 6 km entfernt) Basel, Schweiz (ca. 13 km entfernt) Landeshauptstadt: Stuttgart Bundesstraßen: B 3, (ca. 1 km entfernt) B 317, (ca. 4 km entfernt) Autobahnzufahrt: BAB 98, Anschluss (ca. 2 km entfernt) Bahnhof: Haltingen und Eimeldingen (je ca. 2 km entfernt) Flughafen: Euro Airport Basel Mulhuose (ca. 14 km entfernt

6 Kleinräumige Lage (vgl. Anlage 2) innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topographie: Im Ortszentrum von Binzen, zwischen der Bahnlinie und der Kander gelegen; Kindergarten und Grundschule befinden sich am Ort, weiterführende Schulen sind in Weil am Rhein und Lörrach; Ärzte und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im Ort; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) und Gemeindeverwaltung sind in fußläufiger Entfernung; mittlere Wohnlage gemischte Nutzungen; offene Bauweise; meist zweigeschossige Bauweise mit ausgebauten Dachgeschossen keine eben 2.2 Gestalt und Form (vgl. Anlage 3) Grundstücksgröße: Flurst. Nr.: 306 Größe: m² Bemerkungen: regelmäßige Grundstücksform (ca. 25 m x 54 m) 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anliegerstraße: innerörtliche Erschließungsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen, einseitiger Gehweg vorhanden elektrischer Strom, Wasser-, Gas-, Kanalanschluss, Telefonanschluss das zweite Wohngebäude auf dem Grundstück, Fischinger Straße 8, steht an der südlichen Grundstücksgrenze und ist mit dem südlich angrenzenden Gebäude, Fischinger Straße 6, zusammengebaut; ansonsten bestehen keine nachbarlichen Gemeinsamkeiten gewachsener, normal tragfähiger Baugrund es wird unterstellt, dass für das Grundstück kein Altlastenverdacht besteht

7 7 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Es liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs von Binzen, Nr folgende Eintragungen: Grunddienstbarkeit (Wege- und Leitungsrecht) befristet für den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes Flst. Nr. 295/ 1 (Bewilligung vom , eingetragen am , in Blatt 1495 übertragen am ). Siehe hierzu Anmerkungen und Plan in Anlage 7. Aus sachverständiger Sicht hat die Grunddienstbarkeit keine bewertungsrelevanten Auswirkungen. - Zwangsversteigerungsvermerk vom , eingetragen am Zwangsverwaltungsvermerk vom , eingetragen am Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht bzw. sachgemäß berücksichtigt werden. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Im Baulastenverzeichnis ist keine Eintragung vermerkt (Auskunft vom Baulastenverzeichnis: ) Denkmalschutz: Bauplanungsrecht Flächennutzungsplan, Bebauungsplan: Bauordnungsrecht Das Gebäude ist nach Augenschein nicht in der Denkmalliste eingetragen Der Bereich des Bewertungsobjektes ist im Flächennutzungsplan als Mischgebietsfläche (Flächen für Wohnen und gewerbliche Nutzung) dargestellt. Ein Bebauungsplan ist nicht vorhanden, d.h. die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens unter Hinzuziehung der Genehmigungsakte durchgeführt. Die Ausführung innerhalb der Wohnung entspricht nicht exakt den genehmigten Unterlagen. Die Änderungen sind im Grundriss eingetragen (siehe Anlage 8 3).

8 8 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) (Grundstücksqualität): Beitrags- und Abgabenzustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG beitrags- und abgabenfrei. Beitragspflichtige Ausbaumaßnahmen sind im Bereich des Bewertungsgrundstücks absehbar nicht geplant. (Auskunft der Erschließungsbeitragsstelle Gemeinde Binzen vom ) 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit zwei Mehrfamilienwohngebäuden mit insgesamt 13 Wohneinheiten bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Die zu bewertende Wohnung Nr. 5 liegt im 1. Obergeschoss des Gebäudes Fischinger Straße 10 und ist vermietet. Nach Angaben der Hausverwaltung werden die Wohnungen gemischt genutzt, wobei die Anzahl der vermieteten Wohnungen geringfügig überwiegt. 2.9 Sonstige Angaben Verdacht auf Hausschwamm besteht nicht. Untersuchungen auf Altlasten wurden nicht durchgeführt, Anzeichen von Bodenverunreinigung waren während der Ortsbesichtigung nicht erkennbar. Die wertrelevanten Auswirkungen von evtl. dennoch vorhandenen Altlasten wären von einer hierfür geeigneten Stelle zu ermitteln. Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen sind nicht bekannt.

9 9 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird empfohlen, eine diesbezügliche vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. 3.2 Beschreibung des gemeinschaftlichen Eigentums (zwei Mehrfamilienwohngebäude mit insgesamt 13 Wohnungen) Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: eines von zwei Mehrfamilienwohngebäuden, (Fischinger Straße 8 und 10), mit insgesamt 13 Wohnungen; zweigeschossig, unterkellert, ausgebautes Dachgeschoss; Baujahr: 1993 Modernisierungen: Energieeffizienz: Außenansicht: nach Auskunft der Hausverwaltung wurden in den vergangenen Jahren die Fassaden der Gebäude saniert; aktuell steht die Erneuerung des Rolltores zur Tiefgarage an ein verbrauchsorientierter Energieausweis liegt vor (mit Datum v ). Der Energieverbrauchswert lag damals bei durchschnittlich 184 kwh (pro m² und Jahr) und liegt damit in einem guten Bereich. Empfehlungen zur Modernisierung wurden nicht getroffen Außenputz mit Anstrich, Sockelbereich Zementputz

10 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente: Keller: Kellerboden: Kellertrennwände: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingangsbereich: Dach: Massivbau Einzel- und Streifenfundamente Beton Beton Betonboden Beton bzw. Mauerwerk Mauerwerk Mauerwerk Stahlbetondecken Geschosstreppe: Stahlbeton mit PVC-Noppenbelag, Geländer aus Metall, gestrichen Hauseingangstüre aus Kunststoff mit Sicherheitsglasausschnitten; integrierte Briefkastenanlage Dachform: Satteldach (Holz) mit Dachgauben Dacheindeckung: Ziegeldeckung; Regenrinnen und Regenfallrohre aus Zink Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Warmwasserversorgung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz durchschnittliche Ausstattung, Türöffner mit Gegensprechanlage, Klingelanlage, Telefonanschluss Baujahr 1994 (mit Brennstoff Gas) zentral über Heizung

11 Besondere Bauteile/Einrichtungen im gemeinschaftlichen Eigentum, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Balkone, Eingangsüberdachung Besondere Einrichtungen: Besonnung, Belichtung, Belüftung: Bauschäden und Baumängel: Wirtschaftliche Wertminderung: Allgemeinbeurteilung: keine durchschnittlich bis gut keine wesentlichen erkennbar keine der bauliche Zustand insgesamt ist dem Gebäudealter entsprechend. Die Gebäude selbst befinden sich in einem gepflegten Zustand. Nach Mitteilung der Hausverwaltungen stehen zum Zeitpunkt keine Sanierungsmaßnahmen an Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum Ver- und Entsorgung: Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz ist vorhanden Einfriedung: Wege- und Hofbefestigung, Flächengestaltung: im Osten und Norden ist das Grundstück mit einem Maschendrahtzaun eingefriedet, im Norden zur Kander hin ist das Grundstück zusätzlich abgepflantzt; zur Straße hin im Westen sowie als Abgrenzung der Stellplätze zum rückwärtigen Gartenbereich besteht eine Hecke aus Kirschlorbeer die Zugänge zu den Hauseingängen und die Stellplätze an der Fischinger Straße bestehen aus Betonsteinpflaster; ansonsten sind die Freiflächen begrünt (Rasenflächen) und mit Ausnahme der Kirschlorbeerhecken mit wenigen Sträuchern bepflanzt 3.3 Beschreibung des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 5 Die Wohnung Nr. 5 liegt im 1. Obergeschoss des Gebäudes Fischinger Straße 10. Die Hausnummer ist sichtbar angebracht. Die Wohnung ist vermietet Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Lage des Sondereigentums im Gebäude: das Sondereigentum liegt im 1. Obergeschoss des Wohngebäudes Fischinger Straße 10; (nach Osten, Süden und Westen hin orientiert). Wohnfläche/Nutzfläche/Raumhöhen: die Wohnfläche ist in der Teilungserklärung nicht aufgeführt. Im Gutachten werden nach Zusammenstellung der Wohnflächen nach sachverständigem Ermessen 72,50 m² zugrunde gelegt. (siehe Anlage 9); die lichte Raumhöhe beträgt 2,36 m

12 12 Raumaufteilung/Orientierung: Grundrissgestaltung: Besonnung/Belichtung: Die Wohnung hat folgende Räume: Diele/Flur, offen zum Wohnraum, Bad/WC, Abstellraum, Küche, Wohn- Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Balkon1, Balkon 2, 1 Kellerraum zweckmäßig, mit innenliegendem Bad, die beiden Balkone sind gut nach Süden bzw. Westen hin orientiert gut Raumausstattungen und Ausbauzustand der Wohnung Nr. 5 Bodenbeläge: Bad: Fliesen sonst insgesamt: Parkett (niveaugleich, ohne Schwellen) Wandbekleidungen: Bad: Küche: sonst insgesamt: Fliesen (2,0 m hoch), Tapete, gestrichen Tapete; im Arbeitsbereich Fliesen Tapete, gestrichen Deckenbekleidungen: insgesamt: Fenster: Türen: Tapete, gestrichen Fenster aus Holz mit Isolierverglasung; Rollläden aus Kunststoff Fensterbänke innen aus Kunststein; Fensterbänke außen aus Kunststoff Wohnungseingangstür: funierte, glatte Türe mit Spion Zimmertüren: einfache, funierte Türen Sanitäre Installation: Küchenausstattung: 1 eingebaute Badewanne, 1 Waschtisch, 1 WC nicht in Wertermittlung enthalten Besondere Bauteile und Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Besondere Einrichtungen keine Besondere Bauteile Baumängel/Bauschäden 2 Balkone (süd- und westorientiert) keine wesentlichen erkennbar

13 13 Wirtschaftliche Wertminderung Allgemeine Beurteilung des Sondereigentums keine das Sondereigentums befindet sich in einem gepflegten Zustand 3.4 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Erträge aus gemeinschaftlichem keine Eigentum: Wesentliche Abweichungen: es wurden keine wesentliche Abweichungen zwischen dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichem Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentum am Gesamtobjekt (RE) festgestellt Instandhaltungsrücklage: nach Mitteilung der Hausverwaltung vom besteht für die Wohnung Nr. 5 zum eine anteilige Instandhaltungsrücklage von rund 1.600,00 ; gleichzeitig besteht für die Wohnung Nr. 5 ein ausstehende Rückstand an die Eigentümergemeinschaft. Das monatliche Hausgeld für die Wohnung inkl. Vorauszahlung für Heizungsund Wasserkosten belaufen sich auf ca Sondernutzungsrechte: Weitere Miteigentumsanteile, Nebenräume zur Wohnnutzung: es besteht lt. Grundbuchauszug ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 3 im Freien, dieser Stellplatz wird auch vom Mieter genutzt (in der Teilungserklärung ist das Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 1 zugeordnet); s.a. Grundbuchauszug und Teilungserklärung, Anlagen 5 und 6 der Wohnung zugeordnet ist ein Abstellraum sowie ein Tiefgaragenstellplatz (lt. Grundbuchauszug ist das Kellerabteil Nr. 5 zugeordnet, genutzt wird das Kellerabteil Nr. 6; lt. Grundbuchauszug ist der Tiefgaragenstellplatz P 5/I zugeordnet, genutzt wird der Tiefgaragenstellplatz Nr. P7); s.a. Grundbuchauszug und Teilungserklärung, Anlagen 5 und 6; die gemeinschaftliche Waschküche sowie der Fahrradkeller im Keller werden von der Allgemeinheit genutzt. 3.5 Beurteilung der Gesamtanlage Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem guten Zustand, der bauliche Zustand des Sondereigentums ist gut. Nach Mitteilung der Hausverwaltung vom stehen keine größeren Instandhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen an. Im Energieausweis vom wurden keine weitergehenden durchzuführenden Maßnahmen empfohlen.

14 14 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 77,65 / Miteigentumsanteil an dem mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstück in Binzen, Fischinger Straße 8 und 10, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung in der Fischinger Straße 10 im 1. Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet, einem in gleicher Weise bezeichneten Nebenraum im Keller sowie Tiefgaragenstellplatz sowie einem Stellplatz im Freien zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjektes: Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr. Binzen Gemarkung Binzen Flurstück 306 Fläche m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichspreisverfahren (vgl. 16 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungsund Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf seine Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwertes. Abweichungen des Bewertungsgrundstückes von dem Richtwertgrundstück (Vergleichsgrundstück) in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungssituation, abgabenrechtlicher Zustand, spezielle Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwertes berücksichtigt Beschreibung der Bewertung des bebauten Gesamtgrundstückes Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- oder Teileigentumen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als Vergleichskaufpreisverfahren bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z.b. auf /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden Vergleichsfaktorverfahren genannt (vgl. 13 ImmoWertV). Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert(- und preis) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen ( 15 ImmoWertV).

15 15 Unterstützend oder auch alleine (z.b. wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt sind) können zur Bewertung von Wohnungs- oder Teileigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist sowohl für Wohnungseigentum (Wohnungen) als auch für Teileigentum (Läden, Büros u.ä.) immer dann geraten, wenn die ortsüblichen Mieten zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden können und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Eine Sachwertermittlung sollte insbesondere dann angewendet werden, wenn zwischen den einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumen in derselben Eigentumsanlage keine wesentlichen Wertunterschiede (bezogen auf die Flächeneinheit m² Wohn- oder Nutzfläche) bestehen, wenn der zugehörige anteilige Bodenwert sachgemäß geschätzt werden kann und der wohnungs- bzw. teileigentumsspezifische Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) bestimmbar ist. Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so können zur Erkundung des Grundstücksmarkts (bedingt) auch Verkaufsangebote für Wohnungs- oder Teileigentume in Zeitungen und anderen Quellen wie z.b. dem Internet herangezogen werden. 4.3 Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstück Der dem Wohnungs- /Teileigentum zugeordnete Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des Wohnungs- /Teileigentums am Gesamtgrundstück. 4.4 Bodenwertermittlung Der Bodenwert wird i.d.r im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen ermittelt ( 13 und 14 WertV). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, können diese herangezogen werden. Bodenrichtwerte werden entsprechend 192 ff von den Gutachterausschüssen unter Hinzuziehung aller gebietsbezogenen Verkaufsfälle ermittelt Bodenrichtwert mit Definition des Bewertungsgrundstückes Nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde Binzen beträgt der Bodenrichtwert für die Lage des Bewertungsgrundstücks (Wohnbauflächen der Gemeinde Binzen) 255,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der Nutzung = Wohnbaufläche abgabenrechtlicher Zustand = frei GFZ = nicht definiert Grundstücksfläche = nicht definiert Beschreibung des Gesamtgrundstückes Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der Nutzung = Wohnbaufläche abgabenrechtlicher Zustand Gesamtgrundstück = = frei m²

16 Bodenwertermittlung des Gesamtgrundstückes Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 255,00 /m² = 255,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 E01 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage durchschnittliche Lage durchschnittliche Lage 1,00 E 02 lageangepasster b/a-freier BRW am Stichtag = 255,00 /m² Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der Nutzung (Wohnbaufläche Wohnbaufläche 1,00 Fläche nicht beschrieben m² 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 255,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende 0,00 /m² Abgaben abgabenfreier relativer Bodenwert = 255,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 255,00 /m² Erläuterung Fläche m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 Der abgabenfreie Bodenwert des Gesamtgrundstückes beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung: E01: Konjunkturelle Anpassung des Bodenwertes durch Markbeobachtung. E02: Die Lage des Grundstückes entspricht der durchschnittlichen Lage der zugeordneten Richtwertzone, nach sachverständigem Ermessen wird kein Zu- bzw. Abschlag vorgenommen.

17 Ermittlung des anteiligen Bodenwertes Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zu bewertenden Wohnungseigentum zugehörigen 77,65 / Miteigentumsanteil (ME) ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE); deshalb kann dieser Bodenwert für die Ertragswertermittlung angehalten werden. Ermittlung des anteiligen Bodenwertes Erläuterung Gesamtbodenwert ,00 Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 angepasster Gesamtbodenwert ,00 Miteigentumsanteil (ME) x 77,65 / 1.000,00 vorläufiger anteiliger Bodenwert ,83 Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 anteiliger Bodenwert ,83 Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag rd , Ertragswertermittlung für das Sondereigentum der Wohnung Nr. 5 Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.b. Anpflanzungen) darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.r. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen.

18 18 Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. Erläuterungen der in der Ertragswertermittlung verwendeten Begriffe siehe Anlage Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Nutz- bzw. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Wohnflächen monatlich jährlich (m²) ( /m²) ( ) ( ) Wohnungseigentum Wohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss 72,50 7,20 522, ,00 Tiefgaragenstellplatz Stellplatz im Freien 45,00 25,00 540,00 300,00 Summe 592, ,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete entspricht der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 7.104,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (24,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.704,96 jährlicher Reinertrag = 5.399,04 Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung, bebaute Teilfläche) 3,7 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 984,20 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 4.414,84 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 3,7 % Liegenschaftszinssatz und n = 54 Jahren Restnutzungsdauer 23,265 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,25 Anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert des Wohnungseigentums = ,25 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (das Sondereigentum betreffend) besondere objektspezifische Einrichtungen (das Sondereigentum betreffend) Ertragswert des Wohnungseigentums Der Ertragswert des Wohnungseigentums ergibt rd , ,00 0,00 = ,25

19 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohnfläche Die Zusammenstellung der Wohnflächen wurde auf der Grundlage der Bauzeichnungen, sowie einem ergänzenden örtlichen Aufmaß von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an den Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie - Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert wird (vgl. Literaturverzeichnis 2, Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen weichen demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und aus dem Mietspiegel der Gemeinde als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Entsprechend der Werte in [1], Kapitel 3.05 sowie Anpassung an das Bodenrichtwertniveau werden für das zu bewertende Objekt ca. 24 % Bewirtschaftungskosten angesetzt. Liegenschaftszinssatz Der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Bundesdurchschnittswerte ( nach Sprengnetter) sowie eigener Ableitungen bestimmt und angesetzt.in [1] sind die bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegebenen. Unter Berücksichtigung der regionalen Verhältnisse und aller voran genannter Faktoren wird ein Liegenschaftszins von 3,7 % angenommen. Barwertfaktor (Band II 3.07/2) Gemäß [1] (Band II 3.07/2) ergibt sich bei einem Liegenschaftszins von 3,7 % und einer RND von 54 Jahren ein Faktor von 23,265.

20 20 Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie wird üblicherweise deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und wird aus [1], Kapitel entnommen. Bei dem Bewertungsobjekt werden 75 Jahre Gesamtnutzungsdauer angesetzt. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich dem tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. In Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer (75 Jahre) und des Gebäudealters ( = 21 Jahre) ergibt sich eine Restnutzungsdauer von ca. 54 Jahren (75-21). Es wurden bisher keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt, so dass im Gutachten diese 54 Jahre Restnutzungsdauer zum Ansatz gebracht werden. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das Sondereigentum betreffend: Sonstige Umstände Instandhaltungsbesonderheiten: Wohnräume Instand setzen (pauschal ca. 50 / m² = 50 x ca. 72,5 m²) Wertbeeinflussung insg. pauschal Summe ,00 Für die notwendigen Maßnahmen wird ein überschlägiger Betrag in die Bewertung eingestellt exakte Kosten können nur nach einer Begutachtung und Ausschreibung der notwendigen Maßnahmen ermittelt werden. Summe der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale rd ,00 Besondere Einrichtungen Besonderen (Betriebs)Einrichtungen sind nicht vorhanden.

21 Verkehrswert Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Der Abschnitt Wahl der Wertermittlungsverfahren (Punkt 4.2) dieses Verkehrswertgutachtens enthält die Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Zudem stehen die für eine marktkonforme Ertragswertermittlung (nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten), Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Bodenwert) erforderlichen Daten zur Verfügung Verkehrswert Der Verkehrswert für den 77,65 / Miteigentumsanteil an dem mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstück in Binzen, Fischinger Straße 8 und 10, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung in der Fischinger Straße 10 im 1. Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet, einem in gleicher Weise bezeichneten Nebenraum im Keller und Tiefgaragenstellplatz sowie einem Stellplatz im Freien Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjektes: Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr. Binzen Gemarkung Binzen Flurstück 306 Fläche m² wird unter Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,00 in Worten: einhundertsechsundzwanzigtausend Euro

22 22 Stabilitätskontrolle Nach sachverständigem Ermessen und der derzeitigen Marktbeobachtung für Eigentumswohnungen mit vergleichbarem Standard, Lage, Baujahr und Ausstattung liegen die Preise zwischen 1.550,00 bis 1.600,00 /m² Wohnfläche (ohne Bauschäden). Dies ergibt bei ca. 72,50 m² Wohnfläche = 72,50 m² x 1.575,00 /m² (Mittelwert) = ,50 als Vergleichswert. Werden die geschätzten Kosten für Schönheitsreparaturen von abgezogen, so ergibt dies einen Verkehrswert von ( , ,00 ) = ,50. Der nach sachverständigem Ermessen gemittelte Wertansatz für den Stellplatz im Freien sowie den Tiefgaragenstellplatz ergibt ,00 (2.500 und ), in der Summe also ,50. Der ermittelte Verkehrswert über das Ertragswertverfahren mit ,00 kann somit als Bestätigung anerkannt werden. Die Unterzeichnende bescheinigt durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihr keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder ihren Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Lörrach, den Karin Heining, Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudewertermittlung

23 23 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I, S. 1748) BauGB BauNVO: Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11 Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 01. März 2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10. Juni 2006) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparenden Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.f. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), Verkündung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung im Bundesgesetzblatt am , Inkrafttreten der EnEV 2014 am WoFlV: Wohnflächenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 "Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen" (Ausgabe Februar 1962); obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) WEG: Wohnungseigentumsgesetz Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 7. Juli 2009 (BGBl. I S. 1707) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III ), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 2582) 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

24 24 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Anlage 9: Anlage 10: Auszug aus der Straßenkarte (durch Kopierung unmaßstäblich) mit Kennzeichnung der großräumigen Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus dem Stadtplan (durch Kopierung unmaßstäblich) mit Kennzeichnung der innerörtlichen Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus der Liegenschaftskarte (durch Kopierung unmaßstäblich) mit Kennzeichnung des Bewertungsgrundstücks Fotos mit Bildnummern Grundbuchauszug Teilungserklärung Plan zugehörig zur Grunddienstbarkeit Auszüge aus den Genehmigungsplänen Wohnflächenzusammenstellung Das Ertragswertmodell in der Wertermittlungsverordnung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.

25 25 Anlage 1: 1 von 1 Auszug aus der Straßenkarte mit Kennzeichnung der großräumigen Lage des Bewertungsobjekts (unmaßstäblich)

26 26 Anlage 2: 1 von 1 Auszug aus dem Stadtplan von Binzen, mit Kennzeichnung der innerörtlichen Lage des Bewertungsobjekts (durch Kopierung unmaßstäblich)

27 27 Anlage 3: Auszug aus der Liegenschaftskarte (unmaßstäblich) mit farbiger Kennzeichnung des Bewertungsgrundstücks (rot) 1 von 1

28 28 Anlage 4: 1 von 11 Fotos mit Bildnummern Schlafzimmer Bild 1: Ostseite Gebäude Küche Balkon Südseite Bild 2: Westseite Gebäude mit Wohnung Nr. 5 mit Küche und Wohnzimmer

29 29 Anlage 4: Fotos mit Bildnummern 2 von 11 Tiefgaragenabfahrt Bild 3: Garten Südseite mit Tiefgaragenabfahrt Hauseingang Bild 4: Hauseingang auf der Westseite des Gebäudes

30 30 Anlage 4: 3 von 11 Fotos mit Bildnummern Bild 5: Treppenhaus mit Blick vom Keller Bild 6: Wohnungstüre

31 31 Anlage 4: 4 von 11 Fotos mit Bildnummern Mit der Veröffentlichung der Innenaufnahmen besteht Einverständnis: Bild 7: Flur mit Blick zur Wohnungstüre Bild 8: Küche

32 32 Anlage 4: 5 von 11 Fotos mit Bildnummern Bild 9: Essbereich mit Blick in die Küche und Flur Bild 10 Wohnzimmer mit Blick zum Südbalkon

33 33 Anlage 4: 6 von 11 Fotos mit Bildnummern Schlafzimmer Bad Kinderzimmer Bild 11: Flur im Schlafbereich Bild 12: Bad

34 34 Anlage 4: 7 von 11 Fotos mit Bildnummern Bild 13: Kinderzimmer Bild 14: Schlafzimmer

35 35 Anlage 4: 8 von 11 Fotos mit Bildnummern Bild 15: Flur vom Treppenhaus in die Tiefgarage Kellerabteil Nr. 6 Bild 16: Flur im Keller mit Kellerabteil (siehe hierzu Anlage 6 und Anlage 8 2)

36 36 Anlage 4: 9 von 11 Fotos mit Bildnummern Bild 17: Fahrradkeller Bild 18: Waschküche

37 37 Anlage 4: Fotos mit Bildnummern 10 von 11 Bild 19: Einfahrt in die Tiefgarage Ausfahrt Bild 20: Tiefgarage mit Blick zur Ausfahrt

38 38 Anlage 4: Fotos mit Bildnummern 11 von 11 Stellplatz P 5/I zum Treppenhaus Bild 21: Tiefgarage mit Blick zum Flur in`s Treppenhaus Stellplatz P 7/I (vom Mieter genutzt) Stellplatz P 5/I (lt. Grundbuch zugeordnet) Bild 22: Lage der Stellplätze P 5/I und P 7/I (siehe hierzu auch Anlage 6)

39 39 Anlage 5: Grundbuchauszug 1 von 1 Auszug aus dem Grundbuch von Binzen Nr. 1495

40 40 Anlage 6: Auszug aus Teilungserklärung 1 von 1 Teilungserklärung für Wohnung Nr. 5, Fischinger Straße 10 Hinweis: In der Teilungserklärung ist das Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 1 im Freien zugeordnet, im Grundbuch ist das Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 3 im Freien zugeordnet. Genutzt vom Mieter wird der Stellplatz Nr. 3 im Freien In der Teilungserklärung und im Grundbuch ist dem Sondereigentum der Tiefgaragenstellplatz Nr. P 5/I zugeordnet. Genutzt vom Mieter wird der Tiefgaragenstellplatz Nr. P 7/I. In der Teilungserklärung und im Grundbuch ist dem Sondereigentum das Kellerabteil Nr. 5 zugeordnet. Genutzt vom Mieter wird der Keller Nr. 6.

41 41 Anlage 7: Plan zugehörig zur eingetragenen Grunddienstbarkeit 1 von 1 295/1 Grunddienstbarkeit (Wege- und Leitungsrecht) befristet für den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes Flst. Nr. 295/ 1. Das 1993 errichtete Wohngebäude Fischinger Straße 8 grenzt direkt an das Gebäude Fischinger Straße 6 an, somit wurde das Wege- und Leitungsrecht überbaut.

42 42 Anlage 8: Auszüge aus den Genehmigungsplänen 1 von 3 Stellplatz Nr. 3 Lageplan mit Kennzeichnung des Stellpllatzes Nr. 3 im Freien

43 43 Anlage 8: Auszüge aus den Genehmigungsplänen 2 von 3 Keller 5 Keller 6 TG-Stellplatz P 5/I TG-Stellplatz P 7/I Tiefgaragenstellplatz Nr. P 5/I ist zugeordnet, genutzt vom Mieter wird TG-Stellplatz Nr. P 7/I Tiefgaragenzufahrt Keller 5 Keller 6 Waschküche Kellerabteil Nr. 5 ist zugeordnet, genutzt vom Mieter wird Keller Nr. 6

44 44 Anlage 8: Auszüge aus den Genehmigungsplänen 3 von 3 Hauseingang Nr. 10 Lage der Wohnung Nr. 5 im Gebäude Haus 1, Fischinger Straße 10 Wände wurden entfernt Eingang Wohnung Nr. 5 Nordpfeil Grundriss der Wohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss

45 45 Anlage 9: Zusammenstellung der Wohnfläche 1 von 1 (die Planunterlagen wurden auf ihre Plausibilität überprüft) Übersicht aus den Genehmigungsunterlagen: Lfd. Nr. 1. OG Raumbezeichnung 1 Diele/Flur + +/- + 1,0 1,0 2,62 3,45 1,40 1,12 3,66 Faktor Länge Breite Grundfläche Wohnfläche m² 3,86 7,52 2 Bad + 1,0 2,99 2,00 5,98-1,0 1,10 0,45-0,49 5,49 3 Abstellraum + 1,0 1,20 0,65 0,78 4 Küche + 1,0 3,00 1,92 5,76 5 Essen + 1,0 5,15 3,85 19,82 Wohnen + 1,0 2,84 0,70 1,98 + 1,0 2,36 0,54 1,27 23,07 6 Schlafzimmer + 1,0 4,15 3,73 15,47 7 Kinderzimmer + 1,0 2,80 3,25 9,10 8 Balkon 1 + 0,5 2,40 1,65 1,98 9 Balkon 2 + 0,5 5,40 1,30 3,51 Wohnfläche Wohnung Nr. 5 gesamt 72,68 Summe Wohnfläche Wohnung Nr. 5. ca. 72,50 m² Entspricht in etwa der Angabe in der Genehmigungsplanung (71,10 m²). Die etwas größere Wohnungsfläche begründet sich durch die Entfernung der Innenwände im Bereich der Diele; die Teilungserklärung enthält keine Flächenangabe. Summe Nutzfläche: Der zum Objekt gehörende bzw. genutzte Abstellraum im Keller ist nicht gesondert vermietungsfähig.

46 Kell Gutachten über den Verkehrswert der ETW Nr. 5 im 1. OG, in Binzen, 46 Anlage 10: Das Ertragswertmodell in der Immobilienwertermittlung 1 von 2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags die für eine übliche Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV) Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht.